申入書平成２７年７月１３日札幌市豊平区中の島１条１丁目７番２０号株式会社エムズ代表取締役宮内雅弘殿中の島コムスクエアビル１Ｆ内閣総理大臣認定適格消費者団体認定特定非営利活動法人消費者支援ネット北海道理事長向田直範〒060-0004 札幌市中央区北４条西１２丁目ほくろうビル４階 TEL 011-221-5884 FAX 011-221-5887 当ＮＰＯ法人は，消費者契約問題に関する調査，研究，消費者への情報提供等を通じて，消費者被害の未然防止を目的に，消費者団体，消費生活専門相談員，学者，弁護士，司法書士など消費者問題専門家により構成されているＮＰＯ法人です（詳細は当法人のホームページ URL http://www.e-hocnet.info/index.html をご参照下さい。）。また，当ＮＰＯ法人は，平成２２年２月２５日からは平成２１年６月に施行された「改正消費者契約法」に基づき，内閣総理大臣の認定を受け，差止請求関係業務（不特定かつ多数の消費者の利益のために差止請求権を行使する業務，当該業務の遂行に必要な消費者の被害に関する情報の収集並びに消費者の被害の防止及び救済に資する差止請求権の行使の結果に関する情報の提供にかかる業務）を行なう「適格消費者団体」としての活動も開始しております。現在，当ＮＰＯ法人では，従来から消費者たる賃借人との間でこれに関するトラブルが多くある家屋賃貸借契約条項に関し，各種情報提供やアンケート等を通じて入手した契約書について，消費者契約法の規定する不当な条項が含まれていないかどうかを検討しております。 1 当ＮＰＯ法人は，貴社が賃貸人代理人となり平成２４年１月２７日に締結した建物賃貸借契約書を検討しました結果，いくつかの問題点があるとの結論に達しましたので，貴社に対し，以下のとおり申し入れます。第１申入の趣旨貴社が賃貸人代理人として使用されている賃貸借契約書のうち，申入の理由中記載の各条項は，消費者契約法第９条１号及び第１０条，借地借家法第３０条，民法第９０条に照らして不当な条項であると考えます。よって，貴社に対し，当該条項の使用中止を申し入れます。第２申入の理由１申入の背景（１）家屋賃貸借トラブルの状況賃貸アパート及びマンション（以下「賃貸アパート等」といいます。）のトラブルは，この数年も多数発生しています。北海道立消費生活センターによせられた賃貸アパート等に関する相談は，平成２３年度が４２３件，平成２４年度が３６８件，平成２５年度が３８９件，となっています。また，札幌市消費者センターのプレスリリースにおいても，賃貸アパートに関する相談件数は，平成２３年度が１，３２１件，平成２４年度が１，３５２件，平成２５年度が１，１９５件です。（２）消費者契約法の施行２００１年（平成１３年）４月１日に消費者契約法が施行されました。同法は，第８条から第１０条において，消費者にとって不当な条項を無効とすることを規定しています。特に，第１０条は，信義則に反し消費者に一方的に不利益な条項を無効とする一般条項です。家屋賃貸人の多くは事業者であり，居住目的の賃借人は消費者ですから，通常の家屋賃貸借契約には消費者契約法の適用があり，家屋賃貸借契約の各条項は消費者契約法に照らして不当であってはなりません。消費者契約における不当の判断にあたっては，消費者にとって理解しやすいかという透明性及び消費者にとって納得のできる合理性があるかの観点からなされるべきです。このような観点からしますと，以下の各条項は消費者契約法が定める不当な条項であり，使用を中止するか，あるいは内容を検討の上，修正 2 等すべきであると考えます。２使用中止を要する条項（１）＜賃借人が７日以上家賃等の支払を遅延した場合及び契約終了日までに賃貸住宅を明け渡さない時には，無催告で入口の鍵を施錠し，賃借人の入室を拒否できるとする条項（第５条第２項）＞本条項は，賃借人が家賃等を７日以上延滞した時（前段）及び契約終了日までに賃貸住宅を明け渡さない時（後段）は，賃貸人が入口の鍵を施錠し，賃借人の賃貸住宅への立ち入りを拒絶できることが定められています。つまり，本条項前段によれば，家賃等の支払いを７日以上延滞しただけで，消費者たる賃借人の賃借権・占有権を法的手続によらずに停止させたり，奪ったりできる（自力救済）ことになります。しかし，民法及び判例法理論によれば，かかる場合に賃貸借契約を終了させるためには，①家賃等の延滞により当事者間の信頼関係が契約の当然解除を相当とする程度にまで破壊されたといえること及び②契約解除の意思表示が必要です。さらに，賃借人の意思に反して賃貸住宅の明け渡しをさせる（占有権を奪う）ためには，③強制執行手続が必要です（自力救済の原則的禁止）。したがって，本条項前段が適用されると，上記①ないし③を不要とすることで，消費者たる賃借人の権利を制限し，その利益を一方的に害する結果となります。また，本条項後段につきましても，強制執行手続なくして賃貸住宅の明け渡しをさせるものにほかならず，上記③を不要とすることで，消費者たる賃借人の権利を制限し，その利益を一方的に害する結果となります。そして，本条項の使用により消費者たる賃借人が受ける不利益（賃借権・占有権の停止，剥奪）は極めて大きいといえます。よって，本条項は，消費者契約法第１０条により無効と考えます。（２）＜賃借人が第１８条１項各号に違反したとき，賃貸人は催告によらないで本契約を解除し，又は本契約の更新を拒絶できるものとする旨の条項（第１８条第１項１号，２号ないし５号，７号，９号）＞ 3 本各条項は，賃借人が入居申込書に虚偽の事項を記載し，その他不正な手段により賃貸住宅に入居した場合，１ヶ月以上賃料等を滞納した場合や，家賃等の支払をしばしば遅延することにより賃貸人と賃借人との信頼関係を害するものと賃貸人が認めた場合，２０日以上の長期不在により賃借権の行使を継続する意思がないと賃貸人が認めた場合，共同住宅の秩序を乱す行為があった場合，賃借人又はその世帯員，同居人が一定の犯罪を行った場合，その他の契約違反が生じた場合に，賃貸人から無催告で賃貸借契約の解除をすることができると定めています。しかし，民法の原則では，債務不履行による契約解除が認められるためには履行の催告を要するものとされており（民法第５４１条），最判昭和３５年６月２８日の判例でも，賃料を１年近く支払わず，それ以前においても賃料の支払が滞っていたという事案について「民法５４１条により賃貸借契約を解除するには，他に特段の事情の存しない限り，なお，同条所定の催告を必要とする」と判断されています。また，最判昭和２７年４月２５日の判例でも，無催告の解除が認められるのは「賃貸借の継続中に，当事者の一方に，その信頼関係を裏切って，賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあった場合」とされています。そして，第１８条１項１号，２号ないし５号，７号，９号については，そのことのみでは必ずしも上記信頼関係を裏切って，賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為であるとはいえません。そうであるにもかかわらず，同条項は無催告解除を容認する条項であり，上記最高裁判所の判例の趣旨に反するものです。よって，本条１項の１号，２号ないし５号，７号，９号は，消費者契約法第１０条により無効と考えます。（３）＜２０日以上の長期不在により賃借権の行使を継続する意思がないと賃貸人が認めたとき，家財は連帯保証人又は適当な第三者の立ち会いによって整理して，１ヶ月間保管し，その後は賃貸人において処分しても異議の申し立てができない旨の条項（第１８条第１項４号但し書）＞本条項は，賃借人が２０日以上の長期不在により賃借権の行使を継続する意思がないと賃貸人が認めたとき，家財は連帯保証人又は適当な第三者の立ち会いによって整理して，１ヶ月間保管し，その後は賃貸人において家財を処分しても異議の申し立てができない旨が定められていま 4 す。つまり，本条項によれば，賃借人が２０日以上所在不明となるだけで，賃貸人の一方的な判断により，賃借人の所有権を法的手続によらずに奪うことができることになります。しかし，法律上，賃貸物件内に所在する賃借人の所有に係る動産を処分するためには，前記（１）において述べたところと同様に，①賃貸借契約が合法的に終了していること，②建物明渡しの債務名義があること， ③強制執行手続きが必要とされております（自力救済の原則的禁止）。したがって，本条項が適用されると，上記①ないし③を要せずに，消費者たる賃借人は弁解の機会も与えられることなく，動産所有権が剥奪される結果となります。そして，動産所有権喪失により賃借人の生活基盤そのものが破壊されることとなりますから，本条項の使用により消費者たる賃借人が受ける不利益（所有権の剥奪）は極めて大きいといえます。よって，本条項は，消費者契約法第１０条により無効と考えます。なお，東京高裁平成３年１月２９日判決によれば，賃貸借契約終了後貸主による賃借人所有物件の搬出処分を許容する合意がある場合において，賃貸人が賃貸建物の入口に施錠し建物内の賃借人の動産類を搬出処分した行為につき不法行為責任を認めています。本条項は，賃貸借契約が終了していない段階で賃借人の動産類を処分することを認めるものであり，賃貸借契約終了を前提としていた同判決の事例の場合よりも一層賃借人の権利制限の度合いが強いと言わざるを得ないことを付言いたします。（４）＜賃貸人から賃借人への解約申し入れに際して立ち退き料を一切請求できない旨の条項（第１９条第２項）＞本条項は，賃貸人から賃借人への解約申し入れに際して立ち退き料を一切請求できない旨が定められています。しかし，借地借家法第２８条によれば，建物の賃貸人による解約は，賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか，建物の賃貸借に関わる従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，することができな 5 い旨が定められています。このように，正当の事由の有無を判断するにあたり，財産上の給付をする旨の申出を事情として考慮されることが予定されており，財産上の給付をする旨の申出がない限り正当の事由が認められない場合も存在します。したがって，本条項が立ち退き料の提供なくして正当の事由を認めることを趣旨とした規定であれば，借地借家法第２８条の場合に比べて賃借人が不利益といえますので，同法第３０条により無効と考えます。また，仮に本条項が上記趣旨の規定ではないとしても，本条項の存在によって，一般的に立ち退き料の提供なくして正当の事由が認められるかのように消費者の誤解を招くおそれがあると言わざるを得ません。したがって，本条項は，消費者に立ち退き料の提供がなくとも退去しなければならないとの誤解を生じさせ，本来支払われるべき立ち退き料の支払いを受けることなく，消費者に退去を余儀なくさせるおそれのある規定と言わざるを得ず，公序良俗（民法第９０条）に反し無効と考えます。（５）＜賃借人が所在不明又は１ヶ月以上賃貸人と連絡がとれない場合において居室・物置・車庫等の家財等の撤去，処分について連帯保証人へ一任する旨の条項（第２５条）＞本条項は，賃借人が所在不明又は１ヶ月以上賃貸人との間で連絡がとれない場合において居室・物置・車庫等の家財等の撤去，処分について連帯保証人へ一任する旨が定められています。つまり，本条項によれば，賃借人が所在不明又は１ヶ月以上賃貸人との間で連絡がとれないだけで，連帯保証人の同意さえあれば消費者たる賃借人の所有権を法的手続によらずに奪うことができることになり，前記（１）及び（３）において述べたところと同様の問題があります。よって，本条項は、消費者契約法第１０条により無効と考えます。（６）＜冬期間の水道・トイレ・浴室・湯沸器の凍結による修繕費の負担を賃借人の負担とする規定（特約事項第２項）＞本事項は，冬期間の水道・トイレ・浴室・湯沸器の凍結による修繕費 6 は賃借人が負担する旨の規定となっています。しかし，民法の原則によれば，賃借物の修繕義務は賃貸人にあり（法第６０６条第１項），賃借人に故意・過失がある場合に限り賃借人負担とすることができます（法第４１５条）。凍結による破損は，賃借人の使用方法に起因する場合のみならず，建物の構造に起因する場合もあり，一概には賃借人の故意・過失に起因するとはいえません。特に，建物の構造に起因する場合，補修費用も莫大となることが多く，賃借人に対して過大な責任を負わせることとなりかねません。かかる場合は，賃借物を適切な状態において使用収益させる義務を負う賃貸人の費用負担により補修されるべきものといえます。したがって，上記条項は，本来賃貸人が負うべき修理・補修を消費者たる賃借人の義務とするものであり，その利益を一方的に害するものといえます。よって，本条項は，消費者契約法第１０条により無効と考えます。（７）＜契約開始日から３ヶ月以内に契約が解除された場合は，短期解約違約金として違約金を加重する条項（特約事項第４項）＞消費者契約法第９条第１号は，契約解除に伴う損害賠償の予定を定める場合，その額が，当該事業者における同種の消費者契約の解除に伴い，当該事業者に発生する平均的な損害額を超えるときは，その超過分につき無効であると定めています。そして，特約事項第４項には，同第３項による最初の契約期間内に退去する場合の期間内解約違約金（家賃１ヶ月分相当額）とは別に，契約開始日から３ヶ月以内の短期解約違約金（損害賠償の予定）として家賃１ヶ月分相当額が定められています。しかし，通常の建物賃貸借契約において，契約開始日から３ヶ月以内に解約したとしても，期間内解約の場合における家賃１ヶ月分の損害に加え，さらに家賃１ヶ月分の損害が発生するとは考えられません。よって，本条項は，当該事業者に発生する平均的な損害額を超える違約金を定めたものであり，消費者契約法第９条１号により無効と考えます。（８）＜賃借人が冬期間（１２月１日より２月末日までの期間）に契約解除をする場合は，違約金を加重する条項（特約事項第５項）＞ 7 前記（７）において述べたとおり，消費者契約法第９条第１号の規定があるところ，特約事項第５項は，北海道の特殊事情により１２月１日から２月末日までに退去する場合の違約金（損害賠償の予定）として，家賃１ヶ月分相当額が定められています。しかし，通常の建物賃貸借契約において，冬期間に退去（解約）したことによって家賃の１ヶ月分に相当する損害が発生するとは考えられませんし，そうした北海道の特殊事情も存在しないと思われます。よって，本条項は，消費者契約法第９条１号により無効と考えます。第３回答について本申入に対して，貴社のお考え・ご対応等を文書にて，平成２７年８月３１日までにご回答くださいますようお願いいたします。なお，ご回答の有無及びご回答内容につきましては，当ＮＰＯ法人の活動目的のため，公表させていただくことをあらかじめ申し添えます。また，本申入は，本賃貸借契約書を使用して，現在賃貸借契約しているか，又は過去に契約していた消費者から当ＮＰＯ法人に対して，契約条項に関する問い合わせがあったことに基づき調査した結果行っているものであることを付言いたします。以上 8