No.149 2015年の『J-REIT』は収益拡大局面へ - 大和投資信託

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2015年1月9日
No.149
2015年の『J-REIT』は収益拡大局面へ
■ 2014年『J-REIT』の年間収益率

2014年の『J-REIT』と『日経平均株価』の年間収
不動産需要が高まっている。ｵﾌｨｽの『空室率』は

2012年6月以降、低下を続けているが、『賃料』はや
や遅れて上昇が始まった【図表３】。空室率は賃料に
益率（配当込み）を比較した【図表１】。『J-REIT』が
+29.7%、『日経平均株価』が+9.0%と『J-REIT』
先行して動く傾向があることから、2015年には賃料
が大きく上回った。超低金利の環境下で投資ﾏﾈｰがよ
上昇の本格化が予想されている。『稼働率』向上と
り高い利回りを求めたことから、J-REITの利回りへの
『賃料』上昇によりREITの収益が拡大する。収益拡
関心が高まったようだ【図表２】。
大は配当の増加に繋がり、配当利回りが向上する。
■ 2014年、日銀が買入れ枠拡大、GPIFが投資開始

『J-REIT』と『10年国債』の単純な利回り差は2.8%
（12月末時点）である。例えば、利回り差が同じ1%で

日銀が量的緩和の一環で『J-REIT』を買入れている。
昨年10月末に日銀は追加的な量的緩和を決定、
『J-REIT』の年間買入れ枠を300億円から3倍の
も、金利の水準が5%の時と、0.5%の時とでは1%
の重みは大きく変わってくる。そこで、両者の利回りを
比率（倍率）で比較した【図表４】。12月末時点では
900億円に引上げた。日銀の買入れは『J-REIT』価
格の下支え要因になっている。

『J-REIT』利回りは『10年国債』利回りの9.5倍と過
世界最大の日本の年金基金であるGPIFは昨年4月
去最高の水準となっている。
に運用方針改革の一つとして、『J-REIT』への投資を
『J-REIT』は収益拡大から利回り上昇が予想される。

開始した。他年金基金がその動きに追随し、年金基
一方の『10年国債』は日銀の異次元緩和で利回り
金による『J-REIT』への投資拡大が予想される。
低下が予想される。両者の倍率は拡大の傾向にあり、
『J-REIT』の利回りの魅力が高まることになる。
■ 2015年の『J-REIT』は収益拡大局面へ

景気回復により企業の景況感が改善傾向にあり、
【図表１】『J-REIT』と『日経平均株価』指数（配当込み）の比較
（2013年12月末～2014年12月末）
140
130
【図表３】
※2013年末を100として指数化
（2010年1月～2014年12月）（%）
10.0
19,000
空室率（右軸）
129.7
120
110
109.0
J-REIT
100
【図表２】
（%）
8.0
17,000
7.0
賃料（左軸）
6.0
日経平均株価
80
'13/12末
3.5
9.0
18,000
16,000
90
東京都心のｵﾌｨｽ空室率と賃料
（円/坪）
20,000
5.0
15,000
'14/3末
'14/6末
'14/9末
主な国内資産の利回り比較
3.13
（2014年12月30日時点）
3.0
2.0
'11
'12
'13
'14
【図表４】『J-REIT』と『10年国債』の利回りの比率（倍率）
10
（倍）
（東証REIT指数開始2003年3月～2014年12月）
倍率＝「J-REIT」利回り÷「10年国債」利回り
8
2.5
'10
'14/12末
6
1.64
平均:4.3倍
1.5
4
1.0
0.33
0.5
0.0
2
0
J-REIT
株式
（東証一部）
10年国債
'03
'04
'05
'06
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
（出所）ﾌﾞﾙｰﾑﾊﾞｰｸﾞ、ﾄﾑｿﾝ･ﾛｲﾀｰﾃﾞｰﾀｽﾄﾘｰﾑ、三鬼商事
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