Marktbericht Büroimmobilien USA.

WERBUNG
Wealth Management Capital Holding GmbH
WealthCap Marktbericht
Büroimmobilien USA
Stand: April 2015
Fokusthema:
»Innovation Districts:
Beispiel Silicon Valley«
2
I M PRESSU M U N D ERGÄ N ZEN DE H I N W EISE
Herausgeberin
Wealth Management Capital Holding GmbH,
Am Eisbach 3, 80538 München
Redaktionsschluss
31.03.2015
Bildnachweis
iStock, www.istockphoto.com
Risikohinweis
Alle hier geäußerten Meinungen beruhen auf heutigen Einschätzungen und können sich ohne Vorankündigung ändern. Es
gibt keine Gewähr, dass sich Länder, Märkte oder Branchen wie erwartet entwickeln werden. Die in der Vergangenheit erzielten Erfolge sind keine Garantie für die zukünftige Entwicklung einer Anlage. Investitionen beinhalten Risiken, darunter politische und währungsbedingte Risiken. Die Rendite und der Wert der zugrunde liegenden Anlage sind Schwankungen unterworfen. Dies kann zum vollständigen Verlust des investierten Kapitals führen.
Hinweis
Quelle: Wealth Management Capital Holding GmbH („WealthCap“), soweit nicht anders angegeben.
Dieses Dokument ist kein Verkaufsprospekt und stellt kein Angebot zum Kauf oder Verkauf von Anteilen dar. Die in diesem
Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung oder Finanzanalyse dar, sondern geben lediglich die Ansichten
von WealthCap wieder. Soweit nicht anders angegeben, beruhen die in diesem Dokument enthaltenen Ansichten auf Recherchen, Berechnungen und Informationen von WealthCap. Diese Ansichten können sich jederzeit ändern, abhängig von wirtschaftlichen und anderen Rahmenbedingungen. Sämtliche Rechte sind vorbehalten. Das Werbematerial dient ausschließlich
Werbe- und Informationszwecken, es ist nicht an die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse eines Anlegers angepasst und
ersetzt keine individuelle Beratung.
Die Verkaufsprospekte zu unseren Fonds sind elektronisch oder als Druckstücke in Deutschland kostenlos erhältlich bei der
Wealth Management Capital Holding GmbH, Am Eisbach 3, D-80538 München. WealthCap ist ein Markenname der Unternehmensgruppe Unicredit S.p.A.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
VORWORT
3
GABRIELE VOLZ
Geschäftsführerin in den Bereichen
Vertrieb, Produkt- und Risikomanagement,
Corporate Functions
Liebe Leserinnen und Leser,
die USA sind eine der führenden Wirtschaftsnationen der Welt und Land der unbegrenzten
Möglichkeiten. Mit einer Fläche von knapp 10 Mio. qkm sind die USA nach Kanada und
Russland das drittgrößte Land der Erde und etwa 32-mal so groß wie Deutschland.
Der US-Immobilienmarkt hat eine bewegte Vergangenheit: 2008 war er im Wohnungsmarkt
Ausgangspunkt der schwersten Finanzkrise der Nachkriegszeit. In den vergangenen Jahren hat
er sich jedoch spürbar erholt und zählt heute wieder zu den wichtigsten Märkten der Welt.
Daher möchten wir mit unserem ersten „Marktbericht Immobilien USA“ diese Region näher
beleuchten und ihre wesentlichen Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt aufzeigen.
Dabei richten wir unseren Fokus auf das nach unserem Erachten besonders attraktive Segment
der Büroimmobilien.
Vor allem die positive demographische Entwicklung des Landes sowie die wieder robuste Konjunktur sorgen für erfreuliche Aussichten bei US-Büroimmobilien: Das Wirtschaftswachstum führte
bereits zu einem steigenden Bedarf an Büroflächen, die Leerstandsquoten sinken aktuell.
Bauentwicklung und Investitionstätigkeit im Immobiliensektor lassen zudem optimistische
Prognosen in dieser Anlageklasse zu.
Investoren im US-Markt können auch von einigen Besonderheiten profitieren: etwa von einem
systembedingten Mietwachstum, dem sehr breiten Markt mit vielfältigen Investitionsobjekten
und einer vergleichsweise hohen Transparenz für alle Marktteilnehmer.
Einige Regionen zeichnen sich dabei durch ein besonders interessantes Profil aus. Hierzu zählt
u. a. das Silicon Valley, das mit einer hohen Dichte an marktführenden Unternehmen der Informations-, Umwelt- und Raumfahrttechnologie aufwartet. In einem ausführlichen Porträt werden
wir Ihnen zeigen, weshalb die Investition in Immobilienobjekte an diesem Standort besondere
Chancen bieten kann.
UNSER FAZIT
Gemessen an der Größe, dem Marktpotenzial und der Transparenz der Immobilienmärkte
kann ein US-Immobilieninvestment eine sinnvolle Ergänzung des Immobilienportfolio für
Anleger sein.
Ihre Gabriele Volz
WealthCap Geschäftsführung
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
GESA M T W I RT SCHA F T L I CHE SI T UAT I O N USA
Gesamtwirtschaftliche Situation USA
Die Vereinigten Staaten von Amerika sind mit aktuell 318 Mio.
Menschen1 sowohl flächen- als auch einwohnermäßig das
drittgrößte Land der Welt und der Fläche nach etwa 32-mal so
groß wie die Bundesrepublik Deutschland.2 Aufgrund der
Ost-West-Ausdehnung des Landes gibt es sechs verschiedene
Zeitzonen, Das Klima in den USA reicht über sämtliche Zonen,
von arktisch über gemäßigt bis zu tropisch.3
Die US-Bevölkerung wächst stetig und ist im Zeitraum von
1991 bis 2015 um 26,69 % gestiegen. Im Vergleich hierzu
wuchs die Bevölkerung in Deutschland in der gleichen Spanne
um 2,85 %. In den letzten zehn Jahren stieg die Zahl der Einwohner in den USA um rund 25 Mio. Menschen (siehe Grafik).
Das entspricht in etwa der siebenfachen Bevölkerung Berlins.
Prognosen zeigen, dass die Bevölkerung bis 2050 um 80 Mio.
Einwohner auf rund 400 Mio. steigen wird.4 Zusätzlich zeigt
die prozentuale Bevölkerungsveränderung, dass die USA mit
einem jährlichen Wachstum von rund 1 % deutlich konstanter
wachsen als die deutsche Bevölkerung. Hierzulande kämpft
man gerade gegen ein zu geringes Bevölkerungswachstum an.5
Auch in der demographischen Struktur gibt es markante Unterschiede (siehe Grafik): So machen in den USA die 0- bis
14-Jährigen rund 20 % der Gesamtbevölkerung aus, was
rund 7 Prozentpunkte über dem deutschen Anteil liegt. Auch
bei der Bevölkerung von 15–24 Jahren ist der Anteil in den
USA rund 3 % höher. Des Weiteren beträgt der Anteil der
über 65-Jährigen an der Gesamtpopulation in den USA nur
14 % – in Deutschland liegt dieser Wert bei 21 %. Dies zeigt,
dass die USA heute nicht vom demographischen Wandel betroffen sind.
DEMOGRAPHISCHE STRUKTUR USA UND DEUTSCHLAND 2014
Anteil der Bevölkerung in %
DEMOGRAPHISCHE STRUKTUR
USA
Deutschland
65+
55–64
25–54
15–24
0–14
50 %
25 %
0
25 %
50 %
Quelle: Central Intelligence Agency, Februar 2015.
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG DER USA IN MIO. EINWOHNER
Bevölkerung in Mio. Einwohner
4
KONJUNKTUR UND ARBEITSMARKT
320
Die jüngste Weltwirtschaftskrise nahm 2007/2008 ihren
Anfang in den USA. Infolge dessen war das Land in vielfacher
Weise von Finanzmarkt-, Konjunktur- und Strukturproblemen
betroffen. Doch die folgenden Zahlen zeigen, dass sich der
US-Markt seither erholt und stabilisiert hat.
280
240
200
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Mai 2014.
Seit 2010 zeigt sich die US-Wirtschaft mit jährlichen Wachstumsraten von durchschnittlich 2 % gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) robust. Im dritten Quartal 2014 stieg das
Bruttoinlandsprodukt um 2,7 % gegenüber dem Vorjahr und
um 5% gegenüber dem Vorquartal.6
1 The World Fact Book, Februar 2015.
2 Lexas, Februar 2015.
3 USA-Info.net.
4 United States Population Projections: 2000 to 2050.
5 Public Data.
6 Statista – Quartalswachstum des realen Bruttoinlandsprodukts, Wachstum des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2004 bis 2014, Bruttoinlandsprodukt (BIP) in jeweiligen Preisen
von 2004 bis 2014.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
GESA M T W I RT SCHA F T L I CHE SI T UAT I O N USA
BRUTTOINLANDSPRODUKT (BIP) USA IN BIO. USD
noch 6,6 %, so lag sie zum Stichtag 31.12.2014 bei 5,6 %.
Die durchschnittliche Arbeitslosenquote lag 2014 damit bei
6,2 %. Durch diesen Rückgang um einen Prozentpunkt ist die
Zahl der Arbeitslosen nun fast so niedrig wie vor der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008. Des Weiteren ist die Arbeitslosenquote der USA erstmals seit 2008 niedriger als die der
Bundesrepublik Deutschland. Diese Zahlen zeigen, dass sich
die US-Wirtschaft von der Krise gut erholt hat und kontinuierlich an Wirtschaftskraft zurückgewinnt.3
20
16
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8
4
0
WIRTSCHAFTSWACHSTUM IM EINKLANG MIT DER
VERRINGERUNG DER ARBEITSLOSIGKEIT
04
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4 %
Quelle: Statista – Bruttoinlandsprodukt (BIP) in jeweiligen Preisen von 2004 bis 2014.
PROGNOSE ENTWICKLUNG BIP USA UND EURORAUM
3 %
PROZEN TU A LE V ERÄ N D ERU N G
Auch wenn der Internationale Währungsfonds (IWF) von einer
Erholung des derzeit niedrigen Ölpreises ausgeht, wertet er
das aktuelle Niveau als positiven Einfluss auf das Wachstum
in der Produktion und bei den Netto-Exporten. So ist die Erholung der US-Wirtschaft mit einer Wachstumsrate von
2,4 % im Jahr 2014 stärker als erwartet. Die Wachstumsprognose des IWF für 2015 liegt bei 3,6 %, für 2016 bei 3,3 %.
Dabei überraschte das US-Wachstum positiv, während das
Wachstum vieler anderer Industrienationen niedriger ausfiel
als erwartet. So liegt die Prognose1 des IWF für den Euroraum 2015 bei 1,2 % und für 2016 bei 1,4 %.1, 2
PROG N OSE *
Bruttoinlandsprodukt
Beschäftigung
2 %
1 %
0 %
–1 %
–2 %
–3 %
–4 %
–5 %
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Quelle: CBRE Global Investors, März 2015.
Wachstumsprognose*
Quelle Grafik: Word Economic Outlook Update (IWF), Januar 2015.
Der Konsum der privaten Haushalte profitiert von einem zunehmend entspannten Arbeitsmarkt, der seit 2011 an positiver
Dynamik gewonnen hat. 2011 hatten die USA eine Arbeitslosenquote von 8,3 %, die in den letzten drei Jahren kontinuierlich abnahm. Betrug die Arbeitslosenquote im Januar 2014
Betrachtet man nun Beschäftigung und Wirtschaftskraft zeitgleich, so zeigt sich, dass die Beschäftigung bei fallender
Wirtschaftskraft des Landes – also sinkendem Bruttoinlandsprodukt – sinkt (siehe Grafik). So nahm die Zahl der Beschäftigten 2008/2009, als die Wirtschaftskrise die amerikanische
Wirtschaft unter Druck setzte, deutlich ab. Die Erholung der
US-amerikanischen Wirtschaft seit 2010/2011 führte indes
wieder zu steigender Beschäftigung.
Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich aus der historischen Betrachtung. Dies stellt keinen
verlässlichen Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft dar.
*
1 Word Economic Outlook Update (IWF), Januar 2015.
2 UniCredit Research: USA Wachstunsprognose für 2015 3,0 % und für 2016 2,6 %. Euroraum Wachstumsprognose für 2015 1,4 % und für 2016 1,8 % (Weekly Fokus vom 27.03.2015)
3 Bureau of Labor Statistics – Labor Force Statistics from the Current Population Survey.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
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GESA M T W I RT SCHA F T L I CHE SI T UAT I O N USA
INFLATION, ZINSEN UND HAUSHALTSSALDO
Trotz des Aufschwungs in den USA steigen die Lebenshaltungskosten dort nur moderat. Gründe hierfür liegen in sinkenden
Kraftstoffpreisen, die z. B. steigende Lebensmittelkosten
oder höhere Mieten ausgleichen.
STAATSHAUSHALTSSALDO IN PROZENT VOM BIP
0 %
–4 %
–3,43 %
–4,57 %
–8 %
–4,03 %
–5,81 %
–7,34 %
–7,81 %
–9,67 %
INFLATION USA (DEZEMBERWERTE)
–12 %
–11,03 %
–12,54 %
5 %
–14,72 %
–16 %
4 %
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14
Quelle: Statista – Haushaltssaldo von 2004 bis 2014 in Relation zum
Bruttoinlandsprodukt.
3 %
2 %
1 %
0 %
–6,42 %
04
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14
2014 wurde mit -6,4 % der niedrigste Wert seit 2008 erreicht. Auch wenn das Haushaltsdefizit im Vergleich zu anderen Ländern noch sehr hoch ist, so lässt sich durch die positive
Entwicklung des Haushaltssaldos die gesunde Entwicklung
der US-Wirtschaft nach der Finanzmarktkrise belegen.
Quelle: Inflation.eu – Historic inflation United States, Februar 2015.
Die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) geht davon aus, dass
die Preissteigerung innerhalb der nächsten zwei Jahre unterhalb von 2 % bleiben wird – und damit im avisierten Zielbereich.1
Seit Mitte 2006 zeigte der Leitzins einen Abwärtstrend, der
im Dezember 2008 den historisch niedrigen Wert von 0,13 %
erreichte. Seit diesem Zeitpunkt befindet sich der Zins konstant in der Spanne zwischen 0 und 0,25 %. Vor kurzem hat
die Fed noch angekündigt, den Zins für „beträchtliche Zeit“
auf diesem Niveau halten zu wollen.2
Nach der Finanzmarktkrise der Jahre 2008/2009 ging die
Konjunktur weltweit auf Talfahrt. Das Haushaltsdefizit3 der
USA betrug 2009 14,7 % des Bruttoinlandsprodukts. In den
letzten Jahren konnten die jährlichen Defizite um mehr als
die Hälfte dieses hohen Prozentsatzes reduziert werden.
FAZIT
ie Konjunktur der USA hat sich nach den negativen EntD
wicklungen in den Jahren nach 2007/2008 stabilisiert und
zeigt sich robust mit positiven Entwicklungstendenzen:
positive demographische Entwicklung durch stetiges
Bevölkerungswachstum
seit Ende der Finanzmarktkrise Zunahme der Beschäftigungszahlen und Zahl der Arbeitslosen nun fast so niedrig
wie vor der Krise
stetig steigendes BIP seit 2010 bei Wachstumsprognose,
die über der Prognose des Euroraums liegt
weitere Verringerung des Haushaltsdefizits bei moderater
Inflation und gleichbleibender Leitzinsentwicklung
1 Handelsblatt vom 19.08.2014, „US-Inflation bleibt moderat“.
2 Frankfurter Allgemeine vom 04.02.2015, „Amerikas Notenbank hält vorerst an niedrigem Leitzins fest“.
3 Der Haushaltssaldo ist die Gegenüberstellung der Ausgaben und Einnahmen eines öffentlichen Haushalts. Ist der Haushaltssaldo positiv, wird von einem Überschuss gesprochen, bei
einem negativen Haushaltssaldo handelt es sich um ein Haushaltsdefizit.
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BESO N DERH EI T EN US - I M M O BI L I EN M A RK T
Besonderheiten US-Immobilienmarkt –
Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt
Der US-Immobilienmarkt zeigt einige Besonderheiten, die ihn von seinem deutschen Pendant unterscheiden. Investoren sollten diese Unterschiede bei der Bewertung von Investitionsmöglichkeiten
beachten. Nachfolgend möchten wir die bestehenden Unterschiede am Beispiel des Mietwachstums, der Heterogenität1 und Transparenz des US-Immobilienmarktes beleuchten.
ENTWICKLUNG DER MARKTMIETEN
BEEINFLUSST DEN WERT DER IMMOBILIEN
J. Mur, Immobilienexperte und Leiter Akquisition/Verkauf Immobilien bei WealthCap: „Der US-Markt unterscheidet sich
bei der Preisbildung fundamental von dem in Deutschland.
Wo wir im Grundsatz bei Immobilien durchschnittlich eher
stabile Mietpreise über viele Jahre konstatieren, steigen die
Mieten in den USA, was der positiven Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung sowie den meist fest indexierten Mieteinnahmensteigerungen geschuldet ist. Demzufolge hat die
Miete in guten Lagen auch großen Einfluss auf den Immobilienwert, der oft trotz Alterung des Objekts steigen kann.“
Da in den USA das Wachstum (bezogen auf Wirtschaft und
Beschäftigung) zu einer stetig steigenden Nachfrage an Immobilienfläche führt, steigen die Mieten trotz kurz- und mittelfristiger Schwankungen in der langfristigen Betrachtung.
Folglich rechnen Experten auch mit einem weiteren Mietwachstum (siehe Grafik).
So zeigt sich bei allen Immobilienarten in den letzten 25 Jahren
ein signifikanter Trend der Steigerung bei den Mieten – und
dies trotz durchlaufener Krisenzeiten (siehe Grafik).
Da in den USA von einer Wertsteigerung der Immobilie durch
die steigenden Mieten ausgegangen wird, ist es marktüblich,
während der Haltezeit gar nicht oder sehr wenig zu tilgen.
Tilgung ist bei Immobilieninvestitionen wegen der erwarteten
Immobilienwertsteigerung in den USA nicht von entscheidender
Bedeutung und wird folgerichtig in den USA auch kaum angewendet. Dies führt auch zu veränderten Finanzierungsgegebenheiten. In Deutschland ist es aufgrund der geringen oder
inflationsgebundenen Steigerung der Mieteinnahmen – gerade
aufgrund der jüngsten Inflationsentwicklungen – üblich, während der Haltezeit einer Immobilie möglichst viel zu tilgen, um
das Risiko eines niedrigen Veräußerungserlöses zu minimieren.
Nach unserer Erfahrung ist in den USA eine Mietsteigerung
um meist bis zu 3 % fest im Mietvertrag verankert (Indexierung) und nicht wie in Deutschland an die Inflation gekoppelt.
Da sich der erwartete Veräußerungserlös üblicherweise nach
der Marktmiete2 richtet, kann bei steigender Miete mit einer
Wertsteigerung der Immobilie und somit einem höheren Veräußerungserlös gerechnet werden.
PROZENTUALES MIETWACHSTUM USA
PROG N OS E *
200
180
160
140
120
Mietpreisentwicklung Büroimmobilien USA
Mietpreisentwicklung Wohnimmobilien USA
Mietpreisentwicklung Logistikimmobilien USA
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Quelle: CBRE Global Investors, Januar 2015.
Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich aus der historischen Betrachtung. Dies stellt keinen
verlässlichen Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft dar.
*
1 Verschiedenartigkeit, Ungleichartigkeit, Uneinheitlichkeit in der Zusammensetzung.
2 Die Marktmiete richtet sich nach Rahmenbedingungen des Standortes wie beispielsweise der Marktdynamik von Angebot und Nachfrage.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
7
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BESO N DERH EI T EN US - I M M O BI L I EN M A RK T
VIELZAHL AN INTERESSANTEN STÄDTEN BEI
ANALYTISCHER STÄDTEBETRACHTUNG
In Deutschland konzentriert sich die Analyse des Immobilienmarktes oft auf die sog. „Top-5-Städte“. Der US-Markt ist
wegen seiner Vielzahl an großen Städten anders. Wie nachfolgende Beispiele aus dem Vergleich mit Europa zeigen, ist
der US-Markt breiter und heterogener:
MARKTTRANSPARENZ 3
Hochtransparent
80 % der amerikanischen Bevölkerung leben in Städten,
in Europa beträgt dieser Anteil weniger als 60 %1
In den USA gibt es 255 mittelgroße Städte, in Europa
hingegen nur 1801
Transparent
Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist in US-Städten
35 % größer als in ländlichen Gegenden, in Europa
beträgt der Vergleichswert lediglich 30 %1
Rang
Markt
Wert
1
Großbritannien
1,25
2
USA
1,34
3
Australien
1,36
4
Neuseeland
1,44
5
Frankreich
1,52
6
Kanada
1,52
7
Niederlande
1,57
8
Irland
1,62
9
Finnland
1,69
10
Schweiz
1,73
11
Schweden
1,79
12
Deutschland
1,79
13
Singapur
1,81
14
Hongkong
1,87
15
Belgien
1,92
Quelle: Global Real Estate Transparency Index, JLL, 2014.
Somit sind nicht nur die großen „Gateway Cities“ (wie Städte
mit großen Seehäfen oder interkontinentalen Flughäfen, mit
kulturellen Zentren von Weltruf oder Messe- und Ausstellungsstädte genannt werden) bei der Analyse von Investitionsmöglichkeiten zu beachten, sondern auch viele weitere Städte
in den USA. Beispielsweise haben mehr als 40 US-Städte eine
Bevölkerung von mehr als 1,5 Mio. Einwohnern.2 Will man ein
Bild von den Investitionsmöglichkeiten am Immobilienmarkt
in den USA bekommen, so müssen diese großen Städte und
ggf. zusätzliche Orte wie Innovation Districts (Innovationsstandorte) nach Aspekten der Wirtschaftlichkeit und im Bezug
auf Risiken untersucht werden.
HOHE TRANSPARENZ
FAZIT
er US-Immobilienmarkt unterscheidet sich deutlich vom
D
deutschen Immobilienmarkt:*
Das Mietwachstum nimmt Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilie
Die analytische Städtebetrachtung umfasst in den USA
deutlich mehr Städte
Die hohe Transparenz des US-Immobilienmarktes erleichtert
die Analyse von Märkten und Zukunftsprognosen
Der US-Immobilienmarkt verfügt allgemein über eine sehr
hohe Transparenz. So sind beispielsweise Datenbanken mit
Zeitreihen wie Preisentwicklungen, Anzahl der Vertragsabschlüsse und anderen wichtigen Kennzahlen verfügbar, was
verschiedene Vorteile bietet:
erleichterte Marktanalyse durch eine Vielzahl an
öffentlich zugänglichen Daten
bessere Möglichkeiten, Zukunftsprognosen kritisch
zu hinterfragen
höhere Detailtiefe bei Einzelobjektprüfungen bereits
in einem frühen Prüfstadium möglich
Risikohinweis: :Die Einschätzungen und Beurteilungen
ermitteln sich aus der heutigen Betrachtung. Dies stellt
keinen verlässlichen Indikator für eine Entwicklung der
Rahmenbedingungen in der Zukunft dar.
*
Verhandlungen beruhen bei beiden Parteien auf
den gleichen Informationen, große Informations
vorsprünge sind nicht gegeben
1 McKinsey & Company – Urban America: US cities in the global economy, Februar 2012.
2 United States Census Bureau – Population Estimates.
3 Der Wert der Markttransparenz wird jährlich von Jones Lang LaSalle erhoben. Transparenz wird in 102 Märkten anhand von 115 quantitativen und qualitativen Faktoren gemessen.
Diese ergeben unterschiedlich gewichtet Werte auf einer Skala von 1 bis 5. Details unter http://www.jll.com/greti/transparency/technical-note.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
I M M O BI L I EN M A RK T USA
Immobilienmarkt USA
Betrachtet man den US-Immobilienmarkt, so wird schnell klar, dass sich dieser deutlich vom
deutschen Immobilienmarkt unterscheidet. In Deutschland dominiert die Fokussierung auf eine
überschaubare Anzahl an Städten. Der US-Markt ist hingegen deutlich heterogener.
VERMIETUNGSMARKT BÜROIMMOBILIEN
Betrachtet man den gesamten US-Immobilienmarkt, so lassen
sich für alle Nutzungsarten für die Jahre 2007–2014 eine positive Entwicklung und Wachstum verzeichnen.1
Da Büroraum nur begrenzt noch effektiver genutzt werden
kann, führt dieses Bedarfswachstum zu sinkenden Leerstandsquoten und einer steigenden Flächenabsorption. Auch
wenn die Vergangenheit zeigt, dass es immer wieder
Schwankungen gibt, nahm der Leerstand bei US-Büroimmobilien seit 2010 kontinuierlich ab und erreichte Ende 2014 mit
einer Quote von 13,9 % den niedrigsten Stand seit 2008.
Alleine von 2013 bis 2014 nahm die Leerstandsquote um 100
Basispunkte (1 Prozentpunkt) ab.4
Das zuvor beschriebene Wirtschaftswachstum mit vielen neu
geschaffenen Stellen führt in den USA zu einem steigenden
Bedarf an Büroimmobilien. So sind beispielsweise 25 % der
im Dezember hinzugekommenen Arbeitsplätze „Bürostellen“.2
Außerdem ist das prognostizierte starke Bevölkerungswachstum
bis 2050 auf 400 Mio. Einwohner der wichtigste Einflussfaktor
für Immobilienanlagen: Denn eine steigende Bevölkerung bedeutet i. d. R. auch eine steigende Immobiliennachfrage.3
ABSORPTION UND LEERSTAND BÜROIMMOBILIEN USA
Leerstandsquote in %
Absorption in Mio. Square Feet
(1 Square Foot entspricht 0,092 qm)
18 %
80
17 %
60
16 %
40
15 %
20
14 %
0
13 %
–20
12 %
–40
11 %
–60
10 %
–80
9 %
–100
8 %
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
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12
13
14
Quelle: CBRE Global Investors U.S.Watch, Februar 2015.
Definition Absorption: Die Absorption gibt die Veränderung der in Anspruch genommenen Büroflächen an.
Ist die Absorption positiv, so wurde im Berichtszeitraum per saldo mehr Bürofläche neu in Anspruch genommen,
als Fläche aufgegeben wurde. Eine negative Absorption gibt an, dass per saldo mehr Fläche freigezogen als in
Anspruch genommen wurde.
1 CBRE Global Investors, Februar 2015.
2 JLL, US. employment situation, Dezember 2014.
3 United States Population Projections: 2000 to 2050.
4 CBRE Global Investors, Dezember 2014.
5 Ein Square Foot entspricht 0,092 qm.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
LEERSTA ND SQ UO TE IN %
AB SO RP TI O N I N M I O. SQU A RE FEET 5
100
9
10 I M M O BI L I EN M A RK T USA
Das Jahr 2014 endete mit der höchsten Nachfrage nach Büro
immobilien seit 2007. Allein im 4. Quartal 2014 wurden
1,4 Mio. qm Bürofläche nachgefragt und die Gesamtnachfrage
2014 betrug rund 5 Mio. qm. Somit lag man in Summe deutlich über dem Langzeitdurchschnitt der Jahre 2007–2014 von
3,7 Mio. qm. Dies bekräftigt den Aufwärtstrend bei Büro
immobilien seit 2010 deutlich.
Die durchschnittlichen Büromieten sind 2014 um 3,3 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und erreichten Ende 2014 rund
300 USD pro qm Jahresmiete. Somit sind die Mieten in den
letzten 15 Quartalen kontinuierlich gestiegen und liegen
nun nur noch 2,4 % unter dem Hoch von 2008.1
INVESTITIONSMARKT BÜROIMMOBILIEN
FERTIGSTELLUNG VON MEHRMIETEROBJEKTEN
IN MIO. SQUARE FEET4
120
100
80
60
20-JA H R ES D U RCH SCHN ITT
40
20
0
00 01 02 03 04 05
06 07 08 09 10 11 12 13 14
Quelle: CBRE Global Investors, September 2014.
Ende 2014 ist das Verkaufsvolumen von Büroimmobilien um
21,3 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Dies entspricht einem
Handelsvolumen von 121,5 Mrd. USD. Dies ist das höchste
Volumen seit 2007, es liegt aber dennoch 37% unter dem
letzten Höchststand von 2008. Dies zeigt einen Aufholbedarf am Investitionsmarkt.2
Im Vergleich dazu lag das Verkaufsvolumen 2014 für Bürogebäude in Deutschland bei rund 20 Mrd. EUR (22,8 Mrd. USD,
Stand: 19.02.2015), was einem Wachstum von 32 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.1
Auch der Trend bei der Bauentwicklung ist unseres Erachtens
positiv zu bewerten. Betrachtet man die im 3. Quartal 2014
begonnenen Neubauprojekte am Büromarkt, so erkennt
man einen Anstieg um 12,9 % im Vergleich zum Vorquartal.
Das bedeutet, dass sich im 3. Quartal 2014 rund 7,8 Mio. qm
Bürofläche im Baustadium befinden. Davon entfallen 5,5 Mio. qm
auf Mehrmieterstruktur, während die restlichen 2,3 Mio. qm
Einzelmietern zur Verfügung gestellt werden. Interessant ist
auch, dass alleine die Top-10-Bürostädte (siehe Seite 18) für
77 % der US-Bürobauaktivitäten verantwortlich sind. Alleine
im 3. Quartal 2014 wurden rund eine halbe Mio. qm an Büro
flächen fertiggestellt. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr
einem Zuwachs von 25 %. Im Jahr 2014 (bis Q3) wurden rund
2,2 Mio. qm an neuer Bürofläche fertiggestellt.3
FAZIT
er Immobilienmarkt USA hat sich nach der Finanzmarktkrise
D
wieder erholt. So endete das Jahr 2014 mit vielen guten Nachrichten und optimistischen Daten sowohl für die Gesamtwirtschaft als auch für den Immobilienmarkt in den USA. Die
Indikatoren zeigen in die richtige Richtung und somit besteht
gegenwärtig kein Grund, davon auszugehen, dass sich dies
nicht auch 2015 fortsetzen sollte.* Somit ergeben sich unseres
Erachtens interessante Investitionsmöglichkeiten:
Wirtschaftswachstum mit vielen neu geschaffenen Stellen
führt zu einem Anstieg des Büroimmobilienbedarfs
Bedarfswachstum führt zu sinkenden Leerstandsquoten,
einer steigenden Flächenabsorption und einem Anstieg
der durchschnittlichen Büromieten
Auch der Trend bei Bauentwicklung und Investitionen ist
daraus resultierend positiv
Das Beispiel der Fertigstellung von Gebäuden mit Mehrmieter
struktur zeigt, dass man sich hier noch weit unter dem
20-Jahres-Durchschnitt befindet. Somit besteht noch Entwicklungsspielraum, ohne dass kritische Werte wie in den
Krisenzeiten 2000 und 2008 erreicht werden.
Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich aus der historischen Betrachtung. Dies stellt keinen
verlässlichen Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft dar.
*
1 CBRE Global Investors, Dezember 2014.
2 JLL, Office Outlook, Dezember 2014.
3 CBRE- Global Investors, September 2014.
4 Ein Square Foot entspricht 0,092 qm.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
S T R AT EGI E W E A LT HCA P
Strategie WealthCap
WealthCap verfügt mit seinen Standorten in Atlanta und Toronto über langjährige Erfahrungen
in den USA: Bereits seit 1994 sind wir im US-Immobiliensektor aktiv. Insgesamt wurden seither
15 Sachwertbeteiligungen mit einem Investitionsvolumen von 1,24 Mrd. EUR aufgelegt.
In den vergangenen Jahren hat sich WealthCap am US-Markt
verstärkt auf der Verkaufsseite mit Erfolgen1 aktiv gezeigt,
auf der Einkaufsseite wurde der Markt kontinuierlich beobachtet und analysiert.
Mit rund 44.000 Mitarbeitern in mehr als 350 Büros
weltweit ist CBRE Group, Inc., als Mutterunternehmen
das weltweit größte Dienstleistungsunternehmen im
gewerblichen Immobiliensektor.2
2014 haben wir uns entschieden, auch im Einkauf wieder aktiv
zu werden und das USA-Geschäft im Rahmen unserer Unternehmensstrategie auszubauen. Gründe sind vornehmlich die
verbesserten Rahmendaten wie beispielsweise die positive
Wirtschaftsentwicklung der USA.
Das Unternehmen verwaltet ca. 88,6 Mrd. USD und beschäftigt 1.000 Mitarbeiter in 30 Offices in 21 Ländern.3
CBRE Global Investors ist eine unabhängige Tochtergesellschaft der CBRE Group, Inc., und hat dadurch Zugang
zu einer der weltweit größten Immobilienplattformen.
UNSER ANSATZ DER STRATEGISCHEN
PARTNERSCHAFT
Die Suche nach attraktiven Investitionen ist einer der Schlüssel
erfolgreicher Beteiligungen. Die USA sind dabei aufgrund der
Distanz zu Europa und ihrer Größe eine spezielle Herausforderung. Um den gesamten Markt effizient untersuchen zu
können, arbeiten wir mit CBRE Global Investors zusammen.
CBRE – GLOBALE PLATTFORM
CBRE-Standorte
CBRE-Global-Investors-Standorte
Quelle: CBRE.
1 S iehe Performancebericht 2013 unter https://www.wealthcap.com/download/WMC-Performancebericht-2013.pdf.
2 MarketWatch, April 2014, CBRE.
3 CBRE Global Investors.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
11
12 S T R AT EGI E W E A LT HCA P
CBRE Global Investors agiert in unserer Partnerschaft als Investitionsberater und Asset Manager vor Ort, wobei diese strategische Partnerschaft viele Vorteile für uns mit sich bringt.
Bei den Lagen wählen wir gezielt Regionen (Mikromarkt)
mit Zukunftsperspektive.
Gute
Wir erhalten über dieses Netzwerk laufend interessante
Investitionsmöglichkeiten aus den gesamten USA (zu allen
Märkten und Möglichkeiten) und können diese gezielt
analysieren. Wir haben dabei einen laufenden Zugang zu
Märkten und Marktdaten für eine genaue Analyse der
Chancen und Risiken von Objekten, Mietern und Regionen.
Jedoch ist Investition nicht gleich Investition und Stadt nicht
gleich Stadt. Die Herausforderung liegt darin, das beste
Investment zu finden. In den letzten 24 Monaten hat
WealthCap ca. 40 interessante Objekte geprüft und verfolgt dabei den Ansatz eines gezielten Herauslesens von
einzelnen attraktiven Objekten aus dem Gesamtangebot
(„Cherry Picking“).
Wir können mit einem 4-Augen-Prinzip der Qualitätssicherung agieren. Die Entscheidungsgrundlagen von
CBRE werden von unseren Experten im Bereich Immobilien
USA nochmals überprüft und bewertet – dies führt zu
einem Mehr an Kompetenz für die Auswahl interessanter
Angebote.
Im Ergebnis können wir so mit externer wie interner Expertise
unseres Erachtens attraktive Investitionsobjekte bereits vor
der Angebotsentwicklung exklusiv sichern und unser Leistungsversprechen – die Sicherung exklusiver Investitionsobjekte
vor Angebotserstellung für mehr Transparenz für unsere
Anleger – auch in den USA erfüllen.
Anbindungen an öffentlichen Verkehr, Individual
verkehr, Infrastruktur (z. B. auch Nähe zu Universitäten,
Geschäften, Sport-Centern, …)
Positive
Immobilien- und Mietpreisprognosen
Innovation-District-Lagen
– also Regionen, in denen
sich gezielt zukunftsorientierte Branchen ansiedeln
Objekte sollen möglichst modern, jedoch bereits fertiggestellt sein (keine Investitionen mit Entwicklungsrisiken).
Bei den Mietverträgen ist eine Mindestlaufzeit über acht
Jahre, bei gestreuten Mietern über sechs Jahre im Durchschnitt notwendig, um eine planbare Startphase zu sichern.
Derzeit besonders im Fokus
Die sogenannten Innovation Districts – spezielle Lagen in den
Ballungsgebieten, an denen meist die Elite-Universitäten des
Landes liegen und an denen sich die Forschungs- und Entwicklungsunternehmen, also die Innovationstreiber, konzentrieren wie beispielsweise das Silicon Valley im Großraum
San Francisco.
Die umfassende Chancen- und Risikobewertung
Neben den Ertragschancen spielen bei der Analyse die mit
den Werttreibern verbundenen Risiken der möglichen Investition eine Rolle und so werden beispielsweise speziell folgende
Risikokomponenten inklusive der Relevanz für den Erfolg der
Investition untersucht:
UNSER AKTUELLER INVESTITIONSPROZESS
Standortrisiko
Entscheidend ist der klar definierte und festgelegte Investitionsprozess. Hier hilft uns die hohe Transparenz des amerikanischen Immobilienmarktes – so können Transaktionen, Mietentwicklungen und Verhalten der möglichen Geschäftspartner
nachvollzogen und in die Strategie der Investition einbezogen
werden. Dabei richtet sich unsere Strategie nach folgenden
Eckpfeilern.
Wertentwicklungsrisiko und Risiken für den geplanten
Verkaufspreis
Investitionsfokus
Bürogebäude und sogenannte Neighborhood Shopping
Center (vergleichbar mit Einkaufszentren/Fachmarktzentren
kleineren Umfangs) in Lagen mit positivem Wirtschaftsund Bevölkerungsausblick werden klar präferiert.
Die 15–20 Top-Metropolregionen der USA (Makromarkt)
bilden dabei den Fokus, betrachtet wird speziell die Zukunftsperspektive.
Positive
Starke
Risiken der vertraglichen Beziehungen sowie aus Änderung rechtlicher und steuerlicher Vorgaben
Risiken der Immobilie wie beispielsweise nötige Instandhaltung oder Altlasten
Am Ende des Investitionsprozesses liegen als Entscheidungsgrundlage Investitionsopportunitäten vor, deren Risiken und
Werttreiber qualitativ bewertet sind.
Hierbei gilt grundsätzlich: Qualität vor Quantität! Bestehen
Zweifel, werden avisierte Geschäfte abgesagt.
Einwohnerentwicklung
wirtschaftliche Entwicklung
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
S T R AT EGI E W E A LT HCA P
Abschließend wird – wie bei allen Investitionen üblich – der klar
definierte Freigabeprozess einer Investition bezüglich Risiko
und Qualität über die UniCredit Group und deren Gremien
(beispielsweise Risikovorstand der UniCredit und Vorstand
der Privatkundenbank) eingehalten.
Strategische Zusammenarbeit mit CBRE Global Investors
als einem der größten Immobilienunternehmen ermöglicht,
aus einer Vielzahl an Angeboten zu schöpfen. Kontinuier
licher Zugang zu allen Märkten und Möglichkeiten für
Investitionen sind dadurch optimal gegeben.
Diese dargestellte Strategie und deren Investitionsprozess
werden immer überprüft und ggf. an die Gegebenheiten und
Entwicklungen des Marktes angepasst.
Unterschiede zum deutschen Markt sowie Größe und
Heterogenität des Markts sind bei der Investitionsstrategie
zu berücksichtigen.
FAZIT Entscheidend ist die Einhaltung eines klar definierten
Investitionsprozesses unter Betrachtung und Analyse
der Werttreiber und der damit verbundenen Risiken.
WealthCap sieht den Immobilienmarkt in den USA aufgrund
der dynamischen Marktgegebenheiten als interessante und
vielversprechende Investitionsmöglichkeit mit einer bedeutenden Zukunftsperspektive.*
Gesamte Vielfalt der Investitionsmöglichkeiten am USA-Immobilienmarkt



Marktzugang über
Vorauswahl von
CBRE Global Investors
Investitionsmöglichkeiten durch
zu allen Märkten
CBRE Global Investors nach
und Möglichkeiten einer gemeinsam mit WMC Experten
USA-Immobilieninvestition
festgelegten Kriterien

Erstanalyse nach
Investitionskriterien
wie Lage und Art der
Immobilie

Analyse der
Investitionsmöglichkeiten
nach deren Werttreibern
und den entsprechenden
Risiken
Qualitativ bewertete
Investitionsmöglichkeiten
durchlaufen standardisierten WMC
Genehmigungsprozess

Eine qualitativ bewertete und als attraktiv eingewertete Investitionsmöglichkeit
Risikohinweis: Es ist nicht auszuschließen, dass künftig auch Fehleinschätzungen und falsche Bewertungen
(Managementrisiko) bei Immobilien vorgenommen werden können.
*
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
13
14 FOKUS I N N OVAT I O N DIS T RI CT S
Fokus Innovation Districts: Beispiel Silicon Valley*
GEOGRAPHISCHE EINORDNUNG SILICON
VALLEY
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE SITUATION SILICON
VALLEY
Der Begriff Silicon Valley bezeichnet kein Tal im geographischen
Sinn und die Region ist auch auf der Landkarte nicht exakt
definiert. Das Silicon Valley in Kalifornien ist gekennzeichnet
durch eine hohe Standortkonzentration der Elektronik-, Telekommunikations-, Computerhardware- und Softwareindustrie,
der bio- und umwelttechnologischen Forschung sowie der
Luft- und Raumfahrtindustrie.
Demographische Struktur
Die gesamte Region Silicon Valley verzeichnet seit 2011
einen durchschnittlichen kontinuierlichen Zuwachs von rund
30.000 Einwohnern pro Jahr. Zwischen Januar 2013 und Januar
2014 betrug das Bevölkerungswachstum sogar fast 42.000
Personen.2 So betrug dieses Wachstum bis zu 1,5 % in Santa
Clara County im Verhältnis zum Vorjahr.1 Das Bevölkerungswachstum der gesamten Vereinigten Staaten betrug von
2013 auf 2014 rund 2,4 Mio. Personen, rund 0,9 %.
Heute bezieht sich der Begriff Silicon Valley geographisch auf
die Bezirke Santa Clara, Alameda, Santa Cruz und San Mateo.
Da sich in den letzten Jahren immer mehr Firmen auch in
South San Francisco angesiedelt haben wird diese Stadt
ebenfalls dem Silicon Valley zugerechnet. Häufig wird mittlerweile sogar die Stadt San Francisco mit einbezogen.
Im Vergleich zu den gesamten USA wird deutlich, dass die
Region Silicon Valley aufgrund der anziehenden Industrie
eine überdurchschnittliche Zuwanderung ausweist und mit
rund 2 % am gesamten Bevölkerungswachstum beteiligt ist.
Auf einer Fläche von 4.800 qkm leben im Silicon Valley derzeit
ca. 2,9 Mio. Menschen, dies entspricht 1 % der Gesamtbevölkerung und 1% der Fläche der USA.1
Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen im Bezug auf Silicon Valley ermitteln sich aus der historischen
Betrachtung. Dies stellt keinen verlässlichen Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft dar. Insbesondere besteht das Risiko,
dass sich die Standortqualität künftig verschlechtern kann.
*
1
Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
2 American Fact Finder.
Kennzahlen Silicon Valley 2014
Daly City
durchschnittliches
jährliches Einkommen
116.033
South San Francisco
Pacifica
San Bruno
Milbrae
Burlingame
Hillsborough
San
Mateo
Union City
Forster City
USD
+17.693
Fremont
Belmont
Newark
San Carlos
Redwood City
Atherton
Woodside
Menlo Park
Los Altos
Hills
Arbeitsplätze
1.481.442
East Palo Alto
Palo Alto
Los Altos
Portola
Valley
Zuwanderung
aus dem Ausland
Milpitas
Mountain
View
Sunnyvale
Bevölkerung
Santa Clara
San José
Cupertino
Saratoga
Campbell
2,9
Mio. Menschen
Fläche
4.800
qkm
Monte Los Gatos
Sereno
Quelle: Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
FOKUS I N N OVAT I O N DIS T RI CT S
ARBEITSLOSENQUOTE IN %
Konjunktur und Arbeitsmarkt
Seit 2010 nahm die Arbeitslosigkeit im Silicon Valley kontinuierlich ab und erreichte Ende 2014 mit 4,8 % den niedrigsten
Wert seit vier Jahren (Stichtag 31.11.2014). Die Arbeitslosigkeit lag 2014 unter dem Durchschnittswert der USA von
6,2 %. Alleine im Jahr 2014 nahm die Zahl der Arbeitsplätze
um rund 58.000 zu, was einem prozentualen Zuwachs von
4,1 % entspricht. Dadurch bietet das Silicon Valley aktuell
1,48 Mio. Arbeitsplätze. Experten gehen von einem anhaltenden Arbeitslosenrückgang aus und bestätigen den starken
Arbeitsmarkt im Silicon Valley. Die Grafik rechts verdeutlicht
die Entwicklung der Arbeitslosenquote.1
Arbeitslosenquote Silicon Valley
Arbeitslosenquote USA
12 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist im Silicon Valley von
2009 bis 2013 kontinuierlich gestiegen und hat nun wieder
Werte wie vor der Wirtschaftskrise erreicht. Von 2012 auf
2013 wuchs das Pro-Kopf-Inlandsprodukt im Silicon Valley
um 2,36 %. Die regionale Inflation betrug 2,24 % im Jahr
2013. Es konnte also trotz einer Inflation von über 2 % ein
Anstieg erzielt werden. Das Pro-Kopf-Einkommen ist mit
75.100 Dollar deutlich höher als im Rest der USA. Nur San
Francisco, das geographisch an das Silicon Valley angrenzt,
erreicht ein höheres Pro-Kopf-Einkommen.1
03
04
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06
07
08
09
10
11
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13
14
Quelle: Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF (INFLATIONSBEREINIGT) IN US-DOLLAR
100.000
80.000
75.100 USD
60.000
45.526 USD
40.000
Pro-Kopf-Einkommen Silicon Valley
Pro-Kopf-Einkommen USA
20.000
0
90
91
92
93
94
95
96
97
98
Quelle: Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
1 Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
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99
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01
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16 FOKUS I N N OVAT I O N DIS T RI CT S
ENTWICKLUNG UND BESONDERHEITEN DES
SILICON VALLEY
Die wirtschaftliche Entwicklung begann 1951 mit der Einrichtung des Stanford Industrial Park, eines Forschungs- und Industriegebiets neben der Stanford University. Mitarbeiter
und Universitätsabsolventen gründeten nach und nach kleine
Unternehmen und entwickelten neue Ideen und Produkte.
So hat sich das Silicon Valley zu einer Region entwickelt, in
der fast alle namhaften Unternehmen der Computer-, Software- und Internetbranchen vertreten sind wie beispielsweise: Apple, Intel, Google, AMD, Adobe, Symantec, Yahoo,
eBay, Hewlett-Packard, Oracle, Cisco Systems, Facebook,
Amazon und Dell.1 Vor allem die Nähe zu Eliteuniversitäten
wie Stanford und Berkeley und zahlreichen anderen Universitäten und Forschungsinstitutionen garantiert Nachwuchs an
qualifizierten Fachkräften.
99+1x
Das Silicon Valley gilt als „the place to be“ für innovative Unternehmen und Start-ups2 und ist ein besonderer Anziehungspunkt für Kapital und Arbeitskräfte, wie die nachfolgenden
Beispiele3 zeigen:
seit 2000 jährlich in etwa gleichbleibend hohe Investitionen
durch Beteiligungskapital (Venture Capital)
Anteil der angemeldeten Patente seit 1990 stetig steigend
stabile Zunahme an Arbeitsplätzen trotz der Finanzmarktkrise und ein deutlich höheres Einkommensniveau
(siehe vorherige Darstellung)
überdurchschnittliches Bildungsniveau: 54 % der Bevölkerung sind unter 40 Jahre alt und im Jahr 2013 verfügten
74 % der Bevölkerung über mindestens einen Collegeabschluss VERGLEICH VON SILICON VALLEY UND USA, 2014
USA
Fläche, Bevölkerung und Arbeitsplätze
1 %
99 %
Silicon Valley
85+15x 55+45x 87+13x
Unternehmensgründungen
Investitionen
Patentanmeldungen
15 %
43 %
13 %
85 %
57 %
87 %
Quelle: eigene Darstellung, Berechnung basierend auf im Bericht verwendeten Daten und Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
1 Silicon Valley Top 150, unter http://www.siliconvalley.com/sv150/ci_25548370, Februar 2015.
2 „Don’t Build Your Startup Outside of Silicon Valley” – Harvard Business Review unter https://hbr.org/2013/10/dont-build-your-startup-outside-of-silicon-valley/, Februar 2015.
3 Silicon Valley Index 2015, Joint Venture Silicon Valley, Inc.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
FOKUS I N N OVAT I O N DIS T RI CT S
IMMOBILIENMARKT SILICON VALLEY
FERTIGGESTELLTE BÜROFLÄCHEN
Niemand kann die Auswirkungen der aktuellen Geldpolitik
und die Dauer des aktuellen Aufschwungs vorhersagen,
doch wie dargestellt handelt es sich beim Silicon Valley um
einen innovativen Wirtschaftsraum, dessen Immobilienmarkt
unseres Erachtens attraktive Investitionsopportunitäten bietet.
TA U S EN D S QU A RE F EET
3.000
Vermietungsmarkt
In der Region Silicon Valley wurden 2014 rund 360.000 qm
Bürofläche nachgefragt. Dies war der höchste Absorptionswert
seit 2000. Allein im 4. Quartal 2014 betrug die Absorption
rund 120.000 qm, was einem Drittel der Jahresnachfrage
entspricht. Somit hat das Silicon Valley seit sieben Quartalen
eine positive Mietnachfrage und im 4. Quartal 2014 wurde
das höchste Quartalsergebnis seit 2003 erreicht.
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
07
08
09
10
11
12
13
14
Quelle: CBRE Research, Dezember 2014.
Vergleicht man die Nachfrage nach Büroimmobilien im Silicon
Valley mit den gesamten USA, stellt man fest, dass sie bei einem
Flächenanteil von 1% für rund 9% der Gesamtnachfrage verantwortlich ist.1
Vorjahr zu und erreichte den Wert von 490 USD pro Quadratmeter im Jahr.1 Das Mietpreisniveau im Silicon Valley ist damit
deutlich höher als im gesamten US-Büromarkt, in dem der
Mietpreis pro Quadratmeter im Jahr bei 300 USD liegt.1
Seit 2010 verzeichnen die gesamten Vereinigten Staaten und
auch das Silicon Valley einen Rückgang der Leerstandsquote.
Ende 2014 fiel die Leerstandsquote auf 8 %, wodurch der
historisch niedrigste Wert seit 2000 erreicht wurde. Des Weiteren gehört die Gegend rund um San Francisco zu den Regionen mit der geringsten Leerstandsquote.2 Die Leerstandsquote
im Silicon Valley ist rund 6 Prozentpunkte niedriger als die des
gesamten US-Marktes.1
Investitionsmarkt
Wie die Grafik auf der folgenden Seite zeigt, sind 2009 die
Büroinvestitionen aufgrund der Finanzkrise extrem eingebrochen und betrugen nur noch rund 200 Mio. USD. Seit 2010
jedoch steigen die Investitionen in Bürofläche kontinuierlich
an und erreichten 2014 den höchsten Wert seit fünf Jahren:
ca. 3,7 Mrd. USD. Werte wie vor der Krise (mehr als 5 Mrd. USD)
wurden jedoch noch nicht erreicht.
Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Silicon Valley in
den letzten vier Jahren kontinuierlich gestiegen. Alleine im
Jahr 2014 legte der Mietpreis um 11,5 % im Vergleich zum
LEERSTANDSQUOTE UND ABSORPTION BÜROIMMOBILIEN SILICON VALLEY
1.500
20 %
TSD . SQU A RE FEE T
1.000
15 %
500
10 %
0
5 %
–500
0 %
Q4
2010
Q1
2011
Q2
2011
Q3
2011
Q4
2011
Q1
2012
Quelle: CBRE-Silicon Valley Office, Dezember 2014.
1 CBRE Global Investors, Dezember 2014.
2 CBRE-US Office MarketView, September 2014.
WealthCap Marktbericht Büroimmobilien USA, April 2015
Q2
2012
Q3
2012
Q4
2012
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
Q3
2014
Q4
2014
L EER STA N D SQU O TE IN %
Leerstandsquote in %
Absorption
17
18 FOKUS I N N OVAT I O N DIS T RI CT S
2.000
1.000
8
Austin
Chicago
Seattle
Boston
Dallas
San Francisco
3.000
12
Washington
D.C.
4.000
16
San José
5.000
New York
20
Houston
6.000
NEUGEBAUTE BÜROFLÄCHEN
MILLIONEN SQUARE FEET
INVESTITIONSVOLUMEN IN MIO. USD
INVESTITIONSVOLUMEN SILICON VALLEY
4
0
Quelle: CBRE Research, Dezember 2014.
0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Quelle: CBRE Global Investors, Juni 2014.
Nach einem Rückgang in den Jahren 2010 und 2011 nimmt
die Bauaktivität seit 2012 wieder zu. 2014 befanden sich im
Silicon Valley rund 800.000 Quadratmeter Bürofläche im
Bau, wovon rund die Hälfte 2015 fertiggestellt wird. Bei
73 % dieser Bauprojekte besteht entweder ein Vormietvertrag oder das Projekt ist bereits vom Eigentümer angestoßen.
Alleine im Jahr 2014 sind 230.000 Quadratmeter an neuer
Bürofläche entstanden, was rund 10 % der gesamten Neuflächen in den USA ausmacht. Des weiteren sind aufgrund anhaltender Nachfrage neue Bauvorhaben in der Größe von etwas
über 700.000 qm genehmigt worden.1
Wie bereits erwähnt sind lediglich zehn US-Städte für 77 %
der US-Bürobauaktivitäten verantwortlich. Wie die Grafik
zeigt, sind mit San José und San Francisco zwei Städte aus
dem Silicon Valley in den Top Ten vertreten, was für die Attraktivität des Standortes spricht.2
FAZIT
as Silicon Valley in Kalifornien ist ein interessanter InvestitiD
onsstandort, der unserer gegenwärtigen Meinung nach einen
zweiten Blick und Einzelobjektprüfungen wert ist.
Das Silicon Valley zeigt derzeit eine robuste
wirtschaftliche Entwicklung.
Das Silicon Valley ist Magnet für Kapital und
Arbeitskräfte.
Das Preisniveau im Silicon Valley ist deutlich höher
als im gesamten US-Büromarkt. Alleine im Jahr
2014 sind rund 10% der gesamten neuen Büroflächen in den USA im Silicon Valley entstanden.
1 CBRE Global Investors, Dezember 2014.
2 CBRE Global Investors, Septmber 2014.
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