Ｌｅｓｓｏｎ８ＨＯＷＴＯ「土地購入直前の確認事項」（後悔を残さないための最終チェック） ● 登記面積の確認必要な資料 ① 登記簿謄本（土地） ② 公図 ③ 地籍測量図上の資料は最低限用意してください。絶対に確認しなければならない内容は登記簿面積通り敷地面積が本当にあるのかを確認する事です。現状はほとんどの土地が登記面積と違っています。まず、売主・仲介業者に登記簿の面積通り敷地面積が本当にあるのかを証明していただく必要があります。そして購入金額相当の敷地面積がある事を必ず確認してください。不動産業界はこの点があいまいであり現状引渡といって実測なしの登記面積で取引する習慣があります。どうしても不動産業者が測量しない場合は建築士に相談してください。その面積確認の為には道路境界線・隣地境界線が明確になっているか確かめる必要があります。行政との道路明示（右図の杭・標識等が埋め込まれている）があるか。隣地との境界は杭等で境界が分るものがあるか確かめる必要があります。境界線がわかり、測量する事で登記面積と合うかどうかがわかります。トランシット（測量器）で再測量する方法で敷地面積確認し、面積が登記簿面積以上あれば問題ありません。ただ、専用機械がない場合でも巻尺等で現地を計る等の確認は必ずしてください。 ● 方角の確認方角を確認してください。陽当たりのいい家を設計する為には方角を調べる必要があります。方位磁石での北（磁北）は皆さんご存知だと思うのですが、北の種類がもう一つあるのです。それが真北（シンボク）であり、正午に真南の太陽が北側に影を落とす方角をいいます。日本では沖縄で約４度、北海道で９度傾いています。 ● 道路幅の確認次の通り道路巾の確認方法があります。１．２．行政資料による道路幅現地での道路幅行政で道路幅の確認・道路種別の確認を行います。ただし、道路幅については現地と違う場合がありこの場合は行政との協議が必要になります。現地での道路幅の確認もどこまでが道路なのかが明確でない場合があります。この時は建築士に相談してください。 ● 敷地高低差の確認高低差を確認してください。人の目では１０ｃｍ程度の高低差はフラットに見えたり、目の錯覚で逆勾配に見えたりします。これもレベル器等専用器具を使う事で確実な高低差が出来てきます。１．２．３．敷地内高低差（宅地内の雨水排水を知る事ができます。）敷地と道路との高低差（道路斜線を検討できます。）敷地と隣地との高低差（安息角までの杭施工を検討が必要です。杭等の対策がない場合は次の通りになる危険性があります。） ● ライフラインの確認ライフライン・生活に必要な水道・排水・ガス・電気・電話が入っているか。又、最近ではネット環境需要により光ファイバーやケーブルテレビ等も確認する必要があります。ただ、現地では分からない事もあり資料で確認し補足的な確認でいいと思います。特に水道の引き込み管の径が古いものもあり建物のカラン数が多くなれば引き込み工事を建て主が負担しなければならない場合もありまます。道路下の本管から自宅給水メーターまで２・３ｍ程度の引き直し工事でも３０∼４０万円程度かかるので注意が必要です。さらに遠くなれば数百万円単位で負担しなければならない場合もあります。 ● 現地の土地状況の予測現地の土地状況を予測します。１．２．３．４．地名により過去の土地状況を予測する。隣接する道路の陥没・電柱の傾きで地盤の固さを予測する。湧き水・植物等で水脈を予測する。土地周囲の状況を調べる（川・池・ガケ等）町名で過去の土地状況が分ります。特に、川・池・谷等水に関する地名は軟弱地盤が予測されます。又、道路が以上に陥没したり、電柱が傾いている場合も軟弱地盤が予測されます。まず、敷地周辺を歩いて調査する事も重要です。 ● 周辺のチェック方法生活する為の交通の便・買い物場所・学校・公共機関等も調べておきましょう。そしてご近所の方と会話するのも必要だと思います。その土地がイワク付きの土地であったり、ご近所に暴力団組事務所がある場合も考えられます。 ● 土地価格について土地の価格が適正か調べましょう。又、売り土地に以前の家が（古屋）残っている場合があります。売る側としては土地に建物価格を上乗せしたいと考えています。建替えを考えている場合、古家は不要なものであり、解体費もかかります。その費用を抜いた金額で土地を買うようにしましょう。ただ、土地は売り側の言い値になるので適正な土地単価か調べた上で高すぎる場合は売主と交渉し適正な価格で土地購入しましょう。１．路線価を調べる。路線価は基本的には固定資産税を算定するものです。土地の単価は売り側の言い値なので実勢価格（実際の土地売買価格）はわからないのが現状です。ただし、路線価を基本とした土地価格が多く路線価の１．１倍か１．２倍程度が多いとと思います。この部分の路線価を算定してみます。算定方法を全て解説する事はあまり意味が無いのであくまでも例題として次の通り算定してみました。 ■ 敷地面積 34.6 坪・角地部分の路線価 110,000 円ｘ 1.0 110,000 円＋120,000 円 116,000 ｘ 114.6 ■ 敷地面積ｘ 1.0 ｘ 0.05 = 110,000 円 = 116,000 円 = 13,270,400 円 34.6 坪の実勢価格 1327 万円ｘ 1.2 = １，５９２万円が土地売買価格と予想されます。ただし、土地単価についてはあくまでも売主に言い値なので参考として考えてください。２．建物価格を知る。古屋付の建物は建築から３０年を超えたものが多く建物が原価償却し価値が無い建物になっています。ただ売り側としては愛着もあり価値を付けたいと考えるのが一般的です。土地価格に数百万円、建物の価格としてプラスしている場合があります。買う側として価値はなく、解体しなければならない（解体費１００万円）とすれば合計３００∼４００万円程度、土地価格に上乗せされている事になります。３. 土地価格を売り主と交渉する。先に述べたように土地価格は売主の言い値なので古屋付の価格も含まれる可能性があります。建物価格を除いて土地購入金額を決めるべきだと思いますが、売主とある程度の根拠（路線価による実勢価格）をもって値段交渉する必要があると思います。古屋が残っている場合でも交渉で解体を行った状態でなければ土地を買わないと言う事も出来ます。４．土地購入のタイミング土地購入のタイミングはいい・悪い時期はありません。その土地を気に入っているのであれば即決しないと他の方が買われてしまうかもしれません。しかし、他の候補がある場合は値段交渉するのもいいと思います。５．仲介業者の立場土地の紹介を受けている仲介業者（不動産業者）は土地を買う側の見方にはなってもらえません。なぜかと言うと仲介手数料（売買価格の３％+９万円）が決まっており売主に値段交渉する事で売買価格が下がると仲介手数料も下がるのです。しかも手間をかけた上での話です。仲介業者は出来るだけ値交渉をせず、高い価格での取引を願っているので土地を買う側の見方にはなってくれません。