Tweede Kamer der Staten Generaal Commissie EZ Postbus 20018 2500 EA Den Haag 16 oktober 2014 Betreft: Warmtewet Geacht Heer Leegte, Acht verschillende studenten huurdersorganisaties, uit acht verschillende studentensteden, willen middels deze brief hun zorgen onder de aandacht brengen over de Warmtewetgeving. Wij verzoeken u om de studentenhuisvesting bij de revisie uit te zonderen van de Warmtewet en weer volledig terug te brengen onder de servicekosten. Daarvoor voeren wij drie gronden aan, die hieronder nader zullen worden toegelicht: 1) De Warmtewet gaat gepaard met een lastenverzwaring voor studenthuurders 2) De rechtsbescherming van huurders neemt af 3) Studentenhuisvesting heeft een uitzonderingspositie op de sociale huurmarkt Lastenverzwaring studenthuurders Allereerst gaan onze zorgen uit naar de bescherming van de studenthuurders. De invoering van de Warmtewet heeft als doel de huurder, gebonden warmteafnemer, te beschermen tegen onredelijke prijzen voor het leveren van warmte. Echter, voor studenthuurders van zelfstandige woonruimte betekent de Warmtewet een lastenverzwaring, welke leidt tot een mogelijk hoger uitvallende huurprijs. Ten eerste zullen studenthuurders met een gedeelde warmte-installatie de kosten dubbel doorberekend kunnen krijgen: enerzijds via de kale huur, anderzijds via de afrekening van de warmtekosten. Bij zelfstandige woonruimte zitten een aantal onderdelen die deel uitmaken van de puntentelling, zoals de stookinstallaties, verborgen in het energielabel. De prijsstelling in de Warmtewet gaat ervan uit dat het tarief toereikend moet zijn om de installatie te onderhouden en/of te vernieuwen. De puntentelling van de kale huur gaat uit van hetzelfde principe. Hierdoor wordt deels twee keer hetzelfde betaald. Met de invoering van de Warmtewet zal er een aparte afrekening moeten plaatsvinden voor zowel de installatie, als voor het verbruik. Naar ons inzicht is hier geen noodzaak toe vanuit het perspectief van bescherming van een ‘gebonden’ gebruiker. Deze aparte afrekeningen brengen een zwaardere administratieve last voor de verhuurders met zich mee, welke vervolgens afgewenteld kan worden op de huurder via hogere servicekosten. Voorts is over de servicekosten afgesproken dat deze nooit hoger mogen zijn dan de werkelijk gemaakte kosten. Bij de Warmtewet is dit niet van toepassing. De ACM stelt hiervoor jaarlijks een maximumtarief vast dat per definitie hoger ligt dan de werkelijk gemaakte kosten, aangezien er een ‘redelijk’ rendement mag worden gemaakt. Ten derde bestaat in bepaalde gevallen de mogelijkheid dat de kale huurprijs van zelfstandige woonruimte wordt verlaagd, waardoor ook de huurtoeslag afneemt, terwijl de kosten van de warmtelevering aanzienlijk meer stijgen. Veel studenthuurders zijn afhankelijk van huurtoeslag. Een verlaging van de kale huur kan een verlaging of ontzegging van de huurtoeslag tot gevolg hebben. Voor een uitgebreidere toelichting op de lastenverzwaring van studenthuurders verwijzen wij ook graag naar een brief van IVBN, Vastgoed Belang, Vastgoedmanagement Nederland, Kences en Forumvast, aan de Commissie EZ over de Warmtewet en gebouwgebonden installaties van 9 juli j.l. (briefnummer: 2014.114). Rechtsbescherming huurders Voorheen viel warmtelevering met de Wet Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) onder het servicekostenbeleid. Op grond van art. 5a WOHV jo. 7:237 BW genoten huurders bescherming doordat de huurdersorganisaties instemmingsrecht verkregen over de servicekosten en daarmee het warmtebeleid. Met de invoering van de huidige Warmtewet dreigt de sterkte van de positie van de huurdersorganisaties af te nemen. Het zij hier opgemerkt dat het instemmingsrecht het sterkste rechtsmiddel is voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies. De rechtsbescherming omtrent servicekosten van huurders is in het Burgerlijk Wetboek en het Besluit Servicekosten beter geregeld dan in de Warmtewet. Het beoogde doel van de Warmtewet wordt daardoor niet verwezenlijkt. Graag zien wij opheldering over het instemmingsrecht van huurdersorganisaties omtrent de Warmtewetgeving. Uitzonderingspositie van studentenhuisvesting op de sociale huurmarkt Binnen de sociale huurmarkt verkeert de studenthuurder in een bijzondere positie. Studentenhuisvesting wordt gekenmerkt door uitzonderlijke situaties omtrent de samenstelling van de panden. Naar onze mening is een rechtvaardige kostenverdeling in complexen waar gedeeltelijk onzelfstandige woonruimte, gemeenschappelijke woonruimte en zelfstandige woonruimte worden verhuurd vrijwel onmogelijk. Vaak betreft het oudere woningen waarin bemetering technisch niet haalbaar of financieel niet redelijk is. Verder wijzen wij u erop dat de omloopsnelheid van studentenwoningen aanzienlijk hoger ligt dan de omloopsnelheid van andere sociale huisvesting. Realistische vragen, zoals op wie de kosten worden verhaald voor het plaatsen van de bemetering, moeten hierbij in acht genomen worden. Wij doen een beroep op de Tweede Kamer gehoor te geven aan onze aandachtspunten. Wij zijn bereid om met u in gesprek te gaan om een nadere toelichting te geven. Met vriendelijke groet, Namens de volgende huurdersorganisaties van de sociale studentenhuisvesting: Vereniging Bewoners Uilenstede (Amsterdam) Stichting Huurdersbelang Stadswonen (Rotterdam) BRES (Leiden) BOKS XL (Utrecht) GROBOS (Groningen) SFO(Wageningen) SPH (Nijmegen) WijWonenDelft (Delft) Bijlage Contactpersonen Vereniging Bewoners Uilenstede Dimphy Severijnen Uilenstede 2 1183 AH Amstelveen 06-51233001 [email protected] Huurdersvereniging SHS Michelle de Vries Goudsesingel 128 – 2.01 3011 KD Rotterdam 0624617154 [email protected] Huurdersvereniging BRES Egge Luining Pelikaanhof 136 2312 EH Leiden [email protected] Huurdersvereniging Boks XL Vincent Luijnenburg Postbus 13124 3507 LC Utrecht [email protected] Huurdersvereniging GROBOS Jenna Hulzenbos Visserstraat 56 9712CX Groningen [email protected] Huurdersvereniging SFO Martijn Klaver Hoevestein 239-1d 6708 AK Wageningen [email protected] Huurdervereniging SPH Job Buiting Nijmegen [email protected] WijwonenDelft Papenstraat 20 2611 JC Delft [email protected]