AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 28 FEVRIER 2014 Le

REPUBLIQUE DE D’IVOIRE
----------------COUR D’APPEL D’ABIDJAN
----------------TRIBUNAL DE COMMERCE D’ABIDJAN
------------------RG 2067/2013
------------JUGEMENT CONTRADICTOIRE
DU 28 FEVRIER 2014
--------------
DECISION
Contradictoire
Déclare irrecevables les conclusions en
date du 23 janvier 2014 ;
Reçoit la société HYGIENE IVOIRE en son
action principale et la société CODIPAC en
sa demande reconventionnelle ;
mal
et
Déboute la société HYGIENE IVOIRE de sa
demande en paiement de dommagesintérêts ;
La condamne à payer à la société
CODIPAC la somme de douze millions
cinq cent dix sept mille cinq cent trente
francs (12 517 530 FCFA) à titre de
dommages-intérêts ;
La condamne aux dépens.
Le Tribunal de Commerce d’Abidjan, en son audience publique
ordinaire du Vendredi vingt-huit février deux mille quatorze tenue
au siège dudit Tribunal, à laquelle siégeaient :
Madame TOURE AMINATA épouse TOURE, Président du Tribunal ;
LA SOCIETE HYGIENE IVOIRE
C/
LA SOCIETE COMMERCE ET
DISTRIBUTION DE PRODUITS
ALIMENTAIRES CONGELES dite
CODIPAC
Les y dit respectivement
partiellement fondées ;
AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 28 FEVRIER 2014
Messieurs YEO DOTE, OUATTARA LASSINA, DAGO ISIDORE et
EMERUWA EDJIKEME, Assesseurs ;
Avec l’assistance
assermenté ;
de
Maître
DOLEGBE
SELIKA,
Greffier
A rendu le jugement dont la teneur suit dans la cause entre :
La société HYGIENE IVOIRE, SARL au capital de 1000 000 FCFA sise
à Abidjan Treichville zone 3, non loin de SOCOCE gros, 26 BP 76
Abidjan 26, agissant aux poursuites et diligences de son
représentant légal, madame KONE MARIAME, gérante, de
nationalité ivoirienne demeurant au siège de ladite société ;
Laquelle fait élection de domicile en l’étude de la SCPA AKRE &
KOUYATE, avocats associés près la Cour d’Appel d’Abidjan, y
demeurant, Cocody les II plateaux, BD des martyrs, rue K 036,
derrière la parfumerie Brumes SICOGI, Duplex Apt n° 350, 06 BP 64
Abidjan 06, Tel/Fax : 22412339
D’une part ;
Et
La société COMMERCE ET DISTRIBUTION DE PRODUITS
ALIMENTAIRES CONGELES dite CODIPAC, SARL au capital de
51 500 000 FCFA ayant son siège social à Abidjan port de pêche, 18
BP 2981 Abidjan 18, RCCM CI-1997-R-211703, agissant aux
poursuites et diligences de son gérant monsieur HOTAIT AHMAD
demeurant à Abidjan 18 BP 2981 Abidjan 18 ;
Ayant élu domicile en l’étude de maître AGNES OUANGUI, avocat à
la Cour d’Appel d’Abidjan y demeurant Abidjan Plateau, 24 bd
Clozel, immeuble SIPIM, 5e étage, 01 BP 1306 Abidjan 01, Tel
20210850 ;
D’autre part ;
Enrôlée le 13 décembre 2013, l’affaire a été appelée à l’audience
du 17 décembre 2013 et renvoyée au 20 décembre 2013 devant la
2ème chambre pour attribution ;
A cette audience le Tribunal a constaté la non conciliation des
parties et renvoyé l’affaire au 24 janvier 2014 pour instruction ;
Après deux renvois au 31 janvier puis au 14 février 2014 à la
demande des parties, la cause étant en état d’être jugée a été mise
en délibéré pour jugement être rendu le 28 février 2014 ;
Advenue cette date le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur
suit ;
LE TRIBUNAL
Vu les pièces du dossier ;
Vu l’échec de la tentative de conciliation ;
Ouï les parties en leurs fins, demandes et conclusions ;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS
ET MOYENS DES PARTIES
Par exploit d’huissier en date du 06 décembre 2013, La société
HYGIENE IVOIRE a donné assignation à la société COMMERCE ET
DISTRIBUTION DE PRODUITS ALIMENTAIRES CONGELES dite
CODIPAC d’avoir à comparaître devant le Tribunal de Commerce
de ce siège, à l’effet d’entendre condamner celle-ci au paiement
de la somme de 24 500 000 FCFA à titre de dommagesintérêts pour avoir manqué à son obligation contractuelle ;
Au soutien de son action, la société HYGIENE IVOIRE expose, que la
société CODIPAC est devenue sa bailleresse par suite de la vente
de la propriété abritant ses locaux par la société RMG initialement
propriétaire, vente intervenue les 29 novembre et 14 décembre
2011 ;
Dès la formalisation de cette cession, la société CODIPAC lui servait
le 12 janvier 2012 un congé pour cause de construction par lequel
elle l’informait qu’elle devait désormais s’acquitter des factures
CIE, SODECI et CI-TELECOM alors que tel n’était pas le cas
jusqu’alors ;
Considérant que cette information apportait une modification
substantielle au contrat, elle dit avoir protesté téléphoniquement
et avoir invité sa bailleresse à revoir sa position ; protestation
restée sans suite puisque la CODIPAC ne paiera plus les factures
CIE et SODECI et ne lui adressera pas non plus de factures de
loyers pendant 18 mois ;
Ainsi, elle était obligée de faire face en lieu et place de la
défenderesse, aux obligations que le contrat mettait pourtant à la
charge de la bailleresse ;
Pour couronner le tout, poursuit-elle, le 11 juin 2012, la société
CODIPAC lui réclamait un loyer de 750 000 FCFA par mois, alors
que pendant 06 mois, elle n’avait payé ni eau ni électricité ;
Pis encore, depuis l’acquisition de la concession, la société
CODIPAC n’a cessé de la troubler dans la paisible jouissance des
lieux loués ;
En effet, elle a entrepris des travaux de démolition juste en face
des bureaux qui ont entrainé des bruits assourdissants de
marteaux et de burins, le tout couronné par de la poussière de
briques et de ciment qui se déposait à la fois sur les véhicules, les
murs et le sol de la société HYGIENE IVOIRE ;
Poursuivant, elle ajoute que les incessants mouvements des
camions de la société CODIPAC créaient des incommodités,
puisqu’il n’était plus possible aux employés de garer leurs
véhicules dans la cour en toute quiétude, d’autant plus que les
stationnements et autres manœuvres dangereuses ont entrainé
un accident ayant endommagé l’un ses véhicules ;
Enfin, dit-elle, la défenderesse a entrepris de parquer et de
déplacer à longueur de journée dans l’enceinte de la cour servant
de voie d’accès à ses bureaux des camions, tracteurs et autres
bétonneuses ;
Cette situation, constitutive d’un véritable trouble de jouissance,
lui ayant causé d’énormes préjudices, l’a finalement conduite à
rendre les clés le 31 juillet 2013 pour se loger ailleurs conclut-elle ;
En réplique aux prétentions de la demanderesse, la société
CODIPAC explique qu’elle est devenue bailleresse de la société
HYGIENE IVOIRE par suite de l’acquisition d’un immeuble par acte
notarié en date du 26 novembre et du 14 décembre 2011 ;
Le 17 janvier 2012, elle délaissait à sa locataire un exploit de congé
de 6 mois aux fins de reconstruction de l’immeuble, date à laquelle
celle-ci arrêtait de payer ses loyers jusqu’en juin 2012, cumulant
ainsi des arriérés de loyers de 4 500 000 FCFA ;
Elle lui adressait alors une mise en demeure d’avoir à respecter les
clauses et conditions du contrat, mais ne s’étant pas exécutée, la
société HYGIENE IVOIRE a été attraite en expulsion devant le juge
des référés qui, par ordonnance n°1306 rendue le 26 mars 2013,
ordonnait son expulsion des locaux par elle occupée, ordonnance
qui lui a été signifiée le 29 mars 2013 ;
Elle soutient que tentant d’exécuter ladite ordonnance le 02 avril
2013, elle constatait que les portes des locaux étaient closes, ce
qu’elle faisait constater par procès verbal d’huissier ;
Le même jour, dans l’après midi, une ordonnance de monsieur le
Premier Président de la Cour d’Appel portant suspension de
l’exécution de l’ordonnance d’expulsion du 26 mars 2013 lui était
signifiée par la locataire, de même qu’un acte d’appel formé à
l’encontre de ladite ordonnance ;
Cependant, la cour d’appel par arrêt n°986 en date du 19 juillet
2013 confirmait en toutes ses dispositions l’ordonnance
entreprise ;
La société HYGIENE IVOIRE décidait alors de quitter les lieux en lui
remettant les clefs par procès verbal de constat d’huissier en date
du 31 juillet 2013 ;
Le même jour, elle faisait procéder à un état de lieux et l’huissier
instrumentaire constatait que la locataire avait démonté et
emporté tous les placards, prises, portes, fenêtres et carreaux et
détruit le système technique ;
C’est pourquoi elle relève que la demande de la société HYGIENE
IVOIRE est mal fondée car la demanderesse a quitté les lieux non
pas, à la suite de troubles de jouissance, mais en raison d’une
ordonnance d’expulsion dirigée contre elle et qui a été confirmée
par la Cour d’Appel ;
Par ailleurs déclare- t-elle, aucune faute ne peut lui être reprochée
puisqu’elle a pris le soin d’informer les locataires des travaux
qu’elle entendait entreprendre et les a exécutés dans le respect de
la quiétude de ceux-ci ;
Reconventionnellement elle demande la condamnation de la
société HYGIENE IVOIRE a lui payer la somme de 20 000 000 FCFA
en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la destruction
des locaux par la demanderesse ;
Réagissant aux répliques susvisées, la demanderesse déposait des
écritures le 23 janvier 2014, dont la défenderesse soulevait
l’irrecevabilité pour avoir été prises après la clôture de
l’instruction ;
DES MOTIFS
En la forme
Sur le caractère de la décision
La défenderesse a comparu et conclu ;
Il sied donc de statuer par décision contradictoire ;
Sur la recevabilité de l’action
reconventionnelle
principale et de la demande
L’action principale a été introduite dans le respect des prescriptions
légales ;
Il sied donc de la recevoir
La demande reconventionnelle formulée par le défendeur est
connexe à l’action principale et lui sert de moyen de défense ;
Il sied donc de la recevoir en application de l’article 101 du code de
procédure civile, commerciale et administrative ;
Sur la recevabilité des conclusions en répliques en date du 23
janvier 2014
La défenderesse soulève l’irrecevabilité des conclusions déposées
par la société HYGIENE IVOIRE le 23 janvier 2014 pour être
intervenues après la clôture de l’instruction ;
L’article 52 du code de procédure civile, commerciale et
administrative dispose : « Jusqu'à l'ordonnance de clôture, le
demandeur peut toujours se désister de son action ou de l'instance,
sous réserve de l'acceptation des autres parties. Les parties
peuvent toujours rectifier leurs prétentions, les préciser, les
développer ou les réduire.
Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion, à l'exception de
celles aux fins de désistement, ne pourront être déposées, ni
aucune pièce communiquée ou produite aux débats, à peine
d'irrecevabilité desdites conclusions ou pièce prononcée d'office
par le Tribunal.
Celui-ci pourra toutefois, par décision motivée, non susceptible de
recours, admettre aux débats lesdites conclusions ou pièce si un
fait nouveau de nature à influer sur la décision est survenu depuis
ladite ordonnance, ou si un fait, survenu antérieurement, n'a pu
être invoqué pour des raisons indépendantes de la volonté des
parties et jugées valables.
Le Tribunal pourra également, sans modifier ni l’objet, ni la cause
de la demande, inviter oralement ou par écrit, les parties à fournir,
dans un délai fixé, les explications de droit ou de fait, nécessaires à
la solution du litige. Aucun moyen, même d'ordre public, non
soulevé par les parties, ne pourra être examiné sans que celles-ci
aient été appelées à présenter leurs observations à cet égard.
Peuvent également être retenues postérieurement à l'ordonnance
de clôture, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts
et autres accessoires échus et aux débours faits depuis ladite
ordonnance dont le décompte ne fait pas l'objet contestation
sérieuse » ;
Les conclusions querellées qui sont la reprise des arguments déjà
développés par la demanderesse lors de la tentative de
conciliation, n’abordent
aucun
fait
nouveau
survenu
antérieurement à l’ordonnance de clôture et qui n’a pu être
invoqué pour des raisons indépendantes de la volonté des parties
et jugées valables ;
Il y a lieu en application de l’article 52 susvisé de les déclarer
irrecevables ;
Au fond
Sur la demande en paiement de la somme de 24.500.000 FCFA
La société HYGIENE IVOIRE sollicite la condamnation de la société
CODIPAC à lui payer la somme de 24 500 000 FCFA à titre de
dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
Elle explique ce trouble de jouissance par la modification
unilatérale du contrat par la bailleresse, par des travaux de
démolition et des stationnements gênants ayant pour seule finalité
inavouée de la contraindre au départ, ce qu’elle a fini par faire ;
L’article 1147 du code civil dispose que « Le débiteur est
condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit
à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard
dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que
l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut être
imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ;
La réparation ainsi sollicitée est soumise à la triple condition de
l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité
entre la faute et le préjudice ;
Il convient donc de rechercher l’existence de ces trois éléments
dans les faits reprochés à la défenderesse ;
*Sur la modification du contrat
La demanderesse justifie les troubles de jouissance dont elle dit
avoir souffert, par la modification unilatérale d’une des clauses
contractuelles par la défenderesse, qui mettait désormais le
paiement des factures d’eau et d’électricité à sa charge alors
qu’initialement, cette obligation incombait au bailleur ;
Les pièces produites au dossier révèlent que par exploit en date du
12 janvier 2013, la défenderesse a servi un congé à la
demanderesse et lui rappelait que « si elle est encore dans les lieux
pendant le congé, elle devra continuer de payer ses factures CIESODECI et CITELCOM » ;
Ainsi, loin de constituer la modification d’une disposition
contractuelle, l’adresse de la défenderesse s’analyse plutôt en une
invitation de sa locataire à continuer à faire face aux charges
locatives malgré le congé ;
En tout état de cause, il appartenait à la société HYGIENE IVOIRE
d’initier les actions requises ou à tout le moins de contester ces
mesures, dès lors qu’elle estimait qu’il y avait modification d’une
clause substantielle du contrat ;
N’ayant élevé la moindre contestation, ni initié aucune action, la
demanderesse a acquiescé aux conditions qu’elle considérait
comme nouvelles, d’où il suit que la défenderesse n’a commis
aucune faute ;
*Sur les travaux entrepris par la défenderesse et les
stationnements de camions
La demanderesse justifie également son trouble de jouissance par
des travaux de démolitions juste en face de ses bureaux et des
mouvements incessants de gros camions, ayant même occasionné
un accident qui a endommagé l’un de ses véhicules ;
L’examen des pièces du dossier, notamment l’exploit de congé et
le relevé planimétrique, permet cependant, de se rendre compte
de ce que la société HYGIENE IVOIRE était informée dès le 12
janvier 2013 des travaux qu’entendaient entreprendre la société
CODIPAC d’une part et que d’autre part, les travaux litigieux
étaient réalisés dans des locaux éloignés de ceux de la
demanderesse avec lesquels ils n’avaient aucun mur mitoyen ;
En outre, le procès verbal de constat d’huissier établi à la diligence
de la demanderesse permet de remarquer que l’espace détruit et
remblayé est suffisamment large et délimité pour permettre le
stationnement sans encombre et le passage des camions ;
Enfin, s’il est vrai comme résultant du procès verbal de constat sus
évoqué que l’huissier a aperçu un véhicule de la société HYGIENE
IVOIRE accidenté, il reste que les conditions dans lesquelles celui-ci
a été endommagé ne sont pas élucidées, d’autant plus que ni la
demanderesse ni son assurance n’ont jamais saisi la défenderesse
ni l’assurance de celle-ci d’une action en réparation des dommages
subis par son véhicule du fait des camions travaillant pour la
société CODIPAC ;
Par contre, l’huissier instrumentaire ayant effectué son constat un
mardi, jour ouvrable à 10 heures, a trouvé des bétonneuses et des
charrettes, non pas en activité, mais parquées dans la cour, ce qui
traduit la volonté de la défenderesse de tenir compte des
commodités et des exigences de travail de ses locataires ;
Il découle de tout ce qui précède que la société CODIPAC n’a sur ce
plan commis aucun acte constitutif de trouble de jouissance et
qu’aucune faute ne peut donc lui être imputée ;
Par ailleurs, l’analyse des éléments du dossier fait ressortir que la
demanderesse fait remonter le premier acte de trouble jouissance
à l’exploit de congé en date du 12 janvier 2012 ;
Pourtant, 18 mois après, elle demeurait toujours dans les locaux
en dépit de tous les désagréments dont elle se plaint de la part de
la bailleresse ;
Cependant, le 31 juillet 2013, soit 10 jours après la confirmation de
l’ordonnance d’expulsion en date du 26 mars 2013 dirigée à son
encontre, elle libère les lieux ;
Il s’ensuit qu’en réalité, c’est la crainte de l’exécution forcée de
cette décision qui a contraint la locataire à remettre les clés à la
bailleresse ;
Au total et vu tout ce qui précède, il sied de dire que la société
CODIPAC n’a commis aucune faute ;
L’absence de faute entravant l’action en réparation, au sens de
l’article 1147 précité, la demanderesse doit être déboutée de son
action mal fondée ;
Sur la demande reconventionnelle
La société CODIPAC sollicite reconventionnellement la
condamnation de la société HYGIENE IVOIRE à lui payer la somme
de 20 000 000 FCFA à titre de dommages-intérêts pour avoir
détruit ses locaux avant se s’en aller ;
Il résulte du procès verbal de constat d’huissier en date du 31
juillet 2013, qu’en plus des portes et fenêtres, les prises, placards,
carreaux de lavabo, et sanitaires ont été emportés et le système
technique du 5ème bureau détruit ;
Le contrat de bail liant les parties stipule au chapitre de la
désignation :
« il est précisé que l’emplacement est livré nu, et que le preneur
devra supporter le coût et les frais de peinture, électricité,
téléphone et en général, tous travaux d’aménagement.
Tel au surplus que le coût se poursuit et se comporte sans plus
ample description, le preneur déclarant avoir vu, visité et
parfaitement connaître les locaux loués, qu’il consent à occuper
dans leur état actuel » ;
L’article 19 dudit contrat intitulé remise des clés indique : « le jour
de l’expiration de la location, le preneur devra remettre au bailleur
les clés des locaux. Dans le cas où, par le fait du preneur, le bailleur
n’aurait pu mettre en location ou laisser visiter les lieux ou bien
faire la livraison à un nouveau locataire ou en reprendre la libre
disposition, si telle était son intention à l’expiration de la location, il
aurait droit à une indemnité au moins égale à un terme de loyer,
sans préjudice de tous les dommages et intérêts » ;
L’article 20 du même contrat portant sur les dégradations et vols
stipule quant à lui que « le preneur est responsable de toutes les
dégradations ou vol quelconques qui pourraient être commis dans
et sur les lieux loués par lui » ;
Il résulte de l’ensemble de ces stipulations contractuelles que les
parties ont entendu laisser la charge des travaux d’aménagement
au locataire, lesdits travaux restant acquis au bailleur à l’issue du
bail, puisque tout fait du locataire rendant impossible la reprise
immédiate par le propriétaire ou la remise immédiate en location
de locaux est sanctionné par le paiement d’une indemnité
équivalant à un mois de loyer au moins et par le paiement de
dommages intérêts ;
Il est constant que l’enlèvement des portes et fenêtres entrave la
remise en location immédiate des locaux, des travaux de
remplacement et d’installation des éléments emportés devant au
préalable être entrepris ;
Il s’ensuit que la société HYGIENE IVOIRE ne pouvait démonter et
emporter les portes et fenêtres comme elle l’a fait et qu’elle ne
pouvait, tout au plus, qu’en demander le remboursement du prix ;
En conséquence, en ayant agi au mépris des stipulations
contractuelles, la demanderesse a commis une faute ;
En outre, les locaux loués ont subi de profondes dégradations tel
que cela ressort du procès verbal de constat susmentionné et du
rapport d’expertise établi par le cabinet AFRIQUE EXPERTS
ASSOCIES à la demande de la société CODIPAC ;
L’article 114 de l’acte uniforme portant droit commercial général
dispose : « Le preneur est tenu aux réparations d’entretien. Il
répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut
d’entretien au cours du bail » ;
Ces dégradations étant intervenues au cours de la location des
lieux par la demanderesse, elle doit en être tenue pour
responsable conformément à l’article 20 du contrat de bail et à
l’article 114 sus indiqué ;
La faute du demandeur ayant consisté en la dégradation et la
destruction partielle des locaux, a occasionné un préjudice à la
défenderesse évalué à dire d’expert à la somme 12 517 530 FCFA ;
Il sied alors, en application de l’article 1147 du code civil, de
condamner la société HYGIENE IVOIRE à payer à la société
CODIPAC la somme de douze millions cinq cent dix sept mille cinq
cent trente francs (12 517 530 FCFA) à titre de dommagesintérêts ;
Sur les dépens
La demanderesse succombe et doit en conséquence, supporter les
dépens par application de l’article 149 du code de procédure civile,
commerciale et administrative ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort ;
Déclare irrecevables les conclusions en date du 23 janvier 2014 ;
Reçoit la société HYGIENE IVOIRE en son action principale et la
société CODIPAC en sa demande reconventionnelle ;
Les y dit respectivement mal et partiellement fondées ;
Déboute la société HYGIENE IVOIRE de sa demande en paiement
de dommages-intérêts ;
La condamne à payer à la société CODIPAC la somme de douze
millions cinq cent dix sept mille cinq cent trente francs (12 517 530
FCFA) à titre de dommages-intérêts ;
La condamne aux dépens.
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jours, mois et an que
dessus ;
Et ont signé le Président et le Greffier.

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