J-REIT市場相場急騰局面比較

2016年6月2日
投資情報室
Ｊ－ＲＥＩＴレポート
Ｊ-ＲＥＩＴ市場相場急騰局面比較
J-REIT市場は日銀の金融緩和策公表時期に急騰、牽引役は外国人投資家
2013年1月から2016年5月（25日時点）までの間で、J-REIT市場が急騰した3回の局面（2013
年3月27日、2015年1月16日、2016年4月25日）（高値形成日ベース）について、その背景等を
教えて。
 何れも日銀の金融緩和策公表時期に前後して上昇しており、外国人投資家がけん引役
となっています。
 今回（2016年4月25日）の外国人投資家の買越額は、前回（2015年1月16日）、前々回
（2013年3月27日）に比べて大きくなっています。
図表1：東証REIT指数の推移
（2013年1月4日～2016年5月25日日次）
2,200
（ポイント）
1,990.45ﾎﾟｲﾝﾄ
（15年1月16日）
東証ＲＥＩＴ指数
1,970.72ﾎﾟｲﾝﾄ
（16年4月25日）
2,000
1,700.91ﾎﾟｲﾝﾄ
（13年3月27日）
1,800
1,600
③
②
1,400
④
1,200
①
←日銀の金融緩和策公表時期（図表2参照）
1,000
13/1
13/7
14/1
14/7
（出所）ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
15/1
15/7
（年/月）
16/1
図表2：日銀の金融緩和政策
図表上の
番号
①
②
③
④
政策公表日
（年/月/日）
2013/4/4
内容
「量的・質的金融緩和」の導入
Ｊ－ＲＥＩＴの保有残高が年間約300億円増加するペースで買入れ
2014/10/31 「量的・質的金融緩和」の拡大
買入れ枠を3倍の約900億円に拡大
2015/12/18 「量的・質的金融緩和」を補完するための諸措置の導入Ｊ－ＲＥＩＴ個別銘柄の買入れ上限を5％から10％に拡大
2016/1/29 「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入
マイナス金利導入
（出所）日銀開示資料を基にニッセイアセットマネジメント作成
図表3：J-REIT主要主体別（外国人、投資信託、銀行）売買動向
（2013年1月～2016年4月月次）
1,500
1,000
（億円）
買い越し
500
0
‐500
外国人
投資信託
売り越し
銀行
‐1,000
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
15/7
16/1
（年/月）
（出所）東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
01/06
（審査確認番号H28-TB50）
2016年4月25日時点の東証REIT指数は、2013年3月27日時点に比べて約16％上昇しており、
また2015年1月16日の水準近くまで達している。過熱感や割高感が強まっているのでは？
 過去3回の局面について、図表4で指数の水準等をまとめています。以下、主な特徴や
相違点等を解説します。
図表4：過去3回の局面比較
番号
項目
単位
① 東証ＲＥＩＴ指数
② 東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）
（ﾎﾟｲﾝﾄ）
（％）
⑥ 25日移動平均からのかい離率
⑦ 60日移動平均からのかい離率
（％）
⑧
⑨
⑩
⑪
（％）
（％）
（％）
項目
単位
銘柄数
（銘柄）
時価総額
（億円）
1日当たり売買代金
（億円）
1日当たり売買代金の時価総額比
（％）
⑭ 予想1口当たり配当額（ＤＰＵ）（前年同月比）
2015年1月末
39
72,481
540
0.75
-1,500
-1.8
3.0
（億円）
（％）
（今回）
2016年4月25日
1,990.45
3,433.34
2.89
0.24
2.65
5.3
10.8
2013年3月末
（％）
⑫ 保有不動産含み額（鑑定評価額－帳簿価格）
⑬ 保有不動産含み率（含み額/帳簿価格）
（前回）
2015年1月16日
1,700.91
2,754.89
3.13
0.52
2.61
19.1
32.6
（ﾎﾟｲﾝﾄ）
③ 予想配当利回り
④ 10年国債金利
⑤ イールド・スプレッド（予想配当利回り－10年国債金利）
番号
（前々回）
2013年3月27日
1,970.72
3,543.69
3.18
-0.06
3.24
3.6
5.6
2016年4月末
49
105,610
419
0.40
4,406
3.8
4.4
54
120,098
443
0.37
13,812
10.4
7.5
（出所）ブルームバーグデータ、東証データ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
～イールド・スプレッド～（図表4の③、④、⑤）
 今回の東証REIT指数は前回水準近くに達していますが、予想配当利回りは3.18％と前回
（2.89％）に比べ高くなっています。J-REITの業績拡大が続いていること等が要因です。
 今回のイールド・スプレッドは、業績拡大とマイナス金利導入等を受けた10年国債金利の
低下で過去2回に比べて厚みがあります。J-REITの魅力の一つに金利（10年国債金利
等）に比べた予想配当利回りの相対的な高さが挙げられますが、今回は過去2回に比べ
て魅力度が高まっているとみることも出来そうです。
図表5：J-REITのイールド・スプレッド推移
（2013年1月4日～2016年5月25日日次）
6
（％）
5
イールド・スプレッド
前々回
Ｊ‐ＲＥＩＴ予想配当利回り
10年国債金利
今回
前回
4
3
2
1
0
‐1
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
15/7
16/1
（年/月）
（出所）ブルームバーグデータ、不動産証券化協会データを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
02/06
～市場の過熱感～（図表4の⑥、⑦、⑩、⑪）
 市場の過熱感という点では、過去2回に比べると今回は弱いように思われます。過熱感を
計るために、高値形成時の東証REIT指数の25日や60日移動平均値からのかい離状況を
調べました。前々回は60日移動平均値から約33％もかい離していましたが今回は約6％
となっています。尚、足元（2016年5月25日時点）ではかい離率はほぼゼロとなっています。
 1日当たり売買代金のJ-REIT市場の時価総額に対する比率（売買回転率）も当時の方が
高かったようです。
図表6：東証REIT指数 60日移動平均値からのかい離推移
（2013年1月4日～2016年5月25日日次）
2,200
（ポイント）
今回
前回
2,000
前々回
1,800
1,600
1,400
東証ＲＥＩＴ指数
1,200
60日移動平均値
1,000
15/7
16/1 （年/月）
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
15/7
（出所）ブルームバーグデータ、不動産証券化協会データを基にニッセイアセットマネジメント作成
16/1 （年/月）
13/1
40
30
（％）
13/7
14/1
14/7
15/1
60日移動平均値からのかい離率
20
10
0
‐10
‐20
図表7：J-REIT市場の時価総額等推移
～市場規模～
（図表4の⑧、⑨）
 市場規模も拡大しています。2016
年4月末時点の上場銘柄は54銘柄、
時価総額は12.0兆円、保有不動産
額は14.6兆円と何れも過去最高水
準です。
 尚、不動産投資市場の活性化策を
検討している国土交通省の有識者
会議は2016年3月、Ｊ-ＲＥＩＴ等、資
産総額で現在約16兆円（内Ｊ-ＲＥＩ
Ｔは約14兆円）の市場規模を、2020
年頃に約30兆円に倍増させる目標
を発表しました。
（2013年1月末～2016年4月末月次）
21
（銘柄）
（兆円）
保有不動産額（左軸）
時価総額（左軸）
上場銘柄数（右軸）
18
70
60
15
50
12
40
9
30
6
20
3
10
0
0
16/1
（年/月）
（出所）ブルームバーグデータ、不動産証券化協会データを基にニッセイアセットマネジメント作成
13/1
13/7
14/1
14/7
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
15/1
15/7
03/06
～保有不動産の含み額（鑑定評価額－帳簿価格）～（図表4の⑫、⑬）
 公示地価にみられるよう、不動産市況の回復が続いています。J-REIT保有物件の含み額は
前々回の2013年3月末時点ではマイナス（含み損）の状態でしたが、地価の回復等を背景に
改善に向い、今回の2016年4月末時点では含み益額、含み益率（含み益額／帳簿価格）とも
過去最高水準となっています。
 含み益が増えれば、物件入替え等で保有不動産を売却する際に売却益が発生し、その分投
資家への支払い配当額が増える可能性が高まります。また、J-REIT市場の信用力を高める
ことも考えられます。
図表8：公示地価推移
図表9：J-REIT保有物件含み額・含み率推移
（各年1月1日時点の前年比地価変動率）
（2013年1月末～2016年4月末月次）
15,000
（億円）
全用途（前年比、％）
圏域・地域
含み率（右軸）
12,500
2013年 2014年 2015年 2016年
12
（％）
10
含み額（左軸）
全国平均
-1.8
-0.6
-0.3
0.1
10,000
8
三大都市圏平均
-0.6
0.7
0.7
1.1
7,500
6
5,000
4
東
京
圏
-0.6
0.9
0.9
1.1
大
阪
圏
-0.9
0.2
0.3
0.8
-0.1
1.2
0.9
1.3
地方圏
-2.8
-1.7
-1.2
-0.7
地方
中核都市（※）
-0.3
1.6
1.8
3.2
名
古
屋
圏
含み益
2,500
2
0
0
-2,500
-5,000
（※）札幌、仙台、広島、福岡
（注）公示地価：国土交通省が毎年3月に公表する、1月1日時点の全国
の土地価格。一般の土地取引や公共事業用地を取得する際の指
標となる。
（出所）国土交通省データを基にニッセイアセットマネジメント作成
-2
含み損
-4
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
15/7
16/1 （年/月）
（注）含み額＝鑑定評価額－帳簿価格
含み率＝（（含み額／帳簿価格）－1）×100
（出所）J-REIT各社データを基にニッセイアセットマネジメント作成
～予想1口当たり配当額（DPU）の増加率～（図表4の⑭）
 予想DPUの増加（前年同月比）ペースが速まっているのも特徴です。前々回の2013年3月末
は3.0％でしたが、今回の2016年4月末では7.5％まで拡大しています。不動産市況の回復や
金利の低下による借入費用の減少等がJ-REIT業績拡大の背景にあるものと思われます。
 例えばオフィス賃料ですが、東京都心5区の同賃料は空室率の低下と共に回復傾向が鮮明
になりつつあるようです。J-REIT保有物件の内、オフィスは約46％を占めており、その内の約
58％が東京都心5区にあります（2016年2月末時点）。都心5区オフィス市況の改善はJ-REIT
業績に好影響をもたらしているものと思われます。
図表10：J-RＥIT配当額と前年同月比推移
図表11：都心5区（※）オフィス市況推移
（2013年1月末～2016年4月末月次）
90
（ポイント）
配当額（左軸）（※）
前年同月比（右軸）
10
（2009年1月末～2016年4月末月次）
10
（％）
（％）
24,000
（円/坪・月）
80
8
8
22,000
70
6
6
20,000
60
4
4
18,000
50
2
2
40
0
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
15/7
16/1（年/月）
（※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100
（出所）ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
0
賃料（右軸）
空室率（左軸）
16,000
14,000
09/1
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1（年/月）
（※）千代田、中央区、港区、渋谷区、新宿区
（出所）ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
04/06
株式市場との比較感も重要
2015年は国内株式のパフォーマンス（騰落率）がJ-REIT市場を上回ったが、今年は逆の状態
になっているね。両者の値動きはどうなっているの？
 2013年1月以降のJ-REIT市場（東証REIT指数）と国内株式市場（TOPIX）の動きをみて
みると、両者のかい離が大きくなったケースでは、その後修正の動きとなっているようで
す。
 足元のJ-REIT市場はもみ合いを続けながら、国内株式市場の回復を待ち、かい離の修
正を行っている状況にあると考えています。
図表12：東証REIT指数とTOPIXの推移
（2012年12月28日～2016年5月25日日次）
220
東証ＲＥＩＴ指数
ＴＯＰＩＸ
200
180
160
140
120
100
12/12
13/6
13/12
14/6
（注）2012年12月28日＝100として指数化
（出所）ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
14/12
15/6
15/12 （年/月）
J-REIT市場は過熱感を軽減させた後、再び上昇基調に回帰
60日移動平均値やTOPIXとのかい離は足元かなり修正されているね。J-REIT市場の今後の
見通しは？
図表13：東証REIT指数と同配当込み指数推移
（2003年3月24日～2016年5月20日週次）
4,000
（ポイント）
東証REIT指数
3,500
東証REIT指数（配当込み）
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
（出所）ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
 J-REIT市場が足元横ばい圏で推移
していることは、過熱感を軽減させ、
相場の上昇を長続きさせる効果をも
たらす可能性があるとみています。
 マイナス金利導入により当面超低金
利は継続し、J-REIT市場にとっては
追い風になるものと思われます。不
動産市況の回復等を背景にJ-REIT
の業績拡大は続くものと考えており、
東証REIT指数は2,000ポイント台回
復を目指す動きになるものと判断し
ています。
 配当込み指数は史上最高値水準近
くにあります。超低金利が続く中、JREITの配当利回りの相対的な高さに
再び注目が集まることも考えられま
す。
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
05/06
【ご投資にあたっての留意点】
• 当資料は、ファンドに関連する情報および運用状況等についてお伝えすることを目的として、ニッセイアセットマネジメ
ントが作成したものです。金融商品取引法等に基づく開示資料ではありません。
【投資信託に関する留意点】
• 投資信託はリスクを含む商品です。運用実績は市場環境等により変動し、運用成果（損益）はすべて投資家の皆様の
ものとなります。元本および利回りが保証された商品ではありません。
• ファンドは値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクもあります）に投資しますので基準価額は変動し、
投資元本を割り込むことがあります。ファンドは投資元本の保証や一定の成果は約束されておりません。ファンドの基
準価額に影響を与える主なリスクは投資信託説明書（交付目論見書）の「投資リスク」をご覧ください。
• 分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定しますので、あらかじめ一定の額の分配をお約束するもので
はありません。運用状況によっては、分配金をお支払いできない場合もあります。また、分配金は投資信託財産から
お支払いしますので、基準価額が下がる要因となります。
• 投資信託は保険契約や金融機関の預金と異なり、保険契約者保護機構、預金保険の対象となりません。証券会社以
外の金融機関で購入された投資信託は、投資者保護基金の支払い対象にはなりません。
• ご購入の際には必ず取扱販売会社より投資信託説明書（交付目論見書）をお受け取りになり、内容をご確認の上ご自
身でご判断ください。
【手数料等】
[ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。]
■申込手数料
お申込み日またはお申込み日の翌営業日の基準価額に3.78％（税込）を上限として、取扱販売会社が独自に定める率
をかけて得た額とします。
■信託報酬
各投資信託の純資産総額に年2.916％（税込）の率をかけて得た額を上限とします。
■信託財産留保額
1万口につき購入申込受付日の基準価額に0.04％の率、換金申込受付日または翌営業日の基準価額に0.5％の率を
かけて得た額を上限とします。
■その他費用
上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書等でご確認下さい。
《ご注意》
上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきまし
ては、ニッセイアセットマネジメントが運用するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用における最高の料率
を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際に
は、事前によく目論見書をご覧下さい。
【当資料に関する留意点】
• 当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものでは
ありません。
• 当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありませ
ん。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。
• 当資料のいかなる内容も、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
ニッセイアセットマネジメント株式会社
コールセンター 0120-762-506
（受付時間：営業日の午前9時～午後5時）
ホームページ
http://www.nam.co.jp/
＜設定・運用＞
商号等：ニッセイアセットマネジメント株式会社
金融商品取引業者
関東財務局長（金商）第369号
加入協会：一般社団法人投資信託協会
一般社団法人日本投資顧問業協会
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
06/06

Download Report