July 2011 東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 2 Advance 震災の概観・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・4 不動産市場への影響・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・5 オフィス・セクター東京市場大阪市場レジデンシャル・セクターリテール・セクターロジスティクス・セクターホテル・セクター不動産投資市場・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12 投資家国内投資家 (J-REIT、デベロッパー、保険会社) 海外投資家資金調達環境今後の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14 エグゼクティブサマリー 2011年3月11日、東北地方の太平洋沖約 130km付近でM9.0の地震が発生した。このロジスティクス・セクター災害に耐えうる最新型物流施設への見直しが M9.0という地震は、国内史上最大、世界でも観高まっており、今後は物流倉庫においても免震・測史上4番目の規模であった。制震機能を備えた近代的な施設への需要が高不動産市場への影響オフィス・セクター東京市場では 2 0 1 1 年中の賃料水準は弱含みが予想されるが、まることが予想される。ホテル・セクター需要減少は一時的なものであり、比較的短期テナント需要の回復は2012年以降に本格化すで回復すると考えられる。回復基調は様々だると考える。大阪市場では全体的な賃料水準はが、1-2年で回復するという見方が優勢である。 2 0 1 3 年の大量供給を消化して底を打つと考える。従って2011年、2012年は下落が続くものの、2013年末には横ばいになると予想している。レジデンシャル・セクター高級賃貸住宅市場はエクスパットの海外逃避により大きな影響を受けているものの一般賃貸住宅市場は大きな影響を受けておらず賃料収入も安定して推移している。リテール・セクター百貨店やショッピングセンターにおいては震災の影響は一時的だが、外国人観光客に下支えされてきた銀座や表参道に代表される高級リテールについては暫く弱含むことが予想される。不動産投資市場国内投資家には大きな変化はなく、海外投資家も長期的には楽観しているがドイツの投資家が一部例外である。見通し震災直後は総悲観に傾いた日本経済及び不動産市場であるが、その回復は当初の予想よりも早いペースで進むことが十分考えられ、ひとたび回復に向かえば急カーブを描いて加速度的となる可能性もある。 4 Advance 震災の概観今回の波は堤防の倍近くの高さがあったとされ、 2 0 1 1 年 3月1 1日、東北地方の太平洋沖約 130km付近でM9.0の地震が発生した。この M9.0という地震は、1923年の関東大震災の M7.9や1995年の阪神淡路大震災のM7.3を上回る国内史上最大、世界でも観測史上4番目の規模であった。これまでの経験、想定していたリスクを遥かに上回る規模であった。東京は震源地から離れていたため、地震による建物の倒壊や津波による被害は軽微であった。しかし津波によって原子力発電所や製油所が被害を受け、放射能問題や大規模停電、ガソリン不足などの問題を引き起こし日本経済にも大き 1. チリ地震　M9.5　1960年な影響を及ぼした。 2. アラスカ地震　M9.2　1964年経済への影響 3. スマトラ島沖地震　M9.1　2004年 4. 東北地方太平洋沖地震　M9.0　2011年地震による直接的な被害のほか、その後の津波によって様々な二次災害が発生した。岩手県宮古市には日本最大の防潮堤が築かれていたが、当日14時46分に発生した地震直後から日経平均は急落し、15日の最安値8,227.63円を付けるまで実に10日の終値10,434.38から21%の下落となった。また、震災復興のために国外に滞留している日本円が国内に還流する、いわゆ図1. 東日本大震災と阪神淡路大震災の震源地仙台福岡大阪阪神淡路大震災東京東日本大震災東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 5 るリパトリエーションが起きるという思惑から、図2. 日経平均と為替相場当時すでに円高水準であった為替相場はさらに円高が進み、対ドルでは17日の最高値で76円台と歴史的最高値に達した。しかしその後の各国の協調介入によって85円台まで戻し、6月時円/米ドル円 78 12,000 11,500 79 80 10,500 81 9,800円まで回復しており、当初の混乱は徐々 10,000 82 9,500 83 9,000 84 8,500 85 8,000 86 に落ち着きを見せている（図2）。 6月の日銀短観では、大企業製造業の業況判断はマイナス9ポイントとなったものの先行き3ヶ月の業況判断は2ポイントとなっており、原子力発電所による放射能の影響や電力不足による経済活動への圧迫は今夏がピークとなると予想される（図3）。またIHSグローバルインサイトによると震災以前は日本のGDP成長を2011年に1.3%、2012 図3. 日銀短観　大企業製造業DI 30 2011年はマイナス0.9%に下方修正され、また 20 復興を伴う反動で2012年は4.4%と大きな成 10 -20 今回の震災によって不動産市場の需要は大きな転換期を迎えることとなった。これには to Quality」のみならず「Flight 0 -10 不動産市場への影響「Flight アメリカドル日経平均（日経平均左軸、為替は逆目盛で右軸それぞれ終値）出典 : 日本経済新聞社年は1.8%と予想されていたが、震災の影響で長が予想されている（図4）。 1/4 1/12 1/19 1/26 2/2 2/9 2/17 2/24 3/3 3/10 3/17 3/25 4/1 4/8 4/15 4/22 5/2 5/12 5/19 5/26 6/2 11,000 点では80円台で推移している。また日経平均も to Safety」といったエリアの再考や建物の安全性に対する認識も大幅に高まった。具体的な動 -30 -40 -50 -60 2006 2007 2008 2009 2010 2011 出典 : 日本銀行きとしては高層階から低層階、湾岸部から内陸前年比 (%) 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 出典 : IHS グローバルインサイト 2015予 2014予 2013予 2012予 2010 2009 2008 2007 2006 2005 震災前 2011予震災後 2004 -8.0 2003 -6.0 2002 様の傾向が見られている。図4. GDPの予測 2001 が挙げられ、後述する各セクターほぼ全てに同 2000 部、低クオリティから高クオリティといった変化 6 Advance オフィス・セクタールはより一層テナント誘致が困難になるという2 東京市場（CBD）極化が進むことが予想される。東京CBD*のAグレードオフィス市場では震災今後5年間の新規供給を見てみると、震災の影による直接的な被害は見られなかったが、テナントは耐震性を再認識しつつある。特に最新の建築技術を用いた大型ビルへの需要が増えており、これによって建築年数が古く、耐震性の劣るビルはさらにテナントから敬遠されつつある。また、今夏予想されている本格的な電力不足によって電力の使用量が制限される見込みである。従って自家発電設備を持つ一部競争力を有するビルはますますテナントを集め、競争力の劣るビ響で需要が落ち込むと予想される2011年は極めて限定的である。その後の回復期には過去10 年平均とほぼ同等の供給が計画されているため、需給バランスにおいて懸念材料は見当たらない。また、震災復興のために政府は建設業界に支援を呼びかけており、建設資材が被災地へ優先されることで今後Aグレードビルの竣工時期に影響が出る可能性もある。しかしながら市場への供給量が絞られることは需給バランスの視点からはむしろプラス材料といえる。図5. 福島と東京の位置また、海外企業・投資家の最大の懸念は未だに事故の収拾が見えない原子力発電所の問題である。しかし福島から東京都心部は200km以上も離れており（図5）、このまま大きな事故も無岩手く冷却装置の復旧が進めば、さらなる放射性物質の拡散リスクはひとまずの落ち着きを見せる。その後の土壌汚染、海洋調査等、安全確保への課題は山積しているが、不動産市場への物理的宫城な影響は底を打つこととなる。震災、電力不足、原発の懸念とテナント需要を押仙台し下げる要因は様々であるが、東京Aグレードオフィス市場には、賃料下落余地はあまり残され福島第一原発福島福島第二原発ていない。震災前には回復の兆しが見えていた東京市場であるが（図6-1）、震災によってテナントの動きに鈍化が見られたため今回、賃料サイクルにおける東京の位置の見直しを行った（図 6-2）。しかしながら現状の賃料水準はマーケッ茨城トサイクルでもほぼ底値圏で推移しており、大量供給を経験した2003年の賃料水準に近づいている。当時と現在のビルのクオリティ、スペックを考慮すると賃料が同程度というのは明らかに割東京安水準といえる。千葉 0 200KM *CBD = Central Business District、ジョーンズラングラサールでは千代田・中央・港区の3区を定義している。東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 7 図6-1. プロパティクロック 2010年第4四半期図6-2. プロパティクロック　2011年第1四半期広州広州賃料上昇の減速賃料下落の加速賃料上昇の加速賃料下落の減速香港北京シンガポール、メルボルン上海、アデレードシドニー、マニラムンバイ、バンガロールクアラランプール賃料上昇の減速賃料下落の加速賃料上昇の加速賃料下落の減速北京、香港大阪、ホーチミンシティソウルバンコクキャンベラオークランドブリスベンソウル、ホーチミンシティシンガポール、メルボルン上海、アデレードシドニー、マニラバンガロール東京、ジャカルタ、パース、デリーハイデラバード、タイペイムンバイ、パースタイペイ、ジャカルタ ^ CBD & SBD 大阪、バンコクキャンベラオークランド、クアラランプール、東京チェンナイ、ブリスベン、デリー ^ CBD & SBD 出典 : ジョーンズラングラサール復興に向けて互助の機運が高まる現在の状況下では、オーナーも露骨な賃料引き上げを行うことは賢明な選択ではなく、むしろ中長期的な観点でテナントと友好な関係を築くチャンスといえる。従って2011年中の賃料水準は弱含みが予想されるが、ひとたび上昇に転じれば継図7. 東京市場の供給と賃料新規供給 (m2) 60,000 600,000 50,000 500,000 続的な回復が期待され、テナント需要の回復も 400,000 2012年以降に本格化すると考える。ジョーンズ 300,000 ラングラサールでは、2011年は3-5%程度の 200,000 下落はあるものの、2012年には5-10％の上昇 100,000 を見せると予想している（図7）。また、売買市場においては震災によって東京の不動産市場にはむしろ逆にリスク・プレミアムが月額賃料 (坪/円) 700,000 0 40,000 過去10年平均の供給レベル重要性も再確認されている。また貸し手である国内金融機関においても貸出金利にプレミアムを上乗せすることもなく、外資系レンダーも現在のところこの動きに追随している。従ってキャップレートは2012年の市場回復期には低下することを見込んでいる。大阪市場（CBD）大阪CBD* 1のAグレードオフィス市場においては震災の被害は皆無といえる。割安となっ *1　ジョーンズラングラサールでは中央・北区の2区を定義している。 *2　Business Continuity Plan (BCP) = 事業継続計画 20,000 10,000 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 11予 12予 13予 14予 15予供給賃料出典 : ジョーンズラングラサール乗るとの議論もあるが、現状では投資家のスタンスは変わっておらず、国際的な投資先としての 30,000 たAグレードビルにテナントが移転・拡張する動きは以前から継続していたが、今後もこのような需要が加速することが予想される。ビジネスにおいてはこれまで東京一極集中が続いていたが、今回の震災後はBusiness Continuity このため、東京 Plan（BCP）* が見直されている。 2 一極化から東京プラス１という戦略を取る企業も現れており、その中でも真っ先に候補に挙がってくるのが大阪である。 0 8 Advance 福島原発からの逃避に加えて、企業が西日本へ供給面では2011年、2012年はごく限られてお移転を進める理由として、東西日本の発電所のり、テナントによる現在の大阪市場への見直し周波数の相異が挙げられる。首都圏を管内にが今後も継続するようであれば2013年の大量持つ東京電力が所在する東日本一帯は50Hz、供給の影響も軽減されるであろう。従って今後5 西日本では60Hzの電気が供給されている（図年間の空室率は2012年末にピークを迎えるこ 8）。今回の津波で福島原子力発電所が停止とに変化はないものの、これまで予測していた程したことで東京電力の供給能力は大幅に低下の空室率の上昇には至らないと見ている。し、50Hzの電気を使用するエリアでは低下した大阪駅南北の通行はこれまでアクセスが不便だ電力をまかなうために計画停電や節電等の対応ったが、再開発の一環として新しい連絡橋が設に迫られている。そのため金融機関やIT企業とけられることで利便性が格段に向上した。そしていった、停電で業務が滞るような業種の一部で 2013年に竣工のグランドフロント大阪（大阪北はいち早く西日本、特に大阪のAグレードオフィヤード）が一体となることで大阪のオフィスエリスビルへと移転先を求める動きが見られた。アの魅力が向上することが期待される。さらに、図8. 電力周波数の境界 60Hz 地区 50Hz 地区福島新潟栃木富山群馬石川茨城長野埼玉福井岐阜山梨東京神奈川滋賀愛知三重静岡千葉東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 9 グランドフロント大阪のホテル部分には関西初るなど、地震による直接的な被害を受けた地域進出となるインターコンチネンタルの入居も決もあった。そのため、震災後は内陸部の地盤の良定しており、外資系企業を呼び込むインフラはいエリアが選好されるといった傾向が見られて着々と進みつつある。いる。 2007-2008年の賃料サイクルのピークに満室供給面においては復興によって建設資材が高騰稼動で竣工した物件は、現在も賃料が高止まりしており、住宅市場にもこれらのコスト高を加味しており下落余地が残っている。需要面では押した価格が反映されつつある。このためデベロッし上げ要素があるものの、全体的な賃料水準パーによる土地取得も震災以後は慎重になっては2013年の大量供給を消化して底を打つとおり、また資材調達難による工事期間の遅れで考える。従ってジョーンズ　ラング　ラサール供給が減少することで一時的な値上がりのバイでは、2011年には3-5％の下落、2012年にはアスがかかることが予想される。 5-10％の下落が続くものの、2013年末には横ばいになると予想している（図9）。レジデンシャル・セクター賃貸市場原発リスクによってエクスパットが国外へ退避したため、東京の高級賃貸市場は大きな影響を受けている。これらの市場は主に外資系企業に勤務する海外エクスパット及びその家族によって需要が支えられているため、外資系企業の復帰、すなわちAグレードオフィス市場が回復するに従って同市場の回復も期待される。一方で一般賃貸市場は大きな影響を受けていない。同市場においては大きな動きは見られておらず、そのため賃料収入も安定して推移してい図9. 大阪市場の供給と賃料月額賃料 (坪/円) 新規供給 (m2) 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 25,000 20,000 15,000 過去5年平均の 10,000 供給レベル 5,000 '04 '05 供給 '06 '07 '08 賃料 '09 出典 : ジョーンズラングラサールる。震災後も国内投資家が継続して取得していることからも裏付けられるように、震災前後において賃貸市場に大きな変化は見られていない。むしろ被災地に近い東北地方の中核都市である仙台では、被災したエリアからの移転需要が集中しており需給が逼迫している。分譲市場エンドユーザーの動向は震災前後で大きな変化はない（図10）。ただし震災後は需要の変化図10. 新築マンションの契約率（月次）マンション契約率 90% 80% 70% 60% 50% が観察されている。これまで都心部へのアクセ 40% スや眺望の良さから人気の高かった湾岸エリア 30% では、一部で液状化が観測されており、地盤沈下や水道、ガスといったライフラインが遮断され首都圏出典 : 不動産経済研究所近畿圏 '10 11予 12予 13予 14予 15予 0 10 Advance き上げ前の駆け込み需要の反動の1998年3月リテール・セクター東日本では節電、自粛の動きが高まったことで確実に消費は落ち込んだ。今後の焦点はこの傾向が持続的なものなのか、一時的なものなのかであるが、直近のデータを見ると震災による落ち込みは一部を除いて一時的なものであると考えられる。例えば、3月の全国百貨店売上高は4,624億円となり（日本百貨店協会、既存店ベース）、前年同月比14.7%減となった。減少幅は消費税率引の20.8%減に次ぐ過去2番目の大きさで、金融危機直後の落ち込みを上回った。しかしながら4 月の売上高は4,750億円と前年同月比-1.5%、 5月は4,820億円の前年同月比-2.4%と大幅に改善し、ほぼ前年並みの水準にまで回復している（図11）。一方で震災前まで伸びていた外国人観光客の売上高は3月は47.8%減、4月は76.8 ％と激減しており、5月も46%減と未だに回復の兆しは見られていない（図12）。従って、国内消費者に需要が支えられている百貨店やショッピングセンターにおいては震災の影響は一時的なものだが、外国人観光客に下支図11. 百貨店、ショッピングセンター（SC）の売上（前年同月比）えされてきた銀座や表参道に代表される高級リテールについては暫く弱含むことが予想される。売上高前年対比しかしながら現状では投資家の意欲に大きな影響を与えるほどではないためリテール・セクターにおいては期待利回りの上昇は観測されていない。ロジスティクス・セクター日本の生産拠点である東北エリアが震災の影 11年5月 11年4月 11年3月 11年2月 11年1月 10年12月 10年11月 10年9月 10年8月 10年7月 10年6月 SC 10年10月百貨店 10年5月 10年4月 10年3月 10年2月響を受けたため、製造業には深刻なダメージが 10年1月 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 出典 : 日本百貨店協会、日本ショッピングセンター協会残っている。また震災の影響を直接受けなかったエリアでも電力不足のために通常稼動できない工場も多分に存在する。 3月の鉱工業生産指数（経済産業省2005年＝100、季節調整済み）は82.7と前月比15.5% 図12. 外国人観光客の売上前年比の低下となった。低下幅は金融危機後の2009 年2月の8.6%を上回り過去最大である。震災や売上高前年対比計画停電の影響により、自動車や電機など日本 250% の経済を牽引する業界の生産ラインが大きな打 200% 撃を受けた（図13）。 150% 製造業の落ち込みは物流セクターにもマイナス 100% の影響を与えている。しかし今回の震災を受け、 50% 回の地震によって倉庫内に保管されていた物品物流施設にも質への逃避が観測されている。今が散乱し、被害を被ったテナントには建物の耐出典 : 日本百貨店協会 11年5月 11年4月 11年3月 11年2月 11年1月 10年12月 10年11月 10年10月 10年9月 10年8月 10年7月 10年6月 10年5月 10年4月 10年3月 10年2月 10年1月 0% 震構造にも関心が及んでいる。これまでは古い東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 11 倉庫での保管目的が主だったテナントにも、災害に耐えうる最新設備の物流施設への見直しが高まっており、今後は物流倉庫においても免震・制震機能を備えた近代的な施設への需要が高まることが予想される。また、湾岸部においては震災による液状化は深刻な問題となっているため、羽田空港や東京湾といった国内主要インフラに密接な関わりのないテナントにおいては内陸部への移動が見られており、今後もこのような動きが継続すると考えられる。図13. 鉱工業生産指数 2005年=100 季節調整済指数 100 95 90 85 80 旅行需要が極端に減少した。例えば、東京のシ 11年5月 11年4月 11年3月 11年2月 11年1月 10年12月 10年11月 10年10月 10年9月 10年8月 10年7月 10年6月 10年5月 10年4月 10年3月震災から約１ヶ月間は、ビジネス・レジャーとも 10年2月ホテル・セクター 10年1月 75 出典 : 経済産業省ティホテルの１日１室当り客室売上は前年同月漏洩問題には各国とも神経を尖らせており、訪 5,000 日レジャー需要の本格回復の目処はまだ立って 0 いない。一方、国内法人需要は復興需要もあり回復をみせているほか、ゴールデンウィーク前に再開した東京ディズニーリゾートに象徴されるように国内レジャー需要も回復の兆しをみせて 2007 2008 出典： STR Global / ジョーンズラングラサールホテルズいる。 2008年9月のリーマンショック後に計画が頓挫したホテル開発案件は多いが、被災地周辺のプロジェクトを除くと今回の震災を理由として中止された案件はあまりない。これは、総じて震災によるホテル需要減少は一時的なものであり、比較的短期的に回復すると考えられているためである。顧客セグメントによって需要回復基調は様々だが、 1-2年で回復するという見方が優勢である。震災後に合意をみたホテル売買取引はまだないと見られるが、ジョーンズラングラサールホテルズが投資家にヒアリングをした限りにおいては、震災が起きたことによるキャップレート上昇はあまりなく、需要減少に伴う向こう1-2年間のキャッシュフロー減少がホテル資産価値を引き下げる要因となる模様である。 2009 2010 12月 10,000 11月自粛勧告を解除しているが、福島原発の放射能 10月 15,000 1月月末現在では主要国全てが東京への渡航延期・ 9月 20,000 航延期勧告を発した影響が大きい。2011年5 8月 25,000 たほか、各国外務省や国際企業が日本への渡 7月直後に鉄道や高速道路が十分に機能しなかっ 6月 30,000 5月とやや持ち直してきている（図14）。これは、震災 4月図14. 東京シティホテルにおける１日１室当り客室売上高の推移 3月去最大の落ち込みをみせたが、5月は37.0%減 2月比で3月は38.0%減、4月は56.8%減となり、過 2011 12 Advance 不動産投資市場デベロッパー投資家日本の投資市場に大きな影響力を持つ国内デ国内投資家ベロッパーの投資姿勢も震災後は大きく変わっていない。もともと長期的視点に基づいて土地 J-REIT 2011年に入ってからJ-REITの取引は活発になっており、日本銀行による市場の下支えの効果が現れ始めたところであった。また1物件あたりの取得価格も例年よりも高額になっており、 J-REITによるAグレードビルの取得も見られていた（図15）。震災直後は投資口価格も一時低迷したものの、日銀の買い入れ増額の発表や各社が被害状況を開示したという対応の早さ、透明度の高さが効果を示し同市場の回復は株式市場よりも早かった（図16）。海外投資家が様子見、もしくは取得を先送りしている現状の市場では、震災以前と比べて明らかに物件取得競争率は下がっており、既存の国内プレイヤーにとっては有利な状況である。国内を取得し、物件保有を目的としているため、震災によってこれらのビジネスモデルが影響されることはなかった。また、資金調達も企業の信用力に基づくコーポレートローンに拠る所が大きいため資金繰りに窮する懸念も見当たらない。保険会社国内では主要な買い手である保険会社は支払い金の準備のために新規投資を検討できる状況ではなく、暫くは震災による保険金の申請処理でむしろ資金は流出している。このため海外資産を国内に還流させる動きは増加することが予想されるが、海外への投資に目を向ける保険会社はほぼ皆無といえる。で継続的に物件取得・運営を行うJ-REITにとっ海外投資家てはチャンスであり、今後もJ-REITが市場を牽海外投資家は注意深くなっており、少なくとも引して回復期を形成することが期待される。地震や液状化リスクを解明するための追加調査によって投資活動が減速するのは当然である。しかしながらRCAのデータによると4月1日から日本国内のオフィス、リテール、ホテル、インダス図16.　株式市場の推移トリアル・セクターでの投資用不動産の取引総額は10億ドルに及んでおり、さらにレジデンシャ 3/11を100とした指数 110 ル、開発用地の取引を含めると総額は遥かに大 TOPIX 出典 : 東京証券取引所日経平均 J-REIT インデックス 6月21日 6月7日 5月24日 5月15日欧米の投資家の意見とも一致する。しかし注意 4月26日これは弊社がヒアリングを行っているアジアや 80 4月12日 85 3月29日家間で行われたことである。 3月15日 90 3月1日資ではなく、売り手、買い手の双方が国内投資 2月15日 95 2月1日いるが、特筆すべきはほとんどの取引が海外投 1月18日きくなる。この大部分が東京の取引で占められて 100 1月4日 105 深いことと悲観的なこととは別である。アジア・パシフィック地域へ膨大な投資資金を継続的に投下するグローバルな投資家は、市場の規模、流動性、相対的な透明度からも日本への割り当てが必要である。さらに震災や原発の問題にも関わらず多くの投資家は日本の長期的な見通しには依然として楽観的である。東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 13 一部の例外は国民感情やメディアが原子力に対地震と津波によって最も被害を受けた地域は海して激しく反対している国である。フクシマの危外投資家がポートフォリオを集中させていたエ機によって予測できない問題にドイツのエネルリアではなかったため震災による東京への経済ギー政策の大転換が挙げられる。これによって的な影響を最も懸念している。具体的には今夏ドイツに所在する投資家は日本での不動産取得に想定されている電力不足や今後の地震や液に対しては十分な考慮が必要となってくる。この状化、さらには復興による政府借入金の増加にような主張が台頭している間は、ドイツはしばらよる影響などが挙げられるが、これらは短期的く例外国となるであろう。な注意を要するものであり長期的に渡る悲観的な見方ではない。図15. J-REITによる主な取引不動産延床面積 (m2) 取得価格 (百万円) 売主買主キャップレート三菱重工ビル 67,124 60,500 三菱重工日本ビルファンド投資法人、その他 4.3 平河町森タワー 9,818 (NLA) 18,200 森ビルグローバル・ワン不動産投資法人 4.5 リバーシティ M-SQUARE 26,439 13,350 三井不動産日本ビルファンド投資法人 5.5 大崎フロントタワー 23,674 12,300 三菱地所ジャパンリアルエステイト投資法人 7.0 ゲートシティ大崎 NA 11,650 住友生命保険日本ビルファンド投資法人 4.5 台場ガーデンシティビル NA 11,000 積水ハウスジャパンエクセレント投資法人 5.4 箱根強羅温泉季の湯雪月花 10,655 3,550 有限会社スプリング・プロパティージャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 5.9 アーク森ビル 4,343 (NLA) 9,770 森ビル森ヒルズリート投資法人 4.5 調布サウスゲートビル 11,613 (NLA) 9,320 清水建設日本ビルファンド投資法人 6.0 IIF 名古屋ロジスティクスセンター 8,721 1,050 太平洋セメント IF 産業ファンド投資法人 7.9 (%) 14 Advance 資金調達環境外資系金融機関によってはリスク・プレミアムを上乗せしようと試みる動きも見られるが、実際に金利を引き上げると借り手が付かなくなるために行えていない。従って実質的にはスプレッドや LTV*への影響も震災以前と変化はない。国内金融機関においても、抱えている不良債権の処理を現在のような混乱した市場で行うのは適切な時期ではなく、市場の落ち着きを計みて処理を検討するといったリファイナンスに柔軟な動きが見られている。 CMBSの新規発行は金融危機以降からもともと低迷していたため今回の地震による影響はほとんどなかった。シニア部分に大きな影響はなかったが、金融危機以降の不動産市場の落ち込実際、国内の主要産業である自動車メーカーや半導体メーカーにおいては当初の予定よりも早く生産ラインを震災前の水準に戻すという発表がされており、これを受け6月の日銀による金融経済月報の景気判断も上方修正されている。震災直後は総悲観に傾いた日本経済及び不動産市場であるが、その回復は当初の予想よりも早いペースで進むことが十分考えられ、ひとたび回復に向かえば急カーブを描いて加速度的となる可能性もある。図17. 兵庫県の新設住宅着工戸数戸 140,000 120,000 みで毀損していたジュニア部分においては買い 100,000 手が減少し流動性も低下している。このためリス 80,000 クが高いほど買い手がつかなくなっており、一部 60,000 においては毀損部分の拡大に繋がっている。ま 40,000 た、特に大型案件についてはメザニンレンダーがつかないことで案件がまとまらない事例も見ら 20,000 れている。従って市場の回復はメザニンレンダー 0 の動きが鍵となるであろう。今後の見通し以上の考察から不動産市場において需要の減退は一時的なものにとどまると考える。実際、2011年に入って日本の不動産市場は回復の兆しを見せ始めていたところであり、今回の震災によって本格的な回復が2012年に先送りされるにとどまると考える。また過去を振り返ると、1995年1月に阪神大震災が起きた年と翌年に被災地の中心であった兵庫県の住宅の着工数は復興需要により大幅に増加した（図17）。これによって不動産市場が活気付くのは勿論の事、GDPの押し上げ要因にもなった。同様の傾向が今回の震災復興にも考えられることから 2012年は経済回復とともに日本の不動産市場も回復するであろう。 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 出典 : 兵庫県東日本大震災による不動産市場への影響と見通し 15 大東雄人リサーチ&アドバイザリーマネージャーボストン大学大学院卒業後、米国にて不動産賃貸仲介に従事。帰国後、国内事業会社で企業財務分析・株式市場調査業務を経て、現在ジョーンズラングラサールで不動産市場の調査・分析及び情報提供サービスを行っている。犬間由博リサーチ&アドバイザリーアソシエイトダイレクター不動産鑑定事務所および不動産アセットマネジメント会社における評価業務を経て、現在ジョーンズラングラサールで不動産リサーチ業務の中心的役割を担っている。また、不動産鑑定士と一級建築士の資格を保有。赤城威志リサーチ＆アドバイザリーローカルダイレクタージョーンズラングラサール株式会社のリサーチ・アンド・アドバイザリー部門の部門長として、日本における同社のリサーチ業務、不動産鑑定評価及びコンサルティング業務を統括している。沢柳知彦　ジョーンズラングラサールホテルズ　ホテル・セクターポールゲスト　グローバルキャピタルマーケッツリサーチ　投資家　–海外投資家ジョーンズラングラサール株式会社本社所在地：インベスターサービス事業部: 関西支社所在地：北海道支社所在地：〒100-0014 〒102-0075東京都千代田区〒541-0053　〒060-0061 東京都千代田区永田町三番町5-7 大阪府大阪市中央区本町北海道札幌市中央区南一条西 2-13-10 精糖会館5F 4-4-25 6-15-1 プルデンシャルタワー3F tel 03 5210 8300 fax 03 5210 8271 本町オルゴビル6F 札幌あおば生命ビル2F tel 06 6282 3777 fax 06 6282 3770 tel 011 218 1919 fax 011 218 1922 tel 03 5501 9200 fax 03 5501 9211 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE 2011 All rights reserved. No part of this publication may be published without prior written permission from Jones Lang LaSalle. The information in this publication should be regarded solely as a general guide. Whilst care has been taken in its preparation no representation is made or responsibility accepted for the accuracy of the whole or any part. We stress that forecasting is a problematical exercise which at best should be regarded as an indicative assessment of possibilities rather than absolute certainties. The process of making forward projections involves assumptions regarding numerous variables which are acutely sensitive to changing conditions, variations in any one of which may significantly affect the outcome, and we draw your attention to this factor.