Market Tracker Jul 2015

CATELL A | MARKET TR ACKER JULI 2015
market tracker juli 2015
Trotz Zinswende weiter steigende Ankaufspreise
CATELLA Research rechnet bis zur Jahreswende 2015/2016 mit einer verbesserten Situation auf den euro
päischen Immobilienmärkten. Mit der weiteren Stabilisierung der europäischen Wirtschaft wird die Politik
den Kurs des billigen Geldes allmählich verlassen. Die Zinsen werden langsam steigen, gleichzeitig aber auch
die Investorennachfrage nach Immobilien.
Zinsumfeld zeigt erste Aufwärtstendenz
Im ersten Halbjahr 2015 setzten die meisten Zentralbanken
ihre expansive Geldpolitik fort. Wir erwarten, dass sich diese
monetären Impulse zu einer a llmählichen Verbesserung des
Wirtschaftswachstums in Europa gegen Ende des Jahres niederschlagen.
Der Zinssatz für eine 10-jährige deutsche Staatsanleihe stieg
von einem Rekordtief von 0,05 Prozent auf 1 Prozent. Wir vertreten die Meinung, dass dieser Effekt aus einer übermäßig
niedrigen Zinspolitik mit langsam steigender Inflation, gekoppelt mit Wachstumserwartungen, resultiert. Deshalb sehen wir
im Verlauf des Q2 2015 rückblickend den Beginn einer allmählich an Dynamik gewinnenden Zinswende.
Spätestens zur Jahreswende 2015/2016, wenn sich die europäische Wirtschaft in breitem Maße stabilisiert haben wird,
rechnen wir mit einer Abkehr von der Politik des billigen
Geldes und insgesamt höheren Zinsen. Der Markteffekt „Zins
anstieg“ gerät zunehmend in den Fokus von Immobilien
investoren.
Infolge einer Änderung der Zinslandschaft wird das Fremdkapital knapper, die Preise für Objekte werden sinken und
damit die Renditen für Objekte steigen.
Diese lehrbuchhafte Entwicklung wird sich in dieser Abfolge
vollziehen; gleichwohl ist der Zeitraum zwischen Ankündigung
einer Zinserhöhung und messbaren Renditeeffekten bei Immo
bilien eher in Jahren als in Quartalen zu ermessen.
Die Gründe:
Der „Berg an Liquidität“ wird nur langsam niedriger.
Diese „Erholung“ wird weiterhin von einer deutlichen
„Kein-Risiko-Doktrin“ bestimmt.
ZINSENTWICKLUNG: EZB UND FED
%
77
Fed (USA)
66
55
44
EZB (Eurozone)
33
22
11
00
20
00
20
01
20
02
20
03 0 04 0 05 0 06 0 07 0 08 0 09 010 011 012 013 014 015
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
Quelle: Catella, EZB.
RENDITEPROGNOSE 10-JÄHRIGER STAATSANLEIHEN
%
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
EU
Dänemark
Finnland
Norwegen
Schweden
Frankreich
Deutschland
Rendite 2014 ; Erwartete Rendite 2019: Basis-Szenario Niedrigzins-Szenario Krisen-Szenario
Catella ist ein europaweit führender Financial Advisor und Asset
Manager für die Bereiche Property, Fixed-Income und Equity.
Wir nehmen eine führende Position im Immobiliensektor ein,
mit einer starken lokalen Präsenz in Europa mit rund 500 Mit
arbeitern in 12 Ländern.
Ihre Ansprechpartner: Dr. Thomas Beyerle
[email protected]
+49 (0)69 31 01 930-220
Italien
Niederlande
Großbritannien
Quelle: Catella.
Maximilian Radert
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+49 (0)89 189 1665-80
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CATELL A | MARKET TR ACKER JULI 2015
Erwartete Entwicklung der Anfangsrenditen
ie Ursache für eine weitere Dynamisierung an den europäiD
schen Immobilienmärkten für 2015 und 2016 liegt in unmittelbaren Vorzieheffekten vor dem Hintergrund einer Zins
erhöhungsankündigung und einer daraus resultierenden
Schlechterstellung von Immobilien gegenüber Anleihen oder
Aktien. Einfacher ausgedrückt: Die Ankaufsbücher sind voll,
das Angebot knapp.
Die wie beschrieben lehrbuchhafte Entwicklung auf der Zins
seite führt nach unserer E
inschätzung nicht zwingend zu stei
genden Ankaufsrenditen auf den europäischen Büro-Märkten.
Die monetären Wirkungskanäle werden etliche Quartale
benötigen, um ein Einpendeln zu erreichen. Auch wirkt sich
der geldpolitische Impuls erst langsam auf langfristige Staatsbonds aus.
Die maßgebliche Erklärung liegt für uns im direkten Vergleich der Assetklassen. Die europäischen Büromärkte –
zumindest in den Metropolen – sind im Vergleich zu Aktienund Anleihemärkten weiterhin derart attraktiv, dass das
Kapital auch zukünftig in diese Märkte fließen wird.
Ein Investor nimmt folglich bewusst „relative“ Rendite
verluste aufgrund der höheren Zinskosten und niedrigeren
Ankaufsrenditen in Kauf. Ein klares Zeichen, dass in der veränderten Gemengelage ein Investor in einem Zeitfenster, welches
durch „Premium für Sicherheit“ gekennzeichnet ist, auf ein
Mehr an Rendite verzichtet.
Regionalanalyse Renditeentwicklung (Basis-Szenario)
Die nordischen Immobilienmärkte stehen stellvertretend für
eine Zwei-Klassen-Gesellschaft: Während Helsinki mit - 49 Bp.
und Kopenhagen mit - 37 Bp. über der 30 Bp. Schwelle liegen,
sind die messbaren Effekte auf Stockholm mit - 21 Bp. und Oslo
mit - 15 Bp. relativ gering. Lediglich London mit - 8 Bp. liegt
hinter Oslo und damit auf dem letzten Platz.
Für Südeuropa, hier Madrid mit - 43 Bp., prognostizieren
wir in allen Szenarien einen spürbaren Rückgang der Anfangsrenditen. Dies ist in erster Linie auf die erwartete Erholung der
Vermietungsmärkte zurückzuführen. Der Einfluss der Zinsen
ist in diesen Märkten relativ gering.
Für die deutschen Märkte haben Zinsänderungen vorerst
nur geringfügige Effekte. Mit Ausnahme von Stuttgart mit
- 19 Bp. liegen sämtliche Städte im Korridor zwischen - 22 Bp.
(Hamburg) bis - 28 Bp. (Köln).
Ausschließlich im Krisen-Szenario sehen wir steigende
Renditen in einigen Märkten.
ERWARTETE ANKAUFSRENDITEN EUROPÄISCHER INVESTMENTZENTREN 2019
Basis-Szenario 2019
Krisen-Szenario 2019
- 52 Bp.
Rotterdam
5,45 %
- 68 Bp.
Rotterdam
5,29 %
- 36 Bp.
Rotterdam
5,62 %
- 49 Bp.
Helsinki
4,51 %
- 66 Bp.
Helsinki
4,34 %
- 33 Bp.
Luxemburg
5,17 %
- 44 Bp.
Amsterdam
4,98 %
- 55 Bp.
Amsterdam
4,86 %
- 28 Bp.
Amsterdam
5,14 %
- 43 Bp.
Madrid
4,38 %
- 55 Bp.
Stockholm
3,48 %
- 22 Bp.
Kopenhagen
4,53 %
- 40 Bp.
Brüssel
5,09 %
- 54 Bp.
Madrid
4,27 %
- 14 Bp.
Helsinki
4,86 %
- 37 Bp.
Kopenhagen
4,38 %
- 51 Bp.
Paris
3,39 %
- 9 Bp.
Köln
4,61 %
- 34 Bp.
Luxemburg
5,16 %
- 51 Bp.
Brüssel
4,98 %
- 8 Bp.
Berlin
4,42 %
- 28 Bp.
Köln
4,42 %
- 43 Bp.
Warschau
5,42 %
- 8 Bp.
Düsseldorf
4,52 %
- 28 Bp.
Frankfurt
4,27 %
- 43 Bp.
Kopenhagen
4,32 %
- 7 Bp.
Stuttgart
4,68 %
Ø
- 28 Bp.
Wien
4,32 %
- 42 Bp.
Luxemburg
5,08 %
- 6 Bp.
Frankfurt
4,49 %
- 27 Bp.
Paris
3,63 %
- 38 Bp.
München
3,87 %
- 5 Bp.
Oslo
4,70 %
- 26 Bp.
Düsseldorf
4,34 %
- 38 Bp.
Wien
4,22 %
- 4 Bp.
Hamburg
4,36 %
- 24 Bp.
Berlin
4,26 %
- 38 Bp.
Frankfurt
4,17 %
0 Bp.
München
4,25 %
- 24 Bp.
München
4,01 %
- 37 Bp.
Düsseldorf
4,23 %
+ 11 Bp.
Stockholm
4,15 %
- 22 Bp.
Hamburg
4,18 %
- 36 Bp.
Köln
4,34 %
+ 13 Bp.
Wien
4,73 %
- 21 Bp.
Stockholm
3,83 %
- 36 Bp.
Berlin
4,14 %
+ 32 Bp.
Warschau
6,17 %
- 19 Bp.
Stuttgart
4,56 %
- 34 Bp.
Hamburg
4,06 %
+ 39 Bp.
Paris
4,29 %
- 18 Bp.
Warschau
5,67 %
- 32 Bp.
Oslo
4,43 %
+ 44 Bp.
London
4,26 %
- 15 Bp.
Oslo
4,60 %
- 34 Bp.
Stuttgart
4,51 %
+ 47 Bp.
Brüssel
5,96 %
London
3,74 %
- 18 Bp.
London
3,63 %
+ 56 Bp.
Madrid
5,37 %
- 8 Bp.
Ø
Veränd. Bp. im erwartete Netto-
Vergl. zu 2014 anfangsrendite absolut
Veränd. Bp. im erwartete Netto-
Vergl. zu 2014 anfangsrendite absolut
Veränd. Bp. im erwartete Netto-
Vergl. zu 2014 anfangsrendite absolut
Ø - 29,35 Bp.
Ø - 43,45 Bp.
Ø + 3,1 Bp.
Ø 4,29 %
→
Determinanten der Anfangsrenditen: Vermietungsmärkte
, Zinsen
Ø 4,35 %
Ø 4,81 %
→ , Kapitalverfügbarkeit → , Strukturelle Bedingungen
→
Ø
Niedrigzins-Szenario 2019
Fazit
Unser Prognosemodell zur Entwicklung der Renditen an den 20 untersuchten europäischen Büromärkten bis 2019 verdeutlicht, dass
wir in der absoluten Mehrzahl der Fälle und szenarioübergreifend mit weiter sinkenden Ankaufsrenditen rechnen müssen.
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