Wohninvestmentmarkt

Wohninvestmentmarkt
Deutschland | 1. Halbjahr 2016
Veröffentlicht im Juli 2016
Keine Fusionen und geringes Transaktionsvolumen
Im ersten Halbjahr 2016 werden auf dem Investmentmarkt für
Wohnimmobilien wesentlich geringere Transaktionsvolumina beobachtet als noch im Vorjahr. Insgesamt wechselten Wohnimmobilien und Portfolios für ca. 4,4 Mrd. € mit insgesamt ca. 42.000 Einheiten die Besitzer. Damit ist das erste Halbjahr 2016 das umsatzschwächste in den letzten fünf Jahren. Dieser Rückgang ist maßgeblich auf das Fehlen von Großtransaktionen zurückzuführen. So
liegt die durchschnittliche Portfoliogröße bei nunmehr 224 Wohnungen und damit fast 70 % unter dem 5-Jahres-Schnitt.
Grundsätzlich zeichnen sich mehrere Trends auf dem WohnTransaktionsmarkt ab. Zum einen werden u.a. aus den Beständen
der fusionierten Wohnkonzerne Teilportfolios bzw. Objekte herausgelöst, die nicht in die Gesamtstrategie des Unternehmens
passen. Des Weiteren zeigt die Fertigstellung von fast 250.000
Wohnungen, lt. Statistischen Bundesamt die höchste Zahl an
Wohnungen seit 2006, dass die Nachfrage nach neuen Wohnungen anhält, mit Auswirkungen auf den Projektentwicklungsmarkt.
Bereits seit einigen Jahren steigt die Zahl von Forward Deals an
institutionelle Investoren stark an. Mittlerweile sind fast ein Viertel
aller Transaktionen in diesem Segment zu verorten und es wurden
im ersten Halbjahr 2016 mit mehr als 1,2 Mrd. € fast 30 % des
Gesamttransaktionsvolumen in Projektentwicklungen investiert.
Damit wurden bereits zum Halbjahr mehr als die Hälfte des Ergebnisses des gesamten Vorjahres erreicht. Schließlich hält auch
der Trend des Handels von Mikroapartmenthäusern und privaten
Studentenapartments an. Im ersten Halbjahr wurden in diesem
Spezialsegment mehr als 300 Mio. € investiert.
Der internationale Anteil der Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist im ersten Halbjahr auf fast ein Viertel des investierten Kapitals angestiegen, verglichen mit 13 % im Vergleichszeitraum – bei der Anzahl der Transaktionen liegt dieser jedoch weiterhin bei lediglich 15 % (2015: 16 %). Es kann darüber spekuliert
werden, ob im Zuge des Brexit der Wohninvestmentmarkt
Wohntransaktionsdaten
Q1-2 2016
Q2 2016
Transaktionsvolumen (Mrd. €)
4,4
2,4
davon Projektentwicklungen (Mrd. €)
gehandelte Einheiten (.000)
davon Projektentwicklungen (.000)
Ø Transaktionsgröße (WE)
Deutschland insbesondere für Investoren aus Asien als sicherer
Hafen einen weiteren Bedeutungsgewinn erfahren und damit der
internationale Anteil der Investoren ebenfalls weiter steigen wird.
Die Attraktivität des deutschen Wohnungsmarktes zeigt sich seit
einigen Jahren nicht nur durch steigende Mieten, sondern insbesondere durch die steigenden Kaufreise in den Metropolen. So
stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für gewerblich gehandelte Wohnungen und Wohnportfolios im ersten Halbjahr auf über
100.000 €/Wohnung. Noch vor fünf Jahren lag dieser Preis bei unter 60.000 €/Wohnung. Bei einem Forward Deal muss sogar fast
250.000 €/Wohnung kalkuliert werden, 30 % mehr als noch 2011.
In Bezug auf den Ab- und Aufbau von Immobilienvermögen durch
Käufe bzw. Verkäufe waren im ersten Halbjahr die Deutschen
Spezialfonds jene mit dem höchsten Vermögensaufbau. Beachtlich ist auch der Vermögensaufbau bei den Asset/ Fondsmanagern von etwas weniger als 950 Mio. € insbesondere vor dem Hintergrund, dass 2015 noch netto 11 Mrd. € abgezogen wurden.
Berlin ist und bleibt der Standort für Wohninvestments in Deutschland. Ein Viertel bzw. mehr als 1 Mrd. € wurden in der Hauptstadt
investiert, gefolgt von Hamburg (320 Mio. €) und überaschenderweise Leipzig (280 Mio. €).
Der Ausblick auf 2016 muss etwas nach unten korrigiert werden.
Dennoch: bei der noch weiter gestiegenen Attraktivität des deutschen Wohninvestmentmarktes für internationale Investoren in
Verbindung mit dem anhaltenden Boom beim Verkauf von Projektentwicklungen und Spezialwohnsegmenten ist ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Mrd. € nicht unwahrscheinlich, zudem
auch die Konsolidierungsphase bei den zuletzt fusionierten Bestandshalter gerade erst begonnen hat.
Veränderung
zum Vorjahreszeitraum
Veränderung
zum Vorquartal
-75 %
14 %
1,2
0,7
20 %
40 %
42,3
20,7
-84 %
-4 %
5,1
2,8
38 %
22 %
224
217
-81 %
-6 %
JLL • Wohninvestmentmarkt • Deutschland • Juli 2016
Transaktionsvolumen Wohnportfolios
30
|2
Investorenherkunft
Mrd. €
Einheiten in .000
400
350
25
7%
300
20
Deutschland
250
15
10
USA
7%
200
Frankreich
150
Israel
5
Großbritannien
76%
100
sonstige
50
0
0
2011
2012
2013
Transaktionsvolumen
2014
2015
Q1-2 2016
gehandelte Einheiten
Akteure auf dem Wohntransaktionsmarkt (Top 5)
Verkäufer
Käufer
Investitionsschwerpunkte nach Märkten (Top 5)*
1.200
andere
Mio. €
1.000
Entwickler
800
Privatinvestoren
600
Immobilien AGs, REIT
400
Spezialfonds
200
Asset-/Fondsmanager
-2
-1,5
-1
-0,5
Mrd. €
0
0,5
1
1,5
2
2,5
0
Berlin
Hamburg
Leipzig
Rhein-Ruhr
München
* nur regional gehandelte Portfolios oder Objekte
Top 10 – Wohntransaktionen (nach Wohneinheiten)
Verkäufer
Lage
Bayern, Niedersachsen, NordrheinCorestate Capital
Westfalen, Sachsen, Sachsen-Anhalt
Käufer
Wohneinheiten
Kaufpreis (Mio. €)
Vertraulich
2.700
100
Frankfurt, Mannheim
Grainger
Heitman European Residential
Investment Partners
1.600
120
Norddeutschland, Hessen, Bayern,
Baden-Württemberg
DRV Bund
arsago Real Estate
1.200
vertraulich
Verschiedene
Grainger
LEG NRW
1.100
50
Celle, Hameln, Walsrode, Uelzen
Vonovia
Noctua Real Estate
1.000
vertraulich
Oldenburg, Mannheim, Norderstedt,
vertraulich
Leverkusen, Köln, Berlin, Potsdam
Deutsche Invest Immobilien
(d.i.i. 8 Fonds)
1.000
80
Nordrhein Westfalen
Vertraulich
Asterion Wohnen
1.000
vertraulich
Frankfurt, Münster, Dresden,
Darmstadt
Devario Invest
Family Office
Ärztekammer
Steiermark
Global Student Accomodation
1.000
vertraulich
Foncière Dévelopment
Logements (FDL - Immeo
900
160
Deutsche Wohnen
Mähren Gruppe
900
vertraulich
Berlin
Berlin
JLL • Wohninvestmentmarkt • Deutschland • Juli 2016
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