WEG-Rechtsprechung
Übersicht mit Leitsätzen
Aktuelle Rechtsprechung zum WEG,
Stand Juni 2015
von RiAG Dr. Olaf Riecke Hamburg
Inhalt
Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit .......... 10
Estrich ist zwingend Gemeinschaftseigentum ........................................................10
AG Würzburg, Urteil vom 20.1.2015, 30 C 444/14 .................................................10
Dachkonstruktion einer Garage als zwingendes Gemeinschaftseigentum ..................10
BVerfG, Kammerbeschluss vom 28. 7. 2014, 1 BvR 1925/13, ZMR 2014, 960 ...........10
Heizanlage; Unterteilung einer SE-Einheit ............................................................11
LG Koblenz, Urteil vom 10.3.2014, 2 S 49/13 (Revision zugelassen), ZWE 2015, 120 11
Abweichende Vereinbarungen über Entscheidungsumsetzung .................................11
AG Halle/Saale, Urteil vom 24.3.2015, 120 C 3378/14, ZMR 2015, 574 ...................11
Beseitigung anfänglicher Baumängel; Verwaltungsbefugnis/-kompetenz ..................11
LG Koblenz, Beschluss vom 3.7.2014, 2 S 36/14, ZMR 2015, 57 .............................11
Verlust der Beschlusskompetenz? ........................................................................11
LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399 .....................11
Verlust der Verwaltungszuständigkeit? .................................................................11
LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. ......................11
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum .....................................12
BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 ...................................12
Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung...........................................12
BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971 .......................................12
Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum ...............................13
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 .....................................13
Duplexparker ....................................................................................................13
BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 75/11, ZMR 2012, 377 .....................................13
Duplexparker ....................................................................................................13
AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837 ..................13
Unterteilung eines Sondereigentums....................................................................13
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303 ...............13
Rauchwarnmelder und Landesbauordnung ............................................................14
BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 .....................................14
Rauchwarnmelder und Landesbauordnung ............................................................14
AG Karlsruhe, Urteil vom 15.8.2014, 4 C 217/14, ZMR 2015, 160 ...........................14
einheitliche Ausstattung mit Funkmeldern ............................................................14
AG Singen, Urteil vom 25.11.2014, 7 C 20/14, ZMR 2015, 416 ...............................14
Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung ..............................................................15
AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f..................15
1
Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung ...................................................... 15
Neubegründung von Sondernutzungsrechten ........................................................15
OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568..................15
nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts ...........................................15
OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845 ................15
Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts .................................15
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139 .................15
Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen .......................................................15
AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003 ......................15
Aufteilungsplan .................................................................................................16
BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452 ...................................16
Änderung der Kostenverteilung ........................................................................ 16
Balkone; Instandsetzung ....................................................................................16
BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290 .......................................16
Fenster; Wohnungsabschlusstüren; Austausch als Gemeinschaftsaufgabe ................17
BGH, Urteil vom 22. 11. 2013, V ZR 46/13, ZMR 2014, 899 ...................................17
Fenster; Instandsetzung ....................................................................................17
BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641 .......................................17
Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan ............................................17
AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487 ...................17
2/3-Mehrheit; Bezugsgröße ................................................................................17
BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808 ..........................................17
¾-Mehrheit;Bezugsgröße
BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652 .......................................17
Befreiung von der Kostentragungspflicht ..............................................................18
BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, ZMR 2012, 709 .......................................18
Sachlicher Grund ...............................................................................................18
BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116 .........................................18
Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels ....................................................18
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................18
Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten ..................................................18
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219 ..............................18
Bauliche Maßnahmen........................................................................................ 19
Anwaltshaftung bei Falschberatung .....................................................................19
AG München, Urteil vom 27.11.2014, 155 C 13757/14 ...........................................19
Steckdose für E-Autos in der Tiefgarage ...............................................................19
AG München, Urteil vom 17.12.2014, 482 C 12592/14 ...........................................19
Geruchsbelästigung durch Wrasenabzug (Exhaustor)
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.9.2014, 539 C 7/14, ZMR 2015, 492 ..........20
Anbau eines Außenlifts
LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920 .......................20
Erweiterung der Mobilfunkanlage ........................................................................20
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.8.2014, 2-09 S 27/13, ZWE 2015, 217 .................20
Mobilfunksendeanlage........................................................................................20
BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 .......................................20
Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz .......................................21
BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 .........................................21
Trittschallschutz bei Wechsel des Bodenbelags
LG Itzehoe, Urteil vom 18.3.2014, 11 S 101/12, ZMR 2014, 907.............................22
Schallschutz; Wechsel des Bodenbelags ...............................................................22
BGH, Urteil vom 27.2.2015, V ZR 73/14, ZMR 2015, 561 .......................................22
größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung ............................................................22
LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654 ..........................22
Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB ...............................................................22
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13, n.v. ..........................22
Modernisierungsbegriff .......................................................................................22
2
BGH, Urteil vom 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 490 ......................................22
Errichtung einer massiven Steinwand ..................................................................23
LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, ZMR 2014, 739 .......................23
„Skulpturengarten“ ............................................................................................23
LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301 ........................23
Rückbau einer ungenehmigten Terrasse, Verjährung .............................................23
AG Dortmund, Urteil vom 26.8.2014, 512 C 14/14, ZMR 2015, 69 ..........................23
Rückbauanspruch und Verjährung .......................................................................23
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462 ............................23
Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation .............................................................24
LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723 ..........................24
Aufbringen stattlicher Findlinge ...........................................................................24
AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158 .........................24
Videokamera und § 6b BDSG ..............................................................................24
BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909 .....................................24
Kamera-Attrappe ..............................................................................................24
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306 ..............24
Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz .....................................25
OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13, ZMR 2014, 51 ................25
Parabolantenne .................................................................................................25
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, ZMR 2014, 390 ..............25
erhebliche optische Veränderung .........................................................................25
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292 ...................................25
Änderung der Farbgebung des Hauses .................................................................25
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739 ..........................25
förmliche Beschlussfassung erforderlich? ..............................................................26
LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373 ..........................26
Balkonausbau und Duldungsverpflichtung ............................................................26
LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287 ...............................26
Mülltonnenstandort; Ermessensreduzierung auf Null ..............................................26
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 78/13, ZMR 2015, 50 ............................26
Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung ......................................26
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 91/12, ZMR 2013, 922 ..........................26
keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern .......................................27
LG Hamburg, Urteil vom 1.6.2012, 318 S 115/11, ZMR 2013, 60 ............................27
Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG ................................................................27
BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213 .....................................27
Rund um die Eigentümerversammlung ............................................................. 27
Versammlungszeit .............................................................................................27
AG Landsberg am Lech, Urteil vom 27.1.2015, 1 C 373/14 .....................................27
Nichteinhaltung der Ladungsfrist und Kausalität ....................................................27
LG Dortmund, Urteil vom 21. 10. 2014, 1 S 371/13, ZWE 2015, 182 .......................27
Beschlussmangel; Vollmacht; Kausalität ..............................................................28
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 8.4.2015, 2-13 S 35/13 ..........................................28
Ladungsfehler, Kausalität; Bestimmtheitsgrundsatz ...............................................28
LG Gera, Urteil vom 16.2.2015, 5 S 23/14, ZMR 2015, 481 ....................................28
Grundsatz der Nichtöffentlichkeit; Kausalitätsvermutung ........................................28
LG München I, Urteil vom 29.1.2015, 36 S 2567/14 ..............................................28
Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit
LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480 ......................28
Vertreterklausel; Bestimmtheitsgrundsatz ............................................................29
LG München I, Urteil vom 11.12.2014, 36 S 152/14, ZMR 2015, 152 .......................29
Stimmverbot bei Streit mit dem Verband .............................................................29
BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 .......................................29
Obliegenheitsverletzung des Eigentümers.............................................................29
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................29
unterbliebene Einladung .....................................................................................30
3
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971 .....................................30
Abkürzung der Ladungsfrist ................................................................................30
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821 ..........................30
Stimmrechtswiderruf .........................................................................................30
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980 .....................................30
Zweitbeschluss .................................................................................................30
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, ZMR 2014, 748 ......................30
unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte ..........................................30
BGH, Urteil vom 10. 10. 2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239..................................30
Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte .....................................................31
BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397 ....................................31
Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht..............................................................31
BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639 .....................................31
werdender Wohnungseigentümer ........................................................................31
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................31
Einberufungsermächtigung .................................................................................32
LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748 .................32
Einberufungsermächtigung .................................................................................32
AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667 ................................32
Begründetheit der Anfechtung eines Negativbeschlusses ........................................32
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 78/13, ZMR 2015, 50 ............................32
Negativbeschluss; keine Sperrwirkung .................................................................32
LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44 ..........................32
Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks .................................33
BGH, Urteil vom 12.4.2013, V ZR 103/12, ZMR 2013, 730 .....................................33
Abgrenzung Vorbereitungsbeschluss zu konstitutiver Verpflichtung ..........................33
LG Stuttgart, Urteil vom 24.2.2015, 2 S 57/14, ZMR 2015, 340 ..............................33
Keine Leistungspflichten qua Beschluss ................................................................33
BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777 .....................................33
Aktivlegitimation für das Durchsetzen von Beschlüssen ..........................................33
AG Hamburg- St. Georg, Urteil vom 16.1.2015, 980b C 34/14, ZMR 2015, 581 ........33
Beschluss über Klageeinreichung .........................................................................34
OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469 ................34
(Finanz-)Verwaltung; Jahresabrechnung; Freistellungsansprüche ................... 34
Kontrollpflichten des Verwaltungsbeirats ..............................................................34
LG Köln, Urteil vom 18.12.2014, 29 S 75/14, ZMR 2015, 335 .................................34
Entnahme von Vorschüssen für Prozesse aus der Rücklage .....................................34
LG Rostock, Urteil vom 23.1.2015, 1 S 24/14, ZMR 2015, 338 ................................34
Vorschüsse für RA-Kosten in künftigen Beschlussanfechtungsverfahren ...................34
BGH, Urteil vom 17. 10. 2014, V ZR 26/14, ZMR 2015, 244 ..................................34
Keine Verpflichtung zum Lastschrifteinzug des Hausgelds .......................................35
LG Lüneburg, Urteil vom 25.3.2015, 9 S 91/14 (Revision zugelassen) .....................35
Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan....................................................................35
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, ZMR 2014, 808 ....................................35
Abgabenschuld; Gesamtschuld............................................................................35
BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557 .....................................35
Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs ..............................................................35
BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127 .....................................35
Verfahrensrecht, Anfechtungsklage.................................................................. 36
Verfristete Anfechtungsklage; verspätete Vorschusszahlung ...................................36
LG Düsseldorf, Urteil vom 25.2.2015, 25 S 83/14 .................................................36
Auslegung des Klageantrags ...............................................................................36
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 14.4.2015, 2-13 S 164/14 ....................................36
Auslegung von Klageanträgen .............................................................................36
BGH, Urteil vom 12. 12. 2014, V ZR 53/14, ZMR 2015, 252 ...................................36
Wahrung der Anfechtungsbegründungsfrist ..........................................................36
4
LG Hamburg, Urteil vom 19.12.2014, 318 S 5/14, n.v. ..........................................36
Berufungszuständigkeit bei Streitgenossenschaft ..................................................37
BGH, Beschluss vom 3.7. 2014, V ZB 26/14, ZMR 2014, 995 ..................................37
Fristwahrende Berufungseinlegung ......................................................................37
BGH, Beschluss vom 15. 5. 2014, V ZB 172/13 ....................................................37
nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil .......................................37
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 110/13, ZMR 2015, 234 .....................................37
Anfechtungsklage ohne aufschiebende Wirkung ...................................................37
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 167/13, ZMR 2015, 235 ....................................37
Beschlussergebnisberichtigungsklage ...................................................................37
LG München I, Urteil vom 11.12.2014, 36 S 152/14, ZMR 2015, 152 .......................37
Verzicht auf die Rechte aus einem Beschluss ........................................................38
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 19/14, ZMR 2015, 45 ............................38
Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG, Rechtsnachfolger ...............................................38
BGH, Beschluss vom 21. 11. 2013, V ZR 269/12, MDR 2014, 801 ...........................38
Entziehung des Wohnungseigentums; Nichtzulassungsbeschwerde ..........................38
BGH, Beschluss vom 19.12.2013, V ZR 96/13, ZMR 2015, 231 ...............................38
Streitverkündung; Passivlegitimation ...................................................................38
OLG Koblenz, Urteil vom 25. 6. 2014, 5 U 1518/13, ZMR 2015, 326 ........................38
Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter ........................................................38
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 170/11, ZMR 2012, 567 .......................................38
Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter............................................................39
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................39
Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer ...........................................................39
AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672 .................39
Ex-Eigentümer als Scheinpartei ...........................................................................39
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, ZMR 2014, 52 .............39
Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite ..........................................................39
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 102/12, ZMR 2013, 453 ...................................39
Vorlage der aktuellen Eigentümerliste ..................................................................40
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, ZMR 2013, 291 ..................................40
Wahl eines zweiten Verwalters ............................................................................40
LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11, ZMR 2013, 214 .......................40
Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren ..................................................40
LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2012, 318 S 8/12, ZMR 2013, 63 ..............................40
fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters? .....................................40
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10, ZMR 2012, 724 ..............................40
Klagen gegen denselben Beschluss ......................................................................41
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, ZMR 2013, 210 .......................................41
in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage .............................................41
BGH, Urteil vom 19.10.2012, V ZR 233/11, ZMR 2013, 212 ...................................41
Fehlende Angabe der Zustellanschrift...................................................................41
AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403 .........................41
Informationspflicht und Vorschuss .......................................................................41
LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987 ......................41
Frist für Vorschusszahlung..................................................................................41
BGH, Urteil vom 3.2.2012, V ZR 44/11, ZMR 2012, 563 .........................................41
Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung .................................................42
BGH, Urteil vom 21.1.2011, V ZR 140/10, ZMR 2011, 483 .....................................42
Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten ......................................................42
LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140 ...............42
Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern ............................................42
BGH, Beschluss vom 20.2.2014, V ZB 116/13, ZMR 2015, 232 ...............................42
Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung ...........................................................42
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244 ..........42
Richtiges Berufungsgericht .................................................................................43
LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470 ......................43
Prozesskosten ...................................................................................................43
5
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, ZMR 2014, 808 ....................................43
Erstattungsfähig nur der Verwalterkosten für die Wahrnehmung des Termins ...........43
BGH, Beschluss vom 7.5.2014, V ZB 102/13, ZMR 2015, 236 .................................43
Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel ....................................... 43
Verkündungskompetenz des Verwalters ...............................................................43
AG Würzburg, Urteil vom 22.1.2015, 30 C 1212/14, ZMR 2015, 420 .......................43
Kostentragungspflicht und Beschwer ...................................................................44
AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164 .................44
Streitwert gemäß § 49a GKG; Kostenfestsetzungsverfahren ............................ 44
Streitwert bei Anfechtung der Jahresabrechnung ...................................................44
LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 12.5.2015, 14 T 3053/15 .................................44
Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung ........................................44
LG Lüneburg, Beschluss vom 26.2.2015, 1 T 24/15 ...............................................44
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ................................................................44
OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887 ..........44
Zustimmung zur Wohnnutzung des „Dachbodens“ .................................................44
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 16.3.2015, 2-09 T 3/15 ........................................44
Streitwert für Anfechtung wg Sonderumlagen .......................................................45
LG Frankfurt/M, Beschluss vom 15.4.2015, 2-09 T 335/14 .....................................45
restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar ............................................45
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................45
Anfechtung eines Wirtschaftsplanes .....................................................................45
OLG Frankfurt, Beschluss vom 3. 9.2014, 19 W 46/14, ZWE 2014, 467 ...................45
Genehmigung einer Jahresabrechnung .................................................................46
OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457 ..................46
Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht ..........................................................46
LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966 ...................46
Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen ..............................................................46
LG Hamburg, Beschluss vom 26.6.2012, 318 T 36/12, ZMR 2012, 968 ....................46
Abberufung des Verwalters .................................................................................46
OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204 ..................46
Abberufung des Verwalters .................................................................................47
OLG Koblenz, Beschluss vom 31.7.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135 ...........47
Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel ..........................................47
LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888 ......................47
Entlastung von Beirat und Verwalter ....................................................................47
LG Frankfurt/O., Beschluss vom 19.12.2013, 16 T 76/13, ZMR 2014, 652 ................47
Kosten der Prozessführung .................................................................................48
BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552 ...............................48
vorrangige Erstattung der Prozesskosten ..............................................................48
BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10, ZMR 2012, 28 .................................48
Mehrvertretungsgebühr......................................................................................48
BGH, Beschluss vom 15.9.2011, V ZB 39/11, ZMR 2012, 203 .................................48
Beschwerde zum Oberlandesgericht ....................................................................49
KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280 ..................................49
Verjährung ....................................................................................................... 49
Störungsbeseitigung auf eigene Kosten ................................................................49
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 141/10, ZMR 2011, 460 .....................................49
Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters .....................................................49
LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11, ZMR 2012, 889 ........................49
Zwangsvollstreckung ........................................................................................ 49
(Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren
BGH, Beschluss vom 9. 5. 2014, V ZB 123/13, ZMR 2014, 896 ...............................49
Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht .....................................50
6
BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80. ......................................50
Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
LG Tübingen, Beschluss vom 30.7.2014, 5 T 97/14 und 100/14, ZMR 2015, 173 ......50
Vermögensauskunft durch den Verwalter ............................................................51
BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323 .................................51
Pflichtenkreis des Zwangsverwalters ....................................................................51
BGH, Urteil vom 9. 12. 2011, V ZR 131/11, ZMR 2012, 460 ...................................51
Verwalterzustimmung; Gläubigerzustimmung u.a. ........................................... 51
Zwangsversteigerung und Verwalterzustimmung
BGH, Beschluss vom 21. 11. 2013, V ZR 269/12, MDR 2014, 801 ...........................51
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................51
OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ................51
Verschmelzung der Verwalterin ...........................................................................51
BGH, Urteil vom 21. 2. 2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 ...................................51
Umschreibungsantrag und Verwalterstellung ........................................................51
BGH, Beschluss vom 1.10.2012, V ZB 2/12, ZMR 2013, 125 ...................................51
Anweisung an den Verwalter; richtiger Beklagter ..................................................52
BGH, Urteil vom 13.5.2011, V ZR 166/10, ZMR 2011, 813 .....................................52
Zustimmung auch des Verwaltungsbeirates ..........................................................52
OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, 15 W 311/12, ZMR 2014, 302 .....................52
In der Teilungserklärung vorgesehener Verwaltungsbeirat ......................................52
AG Hannover, Urteil vom 21.3.2014, 480 C 12698/13, ZMR 2015, 159 ....................52
Unterteilung von Wohnungseigentum ..................................................................52
OLG München, Beschluss vom 23.7.2013, 34 Wx 210/13, ZMR 2014, 137 ................52
Unterteilung von Wohnungseigentum ..................................................................53
BGH, Beschluss vom 4.12.2014, V ZB 7/13, ZMR 2015, 390 ...................................53
Informationen über den Erwerber ........................................................................53
AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240 ..........................53
Verjährung und Zurechnung der Kenntnis des Verwalters .......................................53
BGH, Urteil vom 4. 7. 2014, V ZR 183/13, ZMR 2014, 996 .....................................53
einseitige Willenserklärungen des Verwalters; Vollmachtsurkunde ...........................53
BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566 ....................................53
Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung; Zustellvertreter .......................... 54
Wirkungszeitpunkt eines gerichtlichen Gestaltungsurteils .......................................54
LG München I, Urteil vom 12.3.2015, 36 S 24746/13 ............................................54
Einheitlicher Beschluss über Bestellung und Vertrag ..............................................54
LG Hamburg, Urteil vom 5.11.2014, 318 S 47/14 ..................................................54
Verwaltervertragsabschluss und Delegation auf den Beirat .....................................54
AG Hamburg, Teil-Urteil vom 12.12.2014, 102d C 126/13, ZMR 2015, 575 ..............54
Verwalterbestellung; Eckpunkte des Verwaltervertrags
BGH, Urteil vom 27. 2. 2015, V ZR 114/14, ZMR 2015, 393 ...................................55
Ermächtigung des Beirats; Verwalterwiederwahl ...................................................55
AG Nürnberg, Urteil vom 23.1.2015, 14 C 4961/14 ...............................................55
Verwalterwahl, Neutralitätspflicht ........................................................................55
AG Offenbach, Urteil vom 5.11.2014, 310 C 165/13 ..............................................55
Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund ............................................55
BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 .....................................55
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................55
OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ...............55
wichtiger Grund gegen die Bestellung ..................................................................56
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665 ..............................56
Abberufung und Einsetzung eines neuen Verwalters durch das Gericht .....................56
LG Braunschweig, Urteil vom 24.2.2015, 6 S 293/14, ZMR 2015, 473 .....................56
haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter ..................................56
BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885 .....................................56
Wiederwahl nach Abberufung..............................................................................56
7
AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73 .......................56
Pflichten des WEG-Verwalters .............................................................................57
LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988 ......................57
Eilmaßnahmen zur Beseitigung/Verhinderung von Wasserschäden ..........................57
AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 3.2.2015, 750 C 16/14, ZMR 2015, 583 ............57
Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum ......................................................57
LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657 .....................57
Sanierung einer Loggia; Alternativangebote .........................................................57
LG Dortmund, Urteil vom 21. 10. 2014, 1 S 371/13, ZWE 2015, 182 .......................57
Schadensersatz wegen Beseitigung einer Hecke ....................................................57
LG Hamburg, Urteil vom 25.2.2015, 318 S 110/14, ZMR 2015, 334 ........................57
Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle .................................................58
OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31 ....................58
ordnungsgemäße Ermessensentscheidung ............................................................58
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, ZMR 2014, 748 ......................58
Verzeihungsermessen ........................................................................................58
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................58
Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters ...............................................58
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................58
gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters ......................................................59
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487 ....................................59
Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation ...........................................................59
AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72 .......................59
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan ................................................................. 59
Jahresabrechnung; Kontenentwicklung ................................................................59
LG Hamburg, Urteil vom 19.12.2014, 318 S 5/14 ..................................................59
Zusammenfassung der Einzelpläne nach Köpfen ....................................................59
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 43/14, ZMR 2015, 47 ............................59
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans ........................................................59
LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144 ...........................59
Betriebskosten- und Jahresabrechnung ................................................................60
AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12, ZMR 2014, 751 ................................60
hinreichend klarer und bestimmter Beschluss .......................................................60
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12, ZMR 2013, 654 ..........................60
pauschaler Vorwegabzug für die Tiefgarage bei den Heizkosten ..............................61
LG Hamburg, Urteil vom 18.3.2015, 318 S 104/14, ZMR 2015, 484 ........................61
Messergebnisse nicht geeichter Zähler .................................................................61
OLG München, Beschluss vom 6.9.2012, 32 Wx 32/12, ZMR 2013, 130 ...................61
funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte ..........................................61
AG Dortmund, Urteil vom 26. 11. 2013, 512 C 42/13, ZMR 2014, 321 .....................61
funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte ..........................................61
LG Dortmund, Urteil vom 28.10.2014, 9 S 1/14, ZMR 2015, 330 ............................61
Heizkostenabrechnung .......................................................................................62
BGH, Urteil vom 17. 2. 2012 - V ZR 251/10, ZMR 2012, 372 ..................................62
Untergemeinschaft ............................................................................................62
LG München I, Urteil vom 2.6.2014 , 1 S 3223/12, MDR 2014, 1193 .......................62
Untergemeinschaft ............................................................................................63
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 231/11, ZMR 2012, 979 .....................................63
Gesamtwirtschaftsplan .......................................................................................63
BGH, Urteil vom 7. 6. 2013, V ZR 211/12, ZMR 2014, 49 .......................................63
rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans...................................................63
LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149 ........................63
Kein Neubeginn der Verjährung ..........................................................................63
BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797 .............63
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen .................................................................64
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642 .......................................64
werdender Wohnungseigentümer ........................................................................64
8
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................64
werdender Wohnungseigentümer ........................................................................64
AG München, Urteil vom 29.4.2014, 483 C 30900/13, DW 2014 Heft 10, S. 95 .........64
Eigenverbindlichkeiten des Erben ........................................................................64
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, ZMR 2014, 221 .........................................64
Nachlassverbindlichkeiten ..................................................................................64
BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11, ZMR 2012, 211 .......................................64
Musterabrechnung.............................................................................................65
BGH, Urteil vom 4. 12. 2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300 .....................................65
getrennte Rücklagen ..........................................................................................65
BGH, Urteil vom 17. 4. 2015, V ZR 12/14.............................................................65
Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche ................................. 65
Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs ......................................................66
BGH, Urteil vom 8. 5. 2015, V ZR 178/14.............................................................66
Vergemeinschaftung von Individualansprüchen .....................................................66
BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14, ZMR 2015, 248 .........................................66
verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch .....................................................66
BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225...................................66
Zusammenwirken von Handwerker und Verwalter; Bestimmtheitsgrundsatz .............67
AG Dortmund, Urteil vom 3. 3. 2015, 512 C 53/14, ZWE 2015, 275 ........................67
Unwahre Tatsachenbehauptung über den Verwalter...............................................67
LG Hamburg, Urteil vom 12.8.2014, 307 O 376/13, ZMR 2014, 1014 ......................67
Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig ..........................................................67
LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572 .......67
Mittelbarer Handlungsstörer
BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13, ZMR 2014, 894 ..................................68
Zustandsstörer .................................................................................................68
BGH, Beschluss vom 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622 .................................68
Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung ....................................................... 68
Zuweisung der Stellplätze ..................................................................................68
BGH, Beschluss vom 20.2.2014, V ZB 116/13, ZMR 2015, 232 ...............................68
Einschränkung der Hundehaltung durch Beschluss.................................................68
AG Würzburg, Urteil vom 16.12.2014, 30 C 1598/14, ZMR 2015, 423 ......................68
Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern ..............................................69
LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394 ...........................69
Tagespflegestelle ..............................................................................................69
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970 .....................................69
Zweckbestimmung "Boden“ ................................................................................69
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558 ............................69
Briefkasten .......................................................................................................69
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744 ..............................69
Knappheit des Angebots .....................................................................................70
AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141 ..................70
Instandsetzung; Schadensersatzansprüche; richtiger Beklagter ...................... 70
Schadensersatzpflicht einzelner Wohnungseigentümer ...........................................70
BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241 .......................................70
eigenmächtige Sanierung des Gemeinschaftseigentums .........................................70
LG Hamburg, Urteil vom 15.10.2014, 318 S 21/14 ................................................70
Baumängel; Ermessensreduzierung auf Null .........................................................71
LG Hamburg, Urteil vom 11.3.2015, 318 S 133/14 ................................................71
allgemein anerkannten Stand der Technik ............................................................71
BGH, Urteil vom 24. 5. 2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 ...................................71
treuwidrige doppelte Sicherheitsleistung ..............................................................71
LG Bonn, Urteil vom 20.5.2014, 7 O 351/13, ZMR 2014, 902 .................................71
Instandsetzung, Sanierung, Beschlussersetzung ...................................................71
9
LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015, 1 S 445/14 ................................................71
Instandsetzung, Sanierung, Beschlussersetzung ...................................................72
AG Minden, Urteil vom 25.7.2014, 36 C 13/13, ZMR 2015, 589 ..............................72
verzögerter Beschlussfassung .............................................................................72
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974 .......................................72
Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG.......................................................73
LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138 ...........................73
Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................73
LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10, ZMR 2012, 189 ........................73
Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................73
AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677 ......................73
Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft ..................... 73
WEG als Verbraucher .........................................................................................73
BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 243/13, ZMR 2015, 563 ..................................73
Vertragskündigung durch WEG als Verbraucher.....................................................74
LG Karlsruhe, Urteil vom 14.4.2015, 8 O 144/14 ...................................................74
Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit
Im Estrich verlegte Heizungsrohre sind zwingend Gemeinschaftseigentum.
Führt bei fehlerhaft verlegten Heizungsrohren eine defekte oder fehlerhaft
arbeitende Regelungsanlage zu wiederholten störenden Knackgeräuschen der
Heizung, genügt es die Regelungsanlage zu erneuern und zutreffend
einzustellen; einmalige Geräusche beim morgendlichen Hochfahren der Heizung
wären dann gegeben, aber hinnehmbar.
Estrich ist zwingend Gemeinschaftseigentum
AG Würzburg, Urteil vom 20.1.2015, 30 C 444/14
Eine Verletzung des Willkürverbots liegt vor, wenn die Entscheidung auf
schweren Rechtsanwendungsfehlern wie der Nichtberücksichtigung einer
offensichtlich einschlägigen Norm oder der krassen Missdeutung einer Norm
beruht (vgl. BVerfGE 87, 273 <279>).
Dies ist der Fall, wenn das Gericht bei der Feststellung der Aktivlegitimation der
Klägerin § 5 Abs. 2 WEG als offensichtlich einschlägige Norm nicht
berücksichtigt. Diese Vorschrift regelt, dass tragende Teile eines Gebäudes
nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können. Darunter fällt auch die
Dachkonstruktion einer Garage.
Dachkonstruktion einer Garage als zwingendes Gemeinschaftseigentum
BVerfG, Kammerbeschluss vom 28. 7. 2014, 1 BvR 1925/13, ZMR 2014, 960
Eine Heizanlage kann nur entweder im Gemeinschaftseigentum aller
Sondereigentümer
stehen
oder
Sondereigentum
sein;
nicht
aber
“Gemeinschaftseigentum der Parteien“.
Zwingendes Gemeinschaftseigentum einer Anlage liegt vor, wenn mindestens
zwei Sondereigentümer auf deren Nutzung angewiesen sind.
Das Gemeinschaftseigentum entsteht nicht unmittelbar kraft Unterteilung,
sondern die Heizanlage wird kraft Gesetzes (§ 5 Abs.2 WEG) unmittelbar nach
grundbuchlichem Vollzug der Teilung Gemeinschaftseigentum.
10
Dasselbe Ergebnis würde erreicht, wenn die Heizanlage erst nach der Teilung
eingebaut worden wäre.
Heizanlage; Unterteilung einer SE-Einheit
LG Koblenz, Urteil vom 10.3.2014, 2 S 49/13 (Revision zugelassen), ZWE 2015, 120
Weicht die Gemeinschaftsordnung von der gesetzlichen Regelung der
Verwaltung ab, ist dies für die Entscheidungsbefugnisse möglich; nicht
hingegen für die Entscheidungsumsetzung.
Abweichende Vereinbarungen über Entscheidungsumsetzung
AG Halle/Saale, Urteil vom 24.3.2015, 120 C 3378/14, ZMR 2015, 574
Sieht die Teilungserklärung in Abweichung zu den Vorschriften des WEG vor,
dass die Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern in einer
Sondereigentumseinheit – ohne Einschränkungen (vgl. dazu BGH vom 2. 3.
2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641 ff) - vom jeweiligen Sondereigentümer auf
eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht die Beseitigung
anfänglicher Baumängel an den Fenstern vorzunehmen, also die Pflicht zur
ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster.
Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (vgl. BGH, Urteil vom 10. 6. 2011,
V ZR 2/10), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil
des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst
nämlich die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl.
Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89).
Beseitigung anfänglicher Baumängel; Verwaltungsbefugnis/-kompetenz
LG Koblenz, Beschluss vom 3.7.2014, 2 S 36/14, ZMR 2015, 57
1. Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums
wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet
worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz (BayObLG,
ZMR 2004, 605).
2. Dem Verwalter werden hierdurch keine unentziehbaren Rechte entzogen;
lediglich Pflichten und Befugnisse der Eigentümer werden abbedungen.
3.
Nur
eine
hinreichend
bestimmte
abweichende
Regelung
zur
Instandsetzungslast ist wirksam (z.B. für Einzelhäuser einer Mehrhausanlage).
Verlust der Beschlusskompetenz?
LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399
Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der – zwingend im
Gemeinschaftseigentum stehenden – Fenster auf den Sondereigentümer
übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit
(Beschlusskompetenz).
Verlust der Verwaltungszuständigkeit?
LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff.
Anmerkung:
Mit einer umfassenden Kostenvereinbarung wird nach BGH (Urteil vom 2.3.2012, V ZR
174/11, ZMR 2012, 641, Juris Rn. 9) nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern auch die
Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums (str.).
11
Das OLG Schleswig (Beschluss vom 30.3.2006, 2 W 191/05, ZMR 2006, 963) entschied
sogar:
Es würde nämlich die Beschlusskompetenz für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone weiterhin sämtlichen Wohnungseigentümern zustehen.
Diese könnten kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen …
beschließen, welche sodann die Balkoninhaber allein zu tragen hätten. Das wäre einem
gedeihlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer wenig zuträglich.
Nach Vogel, ZMR 2010, 653, 654, hat im Zweifel die Gemeinschaft ihre
Verwaltungszuständigkeit und damit die Beschlusskompetenz. Nach LG Berlin, Urt. v.
28.5.2013, 55 S 73/12, ZMR 2013, 918 = ZWE 2014, 222 ist es eine Frage der
Auslegung ob eine konkurrierende oder verdrängende Kompetenzverlagerung vorliegt.
Dies dürfte richtig sein.
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen
Wohnungseigentümers, sondern sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen
Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die
Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum
BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223
Anmerkung: Der BGH folgt zu Recht nicht der verfehlten Rechtsprechung des OLG
Düsseldorf, B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445, wonach ein
Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem
Sondereigentum
zugewiesenen
Wohnungsabschlusstüren
nicht
einmal
in
die
Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft fallen sollte und deshalb sogar - zu
Unrecht - als nichtig angesehen wurde. Selbst wenn - in einem anderen Fall - die
Instandsetzung den Sondereigentümer treffen sollte, hätte die Gemeinschaft trotzdem
Beschlusskompetenz (str.)
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem
Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich
ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungsund Thermostatventile und ähnliche Aggregate .
Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung
BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971
Anmerkung: Diese zumindest in der Begründung verfehlte Entscheidung zu den
Heizkörpern soll die Fachliteratur (speziell Hügel und Elzer) nur falsch verstanden haben.
Auch der BGH erkennt jetzt in der Entscheidung zu den Versorgungsleitungen (BGH,
Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454), dass durch die - meist notarielle Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht
begründet werden kann; die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem
gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu
Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. Dies hat sich schon immer
aus § 5 Abs.3 WEG ergeben. Danach können eben nur sondereigentumsfähige
Bestandteile des Gebäudes zu gemeinschaftlichem Eigentum qua Vereinbarung (z. B.
Teilungserklärung) erklärt werden. Wenn der Gesetzgeber auch den umgekehrten Weg
hätte zulassen wollen, müsste sich dies aus dem Wortlaut wenigstens ansatzweise
ergeben.
12
1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen
Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze
zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu
Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums
verschieben.
2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind,
stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich
des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein
Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient
(Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. 7. 2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971).
Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf
die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit
betrieben wird.
Duplexparker
BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 75/11, ZMR 2012, 377
Der
Verwalter
darf
der
Abgrenzung
zwischen
Sonderund
Gemeinschaftseigentum in der notariellen Teilungserklärung vertrauen.
Duplexparker sind grundsätzlich sondereigentumsfähig.
Duplexparker
AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837
Anmerkung: vgl. zum Fahrblech eines Duplexparkers LG München I, Urteil vom 05. 11.
2012, 1 S 1504/12, 1 S 1504/12, ZMR 2013, 308: An Bauteilen eines Duplex-Parkers
kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge
des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt;
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.3.1999, 3 Wx 14/99, ZMR 1999, 500 und Anm.
Häublein MittBayNot 2000, 110.
Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem
der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet,
sondern
ohne
Mitwirkung
der
anderen
Wohnungseigentümer
„zur
Gemeinschaftsbenutzung“ ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes
Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch
inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.
Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem
gehörender, sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne
Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen
Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so ist die Eintragung der
Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu
löschen.
Unterteilung eines Sondereigentums
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303
13
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in
Wohnungen jedenfalls dann (mit einfacher Mehrheit) beschließen, wenn das
Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer
angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Rauchwarnmelder und Landesbauordnung
BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642
Anmerkung: Die Entscheidung beansprucht (derzeit) keine Geltung in Brandenburg,
Berlin und Sachsen, weil es dort keine landesrechtliche Einbaupflicht gibt.
In NRW fehlt es an einer eigentümerbezogenen Pflicht zur Wartung, weil die meisten
Eigentümer die Frist in § 49 Abs.7 BauO-NRW ("es sei denn, der Eigentümer hat diese
Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen") wohl haben verstreichen
lassen.
Wenn das Landesrecht wie z. B. in Hamburg und Bayern eine entsprechende
"eigentumsbezogene Pflicht" (Wortschöpfung im BGH-Urteil) vorsieht, stehen
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht
worden sind, nicht im Sondereigentum. Richtigerweise sind sie Verwaltungs- bzw.
Verbandsvermögen im Sinne des § 10 Abs.7 WEG (Kümmel in: Bärmann/Seuß, Praxis
des Wohnungseigentums, 6. Aufl. 2013 Teil C Rn. 66 Stichwort "Rauchwarnmelder")
Die in der LBauO geregelte Ausstattungspflicht führt auch nicht dazu, dass
dieses Ermessen auf Null dahingehend reduziert wäre, dass die Gemeinschaft
zur Wahrnehmung verpflichtet wäre. Denn der Tatsache der entsprechenden
Verpflichtung der einzelnen Eigentümer zur Ausstattung mit Rauchmeldern
haben die Wohnungseigentümer dadurch Rechnung getragen, dass sie unter
TOP … beschlossen haben, dass jeder Eigentümer selbst für seine Rauchmelder
verantwortlich ist.
Sie haben damit noch einmal jeden einzelnen Eigentümer auf die entsprechende
Verpflichtung hingewiesen.
Rauchwarnmelder und Landesbauordnung
AG Karlsruhe, Urteil vom 15.8.2014, 4 C 217/14, ZMR 2015, 160
Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Schlafräume und
Fluchtwege in den Wohnungseigentumseinheiten einheitlich mit (Funk)Rauchwarnmeldern auszustatten und durch ein Fachunternehmen warten zu
lassen, entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn einzelne
Eigentümer bereits selbst eine (möglicherweise DIN-gerechte) Ausstattung
vorgenommen haben.
einheitliche Ausstattung mit Funkmeldern
AG Singen, Urteil vom 25.11.2014, 7 C 20/14, ZMR 2015, 416
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss (§§ 21
Abs. 3, 10 Abs. 6 Satz 3, Fall 2 WEG) Beschlussgegenstände an sich ziehen mit
dem Ergebnis, dass nach einer sog. Vergemeinschaftung die Rechte und
Pflichten der Wohnungseigentümer auf die teilrechtsfähige WEG übertragen
sind, woraus dann weiter folgt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht
mehr handeln kann, vgl. PWW-Elzer/Riecke Rn. 26 ff zu § 10 WEG.
Wenn die Eigentümer wirksam in einer vorangegangenen Versammlung so
beschlossen haben, dann war für jeden Eigentümer klar, dass die Gemeinschaft
14
im nächsten Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Installation von
Rauchwarnmeldern durch die Verwaltung gemeinschaftlich vornehmen wird.
Wer trotzdem eigene Rauchwarnmelder einbaut, handelt dann auf eigenes
Risiko.
Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung
AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f.
Anm. vgl. auch AG Halle/S. ZMR 2014, 455 zur Vollausstattung; AG Hamburg-Blankenese ZMR
2011, 395 und ZMR 2013, 965 zur Dispositionsbefugnis des vermietenden Eigentümers.
Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung
Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf
die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von
Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die
Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein
(siehe bereits Senat vom 19. Mai 2009, 34 Wx 36/09, ZMR 2009, 870).
Neubegründung von Sondernutzungsrechten
OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568
Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen)
Sondernutzungsrechts
ist
grundsätzlich
die
Mitwirkung
aller
Wohnungseigentümer notwendig, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass
der Inhaber des Rechts dieses - formfrei - auf einen anderen Miteigentümer
übertragen kann (Ergänzung zu OLG München vom 11. Mai 2012, 34 Wx
137/12, NZM 2013, 384).
nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts
OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845
Zur fehlenden Bewilligungsbefugnis des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers
im Hinblick auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, nachdem der
teilende Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile an Dritte veräußert hat.
Das rein schuldrechtliche, noch nicht verdinglichte Sondernutzungsrecht ist
formfrei übertragbar.
Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139
Der
Beschluss
einer
Wohnungseigentümerversammlung,
bestehende
Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen neu zu ordnen, greift in den
Kernbereich
des
Sondereigentums
ein
und
ist
daher
mangels
Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.
Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen
AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003
15
Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als "Laden"
steht einer Nutzung des Teileigentums als Speisegaststätte nicht entgegen. Der
Aufteilungsplan regelt grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung, nicht aber
die Nutzung der Räumlichkeiten. Die Bezeichnungen des planenden Architekten
im
Aufteilungsplan
enthalten
grundsätzlich
keine
Beschränkung
der
Nutzungsmöglichkeit.
Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs.4 Nr.1 WEG, die
Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und
der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu
machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die
Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu
beschränken (Festhaltung BGH, 15. Januar 2010, V ZR 40/09).
Aufteilungsplan
BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452
Anmerkung: Hier kommt es auf die Abgrenzung zwischen bloßem Nutzungsvorschlag und
verbindlicher Zweckbestimmung an.
OLG Hamburg, Beschluss vom 16.5.2000, 2 Wx 14/00, ZMR 2000, 628: Der im
Aufteilungsplan vermerkte Gebrauchszweck ist nicht verbindlich. Vielmehr kommt ihm die
Qualität eines Nutzungsvorschlags zu.
BayObLG, Beschluss vom 30.1.1999, 2Z BR 143/99, ZMR 2000, 234: Die Bezeichnung
eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden" enthält eine
Zweckbestimmung
mit
Vereinbarungscharakter.
Diese Zweckbestimmung
wird
grundsätzlich nicht dadurch in Frage gestellt, daß im Aufteilungsplan die einzelnen
Räume des Teileigentums mit "Geschäftsraum, Büro, Vorraum, Treppe, WC" beschriftet
sind.
Änderung der Kostenverteilung
Literatur zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln:
Moosheimer, Die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ... und deren Bewertung: §§
16 Abs.3 und 4, 21 Abs.7 sowie § 10 Abs.2 Satz 3 WEG; ZMR 2011, 597 ff, Riecke,
Vereinbarungen und Änderungen von Umlageschlüsseln im Betriebskostenrecht (insbes.
bei vermietetem Sondereigentum), GuT 2011, 5 ff sowie Emmerich, Disharmonie WEG
und Mietrecht - Unterschiedliche Abrechnungsschlüssel, ZWE 2012, 245 ff.
1. durch Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. durch Vereinbarung
Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum
ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind,
auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht
einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die
die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.
Balkone; Instandsetzung
BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290
Ist gemäß der Teilungserklärung der einzelne Wohnungseigentümer zur
Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehender
Türen und Fenster, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, wobei allerdings der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der
Fenster davon ausgenommen ist -, verpflichtet, so erlaubt dies nicht den Schluss,
dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen,
16
sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch
Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist.
der
Fenster
und
Fenster; Wohnungsabschlusstüren; Austausch als Gemeinschaftsaufgabe
BGH, Urteil vom 22. 11. 2013, V ZR 46/13, ZMR 2014, 899
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und
Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des
Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei
den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel
Sache der Gemeinschaft.
Fenster; Instandsetzung
BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641
Anmerkung: kleine Unterschiede in der Formulierung - große Wirkung, wenn die
Einschränkung um den Außenanstrich fehlen sollte!
Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über Betriebskosten in der
Teilungserklärung, die von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen und im
Grundbuch
eingetragen
sind,
müssen
im
Wirtschaftsplan
und
der
Jahresabrechnung umgesetzt werden.
Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan
AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487
2. durch Beschluss kraft gesetzlicher oder vereinbarter Öffnungsklausel (=
Anpassungsvereinbarung)
Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels (durch Beschluss)
aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.
Setzt die Teilungserklärung für die Änderung eine 2/3-Mehrheit voraus und
wird der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert, so ist die
Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise
einhergehenden
erheblichen
finanziellen
Folgen
nächstliegend
dahin
auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in
der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.
2/3-Mehrheit; Bezugsgröße
BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808
Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Wenn der
Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾Mehrheit geändert werden kann, ist vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen
Tragweite die Klausel daher nächstliegend dahin auszulegen, dass die
Abänderung eine ¾-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung
anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.
¾-Mehrheit;Bezugsgröße
Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652
BGH,
17
§ 16 Abs.3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der
nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder
der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an
den Kosten zu beteiligen.
Befreiung von der Kostentragungspflicht
BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, ZMR 2012, 709
Anmerkung: Das überzeugt nicht. Eine Minimalbeteiligung von 0,00001 % wäre dann
schon schädlich.
Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs.3 WEG jeden Verteilungsschlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen
Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer
ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (vgl. bereits BGH ZMR 2011,
652). Eines weiteren sachlichen Grundes bedarf es nicht.
Sachlicher Grund
BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116
Anmerkung: Wenn eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, liegt auch
ein sachlicher Grund vor. Der BGH hat dieses Placebo-Kriterium zu Recht als überflüssig
angesehen.
Der Vertrauensschutzgedanke führt dazu, dass in der Regel nicht in bereits
vollständig abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen
werden darf; dies gilt grds. nicht für die bereits laufende Abrechnungsperiode .
Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290
Anmerkung: Dies Rückwirkungsverbot gilt aber nicht für den Wirtschaftsplan. Dort kann
zB noch vor Abrechnung des Jahres 2010 Anfang 2011 der Verteilerschlüssel geändert
werden (kein striktes Rückwirkungsverbot); so LG Hamburg v. 22.3.2013, 318 S 32/12,
ZMR 2013, 465; a. A. zu Unrecht - unter Verkennung der Vorläufigkeit der Prognose
eines Wirtschaftsplanbeschlusses - LG Berlin v. 13.8.2013, 85 S 177/12, DWE 2014, 31
= Info M 2013, 502.
Jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage
ausschließlich
im
Interesse
einzelner
Wohnungseigentümer
und
der
Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten
Wohnungseigentümern
von
vornherein
der
Zusammenhang
zwischen
Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, ist die bauliche
Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen als „Einzelfall“
anzusehen ist
Nach Sinn und Zweck des § 16 Abs.4 WEG ist es in derartigen Fällen nicht
gerechtfertigt,
diejenigen
Folgekosten
von
der
Regelungsbefugnis
auszuschließen, die erst durch die Errichtung der baulichen Anlage verursacht
werden und allein dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen.
Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219
18
Anmerkung: Es ist hoch streitig (vgl. Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. § 16 Rn.98a;
Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl. § 16 Rn. 132), ob Folgekosten vom Einzelfallkriterium des § 16 Abs.4 WEG erfasst werden.
Der BGH, ZMR 2010, 866, bestätigt LG München I, ZMR 2010, 150. Die Terminologie des
BGH ist irreführend/ungenau. Bei § 16 Abs.4 WEG bleibt es beim bisherigen
Verteilerschlüssel; er wird nur im Einzelfall durchbrochen, daher die Ergänzung des
amtlichen Leitsatzes. Über den Gleichbehandlungsgrundsatz wird der Anwendungsbereich
des § 16 Abs.4 WEG stark eingeschränkt.
Bauliche Maßnahmen
Werden bereits im Vorfeld anwaltlich beratene Wohnungseigentümer durch die
Äußerungen ihres Anwalts zum Dachbodenausbau veranlasst, der aber nicht
WEG-konform ist, so haften die erst in 2. Instanz tätigen Anwälte nicht als
Gesamtschuldner neben dem vorgerichtlich und in erster Instanz tätigen
Anwalt. Insoweit scheidet ein Gesamtschuldnerausgleich wegen des
Selbstbehalts in der Anwaltshaftpflichtversicherung schon aus Rechtsgründen
aus.
Anwaltshaftung bei Falschberatung
AG München, Urteil vom 27.11.2014, 155 C 13757/14
Der Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes hat einen Anspruch auf
erstmalige ordnungsgemäße Herstellung eines Elektroanschlusses zwecks
Aufladens eines Elektroautos, und zwar bereits vor Anschaffung des Fahrzeugs.
Wegen § 21 Abs.6 WEG führt dies auch nicht zu einer Änderung oder
Durchbrechung des Kostenverteilerschlüssels im Einzelfall.
Steckdose für E-Autos in der Tiefgarage
AG München, Urteil vom 17.12.2014, 482 C 12592/14
Mitwohnungseigentümern kann nicht vorgeschrieben werden, ob und welche
Wrasenfilter sie einbauen.
Wenn der Mitwohnungseigentümer durch ein montiertes Zusatzteil am
Exhaustor sichergestellt, dass die nach unten abgeleitete Luft nicht mehr in
Richtung
Sondereigentum
der
Nachbarn
abgeleitet
wird,
ist
dem
Rücksichtnahmegebot Genüge getan..
Wenn
eine
erstmalige
Geruchsbelästigung
bereits
bei
den
beiden
Vorgängergeräten vorhanden war, so genügt das Verbot den neuen Exhaustor
an der höchsten Stufe zu betreiben, um den Status quo im Wesentlichen zu
halten.
19
Geruchsbelästigung durch Wrasenabzug (Exhaustor)
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.9.2014, 539 C 7/14, ZMR 2015, 492
Der Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer stellt eine
(einfache) bauliche Veränderung dar. Auf eine Modernisierungsmaßnahme
besteht kein Individualanspruch.
Eine - beschlossene – Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und
Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen ist auch bei dessen
Einverständnis nichtig; insoweit bedarf es – da Dauerregelung – einer
Vereinbarung (vgl. BGH ZMR 2010, 775).
Anbau eines Außenlifts
LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920
Anmerkung: Die Begründung ist wenig überzeugend. Der Bauwillige müsste nur allein für
die Maßnahme stimmen, dann hätte er schon kraft Gesetzes alle Kosten zu tragen (vgl. §
16 Abs.6 WEG). So bleibt aber immer noch die Vertragslösung, der qua Beschluss
zugestimmt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014,
464 zum Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung eine Mobilfunksendeanlage).
Ist weder die ursprüngliche Anlage noch die Erweiterung genehmigt, handelt es
sich bei dem Beschluss um die Genehmigung der Erweiterung einer
unzulässigen baulichen Veränderung. Diese bedarf dann in jedem Falle der
Zustimmung sämtlicher betroffener Wohnungserbbauberechtigten.
Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs für die Altanlage führt lediglich
dazu, dass die übrigen Wohnungserbbauberechtigten insoweit eine – faktische
– Duldungspflicht trifft. Diese Rechtsposition gibt hingegen keine Befugnis, den
errichteten Zustand weiter zu verändern, etwa indem der geschaffene bauliche
Zustand modernisiert oder instandgesetzt wird.
Erweiterung der Mobilfunkanlage
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.8.2014, 2-09 S 27/13, ZWE 2015, 217
Die
Errichtung
einer
Mobilfunksendeanlage
auf
dem
Haus
einer
Wohnungseigentümergemeinschaft
bedarf
der
Zustimmung
sämtlicher
Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).
Mobilfunksendeanlage
BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464
1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche
Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle
Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den
Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen
Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.
2.
Schadensersatzansprüche,
die
auf
die
Verletzung
des
Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten
20
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es
besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene
Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für
Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB
(Fortführung zu BGH, Urteil vom 17. Dezember 2010, V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).
Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz
BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554
Anmerkung: es liegt eine geborene Ausübungsbefugnis vor (vgl. § 10 Abs.6 Satz 3 Hs 1
WEG). Die Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum soll auch wenn sie auf
Naturalrestitution gerichtet ist (vgl. §§ 823, 249 Abs.1 BGB) nur einheitlich geltend
gemacht werden können.
Dies darf nicht gelten, wenn der Beseitigungsanspruch (§ 1004 BGB) gerichtet auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (muss genau beschrieben werden;
sonst nicht vollstreckbar) geltend gemacht wird. Es sollte dabei bleiben, dass – wie
bisher – auch bei auf § 1004 BGB gestützten Klagen verschuldensunabhängig angeordnet
werden kann, dass der Störer zur Wiederherstellung des Zustandes ex ante verpflichtet
ist. So heißt es in LG Hamburg (ZMR 2012, 723 Rn 19 nach Juris): Der Anspruch der
Kläger auf Beseitigung der baulichen Veränderungen folgt aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004
Abs.
1
BGB.
Er
ist
auf
Beendigung
des
störenden
Gebrauchs
des
Gemeinschaftseigentums gerichtet. Konkret bedeutet dies vorliegend den Rückbau des
installierten Vordaches mit Seitenteilen.
Hat bspw. ein Wohnungseigentümer ein Dachflächenfenster rechtswidrig eingebaut, muss
er zum Rückbau und dem Verschließen des Baukörpers in bisheriger Form vom einzelnen
Eigentümer erfolgreich verklagt werden können. Das AG Traunstein (Urteil vom
11.2.2015, 311 C 1483/13) entschied: „Eine nachträgliche Billigung ersetzt nicht den
erforderlichen
Genehmigungsbeschluss.
Bei
einem
Beseitigungsund
Wiederherstellungsanspruch aus § 1004 BGB handelt es sich um einen Anspruch aus
Eigentum, der nicht der Verjährung unterliegt (a.A. etwa BGH ZMR 2011, 460, LG
Hamburg ZMR 2013, 462). Auch der Wiederherstellungsanspruch kann als
Individualanspruch vom einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.“
1. Sofern sich aus der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Regelungen zum Trittschallniveau entnehmen lassen, ist für
den maßgeblichen Trittschallwert grundsätzlich auf die Ausgabe der DIN 4109
abzustellen, die z.Zt. der Einrichtung des betreffenden Gebäudes galt (vgl. BGH,
Urteil vom 1. 6. 2012, V ZR 195/11, NJW 2012, 2725).
2. Im Einzelfall kann ein höheres Trittschallniveau maßgebend sein, wenn sich
aus der Gemeinschaftsordnung entsprechende Regelungen ergeben oder die
Wohnungseigentumsanlage aufgrund tatsächlicher Umstände wie der bei
Errichtung vorhandenen Ausstattung oder des Wohnfelds ein besonderes
Gepräge erhalten hat (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 2012, V ZR 195/11, NJW
2012, 2725).
3. Ein ursprünglich besonderes Gepräge durch eine bei Errichtung
vorhandene Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage kann nach einem
längerem Zeitablauf (hier 30 Jahre nach Errichtung) durch den im Laufe der Zeit
eingetretenen Wandel nicht mehr fortbestehen.
4. Das höhere Trittschallniveau aufgrund eines besonderen Gepräges einer
Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu Wohnungseigentümern, die
später Eigentum erworben haben, nur dann maßgeblich wenn die zugrunde
21
liegenden Umstände für diese beim Erwerb erkennbar waren.
Trittschallschutz bei Wechsel des Bodenbelags
LG Itzehoe, Urteil vom 18.3.2014, 11 S 101/12, ZMR 2014, 907
(bestätigt von: BGH, Urteil vom 27.2.2015, V ZR 73/14, ZMR 2015, 561)
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier:
Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu
gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des
Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes
Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben,
nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe
des Senatsurteils vom 1. 6. 2012, V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14).
Schallschutz; Wechsel des Bodenbelags
BGH, Urteil vom 27.2.2015, V ZR 73/14, ZMR 2015, 561
Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum,
wozu
sowohl
(modernisierende)
Instandsetzungsoder
Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als
auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen
die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen.
größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung
LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654
Bei einer zu beschließenden Sanierungsmaßnahme ist die (volle) Liquidität des
Verbandes nicht erst bei Rechnungsstellung (sondern schon bei Auslösen des
Werkvertrags durch den Verwalter) erforderlich (vgl. § 648a BGB), denn der
Werkunternehmer könnte zu jeder Zeit – unabhängig von der geschuldeten
vollen Vergütung – zusätzlich eine 10%-ige Sicherheitsleistung fordern mit den
für den Verband negativen Folgen bei Nichterbringung.
Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13, n.v.
Die von § 22 Abs.2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der
mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs.1 BGB a.F. gibt Raum für eine
großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes.
Modernisierungsbegriff
BGH, Urteil vom 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 490
Anmerkung: Die Maßnahme muss sich objektiv positiv auf den Verkehrswert auswirken.
Nicht der Modernisierungsbegriff muss „großzügiger“ gehandhabt werden, sondern der
Beurteilungsspielraum bei der Frage, ob die Modernisierung noch ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht (vgl. Schmid IMR 2011, 173). Seit 1.5.2013 (MietRÄndG) verweist
§ 22 Abs.2 WEG nur noch auf die Ziffern 1- 5 des § 555b BGB. Damit fallen der
mietrechtliche und der WEG-rechtliche Modernisierungsbegriff jetzt auch offiziell
auseinander.
22
Die Errichtung der Gabionenwand (massive Steinwand) stellt eine bauliche
Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf der Zustimmung
aller benachbarten Wohnungseigentümer.
Errichtung einer massiven Steinwand
LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, ZMR 2014, 739
Mit dem am Wegesrand angelegten „Skulpturengarten“ nebst dem Weg als
baulichen Veränderungen haben die Sondernutzungsberechtigten die ihnen
eingeräumte Befugnis zur ausschließlichen Nutzung des Gartenbereichs
überschritten, wodurch die übrigen Eigentümer über das in § 14 Ziff. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus – nachteilig – beeinträchtigt werden. Neben der
Beseitigung kann auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes,
also die Bepflanzung mit Rasen an den Stellen, an denen ein Rückbau erfolgt ist,
verlangt werden.
„Skulpturengarten“
LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301
Anmerkung: Eine Haftungsfalle lag hier darin begründet, dass einzelne Skulpturen stehen
bleiben durften. Der Wiederherstellungsantrag muss bestimmt genug gefasst werden
(vgl. auch LG Hamburg ZMR 2012, 989). Begreift man ihn als Schadensersatzanspruch
(in Form der Naturalrestitution) müsste einheitlich nicht individuell entschieden werden,
in welcher Form Schadensersatz zu leisten ist (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13,
ZMR 2014,554).
1. Der Anspruch der WEG gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer
ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur
Folge, dass die Eigentümer der Terrasse diese nicht selbst und auf eigene
Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss
von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden.
2. Die WEG-Eigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs
berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete
Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen.
Rückbau einer ungenehmigten Terrasse, Verjährung
AG Dortmund, Urteil vom 26.8.2014, 512 C 14/14, ZMR 2015, 69
Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der
Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer
verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der
Baumaßnahme nichts geändert hat.
Rückbauanspruch und Verjährung
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462
Anmerkung: Für den Berater ist wichtig, dass hier wegen der fortbestehenden Rechtswidrigkeit noch ein Rückbau durchgesetzt werden kann.
Eine Verwirkung des Anspruchs ist allerdings in Einzelfällen denkbar (vgl. OLG Hamburg,
Beschluss vom 25.2.2002, 32 Wx 51/98, ZMR 2002, 451).
23
Haben einige Bauherrn und spätere Wohnungseigentümer eine bauliche
Maßnahme veranlasst (hier: Vordach-Konstruktion mit Seitenwand), sind sie für
den Beseitigungsanspruch anderer Wohnungseigentümer passivlegitimiert.
Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation
LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723
Anmerkung: Hier hatte die Gemeinschaft versucht, die Maßnahme durch
Genehmigungsbeschluss zu halten. Nach notwendiger Verfahrensaussetzung (vgl. Drabek
ZMR 2014, 20 Fn.2; falsch LG Stuttgart vom 28.3.2013, 2 S 36/12, ZMR 2013, 564) und
Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses konnte (erst) über die Beseitigung
entschieden werden.
Das Aufbringen stattlicher Findlinge stellt eine bauliche Veränderung dar.
Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums.
Auf die konkrete technische Ausführung kommt es insoweit nicht an.
Aufbringen stattlicher Findlinge
AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer
Videokamera ausgestattet und überwacht werden, wenn ein berechtigtes
Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen
Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird,
überwiegt
und
wenn
die
Ausgestaltung
der
Überwachung
unter
Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des
Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.
Videokamera und § 6b BDSG
BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909
Anmerkung: vgl. auch BGH, Urteil vom 8.4.2011, V ZR 210/10, ZMR 2011, 734 zum
Einbau einer Videokamera im Klingeltableau. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom
9.1.2013, 539 C 7/12, ZMR 2014, 59: Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen
auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Verfehlt zum Mietrecht: LG Hamburg, Urteil vom 2.12.2010, 307 S 73/10, ZMR 2011,
288 zum Einbau einer Videokamera in der Wohnungsabschlusstür durch den
Mieter/Schuldner.
Alleine die Befürchtung von Wohnungseigentümern, bei einer Annäherung an
den Balkon (mit Kamera-Attrappe an der Unterseite) gefilmt zu werden,
beeinträchtigt diese nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus,
wenn mangels funktionierender Kamera keine tatsächliche Möglichkeit der
Überwachung besteht.
Kamera-Attrappe
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306
Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses,
wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird,
kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem
Gleichbehandlungsgrundsatz
keine
Rechte
herleiten,
wenn
er
seine
24
Terrassenfläche
ohne
Wissen
Wohnungseigentümer verändert hat.
und
Genehmigung
der
übrigen
Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz
OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13, ZMR 2014, 51
Bei der Befestigung der Parabolantenne handelt es sich um eine bauliche
Veränderung nach § 22 WEG. Ob die Anbringung einer Satellitenantenne durch
einen Wohnungseigentümer andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, bedarf daher einer umfassenden
einzelfallbezogenen Interessenabwägung.
Parabolantenne
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, ZMR 2014, 390
1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische
Veränderung
der
Wohnungseigentumsanlage
bewirkt,
eine
Gebrauchswerterhöhung
darstellen
und
durch
qualifizierte
Mehrheit
beschlossen werden.
2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen
Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich
geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu
erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann
fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu
dem erzielbaren Vorteil stehen.
3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage
weder
als
modernisierende
Instandsetzung
noch
als
Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche
Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
erhebliche optische Veränderung
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292
Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne und ohne Eingriff in die
Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG
angenommen werden. Dies gilt etwa für die bloße Änderung der Farbgebung
des Hauses oder von sichtbaren Gebäudeteilen (vgl. HansOLG, ZMR 2005, 394
m.w.N.).
Änderung der Farbgebung des Hauses
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739
Anmerkung: Bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 WEG setzen nicht zwingend
einen Eingriff in die Bausubstanz voraus!
1. Die Änderung der Farbgebung des Hauses, auch durch im Sinne von § 14 Ziff.
1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen
Beschlussfassung erfolgen.
2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die
Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen
Gemeinschaftseigentums,
die
jeweils
der
Gemeinschaft
der
25
Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert
wird.
förmliche Beschlussfassung erforderlich?
LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373
Anmerkung: Das Verfahren war beim BGH zum Az: V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 ff (s.o.).
Der BGH ließ die Frage offen. Ablehnend äußerte sich zum LS 1 schon J.-H. Schmidt ZWE
2013, 399 ff. Der Gesetzgeber wollte m. E. das alte "Zustimmungsverfahren" nicht
abschaffen. Wie das LG Hamburg jetzt allerdings auch AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom
14.1.2015, 882 C 17/14, ZMR 2015, 578.
Wenn in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen
Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen ist, bedeutet dies
lediglich eine vereinbarte Entscheidung über das "Ob".
Hinsichtlich des "Wie" liegt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG
vor, der alle betroffenen Miteigentümer zustimmen müssen.
Balkonausbau und Duldungsverpflichtung
LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287
Es ist nicht vom Verwaltungsermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft
gedeckt, einen Mülltonnenstandort maximal 1 Meter vom Fenster zu
Aufenthaltsräumen zu belassen.
Bauordnungsrechtliche Abstandsvorgaben sind auch wohnungseigentumsrechtlich von Bedeutung, wenn und weil durch sie Gesundheitsgefahren
ausgeschlossen werden sollen. Nur bei Einverständnis der Betroffenen darf
anders entschieden werden.
Wenn ein Alternativstandort im sondernutzungsfreien Bereich existiert, der der
Bauordnung genügt, muss dieser gewählt werden.
Mülltonnenstandort; Ermessensreduzierung auf Null
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 78/13, ZMR 2015, 50
Ist sowohl die Einbringung einer Horizontalsperre zum Schutz vor Feuchtigkeit
als auch eine Bohrlochinjektion als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung in
Betracht zu ziehen, scheitert eine Verpflichtungsantrag, wenn dieser auf eine
nur vermeintlich allein/einzig in Betracht kommende Maßnahme gerichtet ist.
Ein Anspruch auf Beschlussfassung besteht lediglich dann, wenn auch das der
Eigentümerversammlung grundsätzlich zustehende Auswahlermessen „auf
Null“ reduziert ist.
Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 91/12, ZMR 2013, 922
1. Der Eigentümerversammlung steht nicht die Kompetenz zu, durch
Mehrheitsbeschluss die gesetzlichen Vorgaben (§§ 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG)
für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
abzuändern.
2. Eine bauliche Veränderung ist nicht nachteilig, wenn bereits eine Vielzahl
früherer Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamtbild geführt hat, der
durch die bauliche Veränderung nicht mehr verstärkt wird.
26
keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern
LG Hamburg, Urteil vom 1.6.2012, 318 S 115/11, ZMR 2013, 60
1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22
Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den
damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine
Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder
nicht.
2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über
die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die
Kostenverteilung nicht abschließend regelt.
Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG
BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213
Anmerkung: Eine klare Absage an die Ansicht Spielbauers = LG München I, 28. Februar
2011, 1 S 19089/10, ZMR 2011, 504 (sog. Nichtschwimmer-Entscheidung des kleinen
BGH) mit abl. Anm. Elzer; bestätigt wurde das AG München, Abt. 483, ZMR 2011, 170.
Rund um die Eigentümerversammlung
Die Ladung zu einer Eigentümerversammlung an einem Werktag morgens um 8
Uhr kann bei einer Kleinanlage und Zustimmung der Mehrzahl der Eigentümer
ermessensfehlerfrei sein.
Zu einer Umladung ist der Verwalter nur verpflichtet, wenn dies unverzüglich
nach Erhalt der Ladung erbeten wird.
Versammlungszeit
AG Landsberg am Lech, Urteil vom 27.1.2015, 1 C 373/14
Ein Ladungsmangel ist für die Beschlussfassung nicht ursächlich geworden,
wenn auf der Eigentümerversammlung alle Miteigentümer erschienen bzw.
vertreten waren.
Nichteinhaltung der Ladungsfrist und Kausalität
LG Dortmund, Urteil vom 21. 10. 2014, 1 S 371/13, ZWE 2015, 182
Die Beschlussfassung auf einer Eigentümerversammlung leidet an einem
Beschlussfehler, wenn einem Wohnungseigentümer die begehrte Einsicht in die
Vollmachten in der Versammlung verweigert wurde.
Die Regelung „Die Vollmacht ist durch eine Urkunde nachzuweisen und zwar bei
der Vertretung durch einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter
in (privater) Schriftform, sonst in öffentlich beglaubigter Form“ beinhaltet
lediglich ein Nachweiserfordernis für die erteilte Vollmacht, nicht jedoch eine
Wirksamkeitsvoraussetzung für dieselbe.
Die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur
wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das
Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt
27
Beschlussmangel; Vollmacht; Kausalität
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 8.4.2015, 2-13 S 35/13
Werden mit der Anfechtungsklage formelle und materielle Mängel eines
Beschlusses gerügt, der auf einer Versammlung gefasst wurde, zu der nicht
fristgerecht eingeladen war, trifft die Darlegungs- und Beweislast für die
fehlende Kausalität des Ladungsmangels die Beklagten/übrigen Eigentümer.
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nur bestimmt genug, wenn er auf
die
beschlossene
Jahresgesamtabrechnung
und
die
beschlossenen
Einzelabrechnungen verweist.
Ladungsfehler, Kausalität; Bestimmtheitsgrundsatz
LG Gera, Urteil vom 16.2.2015, 5 S 23/14, ZMR 2015, 481
Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung kann im Einzelfall durch einen - nicht isoliert anfechtbaren Geschäftsordnungsbeschluss
geheilt
werden,
wenn
dieser
Beschluss
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Werden Dritte zur Eigentümerversammlung qua Geschäftsordnungsbeschluss
zugelassen, so sind alle auf der Versammlung in deren Gegenwart gefasste
Beschlüsse für ungültig zu erklären, sofern die verklagten Wohnungseigentümer nicht die Kausalitätsvermutung zu ihren Lasten erschüttern; der im
Gesellschaftsrecht geltenden Relevanztheorie kommt im WEG-Recht keine
Bedeutung zu (a.A. AG München ZMR 2014, 406 gestützt auf BGH, 18. Oktober
2004, II ZR 250/02).
Grundsatz der Nichtöffentlichkeit; Kausalitätsvermutung
LG München I, Urteil vom 29.1.2015, 36 S 2567/14
Wird das nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Quorum (4/5) nicht
erreicht
und
dennoch
ein
positiver
Beschluss
verkündet,
ist
kein
Nichtigkeitsgrund gegeben.
Eine Öffnungsklausel mit 4/5 Mehrheit kann auch Beschlusskompetenz für die
Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandsetzungskosten
verleihen.
Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit
LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480
Anmerkung
Die Revision (vgl. BGH, Urteil vom 12.12.2014, V ZR 53/14, ZMR 2015, 252, das die
Frage offen ließ) wurde teilweise zugelassen. Denn die Frage, ob das Nichterreichen des
Quorums bei einer vereinbarten „Öffnungsklausel“ (Anpassungsvereinbarung im
Rechtssinne) zur Nichtigkeit oder zur bloßen Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses
führt, hat grundsätzliche, über den vorliegenden Einzelfall hinausgehende Bedeutung. Die
Problematik ist bisher zur aktuellen Gesetzeslage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
BGH ZMR 2011, 652 ist insoweit unklar.
Während ansonsten bei qualifizierten Mehrheiten oft die Bezugsgröße das Problem war
(vgl. für eine 2/3-Mehrheit BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10, ZMR 2011, 808 und
28
für eine ¾-Mehrheit BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652) ging es
hier um eine positive Verkündung trotz Nichterreichen der qualifizierten Mehrheit.
Würde
man
das
Erreichen
der
vereinbarten
qualifizierten
Mehrheit
als
kompetenzbegründend ansehen, dann hätten Zählfehler, das Übersehen von
Stimmverboten oder unzulänglichen Vollmachten gravierende Bedeutung und könnten
noch nach Jahren mit der Nichtigkeitsklage verfolgt werden.
Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Vertreterklausel enthalten, wonach sich
eine natürliche Person als Sondereigentümer in der Eigentümerversammlung
nur durch bestimmte nahe Angehörige vertreten lassen darf, so bedeutet dies
für eine juristische Person als Sondereigentümer,
dass sie sich durch
bestimmte eigene Unternehmensangehörige vertreten lassen darf.
Wird
die
Teilnahme
eines
unternehmensfremden
nur
zur
selben
Unternehmensgruppe gehörenden Mitarbeiters gerügt, so darf seine Stimme
nicht gezählt werden.
Ein Beschluss ist wegen Unbestimmtheit nichtig, wenn er nicht erkennen lässt,
ob eine (generelle) Ermächtigung des Verwalters nur die (aktuellen) gekorenen
Ansprüche des Verbandes erfassen soll oder, ob er bereits eine bevorratende
Vergemeinschaftung enthält.
Vertreterklausel; Bestimmtheitsgrundsatz
LG München I, Urteil vom 11.12.2014, 36 S 152/14, ZMR 2015, 152
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25
Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) führt und verfahrensbezogene
Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.
Stimmverbot bei Streit mit dem Verband
BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559
Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch
mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem
Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung
als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung
gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung
angefochten werden.
Obliegenheitsverletzung des Eigentümers
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung
gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.
29
unterbliebene Einladung
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971
Hat die Verwaltung die Tiefgarage aufgrund der erheblichen Mängel des Betons
überprüfen
lassen,
sind
an
dem
erprobten
Stützpfeiler
massive
Überschreitungen der zulässigen Chlorid-Grenzwerte gegeben und hat der
Statiker
eine
sofortige
Teilnotabstützung
hinsichtlich
eines
Bereichs
angeordnet, so rechtfertigt sich eine Abkürzung der Ladungsfrist für die
Eigentümerversammlung.
Abkürzung der Ladungsfrist
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821
Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem
Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.
Hierfür spricht die Regelung des § 130 Abs.1 BGB, die auf die Stimmabgabe als
unter
Anwesenden
abgegebene
empfangsbedürftige
Willenserklärung
sinngemäß Anwendung findet.
Stimmrechtswiderruf
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980
Wenn die Eigentümer über den Antrag auf vorzeitige Abberufung der
Verwaltung aus wichtigem Grund erneut abgestimmt haben, haben sie letztlich
zu erkennen gegeben, dass sie sich an dem kurz zuvor in derselben
Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über den im Wesentlichen
inhaltsgleichen Antrag eines Miteigentümers über die vorzeitige Abberufung der
Verwaltung aus wichtigem Grund nicht festhalten lassen wollten, sondern die
Frage der Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut
(Zweitbeschluss) zur Disposition stellen wollten.
Zweitbeschluss
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, ZMR 2014, 748
a) Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte
begrenzt; ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen
Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam.
b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört
das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung
neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen
Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.
unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte
BGH, Urteil vom 10. 10. 2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239
1. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist,
kann
deswegen
nicht
von
der
Wohnungseigentümerversammlung
ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
30
2. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn
feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht
ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen
in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das
Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender
Weise ausgehebelt wird.
Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte
BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397
Anmerkung: Überzeugender ist die Gegenansicht, die zumindest ein Ruhen des
Stimmrechts bei Zahlungsverzug bejaht; wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822;
MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 4.
Aufl. 2014, § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter
Zahlungsrückstände; aber weiterhin Teilnahmerecht an der Versammlung.
Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum (1 Einheit) ohne
Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert
die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung
des gesetzlichen Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (vgl. BGH BGHZ
73, 150 ff).
Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund
eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt
nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht
BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639
Anmerkung: Das Stimmrecht ist von den Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben; § 25
Abs.2 Satz 2 WEG gilt wohl nicht. ABER: Wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält
und später einzelne veräußert kommt es - wie bisher - zur Stimmrechtsvermehrung.
Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen
der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine
Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender
Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst
nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt.
werdender Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711
Anmerkung: Im Zusammenwirken mit der Verneinung eines dinglichen Charakters der
privilegierten Ansprüche nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG (vgl. BGH, Urteil vom 13.9.2013, V
ZR 209/12, ZMR 2014, 80 gegen die ganz h. M.) ist eine für den Verband als Gläubiger
schwer erträgliche Situation entstanden, da weitere nicht im Grundbuch stehende
Eigentümer kreiert wurden.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht analog § 37 Abs. 2 BGB zur
Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden, aber die
Zustimmung der anderen hierzu im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG erstreiten.
Hierfür ist das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der
Rechtspfleger.
31
Einberufungsermächtigung
LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748
Der einzelne Wohnungseigentümer kann analog § 37 Abs. 2 BGB zur
Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Hierfür ist das
Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der Rechtspfleger.
Einberufungsermächtigung
AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667
Anmerkung: Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach abzulehnender Ansicht des LG
München I nur die Zustimmung der anderen zur Einberufung im Verfahren nach § 43 Nr.
1 WEG erstreiten. Nach Ansicht des AG Idstein dagegen kann der einzelne
Wohnungseigentümer
analog
§
37
Abs.
2
BGB
zur
Einberufung
einer
Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Wichtig: Nach Auffassung beider Gerichte
ist hierfür das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der Rechtspfleger.
Elzer hat seine gegenteilige Auffassung in Jennißen WEG 3. Aufl. § 24 Rn. 34 aufgegeben
und hält den Richter im Verfahren nach § 43 Nr.1 WEG für zuständig; er wendet sich
allerdings gegen die Analogie zu § 37 Abs.2 BGB.
Negativbeschlüsse haben Beschlussqualität, jedoch meist keine Sperrwirkung.
Ihre Anfechtung ist nur begründet, wenn der Kläger/Eigentümer einen
Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme oder Beschlussfassung
hat.
Begründetheit der Anfechtung eines Negativbeschlusses
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 78/13, ZMR 2015, 50
Ob
ein
Negativbeschluss
einer
späteren
positiven
Beschlussfassung
entgegensteht, ist durch objektiv-normative Auslegung zu bestimmen. Eine
Sperrwirkung wird demnach regelmäßig nicht gegeben sein, wenn sich der
Beschluss in einer reinen Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft.
Negativbeschluss; keine Sperrwirkung
LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44
Anmerkung:
vgl. zur fehlenden Sperrwirkung von Negativbeschlüssen AG Hamburg-Blankenese, Urteil
vom 8.1.2014, 539 C 17/13, ZMR 2014, 325: Die Ablehnung der Beschlussanträge
entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die übrigen
Wohnungseigentümer Positivbeschlüsse zu den Anträgen erfolgreich mit der
Anfechtungsklage nach § 43 Nr. 4 WEG zu Fall bringen könnten.
vgl. zur Instandsetzung LG Hamburg, Urteil vom 22.9.2010, 318 S 126/09, ZMR 2011,
662: Aus der Teilungserklärung geht eindeutig hervor, dass der jeweilige
Sondereigentümer das Gemeinschaftseigentum, das seinem Sondereigentum „zu dienen
bestimmt ist“, auf eigene Kosten ordnungsgemäß „instandzuhalten und instandzusetzen“
hat. (Abgrenzung zu Kammergericht ZMR 2009, 625 = NJW-RR 2009, 1387).
1. Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des
gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen
32
Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die
sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine
Verwaltung im Sinne von § 21 Abs.3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand
einer Vereinbarung sein.
2. Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs.2 BGB gestützt werden,
weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er
kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der
Wohnungseigentümer ergeben.
Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks
BGH, Urteil vom 12.4.2013, V ZR 103/12, ZMR 2013, 730
Schon der Wortlaut des angegriffenen Beschlusses, wonach eine Person
„aufgefordert wird … zu beseitigen“ spricht gegen eine (nichtige) Verpflichtung
mit konstitutivem Charakter.
Auch wenn der folgende Satz die Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustands verlangt, ist dies nur ein Annex zur Aufforderung und keine
selbständige Verpflichtung.
Auch die weiter beschlossene Beauftragung eines RA-Büros spricht für einen
bloßen Vorbereitungsbeschluss.
Abgrenzung Vorbereitungsbeschluss zu konstitutiver Verpflichtung
LG Stuttgart, Urteil vom 24.2.2015, 2 S 57/14, ZMR 2015, 340
Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG)
und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die
Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen
Keine Leistungspflichten qua Beschluss
BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777
Anmerkung: vgl. bereits Schmidt/Riecke ZMR 2005, 252 und J.-H. Schmidt Anm. zu OLG
Hamburg ZMR 2009. 307
Der einzelne Eigentümer kann – ohne Ermächtigung qua Beschluss - den WEGVerwalter nicht auf Durchführung (bestandskräftiger) Beschlüsse erfolgreich
gerichtlich in Anspruch nehmen (a.A. Bärmann, 12. Aufl. § 21 Rn. 63).
Aktivlegitimation für das Durchsetzen von Beschlüssen
AG Hamburg- St. Georg, Urteil vom 16.1.2015, 980b C 34/14, ZMR 2015, 581
Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf
Kosten
der
Wohnungseigentümergemeinschaft
zur
Durchführung
von
gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu
beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung,
wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die
Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf.
33
Beschluss über Klageeinreichung
OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469
(Finanz-)Verwaltung; Jahresabrechnung; Freistellungsansprüche
Der WEG-Verwalter schuldet keine Jahresabrechnung, die im Falle einer
gerichtlichen Beschlussanfechtung in jedem Fall Bestand hat.
Werden elementare Abrechnungsprinzipen verletzt, kann eine Pflichtverletzung
des Verwalters bejaht werden.
Ein
Schadensersatzanspruch
gegen
den
Verwalter
kann
trotzdem
ausgeschlossen sein, wenn für den die Jahresabrechnung prüfenden
Verwaltungsbeirat erkennbar war, dass für die Schlüssigkeit der Abrechnung
notwendige Bestandteile (hier: Darstellung der Kontenentwicklung) erneut
fehlen.
Die Wohnungseigentümer müssen in eigener Verantwortung dafür Sorge
tragen, dass nur Beschlüsse gefasst werden, die den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Kontrollpflichten des Verwaltungsbeirats
LG Köln, Urteil vom 18.12.2014, 29 S 75/14, ZMR 2015, 335
Prozessvorschusskosten können nicht (ohne Ermächtigung) der Rücklage
entnommen und u.a. auf den Verfahrensgegner umgelegt werden.
Eine eingeschränkte Entlastung von Beirat und Verwalter kann geboten sein.
Entnahme von Vorschüssen für Prozesse aus der Rücklage
LG Rostock, Urteil vom 23.1.2015, 1 S 24/14, ZMR 2015, 338
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die
Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu
versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen
Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen,
wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.
2. In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den
Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind
Beschlussanfechtungsklagen
nicht
abzusehen,
können
die
Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen,
dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.
Vorschüsse für RA-Kosten in künftigen Beschlussanfechtungsverfahren
BGH, Urteil vom 17. 10. 2014, V ZR 26/14, ZMR 2015, 244
Wenn keine ausdrückliche Vereinbarung zum Lastschrifteinzug existiert, kann
der Verwalter auch bei nur einem Wohnungseigentümer den Lastschrifteinzug
verweigern bzw. widerrufen, wenn es um die Höhe eines Lastschrifteinzugs
erhebliche Meinungsverschiedenheiten bis zum Vorwurf strafbarer Handlungen
bei vermeintlich zu hohen Abbuchungen gegeben hat.
34
Keine Verpflichtung zum Lastschrifteinzug des Hausgelds
LG Lüneburg, Urteil vom 25.3.2015, 9 S 91/14 (Revision zugelassen)
Der
Wirtschaftsplan
kann
nach
der
Beschlussfassung
über
die
Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an
seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die
Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.
Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, ZMR 2014, 808
Anmerkung: Zu Wirtschaftsplan und Sonderumlage weicht der BGH hier von der
verbreiteten Instanzrechtsprechung ab, die zu Unrecht nur eine temporäre
Beschlusskompetenz „bis zur Abrechnungsreife“ bzw. Jahresabrechnung oder Ablauf der
Wirtschaftsjahres annahm. Fraglich ist, ob auch ein abweichender Zweitbeschluss
zulässig ist. Ein praktisches Bedürfnis für den Zweitbeschluss besteht, wenn eine
Jahresabrechnung noch nicht erstellt wurde, aber Wohnungseigentümer Rückzahlungen
der Hausgelder verlangen wegen ex tunc fehlenden Wirtschaftsplans.
1.
Eine
von
den
Wohnungseigentümern
als
Miteigentümer
des
gemeinschaftlichen
Grundstücks
gesamtschuldnerisch
zu
tragende
Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10
Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar.
2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet,
den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer
von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die
Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein
Erstattungsanspruch zu.
3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der
Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht,
ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die
Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich
nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die
Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides
verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.
Abgabenschuld; Gesamtschuld
BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557
1. Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines
Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu beschließen.
2. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen
Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10
Abs.6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine
gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.
Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs
BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127
35
Verfahrensrecht, Anfechtungsklage
Der Anfechtungskläger muss nicht von sich aus bereits mit der Klageinreichung
den Gerichtkostenvorschuss entrichten.
Bleibt die Anforderung aus, muss der Kläger binnen 3 Wochen nachfragen oder
einzahlen.
Für die fristgerechte Zahlung des Gerichtskostenvorschusses ist grundsätzlich
von einer 2-Wochen-Frist auszugehen.
Für die Feiertage (hier: Weihnachten und Neujahr) ist eine Draufgabe (hier: 5
Tage) möglich.
Es kommt für die Fristgerechtigkeit auf den Eingang der Vorschusszahlung bei
der Gerichtskasse an, nicht auf die Veranlassung der Überweisung.
Die Frist beginnt ansonsten mit Zugang der Vorschussrechnung des
Prozessgerichts.
Eine Frist von über 3 Wochen ist zu lang, um noch von einer „demnächstigen“
Zustellung im Sinne des § 167 ZPO auszugehen. Die Einschaltung einer
Rechtsschutzversicherung ist ohne Bedeutung insoweit.
Verfristete Anfechtungsklage; verspätete Vorschusszahlung
LG Düsseldorf, Urteil vom 25.2.2015, 25 S 83/14
Ist die Anfechtungsklage hinsichtlich eines Entlastungsbeschlusses gegen die
„Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ gerichtet, so ist der nicht
passivlegitimierte Verband als Beklagter hier Prozesspartei geworden, auch
wenn nach Anforderung des Gerichts eine Eigentümerliste kommentarlos
vorgelegt wurde.
Eine subjektive Parteiänderung in der Berufungsinstanz ist nur mit Zustimmung
der neuen Beklagten zulässig; anderenfalls ist die Berufung zu verwerfen.
Auslegung des Klageantrags
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 14.4.2015, 2-13 S 164/14
Auch bei einer Beschlussanfechtungsklage darf die Auslegung des Klageantrags
- wie allgemein im Prozessrecht - nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks
haften, sondern das Gericht hat den wirklichen Willen der Partei zu erforschen;
nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Klägers auch durch die gebotene
Auslegung unter Einbeziehung der gesamten Klageschrift nicht eindeutig
ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten.
Auslegung von Klageanträgen
BGH, Urteil vom 12. 12. 2014, V ZR 53/14, ZMR 2015, 252
Im gesonderten Antrag (zu Unrecht gegen die übrigen Eigentümer, statt richtig
gegen den Verwalter) auf Ergänzung der Abrechnung liegt zugleich die
fristgerechte Rüge der Unvollständigkeit der Jahresabrechnung.
Wahrung der Anfechtungsbegründungsfrist
LG Hamburg, Urteil vom 19.12.2014, 318 S 5/14, n.v.
36
Stellt der Rechtsstreit zwar im Verhältnis zwischen dem Kläger und einem
Beklagten, nicht aber im Verhältnis zu einem weiteren Beklagten eine
Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 1 bis 4 oder 6 WEG dar, richtet sich
die Zuständigkeit in der Berufungsinstanz jedenfalls dann zweifelsfrei auch für
den weiteren Beklagten nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn die Entscheidung erster
Instanz beide Streitgenossen betrifft.
Berufungszuständigkeit bei Streitgenossenschaft
BGH, Beschluss vom 3.7. 2014, V ZB 26/14, ZMR 2014, 995
Die Berufung in einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 2 WEG kann fristwahrend nur
bei dem nach § 72 Abs. 2 GVG zuständigen Berufungsgericht eingelegt werden.
Fristwahrende Berufungseinlegung
BGH, Beschluss vom 15. 5. 2014, V ZB 172/13
Anmerkung: Ein Blick in die Übersicht in ZMR 2007, 1004 hätte geholfen!
Ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen (§ 62 ZPO)
erfassendes Urteil ist auch dann nicht unwirksam, wenn es um die Klärung der
Frage geht, ob Teile einer Wohnungseigentumsanlage im Gemeinschafts- oder
im Sondereigentum stehen.
nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 110/13, ZMR 2015, 234
1. Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange
Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen nicht rechtskräftig für
ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen die Zahlungspflicht
des einzelnen Wohnungseigentümers.
2. Da die Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen jedenfalls bis zu
der Entscheidung über die Beschlussanfechtungsklage gültig sind, ist das
Ergebnis eines solchen Verfahrens nicht vorgreiflich i.S.v. § 148 ZPO für das
Verfahren über die Zahlungsklage. Für eine Aussetzung des Verfahrens über die
Zahlungsklage besteht deshalb kein Anlass.
Anfechtungsklage ohne aufschiebende Wirkung
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 167/13, ZMR 2015, 235
Wird bei einer (kombinierten) Beschlussergebnisberichtigungsklage beantragt,
das wirksame (!) Zustandekommen eines (anders oder nicht verkündeten)
Beschlusses gerichtlich festzustellen, so ist auch zu prüfen, ob der Beschluss
ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche.
Beschlussergebnisberichtigungsklage
LG München I, Urteil vom 11.12.2014, 36 S 152/14, ZMR 2015, 152
1. Die Erklärung der verklagten „übrigen Wohnungseigentümer“, man verzichte
auf die Rechte aus dem angegriffenen Beschluss, führt nicht zur
Hauptsacheerledigung im Anfechtungsprozess und auch nicht zum Wegfall des
Rechtsschutzinteresses.
37
2. Es ist durch objektiv-normative Auslegung zu ermitteln, ob ein
Zweitbeschluss den Erstbeschluss in jedem Fall aufheben will oder nur
verstärken soll.
3. Wird der Zweitbeschluss – zwingend vor Entscheidung über den
Erstbeschluss (vgl. Drabek ZMR 2014, 20) – rechtskräftig insgesamt (auch
soweit durch ihn der Erstbeschluss aufgehoben wurde) für ungültig erklärt, so
entfällt er ex tunc. Er kann den Erstbeschluss nicht mehr tangieren.
Verzicht auf die Rechte aus einem Beschluss
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 19/14, ZMR 2015, 45
Es handelt sich auch dann um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG, wenn ein
unter diese Vorschrift fallendes Recht von einem Rechtsnachfolger geltend
gemacht wird. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG nicht
statthaft, wenn es sich um eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 1
WEG handelt.
Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG, Rechtsnachfolger
BGH, Beschluss vom 21. 11. 2013, V ZR 269/12, MDR 2014, 801
Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des
Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw.
Nr. 2 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung.
Entziehung des Wohnungseigentums; Nichtzulassungsbeschwerde
BGH, Beschluss vom 19.12.2013, V ZR 96/13, ZMR 2015, 231
1. Sind entweder die Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelne
Wohnungseigentümer passiv legitimiert, hat die im erfolglosen Erstprozess
gegen die Wohnungseigentümer erfolgte Streitverkündung gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft Bindungswirkung für die im Zweitprozess
wiederum streitige Frage der Passivlegitimation.
2. Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rechtliches Gehör
ist gewahrt, wenn ihr die Streitverkündung im Erstprozess vor der mündlichen
Schlussverhandlung in einer Weise zugestellt wurde, dass sie ihre Einwände
dort noch hätte vortragen können.
Streitverkündung; Passivlegitimation
OLG Koblenz, Urteil vom 25. 6. 2014, 5 U 1518/13, ZMR 2015, 326
Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs.1 WEG
ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über die
Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich
sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der
Wohnungseigentümer rechtfertigen.
Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 170/11, ZMR 2012, 567
38
Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr.4 WEG) kann der
Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen
Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs.2 Nr.2 WEG im Außenverhältnis umfassend
vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.
Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975
Die Anfechtungsklage ist gemäß § 46 Abs. 1 S. 1 WEG gegen alle übrigen
Wohnungseigentümer zu richten.
Da die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die
gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer haben, ist ein
werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage nach
§ 46 Abs. 1 S. 1 WEG.
Wird der Beschluss einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
angefochten und wird die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die
eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, so ist die Anfechtungsklage
unzulässig, da nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt werden.
Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer
AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672
Wenn die Anfechtungskläger ausdrücklich die seit Jahren ausgeschiedenen ExWohnungseigentümer als Beklagte in der Klageschrift aufführen, wird diese
Scheinpartei, wenn die Auslegung der Klage ergibt, dass sie gegen die
tatsächlichen übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden sollte.
Die den Ex-Wohnungseigentümern zur Geltendmachung der fehlenden
Parteistellung entstandenen notwendigen Kosten sind von den Klägern
veranlasst und daher auch von ihnen zu tragen.
Ex-Eigentümer als Scheinpartei
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, ZMR 2014, 52
Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die
beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die
Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die
übrigen Wohnungseigentümer verklagen will.
Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 102/12, ZMR 2013, 453
Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der
Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen,
und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln
durchsetzen (§ 142 ZPO analog).
39
Vorlage der aktuellen Eigentümerliste
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, ZMR 2013, 291
1. Der aktuelle – nicht abberufene – Verwalter hat das Recht, einen Beschluss
der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach
Maßgabe von § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anzufechten.
2. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal)
zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft
ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf
etwas
rechtlich
Unmögliches
gerichtet,
weil
die
Gemeinschaft
der
Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.
Wahl eines zweiten Verwalters
LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11, ZMR 2013, 214
Bei jedem Berichtigungsbegehren ist zu prüfen, ob bei einem falsch
wiedergegebenen Beschlusstext eine Auswirkung auf das Beschlussergebnis
besteht; ist dies nicht der Fall, ist das Berichtigungsbegehren unerheblich, es
fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.
Ein Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare
Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach
objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht
eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare
vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.
Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren
LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2012, 318 S 8/12, ZMR 2013, 63
Dem Wohnungseigentumsverwalter steht kein allgemeines Recht zu, jegliche
Art von Beschluss auf seine Ordnungsgemäßheit zu überprüfen. Die Aufgabe
des Verwalters ist vielmehr darauf beschränkt, die Willensbildung der
Gemeinschaft umzusetzen und sie dementsprechend zu verwalten (§ 27 Abs. 1
Nr. 1 WEG); dazu gehört auch die Umsetzung fehlerhafter Beschlüsse. Ein
unbeschränktes Anfechtungsrecht würde dieser Rolle widersprechen (im
Anschluss an LG Nürnberg-Fürth, v. 18. März 2009, 14 S 8312/08, ZMR 2009,
483).
fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters?
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10, ZMR 2012, 724
1. Zwei gegen denselben Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtete
Anfechtungsklagen müssen zwingend - gegebenenfalls auch noch in der
Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend - zur gemeinsamen Verhandlung
und Entscheidung verbunden werden.
2. Unterbleibt die Verbindung, so kann jeder Kläger auch in dem
Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein die Klage abweisendes Urteil einlegen;
wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies die
Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge.
40
Klagen gegen denselben Beschluss
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, ZMR 2013, 210
Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses
beschränkt werden (Teilanfechtung). An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch
grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert
werden soll.
Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als
Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.
in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage
BGH, Urteil vom 19.10.2012, V ZR 233/11, ZMR 2013, 212
Der Zustellungsbetreiber muss alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige
Zustellung
getan
haben,
da
nur
Verzögerungen
im
gerichtlichen
Geschäftsbetrieb nicht zu seinen Lasten gehen.
Wird in der Klageschrift eine Anschrift angegeben unter der die
Anfechtungskläger nach eigenen Angaben unmittelbar gar nicht zu erreichen
sind, so tun sie alles um ihre Erreichbarkeit in Deutschland zu verhindern oder
zumindest zu erschweren.
Wer seine Anschrift nicht angibt hat schlicht etwas zu verbergen, will andere
schädigen oder ist auf der Flucht.
Fehlende Angabe der Zustellanschrift
AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403
Der Bevollmächtigte des Anfechtungsklägers muss sich schon vor Ablauf der
nach § 167 ZPO relevanten Zwei-Wochen-Frist versichern, dass der Vorschuss
eingezahlt ist, zumal die Klage auch erst am letzten Tag der Monatsfrist des
§ 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 WEG bei Gericht eingegangen ist.
Informationspflicht und Vorschuss
LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987
Es gibt keine "im Interesse der Rechtssicherheit" bestehende Höchstfrist von 14
Tagen für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses, die nur bei Vorliegen
besonderer Umstände im Einzelfall überschritten werden dürfe.
Es sind stets alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei jedenfalls bei
einem Zeitraum von 14 Tagen regelmäßig davon ausgegangen werden kann,
dass sich die Verzögerung noch in einem hinnehmbaren Rahmen hält.
Frist für Vorschusszahlung
BGH, Urteil vom 3.2.2012, V ZR 44/11, ZMR 2012, 563
Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine
innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene
Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt
sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung
41
erfolgt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 6. November 2009, V ZR 73/09, ZMR 2010,
210 = NJW 2010, 446 ff.; Urteil vom 5. März 2010, V ZR 62/09, ZMR 2010, 547; Urteil
vom 17. September 2010, V ZR 5/10, MDR 2010, 1341).
Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung
BGH, Urteil vom 21.1.2011, V ZR 140/10, ZMR 2011, 483
Wenn in einem (Sonder-)Fall eine mehrheitlich nach § 745 Abs.1 BGB
getroffene
Verwaltungsentscheidung
der
Mitberechtigten
vorliegt,
die
Anfechtungsklage nicht durchzuführen, so geht diese interne Willensbildung der
Gemeinschafter der gesetzlichen Prozessstandschaft nach § 1011 BGB vor.
Andernfalls würde die Norm des § 1011 BGB dazu führen, dass der intern
überstimmte Mitberechtigte seine Einwände und Ansprüche aus dem
Gemeinschaftsverhältnis im WEG-Verfahren mit einklagen könnte und müsste.
Das
Stimmrecht
kann
bei
einer
Bruchteilsgemeinschaft
als
Wohnungseigentümerin nur einheitlich ausgeübt werden; dies gilt auch für das
mit dem Stimmrecht korrespondierende Anfechtungsrecht.
Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten
LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140
Anmerkung: Die Entscheidungen LG München I ZMR 2012, 398 und LG Frankfurt ZMR
2014, 140 zeigen, dass der Bruchteilsberechtigte nur bis zur anders lautenden
(endgültigen) internen Entscheidung der Bruchteilsgemeinschaft eine Anfechtungsklage
nach § 43 Nr.4 WEG führen darf.
Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern über die Benutzung der
Stellplätze sind unabhängig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung
stets Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG
Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern
BGH, Beschluss vom 20.2.2014, V ZB 116/13, ZMR 2015, 232
Im Rahmen der Beschlussanfechtung ist nicht zu prüfen, ob ein gerichtlich
durchzusetzender Duldungsanspruch besteht. Hierbei ist um das Kriterium der
ordnungsmäßigen Verwaltung zu erfüllen nicht erforderlich, dass der Anspruch
bereits
als
bestehend
feststeht,
es
genügt
vielmehr,
dass
die
Eigentümerversammlung das Bestehen eines solchen Anspruchs für plausibel
halten durfte (vgl. OLG München, ZMR 2010, 469).
Soweit die Verwaltung ermächtigt wurde, für beide Verfahren einen Anwalt zu
beauftragen, entspricht dies ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.
Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244
Für alle Berufungen gegen Urteile in Wohnungseigentumssachen im OLG-Bezirk
Düsseldorf ist das Landgericht in Düsseldorf zuständig.
Die Zuständigkeit des Landgerichts Duisburg ergibt sich nicht daraus, dass die
Sache durch eine Abteilung des Amtsgerichts Duisburg entschieden worden ist,
die nicht regelmäßig mit Wohnungseigentumssachen, sondern grundsätzlich mit
sonstigen Zivilsachen befasst ist.
42
Richtiges Berufungsgericht
LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470
Hinweis: Die seit 1.1.2007 zu beachtenden neuen Zuständigkeiten II. Instanz für
Verfahren nach den §§ 43 Nr. 1-4 und 6 WEG finden sich in der Übersicht ZMR 2007,
1004.
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich
geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von
allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden
Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
Prozesskosten
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, ZMR 2014, 808
1.
Die
Kosten
der
Beauftragung
der
Verwalterin
einer
Wohnungseigentümergemeinschaft
mit
der
Verteidigung
gegen
eine
Beschlussanfechtungsklage
werden
als
Aufwand
für
die
allgemeine
Prozessführung von dem prozessualen Kostenerstattungsanspruch nicht
erfasst. Erstattungsfähig sind nur die Kosten der Terminswahrnehmung.
2. Im Kostenfestsetzungsverfahren ist ein materieller Kostenerstattungsanspruch nur zu berücksichtigen, wenn über Bestand und Höhe des Anspruchs
kein Streit besteht. Ansonsten ist er in diesem Verfahren nicht zu prüfen.
Erstattungsfähig nur der Verwalterkosten für die Wahrnehmung des Termins
BGH, Beschluss vom 7.5.2014, V ZB 102/13, ZMR 2015, 236
Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel
Fehlt bei der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung auch nur eine
Stimme eines im Sinne des § 14 Nr.1 WEG beeinträchtigten Eigentümers, so
genügt es nicht, dass der WEG-Verwalter auf die Rechtswidrigkeit hinweist; er
ist vielmehr nicht berechtigt, den Beschluss als angenommen zu verkünden
(a.A. etwa J.-H. Schmidt, FS Merle 2010, 329 ff: zum Streitstand auch DWE
2005, 9).
Insoweit hat der WEG-Verwalter die Verfahrenskosten nach § 49 Abs.2 WEG zu
tragen.
Die gerichtliche Beschlussanfechtung durch den Initiator des Beschlusses ist
selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er in der Versammlung mitgeteilt
hat, nicht anfechten zu wollen.
Verkündungskompetenz des Verwalters
AG Würzburg, Urteil vom 22.1.2015, 30 C 1212/14, ZMR 2015, 420
Anmerkung: Die Entscheidung – bestätigt (ohne nähere Begründung oder gar Auseinandersetzung
mit der Gegenansicht) vom LG Bamberg, Beschluss vom 16.4.2015, 11 T 8/15, ZMR 2015, 395 entspricht der bayer. Ansicht (AG und LG in München). Sie führt konsequent zu Ende gedacht zum
Ende aller Zitterbeschlüsse. So entschied etwa das LG München I (ZMR 2009, 874): Das Gericht ist
nicht verpflichtet, das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses festzustellen, wenn der
Verwalter wegen eines bestehenden Einstimmigkeitserfordernisses (Zustimmung zu baulicher
Veränderung) verkündet hat, dass der Beschluss abgelehnt wurde. Auch wenn Beschlusskompetenz
besteht, ist der Verwalter nicht verpflichtet, einen Zitterbeschluss zu verkünden, wenn die erforderliche
Mehrheit nicht erreicht wird.
43
Werden der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des
Rechtstreits durch Beschluss auferlegt, obwohl der Beklagte beantragt hatte,
der Verwalterin nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtstreits aufzuerlegen,
ist eine sofortige Beschwerde des Beklagten unzulässig, da der Beklagte durch
den Beschluss nicht beschwert ist.
Kostentragungspflicht und Beschwer
AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164
Streitwert gemäß § 49a GKG; Kostenfestsetzungsverfahren
Das hälftige Gesamtinteresse nach § 49a GKG für die Bestimmung des
Streitwerts
für
eine
Anfechtungsklage
zum
Beschluss
über
die
Jahresabrechnung bemisst sich mit ½ von 20% des Abrechnungsvolumens.
Durch den Beschluss werde lediglich über den sich ergebenden Saldo (gemeint
wohl:
Abrechnungsspitze)
beschlossen.
Anderes
gelte
für
den
Wirtschaftsplanbeschluss; hier seien keine Abzüge vorzunehmen.
Streitwert bei Anfechtung der Jahresabrechnung
LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 12.5.2015, 14 T 3053/15
Grundsätzlich sind 50% des ungekürzten Abrechnungssaldos und die Höhe des
in der Einzelabrechnung auf den Kläger entfallenden Betrages heranzuziehen
(OLG Bamberg ZMR 2011, 887); eine Beschränkung auf die bloße
Abrechnungsspitze scheidet aus.
Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung
LG Lüneburg, Beschluss vom 26.2.2015, 1 T 24/15
Der Streitwert der gegen die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan
gerichteten WEG-Anfechtungsklage ist gemäß der nach § 49a GKG
vorgegebenen Quote von 50% aus dem ungekürzten Abrechnungssaldo bzw.
Gesamtwirtschaftsplan zu bilden. Dies gilt insbesondere, wenn Abrechnung und
Wirtschaftsplan in Gänze zu Fall gebracht werden sollen.
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887
Der Streitwert für eine Klage auf Zustimmung zur Wohnnutzung des
„Dachbodens“ ist mit der Hälfte des Verkehrswerts des als Wohnung nutzbaren
Dachbodens anzusetzen. Auf die Höhe der Miteigentumsanteile des verklagten
Eigentümers und die Zahl der Beklagten kommt es nicht an.
Zustimmung zur Wohnnutzung des „Dachbodens“
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 16.3.2015, 2-09 T 3/15
44
Der höchste (Einzel-) Verkehrswert bildet bei mehreren Klägern die Grenze des
§ 49a GKG, eine Addition der Verkehrswerte aller Kläger findet nicht statt.
Dieses ist aus dem Wortlaut des § 49a Abs. 1 S. 2 GKG, der als Obergrenze den
Verkehrswert „des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen“ vorsieht,
nicht zwingend zu entnehmen, ergibt sich aber aus dem Sinn des Gesetzes.
Streitwert für Anfechtung wg Sonderumlagen
LG Frankfurt/M, Beschluss vom 15.4.2015, 2-09 T 335/14
Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters
gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem
in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das
Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu
bemessen.
restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565
Anmerkung: Nach dieser wenig überzeugenden BGH-Ansicht sind die Streitwerte in
Großanlagen am niedrigsten (je kleiner die Anlage – desto höher das Verwalterhonorar je
Einheit!), da sie gedeckelt werden durch den 5-fachen Satz des anteiligen
Verwalterhonorars, das auf den Anfechtenden entfällt. Bei 200 Einheiten und einem
Honorar je Einheit von 15,- Euro/Monat und 3 Jahren Restlaufzeit des Verwalterhonorars
ergibt sich ein Gesamtinteresse von 50% aus 108.000 Euro, gedeckelt durch den 5fachen Satz des Einzelhonoraranteils für 3 Jahre = 2700,- Euro.
Der
Streitwert
betreffend
die
Klage
über
die
Anfechtung
eines
Wirtschaftsplanes einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt sich nach
§ 49a GKG in Höhe eines Bruchteils des Gesamtbetrages des Wirtschaftsplans.
Die Höhe dieses Bruchteiles bestimmt sich nach den Umständen des
Einzelfalles; sofern keine abweichenden Anhaltspunkte - etwa wegen eines
konkreten Streites über einzelne Positionen des Wirtschaftsplanes - gegeben
sind, kann das Gesamtinteresse mit 20% bis 25% des Gesamtbetrages des
Wirtschaftsplanes bewertet werden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.5.2014,
19 W 22/14, WuM 2014, 437; OLG Stuttgart, ZMR 2012, 136; OLG Koblenz ZMR
2012, 457; ähnlich OLG Hamburg, ZMR 2010, 873).
Anfechtung eines Wirtschaftsplanes
OLG Frankfurt, Beschluss vom 3. 9.2014, 19 W 46/14, ZWE 2014, 467
Bei der Bestimmung des Streitwerts gemäß § 49a GKG steht dem Gericht - auch
dem Beschwerdegericht - ein pflichtgemäß auszuübendes Ermessen zu.
Wird ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung insgesamt
angefochten und steht somit die gesamte Jahresabrechnung im Streit, bestimmt
sich das Interesse der Parteien und aller Beigeladenen i.S.d. § 49a GKG dennoch
grundsätzlich nicht nach dem gesamten Nennbetrag der in der Abrechnung als
Ausgaben eingestellten Kosten.
45
Genehmigung einer Jahresabrechnung
OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457
Anmerkung: ebenso OLG Koblenz ZMR 2011, 56; OLG Hamburg, ZMR 2010, 873; a.A.
OLG Bamberg ZMR 2011, 887.
Zustimmung bzw. ein Einvernehmen der Partei(en) und / oder ihrer
Prozessbevollmächtigten mit der Festsetzung des Streitwertes kann nicht
umgedeutet oder ausgelegt werden in einen Rechtsmittelverzicht.
Nach § 63 Abs. 3 S. 1 GKG kann die Streitwertfestsetzung von dem Gericht von
Amts wegen geändert werden. Die Änderung ist aber nur innerhalb von sechs
Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft
erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, vgl. § 63 Abs. 3 S. 2
GKG.
Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht
LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966
Ein sog. Verböserungsverbot gilt bei der Streitwertbeschwerde nicht.
Das Gesamtinteresse im Sinne des § 49a GKG bemisst sich im Zusammenhang
mit der Anfechtung von Beschlüssen über Sanierungsmaßnahmen nach dem der
Maßnahme zugrundeliegenden Kostenrahmen, das Einzelinteresse des
anfechtenden Klägers nach seinem Kostenanteil.
Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen
LG Hamburg, Beschluss vom 26.6.2012, 318 T 36/12, ZMR 2012, 968
Für die Bewertung des Einzelinteresses des Wohnungseigentümers i.S.d. § 49a
Abs. 1 S. 2 GKG, der im Klageweg die Ablehnung der Abberufung des Verwalters
durch die Eigentümerversammlung angreift, ist der dreifache Betrag des auf ihn
entfallenden Anteils an dem Honorar des Verwalters für dessen noch
verbleibende Amtszeit eine praktikable Bemessungsgrundlage, die das
Klägerinteresse sowohl bei einer kleineren als auch bei einer großen Zahl von
Wohnungseigentümern
angemessen
abbildet
und
zugleich
dem
Justizgewährungsanspruch
des
einzelnen
Wohnungseigentümers
nicht
entgegensteht.
Abberufung des Verwalters
OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204
Anmerkung: Die zum früheren Recht aktuelle "Hamburger Formel" konkurriert zur Zeit
mit der 10%-Rechtsprechung des LG Nürnberg-Fürth sowie der bisher singulären
Entscheidung OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 - 3 W 94/10, ZMR 2011, 887.
Die WEG-Novelle übernahm zwar Beschränkungen des Streitwerts in § 49a Abs. 1 S. 2
GKG. Eine weitergehende Deckelung gibt der Wortlaut jedoch nicht her.
Da sich die "Hamburger Formel" auf § 48 Abs. 3 S. 2 WEG a. F. gründet, nicht aber auf
die Auslegung des "Interesses", ist sie umstritten. Die weit verbreitete Hamburger Formel
wurde zumindest vom OLG Hamburg mit Verfügung vom 9.7.2014, 2 W 44/14 (ZMR
2014, Heft 11, Literaturseite) als nicht mehr anwendbar abgelehnt!
46
Nach Ansicht des OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 - 3 W 94/10, Tz. 27, Info M
2010, 299 = ZMR 2011, 887 richtet sich das Interesse nach dem Gesamtvolumen.
Die „Hamburger Formel“ kann einen Anfechtungskläger, der - vermeintlich
kostenbewusst - seine Anfechtungsklage von vornherein auf Einzelpositionen beschränkt
sogar benachteiligen. Denn: Die Hälfte von 25 % des Gesamtvolumens plus
Einzelinteresse des Anfechtungsklägers, kann niedriger sein als die Hälfte des Werts bei
Teil-Anfechtung von hohen Einzelpositionen.
Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs.1 Satz 2 WEG
nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die
Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der
Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung
abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger
als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen
werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei
Antragstellung (in Anknüpfung an BGH NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m.w.N. = MDR 2012,
574 f.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002
- V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE
2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13;
Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).
Abberufung des Verwalters
OLG Koblenz, Beschluss vom 31.7.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135
1. Das Interesse aller Wohnungseigentümer kann bei Anfechtung der
Jahresabrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes nicht mit dem Nennbetrag
angesetzt werden; richtig ist der Ansatz einer Quote von 20 - 25%.
Die sog. Hamburger Formel (LG Hamburg ZMR 2009, 71 und ZMR 2010, 144) ist
eine geeignete Berechnungsmethode.
2. Wird in der Klage ein Beschluss ohne Begründung angefochten und die
Klagebegründung auf einen selbständigen Teil beschränkt, so ist nur letzterer
Streitgegenstand - sehr str. -.
Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel
LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888
1. Das Interesse aller Beteiligten ist nur mit 20-30% des Nennwerts der
Abrechnung zu bewerten (Anschluss OLG Stuttgart, 12. Januar 2012, 13 W
38/11, ZMR 2012, 457); insbesondere wenn nur formelle Mängel gerügt
werden, ist sogar eine Reduzierung auf 10% möglich.
2. Entsprechendes gilt für die Bewertung des Interesses des Anfechtenden.
3. Die Verwalterentlastung hat in der Regel einen Streitwert von 1.000,-- €
(Anschluss BGH, 31. März 2011, V ZB 236/10, ZMR 2011, 654); die des Beirats
500,-- €.
Entlastung von Beirat und Verwalter
LG Frankfurt/O., Beschluss vom 19.12.2013, 16 T 76/13, ZMR 2014, 652
47
1. Jede Prozesspartei ist verpflichtet, die Kosten ihrer Prozessführung, die sie
im Falle ihres Sieges vom Gegner erstattet verlangen will, so niedrig zu halten,
wie sich dies mit der Wahrung ihrer berechtigten Belange vereinbaren lässt. Ein
Verstoß
gegen
diese
Verpflichtung
kann
dazu
führen,
dass
das
Festsetzungsverlangen als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren ist und die zur
Festsetzung
angemeldeten
Mehrkosten
vom
Rechtspfleger
im
Kostenfestsetzungsverfahren abzusetzen sind.
2. Ein Antrag auf Festsetzung von Mehrkosten, die dadurch entstanden sind,
dass ein oder mehrere gleichartige, aus einem einheitlichen Lebensvorgang
erwachsene Ansprüche gegen eine oder mehrere Personen ohne sachlichen
Grund
in
getrennten
Prozessen
verfolgt
worden
sind,
kann
als
rechtsmissbräuchlich
anzusehen
sein.
Dies
ist
der
Fall,
wenn
Wohngeldrückstände für mehrere Wohnungen desselben Eigentümers von der
Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils in Einzelverfahren geltend gemacht
wurden, obwohl die Durchsetzung der Ansprüche auch in einem (einzigen)
Verfahren möglich war, und bei der späteren Vollstreckung aus dem Urteil im
Wege der Zwangsversteigerung keine ernsthaften Schwierigkeiten zu erwarten
waren.
3. Die in den Einzelverfahren festzusetzenden Erstattungsbeträge sind in
diesem Fall auf einen Anteil an den Kosten herabzusetzen, die bei Durchsetzung
aller Rückstände in einem Verfahren entstanden wären. Der Anteil entspricht
dem Anteil des Streitwerts des Einzelverfahrens an dem Streitwert des an sich
einzuleitenden Gesamtverfahrens.
Kosten der Prozessführung
BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552
1.
Im
Anwendungsbereich
des
§
50
WEG
müssen
in
einem
Kostenfestsetzungsverfahren sämtliche Kostengläubiger beteiligt werden.
2. Sind nach § 50 WEG nur die Kosten eines Anwalts erstattungsfähig, kommt
die
vorrangige
Erstattung
des
von
der
Mehrheit
der
beklagten
Wohnungseigentümer beauftragten Prozessbevollmächtigten nur in Betracht,
wenn den übrigen Beklagten Gelegenheit gegeben worden ist, auf die
Willensbildung
Einfluss
zu
nehmen;
ansonsten
ist
der
Kostenerstattungsanspruch zu quoteln.
vorrangige Erstattung der Prozesskosten
BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10, ZMR 2012, 28
Dem Rechtsanwalt, der die übrigen Wohnungseigentümer in einem
Beschlussanfechtungsprozess vertritt, steht die Mehrvertretungsgebühr nach
Nr. 1008 RVG-VV zu (Festhaltung BGH, 16. Juli 2009, V ZR 11/09 und BGH v.
14.Juli 2011, V ZB 171/10).
Mehrvertretungsgebühr
BGH, Beschluss vom 15.9.2011, V ZB 39/11, ZMR 2012, 203
Gegen eine Streitwertfestsetzung durch das Landgericht als Rechtsmittelgericht
ist die Beschwerde zum Oberlandesgericht statthaft. § 567 Absatz 1 ZPO ist
nicht (auch nicht analog) anwendbar.
48
Beschwerde zum Oberlandesgericht
KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280
Verjährung
Der von dem Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des
Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig, muss also von dem Eigentümer nicht
geduldet werden.
Die Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass der
Grundstückseigentümer die Störung auf eigene Kosten beseitigen muss.
Störungsbeseitigung auf eigene Kosten
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 141/10, ZMR 2011, 460
Der Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters unterliegt nicht der
regelmäßigen Verjährung nach Maßgabe der §§ 195, 199 BGB.
Da die Bestellung einer Verwaltung nicht ausgeschlossen werden kann (§ 20
Abs. 2 WEG) scheidet eine Verwirkung des Bestellungsanspruchs aus.
Jeder
Eigentümer
kann
für
den
Fall,
dass
in
einer
Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne
weitere Darlegung von Tatsachen nach § 43 Nr. 1 WEG die gerichtliche
Bestellung eines Verwalters verlangen.
Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters
LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11, ZMR 2012, 889
Zwangsvollstreckung
1. Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie
ein Recht der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln.
2.
Ansprüche
der
Wohnungseigentümergemeinschaft,
die
die
Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind
gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im
geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der
Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das
Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen.
(Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren
BGH, Beschluss vom 9. 5. 2014, V ZB 123/13, ZMR 2014, 896
Anmerkung: Welches Recht dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Sinne von §
44 Abs. 1 ZVG vorgeht und folglich im geringsten Gebot Berücksichtigung finden muss,
richtet sich nach §§ 10 bis 12 ZVG; vgl. zur Problematik bei (unzutreffender) Verneinung
der Dinglichkeit des Rechts aus § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG schon Schneider ZMR 2014, 185 ff.
49
Das in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht
der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. LG Landau/Pfalz ZMR 2012, 813 a.
A. LG Heilbronn ZMR 2013, 304).
Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht
BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80.
Anmerkung: Das in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet nach BGH
entgegen der ganz h. M. (vgl. Schneider ZMR 2014, 185) kein dingliches Recht der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entscheidung wertet die Gesetzesmaterialien zu
ZVG (vgl. etwa Jäckel/Güthe ZVG 6. Aufl. 1929, § 9 Rn 7 und Korintenberg/Wenz ZVG 6.
Aufl. 1935 § 10 Rn 2, S. 186) und WEG-Novelle nur unzureichend aus und verkennt die
Konsequenzen vor dem Hintergrund der neuen "werdenden Eigentümer", die der BGH
gerade jüngst "entdeckt" hatte - ebenfalls gegen die ganz h. M.. Bemerkenswert an der
Ablehnung der ganz h.M. durch den V. Senat des BGH ist, dass dieser zwar erkennt, dass
die privilegierten Hausgeldforderungen an die Stelle der bis zum 30. Juni 2007 in § 10
Abs.1 Nr.2 ZVG geregelten Litlohnansprüche getreten sind und das derartige Ansprüche
völlig zu Recht als dingliche angesehen wurden - sonst nützten sie dem Litlöhner nichts!trotzdem aber vom BGH nur (zu kurz gedacht) darauf abgestellt wird, dass diese richtige
rechtliche Bewertung - soweit ersichtlich - keine praktische Bedeutung erlangt hätte. Nur
weil dem nicht nachweisbar schien (die Entscheidung OLG Königsberg JW 1930, 419 mit
zust. Anm. hat der BGH übersehen), dass ein Litlöhner auf Duldung der
Zwangsvollstreckung geklagt hat, habe die Dinglichkeit seiner Ansprüche keine
Relevanz?!
Wegen des erweiterten Kreises der werdenden Wohnungseigentümer, gibt es künftig
zwar mehr Erwerber, die rein schuldrechtlich haften - dummerweise scheidet aber die
dingliche Haftung dieser Erwerber mangels Grundbucheintragung aus, während der
Bauträger schon nicht schuldrechtlich haftet. Das müsste zum Nachjustieren der neuen
Rechtsprechung Anlass geben (vgl. auch G. Mayer DWE 2013, 136 f.).
Wenn
die
Wohnungseigentümergemeinschaft
ihr
Vorrecht
für
Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung (Rangklasse 2) bei bloßem
Vorliegen eines Urteils ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe geltend
machen will, so genügt nicht immer die Vorlage nur der Klageschrift; ggf.
müssen - zum Schutz anderer Gläubiger - auch Anlagen zur Klage dem
Vollstreckungsgericht zur Prüfung des Rangprivilegs mit eingereicht werden.
Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
LG Tübingen, Beschluss vom 30.7.2014, 5 T 97/14 und 100/14, ZMR 2015, 173
1. Dritte, die die eidesstattliche Versicherung (jetzt: Vermögensauskunft) für
einen Schuldner abgeben sollen, sich dazu aber nicht für berechtigt oder
verpflichtet halten, steht ein Widerspruchsrecht zu.
2. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung
für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben.
50
Vermögensauskunft durch den Verwalter
BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323
Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen
gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen
können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs.1
Nr. 1 BGB zugerechnet werden.
Pflichtenkreis des Zwangsverwalters
BGH, Urteil vom 9. 12. 2011, V ZR 131/11, ZMR 2012, 460
Verwalterzustimmung; Gläubigerzustimmung u.a.
Der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger
ist befugt, den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur
Veräußerung des Wohnungseigentums selbstständig auszuüben.
Zwangsversteigerung und Verwalterzustimmung
BGH, Beschluss vom 21. 11. 2013, V ZR 269/12, MDR 2014, 801
Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung
erforderlich, bedarf es nach einer im Weg der Umwandlung vorgenommene
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") weiterhin der Zustimmung
des bestellten bisherigen Verwalters.
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung")
OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage
bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die
Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge
auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht
in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im
Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.
Verschmelzung der Verwalterin
BGH, Urteil vom 21. 2. 2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654
1. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum
nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des
Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.
2. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter,
dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs.
GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter
bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.
Umschreibungsantrag und Verwalterstellung
BGH, Beschluss vom 1.10.2012, V ZB 2/12, ZMR 2013, 125
51
Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem
Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum
an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der
Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt
auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer
Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern.
Anweisung an den Verwalter; richtiger Beklagter
BGH, Urteil vom 13.5.2011, V ZR 166/10, ZMR 2011, 813
1. Ist durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Veräußerung eines
Sondereigentums zusätzlich der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bedarf,
muss neben der Zustimmung auch die Bestellung der Erklärenden zu
Beiratsmitgliedern nachzuweisen.
2. Dieser Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs.3 WEG
geführt werden.
Zustimmung auch des Verwaltungsbeirates
OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, 15 W 311/12, ZMR 2014, 302
Wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Wahl eines – sonst
fakultativen - Verwaltungsbeirats vorsieht, kann hiervon nicht durch
Mehrheitsbeschluss abgewichen werden.
Verfügt die Gemeinschaft nicht über einen Beirat, so kann nur bis zur nächsten
Eigentümerversammlung zumindest ein Rechnungsprüfer gewählt/bestimmt
werden.
In der Teilungserklärung vorgesehener Verwaltungsbeirat
AG Hannover, Urteil vom 21.3.2014, 480 C 12698/13, ZMR 2015, 159
Soll
nach
der
Teilungserklärung
bereits
die
Unterteilung
von
Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der
Zustimmung des Verwalters unterworfen werden, muss dies wegen des
Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen.
Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit der
Zulässigkeit von Eingriffen in Geschossdecken und Wänden die schriftliche
Zustimmung des Verwalters unter Erbringung der hierzu erforderlichen
technischen
und
statischen
Angaben,
bezieht
sich
dieses
Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht auch auf die im gleichen Abschnitt
geregelte Zulässigkeit der Unterteilung an sich.
Unterteilung von Wohnungseigentum
OLG München, Beschluss vom 23.7.2013, 34 Wx 210/13, ZMR 2014, 137
a) Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung
eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der
Teilungserklärung
nicht
zu
Wohnzwecken
dienen,
nach
der
Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden.
52
b) Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind
inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb
sein.
Unterteilung von Wohnungseigentum
BGH, Beschluss vom 4.12.2014, V ZB 7/13, ZMR 2015, 390
Da der Verwalter nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, vor Erteilung der
Zustimmung
eine
sorgfältige
Prüfung
vorzunehmen,
muss
der
veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des
Zustimmungsverfahrens
zur
Schaffung
einer
entsprechenden
Entscheidungsgrundlage sämtliche ihm mögliche Informationen über den
Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine
"Selbstauskunft" erteilt.
Informationen über den Erwerber
AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240
1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer
Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als
eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB
nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche
im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft
Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich
gezogen hat.
2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6
Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück.
Verjährung und Zurechnung der Kenntnis des Verwalters
BGH, Urteil vom 4. 7. 2014, V ZR 183/13, ZMR 2014, 996
§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im
Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer
Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs.
3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.
einseitige Willenserklärungen des Verwalters; Vollmachtsurkunde
BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566
Anmerkung: Für eine Anwendung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in §
27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern die
Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der
Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist (so BGH ZMR 2014, 566).
Nach richtiger Ansicht reicht aber wohl eine nach § 26 Abs.3 WEG notariell beglaubigte
Niederschrift des Ermächtigungs- bzw. Bevollmächtigungs-Beschlusses aus.
Die vom BGH geforderte Vollmacht nach § 27 Abs.6 WEG bringt keine zusätzliche
Sicherheit für den Rechtsverkehr.
53
Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung; Zustellvertreter
Ein Gerichtsurteil über die Abberufung eines Verwalters (Gestaltungsurteil)
unter Ungültigerklärung eines verkündeten Negativbeschlusses entfaltet erst
mit Rechtskraft Wirkung (vgl. BGH ZMR 2014, 219).
Im
Zeitraum
davor
kann
der
Eigentümerversammlungen einberufen.
betroffene
Verwalter
wirksam
Die Anforderungen für einen Abberufungsanspruch des Einzelnen sind höher als
diejenigen für eine Abberufung durch Mehrheitsbeschluss. Die Gemeinschaft hat
einen weiten Beurteilungsspielraum.
Sachverhalte
zeitlich
nach
der
Beschlussfassung
Anfechtungsprozess unberücksichtigt bleiben.
müssen
im
Wirkungszeitpunkt eines gerichtlichen Gestaltungsurteils
LG München I, Urteil vom 12.3.2015, 36 S 24746/13
Bereits der Wortlaut „Wiederbestellung der Verwaltung auf Basis eines
beigefügten Verwaltervertrages“ indiziert die gewollte Abhängigkeit beider
Beschlussgegenstände (Bestellung und Vertrag).
Nur wenn feststeht, dass der Beschluss in Kenntnis der teilnichtigen
Bestimmungen des Verwaltervertrages genauso gefasst worden wäre, scheidet
eine Ungültigerkärung des einheitlichen Beschlusses aus.
Der vom Verwalter vorgelegte Formularvertrag ist nach den §§ 305 ff BGB einer
AGB-Kontrolle zu unterziehen.
Einheitlicher Beschluss über Bestellung und Vertrag
LG Hamburg, Urteil vom 5.11.2014, 318 S 47/14
Über den Abschluss des Verwaltervertrages muss die Eigentümerversammlung
selbst befinden; eine Delegation auf den Beirat ist per Beschluss auch dann
nicht möglich, wenn Eckdaten vorgegeben werden.
Verwaltervertragsabschluss und Delegation auf den Beirat
AG Hamburg, Teil-Urteil vom 12.12.2014, 102d C 126/13, ZMR 2015, 575
Die
Bestellung
des
Verwalters
entspricht
grundsätzlich
nur
dann
ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in
der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden
Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt
werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise
abgewichen werden.
54
Verwalterbestellung; Eckpunkte des Verwaltervertrags
BGH, Urteil vom 27. 2. 2015, V ZR 114/14, ZMR 2015, 393
Wird der Beirat per Beschluss ermächtigt, mit dem bisherigen Verwalter einen
Folgevertag abzuschließen ist hierin auch die Wiederbestellung des Verwalters
für diesen Zeitraum zu sehen; insoweit bedurfte es nicht der Einholung von
Konkurrenzangeboten.
Ermächtigung des Beirats; Verwalterwiederwahl
AG Nürnberg, Urteil vom 23.1.2015, 14 C 4961/14
Einem Verwalter, der sich gegen kritische Eigentümer unsachlich positioniert,
fehlt die erforderliche Neutralität. Auch und gerade mit „unbequemen“
Eigentümern muss ein Verwalter angemessen umgehen können.
Verwalterwahl, Neutralitätspflicht
AG Offenbach, Urteil vom 5.11.2014, 310 C 165/13
Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt
zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung
eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen
Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden
Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine
hohen Anforderungen zu stellen.
Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund
BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654
Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs
("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten
Verwalters.
Die
Wohnungseigentümergemeinschaft
wird
auch
nicht
verwalterlos.
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung")
OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569
1. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur einen Anspruch darauf, dass die
Tätigkeit der Verwaltung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht,
sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt
(BGH Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885; Bärmann-Merle, §
26 Rn. 40). Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung
spricht.
2. Gravierenden Fehler in der Jahresabrechnung, die unbefugte Vergabe von
Aufträgen und der Verstoß gegen das Gebot des § 27 Abs. 5 WEG,
eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer von ihrem Vermögen
gesondert zu halten, stellen erhebliche Pflichtverletzungen dar, die jedenfalls
bei einer Gesamtschau eine Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht
mehr vertretbar erscheinen lassen.
55
wichtiger Grund gegen die Bestellung
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665
Schon eine die Bereicherung Dritter ermöglichende Vergütungsvereinbarung
und die private Verwendung fremder Mittel durch den Verwalter rechtfertigen
seine Abberufung aus wichtigem Grund.
Fehlt ein Verwalter und liegen weder Beschlüsse noch Vereinbarungen vor,
kann das Gericht gemäß § 21 Abs.8 WEG einen Verwalter bestellen „bis zur
bestandskräftigen Neuwahl eines Verwalters“.
Abberufung und Einsetzung eines neuen Verwalters durch das Gericht
LG Braunschweig, Urteil vom 24.2.2015, 6 S 293/14, ZMR 2015, 473
Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der
Abberufung einen Beurteilungsspielraum.
Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer
Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf unabhängig von
der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel
verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.
Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht
genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die
Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben,
die eine entsprechende Entscheidung erlauben.
haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter
BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885
Anmerkung: a.A. noch LG Karlsruhe, Urteil vom 28.6.2011, 11 S 7/10, ZMR 2012, 391
Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Person
erneut zum Verwalter zu wählen, die erst 13 Monate zuvor durch
rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts wegen eines wichtigen Grundes i.S.d. §
26 Abs. 1 S. 4 WEG als Verwalter abberufen wurde.
Wiederwahl nach Abberufung
AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73
Die Pflichten des WEG-Verwalters, insbesondere festzustellen, ob beauftragte
Leistungen mangelfrei – also auch vollständig – erbracht worden sind, stehen
nicht im Widerspruch zu den für das Verhältnis zwischen einem (privaten)
Bauherren und dem von ihm beauftragten Unternehmer entwickelten
Grundsätzen.
Der
Auftraggeber
schuldet
dem
Auftragnehmer
keine
"Bauaufsicht“; den Bauherrn trifft keine Pflicht zu überwachen, dass der
Unternehmer die ihm übertragenen Arbeiten den Plänen und Anordnungen
entsprechend fachgerecht und fehlerfrei ausgeführt hat.
56
Pflichten des WEG-Verwalters
LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988
Organisiert
der
Verwalter
bei
Feuchtigkeitsschäden
in
der
Dachgeschosswohnung unter einem Flachdach bei Starkregen keine zeitnahe
Begehung des Flachdaches durch ein Fachunternehmen, sondern verlässt sich
auf eine Mitteilung der Mieterin im Hause, so haftet er der Sondereigentümerin
auf den vermeidbaren zusätzlichen Schaden wegen Unterlassens von gebotenen
Eilmaßnahmen.
Eilmaßnahmen zur Beseitigung/Verhinderung von Wasserschäden
AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 3.2.2015, 750 C 16/14, ZMR 2015, 583
1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen
Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich
hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein
auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.
2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im
Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer
den entstandenen Schaden zu ersetzen.
Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum
LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657
Anmerkung: Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen
Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein
Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorherein auszuschließen ist (AG HamburgBlankenese, Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13, ZMR 2014, 325).
Die eingeholten Angebote müssen sich auf vergleichbare Arbeiten beziehen.
Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Sondereigentümer
gemäß § 14 Nr. 4 WEG unter Aufopferungsgesichtspunkten zum Kostenersatz
verpflichtet ist, ist in diesem Zusammenhang ein Abzug "neu für alt" zu
berücksichtigen.
Sanierung einer Loggia; Alternativangebote
LG Dortmund, Urteil vom 21. 10. 2014, 1 S 371/13, ZWE 2015, 182
Der einzelne Wohnungseigentümer kann vom Verwalter nicht Naturalrestitution
verlangen, wenn der Verwalter ohne Beschluss eine Hecke im Bereich einer
Sondernutzungsfläche beseitigen ließ.
Nur wenn dem Sondereigentümer unmittelbar ein eigener Schaden entsteht,
kann er vertragliche Ansprüche aus dem Verwaltervertrag mit dem Verband
direkt gegen den Verwalter geltend machen.
Schadensersatz wegen Beseitigung einer Hecke
LG Hamburg, Urteil vom 25.2.2015, 318 S 110/14, ZMR 2015, 334
Wird bei einer Öffnung des Erdreichs vor dem gemeinschaftlichen, bereits mehr
als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind
und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so
57
ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten
durch
Verlegung
einer
Drainage
und
einer
Außenisolierung
des
Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters
(§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) nicht gedeckt.
Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle
OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31
Anmerkung: Um einen dringenden Fall im Sinne des § 27 Abs.1 Nr.3 WEG handelt es sich
nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so
eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung - ggf. mit
abgekürzter Ladungsfrist - nicht möglich ist.
Keine Aufrechnung möglich! Die vermögensrechtliche Wertverschiebung, die Gegenstand
eines etwaigen Bereicherungsanspruchs sein könnte, tritt ausschließlich hinsichtlich des
gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ein. Es handelt sich insoweit jedoch
gerade
nicht
um
Verwaltungsvermögen
der
teilrechtsfähigen
Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern um das persönliche Immobilieneigentum der
Wohnungseigentümer nach ideellen Bruchteilen. Deshalb könnte sich ein denkbarer
Bereicherungsanspruch
der
Verwalterin
ausschließlich
gegen
die
einzelnen
Wohnungseigentümer richten.
Voraussetzung
für
eine
ordnungsgemäße
Ermessensentscheidung
der
Eigentümer bei der ihnen gemäß § 21 Abs.1 und 3 WEG obliegenden Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums ist jedoch, dass sie über die wesentlichen
Entscheidungsgrundlagen (hier: zur Abberufung) verfügen und diese in die
Abwägung bei der Beschlussfassung auch einbeziehen.
ordnungsgemäße Ermessensentscheidung
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, ZMR 2014, 748
Die
Mehrheit
der
Eigentümer
kann
–
im
Rahmen
ihres
sog.
Verzeihungsermessens – die der Verwaltung vorgeworfenen Handlungen als
nicht pflichtwidrig ansehen, sondern billigen.
Verzeihungsermessen
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht
schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs.1 Satz
3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein
Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung
der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565
Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im
eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft
erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem
Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des
Verwalters hergeleitet werden.
58
gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487
Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht auf Zahlung von Wohngeld in
Anspruch genommen und beauftragt zur Abwehr dieser Forderung einen
Rechtsanwalt, kann er die hierdurch entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht
gegenüber dem Verwalter geltend machen, da dieser nur als Vertreter handelt
und daher nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden
kann.
Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation
AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan
Die Jahresabrechnung hat auch den Stand und die Entwicklung der Konten des
Verbandes auszuweisen. Eine gesonderte Abrechnung über die Rücklage ist
nicht erforderlich.
Jahresabrechnung; Kontenentwicklung
LG Hamburg, Urteil vom 19.12.2014, 318 S 5/14
1. Durch objektiv-normative Auslegung ist festzustellen, ob neben dem
Gesamtwirtschaftsplan auch die Einzelwirtschaftspläne beschlossen wurden.
Wird letzteres bejaht, so ist bei einem Zweit- oder gar Drittbeschluss dieser für
alle Einzelpläne für ungültig zu erklären.
2. Einzelwirtschaftspläne dürfen nicht nach Köpfen zusammengefasst werden.
Zusammenfassung der Einzelpläne nach Köpfen
LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 43/14, ZMR 2015, 47
1. Es fehlt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für eine
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans.
2. Der Verwalter kann einen Wohnungseigentümer nicht auf Belegeinsicht beim
Beiratsmitglied verweisen.
3.
Hatte
der
anfechtende
Wohnungseigentümer
vor
der
Eigentümerversammlung Belegeinsicht in den Räumen der Verwaltung erbeten,
jedoch nicht erhalten, so ist ein Beschluss über die Jahresabrechnung schon
allein aus diesem Grund für ungültig zu erklären.
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans
LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144
Drasdo schreibt in NJW-Spezial 2014, 290 u.a.: Mängel bei der Einsichtsgewährung bewirken keine
Unrichtigkeit der Jahresabrechnung selbst. Diese ist unabhängig von Einsichts- und Kontrollrechten
entweder richtig oder eben falsch. Für die Prüfungsrechte des Verwaltungsbeirats ist diese
Konsequenz anerkannt (BayObLG, ZMR 2004, 358 = NZM 2004, 623). Der Beschluss über die
Jahresabrechnung kann daher nicht aufgehoben werden, wenn nur formale Rechtsverletzungen im
Stadium seines Zustandekommens geltend gemacht werden. Das beweist eine Kontrollüberlegung:
59
Bei Richtigkeit könnten die Wohnungseigentümer später keinen anderen als den angefochtenen
Beschluss fassen (!), die gerichtliche Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses ist somit sinnfrei. …
Indes ist die Itzehoer Entscheidung kein Einzelfall. Sie erinnert an das Verfahren LG Dortmund,
NZM
2000,
684:
Dort
wurde
erfolgreich
gerügt,
dass
die
Jahresabrechnung
gemeinschaftsordnungswidrig verfristet erstellt und zur Beschlussfassung vorgelegt worden war,
was die – zu verneinende – Frage aufwirft, ob eine rechtzeitig erstellte Abrechnung richtig und eine
verspätete stets falsch ist (Drasdo, NZM 2000, 643). Denn wie sollte eine richtige Abrechnung
überhaupt noch erstellt werden? Dramatischer noch war, dass das LG Dortmund aus gleichem
Grund auch den Beschluss über den Wirtschaftsplan kassierte und damit der Gemeinschaft die
Bewirtschaftungsgrundlage entzog.
Im Fall des LG Itzehoe (ZMR 2014, 144) ging es nicht um eine Zahlungsverpflichtung aufgrund
einer Fortgeltungsklausel. Dies übersieht auch Merle in seiner Anmerkung zu LG Itzehoe in ZWE
2014, 134. Wenn für das Wirtschaftsjahr (z.B. 2013) mit Rückwirkung auf den 1.1. (2013) anstelle
eines neuen Wirtschaftsplanes ein früherer Wirtschaftsplan erneut beschlossen wurde, da man
meinte, aufgrund der geringen Abweichungen keine neue Hausgeldberechnung vornehmen zu
müssen,
liegt keine Fortgeltung qua Fortgeltungsklausel vor. Die Gerichte können keinen
Nichtigkeitsgrund daraus konstruieren, dass eine Gemeinschaft - und sei es aus Bequemlichkeit die Vorauszahlungen/Einzelwirtschaftspläne des Vorjahres im Folge-Jahr (2013) erneut beschlossen
hat. Ob der Verwalter den alten Wirtschaftsplan des Vorjahres noch einmal abschreibt oder die
prognostizierten Ausgaben marginal über denen des Vorjahres einschätzt und dann den
Vorjahresplan erneut beschließen lässt, kann keinen Unterschied machen in puncto
Beschlusskompetenz aus § 28 WEG. Deshalb eben stellt sich die Frage der Teilnichtigkeit der
Fortgeltungsklausel hier nur, wenn Hausgeldforderungen für das nächste Jahr (2014)
Streitgegenstand sind. Wenn sich dem Beschlussinhalt obendrein nicht entnehmen lässt, dass die
Gemeinschaft sich zukünftig nicht mehr zu Beschlussfassungen über den Wirtschaftsplan
bereitfinden wird, entspricht das Procedere ordnungsmäßiger Verwaltung. Nur ein künftiges
gesetzwidriges/ordnungswidriges Verhalten könnte nicht wirksam im Vorwege beschlossen werden
(AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.7.2014, 539 C 13/14, DW 2015 Nr.3, S.79).
Der
vermietende
Sondereigentümer
hat
ausschließlich
in
eigener
Verantwortung dafür Sorge zu tragen, dass eine der ständigen Rechtsprechung
genügende Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellt und
gelegt
wird.
Die
Erfüllung
dieser
Verbindlichkeit
geht
die
Eigentümergemeinschaft bei Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
nichts an.
Betriebskosten- und Jahresabrechnung
AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12, ZMR 2014, 751
Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn
unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich
als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die
(weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und ggfs. Durchsetzung von
Schadensersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet
gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007
bis 2009 eingetreten sind.
hinreichend klarer und bestimmter Beschluss
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12, ZMR 2013, 654
Ein pauschaler Vorwegabzug von 6 % - durch Teilungserklärung, Vereinbarung
oder Beschluss - bei den Heizkosten für die für Tiefgarage, die nach der
Teilungserklärung beheizbar sein soll, ist unwirksam wegen Verstoßes gegen
die
unmittelbar
für
die
Wohnungseigentümergemeinschaft
geltende
Heizkostenverordnung.
60
pauschaler Vorwegabzug für die Tiefgarage bei den Heizkosten
LG Hamburg, Urteil vom 18.3.2015, 318 S 104/14, ZMR 2015, 484
Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung
führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die
Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.
Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur
Verbrauchserfassung erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der
Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht.
Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG ist insoweit
nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.
Messergebnisse nicht geeichter Zähler
OLG München, Beschluss vom 6.9.2012, 32 Wx 32/12, ZMR 2013, 130
Ein Wohnungseigentümerbeschluss über den Einbau von funkbasierten
Heizkosten- und Warmwassermessgeräten ist weder rechtswidrig noch verstößt
er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.
Zur Vermeidung der Erstellung von Nutzerprofilen muss auf vertraglicher Basis
sichergestellt werden, wie die durch funkbasierte Messgeräte gewonnenen
Daten genutzt werden.
funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte
AG Dortmund, Urteil vom 26. 11. 2013, 512 C 42/13, ZMR 2014, 321
In einem Beschluss der Wohnungseigentümer über den Einbau von
Heizkostenverteilern auf Funkbasis muss geregelt sein, zu welchen Zwecken die
bei den Wohnungseigentümern Verbrauchsdaten verarbeitet und genutzt
werden sollen (a.A. AG Dortmund ZMR 2014, 321).
Die konkrete Gestaltung darf nicht dem später auszuhandelnden Vertrag des
Verbandes mit dem Messdienstunternehmen überlassen werden.
funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte
LG Dortmund, Urteil vom 28.10.2014, 9 S 1/14, ZMR 2015, 330
1.
Die
Regelungen
der
Heizkostenverordnung
gelten
für
die
Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines
Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum
geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von
Brennstoff stehen, aufzunehmen.
3. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im
Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der
Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
61
Heizkostenabrechnung
BGH, Urteil vom 17. 2. 2012 - V ZR 251/10, ZMR 2012, 372
Anmerkung: vgl. zur praktischen Umsetzung auch AG Bremen, Urteil vom 13.12.2013,
29 C 88/13 sowie zu Bedenken, Kritik und Ergänzungsvorschlägen Casser/Schultheis,
Anm. zu BGH vom 17.02.2012, ZMR 2012, 372 ff. (375 ff.); Jennißen, Die
Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7.Aufl., Rn. 658 ff., Lang,
ZMR 2013, 863; Blankenstein, in Deckert, ETW, Oktober 2013, 2/8452 ff..
Sinnvoller erscheint die Bildung einer gesonderten Rücklage für bezahlten aber im
Wirtschaftsjahr noch nicht verbrauchten Brennstoff.
I.
Beschlüsse
einer
Untergemeinschaft
sind
nichtig,
soweit
die
Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene
Beschlusskompetenz überschreitet.
II. Allein der Umstand, dass durch die Gemeinschaftsordnung den
Untergemeinschaften bestimmte Kosten zur Verteilung zugewiesen werden,
führt nicht dazu, dass auch die Einnahmen der Gesamtgemeinschaft
den
jeweiligen Untergemeinschaften zugewiesen sind. Insbesondere gebietet diese
Regelung nicht eine Zuordnung der Wohngelder zu den jeweiligen
Untergemeinschaften.
III. Wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über
die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne dass vorgesehen
ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen,
so empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen:
1.
Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter
Kosten
zu
den
Untergemeinschaften
durch
die
Gesamtgemeinschaft
entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung
2.
Verteilung
der
Untergemeinschaften
zugewiesenen
Kosten
durch
die
jeweiligen
3.
Genehmigung
der
Einzeljahresabrechnungen
durch
die
Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften
vorgegebenen Kostenverteilung für die den Untergemeinschaften zugewiesenen
Kosten
Untergemeinschaft
LG München I, Urteil vom 2.6.2014 , 1 S 3223/12, MDR 2014, 1193
Anmerkung: Beim nur 2-stufigen Verfahren käme es zu 2 Einzelabrechnungen. Nach LG
München I muss aber die Abrechnungsspitze nicht zwingend ausgewiesen werden, str.;
a. A. LG Dortmund ZWE 2014, 365.
Offen ist, ob eine Beschlussfähigkeit der Untergemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung
festgelegt sein muss.
Es bedarf immer einer Einzelfallprüfung und präzisen Auslegung der jeweiligen
Gemeinschaftsordnung.
Zulässig sind von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG
abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne
und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft
anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus
entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben.
62
Den Mitgliedern einer Untergemeinschaft steht nicht die Kompetenz zu, auch
über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere
Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.
Insoweit
kommt
ein
Anspruch
auf
Ergänzung
der
unvollständigen
Abrechnungen (vgl. OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss
aller Wohnungseigentümer in Betracht.
Untergemeinschaft
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 231/11, ZMR 2012, 979
In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der
Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Es
ist ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die
durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen
Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.
Gesamtwirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 7. 6. 2013, V ZR 211/12, ZMR 2014, 49
Anmerkung: Die zu erwartenden Einnahmen durch Hausgelder sollten trotzdem in der
Regel in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung
eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls
nicht nichtig.
Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3
WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat
(anderer Ansicht: OLG Schleswig, ZMR 2001, 855 - 856).
rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans
LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149
Anmerkung: Der Wirtschaftsplan sollte bereits vor Beginn des Wirtschaftsjahrs
beschlossen werden (vgl. Casser ZWE 2014, 157, Fn.7 unter Hinweis auf Riecke, WuM
1989, 319). In der Praxis behilft man sich mit einer Fortgeltungsklausel für den
Wirtschaftsplan des Vorjahres.
Die
dreijährige
Verjährungsfrist
für
Ansprüche
auf
Zahlung
von
Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse
(aus dem Wirtschaftsplan) fällig sind.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der
Verjährung.
Kein Neubeginn der Verjährung
BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit
Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch
gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.
63
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642
Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht
gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als
werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.
werdender Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711
Eine gesamtschuldnerische Haftung für Hausgelder, Sonderumlagen etc.
zwischen Aufteiler und Erwerber als werdendem Wohnungseigentümer besteht
nicht.
Auf den Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch zeitlich vor
den Erwerbsverträgen durch Eintragung eines zweiten Eigentümers entstanden
und damit in Vollzug gesetzt ist, kommt es nicht an, da es nur um die Frage der
Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen Aufteiler und Erwerber geht.
werdender Wohnungseigentümer
AG München, Urteil vom 29.4.2014, 483 C 30900/13, DW 2014 Heft 10, S. 95
1.
Nach
dem
Erbfall
fällig
werdende
oder
durch
Beschluss
der
Wohnungseigentümergemeinschaft
begründete
Wohngeldschulden
sind
(jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der
Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet
werden kann.
2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft
angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch
die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen
Eigenverbindlichkeiten des Erben
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, ZMR 2014, 221
Gehört
eine
Eigentumswohnung
zu
dem
Nachlass,
weil
sie
der
Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind
die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung
fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
Nachlassverbindlichkeiten
BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11, ZMR 2012, 211
Anmerkung: Diese BGH-Entscheidung gibt Veranlassung erneut der Frage kurz
nachzugehen, ob nach dem Tod des Erblassers entstehende Hausgeldschulden wirklich
im
Standardfall
(Eigentumswohnung
gehört
bereits
zum
Nachlass)
Nachlassverbindlichkeiten sind. Verneinend Riecke, Die Haftung des Erwerbers von
Wohnungseigentum, DWE 1992, 103, 108.
Schon Kuchinke (Lange/Kuchinke, Lehrbuch des Erbrechts 4. Aufl. § 47 II bei Fn.35, S.
1132.) hatte erkannt, dass die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung nach dem Erbfall aus
der Eigentümerstellung des Erben folgt und damit die volle Eigenhaftung des Erben
begründet, nicht eine bloße Nachlassverbindlichkeit mit der Möglichkeit der
Haftungsbegrenzung auf den Nachlass.
64
Verfehlt erscheint die Ansicht des OLG Köln (ZMR 1992, 35) wonach es sich bei den auf
den Wohnungseigentum lastenden Wohngeldschulden, die erst nach dem Tode des
Erblassers begründet worden sind, um Ausgaben für die Verwaltung des Nachlasses und
daher um Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handelt. Hieran ändere
sich nach OLG Köln erst dann etwas, wenn der Erbe sich entschließt, die
Eigentumswohnung nicht der Verwertung zum Zwecke der Befriedigung von
Nachlassgläubigern zuzuführen, sondern sie für sich zu behalten.
Das OLG Hamburg (B. v. 12.12.1985, 2 W 42/85, NJW-RR 1986, 177) beurteilt - im
Ausgangspunkt zutreffend - die Verpflichtung der Erben des ursprünglichen
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld (§ 16 WEG) nicht als eine vom
Erblasser herrührende Schuld i. S. von § 1967 Abs.2 BGB. Die Verpflichtung des
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld ergibt sich aus §§ 16, 28 WEG. Sie
folgt aus den Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Dieses
Gemeinschaftsverhältnis entsteht aber nicht durch Rechtsgeschäft, sondern besteht als
Schuldverhältnis
kraft
Gesetzes
(§
10
WEG).
Hieraus
folgt,
dass
der
Wohnungseigentümer Teilhaber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kraft
Gesetzes auf Grund des dinglichen Erwerbs des Wohnungseigentums wird (BayObLG,
Rpfleger 1984, 428), nicht aber auf Grund einer Rechtsnachfolge in die Teilhaberschaft.
Dementsprechend knüpft auch § 16 Abs.2 WEG die Verpflichtung, die Lasten und Kosten
mitzutragen, an das Wohnungseigentum. Die Verpflichtung des Erben von
Wohnungseigentum, sich an den Kosten und Lasten, die nach dem Erbfall fällig werden,
zu beteiligen, beruht nicht auf einer auf die Erben gem. § 1922 BGB übergegangenen
Verpflichtung des Erblassers, sondern folgt allein daraus, dass der Erbe als
Universalrechtsnachfolger des Erblassers das Eigentum erworben hat. Wenn somit die
Verpflichtung aus § 16 WEG allein an das Eigentum anknüpft, fehlt es an einem
wesentlichen Kriterium für die Annahme einer vom Erblasser herrührenden
Verbindlichkeit, nämlich an der Unabhängigkeit der persönlichen Haftung des Erben von
den Vermögensgütern des Nachlasses (vgl. Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927,
S. 107; ders., in: Festg. z. 50jähr. Bestehen des RG, 1929, 3. Bd., S. 217, 256.).
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die
Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung
weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen
ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage
als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen
anzugeben.
Musterabrechnung
BGH, Urteil vom 4. 12. 2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300
Anmerkung: Musterabrechnungen s. Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff. sowie Stadt
ZMR 2012, 257 ff
Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung
buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck
jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist.
getrennte Rücklagen
BGH, Urteil vom 17. 4. 2015, V ZR 12/14
Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche
1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt
der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange
65
diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer
selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.
2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen
zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der
Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung
zu Wohnzwecken erfolgt ist.
Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs
BGH, Urteil vom 8. 5. 2015, V ZR 178/14
Wird
die
Substanz
oder
die
Nutzung
des
Gemeinschaftseigentums
beeinträchtigt,
stehen
darauf
bezogene
Beseitigungsund
Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu
und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden.
Gleichwohl
sind
solche
Ansprüche
gemeinschaftsbezogen.
Die
Wohnungseigentümer könnten deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich
geltend gemacht werden sollen. Hierdurch werde eine alleinige Zuständigkeit
des Verbandes (= Wohnungseigentümergemeinschaft) begründet, die die
einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des
Anspruchs ausschließe.
Dem Verband obliege es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte
Lösung durchzusetzen. Dies schütze auch den Schuldner vor einer mehrfachen
Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Setze die
Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, könne
ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie
Klage einreicht. Eine eigene Klage könne er nur erheben, wenn die Störung sein
Sondereigentum unmittelbar beeinträchtige.
Vergemeinschaftung von Individualansprüchen
BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14, ZMR 2015, 248
Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter
Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten
Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger
Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB
zustehen kann.
Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern),
weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem
Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach
Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen
kann.
Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die
Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu
behandeln.
verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch
BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225
1. Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe von
Handwerkerleistungen ist zumindest rechtswidrig, wenn in ihm der genaue
Umfang der Arbeiten nicht zumindest durch Bezugnahme auf ein bestimmtes
Angebot Beschlussinhalt geworden ist.
66
2. Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe von
Handwerkerleistungen ist zumindest rechtswidrig, wenn in ihm davon die Rede,
das der "derzeit" der günstigste Anbieter den Auftrag bekommen soll ohne dass
festgehalten ist, bis wann günstigere Angebote zu dem gleichen Leistungsinhalt
eingeholt werden sollen.
3. Ob diese Beschlüsse nichtig sind bleibt dahingestellt. Sie berechtigen den
Verwalter aber nicht mit dem Handwerker einen Werkvertrag zu schließen, nach
dem 50% des Werklohns an eine UG als Vorschuss zu zahlen sind.
4. Der Werkvertrag zu Lasten der Gemeinschaft ist unwirksam, wenn der
beauftragte Handwerker aufgrund des familiären Naheverhältnisses davon weiß
oder wissen muss, dass der Verwalter seine Befugnisse überschritten hat.
5. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet wegen eines schuldhaften
Verstoßes gegen seine Pflichten gem. § 280 BGB der Eigentümergemeinschaft
den
an
den
Handwerker
gezahlten
Vorschuss
als
Schadensersatz
zurückzuzahlen.
6.
Die
Eigentümergemeinschaft
muss
sich
nicht
auf
Rückzahlungsansprüche gegen den Handwerker verweisen lassen.
eventuelle
7. Ob der Verwalter in diesen Fällen auch gem. § 823 Abs. 2 BGB iVm § 266
StGB schadensersatzpflichtig ist, bleibt offen.
Zusammenwirken von Handwerker und Verwalter; Bestimmtheitsgrundsatz
AG Dortmund, Urteil vom 3. 3. 2015, 512 C 53/14, ZWE 2015, 275
Auch
wenn
ein
Wohnungseigentümer
im
Rahmen
einer
Eigentümerversammlung nicht direkt behauptet, dass er beweisen könne, die
Verwaltung habe von Handwerksunternehmen, die im Rahmen der
Sanierungsarbeiten für die Gemeinschaft tätig waren, Provisionen erhalten und
behalten, sondern nur die Frage stellte, ob denn Provisionen geflossen seien mit
dem Zusatz „und wenn ich eine eidesstattliche Versicherung von Handwerkern
habe?“,
so
stellt
dies
eine
zu
unterlassende
kreditschädigende
Tatsachenbehauptung dar.
Unwahre Tatsachenbehauptung über den Verwalter
LG Hamburg, Urteil vom 12.8.2014, 307 O 376/13, ZMR 2014, 1014
Anmerkung: Die Mietekammer hat nicht bemerkt, dass hier nach dem weit auszulegenden § 43 WEG
das Amtsgericht zuständig war.
Das Rauchen ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2
GG. Dennoch ist anerkannt, dass das Rauchen nicht uneingeschränkt zulässig
ist, wie sich zum Beispiel bereits aus dem Gesetz zum Schutz vor den Gefahren
des Passivrauchens (HessNRSG) ergibt.
Daher erfordert gerade auch das Zusammenleben im Rahmen einer
Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einzelfallabwägung zwischen den
verschiedenen Interessen und Belangen.
Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig
LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572
67
Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch
bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den
übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen
werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt,
die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.
Mittelbarer Handlungsstörer
BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13, ZMR 2014, 894
Anmerkung: Ausgangsentscheidung war LG Hamburg ZMR 2013, 632 ff. Es gilt hier
dasselbe wie bei Störungen durch einen sich – ggf. sogar vertragsgemäß verhaltenden Mieter. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden
dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich
gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende
Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter
einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet.
Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur
Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein.
Zustandsstörer
BGH, Beschluss vom 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622
Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung
Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im
Bruchteilssondereigentum
mehrerer
Personen,
können
die
Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gemäß § 745 Abs. 1,
§ 1010 BGB regeln; zulässig ist aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels
Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer
gemäß § 15 Abs. 1 WEG.
Zuweisung der Stellplätze
BGH, Beschluss vom 20.2.2014, V ZB 116/13, ZMR 2015, 232
Anmerkung: vgl. dazu Abramenko ZMR 2010, 779
1. Beschlusskompetenz für eine Gebrauchsregelung zur Hundehaltung folgt aus
§ 15 Abs.2 WEG
2. Ein generelles Verbot der Hundehaltung können die Wohnungseigentümer
nur durch Vereinbarung oder bestandskräftigen Beschluss begründen (BGH ZMR
1995, 416).
3. § 15 Abs.2 WEG eröffnet ein weites Ermessen der Eigentümer, er deckt aber
nur eine Gebrauchsbeschränkung, kein Verbot.
Einschränkung der Hundehaltung durch Beschluss
AG Würzburg, Urteil vom 16.12.2014, 30 C 1598/14, ZMR 2015, 423
Die Regelung in einer beschlossenen Hausordnung über das Verbot, Tiere im
Aufzug zu befördern, ist wirksam.
68
Durch die trotzdem erfolgende Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der
Mieter der Wohnungseigentümer wird das Eigentum der Mitwohnungseigentümer beeinträchtigt.
Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern
LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394
Anmerkung: Ob dagegen ein generelles Tierhaltungsverbot qua Beschluss in unzulässiger
Weise in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift (so
Saarländisches OLG, Beschluss vom 2.10.2006, 5 W 154/06, ZMR 2007, 308;
offengelassen in OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.1.2011, 20 W 500/08, ZWE 2011, 363
= MietRB 2011, 351) ist weiter umstritten.
Mietrecht: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume,
die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.3.2013,
VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618).
Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle
für bis zu fünf Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in
der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung
erschöpft sich nicht zwingend allein in einem Negativbeschluss des Inhalts,
dass sich die erforderliche Mehrheit für die Erteilung einer Genehmigung nicht
fand. Vielmehr kann die Verweigerung der Genehmigung zugleich die
Untersagung einer weiteren Fortsetzung der in der Wohnung ausgeübten
Kinderbetreuungstätigkeit beinhalten.
Tagespflegestelle
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970
Eine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes "Boden“ ist dann zulässig, wenn
diese
dem
diesem
Raum
nach
den
Vereinbarungen
zugewiesenen
Nutzungszweck nicht entgegen steht.
Maßgebend ist insoweit, ob diesem Raum die – auch dinglich wirkende –
Zweckbestimmung "Boden“ zugeteilt worden ist, oder ob es sich dabei um einen
Bestandteil der "Wohnung“ handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigen
Nutzung besteht ein Unterlassungsanspruch.
Zweckbestimmung "Boden“
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558
Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt
ordnungsmäßiger Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation
eines eigenen Briefkastens.
Briefkasten
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744
In jedem Fall einer Beschlussfassung über eine Nutzung gemeinschaftlichen
Eigentums, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen
69
Wohnungseigentümern eingeräumt wird (Stellplatz; Kaminzug etc.), darf die
Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von
dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden.
Knappheit des Angebots
AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141
Instandsetzung; Schadensersatzansprüche; richtiger Beklagter
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen
Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen
muss (= Ermessensreduktion auf Null) und insofern kein Raum für die
Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner
Wohnungseigentümer ist. Sowohl die Zustimmung zu der anteiligen
Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage können verlangt werden.
Eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem
Sondereigentum kommt in Betracht, die dadurch entstehen, dass die gebotene
Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen
unterbleibt. Eine Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die
schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche
Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Schadensersatzpflicht einzelner Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241
1. Ansprüche aus einer Notgeschäftsführung durch den einzelnen
Wohnungseigentümer richten sich gegen den Verband.
2. Bereicherungsansprüche wegen eigenmächtiger Sanierung des
Gemeinschaftseigentums sind gegen die dinglichen Eigentümer selbst zu
richten.
3. Eine auf Beschlussfassung gegen den Verband gerichtete Klage hemmt nicht
die Verjährung des bereits bestehenden Zahlungsanspruchs gegen die
Miteigentümer.
eigenmächtige Sanierung des Gemeinschaftseigentums
LG Hamburg, Urteil vom 15.10.2014, 318 S 21/14
Anmerkung:
zur
Zahlungsklage
eines
Wohnungseigentümers
gegen
die
Wohnungseigentümergemeinschaft und nachträglicher Klagehäufung in Eventualstellung
bei Entschädigungsbegehren wegen eines Feuchtigkeitsschadens vgl. BGH, Urteil vom 4.
7. 2014, V ZR 298/13, ZMR 2015, 42. Wenn nach über einem Jahr ein Mangel vom
Wohnungseigentümer endgültig behoben wird, liegt keine Notgeschäftsführung mehr vor;
AG Rosenheim, Urteil vom 17.3.2015, 12 C 1557/14.
Wenn das Ermessen der Gemeinschaft lediglich hinsichtlich Fassadenmängeln
im Bereich einer Wohnung auf Null reduziert war, kommt eine Verpflichtung
weit vor Ablauf der Mängelgewährleistungsfristen präventiv die gesamte
Fassade untersuchen zu lassen, nicht in Betracht.
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Baumängel; Ermessensreduzierung auf Null
LG Hamburg, Urteil vom 11.3.2015, 318 S 133/14
1. Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG)
genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine
den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst
beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie
den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind
solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.
2. Gerichtliche Beschlussersetzungen sind - anders als (nicht nichtige)
Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 4 WEG - nicht schon mit
der Beschlussfassung gültig. Regelungen nach § 21 Abs. 8 WEG werden durch
Gestaltungsurteil ausgesprochen und entfalten damit Wirkungen erst mit
Eintritt der Rechtskraft.
allgemein anerkannten Stand der Technik
BGH, Urteil vom 24. 5. 2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219
Anmerkung: Probleme gibt es, wenn eine DIN-gerechte Sanierung nicht oder nicht
wirtschaftlich möglich sein sollte.
Haben die einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum gegenüber dem
Bauträger insgesamt Einbehalte wegen bestimmter Mängel (überwiegend) am
Gemeinschaftseigentum in nennenswerter Höhe (hier: ca. 200.000 Euro)
gemacht, dann kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach
Vergemeinschaftung der Mängelansprüche nicht ihrerseits unter Berufung auf
die Personenverschiedenheit (zu den Erwerbern) Vorschussansprüche in
nahezu selber Höhe für diese Mängelbeseitigung geltend machen; es läge sonst
eine treuwidrige doppelte Sicherheitsleistung vor.
treuwidrige doppelte Sicherheitsleistung
LG Bonn, Urteil vom 20.5.2014, 7 O 351/13, ZMR 2014, 902
Eine gerichtliche Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt erst dann in
Betracht, wenn die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf
Grund bestehender Kontroversen nicht mehr imstande sind, sich – zumindest
hinsichtlich einer bestimmten Materie - selbst zu organisieren.
Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, wenn ein Beschluss
auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Der Umfang und die
Kosten einer Sanierungsmaßnahme innerhalb einer Wohnung hängen
maßgeblich
von
dem
jeweiligen
Umfang
der
Feuchtigkeitsund
Schimmelschäden
innerhalb
einer
Wohnung
ab
und
müssen
bei
Beschlussfassung kalkuliert sein.
Instandsetzung, Sanierung, Beschlussersetzung
LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015, 1 S 445/14
71
1. Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht im Einzelfall aber die Ausübung der
Ermessensentscheidung
an
sich
ziehen,
wenn
der
Spielraum
der
Ermessensentscheidung auf null reduziert ist oder wenn die WEG-Versammlung
sich mehrheitlich weigert, eine den Grundsätzen der ordnungsmäßigen
Verwaltung entsprechende Entscheidung herbeizuführen.
2. Im Wege der Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs.8 WEG kann festgelegt
werden:
a. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen …. mit der Ermittlung von Maßnahmen zur
Abdichtung der Gebäudehülle im Bereich des Sondereigentums des B im
Dachgeschoss zu beauftragen. Der Sachverständige soll dabei auch die
jeweilige Kostenschätzung vornehmen. Die Alternativen sollen dabei sowohl
den einfachen Verschluss der Gebäudehülle entsprechend den vergleichbaren
sonstigen baulichen Gegebenheiten des Objekts als auch Möglichkeiten der
weitergehenden modernisierenden Isolierung umfassen. Die Kostenschätzung
soll zu den einzelnen Alternativen getrennt erfolgen.
b. Die Kosten der Beauftragung des Sachverständigen
Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt.
werden
auf
die
c. Der … wird verpflichtet, die Begutachtung durch den Sachverständigen zu
dulden und dem Sachverständigen Zutritt zu seinem Sondereigentum zum
Zwecke der Begutachtung zu verschaffen und zu gewähren.
Instandsetzung, Sanierung, Beschlussersetzung
AG Minden, Urteil vom 25.7.2014, 36 C 13/13, ZMR 2015, 589
1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über
notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB
scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste
Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.
2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem
einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche
Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums
gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat,
einen
Schaden
am
Gemeinschaftseigentum
zu
beseitigen,
der
das
Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.
verzögerter Beschlussfassung
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974
Anmerkung: vgl. dazu ablehnend Derleder NJW 2012, 3132 ff und Elzer NZM 2012, 718;
a.A. Abramenko FS Merle 2010, 1 ff.
Der BGH glaubt wohl selbst nicht mehr, dass seine Begründung zutrifft. In BGH v.
17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241 (Rn. 25) heißt es jetzt: Ob angesichts der
dagegen erhobenen Kritik (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.;
Rüscher, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014,
1, 5 f.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 f.) an der hierfür gegebenen Begründung festgehalten
werden kann oder ob dem Verband vielmehr das Handeln des Verwalters als dem für die
Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger
Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre (bzw. bei einer verwalterlosen
Gemeinschaft das Handeln der Wohnungseigentümer, die den Verband gemäß § 27 Abs.
3 Satz 2 oder 3 WEG vertreten), bedarf keiner Entscheidung.
72
Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer
ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen
Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge
dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig
sein.
Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird
dadurch nicht begründet.
Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG
LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138
Der Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" ist in Fällen, in denen ein
Wohnungseigentümer nach § 280 BGB Schadensersatz wegen einer nicht bzw.
nicht rechtzeitig beschlossenen und / oder durchgeführten Instandsetzungsbzw. Sanierungsmaßnahme begehrt, nicht passivlegitimiert (Revision zugelassen;
a. A. noch LG Hamburg, Beschluss vom 6. 3. 2009 - 318 T 99/08, ZMR 2009, 714).
Keine Passivlegitimation der WEG
LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10, ZMR 2012, 189
Zum Ersatz der Schadensbeträge aufgrund eines Wasserschadens gemäß §§
823 I, 280 I BGB ist die WEG als teilrechtsfähiger Verband nicht
passivlegitimiert.
Die Pflichten nach § 21 WEG obliegen den einzelnen Mitgliedern der WEG, nicht
dem Verband.
Keine Passivlegitimation der WEG
AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677
Anmerkung: vgl. zum Wasserschaden LG München I, Urteil vom 14.12.2009, 1 S
9716/09, ZMR 2011, 62; auch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch besteht nicht,
vgl. BGH, Urteil vom 21.5.2010, V ZR 10/10, ZMR 2010, 783
Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die
Wohnungseigentümergemeinschaft
ist
im
Interesse
des
Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich
handelnden
natürlichen
Personen
regelmäßig
einem
Verbraucher
gleichzustellen, nämlich immer dann, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher
angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder
einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.
Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem
Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die
Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten
Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen
Zwecken.
WEG als Verbraucher
BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 243/13, ZMR 2015, 563
73
Anmerkung: vgl. auch BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 360/13 Rn. 26 und VIII ZR 109/14 Rn. 27
jeweils auch zum Energielieferungsvertrag einer WEG
Ein auf 10 Jahre ausgelegter Wärmedienstvertrag kann von der WEG vor Ablauf
der vertraglichen Fest- oder Mindestlaufzeit gekündigt werden, da die WEG als
Verbraucher nicht durch Formularvertrag länger als 2 Jahre gebunden werden
kann.
Eine individuell ausgehandelte Vertragsbedingung zur Vertragslaufzeit muss der
Wärmemessdienstleister beweisen.
Vertragskündigung durch WEG als Verbraucher
LG Karlsruhe, Urteil vom 14.4.2015, 8 O 144/14
74

Von wegen keine Fahrtkosten, wenn kann man sich auf das Urteil des

hier - Sozietaet

Begründung: zu bürokratisch und zu kompliziert

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Mai 2015 - Rechtsanwälte Bernd Schäfer und Kollegen

gehört zu Text 7: Urteil 9C_899/2014

Hätten Sie`s gewusst? Die 10 größten Irrtümer des WEG

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