Verslag Thema avond 18 februari 2014

Verslag thema-avond huurverhoging, woonlasten en huursombenadering
Datum:
Dinsdag 18 februari 2014
Plaats:
Gebouw Sio
Thorbeckelaan 2, Zwolle
Aanwezige bestuursleden:
•
•
•
•
•
Gasten:
Dhr. Ronald Paping - de Woonbond
Dhr. Maarten Groen - de Woonbond
Dhr. Eddy Veenstra – directeur-bestuurder SWZ
Notulen:
Mevr. Erica Faddegon (notuliste)
Aantal aanwezigen:
69
Mevr. Daatje Weegenaar – Bosch
Dhr. Ard Bunning
Mevr. Nelly Mackor-Keffer
Mevr. Ellen de Groot
Dhr. Albert Oosterhof
• Opening
Om 20.00 uur heet de heer Maarten Groen iedereen van harte welkom namens het bestuur van de
Woonkoepel en namens SWZ. Maarten is werkzaam bij de Woonbond en adviseur van de Woonkoepel.
Ook algemeen directeur van de Woonbond, Ronald Paping, is aanwezig om later op de avond een
presentatie te geven.
Zowel de Woonkoepel, SWZ en de Woonbond willen hun standpunt over de huurverhoging en woonlasten
duidelijk maken en graag de mening van de aanwezigen hierover horen.
• Presentatie en toelichting van de heer Ronald Paping, directeur van de Woonbond
Algemeen beleid
De huursector wordt geconfronteerd met de verhuurdersheffing die tot 2017 loopt. De Woonbond is hier
fel tegenstander van omdat er geen sprake is van gelijke behandeling van huurders en kopers. Het is een
extra belasting die wel erg makkelijk bij de huurders wordt neergelegd. Het vergroot de tekorten bij
huurders, de investeringen lopen hard terug bij corporaties en de wachtlijsten worden niet weggewerkt.
Voor 2013 en 2014 bedraagt de maximale huurstijging: de inflatie van 2,5 %, een opslag van 1,5 % en
daar bovenop nog de inkomensafhankelijke opslagen van 0,5 tot 2,5%.
Tussen 2009 en 2013 is koopkracht van kopers en huurders al fors achteruit gegaan. De inkomens
stegen minder dan de inflatie en de huurverhoging is stevig. Vooral voor starters en doorstromers komt
de klap extra hard aan omdat de verhuurders, wanneer een woning vrij komt, de huur maximaal
verhogen (zogenaamde harmonisatie). De Woonbond ziet dat de woonquote (het bedrag dat huurders
kwijt zijn aan huur, energie en lokale heffingen) gestegen is tot gemiddeld 37%. Uit onderzoek blijkt dat
nu al 890.000 huishoudens niet meer kunnen rondkomen. En wie in 2013 niet kan rondkomen, kan dat
in 2017 al helemaal niet meer, verwacht de Woonbond. De Woonbond vindt dat hiervoor in Den Haag
onvoldoende aandacht is. De Woonbond is van mening dat de maximale huurstijging onwenselijk is en
leidt tot een toename van de armoede. Daarnaast is het geen noodzaak dat de verhuurders de maximale
huurverhoging toepassen. De Woonbond is van mening dat de opslag van 1,5% kan vervallen. Verder
moet de harmonisatie beperkt worden omdat het optrekken van de huur op dat moment geen relatie
heeft met de kwaliteit van het verhuurde. Consequentie is ook dat huurders niet doorstromen.
Bijvoorbeeld ouderen die kleiner willen gaan wonen kunnen dat niet omdat die woningen duurder zijn.
Verder heeft de Woonbond principiële bezwaren tegen inkomensafhankelijke huurverhoging.
Inkomenspolitiek moet door de overheid uitgevoerd worden en niet door verhuurders. Zo wordt er geen
rekening gehouden met de huishoudensamenstelling. Waarschijnlijk komt hiervoor volgend jaar een
ander systeem in de plaats, te weten huursombenadering: huur in relatie tot de kwaliteit van de woning.
Verder is de Woonbond voorstander van het treffen van maatregelen op het gebied van
energiebesparing, gerichte woningtoewijzing en het tegengaan van scheefwonen.
Over SWZ
De Woonbond ziet pluspunten in het beleid van SWZ en geeft hiervoor de complimenten. SWZ neemt
haar huurders serieus. Maar er zijn ook zaken die beter kunnen. Volgens SWZ zijn de huren aan de lage
kant, de Woonbond kijkt echter naar de verhouding tot de kwaliteit en dan scoort SWZ met de huren
boven het gemiddelde. De leefbaarheidsuitgaven zijn erg hoog, deze taak zou de Woonbond meer bij de
gemeente leggen. De hoge huurverhogingen zijn onwenselijk en onnodig naar de mening van de
Woonbond.
Advies van de Woonbond
Het advies van de Woonbond is om de opslag van 1,5% te laten vervallen en de harmonisatiehuren af te
toppen voor starters en doorstromers. Verder is het advies om in ieder geval de extra huurverhoging
voor de inkomens tussen de € 33.000 en € 43.000 te laten vervallen en specifieke maatregelen te nemen
om de armoede te bestrijden.
Maarten Groen dankt hem voor zijn vlammende betoog en geeft gelegenheid tot het stellen van vragen.
• Geeft de Woonbond ook stemadvies?
Reactie: Het is de taak van de Woonbond om huurders goed voor te lichten over wat de verschillende
partijen voor huurders in petto hebben. Maar er is meer in het leven dan huur. Dat maakt dat mensen
wellicht toch andere keuzes maken. De Woonbond vindt dat mensen mondig genoeg zijn om zelf te
kunnen kiezen.
• Voor de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt gebruik gemaakt van het
‘toetsingsinkomen', gebaseerd op het inkomen van het voorgaande jaar. Voor bewoners die
tegen hun pensioen aan zitten is dit niet reëel.
Reactie: In de politieke lobby is al voor elkaar gekregen dat het mogelijk is om rekening te houden met
lagere inkomsten. De Woonkoepel neemt dit onderwerp mee in de komende overleggen met SWZ.
• Hoe verhoudt zich de huurprijs ten opzichte van de (bouw-)kosten van de woningen?
Reactie: Die relatie ligt lastiger omdat bijvoorbeeld ook onderhoud, (bouw-)subsidies, marktwerking,
grondprijzen, beheerskosten meespelen. Er zit dynamiek in de markt die niet alleen boekhoudkundig te
bekijken is.
Hierna bedankt Maarten Ronald Paping voor zijn vlammend betoog en geeft de heer Eddy Veenstra,
directeur-bestuurder van SWZ het woord.
• Presentatie en toelichting van SWZ door de heer Eddy Veenstra, directeur-bestuurder
Eddy Veenstra geeft aan graag te willen reageren op het verhaal van de Woonbond. Op veel punten is hij
het met de Woonbond eens, in sommige onderdelen echter niet. SWZ is niet meegegaan in
projectavonturen en staat er financieel gezond bij. Gelukkig kan SWZ nog investeren. De huurverhoging
die Den Haag mogelijk gemaakt, levert niet méér op dan SWZ moet afdragen. SWZ wordt daar dus niet
rijker van. Zorg voor de toekomst is dat het verdienmodel van corporaties met heffingen niet eindeloos
kan doorgaan.
Deze heffingen zijn fors. SWZ moet ruim € 20 miljoen afdragen tussen 2014 en 2017. Daarnaast gaat er
€ 5 miljoen naar het Centraal Fonds, vanwege fouten van andere corporaties. De afdracht van € 5
miljoen betekent dat SWZ 100 nieuwe woningen minder per jaar kan bouwen.
Ondernemingsplan 2014-2017
SWZ moet keuzes maken omdat er minder geld te besteden is. SWZ gaat minder investeren in
Stadshagen en kiest ervoor om de bestaande voorraad en wijkvernieuwing centraal te zetten. Dit krijgt
voorrang op nieuwbouw in Stadshagen. SWZ wil niet bezuinigen op onderhoud en wil
energiemaatregelen door gaan voeren. In eerste instantie is eerst intern bezuinigd. Qua
bedrijfskostenreductie zijn er al 20 arbeidsplaatsen verdwenen sinds 2009. Er zijn nog steeds
wachtlijsten voor huurwoningen. SWZ heeft daarmee een taak voor zittende én voor nieuwe huurders.
SWZ gaat tot 2017 400 nieuwe woningen bouwen. In 2013 zijn er 195 gebouwd. Als een huurwoning
vrijkomt, mogen we de huurprijs naar 100% brengen. Nu ligt ons gemiddelde op 74% en is daarmee
gelijk aan het landelijke beeld. We wilden dit naar 80% brengen, maar moeten nu vanwege
kostenstijgingen naar 85%. Ook de huur van zittende huurders gaat omhoog.
Korte termijn
Voordat we de huurverhoging vaststellen wacht SWZ het advies van de Woonkoepel af. We zijn wel
gehouden aan het Rijksbeleid. SWZ heeft geen bezwaar tegen inkomensafhankelijke verhuur. Voor ons
betekent dit dat we lage inkomens minder huur en hoge inkomens meer huur te vragen.
Lange termijn
Volgend jaar wil SWZ graag naar de woonlastenbenadering. In de woonlasten tellen naast de huur ook
energie en gemeentelijke lasten mee. We willen met informatie van het Nibud naar woonquotes per
inkomensgroep. Hierbij willen we een relatie leggen met de meerjarenopgaves die SWZ heeft. Eddy
verwacht niet dat de heffingen uit Den Haag tijdelijk zijn. Verder wil SWZ met de andere corporaties in
Zwolle en met de gemeente eenduidig beleid voeren. De eerste overleggen hierover zijn gestart.
Regio Zwolle
In Zwolle zijn er drie corporaties en in de totale regio zijn dat er zeven. Het gros volgt het Rijksbeleid en
blokt de huurprijs af bij € 699,- (maximale sociale huurgrens). Een aantal corporaties ontziet de lagere
inkomensgroep. Voor wat betreft de gemiddelde jaaropbrengst per woning zit SWZ iets lager dan andere
corporaties. Dit heeft uiteraard ook met het bezit te maken.
Afwegingen
In de afwegingen die SWZ moet maken is het Rijksbeleid een vast gegeven. De heffingen zijn opgelegd
en gelden zeker voor de komende jaren. Corporaties mogen inkomensafhankelijke verhuur toepassen en
SWZ past dit toe om de lagere inkomens te kunnen ontzien. In het Ondernemingsplan is gerekend met
een gemiddelde huurstijging van 3,5% in 2014. Het Rijksbeleid zegt echter 5%. Het verschil voor SWZ is
grofweg € 2 ton.
Hierna besluit Eddy Veenstra zijn verhaal met de vraag om reacties, zodat deze in de afwegingen van
SWZ meegenomen kunnen worden.
Vragen:
• Er zijn al weinig huurwoningen in Zwolle. Waarom verkoopt SWZ dan toch woningen?
Reactie: SWZ verkocht altijd 1% van het bezit per jaar. Dit zijn ca. 80 woningen per jaar en het geld
werd gebruikt om te investeren in de stad. Vanwege de recessie verkoopt SWZ nog maar 0,5%, ca. 40
woningen per jaar. Ook dit geld wordt geïnvesteerd in de stad Zwolle.
• Waarom moet ik de problemen bij Vestia betalen? Het gaat vast weer een keer ergens
anders fout, volgens mij moeten we dus af van het solidariteitsprincipe.
Reactie: Eddy zegt deze reactie te begrijpen maar geeft aan dat de solidariteit ons ook veel gebracht
heeft. Zo kan een corporatie 1% lager lenen vanwege de solidariteit. Ook bij SWZ zijn er 10 jaar geleden
bestuurlijke fouten gemaakt waarbij, als het nodig geweest was, een beroep op anderen gedaan had
kunnen worden.
• Als je inkomen omhoog gaat wordt je gestraft omdat je dan meer huur moet
betalen. Maarten neemt deze opmerking mee voor de Woonkoepel en SWZ.
• Het genoemde bedrag van € 20 miljoen in vijf jaar afdragen aan het Rijk, is dat na aftrek
van de compensatie door de huurders?
Reactie: Nee, SWZ moet € 5 miljoen betalen. De huurverhoging levert ca. 2 miljoen op. De rest moet
SWZ zelf ophoesten.
• Kan SWZ meer doen aan zonnecollectoren? Er zijn toch ook subsidiemogelijkheden? Reactie:
SWZ is al op diverse plekken bezig met zonnecollectoren en dankzij de rijke provincie Overijsel is er
gelukkig subsidie verleend.
Hierna dankt Maarten Eddy Veenstra voor zijn presentatie en reacties.
• Toelichting door Ard Bunning, penningmeester van de Woonkoepel
De Woonkoepel realiseert zich dat het in deze tijd zuur is om huurverhoging te moeten betalen. De lonen
stijgen niet navenant en de eerste levensbehoeften worden alleen maar duurder. Vaststaat dat de huren
omhoog gaan, maar over de daadwerkelijke cijfers voert de Woonkoepel nog overleg met SWZ. Reden
dat wij u vragen om uw reactie te geven. De Woonkoepel heeft eerder een keus kunnen maken: gelijke
huurverhoging voor iedereen of een inkomensafhankelijke verhoging. De Woonkoepel heeft voor een
pragmatische afweging gekozen. Wij zijn voor inkomensafhankelijk. Reden is de betaalbaarheid voor de
lage inkomens en daarom vragen wij meer van de hogere inkomens. En wie hoge lasten heeft met een
laag inkomen willen we tegemoet komen. Wij doen daarmee een beroep op het collectief om de
zwaksten te steunen.
Maarten Groen bedankt Ard voor zijn toelichting en vraagt om reactie uit de zaal.
Vragen:
• Ik mis overzicht in het advies van de Woonkoepel over de huurverhogingspercentages voor
de verschillende doelgroepen .
Reactie: We geven nu nog geen percentages omdat we nog gaan onderhandelen met SWZ en onze
onderhandelingsruimte niet willen weggeven.
• Ik mis het standpunt van de Woonkoepel op haar site. Waar staat de Woonkoepel voor?
Reactie van Eddy Veenstra: De huurverhogingspercentages zijn net bekend gemaakt door het Rijk.
Conform de procedure vraagt SWZ hierop het advies van de Woonkoepel. Half maart moet de
Woonkoepel haar advies geven. Zij kunnen dus niet eerder publiceren.
• Er is een opsomming gegeven van woonlasten maar daarin miste ik de waterschapslasten.
Reactie: Dank voor uw aanvulling, dit gaan we meenemen.
• De opslag van 1,5% betekent toch dat het jaarlijks cumulatief omhoog gaat?
Reactie van Eddy Veenstra: De Rijksheffing gaat óók door. Maar daarom maak ik me wel zorgen over de
jaarlijkse huurverhogingen, dat kan niet oneindig doorgaan.
Na een korte pauze wordt de avond vervolgd met vragen uit de zaal.
• Wanneer is er door SWZ voor het laatst een klanttevredenheidsonderzoek geweest?
Reactie van de Woonkoepel: Wij staat open voor onderzoek onder huurders en nemen het mee naar het
overleg met SWZ.
Eddy Veenstra reageert dat de klanttevredenheid heel belangrijk is. SWZ meet dit continue na
reparatieafspraken en na vertrek van huurders. Wellicht dat de resultaten hiervan beter openbaar
gemaakt moeten worden.
• Hoe werkt het met inkomensafhankelijke huurverhoging in de vrije sector?
Reactie Eddy Veenstra: vaak worden voor vrije sectorwoningen speciale huurcontracten gehanteerd en
meestal worden deze woningen met de inflatie verhoogd. Inkomensafhankelijke verhoging geldt niet
voor de vrije sector.
• Kunnen huurwoningen door de inkomensafhankelijke huurverhoging boven de
liberalisatiegrens komen?
Reactie Eddy Veenstra: Nee, wij blokken dat op dit moment af bij de grens van € 699,• Hoe weet ik als huurder dat ik door de 83% norm heen ga?
Reactie Eddy Veenstra: Het gemiddelde van 83% wordt gehanteerd bij huuropzegging en afgetopt op €
699,-.
• Denkt u ook dat de regering de corporatiesector kleiner wil maken en iedereen naar een
koopwoning wil sturen?
Reactie Eddy Veenstra: Minister Blok wil de sociale huursector inderdaad halveren.
Reactie Ronald Paping: Dat klopt. De strategie van het kabinet is om huurders naar een koopwoning te
bewegen zodat de koopmarkt in beweging komt. Hoewel er in het woonakkoord staat dat de sociale
sector op peil blijft, wijst de praktijk anders uit.
• Geeft SWZ de garantie dat de huren niet boven de huurgrens van € 699,- stijgen?
Reactie Eddy Veenstra: Dat is op dit moment ons beleid. Wij richten ons op de sociale huursector. Zolang
wij niet zeker zijn dat wij een woning ook weer kunnen verlagen zodra een (rijke) huurder vertrekt, zijn
wij er erg voorzichtig mee.
Voor wat betreft sterke inkomensdalingen: wanneer uit belastinggegevens blijkt dat het inkomen sterk
daalt, kan de inkomensafhankelijke huurverhoging teruggedraaid worden. Betaalde bedragen worden
echter niet terugbetaald.
• Wat gebeurt er met huurders van wie een partner in juni/juli/aug overlijdt en er (nog)
geen belastinggegevens zijn?
Reactie: U kunt een verzoek tot huurverlaging indienen en wanneer er geen harde gegevens zijn dan
kijken we naar wat aannemelijk is.
• Er wordt altijd uitgegaan van wat men bruto verdient, maar van het nettobedrag moet de
huur betaald worden. Welk percentage van het inkomen staat hiervoor?
Reactie Ronald Paping: Er zit verschil in wat redelijk is ten opzichte van uw inkomen en ten opzichte van
de kwaliteit van de woning. Dit zijn twee verschillende zaken. Wat duidelijk blijkt is dat een grote groep
tussen de 35 - 50% huurquote heeft. Met een laag inkomen is dat niet te dragen. Lage inkomens zitten
ook vaak in slecht geïsoleerde woningen en daarmee dus ook op hoge lasten. Wij stellen voor om
onderscheid te maken in lage inkomens, middeninkomens en hoge inkomens.
• Maarten Groen vraagt de zaal om reactie of er principiële bezwaren zijn tegen inkomensafhankelijke
huurverhoging?
• Stel ik verdien meer dan € 43.000 en krijg 6,5% verhoging. Wat als er dan iets gebeurt?
Mijn buurman betaalt dan een stuk minder huur en is beter af.
Reactie SWZ: Daar waar sprake is van inkomensdaling kan er tot twee jaar terug een huurverhoging
teruggerekend worden. Er wordt geen geld terug gegeven maar de huurverhoging kan gecorrigeerd
worden.
• Wanneer wordt er 4% of 6% verhoogd?
Reactie Maarten Groen: Bij een inkomen lager van € 34.000 mag er 4% verhoging zijn en een inkomen
van meer dan € 43.000 6,5%.
• Deze maatregel werkt tegen gezonde werkers. Als we beiden werken betalen we ook meer.
En het is niet makkelijk om een huis te kopen. Ik pleit voor een tussenvorm huur/koop.
Reactie Eddy Veenstra: Wij merken dat mensen willen huren ó f kopen. Weinig die iets ertussenin willen.
We hebben in de Muziekwijk een koopgarantmodel, maar er is weinig vraag naar.
• Sluiting themabijeenkomst
Maarten Groen bedankt alle aanwezigen voor hun inbreng. Het was een waardevolle avond waarin op
een plezierige manier met elkaar het gesprek gevoerd is. Het bestuur van de Woonkoepel maakt zich
hard voor de belangen van de huurders in de komende overleggen met SWZ. Daarbij is er speciale
aandacht in geval van inkomensdaling. Er zijn geen enorme bezwaren waargenomen tegen
inkomensafhankelijke verhoging, hoewel er grenzen zijn.
Hierna bedankt Nelly Mackor van de Woonkoepel Maarten Groen voor het leiden van de avond en zij
hoopt vaker dit soort bijeenkomsten te organiseren. Zij wenst iedereen wel thuis en sluit hierna de
bijeenkomst.

Download Report