Residential City Profile

Residential City Profile
München | 1. Halbjahr 2016
Erschienen im August 2016
JLL • Residential City Profile München • August 2016
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Sozioökonomische Entwicklung
1. Halbjahr 2016
Wirtschaft Deutschland
Nachdem das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Berechnungen des
Statistischen Bundesamtes im Jahr 2015 um 1,4 % (preis-, saisonund kalenderbereinigt) gestiegen ist, gewinnt das Wirtschaftswachstum im ersten Quartal 2016 an Dynamik (+0,7 %). Die positiven Impulse kommen zum Jahresbeginn 2016, wie bereits 2015, vor allem
aus dem Inland. Während der Außenbeitrag negativ ist, tragen sowohl die Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates
als auch die Investitionen zum Anstieg der Wirtschaftsleistung bei.
Auf dem Arbeitsmarkt bleibt der insgesamt positive Trend der Vorjahre erhalten. Die Erwerbstätigenzahlen, die im Mai auf 43,5 Mio.
(+1,3 % zum Vorjahr) angestiegen sind, entwickeln sich 2016 wieder
Wirtschaft und Demografie im Vergleich
stärker als noch 2015. Die Arbeitslosenquote sinkt im Juni 2016 im
Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,3 %-Punkte und erreicht 5,9 %.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöhen sich die Reallöhne im
ersten Quartal 2015 kräftig um 2,6 %.
Zur Jahresmitte 2016 erholt sich der ifo-Geschäftsklimaindex nach
einem Tiefpunkt im Februar wieder und erreicht im Juni einen Indexstand von 108,7 Punkten (+1,2 Punkte im Vgl. zum Vorjahresmonat). Im Laufe des Halbjahres haben sich sowohl die Geschäftserwartungen als auch die Einschätzung der aktuellen Geschäftslage
positiv entwickelt und liegen zum Ende des Halbjahres über den
Vorjahreswerten.
Für 2016 gehen die führenden Wirtschaftsinstitute von einem stabilen
Aufschwung aus, der hauptsächlich von der Binnennachfrage getragen wird. In ihrer Frühjahrsprognose rechnen sie für das Gesamtjahr
mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes um 1,5 %.
München
Laut Konjunkturindex der IHK München sinkt die Stimmung in der
Münchener Wirtschaft nach einem Höhepunkt zum Jahresbeginn zur
Jahresmitte 2016 leicht, da die befragten Firmen ihre Geschäftslage
etwas weniger positiv einschätzen. Dennoch befindet sich die Wirtschaft weiterhin im Konjunkturhoch und die Erwartungen an die zukünftige Entwicklung sind in den Unternehmen nahezu gleichbleibend
optimistisch. Die Münchener Wirtschaft profitiert von der kräftigen
Binnennachfrage und sich verbessernden Exportaussichten. So sind
sowohl die Investitionspläne als auch die Beschäftigungspläne der
Unternehmen auf Wachstum ausgerichtet. Die Arbeitslosenquote fällt
im Juni 2016 auf 4,4 % (-0,4%-Punkte zum Vorjahresmonat).
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Bevölkerung und Haushalte 2015
Einwohner
Privathaushalte
Bezirke
Gesamt
Entwicklung
seit 2010 (%)
Wanderungssaldo*
Natürlicher
Saldo*
Gesamt
Entwicklung
seit 2010 (%)
Einpersonenhaushalte (%)
Mitte-Nord
152.445
10,3
3.242
828
89.263
9,3
62,0
Mitte-Süd
167.047
10,7
4.503
916
99.421
9,4
62,7
Nord
190.283
9,7
2.859
638
95.466
10,3
50,1
Nord-Ost
229.494
11,6
7.120
921
124.600
8,7
56,9
Süd
107.779
9,4
2.039
325
61.745
10,0
58,9
Süd-Ost
227.236
9,2
2.376
794
114.042
9,9
47,6
Süd-West
298.510
9,2
3.743
821
164.794
9,8
54,7
148.884
10,9
703
456
73.538
11,9
45,7
1.521.678
10,1
26.795
5.688
822.906
9,8
54,8
West
München**
* Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen – natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen
**Fehlende zur Summe nicht zuzuordnen
Präferenz der Zuzügler für innerstädtische Lagen
Zum Jahresende 2015 steigt die Bevölkerungszahl in München auf
über 1,521 Millionen. Somit setzt sich das Bevölkerungswachstum
in der bayerischen Landeshauptstadt seit 16 Jahren ungebrochen
fort. Der Anstieg fiel mit über 30.000 Einwohnern oder 2,1 % noch
einmal höher als in den Vorjahren aus, was vor allem an einer stärkeren internationalen Zuwanderung, auch von Flüchtlingen, lag.
Dennoch überwiegt weiterhin die Arbeitsmigration, ohne die viele
Arbeitsstellen in München gar nicht mehr besetzt werden könnten.
Bis 2030 erwartet die Stadt einen weiteren Zuwachs um mehr als
200.000 Einwohner auf dann über 1,7 Millionen. Durch die hohen
Mieten und Immobilienpreise steigt parallel wieder der Suburbanisierungsdruck. Insbesondere junge Familien zieht es in den letzten
Jahren wieder verstärkt in das Umland. Dennoch wächst die Bevölkerung Münchens weiter, da der Wegzug durch den Zuzug vor
allem junger Menschen mehr als ausgeglichen wird. Die Zuwanderung findet, trotz des hohen Mietpreisniveaus, überwiegend in die
zentralen und gefragten Lagen, wie zum Beispiel nach Schwabing,
in die Maxvorstadt oder in die Ludwigsvorstadt, statt. Zum einen
benötigen die meisten Zuzügler als Einpersonenhaushalte nur
kleine Wohnflächen, die sie häufig in Wohngemeinschaften finden,
und zum anderen kennen sie den Münchner Wohnungsmarkt
außerhalb der innenstadtnahen Lagen kaum und wollen lieber in
zentraler Lage mit einem entsprechenden großstädtischen Angebot wohnen. Daher kommt es zu einem Wanderungssaldo von bis
zu 31 Personen je 1.000 Einwohnern in Schwabing (Bezirk NordOst), während in den westlichen Stadtteilen der Zuzugssaldo nur
bei 4 Personen je 1.000 Einwohnern liegt.
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Wohnungsmarktangebot München
1. Halbjahr 2016
Bestandsdaten 2015
Wohngebäude
Bezirke
Mitte-Nord
Mitte-Süd
Wohnungsbestand
Anzahl*
Mehrfamilienhäuser (%)
8.023
75,8
Anzahl*
79.491
Wohnungsfertigstellungen**
Entwicklung
seit 2010 (%)
Gesamt
davon in Mehrfamilienhäusern
k. A.
506
421
6.342
93,2
81.453
k. A.
350
212
Nord
16.480
40,8
83.917
k. A.
579
241
Nord-Ost
17.162
48,6
113.216
k. A.
1.051
751
8.521
53,9
54.460
k. A.
395
307
Süd-Ost
26.379
31,5
101.098
k. A.
1.705
1.048
Süd-West
28.162
40,8
147.498
k. A.
1.176
853
24.092
22,2
63.564
k. A.
834
586
139.443
42,0
780.194
4,0
6.596
4.419
Süd
West
München
* Bezirkswerte Zensus Mai 2011
**Fertiggestellte neu errichtete Wohngebäude (ohne Wohnheime)
Konversionsflächen als Schwerpunkt der Bautätigkeit
2015 wurden rund 6.500 Wohneinheiten im Neubau fertiggestellt.
Rund zwei Drittel des Neubaus entstanden als Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern. Während in den zentralen Lagen aufgrund
der Baulandknappheit vergleichsweise wenig neue Wohnungen
gebaut werden, verlagert sich die Bautätigkeit zunehmend auf gewerbliche Konversionsflächen wie das ehemalige Siemensgelände
in Obersendling oder auf Bauflächen am Stadtrand wie in Aubing
und zukünftig auch Freiham. Hier sollen Wohnungen für bis zu
20.000 Einwohner entstehen, was aktuell die größte Entwicklungsmaßnahme der Stadt ist, aber zugleich bei einem Zuzug von fast
27.000 Einwohnern im Jahr 2015 nur eine geringe Entlastung für
den angespannten Wohnungsmarkt bringen wird.
Wohnungsbestand
* bis 2011 ohne sonstige Wohneinheiten
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Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf
Mehr Wohnungen nur über regionale Kooperation
mit den Umlandgemeinden
Nach einer Prognose der Stadt München soll die Zahl der Haushalte
bis 2030 um 115.000 ansteigen, was rund 8.000 Haushalten pro
Jahr entspricht. Dementsprechend plant die Stadt München eine
Zielgröße von 8.500 neuen Wohnungen pro Jahr. Bis 2020 sollen
mit Schnellgenehmigungen noch einmal zusätzlich 3.000 Wohneinheiten entstehen. Viel zu wenig, wenn die aktuelle Entwicklung der
Haushaltszahlen und die Bautätigkeit verglichen werden. So verzeichnet München seit 2011 rund 10 % mehr Haushalte, aber einen
Anstieg des Wohnungsbestands um lediglich 4 %. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ermittelt mit rund
11.200 Wohnungen für 2015 bereits einen deutlich höheren Wohnbaubedarf. Nachfragegerecht wären vermutlich zurzeit eher 15.000
bis 20.000 Wohneinheiten pro Jahr, auch um den Nachfrageüberhang der Vorjahre abzubauen. Laut dem wohnungspolitischen
Handlungsprogramm „Wohnen in München V“ stehen im Stadtgebiet
noch Flächen für rund 46.000 Wohnungen zu Verfügung, sodass
der Vorrat an Bauland für gut zwei Jahre ausreichen würde. An
diesen Kennzahlen wird deutlich, dass sich der Wohnungsmarkt in
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Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015
München auch in den nächsten Jahren nicht entspannen wird. Nur
eine bessere verkehrsinfrastrukturelle Erschließung des Umlands
und eine regionale Kooperation Münchens mit seinen Nachbargemeinden können entsprechendes Bauland für den benötigten Wohnraum erschließen.
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Mietwohnungsmarkt München
1. Halbjahr 2016
Mietpreisspannen angebotener Wohnungen
Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2016 in €/m2/Monat)
Bezirke
Mitte-Nord
10 %
13,90
25 %
Median*
(50 %)
Veränderung zum
H1 2015 in %
75 %
90 %
15,75
18,30
6,5
22,30
27,25
Mitte-Süd
14,50
17,10
20,00
7,4
24,95
28,70
Nord
12,65
14,30
16,15
5,2
19,50
24,20
Nord-Ost
13,80
15,80
18,50
4,3
22,80
29,00
Süd
12,90
14,25
16,70
11,1
20,20
24,90
Süd-Ost
11,85
13,15
15,00
6,4
17,00
22,10
Süd-West
12,70
13,95
15,80
6,8
18,10
22,30
West
11,75
13,20
14,75
8,4
16,40
18,60
München
12,75
14,50
16,90
6,2
20,65
25,95
* Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
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Höchster Mietanstieg im mittleren und unteren Preissegment
Im ersten Halbjahr 2016 beträgt die mittlere Angebotsmiete in München rund 16,90 €/m2, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Anstieg von 6,2 % entspricht. Wie im letzten Halbjahr steigen
die Mieten besonders stark in den unteren Preissegmenten an und
in diesem Halbjahr zusätzlich wieder im mittleren Segment. Das
Spitzensegment (90. Perzentil) verteuert sich hingegen kaum noch.
Zwischen den Bezirken variieren die Zuwachsraten der Medianmiete
zwischen 4 % und 11 %. Der überdurchschnittlich hohe Zuwachs in
Obergiesing-Fasanengarten und Untergiesing-Harlaching (Bezirk
Süd) lässt sich auf mehrere Neubauprojekte zurückführen und liegt
im Bestand bei rund 7 %. In einzelnen Bezirken geben die Mieten im
oberen Segment (75. und 90. Perzentil) leicht nach. So sinken sie in
Moosach, Milbertshofen-Am Hart und Feldmoching-Hasenbergl
(Bezirk Nord) um bis zu 6 %. In anderen Bezirken verzeichnet das
obere Segment hingegen weiter kräftige Zuwächse. Im Bezirk Süd
steigen beispielsweise die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand
um mehr als 10 %. Hier hat sich in den letzten Jahren eine neue
Trendlage etabliert, die sich nun auch verstärkt auf das obere Segment auswirkt. Die Spitzenmiete in den zentralen Lagen erreicht in
Schwabing unverändert bis zu 29,00 €/m2 (90. Perzentil).
Rekordanstieg im Mietmarkt
Nachdem die Mieten im letzten Halbjahr nahezu stagnierten,
steigen sie nun mit 5,6 % in einem Halbjahr so stark wie noch nie
seit Beginn der Zeitreihe 2004. München ist dabei die untersuchte
Großstadt mit dem längsten Aufwärtstrend. Bereits seit 2006 zeigt
der Preistrend bei den Mieten, von einzelnen Halbjahren mit stabilen Mieten abgesehen, nach oben. Seitdem erhöhten sich die Mieten um rund 6,10 €/m2 oder mit einer durchschnittlichen Wachstumsrate von 4,5 % pro Jahr. Ein nachhaltiger Einfluss durch die
Einführung der Mietpreisbremse lässt sich damit bisher nicht feststellen. Nach den vorliegenden Zahlen ist eine preisbremsende
Wirkung der Regulierung, neben dem Instrument selber, mehr als
fraglich. In München sind nur dann geringere Mieten vorstellbar,
wenn das Wirtschaftswachstum und in Folge dessen der Zuzug
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Entwicklung der Medianmiete (in €/m2/Monat)
nachlassen sollte. Eine Beseitigung der Knappheit über Neubau
innerhalb der Stadtgrenzen scheint nahezu ausgeschlossen. Zwar
können Mieten subventioniert werden, dann bleibt die Frage, wie
entschieden wird, wer in den knappen preiswerten Wohnungen
wohnen darf und wer keinen Wohnraum erhält. Wohnraum bleibt
auch zukünftig knapp und viele Nachfrager sind nach wie vor bereit, Marktmieten zu zahlen, um eine Wohnung zu bekommen.
Die Angebotsmieten im Neubau erreichen im ersten Halbjahr 2016
im Mittel rund 18,00 €/m2, was auf Jahressicht einem Anstieg um
1,15 €/m2 oder 6,8 % entspricht. In den gefragten Lagen wie dem
Glockenbachviertel oder weiten Bereichen von Schwabing übersteigen die Neubaumieten mittlerweile im Mittel die 20,00 €-Marke.
Am preiswertesten ist es in den westlichen Vororten, wo die Miete
im Neubau sogar noch unterhalb der mittleren Angebotsmiete der
Gesamtstadt liegt.
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Medianmieten nach Wohnungsgrößen (€/m2/Monat)*
Bezirke
<45 m2
45-65 m2
66-90 m2
>90 m2
Mitte-Nord
22,05
19,05
17,25
17,85
Mitte-Süd
24,00
20,00
19,55
19,55
Nord
20,35
16,80
15,35
15,35
Nord-Ost
23,25
18,20
17,10
18,05
Süd
22,05
17,50
15,50
15,05
Süd-Ost
20,70
14,85
14,60
14,70
Süd-West
18,75
15,85
15,05
15,50
West
17,80
14,90
14,55
14,20
München
21,40
17,00
15,80
16,45
Medianmieten nach Baujahr (€/m2/Monat)*
Bezirke
bis 1919
1920-1945
1946-1960
1961-1975
1976-1990
1991-2010
ab 2011
Mitte-Nord
18,00
17,50
16,30
17,80
18,65
17,90
20,20
Mitte-Süd
19,40
17,90
18,10
20,10
20,15
20,90
24,00
Nord
15,55
k. A.
14,85
15,60
14,30
16,50
17,20
Nord-Ost
19,75
18,70
17,60
18,30
16,80
17,15
20,75
Süd
17,05
k. A.
14,80
15,15
14,80
15,65
19,80
k. A.
k. A.
13,90
14,10
13,50
14,40
16,75
Süd-Ost
Süd-West
15,85
16,95
16,10
14,70
14,65
15,55
17,00
West
14,90
k. A.
13,60
13,55
13,90
14,60
15,80
München
18,60
17,65
16,30
15,55
15,00
15,95
18,00
* Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
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Wohnungsmarkt München: Angebotsmieten 1. Halbjahr 2016
ì
A 92
ì
A9
ì
A 99
FeldmochingHasenbergl
ì
A8
ì
A 99
MilbertshofenAm Hart
AllachUntermenzing
SchwabingFreimann
Moosach
AubingLochhausenLangwied
NeuhausenNymphenburg
PasingObermenzing
ì
A 99
SchwabingWest
Laim
ì
A 96
Hadern
Bogenhausen
Maxvorstadt
AltstadtLehel
Schwanthalerhöhe
AuLudwigsvorstadtHaidhausen
Isarvorstadt
SendlingWestpark
ì
A 94
Berg am
Laim
TruderingRiem
Sendling
Thalkirchen-ObersendlingForstenriedFürstenried-Solln
Obergiesing
UntergiesingHarlaching
RamersdorfPerlach
ì
A8
ì
A 95
ì
A 99
ì
A 995
0
ì
5
ì
10 Kilometer
A8
A 952
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
bis unter 14,00
18,00 bis unter 20,00
Wasserflächen
14,00 bis unter 16,00
20,00 und höher
Grünflächen
16,00 bis unter 18,00
Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen
Sonstige Flächen
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Markt für Eigentumswohnungen München
1. Halbjahr 2016
Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen
Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2016 in €/m2)
Bezirke
10 %
25 %
Median*
(50 %)
Mitte-Nord
5.460
6.710
7.810
Veränderung zum
H1 2015 in %
15,7
75 %
90 %
9.210
10.790
Mitte-Süd
5.080
6.180
7.750
12,9
9.130
10.720
Nord
4.360
5.080
6.080
14,2
7.100
8.370
Nord-Ost
5.060
6.010
7.240
10,0
8.330
9.870
Süd
4.840
5.530
6.390
11,3
7.600
9.080
Süd-Ost
4.500
5.320
6.210
12,8
6.730
7.280
Süd-West
4.400
5.360
6.410
14,2
7.380
8.460
West
4.690
5.520
6.200
11,6
6.720
7.500
München
4.650
5.530
6.490
12,5
7.540
8.940
* Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
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Breiter Preisanstieg bei Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen werden in München in der ersten Jahreshälfte
2015 im Mittel für rund 6.490 €/m2 angeboten und damit 12,5 % teurer als im Vorjahreszeitraum. Je niedriger die Preisklasse einer Wohnung, umso stärker sind in diesem Halbjahr die Preise gestiegen.
Während der Anstieg im Spitzensegment (90. Perzentil) rund 10 %
beträgt, liegt er im untersten Segment (10. Perzentil) bei über 16 %.
Die Preise für Bestandswohnungen steigen zudem aktuell schneller
als die Preise für Neubauwohnungen und erreichen je nach Bezirk
Wachstumsraten von 11 % in Schwabing und Bogenhausen (Bezirk
Nord-Ost) bis 21 % in den westlichen Vororten (Bezirk West). Nur in
den teuersten Innenstadtlagen erhöhen sich die Preise leicht unterhalb von 10 %. Die nahezu zweistelligen Wachstumsraten in alle Lagen verdeutlichen den derzeitig kräftigen Aufwärtstrend im Markt für
Eigentumswohnungen, der auch durch ein um 7 % gestiegenes Angebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht abgeschwächt wird.
Verdopplung der Preise seit 2004
Im ersten Halbjahr 2016 stiegen die Angebotspreise alleine um
6,7 % und damit so schnell wie seit 2012 nicht mehr. Der Aufwärtstrend im Markt für Eigentumswohnungen setzte in München in der
zweiten Jahreshälfte 2008 ein. Seitdem verteuerten sich Eigentumswohnungen jedes Jahr um durchschnittlich 10,9 % oder um
insgesamt fast 3.600 €/m2. Seit Beginn der Zeitreihe 2004 haben
sich die Preise bereits mehr als verdoppelt. Die Wachstumsrate lag
seitdem aufgrund einzelner Halbjahre mit sinkenden Preisen bei
jährlich rund 6,0 %. Damit stiegen die Preise fast doppelt so stark
wie die Mieten im selben Zeitraum. Das auch zukünftig begrenzte
Angebot an Neubauwohnungen aufgrund von Baulandknappheit
sowie das hohe Interesse an der Eigentumsbildung, auch aufgrund
eines wachsenden Anteils internationaler Käufer, sprechen für
weiter steigende Preise in den nächsten Halbjahren. Eine Renditebetrachtung ist für viele Käufer nebensächlich und auch das Zinsumfeld für Finanzierungen spielt bei der entsprechenden Eigenkapitalausstattung der Käufer eine untergeordnete Rolle, da vielfach
Wertsicherung betrieben wird und München bei internationalen
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Entwicklung der Kaufpreise (Median in €/m2)
Käufern als einer der wichtigsten Zielmärkte in Deutschland gilt.
Im ersten Halbjahr 2016 kosten Neubauwohnungen, die ab 2011
errichtet wurden, in München rund 7.070 €/m2. Damit steigt ihr Preis
im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 690 €/m2. Die Preissteigerung von 10,8 % bleibt allerdings hinter dem Preisanstieg der
Bestandswohnungen zurück. Diese verteuern sich beispielsweise
mit 15,9 % in der Baualtersklasse der Nachkriegsjahre (1946-1960)
noch stärker.
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Kaufpreise nach Wohnungsgröße (Median in €/m2)*
Bezirke
<45 m2
45-65 m2
66-90 m2
>90 m2
Mitte-Nord
7.060
7.320
7.690
9.070
Mitte-Süd
7.500
7.260
8.110
8.060
Nord
6.470
5.920
5.750
6.380
Nord-Ost
7.310
7.100
6.960
7.360
Süd
6.150
6.080
6.220
7.230
Süd-Ost
5.890
6.200
6.290
6.160
Süd-West
5.680
6.080
5.990
7.110
West
6.380
6.180
6.050
6.310
München
6.360
6.370
6.350
6.720
Kaufpreise nach Baujahr (Median in €/m2)*
Bezirke
bis 1919
1920-1945
1946-1960
1961-1975
1976-1990
1991-2010
ab 2011
Mitte-Nord
6.960
k. A.
6.940
6.300
6.520
7.630
9.110
Mitte-Süd
8.300
k. A.
8.670
6.220
6.480
7.980
8.560
Nord
Nord-Ost
k. A.
k. A.
5.530
5.100
5.700
5.870
7.110
8.940
7.880
7.200
6.020
6.140
6.360
7.750
Süd
6.300
k. A.
5.650
5.420
5.760
6.140
8.130
Süd-Ost
6.310
k. A.
5.310
4.630
4.930
5.620
6.570
Süd-West
6.930
4.980
5.350
5.150
5.560
6.270
7.300
k. A.
k. A.
5.220
4.790
5.240
5.730
6.520
7.360
6.050
6.170
5.240
5.650
6.130
7.070
West
München
* Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
| 12
JLL • Residential City Profile München • August 2016
| 13
Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien
1. Halbjahr 2016
Keine Fusionen und geringes Transaktionsvolumen
Im ersten Halbjahr 2016 wurden auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien wesentlich geringere Transaktionsvolumina beobachtet
als noch im Vorjahr. Insgesamt wechselten Wohnimmobilien und
Portfolios für ca. 4,4 Mrd. € mit insgesamt ca. 42.000 Einheiten die
Besitzer. Damit ist das erste Halbjahr 2016 das umsatzschwächste
in den letzten fünf Jahren. Dieser Rückgang ist maßgeblich auf das
Fehlen von Großtransaktionen zurückzuführen.
Grundsätzlich zeichnen sich mehrere Trends auf dem Wohn-Transaktionsmarkt ab. Zum einen werden aus den Beständen der fusionierten Wohnkonzerne Teilportfolios bzw. Objekte herausgelöst, die
nicht in die Gesamtstrategie des Unternehmens passen. Des Weiteren zeigt die Fertigstellung von fast 250.000 Wohnungen, die höchste
Zahl an Wohnungen seit 2006, Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt. Mittlerweile sind fast ein Viertel aller Transaktionen oder
1,2 Mrd. € Forward Deals. Schließlich hält auch der Trend des Handels von Mikroapartmenthäusern und privaten Studentenapartments
an. (300 Mio. €).
Der internationale Anteil der Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist im ersten Halbjahr auf fast ein Viertel des investierten Kapitals angestiegen (2015: 13 %) – bei der Anzahl der Transaktionen liegt dieser jedoch weiterhin bei lediglich 15 % (2015: 16 %).
Herkunft der Investoren (in % der Transaktionssumme)
Transaktionen nach Akteuren in %
In Bezug auf den Ab- und Aufbau von Immobilienvermögen waren
im ersten Halbjahr die deutschen Spezialfonds jene mit dem höchsten Vermögensaufbau. Beachtlich ist auch der Vermögensaufbau
bei den Asset-/Fondsmanagern von etwas weniger als 950 Mio. €
insbesondere vor dem Hintergrund, dass 2015 noch netto 11 Mrd. €
abgezogen wurden.
Der Ausblick auf 2016 muss etwas nach unten korrigiert werden.
Dennoch: bei der noch weiter gestiegenen Attraktivität des deutschen Wohninvestmentmarktes für internationale Investoren in Verbindung mit den oben genannten Trends ist ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Mrd. € nicht unwahrscheinlich, zudem auch die
Konsolidierungsphase bei den zuletzt fusionierten Bestandshaltern
gerade erst begonnen hat.
JLL • Residential City Profile München • August 2016
Mikroapartments und Studentenwohnen bestimmen
Transaktionsgeschehen
Im ersten Halbjahr 2016 wurden in München und dem Umland
Transaktionsumsätze für Wohnimmobilien und Portfolios in Höhe
von 250 Mio. € erzielt. Insgesamt wechselten fast 950 Wohnungen
die Besitzer. Damit konnte entgegen dem Bundestrend ein um mehr
als 50 % höheres Volumen als im Vorjahreszeitraum generiert werden und der 5-Jahres-Schnitt wurde um mehr als das Zweieinhalbfache überschritten. Maßgeblichen Beitrag zu diesem Ergebnis hatten
Verkäufe von Apartmentblöcken für Studenten oder Mikrowohnungen, die einen Anteil von fast 45 % am Gesamtvolumen hatten. Der
knappe Wohnraum in der bayerischen Landeshauptstadt erfordert
neue Wohnangebote, die durch diese neuen Wohnformen bedient
werden. In der Betrachtung des Nettovermögensauf- und -abbau
haben die städtischen Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften mit etwa 75 Mio. € am meisten in München und Umgebung
investiert, gefolgt von geschlossenen Fonds (66 Mio. €) und den
professionellen Asset- und Fondsmanagern (44 Mio. €).
Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios
Wohn
einheiten
Kaufpreis
in Mio. €
Datum
Vertraulich
2.700
100
Q1 2016
Grainger
Heitman European Residential
Investment Partners
1.600
120
Q1 2016 FRM Portfolio
Norddeutschland,
Hessen, Bayern,
Baden-Württemberg
DRV Bund
arsago Real Estate
1.200
Vertraulich
Verschiedene
Grainger
LEG NRW
1.100
50
Celle, Hameln, Walsrode,
Uelzen
Vonovia
Noctua Real Estate
1.000
Vertraulich
Q1 2016 Wohnportfolio (ehem.
Gagfah-Bestand)
Oldenburg, Mannheim,
Norderstedt, Leverkusen,
Köln, Berlin, Potsdam
Vertraulich
Deutsche Invest Immobilien
(d.i.i. 8 Fonds)
1.000
80
Q2 2016 Verschiedene Wohnobjekte an mehreren
Standorten
Nordrhein Westfalen
Vertraulich
Asterion Wohnen
1.000
Vertraulich
Q2 2016
Münster, Dresden,
Darmstadt, Frankfurt
Devario Invest
Family Office
Global Student Accomodation
1.000
Vertraulich
Q2 2016 Headquarter Portfolio
Berlin
Ärztekammer
Steiermark
Foncière Dévelopment Logements (FDL – Immeo Wohnen)
900
160
Berlin
Deutsche Wohnen Mähren Gruppe
900
Vertraulich
Lage
Verkäufer
Käufer
Bayern, Niedersachsen,
Nordrhein-Westfalen,
Sachsen, Sachsen-Anhalt
Corestate Capital
Frankfurt, Mannheim
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Anmerkungen
Q2 2016 Portfolio aus Personalwohnhäusern der DRV
Bund
Q2 2016 Wohnportfolio
Q1 2016 Residenz Berolina
Immobilien GmbH
Q1 2016
JLL • Residential City Profile München • August 2016
Einteilung der Münchner Stadtbezirke
Bezirk
Ortsteile
Mitte-Nord
Maxvorstadt, Neuhausen-Nymphenburg
Mitte-Süd
Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Au-Haidhausen, Schwanthalerhöhe
Nord
Moosach, Milbertshofen-Am Hart, Feldmoching-Hasenbergl
Nord-Ost
Schwabing-West, Schwabing-Freimann, Bogenhausen
Süd
Obergiesing, Untergiesing-Harlaching
Süd-Ost
Berg am Laim, Trudering-Riem, Ramersdorf-Perlach
Süd-West
Sendling, Sendling-Westpark, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, Hadern, Laim
West
Aubing-Lochhausen-Langwied, Pasing-Obermenzing, Allach-Untermenzing
| 15
JLL • Residential City Profile München • August 2016
| 16
Quellenangaben
Seite 2-3
Grafik „Wirtschaft und Demografie im Vergleich“: destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für
Arbeit, Oxford Economics
Tabelle „Bevölkerung und Haushalte“: Statistisches Amt München
Seite 10-11
Grafik „Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Tabelle „Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Grafik „Entwicklung der Kaufpreise“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Seite 4-5
Tabelle „Bestandsdaten“: Statistisches Amt München
Grafik „Wohnungsbestand“: Statistisches Amt München
Grafik „Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf“: Statistisches
Amt München, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
(BBSR)
Grafik „Wohnungsbaufertigstellungen“: Statistisches Amt München
Seite 12-13
Tabelle „Kaufpreise“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Grafik „Herkunft der Investoren“: JLL
Grafik „Transaktionen nach Akteuren“: JLL
Seite 6-7
Grafik „Mietpreisspannen angebotener Wohnungen“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Tabelle „Mietpreisspannen angebotener Wohnungen“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Grafik „Entwicklung der Medianmiete“: IDN ImmoDaten GmbH,
JLL
Seite 8-9
Tabelle „Medianmieten“: IDN ImmoDaten GmbH, JLL
Karte „Angebotsmieten“: JLL, IDN ImmoDaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Seite 14
Tabelle „Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios“:
JLL
Kontakte
Ralf Kemper
Head of Valuation & Transaction
Advisory Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1092
[email protected]
Dr. Konstantin Kortmann
Head of Residential Investment
Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1390
[email protected]
Roman Heidrich
Team Leader Residential Valuation
Advisory Berlin
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 106
[email protected]
Sebastian Grimm
Team Leader Residential Valuation
Advisory Frankfurt
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1196
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
[email protected]
Autoren
Julius Stinauer
Associate Director
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 184
[email protected]
Jirka Stachen
Research Manager
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 151
[email protected]
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