News Release JLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社） JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 2016 年 12 月 7 日 東京‐総合不動産サービス大手 JLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長 河西 利信 ）は、東京のオフィス賃貸市場を分析したレポート「東京オフィスルネサンス：大量供給を迎えるオフィ ス市場と都市の活性化」を発刊いたしました。本レポートでは、現状の低調な賃料成長の理由と、2020 年ま でに予定されるオフィスの大規模供給が市場にもたらす影響、今後の見通しを分析しています。 東京 A グレードオフィスの賃貸市場は、2012 年以降「上昇サイクル」にあるものの、賃料上昇率は低水準に とどまっています。2020 年に開催されるオリンピック・パラリンピック前後にかけて、東京では多くの不動産開 発、都市基盤整備が予定されています。今後予想される記録的なオフィス新規供給は、短期的には空室率 の上昇、中期的には賃料下落圧力となる見通しですが、長期的には、世界的なオフィス市場の中で「東京」 の魅力を大幅に向上させ、グローバル投資家からの選好性の高さが維持されることが予測されます。 ハイライトは以下の通りです。 【現状の東京オフィス賃貸市場】 東京 A グレードオフィスの賃料上昇率は低位で推移 東京 A グレードオフィス市場は 2012 年以降 「上昇サイクル」にある。直近は市場空室率が 1.7%と極め て低く、リーマンショック前にみられた市場回復期と同程度の水準にあるものの、賃料上昇率は 4%程 度にとどまっており、2006 年の賃料上昇率年間 19%と比較すると、低位にとどまっている。 賃料上昇率が低位な理由 優良ビル供給による選択肢の広がり 東京 A&B グレードオフィス※1 の総ストック量は直近 1,600 万㎡で、2006 年の同時期と比較して 1.4 倍、空室率は同水準まで低下しているものの、空室面積をみると、2006 年で 19 万㎡に対し、現在 は 28 万㎡と大きく増加している。テナントからの選好性が高い優良オフィスビルのストックが増加 したことにより、テナント側の選択肢が広がった一方、オーナー側にとっては他のビルとの差別化 が図りにくく、期待を下回る賃料成長となっている。 JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 図表 1 東京 A&B グレードオフィス 空室面積と年間賃料上昇率 ハイグレードオフィスストックの築年経過と賃料水準の平準化 都心部は築年数が経過したオフィスビルも多く、積極的に賃料水準を上昇させることが難しくなっ ている。また、直近では 1 坪当り 3 万円台のミドルレンジのオフィスビルが全体ストックの半数を占 める状況にあるが、2007 年時点での同じ賃料帯のビルは 14%で、1 坪当たり 5 万円を超えるような ビルがストックの多くを占めていた。2005 年から 2007 年頃の賃料高騰現象を牽引したのは、当時 高額賃料の負担が可能だった外資系金融機関が中心だったが、現在ほとんど見当たらないのが 実状である。 オフィス効率の向上 オフィスでの IT 関連技術の進歩により、フリーアドレス制や在宅勤務が可能になり、オフィス効率 の向上が図られている。2008 年時点で 4.02 坪（13.9 ㎡）あった一人当たりのオフィス面積は、2016 年に 3.80 坪（12.6 ㎡）※2 まで縮小している。今後さらに柔軟なオフィス環境づくりが求められ、戦略 的なワークプレイス実現に向けたオフィス移転は活発化する可能性はあるものの、オフィスに対す る新規需要増には直結しない。 設備投資の減少 アベノミクスが導入された 2013 年以降多くの企業が過去最高益を達成している一方、いまだコスト センシティブな企業が多い。設備投資額は直近で増加傾向がみられるものの、2007 年と比較する JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 と 8 割以下の水準に留まっており、企業が生み出した利益を投資家の配当や自社株の取得にあ てている反面、設備投資向けの支出がわずかなものでしかないことが見て取れる。 【2020 年までの東京オフィス大規模供給の市場への影響】 2020 年までの記録的なオフィス供給 2016 年から 2020 年までの東京 A グレードオフィスの年間平均供給量は 45 万㎡で、2006 年から 2015 年までの 10 年間の年間平均供給量 29 万㎡と比べ、大規模供給が予定されている。ただし、2016 年の 新規供給はその約 90%でテナントが決定しており、また 2017 年は供給が少ないことから、短期的な賃 料水準への影響は限定的とみている。一方、2018 年から 2020 年までの供給をみると、2018 年に 65 万 ㎡、2019 年および 2020 年にそれぞれ 46 万㎡の供給が予定されている。過去の供給データを見ても、 今回のような数年間にわたる大規模供給はなく、市場への影響はオフィスオーナーにとって大きな懸 念となっている。 図表 2 東京 A グレードオフィス供給面積 東京 A&B グレードオフィスビル賃料、2018 年にピークアウトし、2019 年以降下落サイクルへ 大規模供給の影響により、東京 A&B グレードオフィスビルの賃料水準は 2018 年にピークアウトし、2019 年以降は賃料下落サイクルへとシフトすると予測する。しかし、その下落幅はリーマンショックが起きた 2008 年以降と比較するとかなり緩やかなものになると考える。 JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 図表 3 東京 A&B グレードオフィス 賃料・空室率予測 記録的な供給を消化する要因 経済成長が需要を喚起 GDP 成長率と新規需要量（ネット・アブゾープション）には相関関係がある。2001 年から 2005 年の GDP 成長率 6.1%に対し新規需要は 292 万㎡、2006 年から 2010 年は 1.7%に対し 179 万㎡、2011 年から 2015 年は 3.2%に対し 283 万㎡を記録している。2016 年から 2020 年は 2.7%の経済成長が 予測されており、順調に需要が喚起されれば 230 万㎡程度の需要が見込める。しかし、この新規 需要量では新規供給がすべて消化されないことから、2020 年末の空室率は 5.5%程度まで上昇す ると予測される。ただし、今回は大規模な新規供給が要因であり、リーマンショック後に起きた需要 減退期とは状況が異なるため、空室率が再び低下すれば市況は安定を取り戻すものと考えられる。 JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 図表 4 東京 A&B グレード需給と実質 GDP 成長率 老朽化オフィスビルの取り壊しによる滅失面積の推移、保有から賃貸へのシフト オフィスは新規供給だけでなく、老朽化したビルの取り壊しも進んでいる。2011 年から 2015 年で は、貸床面積ベースで約 100 万㎡のスペースが滅失している。また、都心 5 区※3 のすべてのオフ ィスストックをみると、1970 年代以前のオフィスが貸床面積で約 1,140 万㎡（全体の 27%）ある。今 後、築年数 40 年から 50 年以上経過したビルを取り壊す動きは加速し、滅失面積は増加していく ことが予想される。この動きは間接的に新規供給に対する需要をサポートすることになる。 一方、2005 年に 30%超であった A グレードオフィスにおける自社ビルの割合は、直近では 25%程 度まで低下しており、入居企業は保有から賃貸へシフトしている。 成長著しい IT 系企業による占有面積の増加 A グレードオフィスのオフィス床面積割合で、IT・情報通信業は 2005 年時点で 16%と 3 番目に位 置していたが、2015 年末には 18%と占有面積を伸ばし、最大シェアを誇る金融・保険業に並ぶほ どに迫っている。また、新宿や渋谷などに多く立地していた IT 系企業は、今や大手町・丸の内、 六本木エリアといったプライムエリアにオフィスを構えるケースも多くみられる。「Fin-Tech（フィンテ ック）」や IoT など、IT・情報通信テクノロジー分野は今後さらに加速度的に拡大していくはずであり、 将来のオフィス需要の中心ドライバーになるだろう。 JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 人口の都心集中 ここ数年人口は東京圏への一極集中が顕著に進んでいる。2015 年実施の国勢調査の結果によ ると、日本全体の人口が減少したのに対し、東京都の人口は 1,351 万人と 5 年間で 2.7%増加して いる。国立社会保障・人口問題研究所が 2013 年に実施した人口予測では、2015 年時点の東京 都の人口は 1,335 万人となっており、約 16 万人も上振れしていることがわかる。同様にオフィスワ ーカー数も予測数値から上振れする可能性は十分にある。 記録的な供給の長期的な市場への影響 新規供給は、テナントにとってはオフィス移転の選択肢をもたらすとともに、潜在的な移転需要を喚起 する。既存の A グレードオフィスから新規供給される同レベルオフィスへの移転、賃料水準の下落によ り B グレードオフィスや都心 5 区外から都心へのアップグレード需要もあるだろう。 今回の新規供給によるオフィスストックの増加は、投資家の選択肢を広げることにもなるだろう。現在の オフィス投資市場は、供給が限定的な状況が続いており、多くの投資家は物流施設や住宅といった他 のセクターや地方圏の物件に視野を広げている。長期的にみると、東京都心部における新築オフィス ビルの供給は、潤沢な資金を運用するコアファンドなどに多くの投資機会を創出すると考えられる。 2030 年頃までに計画されている大型オフィスの供給は、オフィス市場としての東京の魅力を高めると考 えられる。さらに法人減税などの政策を推し進めることにより、他のアジア主要都市に対する競争力が 高まり、グローバル企業のアジアヘッドクオーター誘致も推進されるであろう。日本政府としても国家戦 略特区として指定されている計画を推し進めることにより、東京の世界における存在感を高めることを 目指している。 JLL リサーチ事業部 マネージャー 伊藤翔は次のように述べています。 「当レポートでは、これまで取り上げられることが少なかったオフィスに対する需要に着目し、今後のオフィス 需要にどのような要因が寄与するかを分析しています。今後の大量供給により、空室率は上昇し、賃料は 下落にシフトすることが予測されるものの、それはあくまで供給の影響による一時的な市場調整であり、供給 が一服し需給環境が改善すれば、再び市場は落ち着きを取り戻すでしょう。また、長期的にみるとオフィス の供給は東京の都市としての競争力を高めることになり、アジアヘッドクオーター特区に代表されるような海 外企業の誘致にも寄与すると予測され、今後の日本の成長を促すと期待されます」 JLL 、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測 オフィス賃料、2019 年以降下落サイクルへ 長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上 ※1 JLL の東京 A&B グレードオフィス定義 対象エリア 延床面積 基準階面積 階数 竣工年 新耐震基準 東京 A グレード 東京 B グレード 東京主要中心業務地区 （千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 30,000 ㎡以上 5,000 ㎡以上 1,000 ㎡以上 300 ㎡以上 20 階以上 8 階以上 1990 年 以降 1982 年 以降 適合 ※2 ザイマックス不動産総合研究所「1 人当たりのオフィス面積調査（2016 年）」 ※3 都心 5 区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 この件に関する問い合わせ先： 広報担当（エイレックス）吉岡・山本 電話：03-3560-1289 JLL について JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに 提供する総合不動産サービス会社です。フォーチュン 500 に選出されている JLL は、世界 80 ヵ国、従業員約 60,000 名、280 超拠点 で展開しており、総売上高は 60 億米ドル、年間の手数料収入は約 52 億米ドルに上ります（2015 年 12 月 31 日時点）。2015 年度は、 プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約 3 億 7,200 万㎡（約 1 億 1,200 万坪）の不動産ポートフォリ オを管理し、1,380 億米ドルの取引を完了しました。JLL グループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメ ントは、総額 597 億米ドルの資産を運用しています。JLL は、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録 商標です。www.jll.com JLL のアジア太平洋地域での活動は 50 年以上にわたり、現在 16 ヵ国、94 事業所で 36,000 名超のスタッフを擁しています。JLL は、 2016 年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計 15 の賞を受賞しまし、リアル・キャピタル・アナリステ ィックスより、アジア太平洋地域のトップ投資アドバイザーに選出されています。www.ap.jll.com JLL 日本法人の詳細な情報はホームページをご覧下さい。 www.joneslanglasalle.co.jp
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