Cas TP 2

CAS PRATIQUE TP N° 2 DU LUNDI 17 FEVRIER 2014
Le 4 septembre 2001, par acte notarié, le locataire a pris à bail un entrepôt dont la bailleresse, la
société « Immo T », est propriétaire rue Bidule, 6 à 1190 – Bruxelles à usage de dépôt/atelier en
tout genre dans l’entreprise générale.
Conformément à l’article 7 de la convention, le locataire, l’entreprise de menuiserie « Bel
Ouvrage », a constitué en faveur de la bailleresse une garantie bancaire équivalente à 6 mois de
loyer et de provisions pour charges.
Le bureau d’Etudes Dupont et l’expert Moulin ont été désignés par les parties pour établir l’état des
lieux d’entrée. Il en ressort que les lieux sont vétustes et en mauvais état d’entretien : la peinture
s’écaille, il y a de la poussière, etc.
Par un courrier recommandé du 24 juin 2010, le locataire fait part à la bailleresse de sa volonté de
mettre fin au contrat de bail et lui notifie un préavis de plus de 6 mois, débutant le 1er juillet 2010
pour se terminer le 10 janvier 2011.
Par ce même courrier, le locataire propose à la bailleresse d’organiser l’état des lieux de sortie, le
relevé des compteurs et la remise des clés le 10 janvier 2011.
La bailleresse ne réagit pas à ce courrier.
Le locataire trouve ensuite un repreneur désireux de rentrer dans les lieux dès après son départ,
de telle sorte que la bailleresse n’aurait aucun chômage locatif à craindre ; elle met cette personne
directement en contact avec la bailleresse. La bailleresse ne retient toutefois pas la candidature du
candidat repreneur, au motif qu’il ne veut pas régler un loyer supérieur à celui que paie le locataire
sur la base du contrat du 4 septembre 2001.
Vers la fin du mois de décembre 2010, n’ayant toujours aucune nouvelle de la bailleresse, le
locataire l’appelle pour organiser la sortie des lieux. A l’occasion de leur entretien téléphonique, le
locataire fait savoir à la bailleresse qu’il peut quitter les lieux plus tôt qu’initialement indiqué, plus
précisément à la fin du mois de décembre, et lui propose qu’il soit procédé aux formalités de fin de
bail le 30 décembre 2010.
Par un courrier du 27 décembre 2010, la bailleresse indique au locataire qu'elle était d'accord pour
abandonner l'état des lieux de sortie de l'immeuble par expert et qu'elle acceptait la remise des
clés et le relevé des compteurs le 30 décembre 2010 : « Nous sommes d'accord pour abandonner
l'état des lieux de sortie de l'immeuble par expert et nous accepterons la remise des clés le 30
décembre courant en même temps que le relevé des compteurs ».
Par ce même courrier, la bailleresse réclame en outre au locataire :
−
tous les loyers, impôts, charges et autres sommes éventuellement dues en vertu du contrat
de bail du 4 septembre 2001, jusqu’à la date où la bailleresse aura conclu un nouveau
contrat de bail avec un nouveau locataire reprenant les lieux;
−
une indemnité de résiliation équivalant à 3 mois de loyer, soit 8.002,44 €.
Le 30 décembre 2010, tout se passe comme prévu et la bailleresse, sans formuler de remarques,
accepte la remise des clés.
Par un courrier du 13 janvier 2011, le locataire refuse d’obtempérer à la demande de paiement de
la bailleresse contenue dans son courrier du 27 décembre 2010.
Après un échange de correspondance stérile, la bailleresse cite le locataire, le 18 mai 2011,
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devant la Justice de Paix de Forest, réclamant :
−
tous les loyers, impôts, charges et autres sommes éventuellement dues en vertu du contrat
de bail du 4 septembre 2001, jusqu’à la date où la bailleresse aura conclu un nouveau
contrat de bail avec un nouveau locataire reprenant les lieux;
−
une indemnité de résiliation équivalant à 3 mois de loyer, soit 8.002,44 € ;
−
déposant un rapport d’expert unilatéral, réalisé à sa demande le 20 mars 2011, la
bailleresse affirme en outre que le locataire a causé des dégâts locatifs à l’immeuble,
estimés par son expert à 6.000,- € ; elle demande également dans sa citation le paiement
de cette somme.
***
Vous trouverez le contrat de bail en annexe. Vous n’avez pas besoin du rapport d’expertise
unilatérale et il ne vous est donc pas fourni ; seul compte le fait de savoir que le propriétaire a fait
réaliser un tel rapport à l’appui de sa demande.
***
Les étudiants suivants prennent la défense du locataire :
GROUPE 4 :
De Muylder, Louis
Brunelle, De Lattre
Laure-Anne, D'Eno
Marie Delcourt
Mélati De Simone
Morgane De Meur
Mosselmans, Salomé
Romain de Nys
Martin Degrez
Benjamin Defise
Alexandre De Mol
Alexandre Donnersbach
GROUPE 5 :
Nathan Fellemans
Kashif Fida
eliott Durez
Julia Faure
Rajae Eddarkaoui
Ikram Eabdellatin
Djimah Wassiou
Jade De Donder
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Sarah El Fachtali
Florian Dufour
Camille Doyen
Le locataire vient vous consulter afin de savoir quels moyens de défense il pourrait opposer à son
bailleur. Exposez précisément les moyens que vous imaginez + justifiez et expliquez-les en
soutenant votre thèse, le cas échéant, de doctrine ou de jurisprudence pertinente. Votre
préparation personnelle doit être écrite, comme indiqué lors de la première séance, afin de vous
permettre de structurer votre pensée. La forme n’est pas importante : seul compte l’exposé clair et
structuré de vos arguments, qui ne doivent donc pas être écrits comme de véritables conclusions.
Le travail doit être strictement individuel.
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Les étudiants suivants prennent la défense du bailleur :
GROUPE 4 :
Borys Desmet
Alba Donnini
Colombe Dethier
Estelle Dehotte
Eugénie Delval
Alexandra De Wolf
Gwendolyn D'Hoop
Malika Bouhjar
Sarah Dendievel
Emelyne De Zan
Coline De Grande
Thibault Florent
GROUPE 5 :
Alissa Everaerts
Brahim Essikal
Soumaya El Korchi
Selin, Erdeviren
Natacha Espelta
Milena Eljaszuk
Laura Evrard
Mukwege Chihire Nina
Caroline Duquesne
Céline Faufeder
François Falcinelli
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Le bailleur vient vous consulter afin de savoir quels arguments ils peut utiliser pour fonder sa
demande. Exposez précisément les moyens que vous imaginez + justifiez et expliquez-les en
soutenant votre thèse, le cas échéant, de doctrine ou de jurisprudence pertinente. Votre
préparation personnelle doit être écrite, comme indiqué lors de la première séance, afin de vous
permettre de structurer votre pensée. La forme n’est pas importante : seul compte l’exposé clair et
structuré de vos arguments, qui ne doivent donc pas être écrits comme de véritables conclusions.
Le travail doit être strictement individuel.
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Si le nom d’un étudiant n’apparaît pas dans les listes ci-dessus et qu’il n’est pas dispensé de TP ni
de travail écrit, il est invité à prendre contact avec moi sans délai à l’adresse mail :
[email protected].
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