Perizia - Fondazione Forense Pesaro

TRIBUNALE DI PESARO
ESECUZIONE IMMOBILIARE N°115/12 R.G.E.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
contro
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Premessa
Il 17 aprile 2013 l’ill.mo Sig. Giudice Dott. Davide Storti affidava a me sottoscritto
Geom. Luigi Morini con studio in Pesaro Viale A. Manzoni n. 42, iscritto al
Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Pesaro e Urbino con il
n.1036 ed all’albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Pesaro al n. 469,
l’incarico per la stima dei beni immobili di cui alla trascrizione di pignoramento rep.
n.1890/12 del 03 agosto 2012.
Svolgimento delle operazioni peritali
Previo sopralluogo all’immobile e dopo aver svolto le ricerche del caso presso gli
uffici competenti, ho proceduto alla redazione della presente stima.
Immobile:
·
Porzione di fabbricato sito in Pesaro Via Bonini n.213, censita al N.C.E.U. del
Comune di Pesaro (PIENA PROPRIETA’) :
Foglio 46 mappale 3249 sub.5 (ABITAZIONE);
L’immobile realizzato all’inizio degli anni 50 fa parte di un fabbricato a schiera di
cui è caposchiera ed è disposto su due piani collegati da una scala interna; il piano
terra è composto da: soggiorno, pranzo, cucina e w.c., (per accedere alla cucina si
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La planimetria catastale (ALL. A) Foglio 46 mappale 3249 sub. 5 protocollo
n.2046 del 19/02/1986, non rispecchia (lievi modifiche interne) quanto trovato
durante il sopralluogo in quanto (lo spogliatoio all’interno della camera non risulta
ed è stato ricavato attraverso la realizzazione di una parete in cartongesso sul
prolungamento del bagno); inoltre la cucina è stata ricavata nel locale (condonato)
al piano terra aderente al fabbricato.
UBICAZIONE
L’immobile oggetto di stima è ubicato in Pesaro Via Bonini n. 213, con ingresso dal
giardino esclusivo, in zona periferica denominata Santa Veneranda, vedi estratto
planimetrico 1:2000 (stradario) (ALL. B) ed estratto catastale 1:2000. (ALL. C)
DESCRIZIONE CATASTALE
· Unità immobiliare sita in Comune di Pesaro, censita al N.C.E.U. dello stesso
comune, vedi visura catastale storica (ALL. D) :
Abitazione
Foglio 46 mappale 3249 sub. 5 cat. A/3 classe 3
consistenza 6 vani piano T-1° Rendita Catastale €. 480,30;
ai fini della continuità catastale si precisa che il mappale 3249/sub.5 deriva dalla
soppressione del mappale 177/sub.5 del foglio n.46, a seguito di variazione per
bonifica identificativo catastale del 16.08.2010 n.11995.1/2010 (Protocollo
PS0121027)
PROVENIENZA
Proprietà per 1000/1000 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx stato
civile libero, vedi certificato. (ALL. E )
- pervenuto per decreto di trasferimento di immobile del Tribunale di Pesaro del
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04 gennaio 2000 Rep.6 trascritto il 26.01.2000 al n.829,
in forza del quale,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx acquista la quota di 1/2 (un mezzo)
dell’immobile sito in comune di Pesaro censito nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46
con il mappale 177/sub. 5 (ora mappale 3249 sub.5) già intestato a
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. (ALL. F )
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (di stato libero) prop.1/2
- pervenuto per atto di compravendita a rogito Notaio Gabriele D’Ovidio di Pesaro
del 23.03.2000 Rep.56292 trascritto l’11.04.2000 al n.3156 Reg. Part., in forza del
quale, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx vende la quota di 1/2 (un mezzo) di piena proprietà
dell’immobile sito in Comune di Pesaro censito nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46
con il mappale 177/sub. 5 (ora mappale 3249 sub.5) a : (ALL. G )
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (di stato libero) prop.1/2
PASSAGGI NEL VENTENNIO
Al 1.01.1991 era intestato ai :
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx prop. 1/2
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx prop. 1/2
(pervenuto con scrittura privata autenticata dal Notaio Enrico Zaccarelli di Pesaro
del 28.01.1985 Rep.239.544 registrato a Pesaro il 29.01.1985 al n.702 trascritta il 25
febbraio 1985 al n.949 Reg. Part. (ALL. H )
ISCRIZIONI CONTRO
( ALL. I )
n.990 Reg. Part. dell’11.04.2000 – Ipoteca volontaria di Lire 320.000.000 (trecento
ventimilioni) a favore della BANCA DI PESARO CREDITO COOPERATIVO
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SOC. COOP. a r.l. con sede in Pesaro C.F.00128830411 a garanzia di mutuo di Lire
160.000.000
(centosessantamilioni) per la durata di
anni
10 contro la
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (sopra generalizzata) gravante su l’intero immobile sito in
comune di Pesaro censito nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46 con il mappale 177/
Sub.5 (ora 3249 Sub.5).
(Atto Notaio Gabriele D’Ovidio di Pesaro in data 23.03.2000 Rep.56292).
n.825 Reg. Part. del 05.03.2007 – Ipoteca volontaria di Euro 330.000,00
(trecentotrentamila,00)
a
favore
della
BANCA
DI
PESARO
CREDITO
COOPERATIVO SOC. COOP. con sede in Pesaro C.F.00128830411 a garanzia di
finanziamento di Euro 165.000,00 (centosessantacinquemila/00) per la durata di anni
20 contro la xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (sopra generalizzata) gravante su l’intero
immobile sito in comune di Pesaro censito nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46 con
il
mappale
177/
Sub.5,
(ora
3249
Sub.5)
contratto
dalla
società
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
(Atto Notaio Cesare Mario Licini di Pesaro in data 01.03.2007 Rep.31196).
n.4134 Reg. Part. del 24.11.2009 – Ipoteca volontaria di Euro 104.000,00
(centoquattromila,00) a favore della BANCA DELLE MARCHE S.P.A. con sede in
Ancona
C.F.01377380421
a
garanzia
di
un
mutuo di
Euro 52.000,00
(cinquantaduemila/00) per la durata di anni 15 contro la xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
(sopra generalizzata) gravante su l’intero immobile sito in comune di Pesaro censito
nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46 con il mappale 177/ Sub.5, (ora 3249 Sub.5).
contratto
dalla
società
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
(Atto Notaio Cesare Mario Licini di Pesaro in data 23.11.2009 Rep.35661).
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n.580 Reg. Part. del 23.12.2010 – Ipoteca Legale di Euro 29.033,04
(ventinovemilatrentatre,04) a favore di EQUITALIA MARCHE SPA
con sede in
Ancona C.F. 01119160420 a garanzia di debito di Euro 14.516,52 contro la
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (sopra generalizzata) gravante su l’intero immobile sito in
comune di Pesaro censito nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46 con il mappale 177/
Sub.5. (ora 3249/Sub.5)
(Atto Equitalia Marche S.p.a. in data 23.02.2010 Rep.280).
n.2537 Reg. Part. del 23.09.2011 – Ipoteca Giudiziale di Euro 1.645,64
(milleseicentoquarantacinque,64) a favore di Licini Cesare Mario nato a Genova il
12.08.1952 a garanzia di debito di Euro 950,00 (novecentocinquanta,00) contro la
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (sopra generalizzata) gravante su l’intero immobile sito in
comune di Pesaro censito nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46 con il mappale
177/Sub.5 (ora 3249 Sub.5).
(Tribunale di Pesaro in data 23.11.2010 Rep.1090).
TRASCRIZIONI CONTRO
( ALL. L )
n.6256 Reg. Part. del 19.09.2012 Pignoramento Immobiliare dell’Ufficiale
Giudiziario di Pesaro, di Euro 172.736,37 (centosettantaduemilasettecentotrenta
sei/37) a favore della BANCA DI PESARO CREDITO COOPERATIVO SOC.
COOP. con sede in Pesaro C.F.00128830411 contro la xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
(sopra generalizzata) gravante su l’intero immobile sito in comune di Pesaro censito
nel Catasto Fabbricati al Foglio n.46 con il mappale 177/Sub.5 (ora 3249 Sub.5).
(Ufficiale Giudiziario di Pesaro in data 03.08.2012 Rep.1890).
La situazione è aggiornata presso la Conservatoria di Pesaro a tutto il 17.06.2013.
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REGOLARITA’ EDILIZIA
Da quanto reperito e ricostruito presso l’archivio urbanistico del Comune di Pesaro,
l’immobile è stato realizzato antecedente al 1967; risulta successivamente essere
stata presentata domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria ai sensi della Legge
28.02.85 n.47 in data 26.03.1986 acquisita agli atti dal Comune di Pesaro con
pratica n.5477 (ALL. M) , con tale pratica si richiedeva il condono di due accessori
esterni con superficie non residenziale destinati a capanno e ripostiglio; e un locale
destinato come superficie utile abitabile aderente al fabbricato principale in cui è
stata ricavata attualmente la cucina.
figura n. 05 accessorio condonato (pratica n.5477/86 accolta ma non ritirata)
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presa in considerazione; pertanto rimane SOSPESA fino alla presentazione
dell’integrazione richiesta. Il costo per la presentazione dell’integrazione ed il
ritiro della pratica sarà di €.300,00.
Non risulta né rilasciato né richiesto certificato di agibilità.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile realizzato all’inizio degli anni cinquanta, fa parte di un fabbricato a
schiera, ed è disposto su due livelli collegati tra loro da una scala interna con uno
scoperto esclusivo di mq. 145. Ha una superficie lorda complessiva di mq.110,74
oltre al vano realizzato in aderenza condonato come superficie utile in cui è stata
ricavata la cucina di mq.13,40; all’interno dello scoperto esclusivo sono stati
realizzati due accessori della superficie complessiva di mq.9,54 anche questi
condonati. Il piano terra: è composto da soggiorno, pranzo, cucina e w.c.. L’altezza
interna è pari a mt.3,05, ad esclusione della cucina che ha un’altezza di mt.2,60 a
cui si accede attraverso la discesa di alcuni gradini.
figura n. 08 ingresso - soggiorno
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Il piano primo: ha un disimpegno, un bagno e due camere, una delle camere ha al
suo interno un bagno ed uno spogliatoio. L’altezza interna è pari a mt.3,05, la
struttura è in muratura tradizionale intonacata, i solai di piano e copertura sono in
laterizio.
I pavimenti al piano terra sono in ceramica mentre la scala in cemento interna e la
pavimentazione del piano primo sono in legno. Le pareti sono tutte intonacate e
tinteggiate, ad eccezione dei bagni e della cucina che hanno pareti piastrellate.
Tutti gli infissi esterni sono costituiti da persiane in legno, mentre le finestre e porta
finestre hanno infissi in parte in legno e in parte in alluminio, le porte interne sono
in legno tamburato.
figura n. 15 disimpegno al piano primo, accesso alle due camere e al bagno.
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figura n. 20 bagno.
L’immobile ha impianto di riscaldamento autonomo a gas metano con centrale
termica esterna ricavata nel sottoscala, i corpi riscaldanti sono costituiti da
termosifoni; tutti gli altri impianti (elettrico, idrico, telefonico e fognante sono
realizzati sotto traccia ed a norma anche se vetusti.
In conclusione possiamo affermare che nel complesso il fabbricato si presenta in un
discreto stato di conservazione.
Confina con: Parrocchia di S. Veneranda, prop. Taddei, Via Bonini.
Dal sopraluogo effettuato l’abitazione risulta abitata dalla proprietaria e dal suo
nucleo familiare costituito dalla figlia e dalla propria madre; si allega certificato
cumulativo rilasciato dall’ufficio anagrafe del comune di Pesaro . (ALL. O)
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STIMA DEL VALORE DELL’ IMMOBILE
Tutte le superfici sono state calcolate sulla base delle misurazioni effettuate in loco.
Le misure delle superfici sono al lordo dei muri esterni. La valutazione viene
eseguita con il criterio della stima riferita alla superficie convenzionale, in base ai
conteggi che il sottoscritto ha eseguito tenendo conto della consistenza, ubicazione,
forma, dimensione, condizioni intrinseche ed estrinseche, condizioni tutte che sono
state oggetto di attento esame.
Piano terra e primo appartamento
mq. 110,74 x 1,00
=
110,74
Piano terra vano utile (condonato)
mq. 13,40 x 1,00 =
13,40
Piano terra
mq.
accessori (condonati)
scoperto
9,54 x 0,50 =
4.77
mq. 145,00 x 0.10 =
14,50
Tot. Mq.
143,41
Valore di mercato dell’immobile comprensivo dello scoperto
Tot. Mq. 143,41 x € 1.600,00/mq.= € 229.456,00
(a detrarre €.300,00 per integrazione condono edilizio) Totale €. 229.156,00
In arrotondamento
VALORE TOTALE €.229.150,00 ------------------------------------------------------------------(diconsi EURO duecentoventinovemilacentocinquanta/00)
A corredo della presente relazione si allegano i seguenti documenti:
ALL. A….. Copia planimetria catastale;
ALL. B….. Estratto planimetrico (stradario)
ALL. C….. Copia estratto planimetrico catastale;
ALL. D….. Visura catastale storica;
ALL. E….. Copia stato civile;
ALL. F….. Copia del decreto di trasferimento immobile;
ALL. G….. Atto privato di compravendita autenticato da Notaio;
ALL. H….. Atto privato di compravendita autenticato da Notaio;
ALL. I ….. Iscrizioni contro;
ALL. L….. Trascrizioni contro;
ALL. M…. Copia Condono Edilizio 47/85;
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ALL. N….. Richiesta integrazione condono edilizio;
ALL O….. Certificato cumulativo Uff. Anagrafe
Tanto il sottoscritto riferisce ad evasione dell’incarico ricevuto, rimanendo a
disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento.
Pesaro, lì 08 luglio 2013
IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
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