NETZWERKE Übertragung von Immobilien LIEGENSCHAFTEN KMU-Unternehmer halten nicht selten einen Grossteil ihres Vermögens in Immobilien. Eine rechtzeitige Regelung der Übertragung auf Nachkommen ist notwendig. TEXT M A T T H I A S F Ä S S L E R U N D M A R Y A N N R O H N E R V iele stellen sich die Frage, ob und wie diese bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen werden sollen. Eine rechtzeitige Regelung ist nicht nur empfehlenswert, sondern geradezu notwendig, um den Erben Sorgen und Streitereien zu ersparen. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann als Schenkung oder Erbvorbezug erfolgen. Beim Erbvorbezug müssen die Erben im Erbfall grundsätzlich alles zur Ausgleichung bringen, was ihnen zu Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbteil übertragen wurde. Diese Ausgleichungspflicht bereitet dann Schwierigkeiten, wenn der Erwerber einer Liegenschaft die Miterben mangels finanzieller Mittel nicht auszahlen kann. Deshalb sollte sichergestellt werden, dass die Ausgleichungspflicht durch den Übernehmer einer Liegenschaft finanzierbar ist. Ähnliches ist bei Schenkungen von Liegenschaften zu beachten. Es empfiehlt sich, vor der Abtretung einer Immobilie eine Übersicht über das gesamte Vermögen des Schenkers zu erstellen. Dann können die Pflichtteile der Erben vorgängig geschätzt und allfällige Pflichtteilsverletzungen erkannt werden. Weiter lassen sich durch eine neutrale Schätzung des Verkehrswertes Konflikte unter den Erben vermeiden. WOHNRECHT ODER NUTZNIESSUNG Viele Eltern behalten sich bei einer lebzeiti- TAGUNG RECHTSFRAGEN AM 8.9.2015 Verträge zwischen Eigentümern eines Unternehmens und dem Unternehmen können viele Risiken bergen. Dazu gehören auch Aktionärsbindungs-/ Mandatsverträge und Organisationsreglemente. Ebenso prägt das Arbeitsrecht den Unternehmeralltag. In einem Tag erfahren Sie Wichtiges und Wissenswertes inkl. Hinweise auf neue Gerichtsentscheide. Die Themen Immobilien und Steuern runden die praxisbezogene Weiterbildung ab. Informationen und Anmeldung unter: www.unternehmerforum.ch, Veranstaltungen 70 UnternehmerZeitung | Nr.6 2015 Foto. BilderBox.com gen Übertragung des Hauses an die Kinder ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht vor. Das Wohnrecht berechtigt die Eltern, ihren Wohnsitz im betreffenden Haus zu behalten. Die üblichen Kosten für kleinere Reparaturen, Heizung, Warmwasser etc. gehen zu ihren Lasten. Bei der Nutzniessung dürfen die Eltern die Räume nicht nur selber nutzen, sondern sie dürfen sie auch vermieten und die Mieterträge behalten. Im Gegenzug bezahlt der Nutzniesser neben den Unterhalts- und Nebenkosten zusätzlich die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien. STEUERLICHE ASPEKTE Bei Immobilienübertragungen sind die Grundstückgewinnsteuer sowie eventuelle Erbschafts-, Schenkungs- und Handänderungssteuern zu beachten. Eine Übertragung kann unentgeltlich oder zu einem deutlich reduzierten Preis (sogenannte gemischte Schenkung) erfolgen. Solche Übertragungen an Nachkommen sind in der Mehrheit der Kantone von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Eine Handänderungssteuer wird in vielen Kantonen erhoben, und zwar unabhängig davon, ob das Grundstück mit Gewinn verkauft wird oder nicht. In einer Reihe von Kantonen werden Handänderungen unter Verwandten durch vollständige oder teilweise Steuerbefreiung privilegiert behandelt. Ebenfalls unterschiedlich sind in den Kantonen die Steuerbefreiungs- und Steueraufschubstatbestände für die Grundstückgewinnsteuer. Diese wird bei unterpreislichen oder unentgeltlichen Abtretungen an Nachkommen in der Regel zumindest teilweise aufgeschoben und erst vollumfänglich zur Zahlung fällig, wenn die Liegenschaft anschliessend verkauft wird. Die Nachkommen bezahlen also im Zeitpunkt der Übertragung keine oder nicht die vollen Steuern, übernehmen dafür aber eine latente Grundsteuerlast, weil ihnen je nach Fallkonstellation später auch die während der Besitzdauer des Schenkers entstandene Wertsteigerung angerechnet wird. Die Praxis der zürcherischen Steuerbehörden beispielsweise verlangt, dass bei einer gemischten Schenkung wie beim Erbvorbezug der Anteil der unentgeltlichen Zuwendung mindestens 25 Prozent beträgt, damit für die Grundstückgewinnsteuer ein Aufschub gewährt wird. Eine Abklärung durch einen Steuerexperten lohnt sich, da der unentgeltliche Anteil unter bestimmten Umständen bzw. bei mangelhafter Planung unter 25 Prozent fallen kann und eine Grundstückgewinnsteuer erhoben wird. FAZIT Wer zu Lebzeiten Immobilien an Nachkommen übertragen will, kann bei richtigem Vorgehen beachtlich Steuern sparen. Die Gestaltungsmöglichkeiten in diesem Bereich sind vielfältig, bergen aber auch Stolpersteine. Da die Gefahr von Ausgleichungs- und Herabsetzungsansprüchen sowie ungeahnter Steuerfolgen besteht, ist eine kompetente Beratung durch eine Fachperson unerlässlich. DIE AUTOREN Matthias Fässler, Inhaber des Zürcher Notarpatents, Steuerberater Treureva AG, Zürich. Maryann Rohner, lic.oec. HSG, dipl. Steuerexpertin, dipl. Wirtschaftsprüferin, Treureva AG.