2016年6月7日 投資情報室 J-ＲＥＩＴレポート Ｊ-ＲＥＩＴ市場 現状と今後の見通し （1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の前月の動向 【指数の動き】 • 5月のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、中旬頃までは1,900ポイントを挟んでもみ合いが続きました。しかし、イエ レンFRB（米連邦準備制度理事会）議長の講演等を背景に米6月利上げ観測が強まると、米国REIT下落懸 念や国内金利上昇観測等を嫌気して月末にかけ売りが優勢となり、結局1,900ポイントを下回って引けました。 月間の騰落率はTOPIXを4.4％下回りました。年初来では19.3％上回っています【図表1、2】 。 【売買代金・市場規模等】 • 新規上場は無く、銘柄数は54銘柄と変わらず、時価総額は前月末より約0.15兆円減少し、約11.9兆円となりま した【図表3】。 1日当たり売買代金は約378億円で、2016年2月の約579億円をピークに減少傾向が続いていま す【図表7】。4銘柄の公募増資がありました（市場からの資金調達額は約816億円）【図表12】。 【配当利回り等】 • 5月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.32％（前月： 3.25％）、10年国債金利はマイナス0.105％（前月：マイナス0.075％）、イールド・スプレッド（予想配当利回り－10 年国債金利）は3.43％と前月（3.33％）より拡大しました【図表4、5】。 （2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し 6月は、14～15日に米連邦公開市場委員会（FOMC）、15～16日に日銀金融政策決定会合という日米の 金融政策を決める重要な会議が控えています。また23日には英国でEU（ヨーロッパ連合）離脱の是非を 問う国民投票が予定されています。東証REIT指数は、それらを巡る思惑から下旬近くまでは値動きが比 較的大きく、神経質な動きになることが予想されます。 円高の再燃等により、足元の国内株式市場は軟調な展開となっており、投資家のリスク回避の姿勢を強 めさせている可能性があります。米国の6月利上げや英国のEU離脱観測が高まるような場合には、東証 REIT指数は1,800ポイント台半ば程度まで下落する可能性もあります。しかし、J-REIT市場を支えている 以下の様な環境は今後も継続すると考えており、調整は一時的で、重要なイベントが終了した後は月末 にかけて回復基調に戻るものとみています。東証REIT指数が5月末にかけほぼ横ばい圏で推移したこと で、同指数の60日移動平均値や国内株式（TOPIX）とのかい離が縮小する【図表2,6】等、一時期に比べ て過熱感が薄れていることも下支え要因になるものと思われます。 ＜Ｊ-ＲＥＩＴ市場の主な支援材料＞ ① 10年国債金利等に比較したＪ-ＲＥＩＴの予想配当利回りの相対的な高さ【図表4】 ② 超低金利の持続による借入費用の減少や不動産市況回復【図表17,18】による賃料上昇等、Ｊ-ＲＥＩ Ｔ業績の拡大観測【図表15】 ③ 好需給が続くとの観測（ゆうちょ銀行やかんぽ生命がＲＥＩＴ投資を開始するとの観測や、日銀が追 加緩和に踏み切れば現在年約900億円の買入れ枠が拡大されるとの見方） 一方、仮に米利上げが実施されても米国REIT市場が堅調に推移するケースや英国のEU離脱が回避さ れるような場合には、買戻しの動きやタイミングをうかがっていた投資家の買い等により、東証REIT指数 は2,000ポイント台を目指す動きになることも想定されます。 ～～ トピックス（J-REITの合併発表） ～～ 2016年4月の大和ハウス・レジデンシャルと大和ハウスリートの合併発表（9月1日合併）に続き、5月には野 村不動産マスターファンドとトップリートの合併（9月1日合併）発表がありました。 J-REITの合併は、保有不動産額の拡大や経営の効率化、取引市場での流動性の向上等を通じて、J-REIT 市場全体の信用力を高めるものと思われます。 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 1/6 （審査確認番号H28-TB52） 【図表2】 東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移 （配当除き） 【図表1】 指数の上昇・下落率比較 2016年 単月 -1.49 8.48 -7.92 2.93 -10.83 9.93 差 -4.42 19.30 -17.86 東証ＲＥＩＴ指数 -1.56 9.52 -4.84 1.90 -10.80 12.06 -3.46 20.32 -16.90 東証ＲＥＩＴ指数 配当除き TOPIX 配当込み TOPIX 差 東証REIT指数 TOPIX （％） （参考） 2015年累計 累計 （2013年12月30日～2016年5月31日 日次） 145 （2016年5月31日時点） 135 125 115 105 95 （※）2013年12月30日＝100として指数化 85 13/12 14/3 14/6 14/9 14/12 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 （年/月） 【図表3】 Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移 【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移 （2003年3月～2016年5月 月次） 15 （兆円） （銘柄） 保有不動産額（左軸） 時価総額（左軸） 上場銘柄数（右軸） 13 60 50 8 10 40 6 8 30 4 5 20 2 3 10 0 0 -2 0 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （2003年3月～2016年5月 月次） 10 （％） 03/3 イールドスプレッド（①－②） J-REIT予想配当利回り① 10年国債利回り② 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 【図表6】 東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移 【図表5】 J-REITの予想配当利回りの推移 4.5 （2014年1月6日～2016年5月31日 日次） （％） 15/3 （年/月） （年/月） （2014年4月1日～2016年5月31日 日次） 2,100 東証REIT指数日々線 60日（約3ヵ月）移動平均線 200日（約10ヵ月）移動平均線 （ポイント） 予想配当利回り 2,000 4.0 1,900 1,800 3.5 1,700 1,600 3.0 1,500 2.5 14/1 14/4 14/7 14/10 15/1 15/4 15/7 15/10 16/1 16/4 1,400 14/4 14/8 14/12 （年/月） 15/4 15/8 15/12 16/4 （年/月） 出所：図表1～6はブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 2/6 【図表8】 主要主体別売買動向 【図表7】 東証REIT指数と売買代金の推移 2,250 （2010年1月～2016年5月 月次） （億円） （ポイント） 月次ベース1日当り売買代金（右軸） 東証REIT指数（左軸） 2,000 （単位：億円） 700 600 1,750 500 1,500 400 1,250 300 1,000 200 750 100 500 0 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 （年/月） 生保・損保 銀行 2012年 -2 2013年 -30 2014年 -142 2015年 -9 2016年 83 （注）2016年は判明月まで反映 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 -1 35 -18 -12 30 -36 22 15 -7 -16 2 19 15 49 -25 投資信託 事業法人 個人 外国人 759 1,769 2,265 2,196 -307 494 4,241 1,073 2,254 -998 -169 -722 -472 -486 -177 -1,604 -4,949 -3,435 -3,313 -1,143 514 13 532 -1,618 1,965 394 172 264 370 260 -13 13 57 23 180 288 1 -187 -122 -87 289 535 255 220 252 27 85 220 139 105 200 70 -583 -485 -455 -76 -53 -80 -21 -53 -11 -12 -18 -35 -70 -6 -52 -104 -21 43 -422 -291 -349 -344 -240 -174 -104 -246 -195 -312 -275 -159 -532 -452 -271 -294 -342 -225 -259 -512 145 -209 93 47 142 -259 -34 1,167 832 623 （※）銀行には日銀を含む 出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成 出所：ブルームバーグデータ、東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成 （3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況 • 5月の買入れ額は約144億円。1～5月累計で約432億円。今年の買入れ枠約900億円の残りは約468億円（月平均 約67億円）。尚、買入れ開始（2010年12月）以降の累計買入れ額は約3,135億円となりました。 （4）主要国ＲＥＩＴ市場比較 • • 主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）の2016年5月の騰落率は、日本とシンガ ポールがマイナス、他はプラスとなりました。1～5月累計ではオーストラリアが上昇率トップです。 5月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは、主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。5月末の東証ＲＥＩＴ指 数は昨年末より約10.1％上昇しています（S＆P指数、配当込みベース）が、金利低下や配当額増加によりイールド・ス プレッドは昨年末（3.2％）より拡大しています。 【図表9】 主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率 【図表10】 主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド （2016年は5月末時点） 20 （％） 2015年年間 2016年単月 8% 2016年年間 7% 14.3 14.2 10.1 10.3 5% 6.3 5.9 2.5 2.2 1.7 2.8 6.2 2.0 0 4% -4.9 3.4% 4.4% 4.0% 3.2% 2.2% 1.9% 4.5% 3.3% 2.7% 2.3% 2.2% 1.8% 1.4% -1.8 -2.2 4.5% 4.5% 3% 2% -1.3 6.8% 6% 12.4 10 （2016年5月末時点） 予想配当利回り① 10年国債金利② ｲｰﾙﾄﾞ･ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ（①－②） 1% -5.5 0.5% 0% -0.1% -10 日本 米国 英国 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ （注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース ﾌﾗﾝｽ -1% 英国 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 米国 日本 フランス ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ 出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 3/6 （5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向 • • Ｊ-ＲＥＩＴファンドは2ヵ月連続流入超となりました。金額は前月比約6.6倍に拡大しています。 海外ＲＥＩＴファンドは連続資金流入超となりました。金額は3ヵ月連続で2,000億円を超えています。 【図表11】 ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ） （億円） 2015年度 10～12月 1～3月 累計 累計 項目 直近3ヵ月 16年3月 16年4月 16年5月 J-ＲＥＩＴファンド 904 -250 -174 53 351 海外REITファンド 4,110 6,939 2,771 2,337 2,623 出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞ 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 -500 （2015年5月～2016年5月 月次） （億円） Ｊ-ＲＥＩＴファンド 15/5 15/7 海外ＲＥＩＴファンド 15/9 15/11 16/1 16/3 16/5 （年/月） （6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況 • • 5月は4銘柄が公募増資（資金調達額は約816億円）を行いました。1～5月の公募増資と新規上場に伴う資金調達 額合計は約4,230億円で、前年同期比とほぼ同水準です。 5月末時点の2016年累計物件取得額（5月末時点判明、翌月以降の受渡し分含む）は約9,100億円。昨年の年間 実績（約1.6兆円）の約6割に相当します。 【図表13】 Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況 【図表12】 Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況 （2011年～2016年 年次） 14,000 （億円） 新規上場 増資（第三者割当含む） （2011年～2016年 年次） 25,000 取得金額 （億円） 12,000 20,000 10,000 15,000 8,000 6,000 10,000 4,000 5,000 2,000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 （年） （※）2016年は5月末時点判明分 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 （年） （※）2016年は5月末時点販売分（翌月以降受け渡し分含む） 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 （7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補 • 6月の新規上場予定はありません（5月末時点）。 • 三井不動産は今年夏をめどに、物流施設特化型のREITを上場させる予定です。また、森トラストは2016年度中をめ どにホテル特化型のＲＥＩＴの上場を準備しているようです。 【図表14】 Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補 （2016年5月31日時点） 設立母体 （ＲＥＩＴ名称） 上場時資産規模（予定） 上場時（予定） 三井不動産 約700億円 2016年夏 森トラスト 未定 2016年度目処 主な運用対象等 ○投資対象は延べ床面積10万～20万㎡規模の大型物流施設。 ○同社は2012年に物流施設の開発を進め、累計で3,000億円を投資してきた。 首都圏中心に10カ所で保有。 ○ホテル特化型REITで、森トラストとしては2本目のREIT。既に子会社と共同で新設する REITの運用会社を設立。 ○森トラストは「ラフォーレホテルズ」や「マリオット」等の他、温泉施設も手掛ける。 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 4/6 （8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移 • 5月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同月比で約8.1％増加。増加率は拡大傾向となっています。賃 貸市場は、借り手との賃上げ交渉を行いやすい環境になりつつあるとの見方もあり、今後予想配当額の増加ペースが 速まる可能性もあります。 • 5月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は約9.3％、含み益額（鑑定評価額－簿価価格）は約1兆4,300億 円と、何れも過去最高水準です。 【図表15】 Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移 【図表16】 Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移 （2012年1月～2016年5月 月次） 90 （ポイント） （％） 配当額（左軸） 前年同月比（右軸） 80 70 60 50 40 12/1 13/1 14/1 15/1 10 12 8 10 6 8 4 6 2 4 0 2 -2 0 -4 -2 -6 -4 -8 -6 -10 -8 16/1 （2005年5月～2016年5月 月次） （％） 含み益の 状態 含み損の 状態 05/5 07/5 09/5 11/5 13/5 （年/月） （※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100 出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成 15/5 （年/月） （※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格 （％） 出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成 （9）不動産市況の推移 • 4月の都心5区のオフィス空室率は4.23％と、前月より0.11％低下（改善）しました。同月の坪当たり賃料（月）は18,061 円で、18,000円台回復は2010年6月以来です。賃料は前月比で28ヵ月、前年同月比で24ヵ月連続上昇しています。 • 国土交通省の主要都市の高度利用地地価動向報告（2016年第1四半期）によると、上昇が89地区(前回89)、横ば いが10地区(前回11)、下落が0地区(前回0)となり、上昇地区が全体の約9割となりました。下落ゼロは7四半期連続 です。 【図表17】 都心5区オフィス空室率と賃料推移 10 【図表18】 主要都市の高度利用地地価動向報告 （2003年3月～2016年4月 月次） （％） 9 25,000 （円/坪・月） （2010年1-3月期～2016年1-3月期 四半期） 100 （％） 改善 8 悪化 23,000 80 21,000 60 19,000 40 7 悪化 6 改善 5 4 3 2 17,000 賃料（右軸） 空室率（左軸） 1 15,000 05/3 07/3 横ばい（前期比） 下落（前期比） 0 03/3 上昇（前期比） 20 09/3 11/3 （※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成 13/3 15/3 （年/月） 0 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 （年/月） （※）国土交通省が四半期ごとに実施・公表している地価動向調査。全国主要都 市の一等地100地区を対象とし、前回調査との比較を行う。 出所：国土交通省データを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 5/6 【ご投資にあたっての留意点】 • 当資料は、ファンドに関連する情報および運用状況等についてお伝えすることを目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成 したものです。金融商品取引法等に基づく開示資料ではありません。 【投資信託に関する留意点】 • • • • • 投資信託はリスクを含む商品です。運用実績は市場環境等により変動し、運用成果（損益）はすべて投資家の皆様のものと なります。元本および利回りが保証された商品ではありません。 ファンドは値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクもあります）に投資しますので基準価額は変動し、投資 元本を割り込むことがあります。ファンドは投資元本の保証や一定の成果は約束されておりません。ファンドの基準価額に影響 を与える主なリスクは投資信託説明書（交付目論見書）の「投資リスク」をご覧ください。 分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定しますので、あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありま せん。運用状況によっては、分配金をお支払いできない場合もあります。また、分配金は投資信託財産からお支払いしますの で、基準価額が下がる要因となります。 投資信託は保険契約や金融機関の預金と異なり、保険契約者保護機構、預金保険の対象となりません。証券会社以外 の金融機関で購入された投資信託は、投資者保護基金の支払い対象にはなりません。 ご購入の際には必ず取扱販売会社より投資信託説明書（交付目論見書）をお受け取りになり、内容をご確認の上ご自身で ご判断ください。 【手数料等】 [ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。] ■申込手数料 お申込み日またはお申込み日の翌営業日の基準価額に3.78％（税込）を上限として、取扱販売会社が独自に定める率をかけ て得た額とします。 ■信託報酬 各投資信託の純資産総額に年2.916％（税込）の率をかけて得た額を上限とします。 ■信託財産留保額 1万口につき購入申込受付日の基準価額に0.04％の率、換金申込受付日または翌営業日の基準価額に0.5％の率を かけて得た額を上限とします。 ■その他費用 上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書等でご確認下さい。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、 ニッセイアセットマネジメントが運用するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。 投資信託に係るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前によく目論見書を ご覧下さい。 【当資料に関する留意点】 • • • 当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが 、情報の正確性、完全性を保証するものでは ありません。 当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。 また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。 当資料のいかなる内容も、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 ニッセイアセットマネジメント株式会社 コールセンター 0120-762-506 （受付時間：営業日の午前9時～午後5時） ホームページ http://www.nam.co.jp/ ＜設定・運用＞ 商 号 等：ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価 証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将 来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投 資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 6/6
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