おきあい事 務 所 おきあい事務所通信 平成２４年１２月 第４４号 115-0045 東京都北区赤羽 1-６ １ -４ -４ ０ １ 不 動 産 鑑 定 士 CFP Ⓡ 置鮎謙治 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] 司法書士 置鮎佐和子 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] http://www.okiai.jp/ TEL03-６６６１-８３４６ 不 動 産 登 記 のはなし⑯の２ たかが名変。されど名変。 「名 変 」というのは、「登 記 名 義 人 表 示 変 更 」の略 で、登 記 上 の住 所 や氏 名 などから 変 更 がある場 合 にする変 更 の登 記 で、つながる証 明 書 があれば、そんなに難 しくない 手 続 きです。というのが前 号 のお話 でした。 そもそも、なぜ名 変 が必 要 かというと、同 一 人 物 かどうかは、まず住 所 と氏 名 で特 定 され、どちらか一 方 でも異 なると、登 記 手 続 きでは別 人 と考 えるからです。 例 えば、売 買 で移 転 登 記 をする場 合 、売 主 さんの住 所 （移 転 登 記 に添 付 した印 鑑 証 明 書 の住 所 ）が登 記 上 の住 所 と違 っている場 合 、「住 所 が違 うから別 人 だ。所 有 者 本 人 が手 続 きしてないから、この移 転 登 記 は却 下 ！」となります。同 姓 同 名 の人 が、本 人 になりすまして、勝 手 に不 動 産 を売 却 したりしないためには、大 事 な取 扱 いです。 ですから、引 越 しをするたびに住 所 変 更 登 記 をする必 要 はありませんが、売 却 すると きや、所 有 不 動 産 に担 保 設 定 をするときなど、何 か登 記 手 続 きをする際 は、その前 提 として、現 在 の住 所 氏 名 に変 更 登 記 をする必 要 があります。絶 対 に！しないといけま せん。なにせ、住 所 と氏 名 の両 方 が一 致 していないと、登 記 申 請 が却 下 になってしまい ます！これは司 法 書 士 にとって、何 よりも恐 ろしいことです。 登 記 は受 付 順 に処 理 されるので、あとから追 加 で変 更 登 記 を申 請 してもダメです。住 所 や氏 名 の変 更 を見 落 として、登 記 申 請 した場 合 、実 際 には却 下 ではなく、取 下 げを したうえで（取 下 げしないとどっちみち却 下 ですから）、あらためて申 請 し直 します。 必 要 な名 変 を失 念 して申 請 し、そのことに気 付 く、もしくは登 記 所 から指 摘 されたのが 申 請 日 の翌 日 以 降 だった場 合 、受 付 日 も変 わってしまいます。金 融 機 関 からは、資 金 実 行 日 に必 ず抵 当 権 設 定 登 記 をするよう指 示 されることがほとんどですから、もしそん なミスをしてしまうと、始 末 書 を書 いた上 で、出 入 り禁 止 になってしまうこともあるそうで す（伝 聞 ですが・・・）。 さらに怖 いのは、売 買 の前 提 の名 変 を落 としてしまい、売 主 さんから変 更 登 記 の依 頼 を受 ける必 要 があるのに、売 主 さんと連 絡 が取 れなくなってしまうことです。そこまでい かなくても、すぐにつながる証 明 書 が集 まらないと、数 日 経 ってしまったり、その間 に別 の登 記 が入 ってしまう可 能 性 もないとは言 えません。 というわけで、「名 変 」というのは簡 単 なようで、司 法 書 士 にとってはとてもコワい登 記 です。「たかが名 変 。されど名 変 。」というのは、我 が業 界 では有 名 な言 葉 であり、私 も この名 言 を日 々の実 務 で実 感 しております。 第 １０回 積 算 法 今 回 は、新 規 賃 料 を求 める手 法 である積 算 法 についてみていくこととします。新 規 賃 料 を求 める手 法 には、主 に積 算 法 、賃 貸 事 例 比 較 法 、収 益 分 析 法 の３つの手 法 があ ります。 このうち積 算 法 は、不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 によりますと、「対 象 不 動 産 について、価 格 時 点 における基 礎 価 格 を求 め、これに期 待 利 回 りを乗 じて得 た額 に必 要 諸 経 費 等 を加 算 して対 象 不 動 産 の試 算 賃 料 を求 める手 法 であり、対 象 不 動 産 の基 礎 価 格 、期 待 利 回 り及 び必 要 諸 経 費 等 の把 握 を的 確 に行 い得 る場 合 に有 効 である」とされてい ます。 つまり、不 動 産 の所 有 者 が「何 ％の利 回 りを期 待 しているか」という考 え方 に基 づい て賃 料 を求 めてやり方 で、元 本 である不 動 産 の価 格 （基 礎 価 格 ）に期 待 利 回 りを乗 じ、 それに回 収 すべき必 要 諸 経 費 を加 えることによって賃 料 を求 めるのです。 以 上 の求 め方 で適 切 に賃 料 を求 めるためには、当 然 、「基 礎 価 格 、期 待 利 回 り、必 要 諸 経 費 が正 確 に求 められる」ことが前 提 となることは言 うまでもありません。ですから、 積 算 法 により賃 料 を求 めるにはまずはこの３つを正 確 に求 めることが必 要 となるわけで す。 もちろん基 礎 価 格 は「不 動 産 の価 格 」ですから、結 局 、賃 料 を求 めるにはまずは価 格 を求 めことになってしまうわけです。この基 礎 価 格 を求 める際 には、原 価 法 および取 引 事 例 法 を使 って求 め、収 益 還 元 法 は使 いません。なぜかといいますと、収 益 還 元 法 で価 格 を求 めるには、その不 動 産 の賃 料 が必 要 ですからね・・・ 「ＦＰ継 続 教 育 セミナー」の講 師 をいたします 来 年 １月 １９日 （土 ）に、財 団 法 人 ゆうちょ財 団 主 催 「ＦＰ継 続 セミナー」の講 座 を担 当 させていただくことになりました。 講 座 テーマは、「不 動 産 鑑 定 士 が詳 細 説 明 ！！不 動 産 の評 価 とＦＰ現 場 の実 例 」です。 日 時 ：２０１３（平 成 ２５）年 １月 １９日 （土 ） １３：３０～１６：３０ 場 所 ：アカデミー茗 谷 （予 定 ） （文 京 区 春 日 ２－９－５ （茗 谷 中 学 校 併 設 ） 東 京 メトロ丸 ノ内 線 茗 荷 谷 駅 徒 歩 １０分 ） 単 位 ：不 動 産 （３単 位 ） 受 講 料 ：４０００円 本 セミナーにおいては、不 動 産 の評 価 はどのように行 うのか、およびそのファイ ナンシャルプランニング業 務 への活 用 について、実 務 に即 した具 体 例 に基 づき、 わかりやすく解 説 いたします。 講 座 の詳 しい内 容 及 びお申 し込 みは、こちらからお願 いいたします。 http://www.yu-cho-f.jp/seminar/fp_seminar24.pdf ○編集後記○ エアロビクスを始 めて７年 ぐらいになりますが、なかなか上 達 しません。ある程 度 まで は「慣 れる」ことで、どんどんできることが増 えた気 がするのですが、その「ある程 度 」より 先 は、柔 軟 性 とか体 幹 の強 さとかも必 要 みたいで、限 界 を感 じています。それを限 界 と 思 わず、足 りないところを意 識 してトレーニングするべきなのかもしれませんが。
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