Immobilienbrief STUTTGART - Immobilienbewertung Stuttgart

Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 170
Inhaltsverzeichnis
Seite 2
Einsparpotenziale bei
Gewerbe- und Grundsteuer
• Unterschiedliche Hebesätze
in der Region
• Niedrige Steuern
als Standortvorteil
• Entscheidungskriterium
bei Ansiedlungen
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Liebe Leser !
„Bezahlbare Mietwohnungen“ tauchen auf der Vorschlagsliste der Bevölkerung zum Stuttgarter
Bürgerhaushalt erst auf Position 71 auf. Ein preiswerterer und besserer ÖPNV hingegen erscheint mit inhaltlich unterschiedlichen Vorschlägen 16-mal (!!!) auf weiter vorne liegenden Plätzen.
Warum ist dem so? Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Bürger den
Wohnungsmangel und die gestiegenen Kaufpreise und Mieten stärker
thematisieren. Setzt die Politik die Prioritäten falsch? Eines ist auf alle
Fälle klar: Ein gut ausgebauter Bus- und Schienenverkehr mit enger
Taktung und niedrigen Preisen mindert das Wohnungsproblem –
und das Verkehrsproblem dazu. Denn die Region und auch weiter
entfernt liegende Städte werden durch eine gute Erreichbarkeit quasi zu
Vororten von Stuttgart.
Berlin Hyp kommt
• Bald Niederlassung
in Stuttgart
Seite 3
Design Offices eröffnet
• Neues Businesscenter
Seite 5
Teures Studentenzimmer
• 400 Euro Warmmiete
in Stuttgart
Seite 6
Stuttgarter Bürgerhaushalt
• Preiswerte Wohnungen
kaum ein Thema
• Besserer ÖPNV gefordert
• Rettung der Wagenhallen
• Kauf der Villa Berg
Seite 8
Preissprung
bei Wohnimmobilien
• ETW: Erstmals über 4000 Euro
• Miete Neubau:
Erstmals über 12 Euro
• Empirica-Ranking
Seite 9
Wohnimmobilienmarktbericht Region Stuttgart
• Spitzenpreise verdoppelt
• E TW: Bis 6500 Euro
in der City
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Die Region ist auch in anderer Hinsicht ein Flickenteppich: Bei den
kommunalen Steuern. Insbesondere der Gewerbesteuerhebesatz ist
für Unternehmen ein Ansiedlungsargument, daher macht eine Spreizung zwischen Städten mit erheblichem Flächenmangel und dem ländlichen Raum mit mehr Platz unter Umständen Sinn. In der Region
Stuttgart jedoch legt jeder Gemeinderat die Sätze nach eigenem Gutdünken fest, eine Steuerung von
Ansiedlungen im Sinne der Regionalentwicklung ist nicht erkennbar.
Für Unternehmen sind die finanziellen Auswirkungen erheblich: Wer von der teuersten Kommune –
Stuttgart – in die jeweils günstigste umzieht, spart bei der Gewerbesteuer fast 30 Prozent und bei der
Grundsteuer 54 Prozent.
Es sind noch dicke Bretter zu bohren, bis sich die Region als EIN Immobilien- und Wirtschaftsstandort mit perfekter Infrastruktur präsentiert. Ihr Immobilienbrief Stuttgart geht sogar
noch einen Schritt weiter: Wir tragen die Metropolregion im Logo und im Herzen. Es gibt also
noch viel zu tun, packen wir’s an!
Tatkräftig und herzlich grüßt Sie
Ihr
Frank Peter Unterreiner, Herausgeber
UNTERNEHMEN
Berlin Hyp kommt
In den nächsten Monaten will
Berlin Hyp eine Niederlassung
in Stuttgart eröffnen und ihre
Tätigkeit im Südwesten deutlich
ausbauen, dazu wird im Moment
eine Mannschaft zusammengestellt. Finanziert hat die Berlin Hyp
in Stuttgart beispielsweise das Milaneo im Europaviertel. Momentan bestehen Niederlassungen in
Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt
und München, ferner in Amsterdam, Paris und Warschau.
E&G kooperiert
mit Diakonie
Der Esslinger Immobilienshop von
Ellwanger & Geiger kooperiert mit
dem Kreisdiakonieverband. Ziel
ist, dass gut erhaltene Möbel und
andere Einrichtungsgegenstände bei einem Umzug nicht auf
dem Sperrmüll landen. Sie sollen
im Laden der Diakonie verkauft
werden, der Erlös fließt in soziale
Projekte und Bürger mit geringem
Einkommen können sich günstiger
einrichten. Die Mitarbeiter des Immobilienshops weisen ihre Kunden bei anstehenden Umzügen
darauf hin.
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Gewerbe- und Grundsteuerhebesätze in der Region
Große Einsparpotenziale
für Unternehmen
Die Unterschiede sind immens: Bei der Gewerbesteuer liegen 120 Punkte zwischen der teuersten und preiswertesten Kommune in der Region Stuttgart, bei der Grundsteuer sind es sogar
280 Punkte. Für die Ansiedlung eines Unternehmens kann dies entscheidend sein.
Foto: Region Stuttgart
Immobilienbrief
STUTTGART
Mit einem Gewerbesteuerhebesatz von 375 Punkten ist Ludwigsburg preiswerter als Stuttgart
Ein Großunternehmen aus der IT-Branche hat seine Standortentscheidung am Gewerbesteuerhebesatz
festgemacht, weiß Alexander Veiel, Niederlassungsleiter von JLL. Vor allem bei großen Ansiedlungen, insbesondere wenn es um die Unternehmenszentrale geht, sei die Gewerbesteuerbelastung ein Kriterium. Die
Grundsteuer sei hingegen kein Kriterium. „Der Gewerbesteuerhebesatz ist in der Regel kein Grund
für einen Umzug, aber bei einer Neuansiedlung spielt er eine Rolle“, sagt Björn Holzwarth, Leiter
Real Estate bei Ellwanger & Geiger.
Woanders ist die Differenz
zwischen Metropole und Umland größer
„In Frankfurt oder München beispielsweise spielt die Gewerbesteuer eine größere Rolle als in
Stuttgart“, meint Frank Leukhardt, Geschäftsführer bei Colliers International Stuttgart. Das liegt seiner
Ansicht nach an der größeren Differenz zum Umland. So ist in Eschborn der Gewerbesteuerhebesatz
180 Punkte niedriger als in Frankfurt, in Pullach sogar 230 Punkte geringer als in München. Deswegen
habe es in beiden Metropolen Wegzüge gegeben.
Niedrige Steuern als Standortvorteil
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„Mit ihrer Entscheidung über die Höhe der Gewerbesteuer könnten sich die Gemeinden ihren eigenen
Standortfaktor aufbauen“, sagt Andreas Richter, Hauptgeschäftsführer der IHK Region Stuttgart. Steuern seien für jedes Unternehmen ein Thema. Richter kritisiert, dass die Kommunen in wirtschaftlich
schlechten Zeiten die Hebesätze anheben, sie in guten Jahren aber nicht senken. Die jährliche
Erhebung der IHK ergab, dass dieses Jahr sogar 14 Gemeinden den Gewerbesteuerhebesatz erhöht haben,
keine hat ihn gesenkt.
Studie: Hohe Standortkosten als Nachteil
Vera Buslowski, Juristin in der Abteilung Recht und Steuern der IHK, verweist auf eine Standortanalyse
der Kammer vom September 2013. Demnach nennen die Unternehmen als Schwäche der Region in
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Schwäbische Grundbesitz
teilt auf
Die Schwäbische Grundbesitz hat
in Aichwald-Schanbach zwei Mehrfamilienhäuser mit 18 Einheiten
und 1600 m2 Wohnfläche erworben. Sie sollen aufgeteilt und als
Eigentumswohnungen verkauft
werden. Verkäufer ist eine private
Vermögensverwaltung, vermittelt
hat Ellwanger & Geiger.
Foto: Region Stuttgart
UNTERNEHMEN
Design Offices eröffnet
in Stuttgart
Auf 2500 m2 eröffnete dieser Tage
Design Offices im Bülow-Carré.
Auf zwei Etagen bietet das Businesscenter Büros verschiedener
Größen an, ebenso Räume für
Tagungen, Präsentationen und
Veranstaltungen. Design Offices
wurde 2008 gegründet und hat
sieben Standorte in deutschen
Metropolen.
Gerlingen ist schön und preiswert: Was will ein Unternehmer mehr?
erster Linie die hohen Standortkosten. Verlassen Unternehmen die Region, begründen sie es in
erster Linie damit sowie mit dem Fehlen geeigneter Gewerbeflächen.
Gewerbesteuer: Stuttgart am teuersten,
Gerlingen am preiswertesten
Am teuersten ist es in der Region in Stuttgart. Der Gewerbesteuerhebesatz beträgt 420, der Hebesatz für
die Grundsteuer B (alles außer land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) 520. Die Gemeinde mit dem
niedrigsten Hebesatz in der Region grenzt an die Landeshauptstadt: Gerlingen mit 300 Punkten. Den
Weltkonzern Bosch wird es freuen. Welche Rolle der Gewerbesteuerhebesatz für die Verlagerung der
Deutschland-Zentrale von Thales von Stuttgart nach Ditzingen (380 Punkte) gespielt hat, wissen wir nicht,
aber geärgert hat sich der französische Konzern über die Einsparung bestimmt nicht.
STANDORT
Beteiligungsportal
der Stadt
Die Stadt Stuttgart hat ein neues
Onlineportal, bei dem sich die
Bevölkerung mit Ideen, Wünschen und Anmerkungen an den
anstehenden Projekten beteiligen
und die Ergebnisse einsehen kann.
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Wer bei der Grundsteuer so richtig sparen will, der muss nach Weissach im Kreis Böblingen oder
nach Wangen im Kreis Göppingen ziehen. Mit 240 Punkten ist hier der Hebesatz am niedrigsten.
Wiesensteig, ebenfalls im Kreis Göppingen gelegen, ist mit 495 Punkten der zweitteuerste Standort in der
Region. Eine Logik erschließt sich hier nicht.
Beachtlich: 29 Prozent Einsparpotenzial bei Gewerbesteuer
Unternehmen können also eine Menge Geld sparen, wenn sie ihren Standort unter steuerlichen
Gesichtspunkten wählen. So muss eine GmbH mit einem Gewerbeertrag von 100 000 Euro (schema-
Spielraum*
Wir entwickeln Potenziale.
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Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie stecken.
Für jedes Grundstück und Gebäude finden wir das richtige Konzept.
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Bildung, Dienstleistung, Handel und Wohnen.
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STUTTGART
STANDORT
Industrieland
Baden-Württemberg
32 Prozent der Bruttowertschöpfung Baden-Württembergs entfallen auf die Industrie, das bedeutet Platz eins in Deutschland. Auf
26 Prozent kommen Bayern und
Rheinland-Pfalz, im Saarland sind
es laut Statistischem Bundesamt
25 Prozent. Schlusslicht unter den
alten Bundesländern ist Berlin mit
9 Prozent.
Städtebauförderung
Die Stadt Stuttgart erhält zirka
6 Millionen Euro aus der Städtebauförderung des Landes. Damit
werden fünf Projekte bezuschusst,
beispielsweise die Sanierung des
Bürger- und Jugendhauses in
Mühlhausen.
Gutes Konsumklima
Die Umsätze im baden-württembergischen Einzelhandel sind in
den ersten drei Monaten des laufenden Jahres nochmals gestiegen.
2014 legten sie um 1,5 Prozent zu,
für 2015 erwartet der Handelsverband Baden-Württemberg ein
ähnliches Ergebnis. Untermauert
wird dies durch den L-Bank-IfoGeschäftsklimaindex, der 17 Prozent höher liegt als im Dezember.
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tisch gerechnet, ohne Hinzurechnungen oder Kürzungen) in Stuttgart 14 700 Euro Gewerbesteuer an
die Stadtkasse abdrücken, in Gerlingen hingegen nur 10 500 Euro, berechnete Vera Buslowski für
den Immobilienbrief Stuttgart. Eine Ersparnis von immerhin 29 Prozent. Noch drastischer fällt das Ergebnis
bei der Grundsteuer B aus. Bei einem Einheitswert von 100 000 Euro fällt in Stuttgart eine Steuerlast von 1820 Euro an, in Wangen und Weissach beträgt die zu zahlende Grundsteuer hingegen
nur 840 Euro, errechnete die Steuerexpertin. Das sind stattliche 54 Prozent weniger.
Kreis Böblingen: Grafenau bei Gewerbesteuer am teuersten
Auch innerhalb der Landkreise sind die Unterschiede erheblich. Im Kreis Böblingen ist der Gewerbesteuerhebesatz mit 390 Punkten im kleinen Grafenau am höchsten und mit 320 in Magstadt am niedrigsten. Bei der Grundsteuer ist das bereits genannte Weissach mit 240 Punkten am günstigsten, mit
445 Punkten ist die Belastung der Immobilieneigentümer in Leonberg fast doppelt so hoch.
Kreis Esslingen: Aichtal und Aichwald sind bescheiden
Im Kreis Esslingen langt bei der Gewerbesteuer Ostfildern mit 400 Punkten am tiefsten in die Kasse
der Unternehmen, das bedeutet auch Platz zwei in der Region. Aichtal und Aichwald bescheiden sich
hingegen mit 330 Punkten. Die Grundsteuer ist mit 400 Punkten in Erkenbrechtsweiler, Esslingen, Lichtenwald, Neidlingen und Plochingen am höchsten, in Denkendorf mit 290 Punkten am günstigsten.
Kreis Göppingen: Albershausen statt Gammelshausen
Im Kreis Göppingen genehmigen sich Aichelberg und Gammelshausen ebenfalls 400 Punkte bei
der Gewerbesteuer, die Räte von Albershausen sind mit 325 zufrieden. Wiesensteig will bei der
Grundsteuer stattliche 495 Punkte – zweitteuerste Kommune nach Stuttgart –, Wangen verlangt
mit 240 Punkten weniger als die Hälfte.
Kreis Ludwigsburg: Asperg 100 Punkte teurer als Gerlingen
Im Kreis Ludwigsburg schlägt Asperg bei der Gewerbesteuer mit 400 Punkten am stärksten zu. Gerlingen
ist mit 300 Punkten am zurückhaltendsten. Und dass die Autos von AMG zu teuer sind, kann kaum
Affalterbach angelastet werden: 320 Punkte bedeuten zusammen mit Erdmannhausen den zweitniedrigsten Hebesatz im Kreis. Remseck hat mit 480 Punkten den höchsten Grundsteuerhebesatz,
Bietigheim-Bissingen mit 255 den niedrigsten.
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MARKT
Teures Studentenzimmer
400 Euro Warmmiete veranschlagt
Empirica für ein Zimmer in einer Studenten-WG in Stuttgart.
Gleichauf mit Frankfurt und Hamburg ist dies Platz zwei im Ranking.
München liegt mit 503 Euro vorne.
In den anderen Städten der Metropolregion Stuttgart sind WGZimmer preiswerter. So ermittelte
Empirica für Ludwigsburg 330
Euro, für Heilbronn 340 Euro, für
Tübingen 343 Euro und für Pforzheim 283 Euro. Deutschlandweit
am billigsten ist es in Chemnitz
(213 Euro), Magdeburg (228 Euro)
und Halle (236 Euro).
Foto: Schorndorf
MARKTBERICHTE
Bürovermietung und
Investment 1. Quartal
„Stuttgarter Immobilienmarkt startet vielversprechend“ lautet der
Titel des Stuttgarter Bürovermietungs- und Investmentmarktberichts über das erste Quartal von
Colliers International Stuttgart. Auf
acht Seiten wird das Geschehen mit
Texten und zahlreichen Grafiken
ausführlich erläutert. Der Report
ist auf der Homepage des Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter
www.immobilienverlag-stuttgart.
de/reports/buero-investment .
In Schorndorf müssen Immobilieneigentümer tief in die Tasche greifen
Rems-Murr-Kreis: Schorndorf zweimal am teuersten
Im Rems-Murr-Kreis schließlich hat Schorndorf mit 390 Punkten den höchsten Gewerbesteuerhebesatz.
Ob das für den Rückzug des Hausgeräteherstellers Whirlpool mitverantwortlich war? Oppenweiler liegt
mit 320 Punkten am niedrigsten. Auch bei der Grundsteuer schlägt Schorndorf mit 440 Punkten am
stärksten zu, wiederum ist Oppenweiler mit 300 Punkten am günstigsten.
Riesige Spannen in Deutschland – teure Metropolen
Ist es ein Trost, dass innerhalb Deutschlands die Spannen erheblich höher sind? Laut Statistischem Bundesamt betrugen sie 2014 bei der Gewerbesteuer 200 bis 900 Punkte und bei der Grundsteuer B sogar
45 bis 900 Punkte. Mit 200 Punkten locken 17 Kommunen in Brandenburg, Thüringen und MecklenburgVorpommern, mit 900 Punkten schreckt Dierfeld in Rheinland-Pfalz ab.
Interessanter ist der Blick auf die anderen deutschen Metropolen: Berlin 410 Punkte bei der Gewerbesteuer
und 810 Punkte bei der Grundsteuer, Düsseldorf 440 Punkte bei Gewerbe- und Grundsteuer, Duisburg
505/695, Frankfurt 460/500, Hamburg 470/540, Köln 475/515 und München 490/535. Hierbei schneidet Stuttgart also gut ab. n
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PROJEKTE
Strenger baut Citylofts
In der Vordernbergstraße, gegenüber dem Stuttgarter Europaviertel,
realisiert die Strenger-Gruppe in
einem Bestandsgebäude 21 Loftwohnungen mit Tiefgaragenstellplätzen und Carports. Geworben
wird mit wenig Wänden und einer
freien Grundrissgestaltung sowie
drei optionalen Ausstattungslinien.
Alle Wohnungen würden sich
nach Süden orientieren und hätten große Glasflächen. Dank der
Hanglage ist ab dem vierten Stock
die Sicht frei. Der Energiestandard
entspricht KfW 70. Die Preise
bewegen sich zwischen 285 000
Euro für eine 67 m2 große Einheit und 1,45 Millionen Euro für
131 m2 – das wären 11 000 Euro
pro m 2. Eine Besonderheit sei
der 142 m2 große Bungalow im
Zentrum der Anlage, er ist für
685 000 Euro zu haben.
Abriss Schoch-Areal
Beim Schoch-Areal in Feuerbach
werden nun die Gebäude mit dem
60 Meter hohen Kamin abgerissen.
Ab Herbst sollen Boden und Grundwasser bis zu zwölf Meter tief von
den Altlasten befreit werden. Dann
kann mit der Neubebauung des 4,2
Hektar großen Areals begonnen
werden. Bis Jahreswechsel etwa
soll der Bebauungsplan entwickelt
werden, entstehen sollen Wohnungen, ferner Flächen für Büros,
Dienstleistungen, Einzelhandel und
soziale Infrastruktureinrichtungen.
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Stuttgarter Bürgerhaushalt
Preiswerte Wohnungen
überraschenderweise kein Thema
Sanierung und Bau von Schulen und Sporteinrichtungen belegen die ersten neun Plätze
bei Vorschlägen zum Stuttgarter Bürgerhaushalt. Vorne dabei sind aber auch Themen,
welche die Immobilienwirtschaft betreffen, so der Erwerb der Villa Berg durch die Stadt.
Preiswerter Wohnraum hingegen wurde vergleichsweise wenig gefordert.
Foto: Stuttgart
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Die Wagenhallen sollen erhalten bleiben, wünschen sich viele Stuttgarter
Knapp 38 400 Einwohner haben sich beim dritten Stuttgarter Bürgerhaushalt beteiligt und 3732 Vorschläge eingereicht. Für diese wurden 1,2 Millionen Stimmen abgeben. Zu den Top-130-Vorschlägen erarbeitet die Verwaltung Stellungnahmen, der Gemeinderat soll dann entscheiden, ob die Ideen der
Bürger in den Doppelhaushalt 2016/2017 einfließen.
Mit weitem Abstand auf Platz eins liegt der Vorschlag, die Physik- und Chemieräume des KöniginCharlotte-Gymnasiums in Möhringen zu sanieren – da dürfte eine konzertierte Aktion der Eltern und
Lehrer dahinterstecken. Platz zwei belegt die Sanierung des Hallenbades in Bad Cannstatt.
Rettung der Wagenhallen und Kauf der Villa Berg
Die Rettung der Wagenhallen, was Auswirkungen auf die Bebauung des Areals hat, liegt auf Rang 13. Der
Vorschlag „Villa Berg kaufen und beleben!“ bringt es auf Platz 17. Gefordert wird unter anderem,
„Transparenz hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse, dem Stand der Verhandlungen und den
Rückkaufsangeboten der Stadt herzustellen“. Zudem solle der Eigentümer PDI zu Sofortmaßnahmen
verpflichtet werden, um den weiteren Verfall der denkmalgeschützten Villa Berg zu verhindern.
DEALS
Südewo wächst
500 Wohnungen hat die Südewo
von der Gagfah-Gruppe erworben,
sie sollen entwickelt und dauerhaft
im Bestand gehalten werden. Ein Teil
der Objekte befindet sich in der Metropolregion Stuttgart, in Pforzheim
und Bad Wildbad, der andere Teil in
Bühl, Leutkirch und Offenburg. Ziel
der Südewo ist, pro Jahr mindestens
1000 Wohnungen zu erwerben.
Magna-Werk
Althengstett verkauft
Die Spedition SSH-Schwenker erwarb das ehemalige Magna-Werk
in Althengstett, Gottlieb-DaimlerStraße, im Kreis Calw. Auf dem
16 000 m² großen Gelände befinden sich 5000 m² Hallen- und
700 m² Bürofläche. Verkäufer ist
ein institutioneller Investor, Realogis vermittelte.
PERSONEN
Bunthoff wechselt
zu Ellwanger & Geiger
Silvia Bunthoff wechselt ins Einzelhandelsteam von Ellwanger &
Geiger. Zuvor war sie in gleicher
Funktion bei Colliers International
Stuttgart und vermittelte dort über
die Hälfte der Flächen im Einkaufszentrum Gerber.
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Auf Platz 24 liegt der Vorschlag, unabhängig vom Kauf der Villa Berg den Park „sachgerecht zu pflegen,
landschaftsgärtnerisch zu entwickeln und kulturell zu beleben“.
„Überdachte Konsumtempel, kein Tageslicht, klotzartige Bauten“
„Keine Einkaufstempel wie Milaneo und Gerber mehr!“ liegt auf Rang 27, „Größenwahn, überdachte Konsumtempel, kein Tageslicht, klotzartige Bauten, alle sehen von innen nahezu gleich aus“,
schreibt der Antragsteller und führt als „wohltuende
Ausnahme“ das Nutzungskonzept Fluxus für die
Calwer Passage auf.
Mieten auf dem Olga-Areal
sollen 8 Euro nicht überschreiten
Zum Themenbereich Stadtplanung wird gefordert,
das Bohnenviertel besser an die Innenstadt anbinden, der Vorschlag liegt auf Platz 70. Auf Platz
71 erst kommt der Vorschlag „Bezahlbare Mietwohnungen auf dem Olga-Areal und anderswo schaffen“, die Forderungen nach einem preiswerteren
oder besseren ÖPNV hingegen liegen in 25 Varianten großteils auf vorderen Plätzen. Die Mieten
auf dem Olga-Areal, so die Forderung, sollen 8 Euro
nicht übersteigen. „Deshalb sollen bei der Verga- Das Bohnenviertel soll besser angebunden werden
be Bauträger berücksichtigt werden, die ihren
Schwerpunkt im sozialen Wohnungsbau haben oder gemeinnützig sind.“ Der Grundstückspreis
müsse eine Realisierung ermöglichen.
Foto: Seidl
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Platz 124: Erschwingliche Wohnungen bei Stuttgart 21
Auf Platz 91 kommt nochmals der Vorschlag „Abschied nehmen von großen Einkaufszentren – statt
dessen Förderung der Nahversorgung“. Hier wird auch angeführt, dass sich kleinere inhabergeführte Läden die „horrenden Mieten“ nicht leisten könnten, der alteingesessene Fachhandel langsam aussterbe. Der Vorschlag „Erschwingliche Wohnungen im Rahmen von Stuttgart 21 schaffen“, liegt
auf Rang 124 und damit erstaunlich weit hinten. n
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Empirica-Ranking 1. Quartal
VERMIETUNGEN
Lila Logistik in Talheim
Das Unternehmen Die Lila Logistik
mietet ein 7000 m2 großes Grundstück mit 4500 m2 Hallen- und
180 m2 Bürofläche in Talheim im
Landkreis Heilbronn. Die Liegenschaft befindet sich in der Nähe
der A 81. Vermieter ist ein privater
Investor, Realogis Stuttgart vermittelte den Logistiker.
Preissprung bei Wohnimmobilien
Mieten und Kaufpreise von Wohnungen sind in Stuttgart im ersten Quartal deutlich gestiegen, meldet Empirica. Die Landeshauptstadt gehört unverändert zu den teuersten deutschen
Metropolen.
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Jahr 2010 Jahr 2014 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1 empirica Kaufpreise EZFH in Euro/qm PERSONEN
Steffen Wurst
wechselt zu Dr. Lübke
Der Diplom-Betriebswirt und Immobilienökonom Steffen Wurst
ist seit Anfang April bei Dr. Lübke
& Kelber in Stuttgart Leiter des
Bereiches Residential Investment
und führt das Regionalbüro gemeinsam mit Sascha Geisinger,
der den Bereich Gewerbeinvestment verantwortet. Zudem ist er
überregional als Direktor tätig.
Wurst war seit 1999 bei BWImmobilien in leitender Funktion. Im Rahmen der Integration
in die LBBW-Immobilien-Gruppe
wurde er 2010 Geschäftsführer der LBBW-Immobilien Asset Gewerbe, und steuerte das
Konzernportfolio mit 1 Milliarde
Euro Verkehrswert und bekleidete Vorstandsmandate für Beteiligungsgesellschaften. Steffen
Wurst lehrt seit 1998 an der Dualen Hochschule und ist seit 2006
Mitglied des Gutachterausschusses in Heilbronn.
Quelle: Empirica
Bei den Neubaumieten wurden in Stuttgart erstmals die 12 Euro überschritten. 12,21 Euro und damit
Platz zwei unter den teuersten Städten, ermittelte Empirica. Ende 2014 waren es noch 11,82 Euro.
Mit 39 Cent war der Anstieg besonders hoch. In den beiden Vorquartalen betrug der Zuwachs 1 beziehungsweise 14 Cent. In der teuersten Stadt, München, legte die durchschnittliche Neubaumiete sogar
um 69 Cent auf 15,20 Euro zu. Nach Stuttgart folgen im Ranking Frankfurt mit 12,15 Euro und Hamburg
mit 11,44 Euro.
Eigentumswohnung: Erstmals 4000 Euro überschritten
4022 Euro kostet eine neue Eigentumswohnung laut Empirica in Stuttgart im Durchschnitt. Erstmals wurde die Schallgrenze von 4000 Euro überschritten. Und der Anstieg gegenüber dem letzten
Quartal 2014 war mit 223 Euro besonders groß. Zum Vergleich: In den beiden Quartalen davor betrug
der Preisanstieg 158 beziehungsweise 24 Euro. Noch teurer als Stuttgart sind die süddeutschen Städte München mit 5694 Euro und Freiburg mit 4419 Euro. Auf Platz vier folgt Hamburg mit 3765 Euro.
Ein- und Zweifamilienhäuser: Stuttgart am zweitteuersten
Bei den Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sieht Empirica Stuttgart ebenfalls auf Platz zwei. Mit
4600 Euro liegt der Quadratmeterpreis aber 30 Euro niedriger als im vierten Quartal 2014. München hingegen legte um 327 Euro auf 6136 Euro zu. Hinter Stuttgart folgen Rosenheim mit 4377 Euro und
Wiesbaden mit 4153 Euro. n
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VERMIETUNGEN
Wohnimmobilienmarktbericht Region Stuttgart
Rechtsanwalt
in Fritz-Elsas-Straße
Eine Rechtsanwaltskanzlei mietet
97 m 2 Bürofläche in StuttgartMitte, Fritz-Elsas-Straße, von privat. Engel & Völkers Commercial
Stuttgart vermittelte.
Bis 6500 Euro für eine
ETW in der Stuttgarter City
In Spitzenlagen haben sich die Immobilienpreise seit Einführung des Euros nahezu verdoppelt,
meint Ellwanger & Geiger. Neu sei, dass hochwertige Einfamilienhäuser auch zur Miete angeboten werden. Die Renditen für Anlageimmobilien seien teilweise auf 3 Prozent gesunken.
TERMINE
Stadtrand – im Fluss
Der gestalterische und planerische
Umgang mit Stadträndern ist
das Thema des BDA-Wechselgesprächs „Stadtrand – im Fluss“ am
27. April um 19 Uhr im Stuttgarter
Wechselraum im Zeppelin-Carré.
www.wechselraum.de
Wärmedämmung
Haus & Grund Stuttgart lädt am 29.
April um 17.30 Uhr ein zum Vortrag „Damit sich Wärmedämmung
lohnt“. Ulrich König, Geschäftsführer des Energieberatungszentrums Stuttgart, stellt verschiedene Sanierungsmaßnahmen
und Modelle zur Finanzierung vor.
Der Vortrag findet in der Haußmannstraße 5 statt und kostet
30 Euro, Mitglieder zahlen die
Hälfte. Anmeldung an seminare@
hausundgrund-stuttgart.de.
Steuerliche Highlights
Über „Steuerliche Highlights 2015
für Immobilieninvestoren“ spricht
Christian Bleschke, Partner bei
Squire Patton Boggs, beim Property-Lunch am 20. Mai in Stuttgart.
www.propertylunchnetworking.de
„Die Preisentwicklung ist seit Jahren das große Thema in Stuttgart“, sagt Volker Gerstenmaier, persönlich
haftender Gesellschafter beim Bankhaus Ellwanger & Geiger. „Die Spitzenkaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen 15 Jahren nahezu verdoppelt.“ So hätten im Jahr 2000 die
Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in der City in der Spitze bei 6500 Mark gelegen, heute seien es bereits 6500 Euro – ohne Höhen- und Aussichtslagen, dort reichen die Preise bis 11 500 Euro.
EFH: Von 2,8 Millionen Mark auf 2 Millionen Euro
Eine ähnliche Entwicklung habe es bei Einfamilienhäusern gegeben. Vor 15 Jahren seien bis zu 2,8 Millionen Mark bezahlt worden, heute bis zu 2 Millionen Euro – wiederum ohne die Höhen- und Aussichtslagen.
Dort reichen die Preise bis 3,5 Millionen Euro.
Künftig eine moderate Preisentwicklung
Bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage würde die Ankaufsrendite in Einzelfällen bei nur noch etwa 3 Prozent liegen, vor einem Jahr seien es noch 4 Prozent gewesen. Auch Kapitalanleger aus dem weiteren Umland kaufen laut Gerstenmaier bevorzugt in Stuttgart, weil sie
hier die beste Preisentwicklung hätten. Aufgrund der Niedrigzinspolitik würden die Renditen weiterhin
niedrig bleiben. Allerdings erwartet er künftig eine moderatere Preisentwicklung.
Wegen Niedrigzinsen: Villen werden vermietet statt verkauft
Und noch eine Auswirkung der Niedrigzinspolitik sieht Gerstenmaier: Früher seien Einfamilienhäuser und
Villen im Erbfall verkauft worden. Heute werden sie mangels Anlagealternative für den Verkaufserlös auch
zu Preisen von 2500 bis 4000 Euro vermietet.
Zuffenhausen und einige Neckarvororte preiswerter
Am günstigsten sind laut dem neuen Marktbericht von Ellwanger & Geiger die Immobilienpreise für neue
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Zuffenhausen sowie den Neckarvororten Hedelfingen,
Untertürkheim und Obertürkheim. Dort beginnen die Preise bei 2800 Euro, die Spanne reicht bis zirka
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Immobilienbrief
STUTTGART
Impressum
Immobilienbrief
STUTTGART
ISSN 1866-1289
Herausgeber:
Frank Peter Unterreiner
redaktion@
immobilienverlag-stuttgart.de
Verlagsleitung:
Stefan Unterreiner
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Ausgabe 170
21.04.2015
Seite 10
Preisspiegel Stuttgart (Auszug):
Stadtteil Einfamilienhäuser-
in 2 (Bestand) Eigentumswohnungen
in 2 pro m² (Bestand)
Eigentumswohnungen
in 2 pro m² (Neubau)
Stuttgart: Höhen- und Aussichtslagen
Stuttgart: Mitte, Nord, West, Süd, Ost
Degerloch/Sonnenberg
Birkach/Schönberg
Möhringen
Plieningen
Frauenkopf
Sillenbuch
Riedenberg/Heumaden
Hedelfingen/Untertürkheim/Obertürkheim
Bad Cannstatt
Weilimdorf/Feuerbach/Korntal
4.000 – 7.500
2.000 – 4.500
2.000 – 4.500
2.000 – 4.000
2.000 – 3.500
1.700 – 3.000
2.500 – 4.500
2.500 – 4.500
2.000 – 3.500
1.600 – 2.800
1.700 – 3.500
2.000 – 3.500
6.500 – 11.500
4.500 – 7.000
4.500 – 7.000
3.800 – 5.300
3.500 – 5.300
3.000 – 4.300
4.500 – 6.900
4.500 – 6.500
3.500 – 5.500
2.800 – 4.500
3.000 – 5.800
2.800 – 5.000
800.000 – 3.500.000
500.000 – 2.000.000
550.000 – 2.000.000
450.000 – 1.400.000
350.000 – 1.000.000
350.000 – 750.000
500.000 – 1.600.000
700.000 – 1.800.000
500.000 – 1.500.000
350.000 – 700.000
400.000 – 1.000.000
400.000 – 950.000
Quelle: Ellwanger & Geiger
4500 Euro. In Zuffenhausen sind die Einstiegspreise für Bestandswohnungen mit 1400 Euro am
niedrigsten, ebenso für ein Einfamilienhaus ab 300 000 Euro. Potenziale sieht Gerstenmaier beispielsweise in Gerlingen, aber auch in den südlichen Vororten von Stuttgart wie Birkach und Plieningen. Sie
würden zunehmend entdeckt.
Eine Entspannung sei derzeit nicht in Sicht, meint Kerstin Schmid, Leiterin Private Immobilien bei Ellwanger
& Geiger. Aufgrund fehlender Brachen und Flächen im Außenbereich müssten städtische Baulücken und
Entwicklungsgebiete optimal genutzt werden.
Preise: „Sportlich ja, aber nicht unrealistisch“
Aufgrund der hohen Nachfrage und des engen Angebots beobachtet sie die Zunahme von „Maklercastings“. Mehrere Makler würden um eine Einschätzung gebeten, der mit dem höchsten Preis
bekäme den Vermittlungsauftrag. Etliche würden sogar Provision nur von der Käuferseite nehmen.
Gerstenmaier warnt davor, den Preis zu hoch anzusetzen. Es gebe einige Objekte, die seien seit rund
einem Jahr am Markt. Alle zwei, drei Monate würde der Preis reduziert. Die Interessenten würden das beobachten und auf die nächste Preissenkung warten. „Man kann durchaus sportlich sein im Moment, aber
nicht unrealistisch“, meint er.
„Verkauf gegen Höchstgebot hat sich bewährt“
Bewährt hat sich seiner Ansicht nach der Verkauf gegen Höchstgebot bei Angabe eines realistischen Mindestgebots. Bei je einem Eigennutzerobjekt in Degerloch und am Killesberg habe so der Erlös 25 Prozent
über der Einschätzung gelegen. Manche Interessenten seien seit Jahren auf der Suche nach einem
geeigneten Haus. Irgendwann sei der Preis dann nicht mehr entscheidend. Ansonsten müsse bei
Spitzenobjekten ab 10 000 Euro pro Quadratmeter alles passen, die Klientel habe sehr hohe Ansprüche.
„Bestellerprinzip räumt unter den Maklern auf“
Dem jüngst beschlossenen Bestellerprinzip kann Gerstenmaier auch Gutes abgewinnen, es werde „in
der Maklerlandschaft aufräumen“. Zu spüren bekommen werden es auch die guten Makler, ergänzt
Schmid. Die Bauträger sieht Gerstenmaier unter Margendruck. Die höheren Grundstücks- und Baupreise könnten nur in sehr guten Lagen durch höhere Verkaufspreise ausgeglichen werden. n
Der Report „Immobilienmarktbericht 2015 – Stuttgart, Esslingen, Sindelfingen/Böblingen, Waiblingen“ umfasst 60 Seiten mit Preistabellen und Immobilienangeboten zu den genannten Städten.
Zu Stuttgart gibt es ferner einen Textteil, zudem werden neue Gesetze vorgestellt und Tipps zum
Urban Gardening gegeben. Er ist eingestellt auf der Homepage des Immobilienbrief Stuttgart unter
www.immobilienverlag-stuttgart.de/reports/wohnen .
Oder per Fax an
0211 463051
Abteilung
Branche
PLZ, Ort
Fax
Position
Firma
Strasse, Hausnummer
Telefon
Teilnahmegebühr
420,– EUR zuzüglich 19% USt. inklusive Online-Dokumentation, Vorabendveranstaltung, Mittagessen sowie
Kaffee und Erfrischungsgetränke während der Veranstaltung. Eine Anmeldung zur Vorabendveranstaltung
ist nur in Verbindung mit der Anmeldung zum Immobilien-Dialog Region Stuttgart möglich. Die Nicht-Teilnahme an der Vorabendveranstaltung reduziert nicht die
Teilnahmegebühr des Immobilien-Dialogs.
Teilnahmebedingungen
Sie erhalten nach Eingang der Anmeldung eine Bestätigung und eine Rechnung. Auf der Rückseite der
Bestätigung erhalten Sie die AGB. Die Bedingungen
sind wesentlicher Inhalt des zwischen uns zustande
gekommenen Vertrages. Die aus der Rechnung ersichtliche Teilnahmegebühr ist sofort nach Erhalt der
Rechnung fällig. Bei Stornierung der Teilnahme bis
zum 21. Juni 2015 wird eine Bearbeitungsgebühr in
Höhe von 50,- Euro zuzüglich 19% USt. erhoben. Wird
die Anmeldung nach diesem Termin ohne Nennung
eines Ersatzteilnehmers zurückgezogen, werden 50%
der Teilnahmegebühr berechnet. Bei Stornierung am
Veranstaltungstag sowie Nichterscheinen wird die
Teilnahmegebühr in voller Höhe fällig. Stornierungen
müssen schriftlich erfolgen. Programmänderungen
aus aktuellem Anlass behält sich der Veranstalter vor
(Auszug aus den AGB; vollständig einzusehen unter
www.heuer-dialog.de/agb).
Zimmer zu Vorzugspreisen (ab 131,– Euro inkl. Frühstück)
unter dem Stichwort „Heuer Dialog“ abzurufen. Danach
besteht ein Anspruch nur nach Verfügbarkeit. Bitte nehmen Sie Ihre Zimmerbuchung und Hotelabrechnung
selbst vor. Erkundigen Sie sich bei der Zimmerreservierung auch nach aktuellen Angeboten des Hotels.
ARCOTEL Camino Stuttgart
Heilbronner Straße 21
70191 Stuttgart
Fon 0711 258 58-0
Zimmerreservierung
Sie haben die Möglichkeit, bis einschließlich
15. Juni 2015 im
Unterschrift
Datum
E-Mail
Vorname
Name
Ich nehme auch am 6. Juli 2015 am LBBW Immobilien-Talk teil.
Ich nehme am 7. Juli 2015 am 8. Immobilien-Dialog Region Stuttgart teil.
Bitte online anmelden
www.heuer-dialog.de/10652
ANMELDUNG
Medienpartner
Aussteller
Basis-Sponsoren
CMS_LawTax_CMYK_28-100.eps
Medium-Sponsoren
Premium-Sponsor
Exklusiv-Sponsor
IN ZUSAMMENARBEIT MIT
6. | 7. JULI 2015
RATHAUS STUTTGART
8. IMMOBILIEN
DIALOG
REGION
STUTTGART
Veranstaltungsort
Rathaus der
Landeshauptstadt
Stuttgart
Marktplatz 1
70173 Stuttgart
www.stuttgart.de/
rathaus
DI
07 .
07 .
15
Veranstaltungsort
Rathaus der
Landeshauptstadt
Stuttgart
Marktplatz 1
70173 Stuttgart
www.stuttgart.de/
rathaus
LBBW Immobilien-Talk
auf Einladung der
LBBW ImmobilienGruppe
MO
06 .
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15
12.35 Uhr
Aktuelle Entwicklungen in den Büromärkten der Stadt Stuttgart
Ulrich Nestel, Leiter Büro- und Einzelhandelsvermietung Stuttgart, Bankhaus
Ellwanger & Geiger
GEWERBEFLÄCHEN UND BÜROS UNTER DEM EINFLUSS
DIGITALER INFRASTRUKTUREN
9.30 Uhr
Wirtschaft, Gesellschaft, Arbeitsmarkt und die digitale
Revolution – wie sichern wir die Zukunft Europas?
Günther H. Oettinger, EU-Kommissar für Digitale Wirtschaft
und Gesellschaft
12.45 Uhr
Gemeinsames Mittagessen
Moderation
Sabine Marquard, Wirtschaftsredakteurin, Stuttgarter Nachrichten
Moderation des Tages
Gitta Rometsch, Geschäftsführerin, Heuer Dialog GmbH
Begrüßung
Thomas Bopp, Vorsitzender, Verband Region Stuttgart
9.00 Uhr
Begrüßung und Eröffnungsvortrag
Fritz Kuhn, Oberbürgermeister, Landeshauptstadt Stuttgart
12.05 Uhr
Planungen für die Zukunft der Region Stuttgart – Sicherung von Standorten für
„große“ Gewerbegebiete
Thomas Kiwitt, Leitender Technischer Direktor, Verband Region Stuttgart
11.30 Uhr
Niedrigzins, Aktienrausch und Staatsanleihen: Steht die wirtschaftliche Zukunft
Europas in Wirklichkeit auf dem Spiel?
Prof. Marcel Fratzscher, Ph.D., Präsident, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
(DIW Berlin) und Professor für Makroökonomie und Finanzen, Humboldt Universität zu
Berlin
WIRTSCHAFT(EN) MIT DEN RICHTIGEN FLÄCHEN
11.00 Uhr
Zeit für Business und Kommunikation
Moderation
Karsten Trompetter, Geschäftsführer, Trompetter Immobilien GmbH
Panel
10.20 Uhr
Die Zukunft sehen: Gewerbliche Immobilien auf der digitalen Autobahn
• Weniger Flächen, andere Flächen: Was wird noch passieren?
• Attraktivierung von Büros für die Talente
• Herausforderung Individualisierung: Die Arbeit kommt zum Privatleben
Ulrich Dietz, Vorstandsvorsitzender, GFT Technologies AG
Dr. Matthias Jacob, Geschäftsführer, WOLFF & MÜLLER Holding GmbH & Co.KG
Ralf Laßau, Bereichsleiter Immobilien, Flughafen Stuttgart GmbH
Karsten Nölling, Vertriebsleiter, KIWI.KI GmbH
Prof. Bernd Thomsen, CEO, THOMSEN GROUP International Strategy Consultants
Estd. 1984
10.00 Uhr
Die neue Immobiliengeneration – Wissen, was 2050 läuft und bereits heute
Marktführer macht
Digitaler, menschlicher oder beides? – was für Bauherr und Nutzer zur Normalität wird
Prof. Bernd Thomsen, CEO, THOMSEN GROUP International Strategy Consultants
Estd. 1984
Panel
12.15 Uhr
Dilemma Industrie und ihre Logistik: mehr oder weniger Fläche in Zukunft?
• Zu wenig Fläche für Logistik = schon bald weniger Büroflächenvermietung?
• Industrie 4.0: Braucht es langfristig überhaupt große Gewerbegebiete?
• Die urbane Produktion der Zukunft: Findet Produktion künftig in Büros statt?
Thomas Kiwitt, Leitender Technischer Direktor, Verband Region Stuttgart
Rainer Koepke, Managing Director | Head of Industrial & Logistics, CBRE GmbH
Christian Kühn, Geschäftsführer, greenfield development GmbH
ab 8.00 Uhr
Check-in und Begrüßungskaffee
ab 19.15 Uhr
Get together auf der Dachterrasse des Stuttgarter Rathauses
Moderation
Nikolai Forstbauer, Ressortleiter Kultur, Stuttgarter Nachrichten
18.15 Uhr
Panel
Baukultur versus Rendite oder Baukultur gleich mehr Rendite?
Deutschland sucht den „Super-Bau“: Wissen wir, von was wir reden?
Frank Berlepp, Geschäftsführer, LBBW Immobilien Management
GmbH und Vorsitzender der Geschäftsführung, LBBW Immobilien
Development GmbH
Natalie Braun, Vice President und stv. Direktorin, Commercial Real
Estate Finance, LBBW Landesbank Baden-Württemberg
Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender, Bundesstiftung Baukultur
Thomas Schmengler, Geschäftsführer, Deka Immobilien GmbH
Prof. Dr. h.c. Wilfried Wang, H O I D N W A N G P A R T N E R,
O’Neil Ford Centennial Professor in Architecture The University of
Texas at Austin, Stv. Direktor der Sektion Baukunst, Akademie der
Künste Berlin
18.00 Uhr
Begrüßung
Frank Berlepp, Geschäftsführer, LBBW Immobilien Management
GmbH und Vorsitzender der Geschäftsführung, LBBW Immobilien
Development GmbH
17.15 Uhr
Eintreffen der Gäste
PROGRAMM
Anmeldung und Auskünfte
Heuer Dialog GmbH
Postfach 30 04 51
40404 Düsseldorf
Fon 0211 469050
Fax 0211 463051
[email protected]
www.heuer-dialog.de
17.15 Uhr
Ende des Immobilien-Dialoges
Ihre Ansprechpartnerin
Heuer Dialog GmbH
Franziska Hart
Projektorganisation
Fon 0611 9732684
Fax 0611 9732688
[email protected]
16.35 Uhr
Cradle to Cradle – Am Ende kommt alles zusammen
Prof. Michael Braungart, Gründer EPEA Internationale Umweltforschung Hamburg,
Lehrstuhl für Cradle to Cradle Innovation und Qualität, Rotterdam School of Management – Erasmus Universität, Universität Twente und Lüneburg
16.15 Uhr
Circular Economy in der Bau- und Immobilienwirtschaft
Neue Geschäftsmodelle mit Cradle to Cradle®
Dr. Peter Mösle, Partner und Geschäftsführer, Drees & Sommer Advanced Building
Technologies GmbH
DAS FINALE
15.45 Uhr
Zeit für Business und Kommunikation
15.25 Uhr
Investor & alternativer Einzelhandel – ein Zukunftsmodell?
Am Beispiel der Temporary Concept Mall FLUXUS in der Calwer Passage
Hannes Steim, Geschäftsführer, FARBEWEISS GmbH
Dirk Wehinger, Geschäftsführer, ARGON GmbH
15.00 Uhr
Stadt(er)leben: Handel und Kreativareale
Ines Aufrecht, Leiterin der Wirtschaftsförderung, Landeshauptstadt Stuttgart
14.45 Uhr
Klein, smart, lean – Wohnen weiter gedacht
Gerrit Ernst, Vorstand, GBI AG Gesellschaft für Beteiligungen & Immobilienprojektentwicklungen
14.20 Uhr
Stadt bauen – die attraktive Stadt
Matthias Hahn, Bürgermeister, Referat Städtebau und Umwelt, Landeshauptstadt
Stuttgart
14.00 Uhr
Transaktionen: Was können Investoren realistisch verhandeln?
Ergebnisse einer aktuellen Studie zur Auswertung von Kaufverträgen
Dr. Volker Zerr, Partner, CMS Hasche Sigle Partnerschaft von Rechtsanwälten und
Steuerberatern mbB
STADT, REGION UND INVESTOREN IN ACTION

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