Willkommen bei INREIM: Immobilien-Portfolio-Management als unternehmerischer Auftrag Independent Real Estate Investment Managers – INREIM - ist eines der ersten unabhängigen Immobilien Investment Management Unternehmen der Schweiz. Das Unternehmen ist im Eigentum des Managements und betreibt keine eigenen operativen Immobiliendienstleistungen (wie z.B. Bewirtschaftung, Kauf/Verkauf, Bewertungen etc.). Wir sind auf die Bedürfnisse professioneller nationaler und internationaler Investoren ausgerichtet. Dabei kombinieren wir langjährige praktische Erfahrung und aktuelle wissenschaftliche Erkenntnisse zu kundenspezifischen Strategien und setzen diese auch um. Folgende Grundsätze leiten unser Handeln: Mehrwert: Wir generieren, nach Abzug aller Honorare, einen nachhaltigen, messbaren Mehrwert für unsere Kunden. Fairness und Zuverlässigkeit: Wir verhalten uns gegenüber allen Anspruchsgruppen fair und zuverlässig. Vertrauen: Das Vertrauen unserer Kunden in INREIM ist unser wertvollstes Gut. Was ist Real Estate Investment Management? Real Estate Investment Management (REIM) ist die umfassende, an den Vorgaben des Investors ausgerichtete, professionelle Eigentümervertretung für Immobilienanlagen. Schematisch kann die Struktur und Funktion einer „idealtypischen“ REIM-Organisation wie folgt dargestellt werden: EIGENTÜMER REIM Führung REIM Key Accounting Analysen Strategien Reporting Transaction Management Recht Steuern Käufer Verkäufer Asset Management Bewirtschafter Facility Manager Development Management GU/TU, Architekten Vermieter Marktdaten IT Finanzierung INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 1 Immobilien als Unternehmen Aus der Sicht des Real Estate Investment Managements wird jede einzelne Liegenschaft als „kleines Unternehmen“, das im Wettbewerb zu anderen „kleinen Unternehmen“ steht, betrachtet. Eine Kernaufgabe des Immobilien Investment Managers liegt deshalb darin, für jede einzelne Liegenschaft einen eigenen Businessplan („Objektstrategie“) zu erarbeiten und umzusetzen. Das Management eines Portfolios von Liegenschaften entspricht in dieser Sichtweise dem Management eines Portfolios von Unternehmen und bedarf einer entsprechenden Portfoliostrategie (Einkaufs-, Verkaufs- und Entwicklungsstrategie). Die Portfoliostrategie wird üblicherweise in enger Zusammenarbeit mit dem Eigentümer entwickelt. REIM Immobilie als Unternehmen Real Estate Investment Management in der Schweiz Einzelne REIM-Funktionen werden in der Schweiz häufig durch verschiedene Dienstleister erbracht, zum Beispiel: Investment Consultants Bewirtschafter Käufer/Verkäufer Architekten, Total- und Generalunternehmer Eine koordinierende Leitung aller operativen Aufgaben im Hinblick auf klar definierte Performance-Ziele wird in der Schweiz allerdings noch kaum angeboten. Einzig grosse Immobilieneigentümer bieten vereinzelt ein integriertes REIM für Dritte an. Diese managen im Kern aber eigene Immobilienanlagen und sind deshalb als Dienstleister für Dritte nur bedingt attraktiv. Diese Lücke kann INREIM als unabhängiger, professioneller Immobilien Investment Manager schliessen. INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 2 Über uns INREIM zeichnet sich aus durch: Unabhängigkeit: INREIM ist im Eigentum des Managements und betreibt keine eigenen operativen Immobiliendienstleistungen (wie z.B. Bewirtschaftung, Kauf/Verkauf, Bewertungen etc.). Erfahrung und Leistungsausweis: Das INREIM Team besteht aus erfahrenen und erfolgreichen Immobilien Investment Managern. Wissen und Leistungswille: Durch die Partner-Struktur und ihre hervorragenden Kontakte zur Aus- und Weiterbildung gewinnt INREIM die talentiertesten Mitarbeiter. Interdisziplinäre und performance-orientierte Arbeitsweise: INREIM kombiniert langjährige praktische Erfahrung und aktuelle wissenschaftliche Erkenntnisse zu kundenspezifischen Strategien und setzt diese auch um. Kostengünstig: Mit seinem kleinen, hoch spezialisierten Team verfügt INREIM über eine sehr vorteilhafte Kostenstruktur. Zielkunden Wir sind der Partner für Immobilieneigentümer, die kein internes Immobilienteam haben, dennoch mit einem professionellen Immobilien Investment Management die optimale Performance ihres Liegenschaftenportfolios erreichen möchten. Immobilien-Anlagevolumen: Klein Mittel Gross Eigentümer Eigentümer Eigentümer REIM Bewirtschaftung Käufer/Verkäufer GU/Architekt Bewirtschaftung Käufer/Verkäufer GU/Architekt Bewirtschaftung Käufer/Verkäufer GU/Architekt Zielkunden aus der Schweiz Pensionskassen, Versicherungen Klassische Stiftungen und NPO’s Banken und Fondsmanager INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 3 HNWI und Family Offices Öffentliche Hand Grössere Non-Property Companies Zielkunden aus dem Ausland International tätige Real Estate Investment Manager Grosse institutionelle Investoren und Fondsmanager HNWI und Family Offices Organe der INREIM AG Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung setzen sich wie folgt zusammen: Roland Stockmann: Präsident des Verwaltungsrates 33 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft Andreas Loepfe: Delegierter des Verwaltungsrates und Geschäftsführer 16 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft Karl Weber: Mitglied des Verwaltungsrates 5 Jahre Erfahrung in Controlling/Finance 12 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft Die Revisionsstelle ist: PricewaterhouseCoopers AG, Zürich INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 4 Organigramm Die Zielorganisation: Verwaltungsrat Geschäftsleitung IT, Marktdaten Reporting Portfolio Management A Portfolio Management B Bewirtschafter Vermieter Recht TransaktionsManagement Development Management Käufer Verkäufer GU/TU Architekten Accounting Controlling Weitere externe Dienstleister Unsere Leistungen Aufgrund einer sorgfältigen Analyse von Ausgangslage und Zielsetzung des Kunden und der immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird eine kundenspezifische Immobilienanlagestrategie formuliert, entsprechende Pläne abgeleitet und deren Umsetzung überwacht. Im Zentrum der operativen Aufgaben (dunkel hinterlegt) steht das Asset Management mit dem Businessplan auf Objektebene. Alle anderen operativen Aufgaben wie Einkauf, Development und Verkauf werden darauf ausgerichtet (Best Owner Principle). Analyse Ausgangslage und Zielsetzung Kunde Strategieentwicklung Einkauf Development Verkauf Reporting Asset Management (Bestandesmanagement) INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 5 Leistungskatalog Grundleistungen 1. Ausgangslage und Zielsetzung Ausgangslage und Zielsetzung Kunde Analyse Rahmenbedingungen Kunde Analyse Immobilienportfolio 2. Strategieentwicklung (Portfolio) Allokation Portfolio-Entwicklungsstrategie Kompetenzen und Prozesse Ziel/Zielmessung 3. Asset Management (Bestandesmanagement) Objektanalyse Standort- und Marktanalyse Strategieentwicklung (Objekt) Produkte-Management Absatzmanagement 4. Reporting Portfoliostruktur Rechnungslegung und Budgetierung Absatzsituation und -ziele Vergleiche zu Benchmarks Ergänzungsleistungen 1. Development Management Vertiefung Objektstrategie Organisation Studienaufträge Organisation Projektierung und Bewilligung Realisierung, Bauübergabe und Garantie-Management 2. Transaktions-Management Suche, Auswahl von Akquisitionsmöglichkeiten Organisation und Durchführung Due Diligence Herbeiführung Investmententscheid Abwicklung Transaktion INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 6 Investment-Ansatz Unser Handeln richtet sich primär auf die Erzeugung eines nachhaltig hohen Einkommens (Net Cashflow) aus den Liegenschaften. Dieser Ansatz wird durch empirische Untersuchungen* gestützt: Nur auf hohe Einkommen (Net Cashflow) ausgerichtete Strategien waren in der Lage, nachhaltig eine risikoadjustierte Überperformance („Alpha“) zu generieren. Interessanterweise war der positive Einfluss einer überdurchschnittlich guten Einkaufs- und Verkaufstrategie („Stock Selection“) nicht nachhaltig. Hohe Development-Aktivitäten (Einkauf-Entwicklung-Verkauf) hatten sogar einen negativen Einfluss auf die risikoadjustierte Performance. Performance Attribution: Performance (Total Return) Einfluss der Transaktionen Einfluss des Bestandesmanagements Einfluss des Net Cashflows Einfluss des Developments Einfluss der Wertänderung *Quelle: Property strategy in a modern world, Michell/Bond, 2007 Performance-Potentialanalyse Ein neues Mandat beginnen wir mit einer Analyse der wichtigsten Performance-Potentiale. Diese Performance-Potentialanalyse wird mit dem Eigentümer kritisch diskutiert und bildet die Grundlage für weitere analytische und konzeptionelle Arbeiten, die zur Strategieerarbeitung notwendig sind. Die Performance-Potentialanalyse kann auch als separate Dienstleistung in Auftrag gegeben werden. INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 7 Elemente der Performance-Potentialanalyse* Unternehmung (Immobilieneigentümer) Strategie (Anlage- und Verpflichtungsseite) Struktur (Anlageseite) Kultur (Anlageseite) Immobilienportfolio Portfolio-Ebene – Historische Performance – Portfolio-Risiken/-Potentiale – Operative Prozesse Objekt-Ebene – Ertrags- und Kostenstruktur – ausgewählte Objekt-Grobanalyse Unternehmensumwelt Immobilien-Anlagemärkte Evt. Regulatorisches Umfeld Ergebnis der Performance-Potentialanalyse Management - Summary Historische Performance im Vergleich zu Benchmarks Wichtigste Performance-Potentiale Empfehlungen für das weitere Vorgehen Materialiensammlung Ergebnispräsentation beim Kunden * Soweit Unterlagen zugänglich gemacht werden können. INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 8 Kontakt Ich freue mich auf Ihre Kontaktnahme. INREIM AG Andreas Loepfe Schanzeneggstrasse 1 8002 Zürich Tel +41 44 260 10 00 Fax +41 44 260 10 01 [email protected] INREIM AG - Schanzeneggstrasse 1 - CH-8002 Zürich - Telefon +41 44 260 10 00 9