Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016

Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016
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Durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 kommt es zu weitreichenden Änderungen im
Bereich der Grunderwerbsteuer.
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Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer
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Ab 1.1.2016: Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage (§ 4/1 GrEStG nF)
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Bei Vorgängen, wo eine Gegenleistung fehlt, also Schenkungen, Anteilsübertragungen
und –vereinigungen oder Vorgängen, die dem Umgründungsteuergesetz unterliegen, ist
die Grunderwerbsteuer immer auf Basis des Grundstückswerts zu ermitteln.
Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts:
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Vereinfachte Ermittlung durch Addieren des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts iSd § 53/2 BewG und des anteiligen Gebäudewerts
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Heranziehen eines geeigneten Immobilienpreisspiegels
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Nachweis, dass der gemeine Wert des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der
Steuerschuld in Wahrheit geringer ist als jene Werte, die sich aus den beiden anderen
Wertermittlungsmethoden ergeben. Wird dieser Nachweis durch das Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, kommt dem darin ermittelten
Grundstückswert die Vermutung der Richtigkeit zu, es erfolgt eine Beweislastumkehr.
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Wesentlich für die Praxis ist, dass künftig marktübliche Gutachten von NichtSachverständigen, beispielsweise Immobilienmaklern, nach Ansicht des Gesetzgebers
nicht ausreichend sind, den geforderten Wertnachweis zu erbringen.
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Sonderfälle: Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes, Übergang von Anteilen, Anteilsvereinigungen und Umgründungsvorgänge,
im Rahmen derer jeweils eine Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erfolgt.
Einfacher Einheitswert
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Unterscheidung in entgeltliche und unentgeltliche Erwerbe
§ 7/1 Z1 GrEStG nF - Legaldefinition der Begriffe des entgeltlichen und unentgeltlichen
Erwerbs
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Ein unentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn der Wert der Gegenleistung maximal 30% des
Grundstückswerts beträgt. Eine etwaige Gegenleistung, wie z.B. die Gewährung eines
Wohnrechtes oder eines Fruchtgenussrechtes ist in diesem Bereich zur Gänze unbeachtlich.
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Von einem teilentgeltlichen Erwerb spricht man, wenn der Wert der Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswerts liegt. Aufteilung des teilentgeltlichen Erwerbs
in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Hinsichtlich des entgeltlichen Teils
kommt der Normaltarif in Höhe von 3,5% zur Anwendung, der unentgeltliche Teil unter-
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liegt hingegen dem Stufentarif iSd § 7/1 Z2 lit a GrEStG nF
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Um einen entgeltlichen Erwerb handelt es sich schließlich, wenn der Wert der Gegenleistung 70% des Grundstückswerts übersteigt. Der entgeltliche Erwerb unterliegt dem regulären Grunderwerbsteuersatz von 3,5%.
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Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass jeder Erwerb unter Lebenden innerhalb
des Familienverbandes einen unentgeltlichen Erwerb darstellt.
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Das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Gegenleistung ist bei Erwerbsvorgängen innerhalb der Familie iSd § 26a/1 Z1 GGG unerheblich.
Dasselbe gilt bei Erwerben von Todes wegen oder bei Erwerben von WE bei Tod des
Partners iSd§14/ 1 Z1 WEG.
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Bezüglich des Familienverbandes kommt es durch das Steuerreformgesetz 2015/16 gegenüber der Grunderwerbsteuernovelle 2014 zu einer neuerlichen Erweiterung des betroffenen Personenkreises. Ab 1.1.2016 fallen nun auch Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen unter den Begriff des Familienverbandes im Bereich der Grunderwerbsteuer.
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Bei einer Anteilsvereinigung, bei der Übertragung aller Anteile und bei Umgründungen
nach dem UmgrStG kann eine Unterscheidung zwischen entgeltlichen, teilentgeltlichen
und unentgeltlichen Erwerbsvorgängen unterbleiben, da es hier stets zu einer Deckelung
der Grunderwerbsteuer mit 0,5% des Grundstückswerts kommt (§ 7/1 Z2 lit c GrEStG).
Stufentarif
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Bei unentgeltlichen Erwerben und hinsichtlich des unentgeltlichen Teils teilentgeltlicher
Erwerbe kommt ab 1.1.2016 der Stufentarif des § 7/1 Z2 lit a GrEStG nF zu Anwendung.
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Für die ersten 250.000 € fallen 0,5%,
für die nächsten 150.000 € 2% und darüber hinaus 3,5% an.
BEISPIEL:
Eine Tante schenkt ihren beiden Neffen zwei Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit
bilden wobei Grundstück 1 einen Grundstückswert von 800.000 € hat und
Grundstück 2 einen Grundstückswert von 750.000 €.
Von den Neffen wird daher jeweils die Hälfte an der wirtschaftlichen Einheit mit einem gesamten Grundstückswert von 1.550.000 € erworben.
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Sowohl Neffe 1 als auch Neffe 2 haben zunächst 0,5% von 250.000 € zu tragen, weiters
2% von 150.000 €, also 3000 € und schließlich 3,5% von den verbleibenden 375.000 €, in
Summe 17.375 €. Stufentarif 9 Zusammenrechnung
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Wird die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif ermittelt, so sind alle unentgeltlichen
Erwerbe bzw. alle unentgeltlichen Teile teilentgeltlicher Erwerbe, die innerhalb der letzten
fünf Jahre von denselben Personen „in die gleiche Richtung“ getätigt wurden, gem. § 7/1
Z2 lit a GrEStG nF zusammenzurechnen.
Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 2/10
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Zusammenzurechnen sind jedoch nur jene Erwerbe, die nach Inkrafttreten der Änderungen mit 1.1.2016 erfolgt sind.
Ausschlaggebend für die Berechnung der Fünfjahresfrist ist der Zeitpunkt, in dem die jeweilige Steuerschuld entsteht.
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Als Bemessungsgrundlage der früheren Erwerbe dienen die damaligen Werte, wie diese
bestimmt werden sollen ist allerdings derzeit unklar.
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BEISPIEL
Eine Mutter schenkt ihrer Tochter und deren Lebensgefährten ein Einfamilienhaus mit
Grundstückswert 375.000€. Sowohl die Tochter als auch der Lebensgefährte erwerben
somit einen Anteil von je 187.500 €.
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Die Grunderwerbsteuer beträgt jeweils 937,50 € (0,5% von 187.500 €). Die Mutter verstirbt vier Jahre nach der Schenkung des Einfamilienhauses und hinterlässt ihrer Tochter
eine Eigentumswohnung mit Grundstückswert 350.000 €.
Die Grunderwerbsteuerberechnet sich wie folgt, wobei von der ersten Stufe (bis
250.000 €) durch den Erwerb des Anteils am Einfamilienhaus bereits 187.500 € „verbraucht“ wurden:
Zunächst fallen von 62.500 € 0,5% an,
weiters 2% von 150.000€ und schließlich 3,5% von den verbleibenden 137.500 €,
in Summe beträgt die Grunderwerbsteuer 8.125 €. 11
Verteilung der GrESt
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Gemäß § 7/3 GrEStG nF hat der Steuerpflichtige auf Antrag das Recht, die Grunderwerbsteuer, die auf einen unentgeltlichen bzw. auf den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs entfällt, auf bis zu fünf Jahre gleichmäßig verteilt zu entrichten.
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Abhängig vom Verteilungszeitraum kommt es gem. § 7/3 GrEStG nF zu einer Erhöhung
der Grunderwerbsteuerbelastung im folgenden Ausmaß:
Bei einem Verteilungszeitraum von 2 Jahren erhöht sich die GrESt auf 4%, bei 3 Jahren
auf 6%, bei 4 Jahren auf 8% und bei 5 Jahren auf 10%.
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Diese Verteilungsmöglichkeit kann allerdings nicht im Fall der Selbstberechnung der
Grunderwerbsteuer in Anspruch genommen werden, da ein Antrag des Steuerschuldners
Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Verteilung ist, erforderlich ist also eine Abgabenerklärung.
In der Praxis wird diese Vorschrift allerdings nur eine geringe Rolle spielen. Nach derzeitiger Rechtslage ist es möglich, den Anfall von Grunderwerbsteuer im Fall einer Anteilsvereinigung durch Zwischenschaltung eines Zwerganteils zu vermeiden, auch eine Treuhandkonstruktion führt derzeit in der Regel zu keiner Steuerbelastung.
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Ab 1.1.2016 tritt bereits ab einer Schwelle von 95% Anteilsvereinigung ein während bisher
diese durch das Zurückbehalten von Zwerganteilen von 1% verhindert werden konnte.
Treuhandanteile und Anteile innerhalb einer Steuergruppe werden hierbei einbezogen.
Das bedeutet, dass durch beliebige Anteilsübertragungen nach dem 1.1.2016 Anteilsvereinigung eintritt, wenn die eigenen und die Treuhandanteile mehr als 95% betragen.
Beachtlich sind allerdings nur Substanzanteile.
Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 3/10
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Anteilsvereinigung
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Ein Zwerganteil muss nun folglich mindestens in Höhe von 5,1% vorliegen, um eine Belastung mit Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Die Möglichkeit, das Anfallen von Grunderwerbsteuer durch eine Treuhandschaft zu vermeiden wurde beseitigt, vom Treuhänder gehaltene Gesellschaftsanteile sowohl von Personen- als auch von Kapitalgesellschaften werden künftig dem Treugeber zugerechnet
(§1/3 letzter Satz GrEStG nF).
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Für Personengesellschaften wurde ein neuer Erwerbstatbestand in Zusammenhang mit
Zwerganteilen eingeführt: Eine Grunderwerbsteuerpflicht wird nun auch ausgelöst, sobald
Änderungen des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft, die innerhalb eines
Zeitraumes von fünf Jahren erfolgen, dazu führen, dass mindestens 95% der unmittelbar
gehaltenen Anteile neu hinzugekommenen Gesellschaftern zuzurechnen sind oder treuhändig gehaltene Anteile dem Treugeber zugerechnet werden.
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Grundsätzlich sind die neuen Bestimmungen auf Fälle des § 1/2a GrEStG nF anzuwenden, bei denen es innerhalb einer Periode von fünf Jahren ab 1.1.2016 zu einer Übertragung von mindestens 95% der Anteile an neue Gesellschafter kommt.
Außerdem unterliegen Anteilsvereinigungen der neuen Rechtslage, bei denen ab
1.1.2016 zum ersten Mal die 95% Grenze erreicht wird.
Ebenso wird die neue Rechtslage auf Sachverhalte angewendet, bei denen bereits vor
dem 1.1.2016 95% der Anteile von einem Gesellschafter gehalten wurden und es nun
durch einen weiteren Erwerbsvorgang zu keiner Senkung des Anteils unter 95% kommt.
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Demgegenüber unterliegen Treuhandanteile den neuen Bestimmungen nur im Fall der
Verwirklichung eines entsprechenden Rechtsvorganges ab 1.1.2016.
Durch die Steuerreform 2015/2016 kommt es auch zu Änderungen bezüglich des Freibetrags für Betriebsübertragungen und zu Änderungen bezüglich der Befreiung des Erwerbs
zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern zur Schaffung oder Errichtung einer
gemeinsamen Wohnstätte.
Bei einer Betriebsübertragung im Rahmen eines unentgeltlichen Erwerbs steht dem Erwerber künftig gem. §3/1 Z2 lit c GrEStG nF ein Freibetrag in Höhe von 900.000 € im Unterschied zu früher 365.000 €.
Bei der Übertragung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks steht auch nach
neuer Rechtslage der Freibetrag nur im bisherigen Ausmaß von 365.000 € zu, sofern keine Gegenleistung vorliegt, die Gegenleistung nicht ermittelt werden kann oder der Einheitswert des Grundstücks höher ist als der Wert der Gegenleistung.
Als Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert des Grundstücks abzüglich des Betriebsfreibetrages heranzuziehen. Der besondere Steuersatz des § 7/1 Z2 lit d GrEStG nF in
Höhe von 2% kommt zur Anwendung.
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Befreiungsbestimmungen
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Die Befreiungsbestimmung des §3/1 Z7 GrEStG wurde im Rahmen der Steuerreform
2015/2016 neu konzipiert.
Nach derzeit noch geltender Rechtslage fällt beim (anteiligen) Erwerb eines Grundstücks
zur Errichtung einer gemeinsamen Wohnstätte bzw. beim (anteiligen) Erwerb einer bereits
bestehenden Wohnstätte zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern keine Grunderwerbsteuer an, soweit die Wohnnutzfläche maximal 150 Quadratmeter beträgt und die
Wohnstätte der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Partner dient.
Durch die Steuerreform 2015/2016 wurde diese Befreiungsbestimmung als Freibetrag
ausgestaltet.
Ab 1.1.2016 fällt somit nur mehr Grunderwerbsteuer für jenen Teil der Wohnnutzfläche an,
der eine Fläche von 150 Quadratmetern übersteigt.
Neu ist ebenfalls die Anwendbarkeit des Freibetrags im Fall eines Erwerbes von Todes
wegen gem Z 7a. Voraussetzung ist hier allerdings, dass im Zeitpunkt des Todes des
Partners die Wohnstätte den Hauptwohnsitz des Erwerbers gebildet hat.
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Erfolgt die Ermittlung der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Selbstberechnung, so trifft
den Steuerpflichtigen ab 1.1.2016 eine Mitteilungspflicht gegenüber seinem Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt).
Unter diese Mitteilungspflicht fallen etwa jene Daten, die der Parteienvertreter für die Ermittlung des Grundstückswerts benötigt.
Weiters hat der Steuerpflichtige seinem Notar oder Rechtsanwalt sämtliche im Vorfeld
durchgeführten Erwerbe bekanntzugeben, die gemäß § 7/1 Z2 lit a GrEStG zusammenzurechnen sind.
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Gemäß § 11/3 GrEStG hat außerdem eine schriftliche Bestätigung der Richtigkeit und
Vollständigkeit der bekanntgegebenen Daten durch den Steuerpflichtigen zu erfolgen.
Im Fall der Unrichtigkeit der gegenüber seinem Parteienvertreter gemachten Angaben ist
der Steuerschuldner weiterhin verpflichtet, eine Abgabenerklärung beim Finanzamt gemäß § 10 GrEStG einzureichen.
Änderungen in Zusammenhang mit der Selbstberechnung
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Grundsätzlich fallen nur jene Erwerbsvorgänge unter die neue Rechtslage, die sich ab
1.1.2016 ereignen, bzw. bei Erwerben von Todes wegen, wenn der Tod des Erblassers
nach dem 31.12.2015 eintritt.
Allerdings besteht gemäß § 18/2p GrEStG nF auch die Möglichkeit für den Steuerpflichtigen, in die neue Besteuerung zu optieren und zwar durch entsprechende schriftliche Erklärung des Steuerpflichtigen gegenüber seinem mit der Selbstberechnung der Steuer
beauftragten Parteienvertreter oder gegenüber dem Finanzamt.
Zu beachten ist allerdings, dass die Optionsausübung nur bis zur Durchführung der
Selbstberechnung möglich ist. Eine später gegenüber dem Parteienvertreter abgegebene
Erklärung hat aufgrund der bereits erfolgten Selbstberechnung keine Relevanz mehr.
Wird die Grunderwerbsteuer hingegen nicht im Wege der Selbstberechnung ermittelt, hat
der Steuerpflichtige die Möglichkeit, bis zur Rechtskraft des Bescheides in die neue Besteuerung zu optieren.
Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 5/10
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Eine diesbezügliche Erklärung wäre somit auch noch während eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens möglich. Optierung in die neue Besteuerung
Immobilienertragsteuer ab 01.01.2016, Änderungen in der
Abschreibung Fruchtgenussrecht
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Die Erhöhung der Immobilienertragsteuer von 25% auf 30% für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, welche nach dem 31.12.2015 realisiert werden, erhöht sich der
besondere Steuersatz (= Immobilienertragsteuer) von derzeit 25% auf 30%.
Dies gilt nicht nur für Immobilien, die im Privatvermögen von natürlichen Personen gehalten werden sondern auch für betriebliche Immobilien des Anlagevermögens von Einzelunternehmen oder Personengesellschaften.
Beispiel:
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Gewinn aus der Veräußerung eines Zinshauses: 500.000,- Immobilienertragsteuer bis
31.12.2015 125.000 Immobilienertragsteuer ab 01.01.2016 150.000 Anwendbarkeit auch
für Altvermögen Die Erhöhung gilt sowohl für Neuvermögen als auch für Altvermögen (=
keine Steuerhängigkeit am 31.03.2012) Daher steigt die Steuerbelastung - bei Umwidmungsfällen auf 18% (bisher 15%) vom Erlös - bei sonstigen Fällen auf 4,2% (bisher
3,5%) vom Erlös Immobilienertragsteuer
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Abschaffung des Inflationsabschlages Bisher wurde für die Festsetzung der Immobilienertragsteuer die Bemessungsgrundlage (= Veräußerungsgewinn) nach Ablauf des 10. Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert (= Inflationsabschlag). Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50% und wird schlagend, wenn eine Liegenschaft mind. 35 Jahre gehalten
wurde – dh der zu versteuernde Gewinn aus der Veräußerung dieser Liegenschaft würde
sich um 50% reduzieren. Ab 01.01.2016 ist dies nicht mehr möglich!
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Relevanz hat dies insbesondere für langfristig gehaltenen Grund und Boden im Betriebsvermögen: ab dem Jahr 2016 kommt es bei diesen langfristigen Investments zu einem
Anstieg der Steuerbelastung von 12,5 auf 30 Prozent. (Entspricht alter Immo-ESt Satz von
25% abzgl. 50% Inflationsabschlag = 12,5% vs. neuem Satz von 30%)
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Verlustverrechnung - Erhöhung der Verlustverrechnung: anstelle von bisher 50% sollen
künftig 60% der Verluste aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können. (Anwendbarkeit auch im betrieblichen Bereich: § 6 (2) lit d. EStG.) - Im außerbetrieblichen Bereich (V+V) soll zudem auf
Antrag eine Verteilung des 60%igen Verlustüberhanges auf 15 Jahre möglich sein.
Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 6/10
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Aufteilung der Anschaffungskosten – 80/20 Regel fällt
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Bisher konnte im außerbetrieblichen Bereich (V+V) die Basis für Gebäudeabschreibung
vereinfacht mit 80% der Anschaffungskosten angesetzt werden; dem Grundanteil wurden
20% der Anschaffungskosten zugeordnet.
Ab 01.01.2016 Änderung: der Grundanteil soll grundsätzlich mit 40% angesetzt werden,
es sei denn die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich davon ab (zB:
im hochwertigen Neubau in Randlage bei geringen Grundstückspreisen). Der Ansatz des
Grundanteils mit 40% der Anschaffungskosten gilt auch für bereits bestehende vermietete
Grundstücke! Daher Umrechnung mit Stichtag 01.01.2016 auf die neue, verminderte Abschreibungsbasis.
ODER: Nachweis der tatsächlichen Grundstücks/Gebäude Wertverhältnisse durch ein
Gutachten. (Anm.: Im betrieblichen Bereich: Aufteilung von Grund und Boden ist und
bleibt nach den konkreten Verhältnissen (Aufteilung der Anschaffungskosten auf
Grund/Boden und Gebäude) vorzunehmen – 80/20 bzw. jetzige 60/40 ist nicht anwendbar.)
Abschreibungssatz im betrieblichen und außerbetrieblichen (V+V) Bereich
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1) Betrieblicher Bereich:
Bisher waren bei Gebäuden im Betriebsvermögen je nach Nutzung unterschiedliche AFASätze von 2%, 2,5% und 3% anwendbar.
Ab 01.01.2016 soll im Betriebsvermögen unabhängig von der Nutzungsart ein einheitlicher AFA-Satz von 2,5% zur Anwendung kommen.
Ausnahme: bei Vermietung zu Wohnzwecken nur mehr 1,5% (bisher 2%)
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2) Außerbetrieblicher Bereich (VuV):
Keine Änderung: es bleibt beim AFA-Satz von 1,5%
Bisher waren Kosten für Instandsetzung („Großreparatur“) auf 10 Jahre verteilt abzusetzen (sog. § 28 (2) 1/10 Absetzungen).
Ab 01.01.2016 gilt für Instandsetzungskosten eine Verteilung auf 15 Jahre.
Rückwirkung auf offene „Alt-1/10“ Absetzungen:
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Noch nicht geltend gemachte 1/10 Absetzungen sind mit Stichtag 01.10.2016 umzurechnen und auf eine Laufzeit von insgesamt 15 Jahren zu verteilen. Für Herstellungsaufwendungen gem. § 28 (3) EStG gibt es keine Änderungen, diese bleiben bei 15 Jahren und
sind wie bisher anwendbar für §3-5 MRG Fälle/Wohnhaussanierungsförderungen sowie
Denkmalschutz. (Anmerkung: im betrieblichen Bereich sind Instandsetzungsaufwendungen von Geschäftsräumen sofort Betriebsausgabe).
Folgendes Rechenbeispiel soll die steuerlichen Auswirkungen der Reform 2016 veranschaulichen:
01.01.2011
Erwerb Eigentumswohnung
500.000
Instandsetzung
95.000
AFA Basis (80% Gebäude)
400.000
AFA Basis (60% Gebäude)
300.000
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AFA 1,5%
1/10 Absetzung
Mieteinnahmen p.a.
•
6.000
9.500
18.750
Überschussermittlung bis 31.12.2015:
Mieteinahmen
18.750
AFA
6.000
1/10 Absetzung
9.500
Überschuss
3.250
50% Steuer**)
1.625
AFA 1,5%
1/10 Absetzung*)
4.500
4.750
Überschussermittlung ab 01.01.2016
Mieteinnahmen
18.750,
AFA
4.500
1/10 Absetzung
4.750
Überschuss
9.500
50% Steuer
4.750
*) restliche offene 5/10 per 31.12.2015 = 47.500, verteilt auf 10 Jahre = 4.750 p.a.
**) durch die Verlängerung der 1/10 Afa auf 15 Jahre ergibt sich zwar ein geringerer jährlicher Aufwand und damit eine höhere Steuerbelastung, welcher sich aber in Summe nach
Ablauf der 15 Jahre wieder ausgleicht:
•
Fortsetzung Veräußerung der Wohnung am 31.12.2025 um 630.000
Alte Rechtslage bis 31.12.2015
Veräußerungserlös
abzgl. Anschaffungskosten
Instandsetzungsaufwendungen
zzgl. geltend gemachte AFA
geltend gem. 1/10 Abschreibung
Neu ab 01.01.2016
630.000
-500.000
-95.000
90.000
95.000
Veräußerungsgewinn
Inflationsabschlag 2%*5 Jahre
Bemessungsgrundlage
Immo ESt 25%
220.000
22.000
198.000
49.500
Veräußerungserlös
630.000
Anschaffungskosten
-500.000
Instandsetzungsaufwendungen
-95.000
geltend gemachte Abschreibung 75.000
geltend gem. (1/15) Abschreibung 95.000
Veräußerungsgewinn
Inflationsabschlag
Bemessungsgrundlage
Immo ESt 30%
205.000
0,00
205.000
61.500
Bei der dargestellten Vergleichsberechnung ergibt sich im angenommenen Zeitraum
01.01.2011 – 31.12.2025 eine Mehrbelastung an Steuern wie folgt:
Bei laufender Vermietung Mehrbelastung von jährlich durchschnittlich 750 (aufgrund Änderung AFA – 1.500x50%); gerechnet über den Betrachtungszeitraum 2016-2025
somit von
11.250
Bei der Veräußerung errechnet sich eine Mehrbelastung von
12.000
In Summe somit eine Mehrbelastung von
23.250
Vergleich mit Rechtslage VOR 01.04.2012:
Mehrbelastung aus der Veräußerung von 61.500 (da nach alter Rechtslage eine Veräußerung nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei war).
Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 8/10
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Fruchtgenussrecht
Es sind zwei Arten des Fruchtgenussrechts zu unterscheiden:
1) Zuwendungsfruchtgenussrecht:
Die Liegenschaft (Einkunftsquelle) bleibt beim Eigentümer, die Früchte (Mieteinnahmen)
werden an den Fruchtgenussberechtigten übertragen.
2) Vorbehaltsfruchtgenussrecht: Die Liegenschaft (Einkunftsquelle) wird übertragen, die
Früchte (Mieteinnahmen) bleiben jedoch beim bisherigen Eigentümer, dh an der Zurechnung der Einkünfte ändert sich nichts (daher „unverdächtig“ da es zu keiner Verschiebung
kommt).
Zurechnung der Einkünfte bei Fruchtgenussrechten (RZ 111 EStR)
Einkünfte aus einem Fruchtgenuss iSd ABGB sind dem Fruchtgenussberechtigten als eigene Einkünfte zuzurechnen wenn der Fruchtgenussberechtigte
• auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen kann,
• die Nutzungsmöglichkeiten nach eigenen Intentionen gestalten kann,
• die mit dem Fruchtgenussrecht verbundenen Aufwendungen trägt,
• das Fruchtgenussrecht für eine gewisse Dauer eingeräumt wird und
• seine Rechtsposition ausreichend abgesichert ist.
Einflussnahme liegt beispielsweise nicht vor, wenn bloß bestehende Mietverträge übernommen und aufrechterhalten werden oder wenn Investitionsentscheidungen nicht selbständig sondern bloß im Rahmen einer WEG getroffen werden können.
Aufwandstragung, der Fruchtgenussberechtigte trägt selbst die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Fruchtgenuss, dh Übernahme der laufenden Kosten, insbesondere
Erhaltungsaufwand, Abgaben, Zinsen etc.
Mindestdauer, außerdem muss der Fruchtgenuss für eine gewisse Dauer (mindestens 10
Jahre, RZ 116) eingeräumt werden.
Abgesicherte Rechtsposition, eine Grundbucheintragung ist nicht erforderlich, zu empfehlen ist allerdings ein Notariatsakt (insbesondere unter nahen Angehörigen).
Beispiele aus der Judikatur:
VwGH 28.11.2007, 2003/14/0065: Der VwGH hat die Einkünfte aus einer vermieteten Eigentumswohnung nicht den fruchtgenussberechtigten minderjährigen Kindern zugerechnet, sondern dem
Fruchtgenussbesteller, weil aufgrund des Sachverhaltes die Aufwandstragung durch die Fruchtgenussberechtigten nicht erkennbar war. Die Betriebskosten wurden vom Konto der Mutter der
Fruchtgenussberechtigten abgebucht. Die behauptete Ausgestaltung der Aufwandstragung derart,
dass die zunächst von der Mutter der Fruchtgenussberechtigten getragenen Aufwendungen
grundsätzlich weiterverrechnet allerdings zugleich gestundet worden wären, hat der VwGH als
nicht fremdüblich angesehen.
VwGH 20.3.2014, 2011/15/0174: Im Verfahren zum Erkenntnis vom 20.3.2014, 2011/15/0174,
(dieses betraf denselben Steuerpflichtigen, jedoch einen unterschiedlichen Veranlagungszeitraum
als das oz Verfahren zu 2003/14/0065) hat der VwGH trotz nunmehr erkennbarer AufwandstraÄnderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 9/10
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gung durch die Fruchtgenussberechtigten die Einkünfte aus dem Mietvertrag dem Fruchtgenussbesteller zugerechnet. Der Grund hierfür war das Fehlen einer tatsächlichen Einflussnahme auf
die Einkünfteerzielung, weil aufgrund des langfristigen Mietverhältnisses eine solche nicht notwendig und daher faktisch auch nicht möglich war. Der VwGH hat ausgesprochen, dass die bloße
Übernahme eines Mietvertrages nicht ausreichend ist, um eine Zurechnung der Einkünfte an den
Fruchtgenussberechtigten zu bewirken.
Vorbehaltsfruchtgenuss:
Übertragung der Liegenschaft - GreSt! Klassischer Anwendungsfall für die Einräumung
eines Vorbehaltsfruchtgenussrechts ist das „Erb-Vorweg“ von den Eltern an die Kinder.
Bei diesem wollen die Eltern das Grundstück schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, sich aber zur Rentenaufbesserung die Mieteinnahmen vorbehalten. Steuerlich ist das
unter der Voraussetzung möglich dass das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft
den Kindern übertragen wird. Sollte eine Übertragung von Eltern an die Kinder grundsätzlich beabsichtigt sein, empfiehlt es sich aufgrund der Anhebung der Grunderwerbsteuer
die Übertragung noch bis 31.12.2015 zu bewerkstelligen!
Abschreibung beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht Die steuerliche Abschreibung steht immer nur dem wirtschaftlichen Eigentümer zu. Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht wandert
das wirtschaftliche Eigentum vom Fruchtgenussberechtigten zum Fruchtgenussbesteller.
Um zu vermeiden, dass der Fruchtgenussberechtigte (dem die Mieteinnahmen zugerechnet werden) die Afa verliert, kann dieser einen ausgabenwirksamen „Afa-Ersatz“ an den
Fruchtgenussbesteller leisten. Der Fruchtgenussbesteller wiederum rechnet diesem AfaErsatz die tatsächliche Gebäudeabschreibung gegen und erzielt damit ein Nullergebnis.
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Die Angaben sind sorgfältig regergiert, dennoch können wir keine Verantwortung für die Richtigkeit übernehmen.
Um sicher zu gehen fragen Sie Ihren Steuerberater bzw. das zuständige Finanzamt.
050 450 0 od.
0676 841 42 010
KR Karl Fichtinger
Änderungen durch die Steuerreform per 1.1.2016docx, Seite 10/10
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