2
4
5
民間分譲住宅の価格と配置.階層.販売速度
等の関係についての考察
岡
野
，，~二在
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elementsundersam巴 c
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d
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t
i
o
n
.
頃からこの程の建物は企画されていたが，東京都では 3
9
はじめに
年の 6
2棟
， 1
8
1
2
戸をピークに漸時減少の傾向を見せたが
人口が大都市集中化する現象は益々過密，過疎の傾向
3
年から前述の理由で急ピッチに上昇の拍車をかけ
昭和4
を助長して，大都市ではさまざまな公害の要因を生み出
4
3
年度3
0
4
棟
， 4
4年度は 5
0
0棟に迫って， 1日平均 1
棟を上
していることは周知の通りであるが，大都市への通勤難
廻る誕生と言われている.
と住宅難解決の一手段として民間分譲住宅(マンション
表
1
年度別建築棟数，戸数
て，職住接近の動向が大都市への人口流入を一面に於て
マ
貢 j A I一五←子￨
消化し，高層住宅化することによって緑地を増し，遊園
年度以一時了
)を高層イじして平面的に拡拓する都市形態を立体化し
地，駐車場を得て，ややもすればスラム化する無秩序な
増加入口を整理して大都市の社会活動，経済活動を円滑
にし，かっ，大都市の立体化を促進する根元となりつつ
7
年法律第6
9号によって従来棟割長屋に通用
ある.昭和3
と新たに区分所有等 K関す
されていた，共宵登記の分野 l
9年をピークに，都心からの交通機関の郊外進散によ
和3
る未開発の宅地化や郊外土地投資の魅力からか，何れに
しろ通勤圏(副都心までの所要時間 1時間半)への住宅
地購入が一般勤労所得層の購買圏内にもあったが，郊外
地価の高騰は通勤距離をますます遠ざけ，最早一戸建住
￨
J瓦￨雨 p]iy::雨 戸 数
阿
1
7
目白
3
7
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ト 3
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4
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加
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年
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3
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2
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引
5
2
引
4
￨即
必畔年
I
る法律として 3
7カ条付則 7カ条の法令が制定され鉄筋の
高層分譲住宅が本格的 l
と普及しはじめたのであるが，昭
計
昨
￨畔
お
3
3
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29
￨ω
引
8
但ロ
印
2
1
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2
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1
5
7
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9
7
61 3
2，
2
011
8，
1
3
6I日山913，
1
2
1
(不動産経済研究所資料より〕
居実現の夢は不可能なまでに追込んだが，一方国所得の
2年までの副都心近郊の民間分談マンションの累積
昭和4
向上と，住宅ローン，高価な都心土地も高層化すること
調査では新宿，渋谷，池袋へ出るための時間距離別戸数
によって一戸当りの土地負担率の l経減，通勤距離短縮に
分以内が 2
7
件1
0
7
1戸
， 5~10分以内が26件 1101戸
分布は 5
よる時間，費用，被労の軽減による消極的利益が都心住
，合計5
3
件2
1
i
2
戸で 7
分がピークを示し，
居を助成し，一方では通勤交通難と郊外土地騰貴及び近
0
分以内で 100%に達していた.これはマン
時間距離は 3
代的生活機構に対応した住居の機能性を求める社会需要
ションの様に一戸の投価所有物に専有の土地が付随しな
が，都心の高層住宅へと追いやったのである.昭和3
0年
い場合は仁昇率の騰増する要因がないため，投資的意識
副都心までの
岡 野
2
4
6
清
の売買が土地の分だけ削減され，むしろ消費的経費の形
えない範囲内までマンション可能地は都心から効外へと
で表現されてくる.だから購入者は住宅のもつ資産的価
進出する訳である.
値よりもむしろ住宅の果す可き本質的価値，機能的価値
昭和4
3
年住宅公団が公共及び民間分譲住宅需要調査か
を自然と購入対象が限られてくる.住宅一般的には成立
ら「分譲住宅取得者における住宅分析」によると.購買
する条件より土地投資に関する妙味のフアクターを除い
力も漸時増加して.さきの昭和4
2
年度までの累計調査で
た条件下にしか成立しない ζ とになり.結局は機能性，
は家族構成は東急電鉄の調査からみて平均 4人の核家族
便利さが評価対照になるのであろう.その限りに於て乙
5
n
fと考えられる
とみてよしそれに適当な規模として 8
れらの既存住宅のパターンは副都心へ3
0
分までが限度と
が需要層からの限度は東急不物産，住宅公団の資料から
なり，そのパターンは駅から 5分，副都心までの乗車時
50万~150万/年収がピークとなっているととろから健全
間1
0
分が典型的なスタイルとされ，当時の統計からはと
な線としては 4
0
0
万円(譲渡価格〕とされていたが，
の範囲をいつ脱して成立することが危ぶまれていた.然
調査では民間マンションの平均値 5
9
0
万円一戸建分譲
4
3年
し乙の限界は地価が上昇を続けた場合.マンション 1戸
3
0
万と高騰している.図2の平均
(高級)平均 6
当りの占める土地負担分(通常高層の最底20nf~ 中層50
地負担分及び工事費の増加と需要者の購買力の増加，及
ζ れは土
d程度)だけ 1戸当りの売価が増えるととになるので，
び、銀行ローン等の利用と考えられる.因みに頭金の支払
地価の安い所を選んで都心から益々遠ざからざるを得な
5
0
万から 3
0
0
万円が
額については 7 ンションの場合で， 2
くなる.住居の本質的な立地条件としては「交通に便利
23.4%，3
0
0
万円から 4
0
0
万円までが 22.9%，5
0
0
万円以
な位置にある」の外に「住宅それ自体が機能的である乙
上を即金で支払った人が 37.9%と他の公共事業と比較す
とJ
. 1"明るい静閑な住居環境J~と固まれている ζ と.
ると少ない率である.平均するとマンションの場合ロー
が挙げられるから.敷地負担分の地価の高騰からそれら
ン利用 37.7%，ローン利用なし 48.7%と以後年次を追っ
の要因を加不足した額が，住宅市場ζ
l於ける購買力を超
てローン利用率が高まって来ている.乙うした趨勢の中
平均 (m2)
別
闇58
分協物多多額
5
7
積 立
戸建(低)
戸建(中)
5
8
普
6
4
公
5
7
民
5
9
マンション
6
2
戸建(高)
8
2
凡例協多額
(m2)
機蕊ミ滋瀦罷藤察国
4
0 4
0
- 5
0
-
ω- 70-
図 1 住 宅 規 模
8
0
- 9
0
- 1
0
0
-不
明
民間分譲住宅の価格と配置.階層.販売速度等の関係についての考察
2
4
7
(
%
l
7
0
公社積立一寸
6
0
ル-
5
0
4
0
1
M
ぶ公団曽分
3
0
2
0
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1
J
日
討
1
0
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日
町τ
100- 200- 300- 400- 500- 600- 700- 800- 900-1000図 2
住 宅
の 価
格
(
%
)
6
0
---一目ーマンンョーノ
一一一一一一戸
一一一一戸別
一
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建(高)
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2
0
1
0
100-
50図 3
年
収
L50分
布
200-
300(万円)
248
岡 野
清
にあって，民間マンションのパターンが大別して二つの
るが広い敷地が確保出来る乙と，厚生施設等も総合的計
タイプに別れて来た.一つは従来の区内副都心の近郊に
画によれば，利益の裏付けがある範囲内で可能なると
あって交通至便なるもので住居環境は多少犠牲になっ
と，同タイフ。の住宅が大量に出来るととによってコスト
ても機能的なるものにその価値を認めるもので住居規模
ダウン出来ること，地価が安価なる乙と，等で販売価格
も公共の分譲住宅の様な典型的なタイプに統一されるこ
を引下げ，一般の購売圏内価格にまで漕ぎつけたもので
とはなく小から大までほぼ均等に分布している.図 1，
ある.乙れは郊外に賃貸住宅と平衡して計画された公団
又マンションの初期時代には高級エリートのイメージが
の大量分譲住宅にほぼレベルを合せたものであろう.従
強く入居者も当時の大会社役員，部課長級の率が減少し
って，居住者タイプも，公団普分入居者タイプと，役員
以後公務員2.1~4.4% ，自由業4.2~8.7% と率が増加し
自由業の多い初期タイプとの層がある様ζ
l思える.
ているし(不動産経済研究所資料〕仕上げ程度も大衆層
図2乙れは年収においても公団の特別分譲住宅，積立分
を対象としたものにまで波及していることは言う迄もな
0
0
万以下が大多
譲住宅，民間戸建(低額住宅)は年収 1
い.前者は市街地にあって住居の条件の中でも交通至便
数なのに公団普通分譲，公社ヶー般，民間一般，民間戸建
を機能としての旗標を掲げ，営業政策として豪奪な気分
(中額)の入居者は 1
2
0
万円がピークなのに比して民間
を売物にしたものであり.後者は住居条件の中でも閑
マンション，民間戸建高額が 1
7
0円をピークに 2
5
0
万円ま
静，明るい，緑，郊外の感じ等の生活環境を主眼に於て
では減少するが，
たものであり，かつてそれだけではマンション企業とし
いう結果も出ている.図3又販売価格においてもこれを
ては成立しなかったであろうと思われる分野のものであ
裏付けるデーターが出ている.
3
0
0
万以上の高額所得者も可成多いと
、
三
三
図
0 調査対象及方法
田 横浜3
3
分
今回の民間マンションの販売価格と売れ行きの速度の
関係を考察することはより信頼出来るデーターを得たい
敷地面積
主要設備
ーパーマーケット・集会所
団地，同一方位の戸数の多いものとした.図4.~9.
所在地
通
管理費
新原町田
月1
戸当り
3DK
，
18
0
0円
3LDKA
型 2，
3
0
0円
神奈川県相模原市鵜の森字柏木
小田急新原町田駅
東京ガス・神奈川県営水道，電気団地自
) ・焼却炉・駐車場(有料)遊園地・ス
ととが肝要であるので，調査対象として，同タイプ同一
調査物件概要
6
6，
0
4
8
n
f・建築面積/ 6
4
5
6
6，
3
3
4
n
f
動電話・給排水衛生設備(集中海化方式
乙とから，統計母体を同一条件下において比較してみる
交
4
徒歩 1
9
分(
1，
550m)
新宿泊分(急行)横浜線原町
3LDKB型 2，
0
0
0円
住戸タイプ 3DK
3LKA
型
6
9，
7
8
5
n
f(
2
1，
1
0
9
坪) 6
4
戸
1
1
6，
2
2
8
n
f(
3
5，
1
5
8坪) 4
0
戸
認調・出河川叩協同捕 δ週来
J
M品目
去
(
図
5団 地 内 配 置 図
。
円
一
rJ
パロ)社h
w別
!
(
知富山吋附加舟川町吊)﹁間設 川田剛
2
5
0
岡 野
清
3LDKB
型 8
8，
1
4
0
n
f(
2
6，
6
6
2
坪) 4
8
0
戸
Al棟
， A2棟 (3DK) 4
0
戸は会社へ一括販売したため販
4LDKA
型 1
3
2，
6
1
4
r
r
f(
4
0，
1
1
5
坪) 1
5
戸
売速度順位の測定の対象にならないから除外し， 1棟だ
4LDKB
型 1
2
9，
2
1
8r
r
f(
3
9，
0
8
8
坪) 1
5
戸
け4
階建の A3
棟
， 3DK24
戸は 5階建の階数別特性を出す
4LDK.A型
2，
5
0
0円
ため統計対象から除外した.結局調査対象の戸数タイプ
4LDK・B型
2
.
5
0
0円
は1
8棟 5
1
0
戸となった.
給排水設備の共用部分，電気設備の共用動力照
8
棟の中，住戸タイプ，完成時期，配置環境等か
乙の 1
明等を含む
乙大別して表3
.
4
.
5
各グルー
ら大別して，次の3グルーフ。 l
共用階段の清掃費，芝，植木の手入れは不合.
l多少
プ別でその大勢を総合すると，各グJレーフ。の特性ζ
変化を見るととが出来る。
駐車場
全敷地で 9
7台駐車可
表 6 図1
4
1
台には使用料
1
51
6
月3，
0
0
0円 保 証 金6ヶ月
1 階はその前の庭 (34~84nf) の専用利用権付
4
3
年1
0
月6日ζ
l売出した団地内の 25
棟の建物の中， D2
棟
， D3
棟
， 3LDKB60
戸
，
C1棟 ，C2棟 3LDKB70
戸，
3LDK-A平 面 図
3m
S
C
A
l
E
1
1
6
.
2
2
8げ (35.158坪 )
5174rJ
宅建要望
卜
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押入
.
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J
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和室 (6出)
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置
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5
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.
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E
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fキッチン)
E l￨
押入
F王 様
和室 (8帖)
ス
ン
タ
'"ルコニー
3，
6
5
5
Q Rに
4.
4
2
5
，~~
図 6
2
5
1
民間分譲住宅の価格と配置.階層.販売速度等の関係についての考察
表
2
3
L
D
K
.B
型
第
一
期
工
事
第
一
期
工
事
表
建物完成
3
L
D
KA
型
3
L
D
KB
型
4
L
D
KA
型
4
L
D
KB
型
3
D
K
3
L
D
KA
型
3
L
D
KB
型
4
L
D
KA
型
4
L
D
KB
型
3
D
K
3
L
D
KA
型
3
L
D
KB
型
4
L
D
KA
型
4
L
D
KB
型
4
4
年1
月完成
2
0
戸
5
0
戸
1
5
戸
1
5
戸
戸
2
4
1
O
F
'
6
0
戸
5
戸
5
戸
4
0
戸
1
0
戸
3
7
0
戸
1
0
1
0
戸
3
1
タ
イ
子
デ
¥
勺翠
J
17
ω
1
0い
K工
円
丁 寸 い
￨10い
1
1
1
0い
1
1
01
4
0
0
2
01
B￨
作
片
2
o1 1￨1 1
刊
7
ω
l
3
初
0
1
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1
0川
ιDK A 1 1 1 1
515
1
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1
)
1
01判
1
0同
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1
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1
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0
計
I
w
l
o
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l
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l
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o
l
w
l
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l
o
o
l
v
o
一
4年 2
月完成
4
4
年3
月1
0日完成
4
4
年4
月1
0
以降
l
順次完成
表
4
Bグループ
77
長官洞宗￨者 1
~91 貨|宗晴子
A1 1 1 1
111
2
0
0
却 1
3
01
m KB I
3
01
3
01
3
01
3
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3
01
ιD
KA 1 1 1 1 1 1 I 1
ω KB 1 1 1 1 1 1 1 1
01
9
01
3
0凶o
計
1
3
0
1
3
0
1
3
0
13
却 1
SCALE
3LDK
唱平面図
8
8
.
1
4
0
m
'<
2
6，6
6
2
t
'
l
'
I
抑入
DN4YFhh
抑
バルコニー
3，
6
5
5
1
0，
1
4
0
竺ゴ
図 7
2
5
2
岡 野
清
販売価格の適性を論ずるには同一条件下に於てその妥
C
a
N
よ~:I D
4
1D
5
1
当性が比較出来るものであるから，各棟を縦割りにして
「
言
同タイプの各階層と価格の違いが販売速度に現われる結
果を記録してみると，大要図 10~13~乙提示したものが各
クツレーフ。の代表のタイプと思われるものである.
1
4
0
これによると，この価格の場合，各階とも下階と上階
から先に売れ中階の販売日数がどの棟とも最も多く要し
ている.通常 1階は相当価格を引下げても日照通風が悪
く騒音盗難の心配などから売れにくいのが普通である
が，この場合は 1階居住者にのみ前庭の利用権が付いて
いるととからか，同タイプの直上階の 2階よりも総額に
して1O~20万高いにもかかわらず早く売れていると言う
乙とは家庭とは家と庭をもって構成されている格言通り
庭に対する要望度が如何に強いかを示すものであると考
えられる.又問棟中，同階同タイプの場合はー搬に端隅
の心理的，落着き感からか，両端部から売足が早いのが
通常であるので両端部は次の内側よりも価格を高くする
場合が多いが，乙の団地では建物側面に窓を設けない関
係からか端部を特に高くすることはなかったのでこの特
4LDK-A平 面 図
3
m
E
S
G
A
L
E
132.614m'(40.11
5士平)
ー
由
民
.
同
バルコニー
，
655
，---c---l
3，
685
/￨吻
2，
775
一
E実
ト」
J
一 L _2，83
ー←一一
l
図
8
2
5
3
民間分譲住宅の価格と配置.階層.販売速度等の関係、についての考察
徴が販売速度l
乙特に顕著である.各階の縦，横の販売速
1
5
.
1
6，一般には同価格の場合は，
度を見たものの販売速度のタイプとしては Cグルーフ。で
下階，最後に上階となり最上階は雨もり階段疲労，屋上
中間が先に売れ次ζ
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月 6日に売れたものが多いとこ
は売足が速く発売日の 1
日射等の弊害があると乙ろから最もよくないのが通例で
ろからグラフのタイフ。は図 1
2に代表される様なものであ
あるが価格のハンデイが大き過ぎた為か 5階が最も早く
.
LDKA，B4LDK，A，
Bの各タイ
る.Aグループでは 3
4
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1
6
売れている.各棟をグJレーフ。別に集記すると図 1
プが混合している為同階中，横の売足を比較する乙とは
の様な図相となる.クツレーブ。編成の組合せにも各棟の販
妥当でないかも知れないが，他のグループと相似た図相
売性向が最適であるかは結果論からみて問題は残るが一
となっている.図1
3 この団地で代表的特徴と思われる
応グノレーフ。特性及び階層特性が司司えるかと思う .Cグ
棟で縦号室例と縦 2号室例の売行きが平均して
のは F4
Jレーフ。は阜く売れたため階層の差があまり見られず，図
9日と 1
0
1日である乙とは同階中でも両端の販売価値
約1
16BグJレーフ。は階層差がある為，完売には一部分が永く
で調整する方も然る可きかと考察する. C
5
棟 図1
1
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3
残り，図 15CグJレーフ。はその中間的性向といえよう.図 1
4
棟は場所は Cグループにあり乍ら， B クツレーフ。の中聞に
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位置するところから現象も中間的図相である.
わ
り
上下階の関係についてはあらかじめ各階の販売日数の
販売佐向別のグループの編め方としても当を得難かっ
平均値の取りそれを一応その階の販売日数の代表値とし
たが，一般に，配置環境，入居可能時所，パス停からの
た.各棟毎l
乙作図するとグJレーフ。的な変位地域を超えて
短離，日照，通風状況等のハクターを含む総合解釈する
4
.
矢張り上下階の売足が速く中間層が遅れている.図 1
に E棟
， F1棟 ，F2棟
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棟 ，D1t~IL D5械が早く又上下階及~M} ，
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相関するものであるからこの売値格差が結果的に適切を
中の格差が殆んどない.図 1
6
欠いたと思われる節を見受けるが，何格は全条件を包括
配 置 図 は 図5
参照
そしてこの線より南にある Dl棟は 1階は早く売れて
する総合的価値評価であるので価格調整を理論的に行な
， Ds棟
，
いるが上階がやや遅れ，北にある F4棟 ，F5棟
うことにより販売速度を論理づけることは山来得なかっ
D7棟
， Ds棟
， Dg棟 ， C5
棟 ，C~i束， B2棟は総じて中階
たがこの調査が今後の分譲企画の参考の資に供し度いと
5
の遅れが特に目立ち緩慢な中だるみの図相相となり図 1
思うところである.
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