Aanvullende informatie prospectus Triodos Vastgoedfonds per 22

Aanvullende
informatie voor
beleggers in Triodos
Vastgoedfonds
als gevolg van
nieuwe regels.
Op Europees niveau zijn nieuwe regels1 vastgesteld voor
beheerders van beleggingsinstellingen. De nieuwe regels
zijn een reactie op de financiële crisis en hebben als doel
beter inzicht te verkrijgen in financiële en mogelijke
systeemrisico’s in de financiële sector, zodat risico’s beter
beheersbaar zijn. De nieuwe regels zijn tevens bedoeld om
aandeelhouders betere bescherming en
informatievoorziening te bieden.
Ook op Triodos Investment Management (Triodos IM) BV,
de Beheerder van Triodos Vastgoedfonds, en Triodos
Vastgoedfonds NV zijn de nieuwe regels van toepassing.
Veel van deze regels zijn overigens al in de processen van
Triodos IM en Triodos Vastgoedfonds (het Fonds) verwerkt.
In dit document wordt toegelicht wat deze nieuwe regels
inhouden voor Triodos IM en Triodos Vastgoedfonds en hoe
daaraan invulling is gegeven. Wij adviseren u om dit
document goed te lezen.
1 De Europese regels zijn vastgelegd in de Richtlijn inzake beheerders
van alternatieve beleggingsinstellingen (in het Engels aangeduid als
Alternative Investment Fund Manager Directive - AIFMD). Een beleggingsfonds die onder deze regels valt heet een Alternative Investment
Fund (AIF) of in het Nederlands alternatieve beleggingsinstelling (abi).
TLIM
Overzicht
nieuwe regels
1. Elke beleggingsinstelling dient op grond
van de nieuwe regels een onafhankelijke
bewaarder te hebben.
is ontheven van aansprakelijkheid zal dit op de website
worden gepubliceerd.
Een Aandeelhouder kan via de Beheerder een beroep doen
op de aansprakelijkheid van de Bewaarder.
Aandeelhouders worden er op gewezen dat het grootste
gedeelte van de activa niet door de Bewaarder kan worden
bewaard omdat het geen financiële instrumenten zijn.
Voor deze activa voert de Bewaarder een eigendomsverificatie uit.
BNP Paribas Securities Services S.C.A. is aangesteld als
externe bewaarder voor het Fonds. BNP Paribas Securities
Services S.C.A. (de Bewaarder) is een Franse entiteit met
statutaire zetel in Parijs, 3 Rue d’Antin, 75002, Parijs,
Frankrijk, handelend via haar in Nederland gevestigde
bijkantoor aan de Herengracht 595, 1017 CE te
Amsterdam. BNP Paribas Securities Services S.C.A. is een
op grond van de Europese richtlijn 2006/48/EC
gereguleerde kredietinstelling.
De kosten voor het toezicht dat de Bewaarder uitoefent op
het Fonds zijn deels gerelateerd aan de Intrinsieke
Waarde en bedragen EUR 27.000 – EUR 28.000 per jaar
(bij een fondsomvang van EUR 70 – EUR 80 miljoen),
exclusief omzetbelasting.
Sinds de inwerkingtreding van de AIFMD geldt de
verplichting voor het Fonds om een onafhankelijke
bewaarder te hebben. De Bewaarder heeft als taak om de
Beheerder te controleren en de activa (bijvoorbeeld
obligaties) die in bewaring kunnen worden gegeven in
bewaring te nemen. De Bewaarder administreert de
financiële instrumenten van het Fonds op aparte
rekeningen. Voor de activa van het Fonds, namelijk de
panden, geldt dat deze niet in bewaring kunnen worden
gegeven. Hiervoor moet de Bewaarder een
eigendomsverificatie uitvoeren en deze registeren.
2. De richtlijn stelt ook eisen aan het
beheren van risico’s.
Voor een adequate beheersing van de voor het Fonds
relevante risico’s is bij Triodos IM een integraal risicomanagement systeem ingericht. Dit risicomanagement
systeem bevat het integraal risicomanagement raamwerk,
gebaseerd op het zogenaamde COSO raamwerk voor
integraal risicomanagement, risicomanagement beleid en
procedures conform wetgeving en marktstandaarden en
een permanente onafhankelijke risicomanagement
functie.
In het kader van haar controlefunctie dient de Bewaarder
de volgende taken uit te voeren:
• Het controleren van de kasstromen en vaststellen dat
de bankrekeningen op de juiste naam bij de daarvoor
toegestane instellingen worden aangehouden;
• Zich ervan vergewissen dat de tegenwaarde bij
transacties wordt overgemaakt binnen de
gebruikelijke termijnen;
• Vast stellen dat de uitgifte en inkoop van Aandelen
conform het Prospectus, de Voorwaarden en de wet
gebeurt;
• Vaststellen dat de Intrinsieke Waarde conform het
Prospectus en de wet wordt vastgesteld;
• Vaststellen dat er belegd wordt conform het in het
Prospectus vastgestelde beleid;
• Het dividend conform de Statuten en het Prospectus
aan de Aandeelhouders wordt uitgekeerd.
In het risicomanagement raamwerk is onder andere de
risicomanagement functie, de risico governance (threelines-of-defence model) van Triodos IM en van het Fonds
en het risicomanagement proces (identificeren, meten,
mitigeren, rapporteren en evalueren) van de Beheerder
beschreven.
De risicomanagementfunctie is verantwoordelijk voor de
implementatie en uitvoering van het risicomanagementproces en -beleid. De risicomanager is functioneel en
hiërarchisch gescheiden van de portefeuillemanager.
3. Er zijn aanvullende regels opgesteld voor
informatieverstrekking.
Tussen de Bewaarder, de Beheerder en het Fonds is een
overeenkomst opgesteld waarin de taken en
verplichtingen van de Bewaarder, de Beheerder en het
Fonds zijn beschreven. In deze overeenkomst is
opgenomen dat de Bewaarder jegens het Fonds
aansprakelijk is voor het verlies van financiële
instrumenten die door de Bewaarder, of door de
Bewaarder ingeschakelde derden, worden bewaard. Tenzij
de Bewaarder of een door de Bewaarder ingeschakelde
derde is ontheven van zijn aansprakelijkheid op grond van
in de AIFMD beschreven omstandigheden. Indien de
Bewaarder of een door de Bewaarder ingeschakelde derde
In dit kader wijst Triodos IM (potentiële) beleggers erop
dat Triodos IM, de Bewaarder, de bestuurders en
aandeelhouders betrokken kunnen zijn bij andere
financiële, investerings- en professionele activiteiten die
kunnen leiden tot een belangenconflict met het beheer, de
bewaring en de administratie van het Fonds. Er wordt
getracht om potentiële belangenconflicten zoals
bijvoorbeeld tussen de belangen van de beleggers,
belangen van andere partijen maar ook tussen
2
geen afbreuk doen aan de verplichting van de
Beheerder om zich in te zetten voor de belangen van
het Fonds en Aandeelhouders.
verschillende beleggingsinstellingen of mandaten die
Triodos IM beheert, zoveel mogelijk te vermijden.
Beleggers worden er ook op gewezen dat het volledig
vermijden van belangenconflicten kan leiden tot
beperktere investeringsmogelijkheden voor het Fonds wat
een negatieve impact kan hebben op de prestaties van het
Fonds. De Beheerder zal elk potentieel belangenconflict
op zich zelf staand beoordelen en beheren.
4. De richtlijn stelt regels over de
waardering van de beleggingen.
De Beheerder zal wanneer een belangenconflict zich
voordoet op redelijke en billijke wijze handelen in het
belang van de Aandeelhouders bij het omgaan van een
belangenconflict. Indien zich een belangenconflict heeft
voorgedaan dat mogelijk negatieve gevolgen heeft voor
Aandeelhouders, wordt dit vermeld op de website van het
Fonds (www.triodos.nl) en zal dit ook worden vermeld in
het jaarverslag.
Hiervoor geldt dat de beleggingen worden gewaardeerd
door Triodos IM op de wijze als is vastgelegd in het
specifiek voor het Fonds opgestelde waarderingsbeleid.
Triodos IM baseert zich hierbij op de informatie die zij
heeft ontvangen dan wel ter beschikking heeft per soort
belegging. Triodos IM heeft haar processen zodanig
ingericht dat de vaststelling van de waarde van de
beleggingen functioneel onafhankelijk plaatsvindt van de
afdelingen die het beleggingsbeleid uitvoeren, conform
het waarderingsbeleid van Triodos IM.
Triodos IM zal een eerlijke behandeling van
Aandeelhouders waarborgen door zich bij de uitvoering
van haar taak te houden aan het Prospectus, de Statuten
en de op Triodos IM en het Fonds toepasselijke wet- en
regelgeving. Triodos IM kan in voorkomende gevallen met
Aandeelhouders aanvullende afspraken maken indien dit
in het belang van het Fonds en haar Aandeelhouders is.
Hierbij zal Triodos IM Aandeelhouders die zich in
vergelijkbare omstandigheden bevinden gelijk
behandelen.
Triodos IM kan bij de vaststelling van de waarde van een
belegging gebruik maken van een externe taxateur.
Wanneer Triodos IM een externe taxateur aanstelt, kan dit
uitsluitend een wettelijk erkende (externe) taxateur
zijn die voldoende professionele waarborgen kan
overleggen.
5. De nieuwe regels schrijven voor dat
wanneer een fonds gebruikt maakt van
vreemd vermogen, ook wel
hefboomfinanciering genoemd, dat de
volgende informatie wordt verstrekt:
Triodos IM verschaft of ontvangt, al dan niet rechtstreeks,
geen vergoeding, provisie of enige andere niet-financiële
vergoeding anders dan:
a. een vergoeding, provisie of enige andere nietfinanciële vergoeding betaald of verschaft door of aan
het Fonds, of een persoon die namens het Fonds
handelt;
Het Fonds kan vreemd vermogen aantrekken tot 60 % van
de fiscale boekwaarde van aan het Fonds behorende
onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn
onderworpen en to 20 % van de fiscale boekwaarde van
de overigen beleggingen. Van deze mogelijkheid kan
gebruik worden gemaakt wanneer de verwachte
opbrengsten die met de aldus verkregen middelen kunnen
worden gerealiseerd hoger zijn dan de kosten van deze
middelen. Het Fonds kan zo nodig zijn beleggingen tot
zekerheid verbinden voor de betaling van het terzake van
het vreemd vermogen verschuldigde. Het Fonds streeft
naar een leverage van 50%. Nieuwe acquisities zullen
worden gefinancierd met tenminste 50% eigen vermogen.
Het Fonds heeft zogenaamde portefeuillefinancieringen
afgesloten waarbij de verstrekken van het vreemde
vermogen zekerheden krijgt (op een deel van) de
portefeuille in plaats van op de afzonderlijke beleggingen.
b. een vergoeding, provisie of enige andere nietfinanciële vergoeding betaald of verschaft door of aan
een derde partij, of een persoon die namens die derde
partij handelt, waarbij de Beheerder kan aantonen dat:
i. de Aandeelhouder op uitvoerige, accurate en
begrijpelijke wijze mededeling wordt gedaan van
het bestaan, de aard en het bedrag, of indien het
bedrag niet kan worden achterhaald, de wijze van
berekening daarvan, van de provisie voordat de
desbetreffende dienst wordt verleend;
ii. de betaling van de vergoeding of provisie de
kwaliteit van de desbetreffende dienst ten goede
komt en geen afbreuk doet aan de verplichting van
de Beheerder om zich in te zetten voor de belangen
van het Fonds;
c. vergoedingen of provisies die noodzakelijk zijn voor het
verlenen of mogelijk maken van de betreffende dienst,
zoals bewaarkosten, transactiekosten, advieskosten,
toezichtkosten en andere kosten die gezien hun aard
De leverageratio, de mate waarin het Fonds gebruik maakt
van vreemd vermogen afgezet tegen de Intrinsieke
Waarde, in het Fonds zal, berekend op grond van de
3
zogenaamde “commitment method of calculation” onder
normale omstandigheden 160% zijn en in uitzonderlijke
gevallen maximaal 200% bedragen. Waarbij 100%
betekent dat er geen leverage is. Op grond van de
zogenaamde “gross method of calculation” zal de leverage
ratio in normale omstandigheden 160% bedragen en in
uitzonderlijke gevallen maximaal 200% bedragen.
Actuele informatie over het Fonds kunt u vinden op
www.triodos.nl.
4

Download Report