ATHOS I MMO B IL IE N A G Aktionärsbrief Nr. 36 / 2015 GENERALSANIERUNG Aus der Sicht betroffener Mieter des Objekts Franz-Fritsch-Straße 2-4, Wels SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN! WERTE AKTIONÄRE! Hermann Gotter und Hannes Pötzlberger Für die 17 Monate dauernde Generalsanierung wurden allen Mietern des Objekts Ersatzwohnungen in anderen Objekten in Wels oder Übergangswohnungen innerhalb des Hauses angeboten. Organisation und Abwicklung der Wohnungswechsel wurden von ATHOS übernommen. Die Mieter konnten aus den neu zu beziehenden Wohnungen entsprechend ihrer aktuellen und zukünftigen Bedürfnisse die passende Wohnung auswählen. Hermann Gotter, Mieter seit 1987, und Hannes Pötzlberger, Mieter seit 2001, haben die Generalsanierung samt Zu- und Umbau von Oktober 2013 bis Februar 2015 hautnah miterlebt und schildern in einem Kurzinterview ihre Erfahrungen. Wie war die Vorbereitung auf das große gemeinsame Projekt? Hermann Gotter: Für mich war der Zeitpunkt ideal, da ich vorhatte, selbst einige Verbesserungen in meiner bisherigen Wohnung durchzuführen. Auch meine Lebensumstände und Wohnbedürfnisse hatten sich verändert. Die bisherigen 120 m² waren für vier Personen ideal, jetzt zu zweit sind die neuen und schöneren 85 m² optimal. Information, Vorbereitung und Beratung durch ATHOS waren sehr gut. Hannes Pötzlberger: Lob gebührt der ATHOS für die Zusammenarbeit und Transparenz. Wir wurden offen und ehrlich über die Auswirkungen der Umbaumaßnahmen informiert. Dennoch bin ich im Haus geblieben. Vorbereitung und Betreuung während der Bauzeit waren gut, in schwierigen Situationen wurde rasch reagiert. Wie haben Sie die Umbauphase erlebt? Hermann Gotter: Dass es Schmutz und Staub geben würde, war klar. Dennoch habe ich keine Ersatzwohnung in einem anderen Haus in Anspruch genommen, stattdessen siedelte ich innerhalb des Objekts in eine Übergangswohnung. Wenn es mit Handwerkern zu Pannen kam, reagierte die ATHOS rasch und lösungsorientiert. Besondere Anerkennung gilt der Übersiedlungsfirma: Diese war gut organisiert und arbeitete sehr professionell. Hannes Pötzlberger: Die einzelnen Professionisten arbeiteten natürlich unterschiedlich und teilweise gab es Probleme mit dem Staubschutz. Positiv hervorheben möchte ich die Malerfirma und die Fensterfirma, die haben wirklich gut gearbeitet. Wie lebt es sich jetzt im generalsanierten Haus? Hermann Gotter: Sehr gut, ich konnte viele meiner Sonderwünsche mit umsetzen und habe nun eine nagelneue Wohnung, die meinen Bedürfnissen perfekt entspricht. Durch die thermische Sanierung sind auch die Heizkosten deutlich niedriger. Hannes Pötzlberger: Sehr angetan bin ich vom großen Balkon, den es ja vorher nicht gab, und von den neuen, dichten Fenstern. Die Neugestaltung der Eingangsbereiche und Allgemeinflächen hat einen guten Gesamteindruck unseres Hauses geschaffen. Vor der Generalsanierung war das Haus schon sehr heruntergekommen und für Einbrecher sicher uninteressant, das könnte sich durch die schöne, neue Anlage jetzt vielleicht ändern. (lacht) ATHOS I M M O B I L IE N A G LAGEBERICHT GESCHÄFTSJAHR 2014 1. Bericht über den Geschäftsverlauf und die wirtschaftliche Lage 1.1 BEWIRTSCHAFTUNG DER BESTEHENDEN PROJEKTE Im Jahr 2014 betrug der Leerstand durchschnittlich rd. 3,5 % der vermietbaren Fläche. 1.2 AKTIVITÄTEN 2014 Ende Februar 2014 erfolgte der Ankauf des Objektes 4020 Linz, Wallnerstr. 1, 3, 5, 7 / Händelstr. 36, 38, 40 mit 39 Wohnungen (Nutzfläche: 2.861 m²). Die Generalsanierung des Objektes 4600 Wels, Franz-Fritsch-Str. 2-4 ist zu 90 % abgeschlossen. Die ersten Wohnungen wurden bereits an die Mieter übergeben. Weiters wurden aktivierbare Investitionen in Höhe von rd. € 2.870.000,00 in die Qualitätssteigerung bestehender Immobilien getätigt. So zum Beispiel in die Fertigstellung des Projektes 4600 Wels, Franz-Fritsch-Str. 2-4 sowie in die Sanierung von einzelnen Wohnungen und Geschäftsflächen in diversen Objekten. Verkauft wurden 2014 eine Geschäftsfläche im Hammerl-Wohnpark, 4600 Wels, Traungasse 27 (146,83 m²), eine Wohnung im Objekt „Christkönig”, 4040 Linz, Wildbergstr. 32 / Peuerbachstr. 2 (103,27 m²) und eine Wohnung in 4020 Linz, Waldeggstr. 1 / Beethovenstr. 2 (109,67 m²). Die zu 100 % im Eigentum der ATHOS Immobilien AG stehende, ausgelagerte Managementeinheit (Immobilien Management GmbH) wurde 2014 in die ATHOS verschmolzen. Eine Gewinnnachzahlung aus der im Jahr 2013 verkauften Finanzbeteiligung SIGNA Dresden erhöht als einmaliger Sondererlös im Ausmaß von rd. € 100.000,00 den Finanzerfolg 2014. In der Hauptversammlung 2014 wurde von den Aktionären eine Dividendenausschüttung in der Höhe von € 0,40 je Stückaktie beschlossen. Zusätzlich wurde aufgrund des erfreulichen Jahresergebnisses eine einmalige Sonderdividende pro Stückaktie in Höhe von € 0,40 ausgeschüttet. 1.3 ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS Das Anlagevermögen der ATHOS Immobilien AG hat sich von € 96.193 Tsd. Anschaffungskosten auf € 99.141 Tsd. Anschaffungskosten zum Bilanzstichtag erhöht. Dies resultiert aus der Differenz vom Abgang (o.a. Verkauf) und getätigten Investitionen. 1.4 WIRTSCHAFTLICHES ERGEBNIS UND FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Die Umsatzerlöse betragen € 6.731 Tsd. (Vorjahr € 6.422 Tsd.) und die Umsatzrentabilität 33,5 % (Vorjahr 47,3 %). Der Jahresüberschuss beträgt lt. Gewinn- und Verlustrechnung € 1.403.151,70 (nach Abzug von € 2.020.341,06 an Abschreibungen). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern beläuft sich auf € 2.256 Tsd. (Vorjahr € 3.039 Tsd.). Der Bilanzgewinn beläuft sich auf € 900.000,00 (Vorjahr € 1,914 Mio.). Aus dem Bilanzgewinn 2013 wurde im Rahmen der Gewinnausschüttung 2013 ein Betrag von € 474 Tsd. der Gewinnrücklage zugeführt. Im Jahresabschluss 2014 wird ein Betrag von € 503.151,70 der Gewinnrücklage zugewiesen. Das Eigenkapital beträgt € 50,4 Mio. (Vorjahr € 50,5 Mio.) – das sind 66,2 % der Bilanzsumme (Vorjahr 67,2 %). Die Eigenkapitalrentabilität beträgt 3,7 % (Vorjahr 5,2 %) und die Gesamtkapitalrentabilität 3,0 % (Vorjahr 4,0 %). Der Nettoverschuldungsgrad beträgt 46,1 % (Vorjahr 44,5 %), die Nettoverschuldung beträgt absolut € 23.255 Tsd. (Vorjahr € 22.474 Tsd.). Die nachfolgend dargestellten Geldflüsse wurden dem Fachgutachten KFS/BW 2 des Fachsenats für Betriebswirtschaft und Organisation der Kammer der Wirtschaftstreuhänder folgend errechnet. Der Netto-Geldfluss aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt € 4,0 Mio. (Vorjahr € 2,9 Mio.) und der Netto-Geldfluss aus der Investitionstätigkeit € -2,8 Mio. (Vorjahr € 0,7 Mio.). Das Nettoumlaufvermögen beträgt € -6.533 Tsd. (Vorjahr € -5.607 Tsd.). 2. Bericht über die voraussichtliche Entwicklung und Risiken des Unternehmens 2.1 AUSBLICK AUF DAS GESCHÄFTSJAHR 2015 Als Grundlage für Investitionsentscheidungen finden permanent Projektprüfungen statt. Im ersten Quartal 2015 gewinnbringend verkauft wurden eine Wohnung mit 113,35 m² im Objekt „Christkönig“, 4040 Linz, Wildbergstr. 32 / Peuerbachstr. 2, eine Geschäftsfläche im Ausmaß von 65,23 m2 in der „Tuchfabrik“, 4030 Linz, Schörgenhubstr. 41, und eine weitere Geschäftsfläche mit 156,55 m² im Objekt 5280 Braunau, Talstr. 1. Die Generalsanierung 4600 Wels, Ringstr. 21 / Hessenstr. 2, beginnt früher als geplant am 01.02.2015 und soll laut Bauzeitplan mit Mitte 2016 fertiggestellt werden. Die Generalsanierung 4020 Linz, Unionstr. 49, kann ebenfalls früher als geplant beginnen und sollte der Start der Bautätigkeiten noch Ende 2015 erfolgen. 2.2 RISIKEN UND CHANCENBERICHT Es bestand 2014 ein geringer Leerstand. Wesentliche Objektrisiken sind nicht bekannt bzw. sind in den Planungen berücksichtigt. Es bestehen entsprechende Gebäudeversicherungen. Neue Objekte werden genauen Prüfungen unterzogen, sodass diese wiederum einen entsprechenden Wertzuwachs erwarten lassen. Zur Absicherung einer Zinsentwicklung nach oben wurde ein Zins-Cap mit einer Laufzeit von 2012 bis 2016 abgeschlossen. Zusätzlich zu den im Jahresabschluss 2014 adressierten Risiken bestehen keine weiteren. Für 2015 ist weiterhin von einer sehr starken Nachfrage nach Immobilien auszugehen. Diese findet in teilweise unverständlich hohen Kaufpreisen ihren Niederschlag und erschwert eine langfristig wirtschaftliche Immobilienakquisition. Dadurch sind Investitionen in die Quantität des Immobilienbestandes vernünftigerweise nachrangig. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit des qualitativen Wachstums. Deshalb wird weiterhin die Optimierung des Immobilienbestands in den Vordergrund zu stellen sein. Durch verbessernde und wertsteigernde Investitionen in das Bestandsportfolio soll auch 2015 eine Erhöhung von Substanz- und Ertragswert sowie der Restnutzungsdauer erfolgen. Aufgrund der durch die ATHOS in den vergangenen mehr als 25 Jahren umgesetzten Veranlagungsstrategie kann das Unternehmen von einer soliden wirtschaftlichen Basis aus in das neue Geschäftsjahr gehen. 3. Bericht über die Forschung und Entwicklung Das Unternehmen entfaltet vom Geschäftszweck her grundsätzlich keine Forschung und Entwicklung, wobei jedoch das über viele Jahre aufgebaute Know-how im Facility-Management zur Erreichung der Unternehmensziele eingesetzt wird. Weiters wird in diversen Kooperationen mit einschlägigen Marktteilnehmern und Facheinrichtungen durch Transfer von Know-how und Erfahrungsaustausch zusammengearbeitet. 4. Sonstiges Das Unternehmen hat keine Zweigniederlassungen. Weitere Ereignisse von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag sind nicht vorgefallen. Linz, 9. März 2015 Der Vorstand, Mag. Stephan Hirsch ATHOS I M M O B I L IE N A G BILANZ PER 31.12.2014 2013 AKTIVA 2014 Euro Euro 2013 2014 I. Grundkapital 26.172.000,00 26.172.000,00 II. Kapitalrücklagen 1. Gebundene 15.429.375,34 15.429.375,34 45.929,23 6.900.000,00 6.945.929,23 45.929,23 7.877.220,96 7.923.150,19 1.914.069,26 900.000,00 PASSIVA Euro Euro A. Eigenkapital A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte u. Vorteile u. Software 198.535,87 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und Bauten 2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens 139.931,40 68.695.009,39 142.396,35 3.520.837,70 72.358.243,44 71.878.430,43 246.251,18 1.427.414,39 73.552.096,00 74.817,76 1.005.000,00 1.079.817,76 73.636.597,07 0,00 1.009.294,41 1.009.294,41 74.701.321,81 III. Gewinnrücklagen 1. Gesetzliche Rücklagen 2. Andere Rücklagen (freie Rücklagen) IV. Bilanzgewinn davon Gewinnvortrag B. Investitionszuschüsse 196.368,03 0,00 50.461.373,83 50.424.525,53 99.990,24 94.415,68 0,00 289.948,31 89.200,00 379.148,31 53.233,54 120.288,45 211.123,48 384.645,47 14.767.056,53 7.847.499,14 451.837,20 15.300.918,95 8.306.142,66 551.208,62 4.059,94 0,00 C. Rückstellungen B. Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen 4.922,16 66.483,60 davon aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Forderungen u. Vermögensgegenstände II. Kassenstand, Guthaben bei Kreditinstituten C. Treuhandvermögen 50,33 0,00 66.483,60 0,00 333.682,27 405.088,03 141.015,12 112.352,64 112.402,97 405.334,66 546.103,15 517.737,63 902.896,75 969.942,17 1. Rückstellungen für Abfertigungen 2. Steuerrückstellungen 3. Sonstige Rückstellungen D. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten Förderungsdarlehen 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen davon aus Lieferungen und Leistungen 5. Sonstige Verbindlichkeiten D. Rechnungsabgrenzungsposten 489,28 12.383,05 davon aus Steuern davon im Rahmen der sozialen Sicherheit E. Rechnungsabgrenzungsposten Summe Aktiva 75.086.086,25 76.201.384,66 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Summe Passiva 2013 2014 6.422.434,84 6.730.959,70 1.028.919,62 30.428,66 1.059.348,28 250.039,63 43.209,97 293.249,60 0,00 320.332,91 0,00 26.572,47 0,00 0,00 0,00 77.429,58 12.609,16 436.944,12 2.004.881,40 2.020.341,06 100.000,00 0,00 6.274,99 2.824.900,30 2.831.175,29 2.645.726,43 12.444,46 2.455.939,21 2.468.383,67 2.098.540,45 51.250,00 51.350,13 3.751,65 3.170,00 9. Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens 338.326,27 103.251,87 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 468.030,39 408.512,29 59.624,00 59.624,00 1. Umsatzerlöse 2. Sonstige betriebliche Erträge a. Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen b. Übrige 3. Personalaufwand a. Gehälter b. Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen c. Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge d. Sonstige Sozialaufwendungen 4. Abschreibungen a. auf Sachanlagen davon außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen a. Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen und vom Ertrag fallen b. Übrige 6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebserfolg) 7. Erträge aus anderen Wertpapieren 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon betreffend Zinsen aus Zins-Cap Euro Euro 11. Zwischensumme aus Z 7 bis 10 (Finanzerfolg) -74.702,47 -250.740,29 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.571.023,96 1.847.800,16 853.322,73 470.288,45 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14. Sonderposten aus Verschmelzung 15. Jahresüberschuss 16. Zuweisung zu Gewinnrücklagen a) andere Rücklagen (freie Rücklagen) 17. Jahresgewinn 18. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 19. Bilanzgewinn 0,00 25.639,99 1.717.701,23 1.403.151,70 0,00 503.151,70 1.717.701,23 900.000,00 196.368,03 0,00 1.914.069,26 900.000,00 4.059,94 0,00 1.074.621,88 1.139.527,75 0,00 0,00 16.830,13 7.283,64 24.145.074,69 25.297.797,98 499,18 0,00 75.086.086,25 76.201.384,66 ATHOS I M M O B I L IE N A G Grundkapital / Marktkapitalisierung / Mio. 70 60 50 40 30 20 0 90 91 91 92 96 96 97 02 04 05 15 Kursentwicklung / € 31.03.2015 10 50 45 40 35 30 25 20 15 10 0 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 31.03.2015 5 14 Mieterlöse netto / Mio. € 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Nutzfläche aktuell 66.568 m² Wohnen 59,36 % EKZ / FMZ 14,20 % Geschäft 12,79 % Büro 11,91 % Gastro 1,74 % Diese aktuelle Information der ATHOS Immobilien AG wurde auf FSC-zertifiziertem Papier aus nachhaltiger Forstwirtschaft gedruckt. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen, da die zur Anwendung kommenden Daten Veränderungen unterliegen.1Erträge aus der Vergangenheit lassen keine direkten Rückschlüsse auf zukünftige Entwicklungen zu. Stand 04/2015. Impressum: Herausgeber, Verleger und Redaktion: ATHOS Immobilien AG, Waltherstraße 11, 4020 Linz; für den Inhalt verantwortlich: Mag. Stephan Hirsch, Vorstand