会計監査、投資判断、与信管理、訴訟のための不動産鑑定評価書の審査とその活用～危ない鑑定評価書の見分け方～監査法人アヴァンティア立花不動産鑑定株式会社公認会計士不動産鑑定士小笠原直立花俊輔第一部会計監査における鑑定評価書レビュー • 企業経営における不動産の位置づけ • ＩＦＲＳ＇国際会計基準（導入に向けて • ＣＲＥ＇企業不動産（戦略 • 減損会計等の会計基準と不動産鑑定企業の経営資源としての不動産の重要性 • 国土交通省統計によれば、法人所有不動産は約４９０兆円、５４，０００ｋ㎡＇国土の１４％（ • 2008年度末、証券化された不動産45兆円、Ｊ－ＲＥＩＴは9兆円弱 • 土壌汚染、アスベスト等の除去の対応 • 減損、棚卸低価法、賃貸不動産等の時価開示等において、不動産評価が会計・財務報告に与える影響が大 IFRS導入の本質「IFRSは、理論モデルである。」 ↑ある意味、「フィクション」である３つの理論から成るが、本質は「時価主義」理論的時価主義資産・負債アプローチ原則主義実務的 4 ＩＦＲＳ導入の不動産に与える衝撃 • 原則：時価評価 • 資産・負債が毎期＇毎四半期（時価評価 • 導入される「包括利益」を増減させるこのままでは困るので・・・ • 原則主義の採用 ⇒時価＇公正価値モデル（だけでなく原価＇原価モデル（やIFRS適用時のみなし原価なども選択適用可。＇次ページ参照（⇒ 従来以上に評価についての説明責任が問われる。 • 不動産に関わる情報開示の質や量が増大する。 IFRS適用時の不動産の評価事業用不動産事業会社原価＇みなし原価があり。（公正価値モデル投資不動産原価＇みなし原価があり。（公正価値モデル開発不動産原価投資不動産＇ただし低価法あり。（原価モデル＇みなし原価があり。（公正価値モデル不動産会社 ※みなし原価とは、不動産の一部について、IFRS導入年度に再評価をすること。フランス上場企業取材～ウニベルコ・ロダムコ社とゲルベ社のケース • ウニベルコ・ロダムコは、欧州最大手の不動産賃貸業企業。 • 賃貸不動産について、進んで「時価」評価 • 一方のゲルベは、中堅の造影剤製造企業。 • 本業は不動産業でなく、メーカーのため「時価」の適用はないが、本社についてのみ「時価」をIFRS適用時に採用←いわゆる「みなし原価」を適用。 7 ｳﾆﾍﾞﾙｺ･ﾛﾀﾞﾑｺ社のIFRS適用後の決算（億円） 2004＇前（ 2004＇後（（包括利益計算書）賃貸収入その他収入管理費用投資不動産除売却損益不動産価値変動損益のれんの減損財務費用控除前営業利益財務費用他税引前利益税金当期純損益包括利益実現損益未実現損益 (財政状態変動計算書）投資不動産(公正価値）固定資産計（ｷｬｯｼｭ･ﾌﾛｰ計算書）営業活動のキャッシュ・フロー 2005 2006 2007 2008 2009 656 20 -394 69 350 -91 259 -1 258 - 483 7 -31 71 603 1,133 -75 1,058 -30 1,028 - 441 9 -20 151 1,258 1,839 -100 1,739 -61 1,678 - 452 52 -34 109 1,871 2,450 186 2,636 -21 2,615 - 842 35 -74 23 1,834 -1,469 1,190 123 1,313 -59 1,255 - 1,337 46 -118 52 -1,951 -23 -657 -621 -1,278 42 -1,236 -1,280 860 -2,088 1,383 45 -115 -44 -2,411 -39 -1,181 -668 -1,849 126 -1,723 -1,751 920 -2,534 5,749 6,283 6,611 7,432 7,751 8,958 9,951 11,257 23,657 26,219 23,873 26,232 21,539 23,538 223 342 699 413 667 1,141 1,432 不動産鑑定評価と密接な減損会計等の最近の会計基準 • • • • • • 減損会計棚卸資産＇販売用不動産（の低価法合併＇Ｍ＆Ａ（処理＇パーチェス法のみ（賃貸等不動産の時価開示証券化ビークル＇ＳＰＣ（の連結処理資産除去債務これらの基準は、IFRSへのコンバージェンス＇収斂（の一環であるが、不動産鑑定評価書を前提としているケースが大半。ＣＲＥ＇企業不動産（戦略 • ＣＲＥ戦略の目的 ⇒「企業価値の向上」キャッシュフローの増加、コスト削減、遊休地の解消＇売却（ • 企業を取り巻く環境の変化 ⇒ＩＦＲＳ導入による時価評価＆情報開示 • 保有不動産を「正しく」把握し、査定することが重要第二部不動産鑑定評価書の審査１．鑑定評価書審査の必要性＇求められる背景（２．なぜ鑑定評価書の審査機関がなかったのか３．不動産鑑定評価理論の概要４．鑑定評価書の構造５．鑑定評価書審査の考え方と審査方法について６．鑑定評価書審査のケーススタディ７．審査専門機関による審査の活用例と効果鑑定評価書審査の必要性＇１（＇制度面から（ • 国土交通省による不動産鑑定評価基準の改正＇２０１０年1月（ ⇒審査体制の充実を指導＜内容＞上場会社等の財務報告証券化不動産審査を義務づけ鑑定評価書審査の必要性＇２（＇不動産市況からの側面（サブプライムローン問題以後の市況悪化証券化市場の急拡大 ⇒ ＲＥＩＴの急落ノンリコースローン⇒財務制限条項の問題依頼者からの過剰なリクエスト鑑定評価書審査の必要性＇３（＇投資家・ステイクホルダーの側面（ • 投資家の不動産ファンドに対する不信感利益相反行為不動産評価への不信 • 鑑定評価書利用者の属性の変化特定尐数不特定多数社会的な監視不動産評価への不信鑑定評価書審査の必要性＇４（＇コンプライアンスの側面（ • 善管注意義務＇依頼者の検収義務（仮に、内容に誤りのある鑑定結果を基に業務遂行したら… 鑑定士外注契約関係上場会社等＇鑑定依頼者（ステイクホルダー委任関係求償できるにすぎない賠償責任賠償請求鑑定評価書審査の必要性＇５（金融庁によるファンド処分事例＇平成１９年７月～平成２１年９月に検査を終了したもの（検査マニュアル区分指摘事項当社は、社内規程において、利害関係者からの物件取得等に当たっては、投資法人役員会の事前承認を得なければならないと定めており、利害関係者との間の取引等に対して牽制機能を働かせることとしているが、当社における利害関係者からの物件取得に係る利益相反管理態勢につ１．内部管理態勢＇１（取締役等の認識及び役割利益相反鑑定評価書が審議資料として用いられておらず、また、鑑定評価額と取得価格の乖離に係る審議が不十分き、①投資法人役員会の事前承認を得ていない事例がある、また、② コンプライアンス委員会の審査及び投資法人役員会の事前承認の際の審議において、管理態勢の不備であるといった不備事例が把握された。当社は、当社が資産運用業務を行っている投資法人の投資対象物件の鑑定評価を外部の不動産鑑定評価会社＇以下「本件鑑定業者」という。（に依頼しているが、本件鑑定業者が、鑑定時点での契約関係に照らして適切でないものと認められる収支を前提として鑑定評価を行い、このこと善管注意義鑑定評価書上用報告書に記載投資法人決算時鑑定評価に係る５．運用リスク管理態勢＇３（運用リスクの把握務違反が不動産鑑定業者に対する不適切な資料提供に係る５．運用リスク管理態勢＇３（運用リスクの把握善管注意義務違反管注意義務違資産の取得に係る善５．運用リスク管理態勢＇３（運用リスクの把握反明らかであるにもかかわらず、不適切な収支が採用されていることを看過し、当該鑑定結果を資産運していた。当社は、当社の利害関係者からの取得となる不動産の鑑定評価を依頼するに際し、不動産鑑定業者に対し、作成途中のエンジアニング・レポートや売主が当該物件を取得する際に使用したエンジアニング・レポートといった不適切な資料の提供をし、また、鑑定評価に必要な管理委託契約書の提供をしておらず、委託報酬等の概要が記載された簡易な資料等を提供していた。主要テナントから解約通知書が提出されたにもかかわらず、当該解約予告を反映させた場合の価格査定を行うことなく取得させた。当社は、利害関係を有する者から投資法人に複数物件を取得させるに際し、当初、購入希望価格については当社査定価格とすることとしたが、その後、１物件について当社は、当社が資産運用業務を行っている投資法人の物件取得時に不動産鑑定業者に鑑定評価を依頼するに際し、不動産鑑定業者が示した内示額に対し、当該物件の賃料の引き上げ余地に係る意見を述べ、これにより、不動産鑑定業者は取得○年目から賃料増額改定を行うことを前提に、より高額な鑑定評価額を算定した。しかし、その後の市況の悪化等により、当社は当該賃料増額改定を取得○年目に行うことは実現困難であると認識するようになったにもかかわらず、不動産鑑定業者に対して、当社の賃料増額交渉に係るリスクの認識を伝えなかった。＇３（運用リスクの把握５．運用リスク管理態勢＇３（運用リスクの把握当該鑑定評価書を受領した際に、その内容を検証し、当該鑑定評価書が賃料増額改定の実現が実際には困難である状況を反映していないことについて不動産鑑定業者に確認していなかった。内部管理態勢の不備また、内部管理態勢の不備当社は、「含み損の減尐、含み益の増加」を目的として、投資法人資産取得時鑑定評価依頼に係る５．運用リスク管理態勢期末鑑定評価に係る複数の不動産鑑定業者に価格査定を依頼して動産鑑定業者を選定して鑑定評価書＇又は価格調査書（の発行を依頼価格査定額を複数受領した上、その中で当該査定額が一番高い不し、当該評価書に基づき資産運用報告にて開示し、また、上記複数鑑定に係る費用を当投資法人に負担させていた。このような当社の不動産鑑定業者の選定等は、恣意性を排除して合理的な評価額を算定するという複数鑑定の趣旨にそぐわず、また、選定の妥当性等につき十分な検討がなされたものとはいえない不適切な取扱いとなっていた。当社は、投資法人との間で締結した資産の運用に係る委託契約に基づき行っている当該投資法人の資産の運用において、当社の親会社等の利害関係を有する者＇以下「当社の利害関係者」という。（からの取得となる不動産の鑑定評価を依頼するに際し、以下のとおり、利益相反防止の観不動産鑑定業者の独立性を損なう不適切な働きかけを行い、また、不適切な不動産鑑定業者選定プロセスをとっていた。不動産鑑定業者に対し、概算評価額が売主の売却希望価格に必ず到達するよう特段の働きかけを行う不適切な働きかけ点から問題となる、 ①当社は、当社の利害関係者からの取得となる物件の鑑定評価を依頼するに際し、概算の鑑定評価額＇以下「概算評価額」という。（の算定を依頼した売主の売却希望価格と同額以上で概算評価額の算定をするよう依頼し、また、１．投資運用業（５）不動産投資信託等不適切な利益相反管理態勢を行っていた。 ②当社は、当社の利害関係者からの取得となる物件の鑑定評価を依頼するに際し、複数の不動産鑑定業者に対し、売主の売却希望価格を伝えたうえで概算評価額の算定を依頼し、概算評価額が売主の売却希望価格に達しない場合には、当該希望価格以上又はそれに近似する額が提示されるまで、不動産鑑定業者を追加して概算評価額の算定を依頼するとともに、いずれの物件についても、最高価格であり、売主の売却希望価格以上又はそれに近似する概算評価額を提示した不動産鑑定業者に鑑定評価を依頼する鑑定業者選定プロセスをとっていた。不適切な不動産、売主の売却希望価格を最優先とした鑑定評価書審査の必要性＇６（不動産鑑定士の独立性制度的に不担保 • 特別の利害関係あっても鑑定評価受託できる不当鑑定の責任 • 鑑定業法のみ • 裁判外 • 有限責任公認会計士の独立性制度的に担保 • 特別の利害関係あると受託できない不当監査の責任 • 会社法・金商法＇裁判（ • 立証責任の転換 • 無限責任鑑定評価書審査の必要性＇６（＇鑑定手法の問題点（ＤＣＦ法の偏重＜問題点＞・シナリオ不記載・収支予測が一定・利回り次第で操作可能なぜ、いま鑑定評価書審査なのか不当鑑定ガイドラインの整備開示資料等の充実ベンチマークの質・量鑑定手法の複雑化・高度化 • 内部統制の強化＇コンプライアンス（ • 不祥事に対する社会的監視の強化情報開示・説明責任の充実「かんぽの宿」問題について • オリックス社が簡保施設を極めて低廉な価額で取得した問題 • 会計検査院は日本郵政に対して、減損会計適用における鑑定評価額について「試算価格＇積算価格及び収益価格（の算定及びその調整方法並びに算定基礎数値について十分留意し、必要な場合には受託者から説明や再検討を求めるなどして、適切な鑑定評価額を徴すること」と指摘した＇平成２２年３月報告、以下同じ。（。 • また、会計検査院は、「不動産売却等における予定価格の基となる鑑定評価額を徴するに当たっては、市場価格と大きくかい離することがないよう、その整合性に十分留意する必要がある」と指摘した。 ↓ 日本郵政側に、または会計検査院側に、鑑定評価書審査機関が付いていれば、鑑定評価書の具体的な問題点が明らかになり、「かんぽの宿」問題の解決の一助になったはず。不動産鑑定評価理論の概要＇１（～価格概念について～ • 証券化の鑑定評価では、正常価格＝特定価格が多いしかし、鑑定理論上、正常価格≠特定価格正常価格＝売り手・買い手双方の価格特定価格＝買い手重視の価格不動産鑑定評価理論の概要＇２（～最有効使用の原則について～ • 銀座通り沿い２００坪の土地⇒高層店舗ビル • 東京駅近くに築６０年の３階建事務所 ⇒取壊し最有効＇１５階まで建築可（ ↓ この「最有効使用」を間違えてしまうと、自ずと鑑定結果も誤ったものになる。＇具体例（ ① 法令上、宅地造成できない土地 ⇒ 造成可能な土地として ② 取壊し最有効 ⇒ ＤＣＦ法を既存建物を前提に査定している ③ 当面現況が最有効 ⇒ ＤＣＦ法で取壊しが予定されている ④ 定期借地権＇更新不可（ ⇒ 再契約可能なものとして不動産鑑定評価理論の概要＇２（～類型と鑑定手法について～貸家及びその敷地鑑定評価額の決定試算価格の調整原価法収益還元法土地価格直接還元法建物価格ＤＣＦ法・取引事例比較法／地価公示価格との規準・土地残余法不動産鑑定評価理論の概要＇３（～試算価格の調整～貸家及びその敷地検討項目 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 市況周辺の地価動向とその見通し不動産向け融資の状況想定需要者の属性対象物件の市場競争力の程度周辺の新規投資の状況試算価格積算価格収益価格鑑定評価額の決定プロセス～ＤＣＦ導入以前と以後～自用貸家貸家収益鑑定この乖離が問題積算積算積算鑑定収益鑑定収益・ＤＣＦ法導入以前・ＤＣＦ法導入以後不動産鑑定評価書の構造鑑定評価書の記載事項鑑定業者の名称・住所記載内容読み方のポイント ○○不動産鑑定士事務所東京都○○区○△町□番地鑑定評価の責任主体を示すもの ※不動産鑑定士の記名は認められない不動産鑑定士の署名押印自署・押印がなされる対象不動産の表示土地・建物の所在地番や家屋番号等が記載される鑑定評価の対象を確定する意味がある鑑定評価額総額による表示不動産鑑定士の最終結論 ※土地・建物の内訳価格を確認する平成○年○月○日 ※「現状を所与とする鑑定評価」の場合、価格時点≦実査日＜鑑定年月日 ≦発行日となる鑑定評価の依頼目的「財務諸表の作成のため」と記載される会社にとっての鑑定目的＇鑑定評価書の入手理由（と合致しているかを確認する ※「資産評価のため」は鑑定目的が曖昧であり好ましくない対象確定条件原則として「現状を所与とする鑑定評価」と記載される依頼時の評価条件＇鑑定評価の仕様（と合致しているかを確認する付加条件「なし」が原則である付加条件が記載されている場合、「想定上の条件」となり、条件設定の合法性や実現性等を検証しなければならない対象不動産の確認「確認に用いた資料」が明記される依頼時に提示した資料が記載されているかを確認する発行日価格時点鑑定評価を行った年月日実査日鑑定評価額決定の理由の要旨・価格形成要因の分析各要因分析の結果、「最有効使用」、「想定される需要者」、「市場競争力」公表されている地価指標や民間オフィスレポート等と矛盾しないかを確認及び「市場動向の見通し」等が記載されるする・鑑定評価方式の適用「評価方針」や「適用手法」が明記される・試算価格の調整適用手法の特徴、対象不動産の競争力、市場動向の見通し等の視点から鑑定評価の各段階における判断や解釈と矛盾する点はないかを確認する試算価格の再検討が行われる・鑑定評価額の決定どの試算価格をどのように重視するか等が記載される適用を断念した手法があればその理由を確認する試算価格の調整結果と矛盾しないかを確認する不動産鑑定評価書の審査方法＇１（～レビューのポイント～類型鑑定評価手法取引事例比較法公示価格を規準とした価格土地のみ＇完全所有権（開発法（大規模地／宅地見込地）レビュー対象項目レビューのポイント採用事例の適切性・過去１年以内の「新鮮な」事例が採用されているか等時点修正率･近傍類似の公示価格の変動率と整合しているか・取引動向の見通しが一般的要因分析・地域分析・市場分析と矛盾しないか等地域格差率・地域格差率が５０～２００の範囲にあるか等個別格差率・増価要因の個別格差率が１３０％の以内か比準価格との均衡・公示価格を規準とした価格÷比準価格が０．８５以上となっているか事業計画＇シナリオ（・事業計画＇シナリオ（が鑑定評価書に記載されているか・事業計画＇シナリオ（は合理的な理由をもって説明されているか開発スケジュール・マンションの場合建築確認申請は概ね２～３ヶ月程度建築月数＝＇地階の数×２（＋＇地上階の数×１（等販売収入の見込み・マンション市況・成約率など公表資料と整合するか等建築費・造成費の見積り・適切な原価資料に基づき査定されているか等投下資本収益率・採用利率は１０～１５％の範囲内か等不動産鑑定評価書の審査方法＇２（～レビューのポイント～鑑定評価手法類型建付地価格原価法レビュー対象項目レビューのポイント上記「土地のみ」に係るレビュー対象項目すべて＇上記参照（再調達原価・適切な原価資料に基づき査定されているか＇東京区部のＲＣ造建物の標準的原価は坪７０～９０万円といわれている（減価修正･経過年数、機能的陳腐化、市場性減価等が適切に考慮されているか＇たとえば、ＯＡ対応していないオフィスの陳腐化減価を考慮しているか等（建物価格その他直接還元法土地建物から成る複合不動産収益還元法原価法適用過程において「収益性」が増価要因として考慮されてい・原価法は費用性に着目した鑑定手法であるため、原価法適用におる場合の当該項目いて収益性を考慮することは論理矛盾となる。総収益の算定・実際に収受されている家賃を計上しているか・退去予定のテナント家賃の取扱いは適切か等総費用の算定･管理費、維持費、光熱費、固定資産税等が実額で計上されているか還元利回り・償却前利回りを採用していれば、総費用項目に減価償却費を含めてはならない等事業計画＇シナリオ（・事業計画＇シナリオ（が鑑定評価書に記載されているか・事業計画＇シナリオ（は合理的な理由をもって説明されているか将来ＣＦの予測根拠・将来ＣＦの見通しが一般的要因分析・地域分析・市場分析と矛盾しないか・民間オフィスレポート等の公表資料と矛盾しないか等割引率・立地条件の良否、建物品等・経過年数・規模等が適切に反映されているか＇たとえばＳクラスビルの場合、４～５％（等ターミナルキャップレート・予測の不確実性を考慮した適切な利率を採用しているか等大規模修繕計画・将来支出として適宜適切に修繕費用を考慮しているか等ＤＣＦ法不動産鑑定評価書の審査方法＇３（～ＤＣＦ法の審査～ • 事業計画＇シナリオ（の検証記載がない ⇒ 鑑定士に再度要求 • キャップレートの検証６％が標準 • 積算価格による検証ＤＣＦ価格÷積算価格＞１．５かつ ⇒市場価格と乖離ＤＣＦ価格≒鑑定評価額 ※近年、建付増価という嵩上げ ⇒ＤＣＦ価格との乖離を目立たなくする目的不動産鑑定評価書の審査方法＇４（～不正鑑定の手口～ • • • • 非現実的、非合法的な条件設定不適切な事例の採用不適切な数値の採用鑑定手法の省略 ⇒抵当証券、ゴルフ場を原価法のみで鑑定東京地裁で、一手法のみで鑑定を行うのは鑑定評価基準が求めている「三方式を併用の遵守義務」違反と判決。不動産鑑定士が敗訴不動産鑑定評価書審査の活用例＇１（監査上場会社・ファンドステイクホルダー REA F/S開示に伴う説明責任 REAview REAview 監査法人会計監査人は監査基準に基づき会社から提示されたREAをレビューしなければならない。 REA ：Real Estate Appraisal 不動産鑑定評価書不動産鑑定評価書審査の活用例＇２（融資金融機関お客様融資申込融資審査部検査 REA REAview 根拠資料金融庁不動産鑑定評価書審査の活用例＇３（債権回収裁判所金融機関異議申立の根拠 REAview 民事再生債務者 REA 担保権消滅の請求債権管理部不動産鑑定評価書審査の活用例＇４（裁判裁判所原告弁護士被告弁護士 REA REAview 相手方鑑定書の不備を指摘＜現状＞原告鑑定書の不備を指摘せずに、被告も鑑定書を提出。裁判では双方ともに採用されず、裁判所選任の第三者鑑定が採用鑑定コスト×３となり、コストパフォーマンスが非常に悪い。不動産鑑定評価書審査の活用例＇５（ファンド合併・買収買収対象ファンド投資会社開示資料として REA REAview 迅速な投資判断不動産鑑定評価書審査の活用例＇６（税務税務署クライアント納税者申告代理税理士 REAview 申告前に REA