Deutscher Wohnungsmarkt im Fokus

Helaba Volkswirtschaft/Research
IMMOBILIENREPORT
19. September 2016
Deutscher Wohnungsmarkt im Fokus
AUTOR
Dr. Stefan Mitropoulos
Telefon: 0 69/91 32-46 19
[email protected]

REDAKTION
Dr. Gertrud R. Traud

HERAUSGEBER
Dr. Gertrud R. Traud
Chefvolkswirt/Leitung
Research

Landesbank
Hessen-Thüringen
MAIN TOWER
Neue Mainzer Str. 52-58
60311 Frankfurt am Main
Telefon: 0 69/91 32-20 24
Telefax: 0 69/91 32-22 44
Die Preise für deutsche Wohnimmobilien steigen seit etwa sieben Jahren. Ein Ende
des Aufwärtstrends ist derzeit nicht absehbar. Fundamentale Faktoren, aber auch
Niedrigzins und Anlagenotstand treiben die Preise (S. 2).
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt hoch. Dazu tragen die ausgeprägte Binnenwanderung in die Wachstumszentren, aber auch eine weiterhin hohe Zuwanderung von außen bei (S. 3).
Die Bautätigkeit reagiert auf die Knappheit an Wohnraum, aber viel zu langsam.
Wesentliche Hemmnisse gehen vom staatlichen Handeln aus (S. 4).
1 Auf einen Blick ........................................................................................................................... 1
2 Ausgewählte Immobilienanalysen ............................................................................................ 2
2.1 Aufschwung, Überhitzung oder Blase? .................................................................................. 2
2.2 Nachfragedruck am Wohnungsmarkt bleibt hoch ................................................................... 3
2.3 Wohnungsbauaktivität weiter unzureichend ........................................................................... 4
1
Auf einen Blick
Sie steigen und steigen und steigen…
Preisindex für deutsche Wohnimmobilien, umbasiert 2000 = 100
135
135
Neubau
130
125
130
gesamt
120
120
115
Die Publikation ist mit größter
Sorgfalt bearbeitet worden.
Sie enthält jedoch lediglich
unverbindliche Analysen und
Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen
Marktverhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen,
die wir für zuverlässig halten,
für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität wir
aber keine Gewähr übernehmen können. Sämtliche in
dieser Publikation getroffenen Angaben dienen der Information. Sie dürfen nicht
als Angebot oder Empfehlung für Anlageentscheidungen verstanden werden.
125
Bestand
115
110
110
105
105
100
100
95
95
90
90
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research
Nach jahrelanger Flaute sind die deutschen Hauspreise etwa um das Jahr 2010 zum Leben erwacht. Dies bestätigen die offiziellen Daten der amtlichen Statistik, aber auch eine Reihe anderer
Indikatoren. Der Anstieg von im Bundesdurchschnitt bis zu 5 % pro Jahr setzt sich bis zuletzt fort,
wobei die Dynamik – wenig überraschend – bei Neubauten kräftiger ausfällt als im Bestand. Im
internationalen Vergleich ist Deutschland damit keineswegs Spitzenreiter. Beispielsweise in
Schweden ist die Hauspreisinflation viel höher. Die nationalen Durchschnittswerte sollten nicht
darüber hinwegtäuschen, dass der Preisanstieg in den großen Ballungsräumen Deutschlands
teilweise doppelt so hoch ausfällt.
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Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Aufschwung, Überhitzung oder Blase?
Die Preise für deutsche Wohnimmobilien steigen seit Jahren und ein Ende des Aufwärtstrends ist
nicht absehbar. Handelt es sich dabei noch um einen „normalen“ Aufschwung oder baut sich hier
die nächste Blase auf?
Kaum waren die Preise für deutsche Wohnimmobilien 2010 endlich in Schwung gekommen, kam
bald schon die Frage nach dem Entstehen einer Immobilienblase auf. Offensichtlich haben sich die
folgenschweren Geschehnisse an vielen ausländischen Wohnungsmärkten vor und während der
jüngsten Finanzkrise tief in das Bewusstsein der Marktteilnehmer eingegraben. Während allerdings
die Hauspreise in den USA, in Großbritannien, Spanien und Irland im Vorfeld der Finanzkrise explodiert waren, tat sich hierzulande wenig. Allzu gerne wird daher darauf hingewiesen, dass sich
ein hoher Nachholbedarf bei den deutschen Hauspreisen aufgestaut hätte. Dieses Argument verkennt, dass es sich in den genannten Auslandsmärkten um einen primär kreditgetriebenen Exzess
und nicht um eine fundamental gerechtfertigte Entwicklung gehandelt hat. Ebenfalls ins Reich der
Mythen gehört die These, der deutsche Markt sei von seiner Natur her wenig(er) zyklisch. Grundsätzlich macht die im internationalen Vergleich recht konservative Finanzierungspraxis diesen
Markt zwar weniger anfällig für eine Blasenbildung. Blickt man allerdings weiter in die Vergangenheit zurück, sieht der deutsche Wohnungsmarkt keineswegs langweilig aus: Denn von Ende der
80er bis Mitte der 90er Jahre wurden immerhin durchschnittliche Preissteigerungen von fast 50 %
verzeichnet.
Auch der deutsche
Wohnungsmarkt
ist zyklisch!
Immobilienblase: Ein viel diskutiertes Thema
Hausfinanzierung: Kein kritisches Niveau
„Immobilienblase Deutschland“, Suchinteresse in Google Trends*
Kredite für Wohnungsbau in Deutschland*, % gg. Vj.
100
100
18
18
90
90
16
16
80
80
14
14
70
70
12
12
60
60
10
10
50
50
8
8
40
40
6
6
30
30
4
4
20
20
2
2
10
10
0
0
0
-2
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
*relativ zum höchsten Werte = 100
Quellen: Google Trends, Helaba Volkswirtschaft/Research
Überhitzung in Teilmärkten, aber noch
keine Immobilienblase
-2
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
*Kredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen
Quellen: Deutsche Bundesbank, Helaba Volkswirtschaft/Research
Im Gegensatz zum Wiedervereinigungsboom und zur Entwicklung vieler ausländischer Wohnungsmärkte sind aber die derzeit steigenden Preise in Deutschland zu einem großen Teil durch
die Entwicklung von Angebot und Nachfrage zu erklären (vgl. S. 3-4). Daran dürfte sich mit Blick
aufs kommende Jahr ebenso wenig ändern wie am extremen Niedrigzinsumfeld als weiterem Treiber für steigende Hauspreise. Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt damit in einem Boom. Während aus nationaler Sicht wegen des Auseinanderdriftens von Angebot und Nachfrage derzeit noch
nicht von einer generellen Überhitzung gesprochen werden sollte, dürfte dies in begehrten Teillagen der großen Ballungszentren längst der Fall sein – worauf die Deutsche Bundesbank schon seit
längerem hinweist. Als konstituierendes Element einer Immobilienblase in Deutschland fehlt jedoch
eine stark expansive Kreditvergabe. So liegt der Bestand an Wohnungsbaukrediten nur 4 % über
seinem Vorjahresniveau – ein in der langjährigen Betrachtung und im internationalen Vergleich
eher unauffälliger Befund. Durch den (vielleicht noch einige Jahre) anhaltenden Preisanstieg wird
der Wohnungsmarkt aber grundsätzlich korrekturanfälliger. Früher oder später mag es dann zwar
nicht zum Platzen einer Blase mit einem Preiseinbruch kommen. Wahrscheinlicher ist eine „gewöhnliche“ Korrektur, vielleicht wieder mit jahrelang leicht fallenden oder stagnierenden Preisen
wie nach dem Wiedervereinigungsboom.
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2.2 Nachfragedruck am Wohnungsmarkt bleibt hoch
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien nimmt weiter zu. Die starke Binnenwanderung in die
Wachstumszentren und eine weiterhin hohe Zuwanderung von außen tragen hierzu bei. Ob angesichts der inzwischen hohen Immobilienpreise der Trend in die Großstadt anhält, ist fraglich.
Die Bevölkerungsentwicklung sorgt immer wieder für Überraschungen. Hatten wir uns nicht gerade
daran gewöhnt, dass die Zahl der Einwohner in Deutschland wegen des hohen Geburtendefizits
langfristig sinkt? Die Trendwende kam, als die Zuwanderung infolge der Finanzkrise plötzlich nach
oben schnellte – auf zwei Jahre mit negativem „Außensaldo“ folgte schon 2010 ein Nettozuzug von
fast 130.000 Menschen. Zu der höheren Zuwanderung von Arbeitskräften vor allem aus den Problemländern der europäischen Peripherie und aus Osteuropa kam dann im vergangenen Jahr noch
der Flüchtlingsstrom, so dass die Nettozuwanderung mit mehr als 1,1 Mio. Menschen sogar höher
ausfiel als Anfang der 90er Jahre. Zwar dürfte die Zahl der Asylsuchenden 2016 weit unter dem
Spitzenwert des Vorjahres zurückbleiben. Da die Probleme in den wichtigsten Herkunftsländern in
keiner Weise gelöst sind, bleibt der Migrationsdruck nach Europa jedoch hoch – meist mit Ziel
Deutschland. Die Nettozuwanderung wird daher auf hohem Niveau bleiben und damit für zusätzliche Wohnungsnachfrage sorgen. Auch kommen viele Asylanten erst nach ihrer Anerkennung auf
den „normalen“ Wohnungsmarkt und fragen dann dort ohnehin knappe preisgünstige Wohnungen
nach.
Hohe Zuwanderung
verstärkt Druck auf
dem Wohnungsmarkt
Kräftige Zuwanderung befeuert Wohnungsnachfrage
Kräftiger Bevölkerungsanstieg in den größten Städten
Veränderung gegenüber Vorjahr in 1.000
Bevölkerungszuwachs 2013-2015, in 1.000
1200
1200
Berlin
144,8
München
900
900
62,1
Hamburg
53,1
Frankfurt
600
600
44,9
Leipzig
39,6
Köln
300
Nettozuwanderung
300
36,2
25,8
Stuttgart
Düsseldorf
insgesamt
0
0
18,5
Hannover
18,0
15,8
Essen
Geburtendefizit
-300
-300
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research
14,1
Dortmund
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Quellen: Statistische Landesämter, Helaba Volkswirtschaft/Research
Die Mehrzahl der Zuwanderer strebt in die dynamischen Wachstumszentren Deutschlands. Darüber hinaus besteht seit Jahren eine ausgeprägte Binnenwanderung in diese Ballungszentren mit
ihren überdurchschnittlichen Beschäftigungschancen. So ist allein im vergangenen Jahr die Zahl
der Einwohner in Berlin um rund 50.000, in Hamburg um fast 25.000 und in Frankfurt um 15.000
gestiegen. Die ausgeweitete Wohnungsbauaktivität kann gegen diesen Zustrom – schon wegen
der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland – nicht ankommen. Die Folge sind zunehmende Engpässe auf dem städtischen Wohnungsmarkt sowie kräftig anziehende Kaufpreise und Mieten.
Diese Entwicklung wird sich aber vermutlich nicht dauerhaft fortsetzen.
Rein in die Großstadt –
wie lange noch?
So ist anzunehmen, dass die hohen Preise für immer mehr Wohnungssuchende nicht mehr tragbar sind oder nicht mehr akzeptiert werden. Viele Zuzugswillige werden zwangsläufig ins kostengünstigere weitere Umland der Zentren ausweichen bzw. kleinere Städte den Metropolen vorziehen. Alternativ können sie die hohen Lebenshaltungskosten in den Zentren akzeptieren und sich
z.B. mit kleineren Wohnflächen abfinden. Schon jetzt haben auch kleinere Städte an Attraktivität
gewonnen, z.B. Universitätsstädte. Dies setzt ein adäquates Angebot an erschwinglichen Wohnimmobilien voraus wie auch eine funktionsfähige Verkehrsinfrastruktur, um etwaige Pendlerzeiten
zu begrenzen. Ohnehin relativieren sich Transportkosten und -zeiten für diejenigen, die heute oder
künftig zumindest tageweise Teleworking nutzen. Für die Wohnungs- und Regionalpolitik wäre es
in vielen Fällen sinnvoller, die Aktivitäten stärker an den Stadt-Umland-Beziehungen auszurichten
anstatt die Probleme nur in den Zentren lösen zu wollen.
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2.3 Wohnungsbauaktivität weiter unzureichend
Seit Jahren nimmt die Wohnungsbauaktivität in Deutschland zu. Doch immer noch kommen viel
zu wenig neue Wohnungen auf den Markt, um die wachsende Nachfrage zu befriedigen. Die
Politik diskutiert das Problem zwar, findet aber nicht (immer) die richtigen Lösungsansätze.
Die Bauaktivität in Deutschland hat seit dem Tiefststand in den Jahren 2009 und 2010 mit nur
knapp 160.000 Wohnungsfertigstellungen deutlich zugelegt. Gegenüber den 247.700 Einheiten im
vergangenen Jahr ist dies ein spürbarer Anstieg. Dennoch enttäuschte das Ergebnis 2015, kam es
doch trotz der angespannten Lage in immer mehr regionalen Wohnungsmärkten nur zu einem
Anstieg der Fertigstellungen von 1 % gegenüber dem Vorjahr. Dem Plus bei den Wohnungsbauinvestitionen von 1,4 % stand im Nicht-Wohnungsbau ein Rückgang in gleicher Größenordnung
gegenüber. Die zuletzt sehr positive Entwicklung der Baugenehmigungen lässt aber für 2016 mehr
Dynamik erwarten. So wurden im ersten Halbjahr etwa 30 % mehr Wohnungen genehmigt als im
Vorjahreszeitraum. Obwohl nicht jede Genehmigung zwangsläufig zur Bautätigkeit führt, ist vor
dem Hintergrund des inzwischen beträchtlichen Bauüberhangs mit einem deutlichen Anstieg auch
der Fertigstellungen zu rechnen. Vermutlich dürfte aber erst im kommenden Jahr – erstmals seit
2001 – die Marke von 300.000 überschritten werden. Bei einem geschätzten Bedarf von jährlich
350.000 bis 400.000 Wohneinheiten wird die angespannte Situation am deutschen Wohnungsmarkt noch einige Zeit andauern. Dabei bestehen regional erhebliche Unterschiede. Unsere Untersuchungen bestätigen, dass die Bautätigkeit auf regionaler Ebene stark mit der Bevölkerungsent1
wicklung korreliert ist.
Genehmigungen
sprechen für höhere
Bautätigkeit
Nur der Wohnungsbau brummt
Fertigstellungen in Richtung 300.000
Reale Bauinvestitionen, Q1 2010 = 100
Zahl der Wohnungsfertigstellungen Deutschland*, in 1.000 Einheiten
130
700
700
125
600
600
120
120
500
500
115
115
400
400
110
300
300
105
105
200
200
100
100
100
100
130
Wohnungsbau
125
110
Nicht-Wohnungsbau
95
95
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research
Staatliches Eingreifen
oft kontraproduktiv
0
0
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
*bis 1992 Westdeutschland
Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research
Eigentlich sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau derzeit günstig, dank guter Einkommens- und Beschäftigungslage sowie sehr niedriger Hypothekenzinsen, die trotz höherer
Hauspreise für viele Interessenten die Erschwinglichkeit von Wohneigentum gewährleisten. Warum aber wird dennoch zu wenig gebaut? Sicher wäre es stark vereinfacht, einer verfehlten Wohnungspolitik alleine die Schuld an der zu geringen Wohnungsbauaktivität zuzuweisen. Insgesamt
gehen wir jedoch davon aus, dass das staatliche Eingreifen in den letzten Jahren den Wohnungsbau gebremst hat. Maßnahmen wie die höhere Förderung des sozialen Wohnungsbaus sind wegen des überschaubaren Volumens kaum geeignet, eine größere Wirkung zu erzielen. Die geplante Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen ist zumindest vorläufig gescheitert.
Kontraproduktiv wirken die Verteuerung des Bauens durch immer höhere Umweltstandards sowie
der kontinuierliche Anstieg von Grund- und Grunderwerbsteuer. Die Mietpreisbremse ist bestenfalls unwirksam und dürfte sich spätestens nach der derzeit diskutierten Verschärfung als Investitionsbremse erweisen. Auch die besonders restriktive Umsetzung der EU-WohnimmobilienkreditRichtlinie in deutsches Recht droht zum Bumerang zu werden, wenn sie nicht nachgebessert wird.
Viel zu wenig Raum in der Diskussion nehmen dagegen Vorschläge zur Ausweisung von zusätzlichem Bauland oder zur Schaffung von kostengünstigem Wohnraum ein. 
1
Vgl. Regionalfokus zum Wohnungsbau in Hessen und in Thüringen, beide vom 31. August 2016
H E L A B A V O L K SW I R T S C H A F T / R E S E A R C H · 1 9 . S E P T E M B E R 2 0 1 6 · © H E L A B A
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