Reactie IVBN

Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA)
De heer drs. R.H.M. Schouten RA RE RO
Coördinator Capital Markets Beleid & Innovatie
Postbus 7984
1008 AD AMSTERDAM
Briefnummer: 2014.147
Voorburg, 30 juli 2014
Betreft: reactie IVBN op PTA Good practises
Geachte heer Schouten,
Graag maken wij gebruik van de gelegenheid om te reageren op het consultatiedocument 'Good
Practices: voorbeelden voor de praktijk' zoals door de NBA gepubliceerd begin juni. Wij zijn blij met
deze ‘good practices’ als verdere en concrete uitwerking van de PTA-aanbevelingen, waarop eerder ook
door ons is gereageerd. Wij waarderen het dat wij deels bij de totstandkoming van dit document
betrokken konden zijn. Met deze brief dragen we opnieuw bij aan de nieuwe versie van het document,
dat eind augustus zal worden gepubliceerd, zodat de voorbeelden voor (onder meer) de eindejaarstaxaties
leidend zullen zijn. Wij gaan er dan ook van uit dat de eindejaarstaxaties ‘PTA-proof’ zullen zijn.
Onze reactie is beperkt tot de voornaamste hoofdlijnen en gaat daarom niet in op alle afzonderlijke
aanbevelingen, maar is geclusterd naar thema’s. Bij enkele onderdelen in de PTA-aanbevelingen wordt
overigens aangegeven dat voorbeelden nog worden uitgewerkt en/of later volgen. Wij gaan er vanuit dat
deze voorbeelden in de nieuwe versie van eind augustus zullen volgen. Verder zouden wij graag zien dat
in de nieuwe versie van het document is aangegeven wat er is gewijzigd ten opzichte van deze versie.
Onafhankelijkheid
Met betrekking tot de onafhankelijkheid is met name de relatie tussen het taxatiebureau en het te taxeren
object een belangrijke. Daarom wisselen veel beleggers in de praktijk regelmatig (om de drie jaar en op
een deel van de portefeuille) van taxatiebureau. Een aanvullend voorstel in de PTA-aanbevelingen zou
daarom kunnen zijn om regelmatig van taxatiebureau te wisselen, bijvoorbeeld tenminste een keer per
vijf jaar.
Wij zien het als een gemis dat vrijwel niet wordt ingegaan op de scheiding tussen onder andere beheer,
makelen en taxeren binnen dezelfde organisatie. Wij verwijzen naar de strikte scheiding tussen advies- en
controlepraktijk in de accountantssector. In dit kader merken wij op ook bezorgd te zijn over
accountantsorganisaties die zelf makel- en/of taxatiediensten aanbieden. Het kan niet zo zijn dat de
makel- of taxatiedienst gebruik zou kunnen maken van gegevens die uit controleactiviteiten van de
accountantsdienst verkregen zijn. Ook kan het niet zo zijn dat de accountant intern opdracht geeft om
eerder door een gekwalificeerde taxateur uitgevoerde taxaties ‘over te doen’.
Naar aanleiding van het rondetafeloverleg, georganiseerd door AFM/DNB zijn wij van mening dat de
noodzakelijke onafhankelijkheid van de taxateur een passende en professionele scheiding vergt tussen de
taxateur- en de makelaars- en/of beheerfunctie, zoals dat in de grote taxatiekantoren die gelieerd zijn aan
de makelaars, oojk vaak fysiek en qua systemen lijkt te zijn geregeld. Een taxateur die gelieerd is aan een
(beleggings-) makelaarskantoor kan beschikken over meer en betere marktinformatie dan een taxateur die
geen verbintenis heeft, mits goed geregeld is dat de taxateur alleen voor zijn taxatiewerk informatie krijgt
van de makelaarsfunctie en er vanuit de taxateur geen informatie naar de makelaarsfunctie terug gaat.
Mede daarom moeten taxateurs (wel of niet gelieerd) voldoende kwalitatieve referentiegegevens van aanen verkooptransacties kunnen verkrijgen. Daarvoor is bijvoorbeeld StiVAD bij uitstek geschikt. Zoals
bekend streeft IVBN (daartoe gesteund door AFM/DNB) naar een grotere marktdekking door StiVAD,
zodat zoveel mogelijk transacties gemeld worden. Andere, eventueel te gebruiken bronnen met
marktinformatie over verrichtte transacties mogen geen commercieel gekleurde of onjuiste informatie
bevatten en uiteraard ook geen ‘retour’-informatie verlangen van de taxateur.
Het vraagstuk van de onafhankelijkheid van de taxateur vergt verdere discussie, ook met opdrachtgevende
partijen, zowel bij de jaarlijkse taxaties van een beleggingsportefeuille als ook bij incidentele en ‘losse’
taxaties van bedrijfsmatige objecten, waarbij een betrokken makelaar/taxateur binnen één persoon beide
functies verenigd.
Een ontwikkeling die taxerende partijen kan helpen is het borgen van interne controleprocessen middels
certificering (ISAE 3402, type II). Wij adviseren de beroepsgroep taxateurs dan ook hun taxatieprocessen
op een uniforme wijze te certificeren waarbij de accountant kan verklaren dat de taxateur middels
certificering voldoet aan de aanbevelingen.
Educatie
Wat betreft de ‘good practices’ voor educatie achten wij nog onvoldoende geborgd dat integriteit hier
onderdeel van uitmaakt. Ook de professionaliteit per deelgebied achten wij nog onvoldoende geborgd
c.q. tot uitdrukking gekomen in deze ´good practices’. Deze zaken zouden wij beter geborgd willen
hebben.
Opdracht en bevestigingen
Met betrekking tot de opdracht en bevestigingen geven wij een aantal uitgangspunten mee. Ten eerste
moet het (gemeenschappelijke) startpunt helder zijn. Daarnaast wijzen wij op het belang van een goede
kwalitatieve toelichting; dat missen wij nu nog in de ‘good practices’. Deze onderbouwing is van groot
belang en ook iets waar opdrachtgevers verder op worden bevraagd door toezichthouders waaronder
DNB en accountants. Deze onderbouwing heeft de taxateur nu ook al, verschil is dat hij dat voortaan
expliciet in het rapport moet opnemen. Tenslotte dient ook de bronvermelding van de referenties op orde
te zijn, waarbij duidelijk door de taxateur is vastgelegd waarop de veronderstellingen zijn gebaseerd. De
nu genoemde punten uit de voorbeeld bevestigingsbrief (bijlage 3) reiken verder dan men kan bevestigen.
Wij stemmen de inhoud van een (model) opdrachtbrief (en bevestigingsbrief) graag verder met het PTA af;
ook wij hebben daar suggesties voor. Wij gaan er overigens van uit dat invoering van de aanbevelingen
niet leidt tot hogere kosten voor taxaties.
Werkzaamheden en rapportage
Voor dit onderdeel geldt dat een aantal van de voorbeelden te ver in detail strekken om op te reageren.
Van het grootste belang zijn de referenties en wij pleiten ervoor meer aandacht te besteden aan de
inhoudelijke toelichting, waarom voor deze referentietransacties is gekozen en hoe ‘passend’ deze
referenties in dat geval zijn. Indien er voldoende relevante transacties beschikbaar zijn, zou het goed zijn
over meer dan drie referenties te kunnen beschikken, zo mogelijk vijf.
Aangaande aanbeveling 19 back-testing (principe vertrouwelijkheid) kan in de opdrachtbrief worden
opgenomen dat de oude taxatie kan worden verstrekt ná een concept nieuwe taxatie.
Kwaliteit
Hiervoor geldt dat een enkel voorbeeld (beveiliging) nog moet volgen. In het kader van kwaliteit wijzen
wij nogmaals op het belang van een goede kwalitatieve onderbouwing van de taxatie.
Zoals aangegeven zijn wij graag bereid tot verder overleg met betrekking tot ons commentaar en de
voorbeelden zodat er voor de eindejaarstaxaties van 2014 een, ook door opdrachtgevers, breed gedragen
stuk ligt. In de tussentijd zijn en blijven meerdere individuele beleggers in gesprek met door hen
ingeschakelde taxatiebureaus. Wij gaan er van uit dat dit bijdraagt aan een kwalitatief beter taxatieproces
en transparantere taxatierapporten voor vastgoed.
Slotopmerking m.b.t. het centrale register
Tot slot nog een opmerking die meer verband houdt met de (door AFM/DNB gewenste) totstandkoming
van een centraal register van taxateurs, met aparte kamers voor woningtaxateurs, bedrijfsmatig vastgoedtaxateurs en de beleggingsportefeuille-taxateurs (special valuers) en waarin het tuchtrecht goed moet zijn
geregeld. Wij gaan ervan uit dat de PTA-aanbevelingen tenminste betrekking zullen hebben op zowel de
bedrijfsmatig vastgoed taxateurs als de beleggingsportefeuille-taxateurs en dat een ‘light’-versie alleen
beschikbaar komt voor de woningtaxateurs, die immers veelal gekoppeld zijn en blijven aan de
woningmakelaar-functie. Voor alle drie de groepen taxateurs geldt verder dat zij niet alleen over
voldoende kwalificaties beschikken qua opleiding en permanente educatie, maar dat zij tevens hun
ervaring moeten kunnen aantonen met een taxatieportfolio. Het alleen voldoen aan de opleidingscriteria
is immers onvoldoende om in de praktijk goed te kunnen taxeren en daarbij de PTA-aanbevelingen te
kunnen volgen.
Met vriendelijke groet, IVBN
F.J.W van Blokland, directeur

Download Report