資産の総合評価シート

資産の総合評価シート
施設名
市民会館
施設所管課
市民局生活文化スポーツ部文化振興課
評価番号
25-63
１　分析結果
(１)データ評価結果
①建物性能
・築40年を経過し、老朽化している。
（残耐用年数：10年　グループ平均：29.2年）
対ベンチマーク・ＦＣＩが10%を超えており、今後、大規模な改修が必要となる。
×
②利用度
・稼働状況は良好である。
（大ホール：60％台　小ホール：50%台）
対ベンチマーク（グループ平均：48.9%）
○
③運営コスト
・グループ平均よりも低い。
（市民会館：40,002円／㎡　グループ平均：50,119円／㎡）
対ベンチマーク・総コストは減少。
・一人当たりコストは横ばい。
○
【まとめ】
・建物性能に課題がある。残耐用年数が１０年となり、大規模改修も今後必要となる中、いつまで現在の建物を使い、また更
新するかについて検討する必要がある。
・利用度及び運営コストは、グループ内でも良好であり、大きな課題はない。
（２）現用途の需要見通し
①利用実績の検証
・利用実績は堅調に推移。
・利用者の地域性は特にない。
・大ホールは、音楽・舞台芸術系で６０％を占める。一方、小ホールは、企業・団体活動
が３１％を占める。
・日中に比べ、夜間利用はやや低い。
・夏季と冬季に稼働率が低下する傾向がある。
②将来の人口動態などを踏まえた・長期的には、総人口の減少に伴い利用者数の減少が見込まれる。
利用状況の変化
・都心回帰など広域的な人口動態による、広域的なイベント（音楽・舞台芸術のプロ興
行）の減少や、施設の老朽化による集客力の減少などにより、利用者数が減少する可能
性がある。
③将来における効率性の変化
・長期的には、利用者数の減少による効率性の低下が見込まれる。
・効率性を上げるためには、周辺ホールとの統合可能性の検討や、施設の更新による
機能向上などが必要。
【まとめ】
・利用実績は堅調に推移。
・利用者の地域性は特にない。
・大ホールは、音楽・舞台芸術系の利用が多く、小ホールは、企業・団体活動が多い。
・長期的には、総人口の減少や、都心回帰、施設の老朽化の影響により利用者数が減少する可能性がある。
・効率性を上げるためには、周辺ホールとの統合可能性の検討や、施設の更新による機能向上などが必要。
（３）公共施設再配置
①検討すべき再配置パターン
・千葉都心の３ホール（市民会館・文化センター・文化交流プラザ）を比較。
・小ホールは、施設規模が一致する生涯学習センターホールと比較。
・大ホール：市民会館が最も老朽化しているが、稼働率も最も高い。
規模・特性がそれぞれ異なるため、ただちに再配置できる状況にない。
・小ホール：生涯学習センターホールやその他周辺施設（男女共同参画センターホー
ル、県文化会館小ホール、県教育会館など）で吸収できる可能性が高い。
・市民会館は土地形状から、ホール機能に制約が生じていることを踏まえ、幕張新都心
などでより適した立地があれば、更新時に移転することも検討の価値がある。
②留意すべき制約条件
・避難所・避難場所（避難可能者570人）
・避難所としては、住宅地ではないが、帰宅困難者対応を含めた必要性は高い。
・文化交流プラザは、施設のあり方を再検討中であり、検討結果を踏まえた対応が必要
である。
【まとめ】
・施設特性や稼働状況から、ただちに再配置ができる状況にはないが、施設の更新時には、以下について検証が必要。
①小ホールの必要性：　生涯学習センターホールほか周辺施設で需要を吸収し、更新しない方向で検討すべき。
②大ホールの立地：　ホール機能の制約、千葉都心のホールの立地状況を踏まえ、千葉都心以外への移転も視野に入れ
て検討すべき。
・文化交流プラザのあり方検討の結果を踏まえた対応が必要である。
（４）資産の立地特性
①重視すべきエリア・資産の特性・都市機能集約ゾーン、千葉都心
・ＪＲ千葉駅徒歩７分
・接道条件は良好（市道新町若松町線）
・線路沿いであり、現在の中心部とは若干離れる。
・土地形状が細長く、ホール機能に制約が生じている。
②公共としての活用ポテンシャル・立地上は活用可能性は高い。
・現施設については、稼働状況から複合化など効率性向上の余地は低い。
・更新時に多機能化することで、地域活性化に寄与する可能性がある。
③外部転用のポテンシャル
・ＪＲ千葉駅周辺で用途地域も商業のため、活用可能性は高い。
・千葉都心の活性化の観点から、検討する必要がある。
・建物は除却が前提となる。
・ＪＲ千葉駅のリニューアル、西口再開発など駅周辺の再開発による需要動向に留意。
【まとめ】
・良好な交通アクセスや、商業地域であることから、公共・民間ともに活用ポテンシャルは高い。
・今後、ホールとして更新する場合は、細長い土地形状からくる制約をクリアできるのか、検証が必要。
・外部転用にあたっては、千葉都心の活性化に寄与する活用を検討すべき。
・今後、更新のタイミングで、千葉都心以外への移転を含めた立地検討とあわせ、ＪＲ千葉駅周辺の再開発状況を踏まえた民
間活用を検討すべき。
２　総合評価
評価結果
・千葉都心に近接する３つのホールについて統合の可能性を検討したが、各ホールの施設特性・稼働状
況から、ただちに統合を行える状況にはない。
継続利用
・ただし、小ホールは、生涯学習センターホールをはじめとする周辺施設で吸収できる可能性が高い。
方向性
⑨当面継続
・立地条件は良好であり、公共・民間ともに活用ポテンシャルは高い。ただし土地の形状から大ホールの
機能には制約が生じている。
・文化交流プラザのあり方検討の結果を踏まえた対応が必要である。
・したがって、当面は継続利用とし、施設の更新のタイミングで、①小ホールは設置しない方向で検討する
とともに、②大ホールは現敷地の民間活用・他の立地への移転を含め検討すべきである。
資産の総合評価シート
施設名
文化センター
施設所管課
市民局生活文化スポーツ部文化振興課
評価番号
25-64
１　分析結果
(１)データ評価結果
・残耐用年数：27年（グループ平均：29.2年）
・新耐震基準
①建物性能
対ベンチマーク
○
・稼働率はグループ平均を上回っている。
H21-23平均　54.3％　（グループ平均：48.9%）
②利用度
対ベンチマーク
○
③運営コスト
・グループ平均より高い。主な理由は共益費負担。
（文化センター：77,444円／㎡　グループ平均：50,119円／㎡）
対ベンチマーク・総コストは減少で推移（指定管理料・利用料金収入の減による）。
×
【まとめ】
・建物性能、利用度には大きな課題はない。
・運営コストがグループ内で高い。ただし区分所有（千葉中央ツインビル２号館の３，５，６，９階）に伴う共益費負担が主な原
因であり、現施設の利用を継続する限り、改善の余地は少ない。
（２）現用途の需要見通し
①利用実績の検証
・利用実績は、長期的には減少傾向だが、短期的には回復。
・利用者の地域性は特にない。
・音楽、舞台芸術、講演会・シンポジウムなどバランスよく利用されている。
・リハーサルや練習などは全体の9%程度。
・日中に比べ、夜間利用はやや低い。
・１月に稼働率が特に低下する傾向がある。
②将来の人口動態などを踏まえた・長期的には、総人口の減少に伴い利用者数の減少が見込まれる。
利用状況の変化
・都心回帰など広域的な人口動態による、広域的なイベント（音楽・舞台芸術のプロ興
行）の減少や、施設の老朽化による集客力の減少などにより、利用者数が減少する可能
性がある。
（市民会館・文化交流プラザよりも影響が顕著に出ると考えられる。）
・中心市街地の活性化状況に左右される。
③将来における効率性の変化
・長期的には、利用者数の減少による効率性の低下が見込まれる。
・効率性を上げるためには、周辺ホールとの統合可能性の検討や、中心市街地活性化
に資する、周辺施設との連携を含む企画力の強化が必要。
【まとめ】
・利用実績は、長期的には減少傾向だが、短期的には回復。
・利用者の地域性は特にない。
・音楽系・舞台芸術系、講演会・シンポジウムなど、バランスよく利用されている。
・長期的には、総人口の減少や、都心回帰の影響により利用者数が減少する可能性がある。
・中心市街地の活性化状況に影響を受ける。
・効率性を上げるためには、周辺ホールとの統合可能性の検討や、周辺施設との連携を含む企画力の強化などが必要。
（３）公共施設再配置
①検討すべき再配置パターン
・千葉都心の３ホール（市民会館・文化センター・文化交流プラザ）を比較。
・市民会館（単独施設）は更新時期が最も近く、一方稼働状況は最も良好。
・文化センター、文化交流プラザはいずれも複合ビルであり、かつ築後２５年未満。
・施設特性（規模・構造）や稼働状況を踏まえると、ただちに再配置できる状況にない。
②留意すべき制約条件
・文化交流プラザは、施設のあり方を再検討中であり、検討結果を踏まえた対応が必要
である。
【まとめ】
・施設特性や稼働状況から、ただちに再配置ができる状況にはない。
・文化交流プラザのあり方検討の結果を踏まえた対応が必要である。
（４）資産の立地特性
①重視すべきエリア・資産の特性・都市機能集約ゾーン、千葉都心
・ＪＲ千葉駅・京成千葉中央駅徒歩10分、モノレール葭川公園駅徒歩3分
・接道条件は良好（国道14号）
・千葉都心の実質的な中心部に位置する。
・千葉中央地区地区計画区域内。
②公共としての活用ポテンシャル・立地上は活用可能性は高い。
・現施設については、稼働状況（会議室等含む）から複合化など効率性向上の余地は
低い。
・周辺施設とも連携したイベント提供など、工夫の余地はある。
③外部転用のポテンシャル
・立地上は活用可能性は高い。商業地域。
・千葉都心の活性化の観点から、検討する必要がある。
・複合ビルであり、現況を前提とした活用が基本となる。
・民間によるホール経営は、市民会館・文化交流プラザとの競合により、収益性は厳しい
ものになると考えられる。
【まとめ】
・良好な交通アクセスや、商業地域であることから、公共・民間ともに活用ポテンシャルは高い。
・複合ビルの区分所有であることから、民間が活用する場合も、現況が中心となる。現施設で民間がホール等を経営すること
は、ＪＲ千葉駅により近い公共ホール（市民会館・文化交流プラザ）との競合関係が生じ、収益性は厳しいものになると考えら
れる。
２　総合評価
評価結果
継続利用
方向性
・千葉都心に近接する３つのホールについて統合の可能性を検討したが、各ホールの施設特性・稼働状
況から、ただちに統合を行える状況にはない。
・立地条件は良好であり、公共・民間ともに活用ポテンシャルは高い。ただし複合ビルの区分所有であり、
民間活用には制約がある。
・当面は継続利用とするとともに、文化交流プラザのあり方検討の結果を踏まえ、対応を検討すべき。
⑨当面継続
資産の総合評価シート
施設名
文化交流プラザ
施設所管課
市民局生活文化スポーツ部文化振興課
評価番号
25-65
１　分析結果
(１)データ評価結果
・残耐用年数：37年（グループ平均：29.2年）
・新耐震基準
①建物性能
対ベンチマーク
○
②利用度
※ホールの他、会議室、プール等の機能も備えている。
※H19年度に、旧郵政公社より約20億円（土地・建物込）で取得。
※H43年度までに約51億円の設備等改修費が見込まれる（中長期保全計画）。
・稼働率はグループ平均を下回っている。
H21-23平均　39.7％　（グループ平均：48.9%）
対ベンチマーク
×
③運営コスト
・総コスト：美浜文化ホールに次いで低い（H23：147,077千円）
推移は横ばい。
対ベンチマーク・１人当たりコスト、㎡当たりコストも概ね横ばい。
○
【まとめ】
・建物性能、運営コストには大きな課題はない。
・利用度は、稼働率が平均を下回っており、課題がある。
※データ評価では、建物性能は課題なしであるが、今後の設備等改修費の負担を踏まえると、今後も継続的に利用すべきか
どうかについて、検討する必要がある。
（２）現用途の需要見通し
①利用実績の検証
・利用実績は、回転率・利用者数ともグループ内で低位。
・利用者の地域性は特にない。
・音楽系の利用が特に多い（59%）。次いで企業・団体活動、講演会・シンポジウムなど。
・リハーサルや練習などは全体の12%程度。
・日中に比べ、夜間利用はやや低い。
・5月、8月に稼働率が特に低下している。
②将来の人口動態などを踏まえた・長期的には、総人口の減少に伴い利用者数の減少が見込まれる。
利用状況の変化
・都心回帰など広域的な人口動態による、広域的なイベント（音楽・舞台芸術のプロ興
行）の減少や、施設の老朽化による集客力の減少などにより、利用者数が減少する可能
性がある。
・クラシック音楽に適した音楽専用ホールのため、クラシック音楽の需給バランスに影響
を受けやすい。
③将来における効率性の変化
・長期的には、利用者数の減少による効率性の低下が見込まれる。
・効率性を上げるためには、周辺ホールとの統合可能性の検討や、音楽ホールの特性
を活かした企画力の強化が必要。
【まとめ】
・利用実績は回転率・利用者数ともグループ内で低位。
・利用者の地域性は特にない。
・音楽系の利用が多いが、講演会等の利用も多く、回転率の低さを踏まえると、音楽専用ホールとしての特性を活かしきれて
いない。
・長期的には、総人口の減少や、都心回帰の影響により利用者数が減少する可能性がある。
・クラシック音楽の需給バランスに影響を受ける。
・効率性を上げるためには、周辺ホールとの統合可能性の検討や、音楽ホールの特性を活かした企画力の強化などが必要。
（３）公共施設再配置
①検討すべき再配置パターン
・千葉都心の３ホール（市民会館・文化センター・文化交流プラザ）を比較。
・市民会館（単独施設）は更新時期が最も近く、一方稼働状況は最も良好。
・文化センター、文化交流プラザはいずれも複合ビルであり、かつ築後２５年未満。
・施設特性（規模・構造）や稼働状況を踏まえると、ただちに再配置できる状況にない。
②留意すべき制約条件
・本施設は、平成21年度事務事業評価の外部評価及び今年度の指定管理者選定評価
委員会総合評価において、今後のあり方を抜本的に見直す必要があるとの指摘があ
り、本市として施設のあり方を再検討中である。これに伴い、指定管理期間をH25～26
年度の2年間としている。
【まとめ】
・事務事業評価外部評価等において今後のあり方を抜本的に見直す必要があるとの指摘を受け、施設のあり方を再検討中
である。
・施設特性や稼働状況から、ただちに再配置ができる状況にはない。
（４）資産の立地特性
①重視すべきエリア・資産の特性・都市機能集約ゾーン、千葉都心
・ＪＲ千葉駅徒歩3分
・接道条件は良好（市道新町若松町線）
・千葉駅前に位置。金融機関や商業施設などが周辺に立地。
②公共としての活用ポテンシャル・立地上は活用可能性は高い。
・現施設については、音楽ホールとしての特性や稼働状況から、複合化など効率性向
上の余地は低い。
③外部転用のポテンシャル
・立地上は活用可能性は高い。商業地域。
・複合ビルであり、ホールの転用は多額の改修費用を要するため、現況を前提とした活
用が基本となるが、民間によるホール経営は、収益性が厳しいと考えられる。なお、会議
室等の民間への賃貸は可能と考えられる。
・民間に賃貸・売却等を行う場合、土地建物取得時の交付金の返還義務が生じる。
【まとめ】
・良好な交通アクセスや、商業地域であることから、公共・民間ともに活用ポテンシャルは高い。
・現建物を民間が活用する場合、現況が中心となるが、民間が当ホール等を経営する場合、収益性は厳しいものになると考
えられる。会議室等の賃貸は可能と考えられる。
・民間に賃貸・売却等を行う場合、交付金返還による財政負担の増大に留意する必要がある。
２　総合評価
評価結果
・本施設は、旧郵政公社から取得し、会議室、プール等を備えた施設であり、今後、多額の設備等改修費
が見込まれている。
見直し
・事務事業評価外部評価等の指摘を受け、施設のあり方を再検討中である。
方向性
・千葉都心に近接する３つのホールについて統合の可能性を検討したが、各ホールの施設特性・稼働状
況から、ただちに統合を行える状況にはない。
－
・立地条件は良好であり、公共・民間ともに活用ポテンシャルは高い。ただし、現建物の民間活用には制
約がある。
・したがって、ホール機能を含めた建物全体の継続利用について引き続き検討を進め、存続の可否を早
急に判断すべきである。
資産の総合評価シート
施設名
若葉文化ホール
施設所管課
市民局生活文化スポーツ部文化振興課
評価番号
25-66
１　分析結果
(１)データ評価結果
・残耐用年数：28年（グループ平均：29.2年）
・新耐震基準
①建物性能
対ベンチマーク
○
・稼働率はグループ平均を下回っている。
H21-23平均　40.7％　（グループ平均：48.9%）
②利用度
対ベンチマーク
×
③運営コスト
・総コスト：グループ内で最も低い（H23：131,549千円）
千城台コミュニティセンター（複合施設）と同一指定管理者のため人件費が抑制され
対ベンチマークている。
推移は増加（H23年度修繕による）。
・１人当たりコストは減少（利用者増による）、㎡当たりコストは増加（総コスト増による）
×
・面積当たりコストは高い（若葉ホール2009㎡、グループ平均4,509㎡のため）
【まとめ】
・利用度に主な課題がある。
・運営コストは、ホール規模が小さいため面積あたりコストが相対的に高いが、総コストは低く抑えられている。
・建物性能には、現状で課題はない。
（２）現用途の需要見通し
①利用実績の検証
・利用実績は回転率30～40％台で推移。短期的には上昇。
・利用者の地域性としては、若葉区民が多い。
・音楽系の利用が多い（46%）。また、演劇・ミュージカル13%、舞踊・ダンス21%を含め、音
楽・舞台芸術系で80%を占める。カラオケ利用6％あり。
・リハーサル・練習・仕込みが26%と多い。
・日中に比べ、夜間利用はやや低い。
・8月、1月に稼働率が特に低下している。
②将来の人口動態などを踏まえた・若葉区はすでに人口減少に転じており、今後千葉市の中でも人口減少と少子超高齢
利用状況の変化
化が顕著と見込まれている地域であることから、地域の芸術系サークルの活動者数の減
少が見込まれる。
・高齢者数の増加に伴い、イベントへのニーズが変化する可能性がある。
・バス便が潤沢ではないことから、周辺地域の人口動向に大きく影響を受ける可能性が
ある。
③将来における効率性の変化
・人口減少に伴う利用者数減による効率性の低下が見込まれる。
・高齢者など、周辺住民の特性に即したイベントの提供が必要。
【まとめ】
・利用実績は30～40%台と低位で推移。短期的には上昇。
・利用者の地域性は、若葉区の利用者が多い。
・音楽・舞台芸術系の利用が多い。都心ホールよりもリハーサル・仕込み・練習の比率が高い。
・若葉区の人口減少・少子超高齢化などの影響により、利用者数が減少する可能性がある。
・効率性を上げるためには、周辺住民のニーズに即したイベントの提供が必要。
（３）公共施設再配置
①検討すべき再配置パターン
・比較すべき類似施設はない。
・モノレールの終点である千城台駅周辺にホールほか公共施設が集積している。
都市機能の集約化の観点とは矛盾しないものの、施設の更新時には、稼働状況を踏
まえた施設自体の必要性の検証とともに、モノレール沿線の他の駅等も含めた立地に
ついても検討すべきである。
②留意すべき制約条件
・千城台コミュニティセンター等との複合施設であり、更新時には一体的な検討が必要
である。
【まとめ】
・周辺に類似機能を持つ施設がなく、現時点での集約化・複合化は難しい。
・施設の更新時には、直近の稼働状況を踏まえ、施設の必要性・立地についての検証を行うべき。
（４）資産の立地特性
①重視すべきエリア・資産の特性・生活・環境調和ゾーン、生活機能拠点（モノレール千城台駅周辺）
・モノレール千城台駅徒歩3分
・接道条件は良好（市道坂月下田町線）
・公共施設が駅周辺に集積。大型商業施設あり。
②公共としての活用ポテンシャル・立地上は活用可能性は高い。
・現施設は、稼働状況が良好ではないが、転用には多額の改修費を要するため、現状
での利用を継続することが妥当。
③外部転用のポテンシャル
・立地上は活用可能性は高いが、交流人口が少ないことや、近隣商業施設の存在など
から、事業面で制約を受ける。
・ホールの転用は多額の改修費用を要するため、現況を前提とした活用が基本となる
が、民間事業者によるホール経営は立地的に困難と考えられる。
【まとめ】
・千城台地区の中では、駅に近く活用可能性は高いが、需要は限定的である。
・現施設の転用や民間のホール経営は難しいことから、当面は現状のまま利用するのが妥当。
・千城台コミュニティセンター（複合施設）や、隣接する若葉図書館・千城台公民館とあわせた一体的な検討（需要の精査、更
新の必要性、立地、複合化など効率性向上）を行うべきである。
２　総合評価
評価結果
継続利用
方向性
⑨当面継続
・周辺に類似施設がなく、またホールの転用、民間によるホール経営ともに難しい。
・したがって、当面は継続利用とし、施設の更新のタイミングで、千城台コミュニティセンター（複合施設）、
若葉図書館、千城台公民館とあわせて一体的な検討（需要の精査、更新の必要性、立地、複合化など効
率性向上）を行うべき。

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