Institutional Newsletter Australien 2016 Marktbedingungen für Investitionen in Büroimmobilien Für detailliertere Informationen besuchen Sie unsere Telefonkonferenz mit Online-Präsentation am Dienstag, den 12.04.2016 um 11:00 Uhr. Wir freuen uns über Ihre Anmeldung unter [email protected] Volkswirtschaftliche Parameter Stabile Wirtschaft Der Australische Dollar – Günstiger Einstiegszeitpunkt „Fluchtwährungen – Rettung für Euro Anleger“ titelte die Wirtschaftswoche am 30. August 2011. Im entsprechenden Artikel wurde unter anderem der AUD als Möglichkeit genannt, aber auch die Risikofaktoren für diese Währung beschrieben. Einerseits führt der Rohstoffreichtum des Landes, zusammen mit den engen wirtschaft lichen Beziehungen zu den Wachstumsmärkten Asiens, in Boomzeiten zu einer Stärkung des australischen Dollars. Anderseits bewirkt ein geringeres Wirtschaftswachstum der asiatischen Staaten eine Schwächung des „Aussies“. Rückblickend betrachtet haben sich die angeführten Risiken in der Realität verfestigt. Wer als in Euro kalkulierender Investor im 3. Quartal 2012 zum Kurs von 1,16 AUD/EUR investiert hat, musste per 14. März 2016 Währungsverluste von rund 26 % hinnehmen. Die Australische Wirtschaft wächst bereits seit 23 Jahren in Folge. Weder die Finanzkrise 2008, noch der Verfall der Rohstoffpreise hat zu einer Stagnation, geschweige denn zu einer Rezession geführt. Auf der anderen Seite könnte der Abschluss von Freihandelsabkommen mit China, Japan und Südkorea und des Handelsabkommens TPP, unter anderem mit den USA und Kanada, zu einer Stimulierung der australischen Wirtschaft führen. Zudem gehört Australien zu den wichtigsten Finanzplätzen in der Region Asien / Ozeanien. Wachstumsperspektiven im Vergleich Wachstum des BIP in % 4,0 3,5 3,0 EUR/AUD 1,70 1,60 +26% Jan.2012 Jan.2013 Jan.2014 Jan.2015 2,5 2,0 1,50 1,5 1,40 1,0 1,30 0,5 1,20 1,10 Jan.2016 Quelle: wallstreet:online, 14.03.2016 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Australien USA Deutschland Frankreich Quelle: IMF, Weltbank 2016 Was bedeutet das für aktuelle Investitionen in der Währung australischer Dollar, der weltweit den sechsten Platz der meist gehandelten Währungen belegt? Derzeit spricht vieles dafür, den Sprung auf den Fünften Kontinent zu wagen. Die gesunkenen Rohstoffwerte dürften bereits weitestgehend in die Währung eingepreist sein, die sich auch historisch betrachtet für Investoren aus dem Euroland auf einem attraktiven Einstiegsniveau befindet. Neben der reinen Währungsbetrachtung sprechen eine Reihe weiterer Faktoren für Immobilieninvestitionen in Australien. Großbritannien Steigende Einwohnerzahlen in Australien Geringe Staatsverschuldung 27 Im Gegensatz zu allen G7 Staaten hat Australien mit einer verhältnismäßig geringen Staatsverschuldung sein „Pulver noch nicht verschossen“ 26 +1,75 % p.a. 24,9 25 23 120 26,1 24,5 24 Staatsverschuldung 2014 in Relation zum BIP 25,3 25,7 22,9 23,3 23,6 24,0 22 105% 96% 100 21 89% 2012 2013 2014 2015 1 2016 1 2017 1 2018 1 2019 1 2020 1 75% 80 1 2015 Median Quelle: IMF 60 34% 40 Alter der Bevölkerung in Jahren 1 20 0 50 USA Frankreich Großbritannien Deutschland Australien Quelle: IMF, Weltbank 46,5 46,2 40 42,2 40,6 38,0 37,5 EU Kanada USA Australien 30 20 Günstige demographische Rahmendaten 10 0 Während insbesondere Nationen wie Japan oder Frankreich von einer „Demographie-Bombe“ bedroht sind, wächst die australische Bevölkerung kontinuierlich. Das Durchschnittsalter liegt zudem deutlich unter dem anderer Industrienationen. 1 Japan Deutschland Median Quelle: IMF Marktsituation Büroimmobilien Regional erhebliche Unterschiede Analog zu den weltweiten Immobilienmärkten hat auch in Australien eine Yield Compression stattgefunden. Dennoch finden Investoren weiterhin ein attraktives Rendite niveau vor. Der Spread zwischen 10-jährigen Government Bonds und den Einstandsrenditen (Initial Yield) beträgt von 3 % in Sydney bis zu 5,5 % in Perth. Der Renditeabstand zu den Top 5 Standorten in Deutschland liegt zwischen 2 % bis 3 %. Bei der Berechnung des Total Returns müssen jedoch im Rahmen von späteren Neuvermietungen bzw. Mietvertragsverlängerungen ausreichende Incentives berücksichtigt werden, was zu einer Verringerung des Renditeabstandes führen könnte. Auf der anderen Seite bieten die für Investoren vorteilhaften Indexierungsregelungen (i. d. R. Weitergabe von 100 % der Preissteigerungsmarke p. a.) gute Perspektiven auf der Einnahmenseite. Während sich in Sydney und Melbourne die Nach frage von Mietern nach Büroflächen beschleunigt, sind Adelaide, Brisbane und Perth aufgrund der sich abschwächenden Nachfrage des Rohstoff- und Staatssektors von gestiegenen Leerständen betroffen. Allerdings liegt die Leerstandquote bei isolierter Betrachtung von Prime und Grade A Objekten um 1 – 2 % niedriger. Globaler Rang Markt Score 1 Großbritannien 1,25 2 USA 1,34 3 Australien 1,36 4 Neuseeland 1,44 5 Frankreich 1,52 6 Kanada 1,52 7 Niederlande 1,57 8 Irland 1,62 9 Finnland 1,69 10 Schweiz 1,73 11 Schweden 1,79 12 Deutschland 1,79 13 Singapur 1,81 14 Hongkong 1,87 sehr transparent Einer der großen Vorteile liegt in der Transparenz und Liquidität des australischen Immobilienmarktes. Darüber hinaus ist die verhältnismäßig geringe Volatilität, in Verbindung mit einem verlässlichen Rechts- und Steuer system, der Grund für das hohe Vertrauen, das Investoren dem australischen Immobilienmarkt entgegen bringen. Aus diesem Grund haben allein im Jahr 2015 Büroimmobilien im Wert von 15 Mrd. AUD den Besitzer gewechselt. Australien unter den Top 3 transparent Große Transparenz Quelle: JLL Transparenzindex Darwin Northern Territory Alice Springs Queensland Brisbane Westaustralien Südaustralien Beltana Perth Port Augusta Adelaide New South Wales Victoria Sydney Canberra Melbourne Tasmanien Hobart Attraktives Renditeniveau Sydney Melboure Brisbane Adelaide Perth Canberra Bürofläche CBD in Mio. m2 5,0 4,5 2,2 1,6 1,7 2,4 Initial Yield Class A in % 5,5 – 6,5 6,0 – 7,0 6,75 – 7,75 7,0 – 8,0 7,25 – 8,25 7,0 – 8,0 Leerstand in % 6,0 7,0 13,5 12,0 16,5 13,0 Quelle: PCA Office Market Report Januar 2016 Fazit: Diversifikation als Gebot der Stunde – Australien ist mehr als einen Blick wert Die Niedrigzinsphase scheint sich zu einer Ära der Niedrigzinsen auszuweiten. Daher sind Investoren gezwungen, in höher verzinsliche Kapitalanlagen auszuweichen. Um die dabei entstehenden Risiken zu reduzieren, ist eine entsprechende Risikostreuung notwendig. Hierbei bieten sich unter anderem Investitionen in australische Immobilien an. Eine gefestigte Demokratie, attraktive Renditen und gute wirtschaftliche Perspek tiven an einem der weltweit am weitesten entwickelten Immobilienmärkte sind gute Gründe, um in „Down Under“ in wirtschaftlich nachhaltige Sachwerte zu investieren. In eigener Sache Die SachsenFonds Gruppe SachsenFonds in Australien SachsenFonds ist ein international ausgerichteter Fondsund Assetmanager für Beteiligungen an Sachwerten, insbesondere Investitionen in Immobilien und Erneuerbare Energien. 85 Mitarbeiter in Aschheim bei München, Sydney, Prag und Warschau bieten Investoren maßgeschneiderte Dienstleistungen an. Investoren profitieren von der Strukturierungskompetenz, den umfangreichen Erfahrungen im Ankaufsprozess der Assets sowie von einem professionellen Fonds- und Assetmanagement. Das bisher emittierte und verwaltete Fonds volumen für institutionelle und private Anleger beträgt mehr als 6 Mrd. €. SachsenFonds verfügt seit 2006 über eine eigene Tochter in Australien. Mit dem Leiter, Ian Thorpe, besteht ein hervorragendes Netzwerk zu den wesentlichen Akteuren der Immobilienbranche. Niederlassung in Sydney Transaktionsvolumen 751 Mio. AUD Immobilien 8 Bürogebaude Mietfläche 136.417 m² Qualität A-Grade Vermietungsleistung 44.000 m2 Die SF Invest GmbH Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft der Sachsen Fonds Gruppe unterliegt sie der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und erfüllt die Anforderungen des Kapitalanlage gesetzbuches. Als 100 %ige Tochtergesellschaft von SachsenFonds übernimmt sie die Rolle des Investmentmanagers für alle geschlossenen Investmentvermögen in der Unternehmensgruppe. Bei Interesse an unseren Anlagekonzepten stehen wir Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung. SF Invest GmbH Stefan Pfisterer Geschäftsführer Telefon 089 45666-121 [email protected] SF Invest GmbH Bernd Rickels Director Business Developement Telefon 089 45666-121 [email protected] Aschheim (bei München) SF Invest GmbH Max-Planck-Straße 3 85609 Aschheim (bei München) www.sachsenfonds.de www.sf-invest.de Prag Sydney Warschau
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