RIB: Biedingsprocedure TD gebouw

gemeente Eindhoven
Raadsnummer 14R6105
Inboeknummer
14bst01867
Dossiernummer
14.50.504
9 december 2014
Raadsinformatiebrief
Onderwerp: Biedingsprocedure TD gebouw.
Inleiding
Na een eerste oriëntatie op de markt bleek in 2013 dat er veel ideeën waren wat er met
het pand en het gebied moest gebeuren, maar waren er geen concrete initiatieven
ingediend. De ontwikkeling en risico’s zouden daarmee bij de gemeente blijven liggen,
hetgeen niet de inzet van het proces was.
In september 2013 is de verkoopprocedure voor het TD gebouw gestart. Het college
heeft daartoe opdracht gegeven waarbij uitdrukkelijk als richting is meegegeven:

het vinden van een eindgebruiker / investeerder,

bij voorkeur een invulling als kantoorbestemming en

het voeren van een reguliere verkoopprocedure.
Geconstateerd is toen dat zowel een kantoorfunctie als een woonfunctie (gericht op
doelgroepen als studenten en ouderen, zowel short als long stay) en de daaraan
ondersteunende functies binnen de prioriteiten passen. Tevens is er een
voorbereidingskrediet van €100.000,- verstrekt.
Wij hebben een aantal kansrijke initiatieven geselecteerd om tot een goede stedelijke
invulling van het gebied te komen waardoor de desolate uitstraling verdwijnt en de
financiële risico’s voor de gemeente zijn af te wentelen.




Actueel maatschappelijk onderwerp/probleem
Coalitieafspraak
Toezegging bij behandeling begroting 2015
Anders, namelijk
Besluit van college van burgemeester en wethouders
1. Kennisnemen van het verloop van het proces van cocreatie en van de 12
ingebrachte biedingen.
2. a. Instemmen met de voorgestelde beoordelingscriteria en de voorgestelde
selectie van 6 partijen.
b. Instemmen om met de 6 geselecteerde partijen in een proces van cocreatie
te onderhandelen over een maatschappelijk en financieel sluitende
businesscase teneinde met één initiatiefnemer tot een vergelijk voor realisering
te komen.
Raadsnummer 14R6105
Argumenten/kanttekeningen
1.1
Het proces van cocreatie
Het proces om tot ontwikkeling van het TD gebouw te komen is op een innovatieve
manier aangevlogen om een inhoudelijke en financiële sluitende business case voor een
maatschappelijk renderend TD gebouw te krijgen.
De marktpartijen die eerder hun belangstelling hebben getoond voor de ontwikkeling van
het TD gebouw zijn uitgenodigd om vóór 1 oktober 2014 hun initiatieven uit te werken en
deze in een concept business case te gieten. De gemeente heeft uitdrukkelijk
aangegeven bij deze biedingen zich tot niets te verplichten en de vrijheid te hebben om
in te grijpen op de verkoopprocedure. Het is geen openbare aanbestedingsprocedure.
De gemeente is in deze fase van het proces ook direct partij die in een privaatrechtelijke
verhoudingen een fatsoenlijk resultaat uit de onderhandelingen moet slepen. De in
vertrouwen ontvangen biedingen zullen, mede ter bescherming van de gemeentelijke
onderhandelingspositie, in vertrouwelijkheid worden behandeld.
Er zijn 12 biedingen gedaan. Deze zijn beoordeeld en het is nu zaak om daar een
selectie uit te maken. Met de geselecteerde partijen wordt verder onderhandeld om tot
optimalisatie van programma en bod te komen en om met één partij tot
overeenstemming te komen en een definitieve verkoopovereenkomst te sluiten.
2.1
Beoordelingscriteria
De initiatieven zijn beoordeeld op onderwerpen als opbrengst en verwachtingen ten
aanzien van de realisatie en naar de inhoud of het gewenste prioritaire functies zijn en
het voorstel passend is voor de omgeving. Concreet heeft de volgende beoordeling
plaats gevonden.

Financiën.
Realiseren van de hoogste verkoopwaarde voor het gebouw, duidelijkheid over
de financiële uitgangspunten en financiering.

Partnerschap
Een betrouwbare en toegewijde partner, waar naar verwachting een
overeenkomst over afname van het gebouw en realisatie van het plan mogelijk
is. Te beoordelen aan zaken als proven concept, track record en de financiële
situatie van de initiatiefnemer. .

Programma
Het plan is op korte termijn realiseerbaar en het sluit aan bij de (toekomstige)
behoefte van de stad.

Ruimtelijke omgeving
Het plan sluit aan bij de omgeving.
2.2
De selectie
Veel concrete initiatieven met een veelheid aan betrokken partijen en interessante
proposities zijn ingediend. Opvallend genoeg zijn bijna alle inzendingen gebaseerd op
wonen voor specifieke doelgroepen, in een aantal gevallen in combinatie met een aantal
andere maatschappelijke en commerciële functies. De markt ziet blijkbaar meer
perspectief in een maatschappelijke functie dan in een kantoorfunctie (waar het TD
gebouw tot nu toe dienst heeft gedaan) of een andere commerciële functie. Hoewel het
gebouw tot op heden een kantoorfunctie had lijkt een commerciële functie, of het nu
2
Raadsnummer 14R6105
kantoor, hotel / horeca of retail is minder voor de hand te liggen, omdat er al een
overschot van is in de stad. Idem geldt voor de creatieve sector, waar voor Strijp T,
NRE-terrein en De Hurk reeds ruimte is geschapen voor initiatieven in deze sector.
De vooraf uitgesproken voorkeur voor een kantoorbestemming is met name ingegeven
door de huidige bestemming en de snelle realiseerbaarheid van een initiatief dat die
bestemming overeind houdt. Gezien de markt, zoals blijkt uit de biedingen maar ook de
analyses voor het MPG, lijkt het niet verstandig ten koste van alles vast te houden aan
deze voorkeur.
De biedingen zijn vervolgens beoordeeld aan de hand van de genoemde criteria. Met de
partijen die de meest kansrijke proposities hebben voorgelegd zal verder worden
onderhandeld om tot optimalisatie van het programma en het bod te komen.
Uit de beoordeling komt een eerste selectie van 6 partijen voort waarvan verwacht wordt
dat op overeenstemming gericht overleg en onderhandelen tot resultaat kan leiden. Al
deze partijen scoren redelijk tot goed als het aan komt op het uitgebrachte bod op basis
van de voorgenomen te realiseren functie en waarvan de financiering met behulp van
kapitaalkrachtige partners tot stand worden gebracht. Maar de absolute hoogte van de
biedingen liggen nog wel uit elkaar, zodat bij diverse partijen een actualisering nodig is
om tot een vergelijk te komen.
Van deze 6 partijen zijn er 2 die, naast de goede score op financiën, op alle andere
criteria goed scoren en 1 partij die op die andere criteria een voldoende scoort. De 3
andere geselecteerde partijen scoren in ieder geval op een van de criteria van
partnerschap, programma of ruimtelijke omgeving onvoldoende. Deze moeten, willen ze
een serieuze kans maken, de propositie op dat punt aanpassen.
Als in het proces van onderhandelen met de geselecteerde partijen geen voortgang
wordt geboekt zullen wij overwegen andere partijen een kans te geven. Ook die partijen
zullen dan nog wel fors aan de voorgelegde proposities moeten sleutelen om een
kansrijk project voor te leggen.
Kosten en dekking
In september 2013 is een voorbereidingskrediet van €100.000,- ter beschikking gesteld
ten laste van het Voorbereidingskrediet van de sector Grond en Vastgoed. Dit budget is
toereikend voor het lopende proces van cocreatie.
In 2013 is het TD gebouw geactiveerd en heeft de raad de boekwaarde afgewaardeerd
en vastgesteld op ca. €6,7 mln. Uit de biedingen en de onderhandelingen daarover moet
blijken of de marktwaarde toereikend is om de boekwaarde goed te maken.
Ter inzage gelegde stukken
Geen.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris
3

Download Report