Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 5. Änderung für das Plangebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Begründung zur Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Bereich 6 - Planen und Bauen Abteilung 6.1 - Stadtplanung und Bauaufsicht Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Bearbeitung: Stadtverwaltung Worms Bereich Planen und Bauen Abteilung Stadtplanung und Bauaufsicht Marktplatz 2 67547 Worms e-mail: [email protected] www.worms.de Verfahren: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB – Scopingtermin 17.10.2013 Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB 27.11.2013 Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses und frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 11.01.2014 Beteiligung der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 27.07.2015 Offenlagebeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Zeitraum der Offenlage Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB […] Bekanntmachung der 5. Änderung des Bebauungsplans HO 50A im Amtsblatt der Stadt Worms, Ausgabe Nr. […] 2 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Inhaltsverzeichnis 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Anlass und Ziele der Planung ................................................................................... 5 Lage des Plangebietes .............................................................................................. 5 Planungserfordernis und Ziele der Planung ............................................................ 6 Planungsalternativen................................................................................................. 6 Verfahren .................................................................................................................... 6 2 2.1 2.2 Übergeordnete Planungen ......................................................................................... 7 Anpassung an die Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB)............................. 7 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 und 3 BauGB) ................ 7 3 3.1 3.2 3.3 Plangebiet ................................................................................................................... 7 Umgebung des Plangebietes .................................................................................... 7 Vorprägung und vorhandene Nutzungen im Plangebiet ......................................... 7 Bestehende Planungen und fachplanungsrechtliche Bindungen .......................... 8 4 Städtebauliches Konzept ........................................................................................... 8 5 5.1 5.2 5.4 Umweltbelange ........................................................................................................... 9 Altlasten und Boden .................................................................................................. 9 Artenschutz ................................................................................................................ 9 Verkehrstechnische Beurteilung .............................................................................10 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB ..........................................10 Art der baulichen Nutzung .......................................................................................11 Maß der baulichen Nutzung .....................................................................................11 Gemeinbedarfsfläche ...............................................................................................11 Bauweise, Baugrenzen und Stellung der Gebäude ................................................11 Überbaubare Grundstücksfläche.............................................................................12 Zulässige Zahl der Wohnungen ...............................................................................12 Verkehrsflächen ........................................................................................................12 Versickerung von Niederschlagswasser.................................................................13 7 7.1 7.2 7.3 7.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 88 Abs. 1 LBauO ......................13 Gestaltung baulicher Anlagen .................................................................................14 Gestaltung der Stellplätze ........................................................................................14 Gestaltung der Einfriedungen..................................................................................14 Freiraumgestaltung ..................................................................................................14 8 8.1 8.2 8.3 Wesentliche Auswirkungen der Planung.................................................................14 Auswirkungen auf den Verkehr ...............................................................................14 Auswirkungen auf Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche 15 Auswirkungen auf die Umwelt, den Menschen, das Landschaftsbild sowie Kultur- und Sachgüter ...................................................................................15 9 9.1 9.2 9.3 Planverwirklichung ...................................................................................................15 Bodenordnung und Umsetzung der Planung .........................................................15 Kostenschätzung ......................................................................................................15 Flächenbilanz ............................................................................................................17 Oktober 2015 3 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Inhaltsverzeichnis Gutachten und Unterlagen ................................................................. 18 1 Untersuchungen zur 5. Änderung des Bebauungsplanes HO 50A ........................18 2 Weitere Unterlagen....................................................................................................18 4 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 1 Anlass und Ziele der Planung 1.1 Lage des Plangebietes Das Plangebiet liegt im Stadtteil Worms-Herrnsheim westlich der Höhenstraße (K 18) und ist ca. 1 ha groß. Es grenzt unmittelbar südlich an das Gelände der Dalberg-Schule. Oktober 2015 5 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 1.2 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Planungserfordernis und Ziele der Planung Bereits in den 1970-er Jahren wurde an diesem Standort mit dem Bebauungsplan HO 50 für das Plangebiet ‚Herrnsheimer Höhe’ die Möglichkeit zur Erweiterung der Dalberg-Schule planungsrechtlich gesichert. Bisher wurde das Baugrundstück nur in einem untergeordneten Teilbereich als Stellplatzanlage für die Dalberg-Schule genutzt. Der überwiegende Teil des Grundstücks ist unbebaut und wird weiterhin ackerbaulich genutzt. Aufgrund der aktuellen Erkenntnisse zur Bevölkerungsentwicklung und unter Beachtung der Schulentwicklungsplanung ist die geplante Erweiterung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Schule entbehrlich. Diese Prämisse wurde frühzeitig mit der zuständigen Schulverwaltung und der Schulaufsichtsbehörde bei der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion abgestimmt. Das geplante Schulerweiterungsgelände soll als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Damit werden insbesondere folgende Ziele verfolgt: Städtebaulich geordnete Innenentwicklung durch Nachverdichtung im Siedlungsbestand, neue Angebote für den Wohnungsmarkt an einem integrierten Standort und Vermarktung städtischer Immobilien. 1.3 Planungsalternativen Planungsalternativen bestehen dem Grunde nach nicht. Die bisherige landwirtschaftliche Nutzung im Siedlungsbestand war ein Provisorium und ist keine Alternative. Aufgrund der Umgebungsnutzungen (Wohnen, Grundschule, Kindergarten, Krankenhaus, Einkaufsmärkte und Storchenturmpark) und der Lagegunst eignet sich dieser Standort insbesondere für wohnbauliche Nutzungen. Alternative Baulandangebote könnten nur mit den im Flächennutzungsplan-Entwurf diskutierten Bauflächenpotenziale HE 24, HE 27 und HE 28 am Rand der Stadtteile Worms-Herrnsheim oder Worms-Neuhausen entwickelt werden. Diese geplanten Wohnbauflächen sind derzeit noch dem Außenbereich zuzuordnen. Die vorgesehene Nachverdichtung im Innenbereich setzt den Grundsatz eines sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB) beispielhaft um. 1.4 Verfahren Mit dieser Bebauungsplanänderung soll eine Nachverdichtung in einem gewachsenen Wohngebiet im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB geregelt werden. Die Entwicklung von Wohnbauvorhaben in dem bereits bestehenden Wohngebiet mit einer eigenständigen Erschließung entspricht einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die festgesetzte zulässige Grundfläche beträgt weniger als 20.000 m². Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB sind nicht betroffen. Nach den Verfahrensvorschriften gemäß § 13 a BauGB ‚Bebauungsplan der Innenentwicklung’ i. V. mit § 13 BauGB ‚Vereinfachtes Verfahren’ kann von einer förmlichen Umweltprüfung abgesehen werden, ein Umweltbericht gemäß § 2 a BauGB sowie die zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB ist nicht erforderlich. Die Eingriffs- / Ausgleichsregelung findet gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB keine Anwendung. Unabhängig davon wurden im Vorfeld zur Klärung möglicher Umweltkonflikte bereits folgende Untersuchungen für das Plangebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ durchgeführt: 6 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung, Oktober 2013 Untersuchung der Bodenverhältnisse zum Nachweis der Versickerungsfähigkeit von Niederschlagswasser, März 2014 Renergy-Energiekonzept, August 2014 Verkehrstechnische Vorplanung, August 2014 Radonmessungen und gutachterlicher Stellungnahme, September 2014 2 2.1 (Anhang 1) (Anhang 2) (Anhang 3) (Anhang 4) (Anhang 5) Übergeordnete Planungen Anpassung an die Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) Die Ziele der Raumordnung ergeben sich aus den Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms LEP IV von 2008 sowie den Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinhessen-Nahe von 2004 und aus dem Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar von 2014. Die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms IV sind in den Regionalen Raumordnungsplänen konkretisiert und ausgeformt. In der Regionalplanung ist das Plangebiet bereits als Siedlungsfläche Wohnen festgelegt. Die Bauleitplanung der Stadt Worms ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. 2.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 und 3 BauGB) Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Gemeinbedarfsfläche mit der Zeckbestimmung Bildungseinrichtungen (Schule) dargestellt. Im Entwurf zur Fortschreibung des Flächennutzungsplanes (‚FNP-Worms-2030’) wird die dargestellte Gemeinbedarfsfläche durch eine Wohnbaufläche ersetzt. 3 3.1 Plangebiet Umgebung des Plangebietes Das Plangebiet grenzt unmittelbar südlich an das Gelände der Dalberg-Schule und ist überwiegend von der Wohnbebauung des Baugebietes ‚Herrnsheimer Höhe’ umgeben. Östlich der Höhenstraße erstreckt sich der ‚Storchenturm-Park’ und der Altortbereich des Stadtteils Worms-Herrnsheim. 3.2 Vorprägung und vorhandene Nutzungen im Plangebiet Die umgebende Wohnbebauung des Baugebietes Herrnsheimer Höhe und die angrenzende Dalberg-Schule prägen das Plangebiet. Das von dieser Planänderung betroffene Grundstück für die ursprünglich geplante Schulerweiterung wird überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine ca. 1.100 m² große Teilfläche im Westen des Plangebietes wurde provisorisch als Stellplatzanlage hergestellt und wird überwiegend von den Lehrern der Dalberg-Schule und den Sporttreibenden der Schulsporthalle genutzt. Oktober 2015 7 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 3.3 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Bestehende Planungen und fachplanungsrechtliche Bindungen Für die planungsrechtliche Beurteilung des Plangebietes ‚Herrnsheimer Höhe’ sind der seit 1983 rechtsverbindliche Bebauungsplan HO 50A einschließlich seiner 4 Teiländerungen maßgebend. Sonstige Fachplanungen und rechtliche Bindungen im Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung sind nicht bekannt. 4 Städtebauliches Konzept Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen und soll von der Lord-ActonStraße aus mit einer Ringstraße erschlossen werden. Außerdem ist eine Zufahrt von der Skellstraße in Einbahnrichtung möglich. Das topographische Niveau des Geländes neigt sich von Westen (Lord-Acton-Straße, Flur 8, Nr. 605) in Richtung Osten gleichmäßig bis zur Bebauung westlich der Höhenstraße (Flur 8, Nr. 444/2). Auf einer Strecke von etwa 120 m sind hier Höhendifferenzen von bis zu 6 m im Plangebiet und in östlicher Richtung weitere 6 m Höhendifferenz bis zur Höhenstraße (K 18) zu beachten. Die bereits als Mischverkehrsfläche ausgebauten Fahrbeziehungen (Flur 8, Nr. 605 und Nr. 688) können vollständig, die Stellplatzanlage südlich der Dalberg-Schule kann in großen Teilen erhalten werden. Die Verkehrsfläche von der Lord-Acton-Straße in Richtung SkellStraße (Flur 8, Nr. 605 und Nr. 438) soll bis zu dem Schulgelände von bisher 4 m auf 6 m Breite aufgeweitet werden. Die provisorische Fußwegeverbindung von der Höhenstraße über die Lord-Acton-Straße zur Rieslingstraße soll erhalten und verkehrssicher ausgebaut werden. Der Ausbau nach den geltenden Richtlinien zur Barrierefreiheit wurde nach umfangreichen Voruntersuchungen wegen der zu großen Höhenunterschiede im Plangebiet und der nicht barrierefreien Anschlüsse zum Baugebiet ‚Herrnsheimer Höhe’ verworfen (Anhang 4 Verkehrstechnische Vorplanung, August 2014). Für die Einrichtungen auf dem Gelände der Dalberg-Schule, für Anlieger und Besucher des Plangebietes sind auf dem bestehenden Parkplatz südlich der Schule und entlang der Planstraße A im Plangebiet öffentliche Parkplätze vorgesehen. Insgesamt können nach dem Ausbau der Verkehrsflächen 27 Parkplätze, davon 2 behindertengerechte Pkw-Parkplätze angeboten werden. Die Verkehrsflächen im Plangebiet sind mit einer Breite von 6 m konzipiert, um die erforderlich Leitungsinfrastruktur für das Wohngebiet unterirdisch verlegen zu können und einen Fahrverkehr in Zweibahnrichtung zu ermöglichen. Während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden mehrfach auch die Parksuchprobleme der Eltern angesprochen, die ihre Kinder mit dem Pkw zur Schule bringen und abholen. Nach Ausbau der geplanten Verkehrsflächen wird das öffentliche Parkraumangebot auf dem Parkplatz und in dem 6 m breiten Straßenraum künftig deutlich größer sein. Dennoch kann es bei Spitzenbelastungen zu einer Überlastung der öffentlichen Verkehrsflächen kommen. Daher wird empfohlen, den Hauptzugang zur Dalberg-Schule an die Westseite des Plangebietes unmittelbar angrenzend an den Parkplatz zu verlegen, damit die Eltern, die ihre Kinder mit dem Pkw bringen und holen, die neue Ringerschließung im Wohngebiet nicht belasten. Die Entwässerung von Schmutzwasser und belastetem Oberflächenwasser ist über die vorhandenen Mischwasserkanäle im Süden und Norden des Plangebietes möglich. Anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser ist auf dem jeweiligen Baugrundstück breitflächig zu versickern oder als Brauchwasser zu nutzen. 8 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Der Entsorgungsbetrieb der Stadt Worms erwägt derzeit zwei Kanäle im Trennsystem in das Plangebiet zu legen, um bei Starkregenereignissen mehr Rückstauvolumen verfügen zu können und den Hauptsammler in der Höhenstraße etwas zu entlasten. Öffentliche Versickerungsflächen sind im Plangebiet nicht vorgesehen. 5 Umweltbelange 5.1 Altlasten und Boden Altlasten sind im Plangebiet keine bekannt. Der Boden wurde überwiegend landwirtschaftlich genutzt. 2014 wurden im Plangebiet zwei Bodenuntersuchungen durchgeführt, um das Risiko einer Radonbelastung auszuschließen und die Versickerungsfähigkeit des Bodens für Niederschlagswasser zu erproben. Im Gutachten der Radonuntersuchungen wird das Plangebiet in die geringste Radonvorsorgegebietsklasse I eingeordnet, d.h. eine bauliche Nutzung ist hier grundsätzlich unbedenklich. Gleichzeitig werden aber Radonpräventionsmaßnahmen im erdberührten Bereich empfohlen.1 Im Gutachten zur Niederschlagwasserversickerung wird festgestellt, dass der Boden voraussichtlich Oberflächenwasser nur begrenzt aufnehmen und in den Untergrund ableiten kann. Zur Aufnahme des Oberflächenwassers wird eine Entwässerung im Trennsystem geplant, um ein größeres Rückstauvolumen im Kanalnetz zu erhalten. Zusätzlich wird der Bauherrschaft empfohlen, eine dezentrale Versickerung und die Rückhaltung von Oberflächenwasser auf den privaten Grundstücken mit Mulden-Rigolen vorzusehen. 5.2 Artenschutz Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (SAP) von Natur Profil2 sowie der Fachbeitrag Fauna der Beratungsgesellschaft Natur3 kommen zum Ergebnis, dass durch die Erweiterung des Wohngebietes und der damit einhergehenden Beseitigung von Vegetationsbeständen weder für die relevanten Vogelarten noch für Fledermäuse die Verbotstatbestände des Naturschutzrechtes erfüllt sind. Somit stehen keine Restriktionen des besonderen Artenschutzes der Entwicklung eines Wohngebietes an diesem Standort entgegen. Der Hinweis zur Verwendung spezieller Beleuchtungen öffentlicher Verkehrsflächen, um Irritationen nachtaktiver Tiere zu vermeiden oder zu minimieren, wurde an die zuständige Abteilung 6.6 -Verkehrswegebau weitergeleitet. Der Hinweis zur Erhaltung der Baumbestände im südlichen und nördlichen Randbereich des Plangebietes wurde in den Bebauungsplan aufgenommen. Dadurch sollen bestehende Habitatstrukturen für eine rasche Wiederbesiedelung des Lebensraums im Plangebiet verfügbar bleiben. 1 2 3 Beurteilung der Radonbelastung in der Bodenluft für das Plangebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’, geoconsult, 55276 Oppenheim, September 2014 Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung (saP) zur Betroffenheit der nach § 44 BNatSchG europäisch geschützten Arten, Büro NaturProfil, Dipl. Ing. M. Schaefer, 61169 Friedberg, September 2013 Fachbeitrag Fauna: Vögel, Fledermäuse, Reptilien, Beratungsgesellschaft NATUR dbR, Dipl.-Biol. Malte Fuhrmann: Oberwallmenach, September 2013 Oktober 2015 9 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 5.3 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Energiekonzept Zum renergy-Gutachten für dieses Plangebiet vom August 20144 sind insbesondere folgende Erkenntnisse zu berichten: • Eine zentrale oder teilzentrale Wärmeversorgung für das Plangebiet ist nicht sinnvoll. • Eine Verbindung der Bauvorhaben im Plangebiet mit der Heizzentrale der DalbergSchule bringt keine wesentlichen Vorteile. • Für die geplante Mehrfamilienhausbebauung ist eine Zusammenlegung der Wärmeversorgungen technisch und organisatorisch möglich. • Für das geplante Wohngebiet wird ein Ziel-Standard definiert, der die Grenzwerte der geltenden EnEV5 um 50 % unterschreitet. Am Beispiel der Gebäudetypen Einfamilienund Mehrfamilienwohnhaus wurde dies beispielhaft untersucht. Der angestrebte ZielStandard kann mit marktüblichen Wärmeschutzmaßnahmen und effizienten Technologien zu vertretbaren Mehrkosten erreicht werden. • Die erhöhten EnEV -50 %-Anforderungen an die neuen Gebäude sollen im Kaufvertrag für den Grunderwerb zwischen der Stadt Worms und der Bauherrschaft verbindlich geregelt werden. 5.4 Verkehrstechnische Beurteilung Die geplanten Verkehrsflächen im Plangebiet weisen eine Größe von ca. 3.100 m² auf. Nach dem Ausbau können voraussichtlich 29 öffentliche Parkplätze, davon 2 behindertengerecht angeboten werden. Eine 6 m breite, gepflasterte Mischfläche mit Entwässerung in einer Mittelrinne soll das Baugebiet in einem Ring erschließen. Die Variantenuntersuchungen für eine behindertengerechte Verbindung zwischen der Höhenstraße und dem Plangebiet ergeben, dass die Höhenunterschiede zu groß, die Flächeninanspruchnahme und der bauliche Aufwand für eine ca. 72 m langen Rampe zum voraussichtlichen Nutzen unverhältnismäßig sind. Der geplante Ausbau der Verkehrsverbindung zwischen der Höhenstraße und der Lord-Acton-Straße wird sich daher auf eine Treppenverbindung mit Rinnen für Fahrräder, Kinderwagen und Rollatoren beschränken. 6 Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB Mit der 5. Änderung des Bebauungsplanes HO 50A sollen die baurechtlichen Rahmenbedingungen für zusätzliches Wohnbauland innerhalb der bebauten Ortslage von WormsHerrnsheim geschaffen werden. Dabei soll die neue Bebauung an die vorhandenen baulichen Strukturen der näheren Umgebung angepasst werden. 4 5 Energiekonzept für das Teilgebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ in Worms-Herrnsheim im Rahmen des „Regional Implementation Plan Worms“, EGS-plan, 70563 Stuttgart, August 2014 EnEV – Energieeinsparverordnung 10 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 6.1 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Art der baulichen Nutzung Das Umfeld der geplanten Nachverdichtung wird geprägt durch ein- und zweigeschossige Wohngebäude, die entweder als Einzelhaus, als Doppelhaus oder als Hausgruppe in offener Bauweise errichtet wurden. Die geplanten baulichen Nutzungen außerhalb der Gemeinbedarfsfläche ‚Schule’ werden als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Untypische und flächenintensive Nutzungen, wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen (§ 4 Abs. 3 BauNVO) sollen innerhalb dieses Gebietes nicht angesiedelt werden und werden daher ausgeschlossen. Der Ausschluss dieser Nutzungen soll eine Beeinträchtigung der angestrebten städtebaulichen Funktionen verhindern und den Charakter des Wohngebietes wahren helfen. Insbesondere sollen dadurch Beeinträchtigungen durch zu hohe Verkehrsbelastungen und nächtlicher Lärm vermieden werden. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Mit den Nutzungskennwerten der Baunutzungsverordnung, „zulässige Zahl der Vollgeschosse sowie der Grund- und Geschossflächenzahl“ in Verbindung mit den Festsetzungen zur maximalen Trauf- und Firsthöhe, soll das Einfügen der neuen Bauvorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung erreicht werden. Die Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse, zur Höhe baulicher Anlagen und zu den Grundflächenzahlen orientieren sich an der GRZ des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes HO 50A und den bebauten Baugrundstücken in der näheren Umgebung. Abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO wird in den Baugebieten WA-2 eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl durch den Bau von Nebengebäuden, Garagen und Stellplätzen sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche nicht zugelassen, um Bodenversiegelungen und den damit verbundenen Anfall von Oberflächenwasser zu verringern. Auch eine vollständige Versiegelung von Zufahrten und Stellplätzen wird ausgeschlossen, um die Bodenversiegelung gering zu halten und den Freiraum „Vorgarten“ überwiegend grün zu gestalten. Die maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhen, bezogen auf die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen, werden festgesetzt, um Beeinträchtigungen des Ortsbildes durch überdimensionierte Gebäude zu verhindern. 6.3 Gemeinbedarfsfläche Die begrünte Wegefläche im Nordwesten des Plangebietes bleibt dem Freigelände der Dalberg-Schule als Gemeinbedarfsfläche zugeordnet, um insbesondere den Zugang zu der unterirdischen Leitungsinfrastruktur der Versorgungsträger zu sichern. 6.4 Bauweise, Baugrenzen und Stellung der Gebäude Im Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. In den mit WA-2 gekennzeichneten Baufenstern wird die offene Bauweise durch die Festsetzung Einzelhäuser konkretisiert. Diese Bauweise orientiert sich an der Bebauung in der näheren Umgebung und an der großen Nachfrage der Bewerber für dieses Baugebiet. Mit der Festsetzung der Baugrenzen soll unter Beachtung der topographischen Situation eine Ordnung der Gebäude und baulichen Anlagen erreicht werden. Oktober 2015 11 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Die Hauptfirstrichtung der Baukörper wird in West-/Ostrichtung festgelegt. Mit dieser Gebäudeausrichtung soll insbesondere der Einsatz regenerativer Energien (Fotovoltaik auf den Dachflächen) unterstützt werden. 6.5 Überbaubare Grundstücksfläche Die Baufenster im Plangebiet wurden großzügig bemessen. Im WA-1 soll bei offener Bauweise auch eine Mehrfamilienhausbebauung mit Tiefgarage ermöglicht werden. In den WA-2 Baugebieten wird insbesondere wegen der großen Nachfrage eine Einzelhausbebauung festgesetzt. Nebenanlagen mit mehr als 10 m² Grundfläche dürfen ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Garagen und Carports dürfen mit Ausnahme des Vorgartens auch in Verlängerung der überbaubaren Flächen bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet werden. Ausnahmsweise kann auch eine Überschreitung der hinteren Baugrenze durch Garagen, Carports und Stellplätze um bis zu 3 m zugelassen werden. Neben der Vermeidung langer Erschließungswege und einer übermäßigen Bodenversiegelung sollen damit zusammenhängende Freiräume gesichert werden. In der Vorgartenzone sind keine Gebäude zulässig, um den Straßenraum grün und attraktiv gestalten zu können. 6.6 Zulässige Zahl der Wohnungen Im Baugebiet WA-1 wird die Anzahl der Wohnungen nicht begrenzt, um hier eine Mehrfamilienhausbebauung realisieren zu können. Für die Baugebiete WA-2 wird die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude (Einzelhaus) auf maximal 2 begrenzt, damit die öffentlichen Verkehrsflächen das Verkehrsaufkommen bewältigen können und um vergleichbare Wohndichten wie in der näheren Umgebung zu erreichen. 6.7 Verkehrsflächen Das Wohngebiet südlich der Dalberg-Schule wird durch die Planstraße A von der LordActon-Straße aus und einem Fahrweg von der Skellstraße in Einbahnrichtung erschlossen. Die Anschlüsse zur Höhen- und zur Skellstraße außerhalb des Geltungsbereichs dieser Bebauungsplanänderung sind zu überprüfen und auszubauen. Die Fahrbahnoberflächen dieser Teilstrecken haben die Qualität einer Baustraße. Möglichkeiten zur Bemessung und zum Ausbau der geplanten Verkehrsflächen wurden im Rahmen einer verkehrstechnischen Vorplanung frühzeitig untersucht (Anhang 4). Die vorgesehenen Erschließungsanlagen sollen als verkehrsberuhigte Mischfläche ausgebaut werden. Sie sind so ausgelegt, dass sie sowohl die Anforderungen der Dalberg-Schule als auch der geplanten Wohnbebauung bewältigen können. Die provisorische Wegeverbindung zur Höhenstraße wird als Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung ‚Fußgänger’ festgesetzt. Für den ruhenden Verkehr sind südlich der Dalberg-Schule und entlang der Planstraße insgesamt 29 Parkplätze vorgesehen, davon 2 Parkplätze für Behinderte. Diese Stellplatzangebote werden als öffentliche Parkplätze ausgewiesen und können so mehrfach genutzt werden, d.h. sowohl von Verkehrsteilnehmern, die die Dalberg-Schule oder die Sporthalle besuchen als auch von den Anliegern und Besuchern des Wohngebietes. 12 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Zur Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (TÖB) gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden im Vorentwurf für den Parkplatz südlich der Dalberg-Schule 2 Festsetzungsvarianten aufgezeigt: Variante A: Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung ‚Schule’ Die Stellplatzanlage wäre dann nur für schulische Zwecke nutzbar. Dies würde dann eine Regelung der Nutzungsberechtigten und der Nutzungszeiten sowie die Verpflichtung zur Einfriedung der Stellplatzanlage erfordern. Variante B: Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung ‚Öffentlicher Parkplatz’ Der öffentliche Parkplatz könnte so von allen Verkehrsteilnehmern uneingeschränkt und mehrfach genutzt werden. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung, der Beteiligung der Behörden und sonstigen TÖB sollte geklärt werden, welche dieser beiden Festsetzungsvarianten den Anforderungen des ruhenden Verkehrs im Plangebiet am Besten gerecht wird. Im Hinblick auf den künftigen Ausbau, die Nutzung und die Unterhaltung dieser Fläche wurden der Gebäudebewirtschaftungsbetrieb der Stadt Worms, die Schulverwaltung, die Abteilung für Straßenverkehrsangelegenheiten, die Abteilung Verkehrswegebau und der Ortsbeirat Worms-Herrnsheim zur Stellungnahme aufgefordert. Alle Beteiligten sprachen sich nach Prüfung der Varianten für die Festsetzung der Variante B aus, als Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung ‚Öffentlicher Parkplatz’. 6.8 Versickerung von Niederschlagswasser Gemäß § 2 des Landeswassergesetzes ist der Anfall von Abwasser, soweit als möglich, zu vermeiden. Daher wird empfohlen, anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser auf dem jeweiligen Baugrundstück breitflächig zu versickern oder als Brauchwasser zu nutzen. Öffentliche Versickerungsflächen sind im Plangebiet nicht vorgesehen. Im Entwässerungsantrag an den Entsorgungsbetrieb der Stadt Worms sind auf dem Baugrundstück Flächen für die Aufnahme und Versickerung von Niederschlagswasser nachzuweisen. Nach Angaben des Entsorgungsbetriebes der Stadt Worms soll zur geordneten Entwässerung des Plangebietes ein Trennsystem verlegt werden. Somit kann ein größeres Rückstauvolumen für unbelastetes Niederschlagswasser geschaffen und eine Entlastung des Hauptsammlers erreicht werden. 7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 88 Abs. 1 LBauO Zur Gestaltung des äußeren Erscheinungsbildes der Gebäude und Grundstücke werden unter Bezug auf orts- und regionaltypische Merkmale Festsetzungen zu Dachform, Dachneigung sowie Dachaufbauten getroffen. Die Festsetzungen zur Gestaltung der Stellplätze, der unbebauten Grundstücksanteile und der Grundstückseinfriedungen dienen dem Erhalt und der Sicherung ökologischer Qualitäten des Baugebietes. Mit diesen Gestaltungsfestsetzungen soll sichergestellt werden, dass sich neue Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen und übermäßige Versiegelungen vermieden werden. Die Notwendigkeit für diese Gestaltfestsetzungen ergibt sich aus dem Spannungsfeld zwischen den Gestaltungsspielräumen der Bauherrschaften und dem Ziel der städtebaulichen Ordnung und einem harmonischen Siedlungsbild. Oktober 2015 13 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 7.1 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Gestaltung baulicher Anlagen Die Dächer der Hauptgebäude im Allgemeinen Wohngebiet sind analog der Dachformen in der näheren Umgebung als Satteldach oder als versetztes Pultdach, mit einer Neigung zwischen 28 und 36° auszuführen. Für die Mehrfamilienhausbebauung im Teilgebiet WA-1 ist auch ein Zeltdach zulässig. Untergeordnete Gebäudeteile, Nebengebäude und Garagen können auch mit begrünten Flachdächern ausgebaut werden. Dächer sind, ausgenommen der Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie, mit Tonziegeln oder Betondachsteinen in roten, braunen oder grauen Farbtönen einzudecken oder zu begrünen, um die gestalterische Einbindung der neuen Bauvorhaben in die nähere Umgebung sicherzustellen. Die für Dachaufbauten getroffenen Festsetzungen dienen der Vermeidung eines optisch störenden Missverhältnisses zwischen Dachfläche und Aufbauten. 7.2 Gestaltung der Stellplätze Kfz-Stellplätze und Grundstückszufahrten sind mit wasserdurchlässigen Belägen herzustellen, um das Maß der Bodenversiegelung und Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft möglichst gering zu halten. 7.3 Gestaltung der Einfriedungen Die Höhenbegrenzung der Grundstückseinfriedungen soll eine dominierende Wirkung dieser Anlagen im Straßenbild verhindern und damit das städtebauliche Ziel eines offenen, von Wohngebäuden und Freiflächen geprägten Siedlungsgebietes unterstützen. Die Regelungen zu Sichtblenden im Anschluss an die Gebäude dienen dem Schutz der Privatsphäre auf Terrassen und Freisitzen. 7.4 Freiraumgestaltung Die Festsetzungen zur Minimierung der Bodenversiegelung, der Gestaltung unbebauter Grundstücksflächen, die als Vegetationsflächen anzulegen, mit Gehölzen zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten sind, dienen der Freiraumgestaltung des Wohngebietes und der Aufwertung des Ortsbildes. Die Beschränkung der Zufahrtsbreite zu Grundstücken und die Begrenzung der Stellplätze in der Vorgartenzone dienen der Gestaltung des Straßenraumes. Hier soll ein offener und grün gestalteter Übergang zwischen öffentlichen Erschließungsflächen und privaten Baugrundstücken gefördert werden. 8 8.1 Wesentliche Auswirkungen der Planung Auswirkungen auf den Verkehr Mit dieser Bebauungsplanänderung können im Plangebiet ca. 30 neue Wohneinheiten entstehen. Das Baugebiet kann in das bestehende Verkehrsnetz integriert werden. Nachteilige Auswirkungen auf die Belange des Verkehrs sind nicht zu erwarten. Die Angebote für den ruhenden Verkehr werden geordnet und erweitert. 14 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 8.2 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Auswirkungen auf Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Die Ausweisung eines Wohngebietes im Siedlungsbestand dient auch der Sicherung und Erhaltung vorhandener Versorgungseinrichtungen im Stadtteil Worms-Herrnsheim. 8.3 Auswirkungen auf die Umwelt, den Menschen, das Landschaftsbild sowie Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet besteht seit den 1970er-Jahren Baurecht für eine mögliche Schulerweiterung, die nicht realisiert wurde. Durch die geplante Änderung des Baurechts zugunsten einer Wohnbebauung sind keine wesentlich nachteiligen Auswirkungen der bekannten Umweltbelange zu erkennen. Die Änderung des Bebauungsplanes wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchgeführt ohne Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB. Die in enger Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde bei der Abteilung Umweltschutz und Landwirtschaft der Stadt Worms bereits 2013 durchgeführte Artenschutzprüfung nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz (Anhang 1) kam zum Ergebnis, dass keine Restriktionen des ‚Besonderen Artenschutzes’ der Entwicklung eines Wohngebietes an diesem Standort entgegenstehen. Die Anregungen der Dalberg-Schule und die Hinweise der Öffentlichkeit für einen verkehrssicheren Weg für die Grundschulkinder wurden beachtet. Sie führen dazu, dass Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkplätze“ festgesetzt wurden. Außerdem wurden die Fahrverkehrsflächen so bemessen, dass im Umfeld der Dalberg-Schule künftig mehr geordnete Haltestellen für Eltern angeboten werden können. 9 Planverwirklichung 9.1 Bodenordnung und Umsetzung der Planung Ein Umlegungsverfahren ist nicht erforderlich, da alle von dieser Planänderung betroffenen Grundstücke im Eigentum der Stadt Worms sind. Die vermessungstechnische Umsetzung der städtebaulichen Konzeption kann durch Fortführungsmessungen gewährleistet werden. 9.2 Kostenschätzung Die vorläufigen Kostenschätzungen beruhen auf Angaben und Informationen von Fachabteilungen der Stadtverwaltung Worms, des Entsorgungsbetriebes der Stadt Worms und der vorläufigen Kostenschätzung für den Straßenausbau durch das Ingenieurbüros Schmihing in Grünstadt. Planungsaufwendungen: • Bebauungsplan, Grundleistungen • Bebauungsplan, besondere Leistungen • Gutachten zum Artenschutzrecht • Bodenuntersuchungen zum Nachweis der Versickerung von Niederschlagswasser (Auftraggeber: Entsorgungsbetrieb der Stadt Worms) • Oktober 2015 ca. 15.000,00 € ca. 5.000,00 € 2.796,50 € 2.665,60 € 15 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ • • • Energiekonzept (refinanziert über das EU-Projekt Renergy) Verkehrstechnische Vorplanung Untersuchungen zur Radonbelastung in der Bodenluft Vermessung • Digitales Geländemodell • Aufwendungen für Fortführungsmessungen • Fortführung städtischer Kartenunterlagen Verkehrswegebau • Herstellung der Planstraße A und der Fußwegeverbindung zur Höhenstraße Bereich 7 - Stadtentwicklung • Gehölzbestand roden Stadtentwässerung • Kanalbau Summe der bisher bekannten Aufwendungen Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ 8.570,00 € 7.866,28 € 2.239,58 € 5.223,50 € 23.000,00 € 300,00 € 420.500,00 € 2.250,00 € 200.000,00 € -------------------694.841,46 € Diese Aufwendungen können refinanziert werden durch die Veräußerung der Wohnbaugrundstücke durch den Eigentümer Stadt Worms. Es ist geplant, die Erschließungskosten in den Kaufpreis einzukalkulieren. Die Käufer sollen jeweils ein voll erschlossenes Wohnbaugrundstück erhalten. 16 Oktober 2015 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ 9.3 Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Flächenbilanz Grundlage der Flächenbilanzierungen sind die Grundstücksnutzungen, die 2014 im Rahmen einer Bestandsaufnahme erhoben wurden. Bestandssituation Planungskonzept Fläche Fläche in qm in % in qm in % --------------------------------------------------------1. Gemeinbedarfsfläche Dalberg-Schule 2. 3. 4. 5. 7.898 79,34 115 1,16 Öffentliche Verkehrsflächen 787 7,91 2.110 21,20 Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung Öffentliche Wegeverbindung zur Höhenstraße 170 1,71 170 1,71 1.100 11,05 1.000 10,04 0 0,00 6.560 65,90 Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung Stellplatzanlage oder öffentlicher Parkplatz Allgemeines Wohngebiet Größe des Geltungsbereiches ------------------- --------------------- 9.955 9.955 100 100 Worms, den 01.10.2015 Bereich 6 - Planen und Bauen, Abteilung 6.1 - Stadtplanung und Bauaufsicht Oktober 2015 17 Bebauungsplan HO 50A ‚Herrnsheimer Höhe’ Begründung zur 5. Änderung für das Gebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ Gutachten und Unterlagen 1 Untersuchungen zur 5. Änderung des Bebauungsplanes HO 50A Anhang 1: Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung (saP) zur Betroffenheit der nach § 44 BNatSchG europäisch geschützten Arten, Büro NaturProfil, 61169 Friedberg, Oktober 2013 Anhang 2: Bodenuntersuchungen zum Nachweis der Versickerung von Niederschlagswasser, IBG - Ingenieurbüro für Geotechnik, 67550 Worms, März 2014 im Auftrag des Entsorgungsbetriebes der Stadt Worms Anhang 3: Energiekonzept für das Teilgebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’ in Worms-Herrnsheim im Rahmen des „Regional Implementation Plan Worms“, EGS-plan, 70563 Stuttgart, August 2014 Anhang 4: Verkehrstechnische Beurteilung der Leistungsfähigkeit der Verkehrsflächen unter Berücksichtigung der topgraphischen Gegebenheiten, Büro Schmihing, 67269 Grünstadt, August 2014 Anhang 5: Beurteilung der Radonbelastung in der Bodenluft für das Plangebiet ‚Südlich der Dalberg-Schule’, geoconsult, 55276 Oppenheim, September 2014 2 Weitere Unterlagen Fortschreibung des Flächennutzungsplanes der Stadt Worms (FNP-Worms-2030) Offenlage-Entwurf von 2014 Bebauungsplan HO 50A, rechtswirksam seit 1983 18 Oktober 2015
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