Fotos: Steffen Roller standorte Tobias Kassner, Bereichsleiter Bulwiengesa AG Anke Stadelmeyer, Leitung Bereich Business Development der Drees & Sommer GmbH Stuttgart Jürgen Klein, Leiter Büro Stuttgart der Reiß & Co. Real Estate München GmbH; Ralph Esser, Geschäftsführer der Fay Projects GmbH Zu wenige Baugenehmigungen real estate forum stuttgart Im Ländle gedeihen die Immobilienmärkte nach wie vor prächtig – allen voran der Ballungsraum Stuttgart. D as diesjährige Real Estate Forum Stuttgart zeigte sich mit rund 100 Teilnehmern erneut bestens frequentiert. Die in Stuttgart aktiven Immobilienprofis gaben sich gut gelaunt, und das aus guten Gründen. Die Wirtschaft in und um die schwäbische Metropole herum wächst und gedeiht. Tobias Kassner von Bulwiengesa belegte das mit handfesten Zahlen. Ende Von Christof Hardebusch 2014 lag die Arbeitslosenquote in Deutschland bei 6,5 Prozent. Im Teilraum Baden-Württemberg waren es nur vier Prozent, in Stuttgart weniger als sechs Prozent – ein für Großstädte ausgezeichneter Wert. Der Aufbau der Beschäftigung zeigt in Stuttgart eine beeindruckende Dynamik, die den bundesdeutschen Durchschnitt weit hinter sich lässt. Besonders auffällig Real Estate Forum Stuttgart 2015 Referenten: Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp AG; Andreas Engelhardt, Vorstandsvorsitzender der GWG; Tobias Kassner, Bereichsleiter Bulwiengesa AG; Professor Dr. Jutta Rump, Direktorin des Instituts für Beschäftigung und Employability in Ludwigshafen (IBE). Durch die Konferenz führte Paul J. Feldhoff (Bild links). Initiatoren: Berlin Hyp, Drees & Sommer, GWG Gruppe, Menold Bezler, Feldhoff & Cie., Immobilien Manager Verlag. 32 immobilienmanager · 12 - 2015 ist die Zunahme an Bürobeschäftigten. Während dieser Sektor in Deutschland generell wie auch in Baden-Württemberg stagniert, verzeichnen die Stuttgarter ein deutliches Wachstum. Bedarf für neue Büroflächen sollte also vorhanden sein. Deren Entwicklung vollzieht sich aber nur zögerlich. Das aktuell in der Vermittlung befindliche Volumen bleibt weit hinter dem der anderen A-Standorte zurück. In puncto Development gilt dies aber mit Ausnahme der EinzelhandelsImmobilien für alle Assetklassen. Kassners Fazit: Stuttgart ist in Sachen Entwicklung der aktuell mit Abstand kleinste A-Markt. Aus Sicht der Nachfrager liegt die Konsequenz auf der Hand: Für den Erstbezug stehen nur relativ wenige Büroflächen zur Verfügung, nämlich ganze 10.000 Quadratmeter. Lediglich weitere 34.000 Quadratmeter sind als höherwertig und modern zu bezeichnen. Selbst Köln, unter den A-Städten die Nummer sechs, lässt Stuttgart in dieser Disziplin mit einem Erstbezugsangebot von 33.000 Quadratmetern und einem Angebot an modernen Flächen von 109.000 Quadratmetern deutlich hinter sich. Dabei liegen beide Standorte beim Flächenumsatz im Fünfjahresschnitt nicht weit auseinander. Gero Bergmann, Vorstandsmitglied Berlin Hyp; im Hintergrund: Bettina Fuchs, City-Managerin City-Initiative Stuttgart e.V.; Matthias Alipass, Geschäftsführer Inditex Deutschland Dr. Axel Klumpp, Menold Bezler Rechtsanwälte Partnerschaft; Falko Streber, Retail-Group Streber; Bettina Fuchs, City-Initiative Stuttgart; Matthias Mußler, Mußler GmbH Professor Jutta Rump, Direktorin des Instituts für Beschäftigung und Employability Andreas Engelhardt, Vorstandsvorsitzender der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG Philipp Ellebracht, Sprecher der Geschäftsführung der Schroder Real Estate Investment Management GmbH Andreas Ullrich, IMV; Tobias Börsch, Vorstand der Deutsche Fonds Holding AG Die Kombination aus geringem Angebot bei relativ hoher Nachfrage führt natürlich zu hohen Kaufpreisen. Die Nettoanfangsrendite für Büroobjekte liegt bei 4,8 Prozent, und damit kaum höher als in Berlin und Düsseldorf. hingegen um mehr als 30 Prozent. Das Auseinanderdriften von Mieten und Preisen ist allerdings kein rein schwäbisches Thema, sondern in allen A-Städten zu beobachten. Dass insbesondere das Wohnungsangebot Grund zur Sorge bereitet, konstatierte auch Andreas Engelhardt, Vorstandsvorsitzender der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg. Die GWG managt rund 15.000 Wohneinheiten, davon 10.000 im eigenen Bestand. Die Enge im Wohnungsmarkt hat Engelhardt zufolge einige „natürliche“ Gründe: Es gibt wenig Baulücken und kaum freie städtische Grundstücke, die Verkehrsinfrastruktur ist überlastet und der „Stuttgarter Kessel“ begrenzt das Wachstum ohnehin. Hausgemachte Probleme verstärken allerdings diese Nachteile. Die Landesbauordnung verteuere die Errichtung von Wohnraum zusätzlich, kritisierte Engelhardt. Oft zögen Stadtverwaltung und Regionalparlament zudem nicht an einem Strang. Eine verbesserte regionale Kooperation zwischen der Landeshauptstadt, fünf Landkreise und insgesamt 179 Kommunen könnte hier für Abhilfe sorgen. Wenig Platz im Kessel Gut 100 Teilnehmer lauschten den Vorträgen und diskutierten beim Real Estate Forums in Stuttgart. Bernd Mattick, Leiter Marketing Service der Jaguar Landrover Deutschland GmbH bei der Abendveranstaltung Im Wohnungsbau zeigt sich die Region Stuttgart dynamischer. Im Zeitraum von 2009 bis 2013 steht sie bei den Fertigstellungszahlen auf Rang zwei der Ballungsräume der A-Städte. Vergleicht man die Bauaktivitäten in den Kernstädten, reicht es immerhin noch zu Platz vier. Eine dramatische Verschlechterung ist allerdings zu befürchten. Denn bei der Schaffung von Baurecht hinkt Stuttgart hinterher. Im Zeitraum von 2010 bis 2014 wurden pro Fertigstellung nur 0,95 neue Einheiten genehmigt. Ähnlich schlecht ist dieser Wert mit 1,06 nur in Köln. Spitzenreiter Berlin bringt es auf 1,89 Baugenehmigungen pro Fertigstellung, München auf 1,57. Die Mieten zogen übrigens in demselben Zeitraum in der Stuttgarter Kernstadt nur um 14 Prozent an, die Kaufpreise immobilienmanager · 12 - 2015 33