La nueva Ley del Suelo y urbanismo del País

Actualidad
Derecho inmobiliario y urbanístico
La nueva Ley del Suelo y
urbanismo del País Vasco
prevé estrategias novedosas
Irkus Palacio
Socio Presidente
En lo que a política urbanística se refiere,
la noticia de mayor relevancia en la CAPV es
la aprobación y vigencia de la nueva Ley de
Suelo y Urbanismo del País Vasco, Ley
2/2006 de 30 de junio, que incorpora estrategias novedosas en materia de vivienda, en
desarrollo sostenible, en política de fomento
de suelo y regeneración urbana.
La piedra angular de esta LSU ha sido el
impulso a la política de vivienda protegida,
en la que se prevén unos estándares de reserva de suelo para viviendas de protección
superiores a los que existían con la precedente legislación. Y no sólo se establece un
incremento en las reservas de vivienda protegida en suelo urbano y urbanizable, sino que
se extiende la obligación de reserva a los municipios de población superior a 3.000 habitantes y a los municipios que cuenten con
núcleos continuos de suelo urbano que alberguen a una población superior a 2.000 habitantes (artículo 82.1 LSU). A los municipios de población inferior a 2.000 habitantes se les obliga, con carácter novedoso,
a vincular la cesión de edificabilidad urbanística residencial para su destino a vivienda protegida, salvo que el ámbito ya
prevea estos desarrollos.
Además, como hecho inédito en el urbanismo comparado, se formaliza para los
municipios de más de 20.000 habitantes
un compromiso progresivo de conformación obligatoria de una red de alojamientos
públicos en régimen de alquiler social y
destinados a los segmentos de renta más
necesitados.
Una novedad importante de la LSU es la
obligación, para el propietario de suelo
urbano consolidado de contribuir a la obtención gratuita de dotaciones, lo que puede
provocar problemas de ajuste constitucional,
al colisionar con lo establecido en el artículo
14.1 de la LRSV 6/1998 de 13 de abril, de
forma que se cuestiona el aserto admitido
por el Tribunal Constitucional (STC
164/2001, de 11 de Julio) de que no hay plusvalías a recuperar por la comunidad sobre el
suelo urbano consolidado (STC 52/2002 de
27 de febrero sobre la derogada Ley Vasca
11/1998 de 20 de abril, de participación de
la comunidad en las plusvalías generadas
por la acción urbanística).
Aspecto polémico
Uno de los aspectos más polémicos de la
LSU ha sido la determinación de los estándares y cuantías mínimas de las viviendas de
protección pública a través de la ordenación
urbanística estructural (Planes Generales de
Ordenación Urbana, Planes de Compatibilización de planeamiento general y Planes de
Sectorización). La LSU establece, en suelo
urbano no consolidado residencial, la obligación de calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública (VPP), el 40% del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que
se establezca en cada área. Este porcentaje
se desglosa en un mínimo del 20% de la edificabilidad urbanística de uso residencial
para la construcción de viviendas de protección oficial de régimen general y especial
(VPO) y el restante porcentaje hasta alcanzar
el 40%, con destino a viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT), pudiendo ser sustituida esta edificabilidad por
viviendas tasadas municipales (VTM), según
el artículo 80.2 LSU.
En lo que respecta al suelo urbanizable
residencial, la ordenación urbanística de los
Planes Generales, de los Planes de Sectorización y en su caso, de los Planes Parciales,
deberá calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública (VPP), los terrenos precisos para materializar como mínimo el 75% del incremento de
la edificabilidad urbanística de uso residencial (respecto de la previamente materializada), que se establezca en cada sector.
Este porcentaje se desglosa en un
mínimo del 55% de la edificabilidad urbanística de uso residencial para la construcción
de viviendas de protección oficial de régimen general y especial (VPO), y el restante
porcentaje hasta el 75% con destino a viviendas de protección especial de régimen
tasado (VPOT). La edificabilidad urbanística
admitida para las viviendas de protección oficial de régimen tasado podrá ser sustituida
por viviendas tasadas municipales (VTM),
según dispone el artículo 80.3 LSU.
El cumplimiento de esta edificabilidad urbanística mínima, se realizará individualmente por cada Sector, Área o Unidad de Ejecución, si bien el Plan General podrá establecer las determinaciones para su cumplimiento de forma diferente con autorización del
Departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco.

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