39．超低金利時代に 「年金+αの老後資金を造る」安全投資術 （高齢者と若者は、中古ワンルームマンションを持てば良いのだ!） （１） 「人口減少時代」は「年金不安の時代」 日本の一夫婦からの子供の出生率は1.4を下り、 い、これから更に少なくなる見込みです。 年間108万人以下となってしま それは、高学歴化と女性の社会進出の せいで、結婚年齢が平均29歳と遅くなり30代での出産が普通になり、その上、結婚 しない男女が多くなったり等々と幾つもの原因による、と言われています。 いずれにしろ、日本の人口は2017年以降には毎年70万人（山梨県や島根県の人口） が減って行く「人口減少時代」となります。 日本の年金制度は、15歳～64歳の働いている人が65歳以上の高齢者を支える「社 会保険方式」ですので、2010年には一人の高齢者を2.8人で、2025年には2人で、20 35年には1.7人で、2045年には1.4人で支えることになります。 これでは、若い世 代の負担が大きすぎて現在の年金制度がこのまま維持できるわけがありませんの で、いずれ年金は受給年齢が70歳になるか減額されるかすることが確実です。 （２） 「年金+αの老後資金対策」を建てる必要がある。 生命保険文化センターの調査によると、夫婦二人が生活するのに必要なお金は、 最低限度の生活で242,000円、豊かな生活をするのに379,000円が必要と報告されて います（一人の場合はその半分）。 さて皆さんの年金はいくらでしょうか？ 仮に、年金が20万円あるとしたら、月に5万円～18万円の不足分を預金で補う必要 があります。 65歳～平均寿命の85歳までの生活費として、20年×12月×（５～１ ８万）＝1,200万～4,320万以上の預金が必要となります。 ところで、手持ちの預金を少しずつ生活に取り崩していくと、段々お金が減ってい きますので、高齢になる程に段々心細くなって、お金を使うことができなくなりま せんか？ この事は、例え1億円のお金がある人でも同じ心境になるでしょう。 （３） そこで、老後資金の活用法を考える必要が出てくる。 高齢になる程お金が必要になるのに、残念ながら体も頭も衰えていくので、高齢 になる程お金を稼げなくなるものです。 現在は「超低金利時代」なので、1,000万円預けても、定期預金の金利で0.025％で 年間2,000円、個人向け10年国債の金利0.720％で年間57,600円の金利しか付きませ ん。 だからといって、商品取引や株式投資では難しく、大体80％の人が損をして いる、と言われています。 ですから私は、手持ちのお金や不動産を活用して、賃貸不動産を取得して、毎月現 金が貴方の口座に入金される「賃料」という「不労所得」を得られるようにするこ とを提案しています。 江戸の昔から、「大家さん」は金持ち老人の理想の姿であ -1- ったことを考えれば、賃貸経営が高齢者向きであることがお判り頂けるとお思いま す。 （４） 「高齢者」には「中古ワンルームマンション経営」が向いている！ 中古のワンルームマンションを、何故高齢者に勧めるのか？ ① 購入のための「総額が安い」ので、誰でも購入できる。 ② 鉄筋コンクリート造なので、70年以上は貸し続けられる。 ③ 鉄筋コンクリート造で、「管理費」と「修繕積立金」を積み立てているので、建物 本体の修繕費用が不要（アパートは年数が古くなると修繕費用が掛かる）である。 ④ 首都圏では2030年までは人口とGDPは増え続ける、と報告（東京都総務局）されて いるので、人口減少時代でも首都圏の賃貸需要は増える。 ⑤ 特に、学生や独身の若者（18歳～30歳）は、首都圏で仕事を見つけ、その近くの賃 貸を借りるので、ワンルームマンションの需要はあり続ける。 ⑥ 賃料滞納が始まった時には、滞納保証契約をしているので、2年間の家賃は保証会 社から振り込まれる。 ⑦ 入居者間の争いが起きた時には、独身者は身軽なので、自分で或いは交渉すれば、 他に移ってくれる為、トラブルが長引かない。 ⑧ 中古のワンルームマンションは、実質利回りで10％以上の物件を購入できるので、 賃貸経営効率が非常に高い。 尚、新築のワンルームマンションは、「節税になる！」「35年後には老後資金にな る」との触れ込みで、「アパートローン付」「家賃保証付」で販売しているが、利 回りが３～４％しかない為賃貸経営効率が非常に悪い（それでは販売会社の利益を 出す為に買うような物で馬鹿らしい）ので、購入は慎重に検討し、利回りの良い中 古ワンルームマンションを購入する方が得策である、と言える。 ⑨ 高齢者は、既に蓄積した「お金」や「株式」や「不動産」を持っているので、その 活用を考えればいいのです。 その場合、体も頭の働きも段々に鈍るので、上記の ように、ほとんど何にもしないで月々お金が入金されるワンルーム経営が向いてい る、と言えます。 例えば、諸経費込みで350万の中古ワンルームを1戸買えば、手取り収入が3.5万 ×12月＝42万です。 一つ買ってみてその旨味が判れば、二つ、三つとお金がある 範囲で買えば、月収が7万（二戸で700万）、10.5万（三戸で1､050万）、14万（四戸 で1,400万）、17.5万（五戸で1,750万）、21万（六戸で2,100万）、24.5万（七戸で2, 450万）、28万（八戸で2,800万）、31.5万（九戸で3,150万）、35万（十戸で3,500万） と計算できます。 （添付資料参照） -2- ⑩ 上記の利回り計算 ワンルーム購入価格 3,300,000円 仲介手数料 173，250円 登記費用 42,000円 購入諸経費合計 3,515,250円 年間表面利回り＝ ＝ 年間賃料÷購入代金×100％＝37,000円×12月÷3,300,000円 16.14％ 年間実質利回り＝（年間賃料－管理費－修繕積立金）÷購入諸経費×100％ ＝（37,000円－5,500円－2,000円）×12月÷3,515,250円×100％ ＝ 354,000円÷3,515,250円×100％ ＝ 10.07％（手取り収入の利回り） 手取り収入で10％を超える金融商品が他になっるでしょうか？ ⑪ 高齢者で、手元のお金が少ない場合は、手持ちの不動産の活用を考えればいいので す。 例えば、今まで住んでいた50坪の土地に40坪の一戸建ての自宅を賃貸で貸し ても、20万前後の賃料で、極めて経営効率が悪いす。 000万～5,000万のお金が手に残ります。 そこで、この家を売ると4, この金をワンルームマンションに投資す れば、手元に500万残して、3,500万で10戸の部屋が買えます。 万、諸経費を引いて手取り354,000円あります。 月に55万になります。 この賃料は、月37 年金の20万＋35万で合計収入は これなら病気をしても、介護施設や老人施設に入ってもお 金で子供達に迷惑を掛けることはありません。 第一、手持ち金が生活費で年々減っていく不安も無くなります。 子や孫に小遣 いを出して上げる余裕も生まれます。 第二に、幾つもワンルームがあれば、残された妻や子供の生活の心配もなくなり ます。 第三に、自分が亡くなった時に、幾つものワンルームがあれば、分け易いので、 子供達が相続の遺産分けで争うこともなくなります。 以上良いことずくめなので、お勧めしています。 （５）若者に、何故ワンルームマンションを勧めるのか？ 未だお金の蓄積が少ない若者には、以上のような理由から、「お金持ちになる方 法」として、ワンルームマンション購入から始める方法を勧めています。 ① まず、（自分の給料×1/4×12月）＋臨時収入（ボーナス）×10/10を貯金すること で、お金を貯めましょう。 生活費と切り離して貯め続け、増やし続けるお金の枠 を造ることが「お金持ち」になるコツです。 （詳しくは「1/4天引き貯金法」参照） ② 「1/4天引き貯金法」で350万貯まったら、ワンルームマンションを現金で一つ買う。 ③ 一つ買って旨味が判ったら、自分の給料の1/4＋賃料収入×10/10を貯め続ければ、 ２０万×１/４×１２月＋3.5万×１２月＝102万が１年で貯まることになり、３年 後にはもう一戸買えることになる。 ④ ４年後には、２4万×１/４×１２月＋（３．５万+3.5万）×１２月＝１56万（１年 で貯まる）ことになり、２年3ヶ月後にはもう一戸買えることになる。 -3- ⑤ そうなれば、６年後には、２6万×１/４×１２月＋３．５万×３戸×１２月＝２０ ４万（１年で貯まる）ことになり、１年７ヶ月後（始めてから８年目）には３戸目 を買えることになる。 ⑥ こうなれば、その後は毎年１戸づつ買い増すことができるので、10年目には、少 なくとも5戸のワンルームマンションを持つことになり、月収は給料30万+17.5万＝ 47.5万（年収570万）の高給取りになって、その先は倍々ゲームになります。 ⑦ 10年働いて、3,500万の不動産資産と給料の他に17.5万の副収入があったら、楽し いと想いませんか。 その時には、更に、資産10億を目指して、本業に、副業に励む貴方が見えるでしょ う｡ これが「誰にでも上がれる『お金持ち絵の階段』の一つの上り方である「1/4 天引き貯金法」なのです。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ※ 毎月第２・第3土曜日 午前９：３０～１２：００ 明和地所管理センター2F 無料不動産経済セミナー「副業の不動産投資で、人生計画に必要な資産を創造する」 は、これから「お金持ち」になりたい人の為のセミナーです。 併せてご利用下さい。 申込先 TEL 「会長個別相談」と ０４７－３８０－８８８８ ２０１２年９月１４日 -4- 記
© Copyright 2024 ExpyDoc
