STREIFZUG IMMOBILIEN MÜNCHEN STREIFZUG IMMOBILIEN MÜNCHEN Die Immobilien Due Diligence Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München Unter dem Begriff „Due Diligence“ versteht man die „gebotene Sorgfalt“, mit der das Kaufobjekt unter anderem bei Immobilientransaktionen vor Vertragsschluss geprüft wird. Die Due Diligence beinhaltet eine systematische Bestandsaufnahme der Stärken und Schwächen des Akquisitionsobjekts sowie der mit dem Kauf verbundenen Risiken. Sie bildet die Grundlage für die Bewertung des Kaufgegenstandes und die Gestaltung des Kaufvertrages. Entdeckte Risiken können für Preisabschläge genutzt werden. Häufig wird daher auch auf Verkäuferseite eine Due Diligence durchgeführt, um kaufpreisrelevante Risiken noch vor Beginn des Verkaufsprozesses zu erkennen und nach Möglichkeit zu beseitigen. 2 3 STREIFZUG IMMOBILIEN MÜNCHEN STREIFZUG IMMOBILIEN MÜNCHEN Foto: © Harry Meister FESTLEGUNG VON PRÜFUNGSSCHWERPUNKTEN EMPFEHLENSWERT Dr. Enno Engbers Vor dem Erwerb einer Immobilie ist eine sorgfältige und umfassende Prüfung des Kaufobjekts zur Aufdeckung und Bewertung möglicher Risiken unerlässlich. Inhalt und Umfang der Immobilien Due Diligence variieren von Fall zu Fall. Je nach Art des Erwerbsobjekts können die Anforderungen an die Prüfung ganz unterschiedlich sein. Bei Gewerbeimmobilien stellen sich z. B. andere Probleme als bei Wohnimmobilien. Daher ist es ganz wichtig, vor Durchführung der Due Diligence den Prüfungsumfang und konkrete Prüfungsschwerpunkte mit den hinzugezogenen Beratern festzulegen. Ergibt sich während der Due Diligence die Notwendigkeit, Prüfungsschwerpunkte zu verändern, sollte dies mit sämtlichen Mitgliedern des Prüfungsteams abgestimmt werden, um überﬂüssige Arbeiten zu vermeiden. WICHTIGE PRÜFUNGSPUNKTE Üblicherweise umfasst die Immobilien Due Diligence neben der rechtlichen Situation auch die wirtschaftlichen, ﬁnanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie eine gebäudetechnische Analyse. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung werden die Grundbuchdaten und das komplette Vertragswerk der Immobilie auf Risiken oder Lücken untersucht. Dabei ist z.B. zu prüfen, ob im Grundbuch Belastungen eingetragen sind, die die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen oder ob Arbeitsverhältnisse, z.B. mit Hausmeistern, bestehen, die auf den Erwerber übergehen könnten. Besonderes Augenmerk sollte auch auf die Prüfung der Wirksamkeit und Kündbarkeit etwaiger Mietverträge gelegt werden. Sofern keine langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern bestehen, gewinnt die Prüfung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen an Bedeutung. Diese sollte dann unbedingt auch eine eingehende Markt- und Standortanalyse einschließlich der aktuellen Mietund Kaufpreissituation und zukünftiger Entwicklungspotentiale beinhalten. In steuerlicher Hinsicht bildet regelmäßig die Analyse der umsatzsteuerlichen Situation einen Prüfungsschwerpunkt. Zur Bewertung der Immobilie bedarf es darüber hinaus einer möglichst detaillierten Überprüfung des bautechnischen Zustands des Gebäudes und der Ermittlung eventueller Kosten für die Instandsetzung oder Aufwertung der Immobilie. FORTLAUFENDE BERICHTERSTATTUNG Die Prüfungsergebnisse werden üblicherweise nach dem Ende der Due Diligence in einem sog. Due Diligence Report zusammengefasst. Darüber hinaus sollte der Käufer seine Bera- ter jedoch anhalten, ihn und das gesamte Prüfungsteam auch bereits während der Due Diligence fortlaufend über wichtige Erkenntnisse zu informieren. Auf diese Weise können zielführende Fragen an den Verkäufer gestellt, unnötige Prüfungen vermieden und die Prüfungsergebnisse frühzeitig für die Vertragsverhandlungen nutzbar gemacht werden. FAZIT Vor dem Erwerb einer Immobilie ist eine sorgfältige und umfassende Prüfung des Kaufobjekts zur Aufdeckung und Bewertung möglicher Risiken unerlässlich. Inhalt und Umfang der Due Diligence sollten jeweils auf die konkreten Anforderungen des Einzelfalls zugeschnitten werden. In den meisten Fällen wird neben der technischen Analyse des Bauzustandes auch eine eingehende rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Prüfung zu empfehlen sein. Sofern die Prüfung nicht „aus einer Hand“ erfolgt, ist dringend darauf zu achten, dass die Erkenntnisse aus den verschiedenen Analysen fortlaufend zwischen allen an der Prüfung Beteiligten abgestimmt werden. Nur so kann unnötiger Aufwand vermieden und sichergestellt werden, dass alle relevanten Informationen bei der Vertragsgestaltung Berücksichtigung ﬁnden. Kontakt: Foto: © Harry Meister Kanzlei Weiss Walter Fischer-Zernin Rechtsanwälte • Steuerberater • Wirtschaftsprüfer Kardinal-Faulhaber-Straße 10 D-80333 München Tel.: +49 (0)89 29 07 19 29 Fax: +49 (0)89 29 07 19 17 E-Mail: [email protected] www.rae-weiss.de Die Kanzlei Weiss Walter Fischer-Zernin liegt in Münchens historischem Zentrum, in bester Lage zwischen Maximiliansplatz und Theatiner Straße. 4 5