リート・マーケット・マンスリー｜2015年03月号

M
リート・マーケット・マンスリー
情報提供資料
2015年3月号
※リート …不動産を中心に運用を行う投資信託。正式英語名称は、Real Estate Investment Trusts（略語REIT）
【図１】リート市場動向
【図２】地域・市場間のリターン比較
先進国(円建て)
1000
２０００年以降
リート市場
リ
米国
ト
日本
ー
1,000
900
07/2/22
700
株式市場
500
11/7/7
400
300
債券市場
800
米国
▲1.5
日本
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
11
12
13
14
15
年
注）直近は2015年2月末
10.0%
2.0%
8.0%
14年10月
0.5%
0.0%
0.0%
1.0%
-1.0%
※ ＮＣＲＥＩＦ指数は、アメリ
カ実物不動産市場における投
-2.0%
資リターンを指数化した指標
です。
-4.0%
-1.5%
-6.0%
-2.0%
-8.0%
-0.5%
-2.5%
95年12月
14年12月
-10.0%
97年12月
99年12月
01年12月
03年12月
05年12月
GDP(左軸）
07年12月
不動産（右軸）
注）対象期間は1995年12月末～201４年12月末
09年12月
11年12月
4.3
1.1
0.5
0
10
20
▲10
0
3.0
10
20
30
15年2月
出所：S&P
▲20 ▲10
0
10
20
30
40
50
(％)
(％)
【図４】米各種経済指標推移
■GDP…季節調整済
実質GDP
6.0%
前四半期比変化率
■不動産…ＮＣＲＥＩＦ
4.0%
指数前四半期比
変化率
2.0%
1.5%
▲4.5
注)リートはS&P先進国REIT指数（配当込み）、株式はMSCIワールド・インデックス（配当込
み）、国債はシティ世界国債インデックスから各々算出（国別はすべて現地通貨建て）。
出所：Bloomberg、S&P
【図３】米GDPと不動産市場推移
2.5%
▲2.1
(％)
700
14年8月
28.0
7.8
▲0.7
▲10
10
15.3
2.5
8.0
▲1.1
8.4
2.4
5.9
5.9
先進国(ドル建て)
37.2
34.7
16.4
3.7
日本
09/3/9
100
29.7
20.3
3.0
米国
国
債
11/10/3
200
22.6
5.1
1.4
先進国(ドル建て)
株
式
13/8/30
39.6
19.2
4.9
▲3.5
豪州
600
過去1年
4.9
▲1.6
フランス
900
13/5/21
過去3ヵ月
5.7
0.1
先進国(ドル建て)
800
過去1ヵ月
＜2015年2月末時点＞
2014年8月以降
S&P先進国REIT指数（配当込み）：先進国・円建て
http://www.kokusai-am.co.jp
220
3.0%
200
4.0%
180
5.0%
160
6.0%
140
7.0%
120
8.0%
100
9.0%
80
10.0%
60
95年12月
13年12月
出所：Bloomberg
■ＧＤＰ…季節調整済実
質ＧＤＰ（95年12月
末を100として指数
化）
■小売り…季節調整済小
売売上高（95年12月
末を100として指数
化）
■失業率…季節調整済失
業率
11.0%
97年12月
99年12月
01年12月
03年12月
ＧＤＰ（左軸）
05年12月
07年12月
小売り（左軸）
09年12月
失業率（右軸）
11年12月
13年12月
出所：Bloomberg
注）対象期間は1995年12月末～2015年1月末
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
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リート・マーケット・マンスリー 2015年3月号
【図５】主要都市オフィス賃料の推移（2009年12月～2014年12月）
【図７】主要リート市場業績予想（2015年2月）
（2009年12月末＝100）
160
香港
ロンドン
（ウエスト・エンド）
150
140
シンガポール
ニューヨーク
110
100
パリ（都心部）
90
80
2009年
東京（都心5区）
2010年
2011年
2012年
2013年
【図６】主要都市優良オフィス市場の状況と今後の見通し（2014年12月）
賃料変化率
ニューヨーク
（ミッドタウン）
ロンドン
（ウエストエンド）
直近1年間
空室率
価格変化率
２０１５年の
直近1年間
14年12月末
見通し
の変化
来期
アメリカ
108.8
103.6
109.1
108.6
110.6
116.9
110.4
105.1
134.1
83.4
83.9
388.4
101.7
99.9
135.5
93.6
84.7
117.0
110.3
118.4
117.4
116.3
127.2
121.8
109.4
144.0
88.3
88.7
398.9
107.9
102.7
140.1
114.7
90.1
カナダ
イギリス
フランス
オランダ
ベルギー
ドイツ
日本
シンガポール
香港
オーストラリア
2014年
出所：Bloomberg、ジョーンズラングラサール
都市名
当期
オフィス
小売
住宅
ヘルスケア
産業用施設
ホテル
130
120
国・セクター名
直近1年間
+2.3%
+5～10%
9.5%
▲1.6%
+22.8%
+9.5%
+5～10%
5.0%
▲0.4%
+9.5%
パリ
+4.2%
+0～5%
7.6%
+0.1%
+18.1%
東京
+6.4%
+10～20%
3.0%
▲0.4%
+19.3%
シンガポール
+14.9%
+0～5%
6.1%
▲0.4%
+1.3%
香港
+2.7%
+0～5%
4.2%
▲0.1%
+0.3%
シドニー
+3.1%
+5～10%
9.6%
▲0.9%
+12.3%
※上図は、直近の各決算を100として、証券会社のアナリストのコンセンサス予想をもとに数値化したものです
（アメリカ、カナダ：FFO、日本：分配金、その他：営業キャッシュフロー、すべて1株当り）
※S&P先進国REIT指数採用銘柄のうち、アナリストによる業績予想がブルームバーグ上集計可能な銘柄をもと
に、時価総額加重平均にて算出（2015年2月末基準）
※FFO(Funds From Operation)は、当期純利益に減価償却費などの現金の支出を伴わない費用と不動産の売却
損益などの継続的に発生するものではない損益を足し戻した指標です。一般的にリートのキャッシュフロー創出
力を評価する際などに用いられます。
出所：ジョーンズラングラサール
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所：Bloombergをもとに国際投信投資顧問作成
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【図８】各国リート市場の推移（2009年末以降）
北米
250
（09年末=100）
欧州
米国・カナダ
（09年末=100）
250
イギリス・フランス
米国
200
200
150
150
フランス
カナダ
100
100
イギリス
50
09年12月
10年12月
11年12月
12年12月
13年12月
14年12月
50
09年12月
10年12月
11年12月
オセアニア
250
（09年末=100）
13年12月
14年12月
アジア
豪州・ニュージーランド
350
（09年末=100）
日本・シンガポール・香港
300
200
12年12月
香港
ニュージーランド
250
150
200
150
100
100
豪州
50
09年12月
10年12月
11年12月
12年12月
13年12月
14年12月
50
09年12月
シンガポール
日本
10年12月
11年12月
12年12月
13年12月
14年12月
注） S&P先進国REIT指数（現地通貨建て、配当込み、国別）に基づく。データ対象期間は2009年12月末～2015年2月末
出所： S&P
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
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●●●グローバル・リートマーケットの動向
先月のグローバル・リートマーケット
★最近の注目トピック
 米国市場が下げを主導
各国の金融政策への注目が高まるリート市場
年初来のリート市場の動きを見ると金融緩和を受けて上昇する国・地域の好
調さが目立ちます。中でも、ユーロ圏は欧州中央銀行（ＥＣＢ）が量的金融緩
和の実施を決定したことなどが好感されＳ＆Ｐ先進国リート指数構成国全てが
二けたのプラス・リターンとなりました。
2015年２月のグローバル・リート市場は下落しました。10年国債利回り
の上昇などをきっかけに売り圧力が強まった米国の下げが、市場全体の下げ
につながりました。
但し、米国以外の国は概ねプラス・リターンとなりました。中でも、金融
緩和などを受けて買い需要が高まっているフランスなどのユーロ圏や豪州の
好調さが目立ちました。
ユーロ圏以外で上昇率が目立つのは豪州です。豪州は、豪州準備銀行（中央
銀行）が政策金利を過去最低水準まで引き下げたことなどが好感され、堅調な
推移となっております。また、豪州同様に利下げが実施されたカナダについて
も相対的に高い上昇率を記録しました。
また、1月中旬より売り優勢となっていた日本は、2月に決算発表された銘
柄の決算内容が概ね好感されたことなどから地合いが好転し、1ヵ月を通し
てはプラス・リターンを確保しました。
金融緩和が材料視されている国・地域とは対照的に、利上げのタイミングが
注目されている米国は、ユーロ圏、豪州などと比較すると見劣りする上昇率に
留まっています。しかし、先進国の中では相対的に実物不動産市場の状況が良
好であることなどを背景に、中長期では着実な成長が続いています。
先進国および各国リート指数(現地通貨建、配当込み）
（2014年8月末～2015年2月末）
（2014年8月末＝100）
●主要リート市場騰落率比較
（2014年12月末～2015年2月末）
125
フランス
120
フランス
豪州
日本
115
20.7%
豪州
110
米国
先進国
105
100
11.4%
カナダ
9.1%
英国
8.9%
シンガポール
95
4.4%
米国
90
85
14年8月
日本
14年10月
14年12月
1.0%
15年2月
0.00%
注）先進国および各国リートは、S&P先進国REIT指数に基づく。
先進国は米ドル建。
3.0%
出所：S&P
5.00%
10.00%
15.00%
注）対象指数：S&P国別REIT指数（現地通貨建、配当込み）
対象国：2015年2月末時点における時価総額が5兆円以上
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
20.00%
25.00%
出所：S&P
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●●●個別市場の注目点
米国最大のリートが同業リートに買収提案
米国市場における利上げの影響について
米国において時価総額最大のリートであるサイモン・プロパティ・グループ
(SPG)は、同業リートであるメイスリッチ(MAC)に総額約224億米ドルの買収案を
米国市場において利上げ開始が懸念材料の一つと見られていますが、利上げの影
響を不動産投資リターンにより吸収できるか否かが鍵を握ると思われます。
提示しました。MACが有する米西海岸の優良ショッピング・モールを取得すること
1989年末以降の利上げ局面におけるリート市場のパフォーマンスを見ると、
により資産ポートフォリオの強化を図ることや、テナントである小売業者に対する
1993年から1995年にかけて(下記①)は、相対的に低調なリターンに留まったもの
賃料交渉力を高めることが目的と見られています。
の、1999年から2000年にかけて(下記②)と、2004年から2006年にかけて(下記
SPGは過去にも大型買収を通じて資産規模の成長を続けてきており、本件につい
③)は、10％台のプラス・リターンとなりました（年率換算ベース）。
ても、昨年11月にMAC株を3.6%相当取得したことを明らかにしたことを受けて、
買収観測が高まっていました。
産投資リターンの違いが挙げられます。この3つの利上げ局面における不動産投資リ
近年は、規模の拡大を追求するのみならず、集客力の劣る商業施設の分離などを
ターンとリート・リターンの間には正の相関性があります。良好な不動産市場を背
景に平均を上回る不動産投資リターンとなった③のケースは、リート・リターンも
通じて資産の質の向上にも留意している点についても注目点です。
平均を上回っており、利上げの影響は限定的なものに留まっております。
サイモン・プロパティ・グループ
（米ドル）
10
希薄化後1株当りFFO（右軸）
8
200
6
150
利上げ局面における
不動産投資リターンとリートリターンの関係
米国リートと米政策金利推移
（ポイント）
（1989年12月末～2014年12月末）
2,000
①
②
10%
③
1,600
8%
期間
平均
1,200
6%
100
4
800
4%
50
2
400
2%
0
0
0
0%
①
2014年12月
2009年12月
2004年12月
1999年12月
1994年12月
1989年12月
13年12月期
08年12月期
03年12月期
98年12月期
93年12月期
6.85%
2.39%
11.48%
10.60%
17.75%
19.31%
’95/3
’99/3
②
注）期間：1993年12月期～2014年12月期
※2015年12月期、2016年12月期の希薄化後１株当りFFOは予想値
※個別銘柄の推奨を目的とするものではありません。
7.97%
リート
リターン
13.11%
不動産投資
リターン
’93/12
～
不動産投資合計（左軸）
～
12
300
’00/6
’04/3
③
～
（億米ドル）不動産投資合計、希薄化後1株あたりＦＦＯ推移
250
利上げ局面において、リート・リターンに差異を及ぼした要因の一つとして不動
’06/6
注）不動産投資リターン：NCREIF指数
リート・リターン：FTSE NAREIT All Equity REITs
（1989年12月末を100として指数化）
※四半期毎のデータを基に作成
利上げ局面
米国リート（左軸）
政策金利（右軸）
※データはいずれも年率換算
注）米国リート：FTSE NAREIT All Equity REITs
※平均は1990年から2014年の年次リターンの平均値
出所：Bloomberg
（1989年12月末を100として指数化）
※四半期毎のデータを基に作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所：Bloombergを基に国際投信投資顧問作成
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