Titel-Thema 26 IMMOBILIEN BUSINESS_02/2015 Immobilien haben weiter Konjunktur Investmentmarkt – Ist der Schweizer Immobilienmarkt am Wendepunkt? Eine Umfrage von IMMOBILIEN Business bei Beratern, Investoren und Projekt entwicklern zeigt: Die Erwartungen bleiben insgesamt positiv. Von Anja Hall und Jürg Zulliger, Bilder: Warakorn/Fotolia.com, PD Ein Blick in die Glaskugel: IMMOBILIEN Business fragte Schweizer Marktteilnehmer nach ihren Prognosen für die Schweizer Immobilienmärkte im Jahr 2015. Wenn die zu ihren Prognosen für das neue Jahr von IMMOBILIEN Business befragten Schweizer Immobilienmarktakteure in etwas übereinstimmen, dann hierin: Der Anlagedruck hält an, der Investitionsbedarf ist weiterhin hoch. Und darin, dass sie an ihren bisherigen Strategien weiter festhalten wollen. So berichtet etwa Beat Schwab, Leiter Real Estate Asset Management der Credit Suisse: «Wir setzen unsere Investitionsstrategien konsequent um und sind für mehrere Akquisitionen und Projektentwicklungen in fortgeschrittenen Gesprächen.» Der letztes Jahr neu lancierte CS REF Logistics Plus werde dieses Jahr weitere Akquisitionen tätigen; daneben gelte die Aufmerksamkeit dem Bestand, wie Schwab weiter ausführt: «Wir investieren über 200 Millionen Franken pro Jahr in Umbauten und Sanierungen.» Investitionsprogramme u nverändert Auch der Westschweizer Fonds Real stone sieht keinerlei Anlass, beim weiteren Ausbau des Portfolios Abstriche zu machen, im Gegenteil. Hervé Mützenberg, CEO Realstone SA, gibt die Richtung klar vor: «Wir werden uns bei Projektentwicklungen und Akquisitionen auf unser Hauptgeschäft konzentrieren: Wohnliegenschaften.» Innerhalb der Anlageklasse Immobilien seien Wohnnutzungen die «sicherste Investition». Neue Zukäufe werde man selektiv angehen, zumal die Realstone SA bereits einen «hervorragenden Bestand an Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial» verwalte. Mit dem laufenden Projekt Valouest in Lausanne hat der Westschweizer Fonds derzeit einen Trumpf, sprich ein vielversprechendes, grösseres Vorhaben, in der Hand – denn selbst in einem etwas schwierigeren Umfeld bleibt die Nachfrage nach Wohnraum an städtischen Lagen wie Lausanne auf Jahre hinaus stark. Laut CEO Mützenberg werden die insgesamt 358 Wohnungen zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2016 fertiggestellt. Weitere laufende Projektentwicklungen verfolgt die Realstone SA derzeit in Freiburg (Arsenaux), in Gland (La Combaz) und in Prilly (Viaduc). Daniel Brüllmann, Head Global Real Estate – Switzerland bei UBS, geht ebenfalls davon aus, eine eindrückliche Zahl an Projektentwicklungen und Bauvorhaben fortzusetzen: «Unsere Pipeline an laufenden Bauprojekten liegt im Bereich von rund einer Mil liarde Franken.» Verschiedenste weitere Projekte in allen Teilen der Schweiz seien in Planung. Weil Akquisitionen aber zusehends schwieriger werden, will das UBS-Fondsmanagement ver- IMMOBILIEN BUSINESS_02/2015 Titel-Thema 27 «Es ist vorstellbar, dass der Kapitalpuffer für Schweizer Banken ein weiteres Mal erhöht wird.» «Wer Wohnungen anbietet, kann nicht mehr davon ausgehen, dass die Preise wie in den letzten Jahren stetig steigen.» Donato Scognamiglio, IAZI AG Balz Halter, Halter Unternehmungen «Ungenügend unterhaltene oder schlecht gelegene Immobilien könnten aufgrund des bestehenden Überangebots unter Druck geraten.» Luciano Gabriel, PSP Swiss Property mehrt Entwicklungen aus dem bestehenden Portfolio und aus eigenen Projekten in den Vordergrund stellen. Beispiele solcher Vorhaben im Bestand sind etwa Zürich Altwiesen oder Lausanne La Sallaz. Die Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property geht bei Bewertungen und Akquisitionen bekanntermassen sehr selektiv vor und wird nicht um des Wachstums willen das Portfolio vergrössern. Doch lässt CEO Luciano Gabriel keinen Zweifel daran, auch 2015 nach den eigenen Grundsätzen weitere Investitionen zu tätigen: «Den Schwerpunkt unserer Portfoliooptimierung bilden derzeit umfassende Renovationen veralteter bzw. nicht mehr marktfähiger Liegenschaften.» Gegenwärtig führt PSP umfassende Sanierungen durch, so z.B. am Bahnhofquai/Bahnhofplatz und an der Bahnhofstrasse 10 in Zürich. «Im Weiteren erarbeiten wir für drei Liegenschaften in Zürich-West neue Konzepte; für zwei Objekte erwägen wir dabei Ersatzneubauten», so Gabriel. Im Rahmen wichtiger Arealentwicklungen sind mehrere Projekte seit einigen Monaten im Bau, so etwa der «Salmenpark» in Rheinfelden (Investitionssumme: rund 170 Mio. CHF) sowie der Neubau der Wellness- und Spa-Anlage «Genève Plage» in Genf (rund 30 Mio. CHF). Im November 2014 begannen zudem die Bauarbeiten für den Neubau «Gross* Yield Spread bzw. Renditedifferenz: Geldanlagen, Anleihen und Anlageklassen weisen unterschiedliche Renditen auf. Yield Spreads sind entscheidend für die Bewertung von Anlagen. Wenn die Immobilienrenditen deutlich höher als sichere Staatsanleihen liegen, steigt die Bewertung von Immobilienanlagen. peter Tower» in Basel. Hier entsteht für rund 100 Millionen Franken ein Hochhaus (Höhe: 78 m) mit gemischter Nutzung (Hotel- und Büroflächen). Bau bleibt stabil auf hohem Niveau Im Kreis der grossen Projektentwickler und Totalunternehmer ist in den letzten Wochen eine grössere Vorsicht spürbar. Auf die Frage, ob er die Bautätigkeit dieses Jahr drosseln werde, antwortet Balz Halter von Halter Unternehmungen: «Nicht wesentlich.» Schwieriger sei es im Hochpreissegment und in Tourismusregionen geworden. «Da waren wir aber immer schon zurückhaltend», so Halter, «und in den grossen Agglomerationen, wo wir unseren Fokus haben, wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stark bleiben.» Ähnlich lautet das Statement von Anton Affentranger, CEO Implenia: «Die Volumina auf dem Bau- und Immobilienmarkt dürften sich auf einem hohen Niveau stabilisieren.» An den bekannten «Hotspots» wie etwa rund um das Genferseebecken sei im oberen Preissegment mit einer weiteren Abkühlung zu rechnen. «Eine Verallgemeinerung für den Gesamtmarkt wäre aber falsch», betont Affentranger. Denn in anderen Segmenten eröffnen sich nach seiner Einschätzung neue Chancen und neue Geschäftsfelder, insbesondere in der Modernisierung des Hochbaubestandes und im Infra strukturmarkt (Bau von Brücken, Kraft werken, sowie Strassen- und Tiefbau im Allgemeinen). In diesen s pezifischen Segmenten beobachtet Implenia ein «nachhaltiges Investitionsverhalten», das mit dem zunehmenden Sanierungsbedarf in Zukunft «sogar wieder zulegen sollte». Wüest & Partner erwartet für 2015 einen leichten Rückgang der Bautätigkeit, vor allem in ganz bestimmten Bereichen, wie Patrick Schnorf ausführt: «Angebotsseitig haben Rückgänge bereits eingesetzt, allerdings ausgehend von einem sehr hohen Niveau.» Für 2015 prognostiziert der W&P-Partner im Neubau von Geschäftsflächen einen Rückgang um sieben Prozent, beim Wohnungsbau hingegen dürfte die Abschwächung mit rund minus einem Prozent nur sehr geringfügig ausfallen. Keine Alternativen zu indirekten Immobilienanlagen Bei den indirekten Immobilienanlagen überwiegen in der Optik der Experten die Argumente Anlagenotstand, tiefe Zinsen und die Volatilitäten in anderen Anlageklassen. Aufgrund der nach wie vor interessanten Zinsdifferenz (Yield Spread)* gegenüber Anlagen mit ver- Die Umfrage Für diesen Ausblick auf das Jahr 2015 befragte IMMOBILIEN Business zwischen dem 15. und 22. Januar insgesamt 18 renommierte Schweizer Marktteilnehmer. Von den 18 angefragten Umfrageteilnehmern gaben 16 ihre Einschätzung ab. Die Erhebung erfolgte durch Telefoninterviews und/oder Fragebogen. Titel-Thema 28 gleichbarem Risikoprofil wird das Interesse an Investitionen in Immobilien anhalten. «Was sonst ist die gleichwertige Alternative?», fragt Yonas Mulugeta, CEO der CSL Immobilien AG, eher rhetorisch. Beat Seger von KPMG rechnet mit einem etwas anderen Fokus seitens der Anleger: «Ich stelle eine erhöhte Selektivität der Anleger in Bezug auf Anlagesegmente, Mieterqualität und geografische Lage fest. Dies schränkt die Marktgängigkeit gewisser Investitionsangebote ein.» Bevor ein Anleger weitere Investments tätigt, werde er sicher noch mehr als bisher gründlich Rechenschaft über die Anlagestrategie der verschiedenen Investmentgefässe verlangen und auch die teils hohen Einstiegsprämien in die Waagschale legen. Martin Neff, Chefökonom bei Raiffeisen, ist überzeugt, dass das Interesse an indirekten Immobilienanlagen vorerst weiter stark bleibt: «Entscheidend ist der Renditespread gegenüber anderen Anlagen.» Solange keine Anzeichen einer Trendwende bei den Zinsen erkennbar seien, bleibe das Interesse an Immobilien anlagen intakt. «Immobilien werden bei Pensionskassen und anderen institutio ** Agio: Bei Immobilienfonds spricht man von einem Agio, wenn der Wert eines Fondsanteils an der Börse höher liegt als der eigentliche Wert der Fondsimmobilien (geteilt durch die Anzahl ausstehender Fondsanteile). Derzeit weisen einige Wohn-Immobilienfonds ein hohes Agio auf, weil diese Fondsanteile besonders gefragt sind. IMMOBILIEN BUSINESS_02/2015 nellen Anlegern weiter auf der Agenda stehen», ist auch Luciano Gabriel von PSP überzeugt. Was die Entwicklung der Agios** der indirekten Immobilienanlagen angeht, prognostiziert Martin Bernhard, Head Research bei JLL, dass sie in diesem Jahr «am ehesten stabil bleiben oder vielleicht sogar leicht fallen». 2014 waren die Agios stark angestiegen, und die Ankündigung der Negativzinsen hat den Aufwärtsdruck nochmals verstärkt. «Die Entwicklung der Agios ist eng an die der Zinsen gekoppelt. Fallen die Zinsen weiter, dann könnten die Agios nochmals steigen, und umgekehrt.» Wenn man bedenkt, dass zehnjährige Bundesobligationen derzeit gerade einmal noch 0,2 bis 0,3 Prozent Zinsen einbringen, sei das Potenzial eines weiteren Absinkens allerdings begrenzt, so Bernhard. Preisrückgänge bei Büroimmobilien erwartet Je nachdem, in welchem Mass die Aufhebung der Euro-Untergrenze konjunkturelle «Bremsspuren» hinterlässt, dürfte sich die Bevorzugung von Investments im Sektor Wohnen gegenüber Büro- und Geschäftsflächen dieses Jahr noch weiter akzentuieren. Ähnlich sieht Ralf Bellm, VR-Präsident der Hochtief Development, die Lage: «Ich gehe davon aus, dass sich der «Unsere Pipeline an laufenden Bauprojekten liegt im Bereich von rund einer Milliarde Franken.» Daniel Brüllmann, UBS Switzerland Aufwärtstrend zumindest bei Büroimmobilien angesichts der steigenden Leerstände abschwächen wird. Die Entscheidung der SNB, den Frankenvom Eurokurs zu lösen, wird ihr Übriges noch dazutun.» Rolf Bach, Leiter der Transaction Advisory Services bei EY, erwartet, dass sich der Anlagedruck zum Kauf von direkten Immobilienanlagen durch die Aufhebung der Untergrenze zum Euro nochmals erhöhen wird – was auch die Bewertungen der Immobilien entsprechend beeinflusse. «Die zusätzliche Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung und die kurzfristigen Kaufentscheide mit Projektionen von Finanzströmen über 100 Jahre müssten eigentlich die Volatilität der Bewertungsergebnisse steigen lassen», prognostiziert er. ANZEIGE Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Start 11. Lehrgang: 2. September 2015 Info-Veranstaltungen: 19. Februar 2015, 17.45 Uhr, IFZ, Zug 24. März 2015, 17.45 Uhr, Au Premier, Zürich Konferenz Real Estate Asset Management Institutionelles Immobilien-Investment und Investitionsstrategien An dieser Konferenz werden die Ergebnisse der Studie der Hochschule Luzern zum «Real Estate Asset Management bei institutionellen Investoren» aufgezeigt und zukünftige Investitionsstrategien, -herausforderungen und /Trends bei direkten und indirekten Immobilienanlagen kritisch diskutiert. Donnerstag, 19. März 2015 www.hslu.ch/immobilien, T +41 41 757 67 67, [email protected], www.hslu.ch/ifz IMMOBILIEN BUSINESS_02/2015 Titel-Thema 29 «Die Auswirkungen des SNB-Entscheides auf die schweizerische Exportwirtschaft dürfte Druck auf die gewerblichen Flächen geben.» Rolf F. Bach, EY «Die Differenz zwischen der Ausschüttungsrendite börsengehandelter Immobilienfonds und der Rendite der zehnjährigen Obligationen der Eidgenossenschaft ist so gross wie seit 20 Jahren nicht mehr.» Hervé Mützenberg, Realstone SA Eindeutigen Abwertungsbedarf sehen viele der Befragten im Bereich Büro immobilien. Stellvertretend für viele andere Experten betont Donato Scognamiglio von der IAZI AG: «Ich gehe davon aus, dass es zu Abwertungen kommen wird. Insbesondere bei älteren Objekten, die den Bedürfnissen des Marktes nicht mehr gerecht werden.» Erst kürzlich gab CSL Immobilien bekannt, dass im Wirtschaftsraum Zürich inzwischen eine Million Quadratmeter Büroflächen leer stehen. Und CSL-CEO Mulugeta sieht keine Erholung auf der Nachfrageseite. «Die Preise werden sich anpassen müssen», glaubt er. Dass ältere, demodierte Büroimmobilien, die keine modernen Arbeitsplatzkonzepte zulassen, abgewertet werden müssen, erwartet auch Hans R. Hauri, Chairman von RICS Switzerland. Während die Nachfrage in den Bank- und Versicherungshochburgen Zürich und Genf eher sinke, haben Randregionen seiner Einschätzung nach allerdings noch Nachholbedarf: «Moderne Büroflächen in diesen Regionen werden vom Markt zu vernünftigen Preisen absorbiert.» JLL-Researcher Bernhard plädiert indes für eine differenzierte Betrachtungsweise, denn auch in den grossen Wirtschaftsräumen sind naturgemäss nicht alle Büroliegenschaften von Leerständen betroffen: «LandmarkLiegenschaften wie der Prime Tower weisen zum Beispiel kaum Leerstandsrisiken auf – trotz höherer Mieten.» Man müsse bei der Modellierung von Cashflow-Risiken daher stark unter- scheiden zwischen Gebäude- und Lagequalität der einzelnen Liegenschaften: «Die Bewertungen einzelner, nicht gut positionierter Büroliegenschaften werden sicher unter Druck kommen. Allerdings wird der Effekt etwas abgeschwächt, da auf der anderen Seite die Benchmark-Zinsen, welche die Basis von Diskontierungsraten bilden, in den letzten Monaten wieder gefallen sind.» Was die Leerstandsrisiken bei CoreImmobilien angeht, ist Ralf Bellm nicht ganz so optimistisch wie Bernhard. Zwar hätten Gebäude neueren Datums oder an sehr guten Lagen gute Chancen auf eine schnelle Nachvermietung; doch bei Neu- oder Wiedervermietungen würden sich in Innenstadtbereichen allerdings nicht mehr Mieten auf einem Niveau wie vor fünf oder zehn ANZEIGE Herzliche Gratulation zum Master of Advanced Studies (MAS) FHO in Real Estate Management Erster Jahrgang mit Vertiefungsrichtung Valuation Arnold Thomas, Walchwil I Baccetti Jessika, Zürich I Bertschinger Martin, Sachseln (bester Abschluss mit der Note 5,65) I Bonalumi Nathalie, Brione sopra Minusio I Brunner Christian Georg, St. Gallen I Campiotti Reto, Wünnewil I Grimm Thomas, Luzern I Hesse Detlef, Breitenbach I Imhof Marco, Naters I Itten Olivier, Frauenfeld I Kaiser Severin, Goldach I Koch Marcel, Büttikon I Kryenbühl René, Oberägeri I Kunz Walter, Zufikon I Lanz Daniel, Unterägeri I Lappe Stefano, Locarno I Laternser Karl, Balzers I Odermatt Hugo, Luzern I Wuhrmann Patrick, Zürich Weiterbildung in Immobilienbewertung. Auch für Sie. Jetzt anmelden unter www.fhsg.ch/immobilien www.sirea.ch Titel-Thema 30 IMMOBILIEN BUSINESS_02/2015 «Ältere, demodierte Büroimmobilien, die keine modernen Arbeitsplatzkonzepte zulassen, werden abgewertet werden müssen.» Hans R. Hauri, RUAG Real Estate «Wir sehen interessante Möglichkeiten im Bereich nachhaltiger Büroentwicklungen in 1a-Lagen sowie bei Hotel- und Arealentwicklungen.» Ralf Bellm, Hochtief Development Schweiz Jahren realisieren lassen, sagt er. «Es sei denn, sie werden durch Massnahmen wie mietfreie Zeiten oder andere Incentives kompensiert.» Abflachung bei Eigenheimen Einig sind sich die Befragten, dass sich der Boom im Bereich Eigenheime abkühlt. «Ich gehe davon aus, dass die Teuerung der Eigenheime über alles abflacht und gebietsweise eher rückläufige Tendenzen aufweisen wird», meint RICS-Chairman Hauri. «Eigentumswohnungen werden weiter begehrt bleiben, doch ist der Effekt der tiefen Zinsen in diesem Segment verpufft. Das hat zur Folge, dass die Preissteigerungen über alles gesehen ebenfalls abflachen.» Rolf Bach von EY erwartet sogar einen Rückgang der Preise: «Im Bereich der Eigen heime sehen wir aufgrund der regulatorischen Eingriffe – in Form von höheren Eigenmittelanforderun- gen, kürzeren Amortisationszeiten und höheren technischen Zinssätzen zur Berechnung der Tragbarkeit – einen Rückgang der Preise auf breiter Front. Die Auswirkungen der tiefen Hypothekarzinsen werden durch diese Eingriffe praktisch eliminiert.» Auch Ralf Bellm glaubt, dass sich die Nachfrage leicht abschwächen wird, zumindest bei den höherpreisigen Wohnungen. «Man muss allerdings berücksichtigen, dass dies ja auf einem generell hohen Niveau passieren wird. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum hingegen wird auf jeden Fall hoch bleiben.» Die Aufhebung der Euro-Untergrenze durch die SNB war ein Paukenschlag, und es ist zu erwarten, dass die Auswirkungen, die dieser Schritt auf die Exportwirtschaft hat, auch die gewerblich genutzten Flächen unter Druck setzen werden. Von politischer Seite jedoch erwarten viele Topplayer der Immobilienwirtschaft für 2015 keine wesentlichen Initiativen etwa vom Kaliber der Motionen Badran oder der Abstimmungen zur Migration, die im vergangenen Jahr nicht nur die Immobilienbranche in Aufruhr versetzt haben. Viele rechnen damit, dass wieder Ruhe einkehrt. «Zumal sich im Wahljahr 2015 keine politische Gruppierung die Hände verbrennen will», gibt Hauri zu bedenken. Noch nicht vom Tisch sind hingegen weitere Massnahmen seitens der Nationalbank, der Finanzmarktaufsicht FINMA oder seitens des Bundesrates. Auch hierin stimmen die Experten überein: Weitere Eingriffe in die Märkte kämen in einem höchst ungünstigen Moment. Sowohl ein abrupter Zinsanstieg als auch eine übermässig gebremste Nachfrage könnten eine harte Landung des Immobilienmarktes zur Folge haben. Dann hätten aber nicht nur private und institutionelle Investoren ein Problem, sondern auch die Banken mit ihren stark gewachsenen Hypothekarkrediten. ANZEIGE SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das Immobilien ePaper. Vertiefte Informationen zu relevanten in- und ausländischen Immobilienmärkten. Jetzt kostenlos abonnieren: www.immobilienbusiness.ch/brief SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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