リート・マーケット・マンスリー｜2015年04月号

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リート・マーケット・マンスリー
情報提供資料
2015年4月号
※リート …不動産を中心に運用を行う投資信託。正式英語名称は、Real Estate Investment Trusts（略語REIT）
【図１】リート市場動向
【図２】地域・市場間のリターン比較
2014年9月以降
S&P先進国REIT指数（配当込み）：先進国・円建て
先進国(円建て)
リート市場
リ
米国
ト
日本
ー
900
07/2/22
800
700
株式市場
600
11/7/7
債券市場
300
▲1.5
米国
200
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
年
注）直近は2015年3月末
14年9月
14年11月
15年1月
15年3月
出所：S&P
0.1
0.5%
0.0%
0.0%
-0.5%
-2.0%
1.5%
1.0%
-1.0%
※ ＮＣＲＥＩＦ指数は、アメリ
カ実物不動産市場における投
資リターンを指数化した指標
です。
-4.0%
-1.5%
-6.0%
-2.0%
97年12月
99年12月
01年12月
03年12月
05年12月
GDP(左軸）
07年12月
不動産（右軸）
注）対象期間は1995年12月末～201４年12月末
09年12月
11年12月
0
5.2
1.6
▲0.5
5
10
▲10
3.4
0
10
20
▲20 ▲10 0
30
10
20
30
40
50
60
(％)
(％)
注)リートはS&P先進国REIT指数（配当込み）、株式はMSCIワールド・インデックス（配当込
み）、国債はシティ世界国債インデックスから各々算出（国別はすべて現地通貨建て）。
出所：Bloomberg、S&P
【図４】米各種経済指標推移
8.0% ■GDP…季節調整済
実質GDP
6.0%
前四半期比変化率
■不動産…ＮＣＲＥＩＦ
4.0%
指数前四半期比
2.0%
変化率
2.0%
▲2.5
日本
▲5
30.9
▲5.5
(％)
10.0%
-2.5%
95年12月
2.0
0.6
【図３】米GDPと不動産市場推移
2.5%
12.8
10.4
▲1.1
▲10
700
6.6
1.4
米国
09/3/9
34.3
9.3
▲1.4
先進国(ドル建て)
42.0
22.9
2.5
日本
国
債
11/10/3
30.2
▲1.1
1.9
▲1.9
800
400
24.1
4.7
▲2.0
豪州
株
式
13/8/30
500
38.9
19.3
3.9
1.7
先進国(ドル建て)
過去1年
4.0
0.1
フランス
900
13/5/21
過去3ヵ月
0.5
先進国(ドル建て)
1,000
100
過去1ヵ月
＜2015年3月末時点＞
1,000
２０００年以降
http://www.kokusai-am.co.jp
220
3.0%
200
4.0%
180
■ＧＤＰ…季節調整済実
質ＧＤＰ（95年12月
末を100として指数
5.0%
化）
160
6.0%
■小売り…季節調整済小
売売上高（95年12月
末を100として指数
7.0%
化）
140
■失業率…季節調整済失
業率
120
8.0%
100
9.0%
-8.0%
80
10.0%
-10.0%
60
95年12月
13年12月
出所：Bloomberg
11.0%
97年12月
99年12月
01年12月
03年12月
ＧＤＰ（左軸）
05年12月
小売り（左軸）
07年12月
09年12月
失業率（右軸）
11年12月
13年12月
出所：Bloomberg
注）対象期間は1995年12月末～2015年2月末
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
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リート・マーケット・マンスリー 2015年4月号
【図５】主要都市オフィス賃料の推移（2009年12月～2014年12月）
【図７】主要リート市場業績予想（2015年3月）
（2009年12月末＝100）
160
香港
ロンドン
（ウエスト・エンド）
150
140
シンガポール
ニューヨーク
110
100
パリ（都心部）
90
80
2009年
東京（都心5区）
2010年
2011年
2012年
2013年
【図６】主要都市優良オフィス市場の状況と今後の見通し（2014年12月）
賃料変化率
ニューヨーク
（ミッドタウン）
ロンドン
（ウエストエンド）
空室率
価格変化率
２０１５年の
直近1年間
14年12月末
直近1年間
見通し
の変化
直近1年間
+2.3%
+5～10%
9.5%
▲1.6%
+22.8%
+9.5%
+5～10%
5.0%
▲0.4%
+9.5%
パリ
+4.2%
+0～5%
7.6%
+0.1%
+18.1%
東京
+6.4%
+10～20%
3.0%
▲0.4%
+19.3%
+14.9%
+0～5%
6.1%
▲0.4%
+1.3%
香港
+2.7%
+0～5%
4.2%
▲0.1%
+0.3%
シドニー
+3.1%
+5～10%
9.6%
▲0.9%
+12.3%
シンガポール
来期
アメリカ
108.3
104.3
108.8
108.9
110.4
116.5
109.9
99.1
134.7
84.8
86.3
376.6
100.4
99.9
114.7
91.7
85.5
116.5
111.0
118.5
117.7
116.3
127.1
122.2
103.0
145.5
89.9
91.2
385.8
107.8
103.0
125.0
112.5
90.9
カナダ
イギリス
フランス
オランダ
ベルギー
ドイツ
日本
シンガポール
香港
オーストラリア
2014年
出所：Bloomberg、ジョーンズラングラサール
都市名
当期
オフィス
小売
住宅
ヘルスケア
産業用施設
ホテル
130
120
国・セクター名
※上図は、直近の各決算を100として、証券会社のアナリストのコンセンサス予想をもとに数値化したものです。
（アメリカ、カナダ：FFO、日本：分配金、その他：営業キャッシュフロー、すべて1株当り）
※S&P先進国REIT指数採用銘柄のうち、アナリストによる業績予想がブルームバーグ上集計可能な銘柄をもと
に、時価総額加重平均にて算出。（2015年3月末基準）
※FFO(Funds From Operation)は、当期純利益に減価償却費などの現金の支出を伴わない費用と不動産の売却
損益などの継続的に発生するものではない損益を足し戻した指標です。一般的にリートのキャッシュフロー創出
力を評価する際などに用いられます。
出所：ジョーンズラングラサール
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所：Bloombergをもとに国際投信投資顧問作成
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【図８】各国リート市場の推移（2009年末以降）
北米
250
（09年末=100）
欧州
米国・カナダ
250
（09年末=100）
イギリス・フランス
米国
200
200
150
150
フランス
カナダ
100
100
イギリス
50
09年12月
10年12月
11年12月
12年12月
13年12月
14年12月
50
09年12月
10年12月
11年12月
オセアニア
250
（09年末=100）
13年12月
14年12月
アジア
豪州・ニュージーランド
350
（09年末=100）
日本・シンガポール・香港
300
200
12年12月
ニュージーランド
香港
250
200
150
150
100
100
豪州
50
09年12月
10年12月
11年12月
12年12月
13年12月
14年12月
50
09年12月
シンガポール
日本
10年12月
11年12月
12年12月
13年12月
14年12月
注） S&P先進国REIT指数（現地通貨建て、配当込み、国別）に基づく。データ対象期間は2009年12月末～2015年3月末
出所： S&P
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
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●●●グローバル・リートマーケットの動向
先月のグローバル・リートマーケット
★最近の注目トピック
 各国・地域まちまちの展開
価格変動性が拡大傾向にある米国市場
米国リート市場の価格変動性は拡大傾向にあり、足元は直近3年間の平均を
上回る水準となっています。今後予想されている利上げ開始時期の見通しの変
化などを受けて、米10年国債利回りの変化幅が大きくなっていることなどが
米国リート市場の価格変動性拡大の要因となっています。
2015年3月のグローバル・リート市場はまちまちの展開となりました。
欧州中銀（ECB）による量的金融緩和策などを受けて堅調な推移が続くユー
ロ圏は総じて上昇基調となった他、利上げ開始が当初の見込みよりも後ずれ
すると判断した投資家による買戻しなどにより買い優勢となった米国なども
上昇しました。
金利上昇はリートの資金調達コストの増加や不動産投資需要の減退につなが
るとの見方がリートの下落要因の一つとなっています。また、10年国債利回
りに対する配当利回りの相対的魅力が薄れるとの見方もリートに対する売り圧
力につながり、結果として価格変動性を拡大させる要因となっています。
他方、中国の景気減速懸念などが嫌気され売り優勢となった香港、10年国
債利回りの上昇などが懸念材料視された日本、増資の実施を発表した銘柄な
どが下落した豪州などは下落しました。
しかし、足元の米国リートの事業環境は総じて良好であることから、利上げ
の見通しに対する不透明感が払拭され、利上げの影響は限定的であるとの見通
しが立つ状況となった際には、価格変動性は低下に転ずると思われます。
先進国および各国リート指数(現地通貨建、配当込み）
（2014年9月末～2015年3月末）
（2014年9月末＝100）
135
25%
130
●米国リート市場価格変動性推移
（2012年4月2日～2015年3月31日）
フランス
125
120
115
110
豪州
米国
20%
先進国
日本
15%
平均
10%
105
100
5%
95
90
14年9月
14年11月
15年1月
注）先進国および各国リートは、S&P先進国REIT指数に基づく。
先進国は米ドル建。
15年3月
出所：S&P
0%
2012年4月
2013年4月
2014年4月
注）・対象指数：S&P米国REIT指数（米ドル建、配当込み）
・直近60営業日の日次騰落率の標準偏差をグラフ化
・標準偏差は年間営業日を260日として年率換算したもの出所：S&P,Bloombergを基に国際投信投資顧問作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
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●●●個別市場の注目点
ヘルスケア・セクターのＭ＆Ａが活発化
香港最大手リートが中国本土に進出
当マンスリー3月号でご紹介したサイモン・プロパティ・グループによるメイス
リッチの買収は成立に至りませんでしたが、引き続きリート市場におけるM&Aは活
業施設「ECモール」を取得することを発表しました。4月に売買が完了したECモー
発な状況が続いています。
ルの総床面積は55,423㎡であり、同リートが投資する物件の中では大規模物件と
香港市場において時価総額最大のリートであるリンク・リートは、北京所在の商
中でも、足元活発な動きが見られているのはヘルスケア・セクターです。同業
なります。「中国のシリコンバレー」とも呼ばれる中関村に位置し、若年層を主要
リートの買収に加えて、ヘルスケア施設の運営者を買収するケースも散見される点
ターゲットとした店舗構成となっており、テナントは、Ｈ＆Ｍ、ユニクロ、ナイキ
がヘルスケア・セクターにおけるＭ＆Ａの特徴の一つです。直近についても米ヘル
（アジア初のバスケットボール用品旗艦店）などで構成されています。
2005年の上場来、物件の新規取得機会が乏しく、物件取得による成長余地が小
スケア・セクター大手のベンタスが、病院運営のアーデント・メディカル・サービ
シズを買収し、買収後は病院運営事業を分離後売却する計画が明らかになりました。
さいと見られてきた同リートですが、2014年11月に発表した深セン所在の商業施
ディフェンシブ性が強みである反面、上昇相場では市場全体の上昇率に劣後する
設の取得（現時点において売買完了前）や2015年1月に明らかになった香港・東九
傾向にあると一般的に見られているヘルスケア・セクターですが、Ｍ＆Ａなどを通
龍地区における開発計画など、事業規模拡大を活発化しつつあります。今後、同
じた収益成長が評価されたことなどにより、３月末時点における米国ヘルスケア・
リートの事業規模拡大を通じた業績成長に注目が集まります。
セクターの直近１年間の上昇率(25.6%)は米国市場全体の上昇率(24.1%)を上回る
結果となりました。
リンク・リートによる物件取得事例
※文中の上昇率はS&P米国リート指数（米ドル建配当込み）に基づく
最近のヘルスケア・セクターにおけるＭ＆Ａの例
発表日
買収側
ターゲット
取引額
2014/6/20
ベンタス
アメリカン・リアルティ・キャピタル・
ヘルスケア・トラスト
2,585百万
米ドル
2014/8/13
ヘルスケア・リート
ヘルスリース・プロパティーズ・リート
922百万
カナダ・ドル
2014/10/31
オメガ・ヘルスケア・インベスターズ
アビブ・リート
1,732百万
米ドル
2015/3/11
ノースウエスト・ヘルスケア・
プロパティーズ・リート
2015/4/6
ベンタス
ノースウエスト・インターナショナル
615百万
・ヘルスケア・プロパティーズ・リートカナダ・ドル
アーデント・メディカル・サービシズ
（病院運営事業は売却予定）
1,750百万
米ドル
出所：Bloombergなどを基に国際投信投資顧問作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
取得年月
物件名
金額
（百万香港ドル）
2011年7月
ナン・ファン・プラザ
1,170
2012年1月
マリタイム・ベイ
588
2014年9月
ライオン・ライズ・モール
1,380
2014年11月
（発表日）
深セン所在物件
未公表
2015年4月
ECモール
3,100
出所：同リート・プレスリリース、Bloombergを基に国際投信投資顧問作成
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本資料に関してご留意頂きたい事項
本資料は情報の提供を目的として、国際投信投資顧問が作成したものです。本資料は投資勧誘を目的とするものではありません。なお、以下の点にも
ご留意ください。
○ 本資料中のグラフ・数値等はあくまでも過去のデータであり、将来の経済、市況、その他の投資環境に係る動向等を保証するものではありません。
○ 本資料の内容は作成基準日のものであり、将来予告なく変更されることがあります。（作成基準日：2015年3月31日）
○ 本資料は信頼できると判断した情報等をもとに作成しておりますが、その正確性、完全性等を保証するものではありません。
本資料で使用している指数について
S&P先進国REIT指数の所有権及びその他一切の権利は、スタンダード＆プアーズフィナンシャルサービシーズエルエルシーが有しています。国
際投信投資顧問株式会社は、スタンダード＆プアーズフィナンシャルサービシーズエルエルシーとの間で同指数の算出・管理に関する契約を締結
しています。スタンダード＆プアーズフィナンシャルサービシーズエルエルシーは、同指数の算出にかかる誤謬等に関し、いかなる者に対しても
責任を負うものではありません。
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