colofon
2014, Woonstad Rotterdam
tekst jaarverslag: De Nieuwe Lijn
2
INHOUD
Voorwoord
5
1 Veranderende omgeving
7
2 Diensten voor bewoners
11
3 Wijkenaanpak
21
 Onderhoud
30
 Nieuwbouw en woningverbetering
31
 Duurzaamheid
34
4 Organisatie
37
5 Governance en risicomanagement
41
 Governance
41
 Risicomanagement
44
 Reputatie
47
 Verbindingen
48
6 Financiën
51
 Financiële resultaten
52
 Maatschappelijke prestatie
57
 Treasury
58
Doelstellingen – Resultaten 2013
63
Verslag Raad van Commissarissen
67
7 Verklaring bestuur
73
Bijlage 1: Samenstelling Raad van Commissarissen
75
Bijlage 2: Kengetallen
77
JAARREKENING 2013
79
1 Geconsolideerde jaarrekening 2013
80
2 Enkelvoudige jaarrekening 2013
120
Overige gegevens
125
Groepsverhoudingen
127
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
129
3
4
VOORWOORD
Ook 2013 was weer een jaar vol verandering, zowel intern als in de wereld om ons heen. De
reorganisatie van een jaar eerder heeft geleid tot een slankere en efficiëntere organisatie. In
totaliteit is er (in 2012 en 2013) sprake van een personeelsreductie van 15 procent en algemene
kosten die 20 procent afnamen. In 2013 stond Woonstad Rotterdam voor de niet eenvoudige taak
om de nieuwe organisatiestructuur gestalte te geven. Onze medewerkers hebben hier een topprestatie geleverd! Voor velen van hen begon het verslagjaar in een nieuw team, met nieuwe
werkzaamheden en vaak ook op een andere locatie. Daarom is fors geïnvesteerd in de professionele ontwikkeling van het personeel.
Ook hebben we hard gewerkt aan het verbeteren van belangrijke bedrijfsprocessen en zijn grote
stappen gezet in het digitaliseren van documenten en werkzaamheden, met gebruikmaking van
moderne technische middelen, zoals de Reparatie-App. Grote nadruk lag in 2013 op het verder
transparant maken van het evenwicht tussen het financiële en het maatschappelijke rendement
van onze investeringen. Kort gezegd, betekent dit dat Woonstad Rotterdam rekent als een
vastgoedbelegger, maar beslist als een maatschappelijke onderneming.
Dit alles met succes: wij zijn een zelfbewuste organisatie met energie, waar medewerkers zich elke
dag inspannen om het weer net iets beter te doen dan de dag ervoor. Woonstad Rotterdam is klaar
voor de toekomst.
Aantrekkelijke stadswijken
Motiverend bij alle interne veranderingen was onze corporate identiteit. Twee jaar geleden hebben
wij eens goed in de spiegel gekeken met de vraag: wie zijn we nu eigenlijk? Het antwoord was
helder: Woonstad Rotterdam is een stadscorporatie die werkt aan aantrekkelijke wijken. Wij zijn er
namelijk van overtuigd dat de taak van corporaties breder is dan alleen het verhuren en beheren
van woningen. Ook de woonomgeving is belangrijk, omdat wonen niet ophoudt bij de voordeur. Wij
menen dat wanneer het goed gaat met de wijk, het ook goed gaat met bewoners. Daarom werken
wij aan stadswijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, met goede voorzieningen en trotse en
betrokken bewoners. Dat is wat we doen en wat ons drijft, en waarvan wij de afgelopen jaren veel
geslaagde resultaten hebben kunnen laten zien. Dat is ook wat kwetsbare wijken in Rotterdam, in
het bijzonder op Zuid, van ons vragen.
Rotterdam woonstad
Uiteindelijk doen we dit om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken. Waar iedereen
zich thuis voelt en met plezier wil en kan wonen. Want wij hebben geen aandeelhouders, maar als
maatschappelijke onderneming kennen we wel een grote groep belanghouders: de stad Rotterdam
en haar bewoners. Als grootste woningeigenaar in de stad zijn we het aan deze groep belanghouders verplicht dat onze bedrijfsvoering zo efficiënt en effectief mogelijk is, zodat we maximale
impact kunnen hebben op Rotterdam als aantrekkelijke woonstad.
Rendement: maatschappelijk en financieel
5
Woonstad Rotterdam is een kostenbewuste maatschappelijke onderneming. Wij zijn open over
onze maatschappelijke investeringen en over wat deze betekenen voor het financieel rendement.
Daarom heeft in 2013 de afweging tussen financieel en maatschappelijk rendement veel aandacht
gekregen. Financieel rendement is een vanzelfsprekende doelstelling, omdat we continuïteit
nastreven op lange termijn. En als maatschappelijke onderneming willen we ook de niet-financiële
opbrengsten van onze inspanningen in beeld kunnen brengen. Hoe we beide doelstellingen in
balans houden willen we transparanter maken. Daarom hebben we in 2013 een innovatief
afwegingskader ontwikkeld, waarmee we – behalve de financiële – ook de maatschappelijke
opbrengst van onze wijkaanpak kunnen bepalen en laten meewegen in de besluitvorming. Ook
gaan we maatschappelijke kosten en investering beter duiden.
Toekomst wijkaanpak onzeker?
Dit jaarverslag laat weer zien dat onze aanpak van stadswijken tot geslaagde resultaten leidt.
Wijkenaanpak is een zaak van lange adem: door jarenlang doelgericht aanpakken, volhouden en
doorzetten heeft Woonstad Rotterdam samen met onze partners wijken als Katendrecht, Pendrecht
en Spangen er weer bovenop gekregen. Andere Rotterdamse stadswijken wachten nog op
verbetering. Deze wijkaanpak is belangrijk, want het is mede dankzij de jarenlange investeringen
van de corporatiesector dat ons land geen gettoachtige wijken kent. Recente ontwikkelingen zijn
aanleiding voor zorg over de toekomst van de wijkaanpak. In 2013 is hevig gedebatteerd over de
inrichting van de corporatiesector, waarbij verregaande ingrepen en veranderingen zijn voorgesteld. De verhuurdersheffing werd ingevoerd die de slagkracht van corporaties fors beperkt, en in
zijn Novelle windt minister Blok er geen doekjes om dat corporaties terug moeten naar hun kerntaak. Die is in zijn ogen veel smaller dan hoe wij het zien: zo mogen corporaties niet meer bouwen
voor middeninkomens. Alleen als commerciële partijen het laten afweten, kunnen corporaties onder
strenge voorwaarden activiteiten ontplooien op dit vlak. In de kwetsbare wijken in Rotterdam is de
markt vrijwel niet geïnteresseerd in investeren, hebben wij in 2013 vastgesteld. Wij gaan ervan uit
dat de minister het belang van deze wijken en van de stad Rotterdam niet uit het oog verliest.
Helaas wordt vaak vergeten dat de aanleiding voor het huidige debat incidenten zijn in de
corporatiesector. Deze uitwassen zijn uiteraard niet goed te praten, maar een paar rotte appels zijn
nog geen bewijs dat de hele mand bedorven is. Degelijke corporaties als Woonstad Rotterdam en
vele andere, en vooral hun huurders, zijn de dupe van deze ontwikkelingen. Want ook al kunnen
wij de gevolgen van de verhuurdersheffing vooralsnog opvangen, de opgave in de Rotterdamse
stadswijken is veel groter dan wij aankunnen.
Onze dank gaat uit naar iedereen die zich in het verslagjaar met veel energie heeft ingezet voor de
Rotterdamse stadswijken: bewoners, samenwerkingspartners, medewerkers en de Klantenraad van
Woonstad Rotterdam. Samen blijven we werken aan Rotterdam als aantrekkelijke woonstad.
Maria Molenaar
Richard Feenstra
voorzitter Raad van Bestuur
lid Raad van Bestuur
6
1 VERANDERENDE OMGEVING
Woonstad Rotterdam werkt in een wereld die continu in beweging is. Opvattingen over de rol van een
corporatie in onze samenleving variëren van een breed maatschappelijk takenpakket tot de kerntaak:
zorgen voor volkshuisvesting. De laatste jaren ligt het zwaartepunt weer meer op het kernpakket.
Afgezien van deze wisselende opvattingen over haar rol heeft Woonstad Rotterdam te maken met de
vraag vanuit de markt en met de economische conjunctuur. Ook dit zijn geen statische factoren.
Woonstad Rotterdam speelt actief in op deze dynamiek. Niet met rigoureuze koerswijzigingen, maar
door voortdurend te onderzoeken hoe ze haar doelen en ambities kan blijven realiseren. In dit
hoofdstuk beschrijven we een aantal specifieke ontwikkelingen die in 2013 van invloed waren op het
beleid van Woonstad Rotterdam.
Landelijke ontwikkeling
In het Regeerakkoord van oktober 2012 stellen de coalitiepartijen dat corporaties zich meer op hun
kerntaken moeten gaan richten: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. Ook
stellen de regeringspartners strengere regels vast voor hypotheken en willen ze dat corporaties via
een verhuurdersheffing bijdragen aan het verminderen van de nationale schuld.
In april 2013 lekt de zogenoemde Novelle van minister Blok uit (het gaat om een Novelle bij de
Herziening van de Woningwet). Hierin bepleit de minister een strikte scheiding tussen sociale
(DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten van corporaties. Ook kondigt hij een aantal maatregelen aan die de activiteiten van corporaties inperken en het toezicht verscherpen. Eind augustus
sluiten Aedes en minister Blok een overeenkomst met als belangrijkste resultaat dat een juridische
scheiding tussen sociale en commerciële taken niet verplicht is. Een administratieve scheiding is
voldoende. Commerciële activiteiten zijn toegestaan, mits deze ten goede komen aan sociale
activiteiten, zoals de herstructurering van achterstandswijken. Begin 2014 zal minister Blok de
uitgewerkte Novelle ter consultatie voorleggen aan de betrokken partijen.
Eind 2013 werd het woonakkoord door de Eerste Kamer aangenomen. Het akkoord omvat een fors
aantal maatregelen om de woningmarkt beter te laten functioneren, de bouw te stimuleren,
energiebesparingen te bevorderen, starters te helpen en 'scheef wonen' tegen te gaan. Concrete
maatregelen zijn:
 Een jaarlijkse inkomensafhankelijke verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie.
 De verhuurdersheffing die woningcorporaties moeten gaan afdragen, bedraagt € 50 miljoen in
2013 en loopt op tot € 1,7 miljard in 2017.
 Verscherpt toezicht op corporaties door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw is behalve op financiën ook gericht op governance,
risicobeheersing en het voorkomen van nieuwe incidenten.
7
Parlementaire enquêtecommissie
Op 16 april 2013 is de parlementaire enquêtecommissie ingesteld. Deze commissie heeft van de
Tweede Kamer als opdracht meegekregen het corporatiestelsel over de afgelopen twintig jaar te
onderzoeken; vanaf de bruteringsoperatie, midden jaren negentig, tot nu. Er zijn twee doelen
geformuleerd:
 waarheidsvinding – onderzoek naar de misstanden in de corporatiebranche
 lessen voor de toekomst – onderzoek om tot een beoordeling te komen van het stelsel van
woningcorporaties om zo bij te dragen aan de ontwikkeling van toekomstig beleid
In september bracht de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties een informeel bezoek
aan Woonstad Rotterdam, met als doel kennisverwerving over de sector.
Woningmarkt
In 2013 zijn de huizenprijzen opnieuw gedaald. Het CBS komt voor Nederland op een gemiddelde
daling van 6,4% over heel 2013. De prijsdaling in de gemeente Rotterdam lag afgelopen jaar op
5,6%, iets gunstiger dan het landelijk gemiddelde. Deze prijsdaling heeft invloed op de verkoopopbrengsten van bestaand vastgoed en opbrengsten bij nieuwbouw. Ook in 2013 was het zwaar
weer op de woningmarkt, maar aan het eind van het jaar leek er zicht te zijn op een voorzichtig
herstel. De mutaties in de koop- en huursector zaten in 2013 rond het laagste punt in decennia.
Tegelijkertijd zien we dat huurwoningen aantrekkelijker zijn geworden, met name op de startersmarkt en in het hogere huursegment. Woonstad Rotterdam heeft een aantal concrete maatregelen
genomen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.
 Waar mogelijk zijn nieuwbouwkoopwoningen omgezet in (vrije sector) huurwoningen.
 Woonstad Rotterdam heeft de vrije beleidsruimte bij woningtoewijzing ingezet voor huishoudens
met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000. In belangrijke mate betreft het hier huisvesting in het kader van herstructureringsprojecten.
 De ruimte die het Rijk bood om een huurverhoging (boven inflatie) door te voeren voor huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 en wonend in een sociale huurwoning, is benut.
Gemeente Rotterdam, stadsregio Rotterdam en Nationaal Programma Rotterdam-Zuid
De gemeente Rotterdam en de vier grote woningcorporaties zijn in 2013 gestart met het maken
van prestatieafspraken. In 2013 heeft de gemeente haar Woonvisie vastgesteld. Daarnaast is de
gemeentelijke uitvraag vastgesteld en naar de woningcorporaties gestuurd. Begin 2014 zullen de
woningcorporaties een conceptbod formuleren dat in maart definitief gemaakt zal worden.
Woonstad Rotterdam heeft actief geparticipeerd in werkgroepen om afspraken te maken over de
woningmarkt op het niveau van de stadsregio. De afspraken worden gemaakt tussen alle gemeenten in de stadsregio en alle betrokken woningcorporaties die actief zijn in de stadsregio. Woonstad
Rotterdam heeft substantieel bezit in alle subregionale woningmarkten en heeft de convenanten
voor Zuid (inclusief Barendrecht en Ridderkerk), Noord (inclusief Lansingerland), Oost (inclusief
Capelle) en West (inclusief Schiedam, Vlaardingen) ondertekend.
8
Het Rijk, de gemeente, corporaties, werkgevers, onderwijsinstellingen en zorgorganisaties hebben
zich in 2011 onder de noemer Nationaal Programma Rotterdam-Zuid voor een periode van twintig
jaar verbonden aan Rotterdam-Zuid. Het uitvoeringsprogramma 2012-2014 van NPRZ legt de focus
op onderwijs en werk. Voor de fysieke pijler wordt een langetermijnstrategie opgesteld. In 2013
hebben de betrokken partijen richtinggevende handelingsperspectieven opgesteld voor de zeven
focuswijken in de strook Oud Zuid. Eind 2013 maakte het Rijk bekend dat voor Rotterdam-Zuid een
investeringsaftrek op de verhuurdersheffing mogelijk is in de periode 2014-2017, waardoor de
investeringscapaciteit voor corporaties op Zuid enigszins wordt verruimd.
Werkende Wijken
Woonstad Rotterdam speelt, zoals gezegd, actief in op de veranderde wereld door daar waar
mogelijk invloed uit te oefenen om haar ambities te realiseren. Woonstad Rotterdam zet in op
Werkende Wijken. Wij zien een Werkende Wijk als een wijk waarin het veilig en prettig wonen is,
waar bewoners betrokken zijn bij hun buurt en waar het vastgoed er goed bij staat. In 2013 leek
het woonakkoord nog redelijk gunstig uit te pakken voor de wijkenaanpak. Met de uitwerking van
de Novelle van Blok in het voorjaar 2014 moet blijken welke ruimte er daadwerkelijk is. Dat zien
wij als een uitdaging. We willen door slim samen te werken met andere partijen en bewoners de
wijkenaanpak blijven faciliteren.
In vijf punten zijn dit onze opvattingen voor Werkende Wijken.
1 Als het goed gaat met de wijk, gaat het goed met de bewoners
Wonen stopt niet bij de voordeur. Tenminste, dat vindt Woonstad Rotterdam. Wij willen een
omgeving helpen creëren, waarin bewoners maximaal tot hun recht kunnen komen.
2 De woonomgeving is verbeterbaar
Door op wijkniveau te werken in plaats van op het niveau van individuele woningen, kunnen we
de woonomgeving als geheel verbeteren. Op die schaal hebben we een beslissende invloed op de
kwaliteit van het wonen, die verder gaat dan de technische kwaliteit van woningen.
3 De sleutel: zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van bewoners
In plaats van onze bewoners zaken uit handen te nemen, willen wij hen waar nodig de ruimte
geven en ondersteunen om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonomgeving. Dit
betekent dat onze taak verschuift van 'oplossen' naar 'faciliteren'.
4 Trots op de eigen buurt en zelfwerkzaamheid versterken elkaar
Je thuis voelen in je wijk is niet alleen prettig, maar ook nuttig. Als je geeft om je woonomgeving, zorg je daar ook goed voor. Daarom willen wij de verbondenheid van bewoners met
hun buurt versterken.
5 Randvoorwaarden: veiligheid, continuïteit en ontplooiing
Een bloeiende buurt is meer dan een verzameling bakstenen en goede bedoelingen. Veiligheid,
continuïteit en ontplooiing zijn voorwaarden voor een goede woonomgeving. Daarom dragen wij
hieraan bij.
9
10
2 DIENSTEN VOOR BEWONERS
Woonstad Rotterdam zet zich in voor al haar klanten. Goede dienstverlening en een optimaal beheer
en onderhoud van onze woningen vormen de basis. Duurzaamheid – in alle opzichten – is daarbij het
uitgangspunt. Maar we hebben de ambitie om meer te doen dan deze basis. Ook het werken aan de
ontwikkeling van wijken vinden we een essentieel onderdeel van onze taak. Daarom investeren we in
gebieden met nieuwbouw en woningverbetering. Waar mogelijk, nemen we deel aan initiatieven
waar de wijk en de bewoners beter van worden. We zetten ons in voor bijzondere doelgroepen, maar
ook voor leefbaarheid en veiligheid. We werken daarbij intensief samen met onze partners in de
wijken en met de bewoners.
Prijsbeleid en verhuringen
Prijsbeleid (jaarlijkse huurverhoging)
Als gevolg van de verplichte afdracht aan het Rijk, de zogeheten verhuurdersheffing, ontkwam
Woonstad Rotterdam er niet aan om gebruik te maken van de mogelijkheid om bij de jaarlijkse
huurverhoging de huren van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk te verhogen. Bij huurders
met een inkomen tot € 33.614 (prijspeil 2011) is de huur met maximaal 4% verhoogd; 85% van
de huurders viel in deze categorie. Bij huurders met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000
(6% van de huurders) is de huur met 4,5% gestegen. Huurders met een inkomen vanaf € 43.000
(9% van de huurders) kregen een huurverhoging van 6,5%. De huur van woningen met een
geliberaliseerd huurcontract werd verhoogd met 5,5%.
Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn 574 bezwaren ingediend (1,2% van het totaal
aantal huurverhogingen). Daarvan waren er 366 gegrond, bijvoorbeeld omdat bewoners
gehandicapt of chronisch ziek zijn of konden aantonen dat hun inkomen was gedaald.
Volgens EU-richtlijnen moet ten minste 90% van de sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens van € 681,02) aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013) worden
toegewezen. Woonstad Rotterdam voldeed aan deze norm. In 2013 werd 92% van sociale
huurwoningen aan deze inkomensdoelgroep toegewezen (zie tabel Verhuringen). Door het
gedifferentieerde huurbeleid – met huren die overeenstemmen met de marktpositie en de kwaliteit
van de woningvoorraad – komen voor mensen met een inkomen boven de gestelde grens van
€ 34.229 ook woningen beschikbaar in de vrije sector huur. Deze ruimte wordt veelal binnen
herstructureringsopgaven ingezet.
11
Verhuringen
Van de 3.717 woningen (sociaal en vrije sector) die we in 2013 verhuurden, is 62% verhuurd aan
mensen die behoren tot de BBSH-doelgroep1 (Besluit Beheer Sociale Huursector). Van deze
3.717 woningen (8,2% van de totale voorraad huurwoningen) is bijna 80% (2.940) verhuurd via
Woonnet Rijnmond. Het valt op dat bij Woonnet Rijnmond een groot gedeelte (42%) van de
verhuringen niet voor reguliere woningzoekenden beschikbaar komt, maar via directe bemiddeling
wordt toegewezen. Woningen worden hierbij direct verhuurd aan specifieke doelgroepen, zoals
herhuisvestingskandidaten en bijzondere doelgroepen2. Vrije sector huurwoningen worden niet via
Woonnet Rijmond aangeboden.
verhuringen
Woonstad Rotterdam
aantal
regionale afspraak
%
verhuring via Woonnet Rijnmond
2.552
100%
sociaal
2.552
100%
vrije sector
100%
-
-
directe bemiddeling
861
34%
max. 25%
Lokaal Maatwerk
202
8%
max. 15%
huisvestingsvergunning (Rotterdamwet)
305
12%
-
volkshuisvestelijk gelabeld
579
23%
max. 20%
staatssteunregeling
190
7%
-
415
16%
min. 40%
voorwaardenvrij
verhuring buiten Woonnet Rijnmond
1.165
vrije sector
422
3
675
pro forma
overige
totaal
68
3.717
bron: databestanden Woonstad Rotterdam en Woonnet Rijnmond met de verhuurde woningen in 2013
1
BBSH-doelgroep: eenpersoonshuishoudens ≤ € 21.025; eenpersoonshuishoudens ouderen ≤ € 21.100;
twee- of meerpersoonshuishoudens ≤ € 28.550; twee- of meerpersoonshuishoudens ouderen ≤ € 28.725
overig: alle huishoudens met een inkomen hoger dan de BBSH doelgroep.
2
Bijzondere doelgroepen: sterk uiteenlopende groep kwetsbare mensen die niet of moeilijk in staat zijn te
voorzien in hun huisvesting. Het gaat o.a. om statushouders, jongeren met jeugdzorgindicatie, ex-gevangenen en ex-verslaafden, maar ook mensen in de geestelijke gezondheidszorg (GGZ).
3
pro forma: contractsverandering, waarbij de woning niet leegkomt (bijv. door naamswijziging of woningruil),
verhuringen 'om niet' en tijdelijke verhuur (bijv. in Nieuw Crooswijk), tijdelijke wisselwoningen voor herhuisvestingskandidaten
12
Iets meer dan de helft (58%) van de woningen is geadverteerd op de website van Woonnet
Rijnmond, al dan niet met aanvullende voorwaarden, zoals van Lokaal Maatwerk4 of de Rotterdamwet. Uiteindelijk is 13% van het aanbod geheel voorwaardenvrij via Woonnet Rijnmond verhuurd.
Dat is, zoals vrijwel elk jaar, minder dan de ook in 2013 afgesproken 40%, een percentage dat in
de praktijk niet haalbaar was. Dat komt niet alleen door de directe bemiddeling, maar voor een
belangrijk deel ook door de Rotterdamwet, die inkomensvoorwaarden stelt om zo in bepaalde
wijken op leefbaarheid te sturen.
Woonstad heeft in 2013 voldaan aan de norm om minimaal 90% van de sociale huurwoningen te
verhuren aan mensen met een jaarinkomen dat lager is dan € 34.229.
verhuringen volgens EU-regelgeving
prijsklasse woning (netto huur)
≤ € 681,02 (sociaal)
inkomen ≤ € 34.229
overige
totaal
92%
> € 681,02 (vrije sector huur)
14%
8%
86%
100%
100%
Woonruimteverdeling en -bemiddeling
Via actieve marketing en het gebruik van passende media brengt Woonstad Rotterdam vrije sector
huurwoningen onder de aandacht van de doelgroep.
Sociale huurwoningen worden in beginsel verdeeld
Experiment leefstijlen Bloemhof
via Woonnet Rijnmond, het woonruimteverdeel-
In de wijk Bloemhof heeft Woonstad Rotterdam in
systeem van de regio Rijnmond. Met het aanbod-
2013 ervaring opgedaan met het verhuren op
model dat hierbij wordt gebruikt, komen woning-
basis van leefstijlen. Uit de evaluatie komt naar
zoekenden niet altijd makkelijk aan een passende
voren dat deze methode kandidaten oplevert die
woning en dat komt de doorstroming op de woning-
echt geïnteresseerd zijn. Verder lijkt het bij te
markt niet ten goede. De huidige systematiek gaat
dragen aan het prettig samenwonen. De
sterk uit van het beschikbare aanbod, terwijl de
bemiddeling verloopt efficiënt en resulteert in
vraag onvoldoende doorwerkt in de uiteindelijke
tevreden klanten. Daarnaast levert deze
match die tot stand komt. Het huidige model maakt
werkwijze Woonstad Rotterdam meer kennis op
onvoldoende onderscheid in de verschillende type
van haar klanten en de buurt. Het ontsluiten van
klantvragen die er zijn. Een aanpassing van de
deze informatie is nog een aandachtspunt. Het
Huisvestingsverordening in 2014 moet hierin
positief sturen op instroom (in plaats van
verandering brengen. Woonstad Rotterdam is actief
maatregelen als screening e.d.) zal een van de
betrokken bij de modernisering van het regionale
speerpunten zijn in het uitvoeringsprogramma
model.
van de nieuwe gebiedsvisie voor Bloemhof.
4
Lokaal Maatwerk: conform de overeenkomst regionale woonruimteverdeling. Er is in diverse wijken een
aantal complexen waarvoor specifieke toewijzingsvoorwaarden gelden, zoals wijkbinding, inkomenseis,
minimaal of maximaal aantal personen. Ook deze voorwaarden vallen onder het Lokaal Maatwerk.
13
In het nieuwe model zal meer nadruk op bemiddeling komen te liggen, waarbij de klantvraag meer
dan nu wordt betrokken. Om eventuele nieuwe aanbodmodellen te testen en alvast ervaring en
kennis op te doen met de nieuwe spelregels, heeft Woonstad Rotterdam in 2013 een aantal experimenten woonruimtebemiddeling voortgezet en nieuwe experimenten gestart. Een achterliggende
gedachte hierbij is om via passende media de beoogde doelgroep te verleiden om te reageren.
Experiment loting jongeren Facebook
In 2013 hebben we bij de Stadsregio een aanvraag gedaan om in het eerste kwartaal van 2014 te mogen starten
met het inloten van jongeren voor woningen via Facebook. Deze doelgroep komt nu erg moeilijk aan een woning.
Inmiddels hebben we hiervoor goedkeuring gekregen. Het doel van dit experiment is om woningen gerichter aan
de jongeren te kunnen verhuren. De loting vindt plaats op Facebook, de verantwoording via Woonnet Rijnmond.
De communicatie over het project gaat via diverse geprinte dagbladen, sociale media en onze website.
Marketingstrategie: woonmarketing en gebiedspromotie
Woonstad Rotterdam wil bestaande en nieuwe klanten, vanzelfsprekend, goed informeren over het
beschikbare aanbod (wonen en ondernemen). Dit doen we met behulp van onze marketingstrategie. In 2013 heeft Woonstad Rotterdam haar marketingactiviteiten verder geprofessionaliseerd op basis van een evaluatie. Hieruit kwam naar voren dat er met name op het vlak van
gebiedsmarketing en marketing in de sociale huursector verdere winst te behalen was. Dit heeft in
2013 geleid tot een regionaal woonmarketing model. Ook voor de marktsegmenten Vrije Sector
Huur en Verkoop heeft Woonstad Rotterdam haar marketing, die al op een hoog niveau was,
verder verbeterd. Daarnaast ontbeerde Woonstad Rotterdam nog prestatie-indicatoren (PI's) op
marketinggebied. De doelen die we begin 2013 hebben gesteld, zijn gerealiseerd. Er is een kader
voor gebiedsmarketing opgesteld en er zijn marketing-PI's gedefinieerd die integraal onderdeel zijn
van wijkvisies en projectbesluiten. Tot slot hebben we de productgroepen van Woonstad Rotterdam
vastgesteld op basis waarvan we product/marktcombinaties kunnen maken. Voor vier van de acht
productgroepen (sociale sector appartement, sociale sector eengezinswoning, vrije sector appartement en vrije sector eengezinswoning) zijn afwegingskaders gemaakt voor de nieuwbouw.
Doorstroming Oude Westen
In 2013 zijn we het tweejarig project Doorstroming Oude Westen gestart. Voor bewoners die graag in deze
populaire wijk willen blijven wonen, maar om verschillende redenen moeten of willen verhuizen, blijkt het erg
moeilijk om door te stromen naar een beter passende woning in hun wijk. De gebrekkige doorstroming komt
doordat bewoners van grotere woningen daar vaak lang blijven wonen (gemiddeld 25 jaar). Om de doorstroming
van groot naar klein te bevorderen, benaderen we de bewoners voor een persoonlijk gesprek. Het bieden van
maatwerk in het vinden van een passende woning en hulp bij de verhuizing moet leiden tot een verhuisbeweging. Voor de doorstroming van klein naar groot kiezen we voor toewijzing via Lokaal Maatwerk. Voor de
vrijgekomen woning moet dan geloot worden en stellen we aanvullende voorwaarden. Op die manier heeft
iedereen die in aanmerking komt voor deelname, een eerlijke kans om ingeloot te worden. Communicatie gaat
online via sociale media, onze website en via partners. De uiteindelijke bemiddeling gebeurt via een persoonlijk
gesprek, waarbij wijkbinding een belangrijke factor is.
14
Online woonmarketing
De website van Woonstad Rotterdam, die essentieel is in de presentatie van het aanbod (wonen en
ondernemen), is het afgelopen jaar sterk verbeterd. Met als beloning een tweede plaats in de
landelijke Woningcorporatie Webmonitor 2013. De vindbaarheid is geoptimaliseerd door slim
gebruik te maken van Google Adwords, spidering via Pararius en Jaap.nl en gebruik van sociale
media. De verbeteringen zijn zichtbaar in de toename van bezoekersaantallen.
website bezoeken
realisatie
doel
realisatie
2012
2013
2013
sociale huur
2.342
2.500
5.210
vrije sector huur
3.215
5.000
10.658
koopwoningen
2.449
3.000
11.694
750
1.000
2.377
1.808
2.000
1.954
gemiddeld aantal bezoekers per maand
bedrijfshuisvesting
over Woonstad Rotterdam
contact verstuurd
home
1.500
2.000
333
13.196
16.000
13.688
Fysieke Woonshop
Aanvullende maatregelen waarmee Woonstad Rotterdam haar huur- en koopwoningen promoot,
zijn de ruimere bezichtigingsmogelijkheden en de opening van de Woonshop aan de Rochussenstraat begin 2013. Hier kunnen potentiële huurders én kopers terecht voor informatie en
persoonlijk contact. De Woonshop was in 2013 vooral gericht op vrije sector huurwoningen en
koopwoningen.
Gebiedspromotie
Gebiedscommunicatie en -marketing zijn goede middelen
Welkom in Spangen
om bewoners te betrekken bij activiteiten in hun buurt en
Een wijkreclamebureau, opgericht voor en
het imago van een wijk te versterken. Uit verschillende
door bewoners. Gericht op het verbeteren
onderzoeken blijkt dat het imago van een wijk een van de
van de beeldvorming rond Spangen door
belangrijkste factoren is voor de waarde van het in de wijk
inwoners van Spangen te laten vertellen
aanwezige vastgoed.
wat er allemaal gebeurt in de wijk.
Het Oude Westen en Katendrecht
Voor de wijken Het Oude Westen en
Uit de Grote Woontest, die begin 2013 beschikbaar kwam,
Katendrecht is de gebiedsmarketing al een
bleek dat het imago van een aantal wijken – waarin
aantal jaren op stoom en de samenwerking
Woonstad Rotterdam actief geïnvesteerd heeft – flink
met partners als projectontwikkelaars,
vooruit is gegaan. Met name Katendrecht en Pendrecht,
gemeente en ondernemers verloopt goed.
maar ook het Oude Westen, laten mooie resultaten zien.
In Het Oude Westen is de tweede helft van
Gebiedspromotie heeft een ondersteunende rol gespeeld
2013 de online gebiedsmarketing gestart.
in de ontwikkeling die in gang is gezet met de stevige
In 2014 moet blijken of de inspanningen
investeringen die Woonstad Rotterdam in deze wijken
bijdragen aan de verkoop binnen enkele
heeft gedaan. Een paar ontwikkelingen op dit gebied van
projecten.
afgelopen jaar zijn in de kaders beschreven.
15
Overschie
In Overschie heeft Woonstad Rotterdam het voortouw genomen in gebiedsmarketing. De doelstelling blijft om
met meer partners, waaronder ontwikkelaars en de deelgemeente, een gezamenlijke campagne op te zetten. In
2013 is met de deelgemeente Overschie een portal Wonen in Overschie opgezet. Komend jaar zoeken we naar
uitbreiding van de partners en een intensievere samenwerking met de ondernemersvereniging.
Woonoverlast, woonfraude en huisuitzettingen
Woonoverlast
Naast de aanpak is het voorkómen van woonoverlast voor Woonstad Rotterdam een speerpunt
geweest in 2013. Samen met de gemeente en de andere corporaties in Rotterdam hebben we de
meest effectieve inzet van het beschikbare instrumentarium bepaald. Dat varieert van stickeracties
tot het benoemen van huismeesters en pleinmoeders. Met de politie en via buurtbemiddeling
hebben we woonoverlast aangepakt, fysieke investeringen gedaan en op kleine schaal maatwerk in
woningbemiddeling verricht.
Woonstad Rotterdam heeft het afgelopen jaar een toolkit geïmplementeerd die ertoe leidt dat een
klant met een overlastmelding sneller en beter wordt geholpen. De effecten van het toepassen van
de middelen van deze toolkit worden in de loop van 2014 geëvalueerd. Woonoverlast varieert van
burenruzie en geluidsoverlast tot vandalisme en vervuiling. Daar waar sprake is van criminele
activiteiten, werken we intensief samen met politie en gemeente. De huismeesters en medewerkers Wijkbeheer vormen de oren en ogen van Woonstad Rotterdam in de buurten en wijken en
ook zij kunnen door tijdig signaleren woonoverlast in de kiem smoren.
Woonfraude
Bij woonfraude is er – evenals bij woonoverlast – steeds meer aandacht voor preventieve
maatregelen. Screening en samenwerking tussen corporaties en gemeente bij inschrijving van
nieuwe bewoners in de gemeentelijke basisadministratie voorkomen dat bij de start van een
huurovereenkomst al sprake is van woonfraude. Naast deze preventieve maatregelen reageert
Woonstad Rotterdam adequaat op signalen van overbewoning, onderhuur en illegale bewoning.
Huisuitzettingen
Een huisuitzetting is een ingrijpende en veelal trieste gebeurtenis die we zo veel mogelijk proberen
te vermijden. Woonstad Rotterdam doorloopt de betreffende procedures met de grootst mogelijke
zorgvuldigheid. Ook hierbij heeft tijdig signaleren en voorkomen van huisuitzettingen onze prioriteit. Vooral in de eerste maanden na het tekenen van de huurovereenkomst, wanneer de meeste
huurachterstanden ontstaan, voeren we een strikt en persoonsgericht incassobeleid. Dat betekent
dat we geen brief sturen, maar een bezoek brengen of telefonisch contact zoeken met de bewoner.
Zo kan huisuitzetting vaak nog worden voorkomen. Ondanks de crisis en huurverhogingen is het
aantal uitzettingen in 2013 ten opzichte van 2012 gedaald: van 377 in 2012 naar 310 in 2013.
16
Bijzondere doelgroepen
Tot 2013 was zowel de bemiddeling als de woonbegeleiding bij het huisvesten van bijzondere
doelgroepen in handen van Flexibel Wonen. Vanaf 1 januari 2013 is deze organisatie echter gestopt
en verzorgt Woonstad Rotterdam de huisvesting van deze doelgroepen zelf. Dat gaat goed. Het
gaat om bijvoorbeeld dak- en thuislozen, cliënten uit instellingen en statushouders. Woonstad
Rotterdam heeft in de loop van 2013 samenwerkingsovereenkomsten gesloten met tien zorgorganisaties. Zij geven aan tevreden te zijn over de manier waarop wij hun cliënten woningen
aanbieden. Het vervallen van het woontoezicht door Flexibel Wonen vangen we op door goede
afspraken en korte lijnen met de begeleidende instellingen.
De totale gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen is in 2013
voor 64% gehaald. In de categorie zorgcliënten (verhuringen aan cliënten van instellingen) hebben
we meer geleverd dan de taakstelling. Voor statushouders en de doelgroep (Z)onder Dak konden
we helaas niet aan de taakstelling voldoen. Er kwamen te weinig huurwoningen vrij binnen de
prijsgrenzen die daarvoor gesteld zijn. Na een interventie eind 2013 nam het aantal beschikbare
woningen toe. Op dat moment kwam de begeleiding vanuit het hiervoor opgerichte gemeentelijke
programmabureau echter onvoldoende op gang. Voor ex-gedetineerden heeft Woonstad Rotterdam
in 2013 geen woningen geleverd, omdat de afspraken met de gemeente over woontoezicht niet
rondkwamen. Dit heeft op stedelijk niveau echter niet tot knelpunten in de opvang van deze
doelgroep geleid.
taakstelling en realisatie bijzondere doelgroepen in 2013
categorie
taakstelling
resultaat
% van taakstelling behaald
zorg
74
99
134%
statushouders
83
18
22%
(Z)onder Dak
24
10
42%
(ex-)gedetineerden
totaal
18
0
0%
199
127
64%
Pilot
Samen met het Leger des Heils is Woonstad Rotterdam in 2013 een pilot voor Housing First
gestart. Het gaat om een nieuw concept in Rotterdam waarmee we zelfstandige huisvesting bieden
aan een zeer moeilijke groep daklozen. De begeleiding is in handen van het Leger des Heils. In
2013 stelden we vier woningen voor deze doelgroep beschikbaar. De pilot wordt medio 2014
geëvalueerd.
17
VVE Beheer
Ruim 10.000 huurders van Woonstad Rotterdam wonen in een appartement dat deel uitmaakt van
een Vereniging van Eigenaren (VVE). In veel van die VVE's is Woonstad Rotterdam de grootste
eigenaar. Daarom voelt Woonstad Rotterdam de verantwoordelijkheid voor goed beheer van deze
VVE's. Deze verantwoordelijkheid is ondergebracht bij de afdeling VVE Beheer. De afdeling verzorgt
de financiële administratie, de jaarlijkse vergaderingen, het afwikkelen van reparatieverzoeken en
de organisatie van het planmatig onderhoud. Het afgelopen jaar is, met resultaat, ingezet op
verdere professionalisering van de afdeling. In 2013 beheerde de afdeling ongeveer 550 VVE's.
Communicatie met klanten
Het Klantcontactcentrum (KCC) is het centrale contactpunt van Woonstad Rotterdam voor alle
huurders. Zij kunnen hier terecht met vragen over bijvoorbeeld service, huurprijs, betalingen,
reparaties en klachten. Het KCC beantwoordt veel vragen zelf of zet vragen en/of reparatieverzoeken uit in de organisatie. Klanten kunnen gebruikmaken van traditionele kanalen, zoals het
centrale telefoonnummer of de balie bij de regiokantoren. Daarnaast kunnen zij terecht op de
website en vanaf december 2013 is er de reparatie-App voor reparatieverzoeken.
aantal klantcontacten in 2013
totaal
telefoon
274.452
e-mail
± 34.500
baliecontacten
± 10.000
Het KCC streeft naar een optimale klantbediening en houdt daarbij rekening met het verlagen van
de kosten en de beschikbaarheid van nieuwe digitale contactmogelijkheden. Om de efficiency te
verhogen en de kwaliteit van de dienstverlening te verbeteren, is in 2013 begonnen met het
organisatorisch onderbrengen van alle eerstelijns contactkanalen bij het KCC (telefonie, website en
balie). Tegelijkertijd zijn we gestart met het ontwikkelen van een Multi-channel benadering, zodat
klanten te allen tijde en op diverse manieren voor informatie bij ons terecht kunnen.
In december 2013 is de Woonstad Rotterdam reparatie-App gelanceerd. Hiermee kunnen huurders
24/7, snel en gemakkelijk, hun reparatieverzoeken indienen via smartphone, tablet of pc. Ook
kunnen zij – zonder tussenkomst van Woonstad Rotterdam – afspraken maken met de aannemers.
In 2013 ontving het KCC 41.993 telefonische reparatieverzoeken van haar huurders. Daarnaast
komen reparatieverzoeken binnen via de baliemedewerkers of per e-mail. De App lijkt dus heel
welkom en de eerste ervaringen zijn veelbelovend.
18
Klanttevredenheid
We spannen ons in om de dienstverlening voor onze klanten zo optimaal mogelijk te organiseren.
Elke dag proberen we het beter te doen. Mooie woorden, maar uiteindelijk willen we ook feitelijk
kunnen vaststellen of de klant onze inspanningen waardeert. Daarvoor laten we de klanttevredenheid periodiek meten door een extern bureau.
De ambitie voor 2013 was dat de gemiddelde klanttevredenheidsscore voor onze dienstverlening
zou aansluiten bij de score van grootstedelijke corporaties. Concreet betekent dat een score van
7,2 (op een schaal van 1 tot 10), een ambitieus voornemen. In 2012 scoorde Woonstad Rotterdam
namelijk nog 0,3 tot 0,5 onder het grootstedelijk gemiddelde. Met name bij de afhandeling van
reparatieverzoeken en bij de oplevering van de woning bleef de klanttevredenheid achter. In 2013
is deze achterstand echter weggewerkt en is de klanttevredenheid gemiddeld een 7,2.
Het vorenstaande moet worden afgezet tegen het feit dat Woonstad Rotterdam begin 2013 een
reorganisatie heeft doorgevoerd, waarbij de structuur van de organisatie is gewijzigd en de formatie met 80 fte is gedaald. Voor veel organisaties is dat doorgaans een periode waarin de aandacht
vooral intern gericht is. Woonstad Rotterdam is erin geslaagd om toch de blik naar buiten gericht te
houden en de klant zo goed mogelijk te blijven helpen. Dat is een prestatie waar we trots op zijn!
19
20
3 WIJKENAANPAK
Wonen stopt niet bij de voordeur. Tenminste, dat vindt Woonstad Rotterdam. Wij willen een
omgeving helpen creëren, waarin bewoners maximaal tot hun recht kunnen komen. Door op wijkniveau te werken in plaats van op het niveau van individuele woningen, kunnen we de woonomgeving als geheel verbeteren. Op die schaal hebben we een beslissende invloed op de kwaliteit
van het wonen, die verder gaat dan de technische kwaliteit van woningen. In plaats van onze
bewoners zaken uit handen te nemen, willen wij hen de ruimte geven en ondersteunen om zelf
verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonomgeving. Dit betekent dat onze taak verschuift van
'oplossen' naar 'faciliteren'. Centrale woorden hierbij zijn: zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid.
Werkende Wijken
Trots op de eigen buurt en zelfwerkzaamheid versterken elkaar. Je thuis voelen in je wijk is niet
alleen prettig, maar ook nuttig. Als je geeft om je woonomgeving, zorg je daar ook goed voor.
Daarom willen wij de verbondenheid van bewoners met hun buurt versterken. Een bloeiende buurt
is meer dan een verzameling bakstenen en goede bedoelingen. Veiligheid, continuïteit en
ontplooiing zijn voorwaarden voor een goede woonomgeving. Daarom dragen wij hieraan bij.
Woonstad Rotterdam werkt aan wijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, waar het voorzieningenniveau op pijl is en er voldoende sociale samenhang is. Dat doen we door intensief beheer
in wijken die dat nodig hebben. Bijvoorbeeld door huismeesters en pleinvaders en pleinmoeders in
te zetten, te participeren in de Alliantie West-Kruiskade, veiligheidsmaatregelen te nemen of door
samen met bewoners binnenterreinen in te richten.
Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ)
Het Rijk, de gemeente, corporaties, werkgevers en onderwijsinstellingen hebben zich langjarig
verbonden aan Rotterdam-Zuid. Corporaties werken aan aantrekkelijke woonmilieus door extra
inzet op renovaties en sloopnieuwbouw. In 2013 hebben corporaties en gemeente samen richtinggevende handelingsperspectieven opgesteld voor de zeven focuswijken in de strook Oud Zuid
(Oud-Charlois, Tarwewijk, Carnisse, Bloemhof, Hillesluis, Feijenoord en Afrikaanderwijk). Dit geeft
focus aan de gezamenlijke inzet in wijken die de extra aandacht het hardst nodig hebben.
Naast de inzet op de fysieke pijler zoekt Woonstad Rotterdam als grootste investeerder in het
gebied uitdrukkelijk verbinding met de pijlers werk en onderwijs. Bijvoorbeeld door inzet van vastgoed tegen gereduceerd tarief voor huiswerkbegeleiding, buurthuisactiviteiten of voor startende
ondernemers. Ook bieden we leerlingen van de Rotterdamse ROC's leer/werk- en stageplekken aan
bij renovaties op Zuid. Zo dragen we bij aan de stedelijke inzet op social return on investment.
21
Afgelopen jaar werd de verhuurdersheffing voor verhuurders van sociale huurwoningen van kracht.
In 2013 heeft Woonstad Rotterdam circa € 0,6 miljoen afgedragen. De verhuurdersheffing voor
Woonstad Rotterdam in 2014 bedraagt ongeveer € 18,3 miljoen en zal oplopen tot € 27 miljoen in
2017. Aan saneringssteun betaalde Woonstad Rotterdam in 2013 circa € 10,3 miljoen. In 2014 zal
dit naar verwachting ongeveer € 7,4 miljoen bedragen.
Eind 2013 maakte het Rijk bekend dat voor Rotterdam-Zuid de mogelijkheid is gecreëerd van een
investeringsaftrek op deze heffing voor de periode 2014-2017. Deze investeringsaftrek moet
Woonstad Rotterdam inzetten op Zuid. Een extra investering die bovenop de eerdere investeringen
komt. Eind 2013 hebben de corporaties met de gemeente en met het programmabureau van het
NPRZ de hoofdlijnen van het verruimde investeringsprogramma bepaald. Begin 2014 volgt hierover
de definitieve besluitvorming.
Wijkvisies en uitvoeringsprogramma's
Woonstad Rotterdam heeft bezit in bijna veertig Rotterdamse wijken. Elke wijk heeft een eigen
karakter en vaak specifieke aandachtspunten. Dat betekent dat elke wijk een eigen aanpak vergt.
Zo'n aanpak formuleren we vanuit een langjarig perspectief dat aansluit bij het DNA van de wijk. In
2013 hebben we voor zeven wijken – Bloemhof, Hillesluis, Feijenoord, Beverwaard, Middelland,
Spangen en Kralingen-West – trajecten opgestart om wijkvisies en uitvoeringsprogramma's op te
stellen. Trajecten die we samen met bewoners, gemeente en andere stakeholders in de wijk
uitvoeren.
Met een wijkvisie zetten we een stip op de horizon: hoe moet de wijk er over vijf of tien jaar
uitzien? Elke wijk levert daarbij vanuit zijn eigen profiel een bijdrage aan de stad als aantrekkelijke
woonstad. Het uitvoeringsprogramma geeft voor de korte termijn (drie jaar) een opsomming van
wat er moet gebeuren om de wijk aantrekkelijk(er) te maken. In het afgelopen jaar zijn we
daarnaast begonnen om zestien van onze uitvoeringsprogramma's van andere wijken die onze
aandacht extra nodig hebben, te herijken. Zo is onder andere het uitvoeringsprogramma
Mauritskwartier (Cool) vastgesteld.
Meetlat Wijken
Hoe onze wijken zich ontwikkelen, meten we met onze (interne) Meetlat Wijken. Daarmee kijken
we vanuit de perspectieven waardeontwikkeling, bewonerstevredenheid, sociaal & veilig naar de
wijken waar we significant bezit hebben. In 2013 hebben we onze Meetlat herijkt met de meest
actuele gegevens en hebben we een nieuwe meting uitgevoerd. Deze jaarlijkse meting levert een
rangorde op van wijken die onze inzet het meest nodig hebben.
Afgelopen jaar is gebleken dat wijken waarin Woonstad Rotterdam een grote rol heeft en waarin
we veel investeren, het beter doen: ze stijgen op de Meetlat Wijken. Immers, hoe slechter de wijk
eraan toe is, hoe hoger het aantal punten op de Meetlat. De Meetlat levert een rangorde van onze
wijken en laat zien in hoeverre ze 'werken'. Voor 2013 ging onze aandacht speciaal uit naar drie
wijken: Feijenoord, Pendrecht en Nieuw Crooswijk.
22
Feijenoord
Pendrecht
In Feijenoord is de verbetering bijna geheel te ver-
Voor Pendrecht geldt deels het zelfde verhaal als voor
klaren uit de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Het
Feijenoord. De wijk zit qua waardeontwikkeling ook
vijfjaarsgemiddelde van Feijenoord schommelt rond
dichter bij het stedelijk gemiddelde en ook hier is de
de -5%. Het vijfjaarsgemiddelde van de gemeente
tevredenheid van bewoners over de buurtontwikkeling
Rotterdam is in de periode 2007-2013 gedaald van
licht verbeterd. Maar daarnaast zien we in Pendrecht
7,3% naar -6,3%. Dat betekent dat de wijk nu dichter
vooral een significante verbetering op de imagoscore
bij het stedelijk gemiddelde zit en dus minder slecht
van de wijk en op de tevredenheid van bewoners met
scoort ten opzichte van dat gemiddelde. Verder is de
de totale woonsituatie.
tevredenheid van de bewoners over de buurtontwikkeling iets toegenomen.
Nieuw Crooswijk
Voor Nieuw Crooswijk zit de verbetering vooral in de waardeontwikkeling. Nieuw Crooswijk doet het stukken
beter dan de stad als geheel. Samen met Zestienhoven en Katendrecht is de wijk een uitschieter. Daarnaast zien
we in Nieuw Crooswijk een verbetering van de tevredenheid van bewoners over de buurtontwikkeling en de
totale woonsituatie, wat ook tot uitdrukking komt in een verbeterde imagoscore van de wijk.
Afwegingskader maatschappelijk rendement
We kijken niet alleen achteraf naar het maatschappelijk effect van onze inzet. Ook aan de voorkant
willen we bij investeringsafwegingen uitdrukkelijk sturen op financieel en maatschappelijk
rendement. In 2013 hebben we een innovatief afwegingskader ontwikkeld, waarmee we ook de
niet-financiële opbrengst van de wijkaanpak kunnen bepalen en mee kunnen nemen in de besluitvorming. Met dit nieuwe rekenmodel kunnen we het maatschappelijk rendement van onze
investeringen in wijken vooraf berekenen en daarmee transparant maken voor onze stakeholders.
Het model bestaat uit 35 typen interventies, fysiek en sociaal, van grootschalige sloop/nieuwbouwprojecten en renovaties tot de inzet van huismeesters en het aanpakken van woonfraude. De
maatschappelijke effecten in termen van bijvoorbeeld woonlasten, wijkeconomie en leefbaarheid in
de wijk worden in het model in euro's uitgedrukt. Dit gebeurt op wetenschappelijke grondslag.
Door het vooraf in beeld brengen van de maatschappelijke effecten van investeringen, naast de
financiële kant, kunnen we de interne besluitvorming verscherpen en helder aantonen waarom we
investeren in bepaalde projecten.
23
Wonen–Zorg–Welzijn
Wijken die werken gaan over meer dan alleen harde stenen. De samenhang met de 'zachte'
elementen 'zorg' en 'welzijn' is voor Woonstad Rotterdam vanzelfsprekend. Daarom zijn wij, met
de middelen die ons ter beschikking staan, actief op het grensvlak van wonen, zorg en welzijn.
In februari vond de oplevering en sleuteloverdracht aan zorgorganisatie Laurens plaats van het
unieke woon/zorgproject De Beukelaar in Hillesluis. Het gaat om een gebouw met 21 zelfstandige
seniorenwoningen en zes woongroepen voor in totaal 48 bewoners met psychogeriatrische
problemen. In de woongroepen wordt geleefd volgens verschillende leefstijlen en culturen. Naast
de Nederlandse cultuur zijn er woongroepen met een Hindoestaanse, Afro-Caribische, Turkse en
Marokkaanse leefstijl.
Wonen–Leren–Werken
Het is goed voor een wijk als de mensen die er wonen, werk hebben of hun kansen op de arbeidsmarkt vergroten. Woonstad Rotterdam draagt daar actief aan bij, met name in de achterstandswijken. In 2013 heeft Woonstad Rotterdam zich ingezet om stageplaatsen en leer/werkplaatsen te
creëren voor leerlingen van het (V)MBO en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. In
samenwerking met bouwbedrijf Breijer, de ROC's Zadkine en Albeda College en de gemeente
Rotterdam hebben 75 MBO-leerlingen via het leer/werkproject Renoveren op Zuid stagewerkzaamheden uitgevoerd in woningen en tuinen van Woonstad Rotterdam. De inzet van de
jongeren en de begeleiding waren uitstekend. Bewoners zijn dan ook erg tevreden over het
geleverde werk. Bij Woonstad Rotterdam hebben verder 25 studenten op HBO- en WO-niveau
stage gelopen.
JINC is een landelijke organisatie die jongeren uit achterstandswijken op weg helpt naar een goede
start op de arbeidsmarkt. Woonstad Rotterdam ondersteunt JINC met een financiële bijdrage en
stimuleert medewerkers zich in te zetten voor sollicitatietrainingen die de organisatie de jongeren
aanbiedt. In 2013 hebben zo'n vijftien medewerkers hieraan deelgenomen. Daarnaast heeft
Woonstad Rotterdam samen met JINC een nieuwe activiteit ontwikkeld: de TaalTrip, waarbij basisschoolkinderen op een speelse manier kennismaken met begrippen als bewonersparticipatie,
renovatie en grootschalig onderhoud. De eerste TaalTrip is in 2013 op Katendrecht georganiseerd.
Het Rotterdamse mentorproject Benefits for Kids van stichting BforYou richt zich op kinderen van
8 tot 14 jaar. Een mentor committeert zich voor minimaal een jaar om eens in de drie weken met
een kind op stap te gaan. Woonstad Rotterdam steunt dit project financieel en promoot de deelname onder haar medewerkers.
Met het programma Oude Noorden Springplankwijk stimuleert Woonstad Rotterdam samen met
wijkpartners de ontwikkeling van jonge wijkbewoners van het Oude Noorden. In dit kader
ontwikkelde Woonstad Rotterdam in 2013 Kies Precies: een programma dat schoolkinderen plus
hun ouders met bliksemstages en een schoolkeuzemarkt voorbereidt op het maken van een
passende opleidingskeuze met goede perspectieven.
24
Woonstad Rotterdam stelde in 2013 veertien MOG panden (Maatschappelijk Onroerend Goed)
beschikbaar tegen een gereduceerde huurprijs voor talentontwikkelingsprojecten. Voorbeelden
zijn: Putsebocht (kinderhuiskamer, muziekschool en huiswerkbegeleiding, theaterproducties en
film), Sandelingestraat–Overtref je zelf (huiswerkbegeleiding), Trattoria (restaurant met stage- en
opleidingsplekken voor tien leerlingen inclusief huisvesting), Sandelingeplein (woonfoyer voor
65 MBO-jongeren) en de samenwerking met Workspot om startende ondernemers aan flexibele
werkruimte te helpen.
Participatie: meedoen en meedenken
Woonstad Rotterdam gelooft in de kracht van zelfredzaamheid en zelfwerkzaamheid van bewoners.
Voor ons is het een van de pijlers onder een succesvolle wijkenstrategie. Participeren, of gewoonweg meedoen en meedenken, doe je met elkaar. Participatie is daarmee wederkerig. We staan
daarom altijd open voor ideeën en initiatieven die op ons afkomen. Woonstad Rotterdam zoekt op
haar manier ook voortdurend naar vormen om bewoners actief te betrekken bij de eigen woonomgeving en bij het beleid en beheer van de corporatie.
Dit gebeurt via de Klantenraad en de verschillende be-
De KWH-i Opener-prijs
wonersorganisaties, maar ook door het stimuleren en
Woonstad Rotterdam won in 2012 de
faciliteren van beweging in de wijk: bewonersinitiatieven
KWH-i Opener-prijs voor innovatie rondom
of bijvoorbeeld wijkprofessionals die met projecten latent
nieuwe participatievormen. De prijs betrof
aanwezige energie losmaken. Wij maken onderscheid in
een onderzoek naar de effectiviteit van
algemene participatieprojecten in de wijk en participatie
verschillende manieren van participatie,
bij herstructurering.
dat in 2013 is uitgevoerd.
Klantenraad die meedenkt
Op bedrijfsniveau is de Klantenraad een kritische en constructieve gesprekspartner voor Woonstad
Rotterdam. Anders dan de meeste corporaties heeft Woonstad Rotterdam bewust gekozen voor een
model, waarbij leden van de Klantenraad op basis van profielschetsen solliciteren voor de functie
van raadslid, in plaats van via een verkiezing.
In 2013 werkten Woonstad Rotterdam en de Klantenraad gezamenlijk aan het professionaliseren
van de participatie op bedrijfsniveau. Het Jaarplan 2014 is in cocreatie tussen Woonstad Rotterdam
en de Klantenraad tot stand gekomen. Woonstad Rotterdam heeft veel waardering voor de betrokkenheid en inzet van de Klantenraad. De Klantenraad bestaat uit 16 leden, waarvan 13 huurders.
Leden hebben een zittingstermijn van twee jaar, die twee keer kan worden verlengd. De leden
vormen een goede afspiegeling van het klantenbestand van Woonstad Rotterdam.
De Klantenraad heeft zichzelf in 2013 de opdracht gegeven meer focus aan te brengen in de
onderwerpen die zij met Woonstad Rotterdam wil bespreken. Daarnaast wil ze meer aandacht
vestigen op de relatie tussen de corporatie en de klant. Zo heeft de Klantenraad verschillende
wijkbezoeken afgelegd en gesprekken gevoerd met medewerkers van het klantcontactcentrum en
met wijkmanagers. De focus lag verder op de onderwerpen dienstverlening, de koers die Woonstad
Rotterdam vaart en doorstroming.
25
Wijken die meedoen
Een goede woning en een prettige woonomgeving zijn belangrijke peilers in ieders leven. Veel
mensen zijn dan ook betrokken bij en trots op hun buurt, of zouden dat willen zijn. Voor ons
'werkt' een buurt of wijk pas als de mensen die er wonen en werken dit zo ervaren. Woonstad
Rotterdam zet zich via diverse projecten in om daaraan bij te dragen. Bij de initiatieven die we
steunen, focussen we op een aantal thema's: talentontwikkeling en zelfredzaamheid, betrokken
bij/trots op de buurt, leefbaarheid en imagoverbetering van de wijk. Zo zorgen we voor samenhang
en kunnen we de impact van deze initiatieven beter borgen in de buurt.
Woonstad Rotterdam levert momenteel aan zo'n 80 wijkprojecten een bijdrage. In de kaders zijn
enkele initiatieven beschreven die vooral gericht zijn op het vergroten van betrokkenheid bij en
trots op de eigen leefomgeving.
Leeszaal West
De Rakakkers
Een bewonersinitiatief om het sluiten van de lokale
Een groep tijdelijke bewoners uit Nieuw Crooswijk
bibliotheek te compenseren. 150 vrijwilligers runnen
maakt van een slooplocatie een gemeenschappelijke
Leeszaal West als ontmoetingsruimte en podium voor
groentetuin in de Rakstraat. De tuin zorgt ervoor dat
onder andere lezingen. Er zijn ook diverse activiteiten
het 'gat' een nuttige bestemming heeft. De sfeer in de
voor kinderen. Woonstad Rotterdam ondersteunt
straat is verbeterd en de locatie wordt meer bij de
Leeszaal West met als doel het stimuleren van
straat betrokken. De tuin geeft de buurt een reden om
bewoners die de leefbaarheid voor en integratie van
bij elkaar te komen voor een praatje, mee te helpen
diverse bevolkingsgroepen willen verbeteren.
in de tuin, het ruilen van zaden en stekjes of een
gezamenlijke maaltijd. Bijkomend positief effect is dat
de verloedering is gestopt. Bewoners beheren de
Rakakker en omliggende openbare ruimte zelf.
Pendrecht Universiteit
In de Pendrecht Universiteit treden bewoners als professor op en zijn de professionals de leerlingen. Het is een
door Vitaal Pendrecht ontwikkelde methodiek om de bewoners meer stem te geven. Bewoners hebben een
podium om zich uit te spreken over actuele thema's in de wijk.
Participatie bij herstructurering
Als een van de grootste vastgoedeigenaren in Rotterdam zijn we doorlopend bezig ons bezit aan te
laten sluiten bij de behoeften van onze klanten; klanten van vandaag, maar ook die van morgen.
Aanpak van ons bezit door herstructurering, sloop/nieuwbouw en (grootschalige) renovatieprojecten maakt daar deel van uit. Soms kunnen bewoners bij dergelijke trajecten niet terugkeren
in hun oude woning. Woonstad Rotterdam spant zich in dat geval in om huurders zo goed mogelijk
te helpen bij het zoeken naar een andere, geschikte woning. We brengen samen met huurders die
moeten vertrekken, in beeld wat hun woonvoorkeuren zijn. Via urgentieverklaringen en bemiddeling ondersteunen we zo goed mogelijk bij het zoeken. Woonstad Rotterdam is daarbij altijd reëel
in wat huurders van ons mogen verwachten. We kunnen geen ijzer met handen breken, maar we
doen wat we beloven.
26
Ook bij de herstructureringsopgave zelf is een open en eerlijke dialoog ons uitgangspunt. Wijkbewoners kunnen als geen ander aangeven wat voor hen en de buurt belangrijk is. Woonstad
Rotterdam probeert zo veel mogelijk te luisteren naar en te leren van deze ervaringsdeskundigen.
In de kaders een paar voorbeelden.
Crooswijk Werkt
Wielewaal
In 2013 zijn we samen met de deelgemeente en
In de Wielewaal bevindt de gebiedscommunicatie zich
andere partijen de gebiedscommunicatie rond het
in een vroeg stadium. Woonstad Rotterdam, de
uitvoeringsprogramma Crooswijk Werkt gestart. Het
gemeente Rotterdam en deelgemeente Charlois
programma is gericht op het zichtbaar maken van de
(inmiddels heeft Rotterdam de deelgemeentestructuur
resultaten die we in de wijk boeken. De nadruk ligt op
opgeheven) hebben in 2013 een convenant gesloten.
bewonerscommunicatie. Inmiddels is de fysieke ont-
De planvorming wordt in samenwerking met gemeen-
wikkeling van Nieuw Crooswijk ook verbonden aan dit
telijke partners en bewonersvertegenwoordiging
programma, waarbij we de bewoners zo veel mogelijk
gerealiseerd. Het woonwensenonderzoek dat in 2012
betrekken.
is uitgevoerd, heeft afgelopen jaar als input gediend
voor het proces.
Leefbaarheid
Leefbaarheid is geen strak omlijnd begrip. Leefbaarheid hangt samen met prettig wonen in een
veilige buurt. Daarbij worden ook vaak de termen 'schoon', 'heel' en 'veilig' genoemd.
We zijn ervan overtuigd dat investeren in leefbare wijken leidt tot tevreden bewoners, waardoor de
waarde van het vastgoed en de verhuurbaarheid ervan toenemen. Afgelopen jaar hebben we ongeveer € 5 miljoen geïnvesteerd in veilige, schone en leefbare wijken. Het bedrag is niet besteed aan
grote projecten, maar juist aan allerlei kleine maatregelen van uiteenlopende aard. Zaken die
direct de veiligheid vergroten, zoals het plaatsen van deurspionnen, het verbeteren van verlichting
of het opknappen van binnenterreinen.
Beïnvloeding van houding en gedrag
Leefbaarheid heeft, zo zien wij in ons dagelijks werk, veel met houding en gedrag van bewoners te
maken. Binnen de grenzen van onze mogelijkheden proberen we hierop invloed uit te oefenen.
Bijvoorbeeld door het gesprek aan te blijven gaan over ongeoorloofd gedrag.
Zelfbeheer
Als het over schoonmaken of groenonderhoud gaat, zien we meer en meer dat bewoners het
beheer in eigen hand willen nemen. Waar mogelijk, stimuleren we actief burgerschap. Steeds vaker
ondersteunen en faciliteren we initiatieven van bewoners die de verantwoordelijkheid willen nemen
voor het beheer van hun eigen woonomgeving. Hier horen, wat ons betreft, heldere afspraken bij.
We spreken met bewoners af welke kwaliteit we met elkaar nastreven en houden tussentijds een
vinger aan de pols. Als blijkt dat, om welke reden dan ook, zelfbeheer niet het beoogde resultaat
oplevert, sturen we bij.
27
Oren en ogen in de buurt
Met name bij renovatie- en herhuisvestingsactiviteiten en in 'zwakke' straten, proberen we een blik
achter de voordeur te werpen. Wanneer onze consulenten een probleem signaleren, kunnen zij de
deelgemeente, politie of een zorginstelling inschakelen. Onze huismeesters vervullen op dit vlak
ook een belangrijke rol. Ze zijn spreekwoordelijk onze 'ogen en oren' in de buurt.
Tandje erbij… (waar nodig)
Voor wijken die laag scoren op de sociale en veiligheidsindex – zoals Spangen, Cool, het Oude
Westen, Bloemhof en de Tarwewijk – was er in 2013 extra budget voor intensief beheer.
Commercieel en maatschappelijk vastgoed
Naast huurwoningen en koopwoningen heeft Woonstad Rotterdam een aanzienlijke portefeuille met
bedrijfsruimten. In totaal gaat het om 1.400 eenheden, waarvan ongeveer een derde winkelpanden, een derde kantoren en een derde opslagruimten. Deze panden zijn voor 95% zogenoemde
C-locaties in de stad. De overige 5% zijn B-locaties. De gemiddelde grootte van deze eenheden is
zo'n 100 m2.
Nette winkelstraten, uitstekende dagelijkse voorzieningen, goede ondernemers en dito organisaties
in een wijk zijn belangrijk voor de leefbaarheid. Investeringen in plinten of het aantrekken van de
juiste huurders wordt in de kwetsbare wijken niet door reguliere marktpartijen opgepakt. Dit
vinden wij onze taak, mits wij daar een significante positie hebben. Bedrijfshuisvesting is dan ook
een van de instrumenten die we inzetten voor vitale wijken.
Wij leggen met bedrijfshuisvesting de nadruk op intensief beheer. In deze concentratiegebieden
voeren we een weloverwogen verhuurbeleid, waarbij we specifieke branches willen aantrekken
(bijvoorbeeld mode, medisch of food), in combinatie met goed onderhoud van panden. Het vinden
van de juiste huurders is dus een belangrijke focus voor de afdeling Bedrijfshuisvesting. Het
kennen van de markt in combinatie van het kennen van de wijk, is hierbij cruciaal.
Een mooi voorbeeld is de aanpak van de West-Kruiskade, een gebied dat de afgelopen jaren
zichtbaar in de lift zit. Andere voorbeelden zijn de Lusthofstraat in Kralingen en de Nieuwe
Binnenweg.
bedrijfshuisvesting
aantal verhuringen
mutatieleegstand
realisatie 2013
232
7,4%
In 2013 hebben we 232 leeggekomen bedrijfsruimten verhuurd en is het beoogde rendement
behaald. Financieel was het dan ook een goed jaar voor bedrijfshuisvesting, waarbij de doelstellingen gehaald zijn en de leegstand niet verder is opgelopen. Dit is een uitstekende prestatie, gezien
de zeer moeilijke marktomstandigheden in de kantoren- en winkelmarkt en gezien de locaties. De
gevoerde promotiecampagnes (zoals Jouw Zaak – Onze Zaak) op het gebied van naamsbekendheid
en de online marketingactiviteiten hebben hier zeker ook aan bijgedragen.
28
1.Winkel
32%
3.Bedrijfsruimte
38%
29%
2.Kantoor
5.Parkeergelegenheden
1%
Woonstad Rotterdam verhuurt de panden tegen marktconforme huurprijzen. Dit strookt met onze
visie: goede winkelstraten, ondernemers en voorzieningen zijn goed voor een wijk. Het aantal
maatschappelijke panden (lees: DAEB) betrof ultimo 2013 150 eenheden.
Vrije Sector Huur
Een gedifferentieerd woningaanbod met voldoende keuzevrijheid voor verschillende type huurders
draagt bij aan aantrekkelijke, gemêleerde wijken om te wonen. Met het gerichte aanbod van vrije
sector huurwoningen geeft Woonstad Rotterdam hier invulling aan.
Ontwikkelingen op de woningmarkt laten een verschuiving zien van verkoop naar verhuur in het
hogere segment. Om het aanbod in dit segment beter onder de aandacht te brengen bij potentiële
klanten, heeft Woonstad Rotterdam ervoor gekozen de verhuur van vrije sector woningen vanaf
januari 2013 onder te brengen in een aparte afdeling, met resultaat. De afdeling Vrije Sector Huur
(VSH) heeft het afgelopen jaar stevig ingezet op verhuur en het terugbrengen van leegstand.
Belangrijk daarbij was om meer zicht te krijgen op de klant en het ontwikkelen van een nieuwe
marketingaanpak voor de promotie van vrije sector woningen.
Verhuur
De afdeling heeft een gemixte werkportefeuille. Over heel 2013 heeft VSH 422 woningen verhuurd.
Op 1 januari 2013 waren er 4.820 woningen gelabeld met bestemming VSH (dat is circa 9% van de
totale voorraad). Van deze 4.820 woningen waren er 1.306 verhuurd boven de liberalisatiegrens
van € 681,02. Per 1 januari 2014 zijn er 1.541 woningen verhuurd boven de (nieuwe) liberalisatiegrens van € 699,48. Een groei van 235 woningen. Deze groei is gedeeltelijk veroorzaakt door een
omzetting van sociaal naar VSH en gedeeltelijk door een toename van het aantal verhuurde
woningen uit nieuwbouw.
Klanttevredenheid
De afdeling VSH heeft als norm een 7,5 vastgesteld (op een schaal van 1 tot 10) voor klanttevredenheid. Eind 2013 kwam VSH voor nieuwe huurders op een 7,6 uit en voor huurders die
vertrokken uit VSH gelabelde woningen op een 7,3.
29
Commerciële Marketing
De afdelingen Verkoop en Vrije Sector Huur hebben in 2013 een gezamenlijke marketingstrategie
ontwikkeld en uitgevoerd onder de campagneslogan: Koophuis? Huurhuis? Jouw huis! Een potentiële VSH huurder is immers vaak ook een interessante klant voor een koopwoning van Woonstad
Rotterdam. In de campagne ligt de nadruk niet op een koop- of huurhuis, maar op een huis dat
past bij de wensen van de klant. Door deze samenwerking bieden we de klant (nog) meer keus.
Voor de bedrijfshuisvesting heeft Woonstad Rotterdam een soortgelijke marketingcampagne
gevoerd onder de slogan: Jouw Zaak, Onze Zaak! Door actief mee te denken met de ondernemers,
onderscheiden we ons ten opzichte van de reguliere verhuurders.
Onderhoud
In 2013 heeft Woonstad Rotterdam ongeveer € 72 miljoen aan onderhoud besteed. We maken
hierbij onderscheid tussen planmatig onderhoud en niet-planmatig onderhoud.
onderhoudsuitgaven in 2013
x € 1 miljoen
realisatie 2013
planmatig onderhoud
35
niet-planmatig onderhoud
19
55
overig onderhoud
*
totaal
*
18
72
= basisbeheer, intensief beheer en markttechnische ingrepen
BTW-voordeel extra geïnvesteerd
Ten opzichte van de begroting hebben we in 2013 een BTW-voordeel gerealiseerd van circa
€ 5 miljoen. Dit is het gevolg van de BTW-verlaging op onderhoudswerkzaamheden. Dit voordeel is
deels in extra onderhoud en duurzaamheid geïnvesteerd. Het restbedrag wordt in 2014 eveneens
aan onderhoudswerkzaamheden besteed.
Meerjarenonderhoudsplan
In 2013 hebben we het meerjarenonderhoudsplan verbeterd op basis van vernieuwde conditiemetingen. Ook 'witte vlekken' zoals funderingsproblemen of zwamvloeren zijn in de nieuwe
methode verwerkt. We hebben in 2013 onze bedrijfsprocessen verder gedigitaliseerd, waardoor
onderhoudsmedewerkers en anderen hun bevindingen tijdens inspecties digitaal kunnen rapporteren. In 2013 is een derde van het bezit via een verbeterde inventarisatiemethode opnieuw in
kaart gebracht. Het resterende tweederde deel staat voor 2014 op de rol. In 2013 is ervaring
opgedaan met preventief onderhoud (APK) aan woningen. Daarbij wordt vastgesteld welke
werkzaamheden direct, welke bij mutatie en welke over drie jaar moeten worden uitgevoerd.
30
Niet-planmatig onderhoud (NPO)
Per 1 december 2013 is een nieuw NPO-contract ingevoerd. Het afkoopbedrag is verhoogd en er
zijn meer werkzaamheden onder de afkoop gebracht. Dit leidt direct tot een reductie van taken,
activiteiten en fte's en tot een effectiever niet-planmatig onderhoudsproces.
Mutatieonderhoud
Afgelopen jaar zijn we begonnen met het opstellen van specificaties voor mutatiepakketten. Deze
specificaties zijn grotendeels gereed en vormen de basis voor de afdeling Inkoop. De invoering van
deze pakketten leidt tot een verlaging van de kosten en vermindering van de administratieve druk.
De organisatiebrede uitrol van deze pakketten vindt plaats in 2014.
Klantwaardering
De klantwaardering voor reparaties is in 2013 enigszins achtergebleven bij de ambitie. Om de
beoogde verbetering toch te realiseren, blijft klanttevredenheid bij onderhoud een belangrijke
focus. Bij de invoering van het nieuwe NPO-contract dat recent met aannemers is gesloten, zijn
scherpere afspraken gemaakt die moeten leiden tot een hogere klantwaardering.
Nieuwbouw en woningverbetering
Portefeuillemanagement
Portefeuillemanagement gebeurt op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Portefeuillemanagement is een proces, waarbij deze verschillende niveaus elkaar over en weer voortdurend
beïnvloeden. Ervaring uit de operatie werkt door in het (bij)stellen van strategische kaders en vice
versa.
Op strategisch niveau brengen we de portefeuille in samenhang met onze financiële doelen en onze
inzet op volkshuisvestelijke doelen en doelgroepen. Deze strategische doelen worden in 2014
onderdeel van de nieuw op te stellen ondernemingsstrategie, zoals het formuleren van de
gewenste sociale (kern)voorraad en de daarvan afgeleide ruimte voor differentiatie naar vrije
sector huur en/of koop. In samenhang met projecten vanuit het programma Grip op Processen
worden complexen gelabeld: doorexploitatie, afstoten, ingreep. Hiervoor zijn vier criteria benoemd:
 doelgroepen
 betaalbaarheid en beschikbaarheid
 kwaliteit
 rendement en risico
Deze worden vertaald naar uitvoeringsprogramma's en wijkvisies. Hiervoor zijn 2 pilots aangewezen: Kralingen en Bloemhof.
Essentieel in dit model is dat de verschillende niveaus in een cyclisch proces worden doorlopen,
waarbij de invalshoeken strategische portefeuille–wijkvisie–complexbeheerplan met elkaar
verbonden zijn.
31
In 2013 heeft Woonstad Rotterdam belangrijke vorderingen gemaakt in de verdere implementatie
van dit model:
 we hebben een instrumentarium voor (financiële) waardesturing ontwikkeld en geïmplementeerd
 voor nieuwbouw zijn acht productgroepen gedefinieerd, per productgroep zijn rendementseisen
en functionele programma's van eisen vastgesteld
 voor alle complexen is de bestemming opnieuw bepaald (sociale of vrije sector huur, vrije of
MVE verkoop) en een nieuw model complexbeheerplan is in ontwikkeling
 een derde deel van het bezit is getaxeerd
Vastgoedsturing
Om onze vastgoedportefeuille op de juiste manier te beheren en te ontwikkelen, zijn we eind 2011
overgegaan naar een balanswaardering van onroerend goed volgens de marktwaarde in verhuurde
staat. Voorheen gebeurde dit op basis van de historische kostprijs. Een ingrijpende overgang die
meer dan één jaar heeft gekost, omdat het over meer dan een andere waardering op de balans
gaat: het betreft een geheel andere werkwijze. In 2013 hebben we het instrumentarium dat bij
deze omslag hoort, verder ontwikkeld en in praktijk gebracht. Deze manier van waardesturing
vormt de basis voor allerlei (des)investeringsbeslissingen. Om de marktwaardes in huidige staat
goed te kunnen bepalen, zijn nauwkeurige gegevens over het bezit een vereiste. Het verbeteren
van de datakwaliteit en het vertalen van de kwaliteitskernwaarden van de voorraad is dan ook een
impliciet gevolg van de invoering van het nieuwe systeem en heeft continu onze aandacht. Naast
financiële rendementseisen wordt ook het maatschappelijk rendement bij investeringsbeslissingen
meegewogen.
Verkoop
Het is bekend dat de verkoopmarkt ook in 2013 geen hoogtij vierde. Ondanks alle positieve
berichtgevingen aan het einde van het jaar, was 2013 een historisch dieptepunt als het gaat om
landelijke verkoopaantallen. Woonstad Rotterdam is het ondanks deze marktomstandigheden
wederom gelukt om meer dan 700 woningen te verkopen uit het bestaand bezit. Er zijn in totaal
727 woningen verkocht, verdeeld over drie categorieën:
 Woningen die voor een eerste verkoop zijn aangeboden aan particuliere kopers (circa 1/3). De
eerder genoemde marketingcampagnes hebben hier in het bijzonder aan bijgedragen, evenals
het 'verkoopklaar' maken van de woningen.
 Wederverkopen (circa 1/3) – dit betreft de verkoop van woningen (met een terugkoopverplichting) die door Woonstad Rotterdam teruggekocht zijn in 2013.
 Verkoop aan beleggers van woningen met een opknapverplichting (circa 1/3). Deze verkoop liet
een piek zien in 2013 met 250 verkochte eenheden. Het betreft veelal oude en losse panden die
versnipperd in Rotterdam staan en renovatie behoeven. De opknapverplichting wordt met kopers
contractueel overeengekomen. Deze wijze van verkoop blijkt in de praktijk goed te werken. De
grote winst is de tempoversnelling van de renovatie. Particuliere beleggers knappen het bezit op
en dat is goed voor het stadsgezicht en het leefcomfort. Bovendien bespaart Woonstad Rotterdam grote investeringen in losse panden. De opbrengsten uit verkoop investeren we in grotere
herstructureringsprojecten. De verwachting is dat de hoge verkoop in deze categorie in 2013
eenmalig was en dat dit in 2014 normaliseert tot ongeveer 50 tot 100 woningen.
32
Afgelopen jaren heeft Woonstad Rotterdam vanuit de bestaande bouw steeds tussen de 700 à 800
woningen verkocht. In 2014 zullen de verkopen waarschijnlijk significant lager uitvallen om twee
redenen:
 Woonstad Rotterdam heeft halverwege het jaar kritisch naar de verkooplabels van diverse
complexen gekeken en besloten vanaf 2014 meer gedoseerd te gaan verkopen. Dit met het oog
op onze herstructureringsambitie op de langere termijn in bepaalde complexen en vanwege
maatwerkafspraken voor het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ).
 Woonstad Rotterdam biedt woningen aan onder de koopvorm Maatschappelijk Verantwoord
Eigendom (MVE). Deze koopvorm kent twee belangrijke eigenschappen: Woonstad Rotterdam
voert het onderhoud van deze complexen uit en koopt de woningen terug als de klant de woning
verlaat. In 2013 is besloten deze constructie te moderniseren. Concreet betekent dit dat we
vanaf 2014 geleidelijk de terugkoopverplichting afschaffen bij nieuw te verkopen woningen. De
onderhoudsverplichting blijft wel van kracht. Voor reeds verkochte MVE woningen blijft de terugkoopverplichting voor kopers gewoon van kracht. Over de bestaande en nieuwe situatie is in
2013 uitgebreid met de Belastingdienst gesproken en zij hebben deze constructie akkoord
bevonden. Hierdoor zal de totale terugkoopverplichting die Woonstad Rotterdam heeft,
geleidelijk afnemen.
Nieuwbouw en renovatie
Ondanks de aanhoudende vastgoedcrisis in 2013 is Woonstad Rotterdam – als een van de belangrijkste vastgoedinvesteerders in Rotterdam – ook in 2013 doorgegaan met het opknappen en
vervangen van haar woningvoorraad. Zo blijven we bijdragen aan vitale wijken. In 2013 is
begonnen met de bouw en renovatie van in totaal 700 woningen, verdeeld over 19 projecten. Het
gaat om 61% sociale huurwoningen, 22% vrije sector huurwoningen en 17% koopwoningen.
Zoals elk jaar is er een piek in bouwstarts in de laatste maanden van het jaar. In het laatste
kwartaal zijn er maar liefst 306 bouwstarts geweest. De meest opvallende: De Weg naar Kralingen,
De Entree in Overschie en Soetendaal in Rotterdam Noord.
Van de 943 oorspronkelijk geplande opleveringen zijn er 335 gerealiseerd. Dit heeft enerzijds te
maken met bijgestelde bouw- en renovatieplannen voor 2013. Anderzijds zijn drie grote renovatieprojecten vervallen, waarbij het ging om in totaal 425 woningen. Daarnaast is de realisatie van een
paar projecten vertraagd: Van Kralingen, Sint Mariastraat, De Entree en Bajonet Blok 1. Oorzaken
van deze vertraging waren divers: constructieve problemen die het bouwtempo vertraagden, een
langere verkoopduur voor de vereiste 70% bij nieuwbouwprojecten of een latere start omdat het
vertrek van de laatste bewoners meer tijd in beslag nam dan voorzien.
De Weg naar Kralingen
In de wijk Jaffa (Kralingen/Crooswijk) vindt een grote herstructurering plaats. Ruim vierhonderd
verouderde appartementen en bedrijfsruimten maken plaats voor ongeveer tweehonderd nieuwe
woningen, waarvan zestig sociale huurappartementen. Bij de koopwoningen gaat het voornamelijk
om ruime eengezinswoningen. Dankzij een voorspoedig verkooptraject is de bouw van de eerste
fase met 52 koopwoningen en 40 sociale huurappartementen gestart. De volgende fase is in
voorbereiding. Ook de aanleg van de nieuwe buitenruimte is in handen van Woonstad Rotterdam.
33
Kaap Belvedère
Op deze historische, maar kwetsbare locatie op Katendrecht realiseert Woonstad Rotterdam in de
periode van 2012 tot 2014 in drie fasen 51 koopwoningen, twee bedrijfsruimten en het Verhalenhuis Kaap Belvedère. In de eerste twee fasen zijn 38 woningen getransformeerd naar 25 hoogwaardig gerenoveerde eengezinswoningen/appartementen met herstel van het historische karakter. Alle woningen zijn inmiddels verkocht en de eerste bewoners hebben er hun intrek genomen.
De laatste woningen worden in april 2014 opgeleverd. Het markante hoekpand is het onderkomen
van Belvedère: het Verhalenhuis Rotterdam. De laatste fase van 26 nieuwbouw eengezinswoningen
is op basis van klantwensen ontwikkeld en mag met het behalen van zeventig procent voorverkoop
in twee maanden tijd, nu al een succes worden genoemd.
Duurzaamheid
Woonstad Rotterdam wil dat duurzaamheid een vanzelfsprekend onderdeel wordt van het integrale
beleid op maatschappelijk verantwoord ondernemen. Het gaat hoofdzakelijk om duurzaam vastgoed en duurzame wijken. Door te investeren in energiebesparende maatregelen zorgen we niet
alleen voor het milieu, maar zorgen we er ook voor dat de woonlasten voor onze bewoners betaalbaar blijven. De voortgang van deze ambitie meten we aan de hand van een Routekaart Duurzaam
die in 2012 is uitgezet.
Duurzaam vastgoed
In 2013 lag de nadruk op het uitvoeren van energetische maatregelen om het aantal rode energielabels in de bestaande bouw verder omlaag te brengen. Dat is gelukt; het aandeel rode labels is
gedaald van 13,4% naar 12%.
Eind 2013 is besloten om 430 eengezinswoningen en 26 flats te voorzien van zonnepanelen. Vanuit
het BTW-voordeel zijn middelen gereserveerd om dit besluit uit te voeren. De aanbesteding is
uitgeschreven in 2013 en in 2014 worden de eerste panelen geplaatst.
Woonstad Rotterdam streeft ernaar de centrale TL-verlichting in haar complexen te vervangen door
LED-verlichting.
Om bij nieuwbouw en transformatie de diverse aspecten van duurzaamheid te meten, maken we
gebruik van het programma GPR Gebouw. Woonstad Rotterdam voldoet met een norm van GPR >7
ruim aan de wettelijk norm van >6.
Gebruik van restwarmte via het Warmtenet Rotterdam biedt in potentie veel mogelijkheden om de
CO2-uitstoot te beperken. In 2013 is Woonstad Rotterdam samen met andere corporaties en de
energiebedrijven een business case gestart om te kijken hoe we de bestaande bouw op een
rendabele wijze kunnen aansluiten op deze energiebron. Daarbij wordt nadrukkelijk ook rekening
gehouden met het belang van de huurders. De resultaten van deze business case worden in 2014
verwacht en zullen uitsluitsel geven over de concrete mogelijkheden om restwarmte in te zetten
voor het bezit van Woonstad Rotterdam.
34
Duurzame wijken
Duurzame wijken zijn wijken met blijvend aantrekkelijke woonmilieus en met toekomstbestendige
woningen. Veel van onze medewerkers zijn hier elke dag opnieuw mee bezig. In 2013 lag, als het
over duurzame wijken gaat, de nadruk op energetische maatregelen. Woonstad Rotterdam maakt
deel uit van het consortium Versnelling 010, een gezamenlijk initiatief van de gemeente
Rotterdam, woningcorporaties, bouwers, financiële instellingen, VVE010 en energieleveranciers.
Het doel is om tot 2018 in totaal tienduizend woningen in Rotterdam te verduurzamen. In dit kader
is Woonstad Rotterdam in 2013 gestart met het aanbrengen van energetische maatregelen bij
584 woningen. Het consortium heeft in november 2013 de website www.slimwoneninrotterdam.nl
gelanceerd. Hier kunnen Rotterdammers allerhande informatie vinden over hoe ze hun woning
kunnen verduurzamen.
Duurzaamheid moet een integraal onderdeel worden van alles wat we doen in de wijken. Het gaat
niet alleen om duurzaam vastgoed, maar ook om bijvoorbeeld hergebruik van bouwmaterialen,
groen in de wijk en het stimuleren van de werkgelegenheid. In 2013 is een begin gemaakt om
duurzaamheid te integreren in de wijkvisies. In 2014 gaan we daarmee door en zal er ook een
koppeling gemaakt worden met onze visie op Werkende Wijken.
Duurzame bedrijfsvoering
Op het gebied van de eigen bedrijfsvoering zijn met de aanschaf van de eerste elektrische bedrijfsauto en de verdere uitrol van het fietsenplan duurzame stappen gezet. Op verschillende plekken in
onze organisatie zijn kleinere en grotere energiebesparingen doorgevoerd. Duurzame bedrijfsvoering gaat voor Woonstad Rotterdam echter verder dan de eco footprint van haar kantoren en
bedrijfsmiddelen. Het samenwerken met bewoners en ondernemers uit de wijk, waarbij gewerkt
wordt aan een duurzame relatie, rekenen wij ook onder een duurzame bedrijfsvoering. Voor 2014
staat verdere planontwikkeling op de agenda.
Ook dit jaar werd weer veel geïnvesteerd in de duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Het
Management Development programma werkte aan bewustwording omtrent dit thema. Daarnaast
werd er veel geïnvesteerd in opleidingen voor medewerkers, enerzijds op het gebied van kennis,
maar anderzijds ook op het gebied van competentieontwikkeling en reflectie.
35
36
4 ORGANISATIE
In onze ondernemingsstrategie 2012–2016 hebben we vastgelegd dat we blijven focussen op de
wijken en buurten en daarin willen blijven investeren. De ambitie was en is nog steeds hoog. Bovendien willen we beter zichtbaar maken wat we doen. In 2012 hebben we gewerkt aan een afgeslankt
en efficiënt organisatiemodel met 480 fte (in plaats van 560) en drie regiokantoren (in plaats van
vijf). De doelstelling van de nieuwe organisatie is goed, efficiënt en resultaatgericht werken. In 2013
ging de aandacht vooral uit naar het verbeteren van de prestaties én het scherp blijven sturen op de
bedrijfskosten. Alleen zo kunnen we onze ambities waarmaken.
In dit hoofdstuk beschrijven we hoe we onze belangrijkste bedrijfsprocessen opnieuw hebben
ingericht en hoe we de methodiek van Continu Verbeteren in onze organisatie hebben geïmplementeerd. Zo werken we enerzijds aan de kwaliteit van onze dienstverlening en anderzijds aan het
reduceren van de bedrijfskosten. Verder is er in dit hoofdstuk aandacht voor goed bestuur en
reputatiemanagement.
Slim organiseren
In de loop van 2013 is veel tijd en aandacht besteed aan het implementeren van de nieuwe
organisatie, een ingrijpende operatie voor onze medewerkers. Velen kregen te maken met ander
vastgoed, andere huurders en stakeholders, andere collega's en een andere leidinggevende.
Allemaal goede en noodzakelijke veranderingen voor de organisatie als geheel, maar veelal ook
ingrijpende en soms gewoonweg pijnlijke wijzigingen voor individuele collega's. Des te groter is de
trots, nu we constateren dat de organisatie 'staat': een organisatie met energie, een organisatie
die zich elke dag inzet om het weer iets beter te doen dan de dag ervoor.
Uit de medewerkerstevredenheids- en betrokkenheidsscan 2013 komt naar voren dat ruim 80%
van de medewerkers een neutraal (inclusief 'geen ervaring met reorganisatie') tot positief oordeel
heeft, een kleine 20% oordeelt niet positief over de reorganisatie. Als positieve ontwikkelingen als
gevolg van de reorganisatie worden onder andere genoemd: de geografische herverdeling van de
regio's en de verdere verbetering van werkprocessen. Ook onze externe prestaties en klantwaardering hebben er al vanaf het eerste kwartaal niet onder geleden: een topprestatie van alle
medewerkers!
De reorganisatie heeft in 2012 en 2013 geleid tot het gedwongen vertrek van ruim dertig medewerkers in vaste dienst. Samen met natuurlijk verloop en beëindiging van tijdelijke contracten
resulteerde dat in een reductie van 80 fte.
37
Verder bezuinigen
Medio 2013 werd duidelijk dat er nog meer bezuinigd moest worden als gevolg van het veranderde
klimaat: de politieke context, de financiële en economische situatie en de verslechterde woningmarkt. De saneringsheffing en verhuurdersheffing kosten Woonstad Rotterdam in 2014 € 26 miljoen en dit bedrag loopt op tot € 29,7 miljoen in 2017. Geld dat we hard nodig hebben om onze
investeringen en onderhoudsuitgaven op het gewenste peil te kunnen brengen. De heffingen worden niet of nauwelijks gedekt door de extra huurverhogingen en hebben allerlei nadelige gevolgen
voor de klant. Woonstad Rotterdam heeft daarom moeten besluiten om 15% extra te bezuinigen
op de algemene kosten en nog eens 5% op de personele formatie (van 480 fte naar 450 fte) in
2014 en 2015. Plannen daartoe zijn inmiddels uitgewerkt.
Human Resource Management
Veel medewerkers begonnen het jaar in een nieuw team, vaak in een gewijzigde functie en veelal
op een nieuwe locatie. Met de cyclus van startgesprekken, voortgangsgesprekken en beoordelingsgesprekken hebben medewerkers afspraken gemaakt met hun leidinggevende over te behalen
resultaten en hun professionele ontwikkeling. Het onderwerp klant- en resultaatgericht werken
kreeg speciale aandacht. Er is een pilot uitgevoerd, waarbij het (midden)management de verantwoordelijkheid heeft genomen voor een proces van continu verbeteren: een werkwijze, waarbij
werkprocessen en werkinstructies voortdurend worden geoptimaliseerd op basis van input van
collega's. Eind 2013 is de werkwijze organisatiebreed geïmplementeerd.
Managementdrives en management development
In 2013 heeft het voltallige management ervaring opgedaan en gewerkt met de zogenoemde
managementdrives methodiek, welke inzicht geeft in de drijfveren van de manager. Ook geeft de
methode inzicht in het hoe en waarom van gedrag en maakt het gedrag op een goede manier
bespreekbaar. Alle managers en een groot aantal teams zijn met management drives aan de slag
gegaan, zodat teams effectiever kunnen werken. Voor het middenmanagement is er een management development programma opgezet. Dit programma was enerzijds gericht op leiderschapsontwikkeling en anderzijds op het versterken van de kwaliteiten van het middenmanagement.
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim in 2013 bedroeg 4,5%. In het eerste kwartaal was het verzuim aanzienlijk hoger
dan 5%. De werkdruk, de nieuwe teams en een forse, langdurige griepgolf vormen daarvoor een
verklaring. In de andere drie kwartalen daalde het verzuim gestaag, waardoor het doel van
gemiddeld 4,5%, is gehaald.
Reorganisatie
In 2013 is de reorganisatie Slim Organiseren afgerond. Woonstad Rotterdam heeft de grootst
mogelijke zorgvuldigheid betracht in het traject: Woonstad Rotterdam heeft een sociaal plan
opgesteld, er zijn outplacementtrajecten opgezet, er is sprake geweest van maatwerk voor
medewerkers ouder dan 60 jaar en in enkele gevallen zijn uitzonderingen op de algemene regels
gemaakt voor medewerkers die, om uiteenlopende redenen, als (zeer) kansarm op de arbeidsmarkt terecht zouden komen. De formatiereductie (80 fte) is zo veel mogelijk gerealiseerd via
natuurlijk verloop. Helaas waren gedwongen ontslagen niet helemaal te voorkomen.
38
Grip op processen
Om ook in de toekomst te kunnen blijven zorgen voor goede en betaalbare woningen, hebben we
in 2013 de bedrijfsprocessen kritisch tegen het licht gehouden met het programma Grip op
Processen. Vier belangrijke bedrijfsprocessen (verhuren eenheden inclusief incasso, onderhouden
eenheden, ontwikkelen eenheden en inkoop) zijn geanalyseerd en (her)ontworpen. Per bedrijfsproces zijn de problemen in kaart gebracht en verbeterpunten vastgesteld. Ook zijn we begonnen
met de introductie van de hiervoor beschreven methode continu verbeteren.
Met Grip op Processen willen we vier zaken voor elkaar krijgen: de klantwaarde verhogen, onze
processen zo efficiënt en effectief mogelijk inrichten, een lerende organisatie creëren en grip
krijgen op risico's. Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste verbeterpunten die in 2013 zijn
ingevoerd.
 Verhuren eenheden en incasso
De KPI's voor het verhuurproces zijn gedefinieerd en in de praktijk getoetst. Zaakgericht werken
is ingevoerd, de gewenste basiskwaliteit is vastgesteld en getest in een wijkteam. Het nieuwe
werkproces voor incasso is geïmplementeerd en afgestemd met de wijkteams. Medewerkers zijn
(bij)geschoold en gestart met huisbezoeken. Met deurwaarders zijn nieuwe afspraken gemaakt
en voor nieuwe huurders is een maatwerkbehandelplan ingevoerd.
 Onderhouden eenheden
Voor wat betreft het onderhouden van eenheden heeft Woonstad Rotterdam eind 2013 een
nieuw contract voor de afwikkeling van reparatieverzoeken afgesloten met een beperkt aantal
aannemers. Daarnaast is een uniforme methodiek voor conditiemetingen ingevoerd en voor een
derde deel van de voorraad toegepast. Ook is een proef gedaan met preventieve
onderhoudskeuringen (APK) aan woningen.
 Ontwikkelen eenheden
Het proces (advisering en besluitvorming) van het ontwikkelen van eenheden is verder aangescherpt; afspraken zijn gemaakt over de inhoud en vorm van beslisdocumenten, vastgelegd is
wie welke bijdrage levert in de besluitvorming van projecten alsmede de te gebruiken parameters. Gestart is met het maken van Uitvoeringsprogramma's per wijk; voor het resterende
deel gebeurt dat in de eerste helft van 2014. Tenslotte zijn voor alle producten die Woonstad
Rotterdam aanbiedt (type woning per marktsegment) de specificaties en de financiële kaders
vastgelegd.
 Inkoop
Het inkoopproces is in de basis op orde gebracht. De verbeterpunten zijn in kaart gebracht en de
aanbevelingen die daaruit voortvloeiden, zijn geïmplementeerd.
39
Informatisering & Automatisering
In 2013 is het merendeel van de medewerkers voorzien van een nieuwe generatie smartphones.
Hiermee is de basis gelegd voor een optimaal gebruik van nieuwe technische toepassingen, zoals
App's. Daarnaast is Woonstad Rotterdam overgestapt op mobiele devices voor conditiemetingen in
huizen en het vaststellen van energielabels. Een enorme efficiencyslag, omdat de medewerker
tijdens het bezoek alle gegevens invult en niet naderhand op kantoor. Voor huismeesters en
verhuurmedewerkers worden App's gerealiseerd, waardoor zij alle benodigde informatie op zak
hebben. Voor onze klanten is de Reparatie-App gelanceerd. Hiermee kunnen reparatieverzoeken
digitaal worden ingediend.
Een belangrijke ontwikkeling voor de afdeling I&A is Zaakgericht Werken. Daartoe is nieuwe
functionaliteit in het bestaande automatiseringssysteem gebouwd. Bij een eerste klantcontact
worden de gegevens ingevuld en een route uitgezet voor de behandeling van 'de zaak'. Alle
vervolgstappen plus de noodzakelijke documentatie kunnen worden toegevoegd, zodat de afwikkeling op elk moment volledig inzichtelijk is. Voor het verhuurproces is dit operationeel, voor de
processen rond het beheren van de leefomgeving staan we in de startblokken. De resultaten van
Zaakgericht Werken zijn inmiddels landelijk opgepikt in corporatieland en komen ook positief tot
uitdrukking in de medewerkerstevredenheidsscores bij Woonstad Rotterdam.
In 2013 heeft Woonstad Rotterdam daarnaast grote stappen gezet met het verder digitaliseren van
documenten en dossiers. Een belangrijke mijlpaal in 2013 was verder dat we bij de landelijke
webmonitor een tweede plek hebben bemachtigd. De website wordt nog voortdurend verbeterd.
Recent is een nieuwe module voor het zoeken van woningen opgenomen.
40
5 GOVERNANCE EN RISICOMANAGEMENT
Woonstad Rotterdam hecht veel waarde aan maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Daarom willen we transparant communiceren over ons beleid. Als uitgangspunt hanteren wij de
Governancecode Woningcorporaties, onderdeel van de Aedescode. Regelmatig informeren wij onze
stakeholders over ons reilen en zeilen en betrekken hen geregeld bij discussiebijeenkomsten over
ons beleid.
Governance
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen legt in haar eigen jaarverslag verantwoording af (zie pagina 67 en
verder).
Raad van Bestuur
De samenstelling van de Raad van Bestuur is sinds begin 2012 ongewijzigd:
 mevrouw drs. M.B.T. Molenaar (1958), voorzitter
 de heer drs. R.J. Feenstra, RA (1959), lid
De Raad van Bestuur (RvB) bestuurt Woonstad Rotterdam en legt verantwoording af aan de Raad
van Commissarissen over beleid, risicobeheersing, resultaten en over de deelnemingen. De RvB
vergadert eens per twee weken apart en eens per twee weken in MT-verband. Besluiten van beide
overleggen worden intern gepubliceerd en opgeslagen in het managementinformatiesysteem.
De portefeuilleverdeling tussen beide bestuurders is als volgt.
 De portefeuille van de voorzitter omvat Corporate Strategie, Verhuur en Beheer, Portefeuillestrategie, Reputatie en Communicatie, Human Resources, Bedrijfshuisvesting en Aan- en
Verkoop.
 De portefeuille van het lid van de Raad van Bestuur omvat Finance en Control, Vastgoedsturing,
Informatisering en Automatisering, Ontwikkeling Vastgoed en Facilitaire Zaken.
Mevrouw Molenaar is lid van het algemeen bestuur Aedes, van de Vrienden van Mikumi en van de
raad van commissarissen van BDR Thermea. In het laatste geval zijn met de Raad van Commissarissen afspraken gemaakt om eventuele belangenverstrengeling te voorkomen. De heer Feenstra
vervulde in 2013 geen nevenfuncties.
Overleg met de Ondernemingsraad
Het overleg met de Ondernemingsraad (OR) is onderdeel van goed bestuur. De relatie tussen
werkgever (RvB) en werknemersvertegenwoordiging is geregeld in de Wet op de Ondernemingsraden. Voor Woonstad Rotterdam is deze nader gespecificeerd in het Convenant Medezeggenschap
Woonstad Rotterdam 2010-2013.
41
In december 2013 eindigde de zittingstermijn van de OR en trad er een nieuwe raad in (licht)
gewijzigde samenstelling aan. Het bestuur heeft grote waardering voor het vele werk dat de OR
heeft verzet in de afgelopen periode en de kritisch constructieve wijze waarop dat is gedaan.
Bestuur en Ondernemingsraad hebben in 2013 zeven maal formeel overlegd.
Er is meerdere malen om instemming van de OR gevraagd, onder andere over: het digitaliseren
van personeelsdossiers, het variabele beloningsbeleid, de beoordelingscyclus en –methodiek, de
uitwerking van het MD-beleid, de eindejaarsuitkering 2013, het collectief verlof 2014, de nieuwe
bedrijfsarts, de werkkostenregeling, de evaluatie van de RI&E en de formatiereductie 2014. Daarnaast heeft het bestuur de OR om advies gevraagd over diverse onderwerpen, zoals de richtlijnen
voor partieel arbeidsongeschikten en de richtlijnen omtrent privacygevoelige bedrijfsinformatie.
Ten slotte is de OR frequent geïnformeerd over allerlei aangelegenheden, bijvoorbeeld:
 de jaarstukken 2012
 het jaarplan en de begroting 2013
 kwartaalrapportages van bestuur en HR
 maandelijkse personeelscijfers
 bedrijfsvoeringzaken met personele effecten
 de managementagenda
 Grip op Processen
 de implementatie van Slim Organiseren
 het regeringsbeleid en de gevolgen voor Woonstad Rotterdam
Huurcommissie
De Huurcommissie is een onafhankelijke, landelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen
tussen huurder en verhuurder in de sociale huursector. Geschillen kunnen gaan over bijvoorbeeld
de hoogte van de huur, het onderhoud of servicekosten. Een van de voorwaarden van de Huurcommissie is dat huurders en verhuurders eerst samen uit een geschil proberen te komen. Lukt dat
niet, dan kan de Huurcommissie worden ingeschakeld. Een uitspraak van de Huurcommissie is
bindend.
In 2013 hebben huurders van Woonstad Rotterdam in totaal 271 verzoekschriften ingediend bij de
Huurcommissie. Een stijging van 274% ten opzichte van 2012 (in totaal 99 verzoekschriften), maar
in vergelijking met andere verhuurders relatief weinig. De stijging is voor een groot deel te verklaren door de relatief forse huurverhoging van maximaal 4% boven inflatie en door de invoering
van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013.
42
In 2012 waren er 27 verzoekschriften ingediend tegen de huurverhoging, terwijl dit aantal in 2013
opliep tot 165. In 146 gevallen kreeg Woonstad Rotterdam gelijk, in 4 gevallen de huurder en de
rest loopt nog. Ook het aantal verzoekschriften over de hoogte van de servicekosten en
onderhoudsgebreken is toegenomen in 2013. In de tabel staan de totalen per verzoekschrift.
ingediende verzoekschriften Huurcommissie
2013
2012
21
11
1
0
165
27
73
51
toetsing aanvangshuur
9
10
tussentijdse aanpassing
1
0
afrekening servicekosten
hoogte voorschot
jaarlijkse huurverhoging
onderhoudsgebreken
woningwaardering tussentijds bezwaar
totaal
1
0
271
99
Geschillenadviescommissie
Woonstad Rotterdam is lid van de regionale Geschillenadviescommissie (GAC). De GAC is onafhankelijk en behandelt geschillen tussen huurders en Woonstad Rotterdam. De GAC bestaat uit zes
personen en een ambtelijk secretaris. Een geschil kan ontstaan als een klant niet tevreden is over
de klachtafhandeling van Woonstad Rotterdam. Ook de corporaties Havensteder, Maasdelta,
Patrimonium Barendrecht en Woonplus Schiedam nemen deel aan deze commissie. In 2013 zijn er
36 geschillen ingediend waarvan er 20 ontvankelijk zijn verklaard en waarvoor een hoorzitting
heeft plaatsgevonden. In 10 gevallen heeft Woonstad Rotterdam een herstelactie moeten inzetten.5
Integriteit
Woonstad Rotterdam hecht veel waarde aan integriteit. De Interne Audit Dienst heeft in 2013 één
incident onderzocht. De uitkomst van dat onderzoek was dat er onzorgvuldig is gehandeld, maar
dat er geen sprake was van noemenswaardige schade. Er vonden geen sancties plaats, omdat de
verantwoordelijke medewerkers inmiddels niet meer in dienst waren van Woonstad Rotterdam.
In 2013 is, net als in voorgaande jaren, geïnventariseerd welke betaalde en onbetaalde nevenfuncties de leden van het managementteam uitoefenen. Het gaat om de directeuren en overige
leden van het hoger management die direct aan de Raad van Bestuur rapporteren. Van deze
nevenfuncties is een register aangelegd. Toetsing vindt plaats vóór een nevenfunctie wordt
geaccepteerd. Getoetst wordt of er sprake zou kunnen zijn van conflicterende belangen. Dat bleek
niet het geval.
Het afgelopen jaar is binnen Woonstad Rotterdam een integriteitspel ontwikkeld. Het doel is om de
discussie over integriteitsvraagstukken aan te wakkeren. Het spel is gespeeld – eerst door het
managementteam – op basis van casuïstiek die aan de praktijk is ontleend. In het komende jaar
zal het spel in alle werkoverleggen worden gespeeld.
5
betreft voorlopige cijfers: de officiële publicatie van de jaarcijfers 2013 van de GAC vindt op 27 mei 2014
plaats, derhalve heeft Woonstad Rotterdam de voorlopige cijfers gebruikt
43
Risicomanagement
Risicomanagement en control framework
De wijze waarop wij omgaan met risico's is een van de belangrijkste sleutels van ons toekomstig
succes als organisatie. Wij kunnen met nog meer zelfvertrouwen onze maatschappelijke opgaven
oppakken als we minder kwetsbaar zijn voor de gebeurtenissen om ons heen.
In 2013 hebben wij ons risicomanagement verder doorontwikkeld. Wij kiezen voor een effectieve
aanpak: we willen de risico's beheersen die het behalen van onze doelstellingen in de weg staan.
Dat willen we bereiken door een optimaal functionerend control framework binnen Woonstad
Rotterdam. Ons control framework bestaat uit vier onderdelen: Managementinformatiesysteem
(MIS), Grip op Processen, Compliance en Risicomanagement.
Managementinformatiesysteem (MIS)
Eind december 2013 is het managementinformatiesysteem (MIS) 'nieuwe stijl' online gegaan.
Daarmee zijn rapporten beschikbaar gesteld, gericht op het sturen en beheersen van het jaarresultaat, leegstand en betalingsgedrag van huurders. Dankzij MIS is dagelijks essentiële sturingsinformatie beschikbaar binnen de organisatie en kunnen belangrijke bedrijfsvoeringsprocessen
geoptimaliseerd worden. Het MIS helpt de organisatie bij het realiseren van haar doelen en
vergemakkelijkt de mogelijkheden om tijdig bij te sturen. Naast het opleveren van de eerder
genoemde rapporten hebben we gekeken naar de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
van betrokkenen bij het MIS. Deze zijn uitgewerkt en op relevante onderdelen geïmplementeerd.
Compliance
Onderdeel van goed bestuur is de zorg voor het naleven van wet- en regelgeving. Woonstad
Rotterdam heeft dit op diverse plaatsen in de organisatie geborgd en in 2013 het beleid hiervoor
vastgesteld. In dit kader vond de aanstelling plaats van een compliance officer. Preventie is een
belangrijk onderdeel in de borging van compliance. Woonstad Rotterdam werkt aan een systeem,
waarbij de organisatie (veranderende) wet- en regelgeving tijdig en afdoende in haar bedrijfsvoering implementeert. Essentieel daarbij zijn het bijtijds signaleren van veranderingen en de
vertaling daarvan naar de praktijk bij Woonstad Rotterdam. Onder leiding van de compliance
officer is een grote stap vooruit gemaakt met dit systeem dat in 2014 'state of the art' wordt
afgerond.
Controle vormt het andere belangrijke onderdeel van borging: enerzijds door externe toezichthouders, anderzijds via interne controle. Het werk van de Interne Audit Dienst (IAD) is hierbij van
groot belang. Deze afdeling controleert de bedrijfsvoering, stelt vast of we processen correct
uitvoeren en in welke mate verdere professionalisering mogelijk is. IAD rapporteert aan het
bestuur en de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De Raad van Bestuur bespreekt
de rapportages met het MT. Op basis van door IAD aangeleverde feiten wordt vervolgens actie
ondernomen.
44
Risicomanagement
Het bestuur van Woonstad Rotterdam is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden
van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. Deze systemen beogen een
optimale beheersing van interne en externe risico's, maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden
dat strategische doelstellingen worden gerealiseerd of dat materiële risico's en de impact daarvan
niet optreden. Onder verantwoordelijkheid van het bestuur ziet de afdeling Finance & Control toe
op de bewaking van de interne beheersmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van Woonstad Rotterdam. Verder rapporteren zowel de externe accountant als de Interne
Audit Dienst (IAD) aan de Auditcommissie over de werking van de interne beheersmaatregelen en
het interne risicobeheersings- en controlesysteem.
Het bestuur heeft in 2013 de risicobereidheid geformuleerd. De hoeveelheid risico die het bestuur
bereid is te nemen, is vrij laag. Woonstad staat in principe behoudend tegenover het nemen van
risico's, omdat Woonstad Rotterdam onderneemt met maatschappelijk vermogen. De risicostrategie geeft de wijze aan waarop het bestuur met verschillende soorten (strategische) risico's
wenst om te gaan:
 vermijden (we doen het niet)
 verminderen (we bouwen controles in)
 overdragen (we verzekeren het of we besteden het uit)
 accepteren (we zien het wel)
De risico's worden periodiek geanalyseerd en beoordeeld. Welke risico's wel en welke niet kunnen
worden genomen, wordt afgekaderd door ons risicobeleid. We hebben diverse maatregelen
genomen in onze statuten, bestuursreglement, investeringsstatuut en treasurystatuut. Woonstad
Rotterdam beschikt over een integrale beleids- en controlecyclus, waarbij de doelstellingen
meetbaar zijn gemaakt en waarop onze informatievoorziening is afgestemd. Daarnaast kent
Woonstad Rotterdam organisatorische beheersingsmaatregelen, verankerd in onze administratieve
organisatie en functiebeschrijvingen. Deze zijn veelal uitgewerkt in procedures, werkinstructies en
richtlijnen. Woonstad Rotterdam streeft ernaar om haar processen zo goed mogelijk te beheersen
en waar nodig adequaat bij te sturen.
In het afgelopen jaar is het risicomanagement verder verankerd in de planning- en controlcyclus en
is de risicomatrix – vast onderdeel van de projectbesluitvormingscyclus voor investeringsbeslissingen – verder ontwikkeld. Hierbij is aansluiting gezocht bij het project Grip op Processen om te
komen tot beheersmaatregelen naar aanleiding van de risicoregisters van onze kernprocessen.
Procesrisico's hebben betrekking op operationele, rapportage- en toezichtdoelstellingen. Voor de
kernprocessen Verhuur en Onderhoud is in 2013 een risico-inventarisatie opgesteld. Ook is het
model Risicoregister vastgelegd en is er een digitale Risico Management Gids ingericht.
Nadat de risico's zijn geïdentificeerd, een passende risicostrategie is gekozen en de beheersingsmaatregelen zijn ingericht, wordt het proces vervolgd met het monitoren van de effectiviteit van
het risicomanagementsproces en het verbeteren van de bedrijfsvoering op basis van de gemeten
resultaten.
45
Jaarlijks actualiseren wij ons strategisch risicoprofiel. Het management heeft in 2013 wederom een
uitgebreide inventarisatie uitgevoerd. De meeste risico's houden verband met de huidige economische situatie en politieke onzekerheid ten aanzien van onze sector.
Woonstad Rotterdam werkt hierbij met vijf risico kerncategorieën:
1 financiële positie (resultaten en financiering)
2 vastgoedportefeuille (verhuur, incasso, onderhoud, renovatie,
verkoop/terugkoop, ontwikkelen eenheden, inkoop)
3 reputatie (inclusief compliance)
4 interne organisatie
5 maatschappelijke positie
Geïntegreerd risicomanagement is het uiteindelijke doel van Woonstad Rotterdam, waarbij het
control framework en de bijbehorende instrumenten van risicomanagement effectief zijn verankerd
in de integrale bedrijfsvoering van de organisatie. Het voldoen aan de richtlijnen Corporate
Governance en de Governancecode Woningcorporaties is onderdeel van de inrichting en monitoring
van het control framework. Komend jaar zal de aandacht met name gefocust zijn op de 'risicoreactie' en het vaststellen van de beheersmaatregelen.
In het kader van de financiële verantwoording in dit jaarverslag 2013 zijn de volgende zaken nog
van belang.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasurybeleid van Woonstad Rotterdam dient het gebruik van financiële instrumenten
ter beperking van inherente risico's (rente, looptijden en markt). Op grond van het vigerende
interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er
een materieel verband kan worden gelegd met het belegde/gefinancierde vermogen. Ultimo 2013
is (evenals in 2012) geen sprake van het gebruik van financiële derivaten.
Valutarisico
Woonstad Rotterdam is alleen werkzaam in Nederland en heeft bovendien geen activa/passiva in
buitenlandse valuta. Van valutarisico is derhalve geen sprake.
Kredietrisico, beschikbaarheidsrisico
Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend
functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Verder heeft
Woonstad Rotterdam geen significante concentraties van kredietrisico.
46
Conclusie interne beheersing
Uitgaande van het hiervoor geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne beheersingsmaatregelen, rekening houdend met de genoemde beperkingen die
inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid
te kunnen verklaren dat:
 Woonstad Rotterdam voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen zijn gerealiseerd
 Woonstad Rotterdam zich houdt aan de bestaande wet- en regelgeving
 de interne en externe financiële rapportages van Woonstad Rotterdam betrouwbaar zijn
 geen risico's zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid
Reputatie
2013 is een succesvol jaar geweest voor de zichtbaarheid van Woonstad Rotterdam in de media.
Een goede reputatie is iets waar alle medewerkers en projecten aan bijdragen en stoelt voor een
belangrijk deel op hoe de organisatie dagelijks presteert. Daarnaast is reputatie afhankelijk van de
wijze waarop een organisatie op cruciale momenten zichtbaar is in de pers.
In de ranglijst van de gezaghebbende Building Business Reputatie Monitor steeg Woonstad Rotterdam van de 12e naar de 6e plaats. Belangrijker nog dan de hogere notering zijn de kwalificaties
die verschillende stakeholders geven aan Woonstad Rotterdam: een betrouwbare en degelijke
samenwerkingspartner die uitstekend presteert en doet wat ze moet doen.
De corporatiebranche had in 2013 nog steeds last van de reputatieschade als gevolg van de affaire
Vestia. Reden voor brancheorganisatie Aedes om een landelijke reputatiewerkgroep op te zetten,
waarin ook Woonstad Rotterdam participeert. De werkgroep heeft in 2013 een programma
ontwikkeld dat gericht is op het beter zichtbaar maken van wat corporaties doen en wat dat
oplevert. Onderdeel van dit programma is boegbeelden in de sector aan te wijzen die de reputatie
een positieve impuls kunnen geven.
Woonstad Rotterdam heeft zich een aantal keren met opiniërende bijdragen gemengd in het
publieke debat. Onder andere over thema's als de hoogte van bouwleges, verliezen op de grondexploitatie en het succes van wijkaanpak.
Op PR-gebied is de toegenomen zichtbaarheid van de website een belangrijk winstpunt. De
toekenning van de Nationale Renovatie Prijs Gulden Feniks, de oorkonde van het Historisch
Genootschap Roterodamum en de stichting Stadsherstel Historisch Rotterdam, plus een nominatie
voor de Rotterdamse architectuurprijs voor het renovatieproject Justus van Effen genereerden in
2013 ook positieve publiciteit.
47
Bijna wekelijks berichtten vooral de lokale media over Woonstad Rotterdam. Met een actief mediabeleid is publiciteit gegenereerd rond projecten, activiteiten en gebieden. In het oog springt onder
meer de berichtgeving over het leer/werkproject Renoveren op Zuid en de ontwikkeling van een
uitvaartplein in Crooswijk. In het verslagjaar is de samenwerking versterkt met woordvoerders van
de gemeente, de andere corporaties en het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. Met gecoördineerde acties is positief nieuws in de pers gebracht en negatief nieuws uit de pers gehouden.
Verder is in 2013 geïnvesteerd in een goede relatie met de lokale en landelijke pers. De winst die
dit oplevert, is niet altijd zichtbaar, maar betaalt zich uit in genuanceerde berichtgeving over
'gevoelige' thema's als het Woonhotel en de inkomensafhankelijke huurverhoging.
In 2014 staat er opnieuw een reputatieonderzoek op het programma.
Verbindingen
Aan het begin van 2013 telde Woonstad Rotterdam dertien verbindingen. Hierna doen we verslag
van de vier belangrijkste verbindingen en de relevante ontwikkelingen.
CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk/ OCNC BV
De in 2003 gestarte samenwerking ten behoeve van de herstructurering van Nieuw Crooswijk is
vormgegeven in een CV/BV constructie, samen met Heijmans Vastgoed NV en Era Contour BV. In
2013 is Woonstad Rotterdam uit deze constructie gestapt. In overleg met de gemeente en partners
heeft OCNC de herstructurering van Nieuw Crooswijk beperkt tot het deelgebied Wandeloord. Voor
de overige deelgebieden binnen Nieuw Crooswijk heeft Woonstad Rotterdam een alternatief plan
vastgesteld. Deze wijzigingen zijn medio 2013 naar buiten gebracht. OCNC heeft in 2013 de twee
bouwblokken aan de Boezemlaan opgeleverd en volledig verkocht. Eind 2013 is de eerste paal
geslagen voor een vierde bouwblok. Woonstad Rotterdam neemt hierin 51 sociale huurwoningen
af. De overige nog te realiseren bouwblokken binnen Wandeloord realiseert OCNC zelfstandig.
OCNC CV heeft in 2013 een verlies gerapporteerd. Aangezien Woonstad Rotterdam geen risicodragende partij is, heeft dit verlies geen effect op haar jaarrekening.
Woonstad Rotterdam Vastgoed BV
De werkmaatschappij Woonstad Rotterdam Vastgoed BV is opgericht in 2004 en kende in 2013 één
nieuw project: het nieuwbouwproject De Entree in Overschie, waar Woonstad Rotterdam 84 eengezinswoningen realiseert. De BV boekte over 2013 een winst van € 131.143. Dit betrof met name
het verkoopresultaat dat op basis van percentage of completion methode is bepaald.
48
Woonstad Rotterdam Holding BV / Woonstad Rotterdam Warmte BV
Woonstad Rotterdam Holding BV is de beheermaatschappij waarin Woonstad Rotterdam 100%
participeert. De Woonstad Rotterdam Holding BV is de enige aandeelhouder in Woonstad
Rotterdam Warmte BV. Hierin is de warmte/koude-opslaginstallatie (WKO) van het Justus van
Effen complex opgenomen. Het resultaat van Woonstad Rotterdam Warmte BV in 2013 is een
verlies van € 164.514.
Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF
Woonstad Rotterdam en Woonbron zijn in 2005 een samenwerking aangegaan in de vorm van
Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF. Doel van deze samenwerking was het aanbieden van
tijdelijke woonruimte aan mensen die daar niet zelf voor kunnen zorgen. Het Woonhotel is een
concept tussen kamerverhuur en een hotelvoorziening in. Naast de sociale doelgroep worden
kamers verhuurd aan de zakelijke markt. Dit deel van het hotel is een viersterrenhotel en de
kostendrager voor het Woonhotel.
In 2013 liep de betalingsachterstand van de exploitant van het Woonhotel zodanig op, dat de
bestuurders van de VOF – na veelvuldig, maar tevergeefs overleg met de exploitant – besloten een
kort geding aan te spannen om de exploitant uit te zetten. In januari 2014 is de exploitant daadwerkelijk failliet verklaard en is er een curator aangesteld. De vervolgstappen worden momenteel
in kaart gebracht. Woonstad Rotterdam zal in 2014 haar rol en inzet in deze verbinding herzien.
Over 2013 is een positief operationeel resultaat gehaald van € 71.088. Het aandeel van Woonstad
Rotterdam hierin was € 35.544. Woonstad Rotterdam heeft het doel het Woonhotel te verkopen.
Het tenderproces daartoe loopt momenteel.
49
50
6 FINANCIËN
De sector staat onder druk, het toezicht van CFV en WSW wordt strenger. De sector moet fors
bijdragen aan het tekort op de Rijksbegroting en de sanering van noodlijdende collega-corporaties.
Woonstad Rotterdam staat aan de vooravond van de oplossing van een aantal grote uitdagingen.
In 2013 is de druk op het gebied van financiën en toezicht flink toegenomen.
Mede onder de grote druk van buitenaf is het externe toezicht (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw) flink verscherpt. Van eenmalige toetsingsmomenten in het jaar op basis van individuele verantwoordingsstukken gaat het naar continu
toezicht, waarbij gekeken wordt naar governance, proces en verbanden. Doet Woonstad Rotterdam
wat ze moet doen en wat ze had afgesproken, dan doet ze het goed en ook nog eens efficiënt!
Dimensies als 'in control', 'efficiency' en 'rechtmatigheid' staan nu en in de toekomst nog meer in
de schijnwerpers.
Daarnaast is in 2013 gestart met forse verplichte bijdragen aan de Rijksbegroting, onder meer
door middel van de verhuurdersheffing. Voor Woonstad Rotterdam stijgt die van € 0,6 miljoen in
2013 naar € 18 miljoen in 2014 en € 27 miljoen in 2017. Daarbij komt nog de saneringsbijdrage
voor noodlijdende collega-corporaties (in 2013 ruim € 10 miljoen voor Woonstad Rotterdam).
Allemaal extra lasten (cash out) die in 2012 in het geheel nog niet van toepassing waren en dus
ook nog niet in onze cijfers zaten. Die extra lasten moeten volledig opgevangen worden binnen ons
operationele resultaat.
Dit alles betekent veel aandacht voor (scenario)analyse en verandering
van beleid. De kwaliteit van onze financiële informatie wordt steeds belangrijker. Bij Woonstad Rotterdam was de kwaliteit van de managementinformatie het afgelopen jaar een van de onderwerpen op de agenda van
het bestuur. Onderdeel hiervan was het project Management Informatie
Systeem (MIS) dat eind 2013 is opgeleverd. Door het gebruik van MIS
kan op eenvoudige wijze stuurinformatie uit de systemen van Woonstad
Rotterdam worden verkregen.
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645
Woonstad Rotterdam stelt haar jaarrekening op (als toegelaten instelling) op basis van BW2 Titel 9
en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645. De herziene Richtlijn 645 (RJ645) is van toepassing
vanaf verslagjaar 2012 en sluit aan bij de positionering en het beleid van de individuele corporatie.
Als je stuurt op financieel rendement en financierbaarheid naast maatschappelijk rendement, zoals
Woonstad Rotterdam, dan waardeer je op marktwaarde. De nieuwe richtlijn is beperkt van
omvang. Dit betekent feitelijk dat er geen afwijkingen meer zijn van de reguliere Richtlijnen voor
de Jaarverslaggeving.
51
RJ 645 verplicht tot het maken van een aantal keuzes aangaande de externe verslaggeving en een
classificatie uit te voeren aangaande typologie van het vastgoed. Woonstad Rotterdam classificeert
haar vastgoed als vastgoedbelegging. Hierdoor is RJ 213 van toepassing en vindt waardering plaats
op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Het waarderingsprincipe vraagt om een controleerbare modelmatige uitwerking, gebaseerd op gevalideerde marktgegevens (externe taxateurs). De
uitwerking leidt tot beter inzicht in de kosten van het maatschappelijke rendement en dient tevens
als basis voor een transparante dialoog met onze externe stakeholders en financiers over het aanwenden van middelen. In dat kader heeft Woonstad Rotterdam zich nadrukkelijk beziggehouden
met de doorontwikkeling van financiële beleidskaders. Onze financiële sturing is gebaseerd op
kasstromen.
Financiële resultaten
enkele kerncijfers (einde boekjaar)
aantal eenheden in bezit
aantal woningen verkocht onder voorwaarden
aantal eenheden in beheer
aantal fte's
2013
2012
47.688
47.760
6.528
6.489
54.216
54.249
479
520
Vermogenspositie
Het financiële beleid van Woonstad Rotterdam is gericht op een solide financiële positie, zowel op
korte als lange termijn. Daarvoor hanteren wij de volgende uitgangspunten:
 een solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde (conform uitgangspunten CFV) structureel
minimaal 20%
 een structureel positieve operationele kasstroom
 een structureel positief bedrijfsresultaat op beheer en exploitatie
 voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
 een positief continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
Evenals voorgaande jaren heeft Woonstad Rotterdam in 2013 van het CFV een positief
continuïteitsoordeel toegekend gekregen. Dat wil zeggen dat Woonstad Rotterdam een goede
solvabiliteit heeft, een voldoende groot volkshuisvestelijk weerstandsvermogen én dat het
vermogen voldoende is ingezet voor de volkshuisvestelijke opgave. De soliditeit blijkt ook uit het
feit dat wij recent (begin 2014) faciliteringsvolume hebben gekregen van het WSW.
Onze interne sturing is gericht op een optimale inzet van middelen om de doelstellingen te
realiseren. Dankzij de gekozen vastgoedwaardering geeft onze jaarrekening inzicht in het
vermogen op basis van de actuele waarde. De marktwaarde in verhuurde staat van onze activa in
exploitatie bedraagt ultimo 2013 € 3,2 miljard (2012: € 3,2 miljard). Het eigen vermogen op basis
van de waardering van de activa tegen marktwaarde in verhuurde staat bedraagt ultimo 2013
€ 1,9 miljard (2012: € 1,9 miljard).
52
De solvabiliteit op basis van marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in 2013 50% (2012: 50%).
Om onze doelstellingen te realiseren, moeten wij keuzes maken. Deze keuzes leiden ertoe dat een
deel van de middelen wordt ingezet om onze maatschappelijke doelstelling te realiseren. Onze
beleidskeuzes beïnvloeden de omvang van deze zogenaamde 'opportunity costs' en bepalen welk
deel van de marktwaarde wel gerealiseerd gaat worden. De bedrijfswaarde in de jaarrekening
bedraagt ultimo 2013 € 2,06 miljard (ultimo 2012: €1,83 miljard). De bedrijfswaarde is aanzienlijk
gestegen ten opzichte van 2012.
Het verschil ten opzichte van 2012 wordt als volgt verklaard:
 de minimale restant levensduur is verhoogd van 15 naar 20 jaar, in lijn met de kwaliteit van ons
vastgoed
 de huurinkomsten zijn hoger over de beschouwingsperiode tot 2018, omdat de huurverhoging in
overeenstemming is gebracht met het Woonakkoord (1,5% boven inflatie plus inkomensafhankelijk); dit levert ruim 15% meer huurinkomsten op
 de lasten zijn verlaagd in de bedrijfswaarde ingerekend: algemene lasten per jaar € 2,5 miljoen
omlaag, personeelslasten structureel € 1,5 miljoen, in lijn met de doorgevoerde reductie van de
bedrijfslasten in 2013
Jaarresultaat 2013
Het onderliggende jaarresultaat 2013 bedraagt € 4,4 miljoen. Dit is exclusief het voordeel ad
€ 5 miljoen, voortvloeiend uit de tijdelijke Regeling 6% BTW op Arbeid. Deze € 5 miljoen is reeds
bestemd voor specifieke uitgaven in het kader van onderhoud en duurzaamheid. De belangrijkste
oorzaak van het positievere resultaat ten opzichte van 2012 is de post 'niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De marktontwikkeling van ons vastgoed is beter (minder
slecht) dan in 2012. Daarnaast hebben de reeds genoemde Regeling 6% BTW op Arbeid en de
grote aandacht voor kostenbeheersing een positief effect op de kosten en zijn de huuropbrengsten
toegenomen als gevolg van de per 1 juli 2013 doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging.
Ontwikkeling bedrijfsresultaat
Belangrijke elementen in onze ondernemingsstrategie zijn een structureel positief bedrijfsresultaat
uit beheer en exploitatie en substantiële verlaging van de overheadkosten. Ten opzichte van 2012
is het bedrijfsresultaat in 2013 ruim € 10 miljoen positiever.
Het resultaat toekomend aan Woonstad Rotterdam (het jaarresultaat) is € 155 miljoen hoger. Het
verschil met het bedrijfsresultaat ad € 145 miljoen wordt geheel veroorzaakt door de lagere 'niet
gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De verschillen kunnen als volgt worden
gespecificeerd.
53
x € 1 miljoen afwijking t.o.v. 2012
30 huuropbrengsten
9,2
31 opbrengsten servicecontracten
-0,9
32 overheidsbijdragen
-5,1
33 netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
-3,9
34 overige bedrijfsopbrengsten
-0,4
totaal bedrijfsopbrengsten
-1,0
35 afschrijvingen op materiële vaste activa
-0,1
36 overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
-3,2
37 lonen en salarissen
-2,9
38 sociale lasten
-0,3
39 pensioenlasten
-0,4
40 onderhoudslasten
1,6
41 lasten servicecontracten
-0,9
42 overige bedrijfslasten
-5,4
opmerking
lager
totaal bedrijfslasten
-11,5
lager
bedrijfsresultaat
10,5
hoger
44 waardeveranderingen vastgoed
144,9
hoger
45 / 46 financiële baten en lasten
-0,8
lager
48 resultaat deelnemingen
0,4
hoger
155,0
hoger
jaarresultaat
De geringe terugval in de bedrijfsopbrengsten wordt ruimschoots gecompenseerd door de veel
lagere personeels- en bedrijfslasten. De verbetering van het bedrijfsresultaat met € 10,5 miljoen
wordt hierna per post toegelicht (afwijking > € 0,5 miljoen).
30
De huuropbrengsten namen per saldo met € 9,2 miljoen toe ten opzichte van 2012 als gevolg
van het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013.
31
De opbrengsten servicecontracten zijn evenals de lasten servicecontracten (verantwoord
onder nr. 41) met € 0,9 miljoen gedaald ten opzichte van 2012. Per saldo is het resultaat dus
gelijk gebleven.
32
De lagere overheidsbijdrage (- € 5,1 miljoen) betreft de verantwoording van de bijzondere
projectsteun in het kader van de WWI activiteiten. De WWI is door de overheid inmiddels
beëindigd, 2013 is het laatste jaar waarin wij nog projectsteun hebben ontvangen.
33
Het € 3,9 miljoen lagere netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille wordt met name
veroorzaakt door de lagere aantallen eerste verkopen en het nagenoeg stilvallen van de
verkopen nieuwbouw.
36
De overige waardeveranderingen zijn ten opzichte van 2012 gedaald met € 3,2 miljoen als
gevolg van waardeverminderingen, voortvloeiend uit projectbesluiten en terugkopen. De
hogere afboekingen als gevolg van het grotere aantal terug in verhuur genomen woningen
worden meer dan gecompenseerd door de inkoopvoordelen die wij in 2013 hebben kunnen
realiseren bij de aanbestedingen.
54
37
De personeelslasten namen per saldo af met € 2,9 miljoen, veroorzaakt door de doorgevoerde
reorganisatie per 1 januari 2013 (Slimmer Organiseren).
40
Aan planmatig onderhoud is in 2013 € 1,9 miljoen meer uitgegeven dan in 2012 en aan het
niet-planmatig onderhoud € 0,3 miljoen minder.
42
De overige bedrijfslasten zijn met € 5,4 miljoen gedaald, ondanks € 10 miljoen aan sectorheffingen in 2013. Per saldo is er dus sprake van een daling van ruim € 15 miljoen. Deze
daling wordt veroorzaakt door de in 2013 doorgevoerde extra bezuinigingsronde op de
algemene kosten en het feit dat in de algemene kosten in 2012 een dotatie in het kader van
de reorganisatie (Slimmer Organiseren) van ruim € 8 miljoen was opgenomen.
Voor het jaarresultaat zijn de volgende posten nog van belang.
44
De waardedaling van het vastgoed is € 144,9 miljoen minder negatief dan in 2012. In 2013 is
de marktwaarde van de vastgoedportefeuille afgenomen met ruim € 16 miljoen.
Gedurende 2013 is de marktwaarde verhuurde staat van de woningenportefeuille afgenomen met
0,6%. De leegwaarde van de woningportefeuille is in 2013 met 3,0% afgenomen. In de marktwaarde ultimo 2012 was de daling van de leegwaarde gedurende 2013 reeds grotendeels
ingecalculeerd. Dit verklaart het grote verschil tussen de ontwikkeling van de marktwaarde en de
ontwikkeling van de leegwaarde.
x € 1 miljoen
2013
2012
saldo
marktwaarde
3.069,1
3.088,9
-19,8
leegwaarde
4.663.5
4.809,5
-146
aantal woningen
45.162
45.740
-578
marktwaarde/leegwaarde
65,8%
64,2%
1,6%
De mutatie van de marktwaarde verhuurde staat van €19,8 miljoen is veroorzaakt door
verschillende factoren, zoals zichtbaar gemaakt in het volgende overzicht.
x € 1 miljoen
waardemutatie
voorraadmutaties
-4,1
correcties op initiële waardering
-0,7
ontwikkeling van de leegwaarde
overheidsingrijpen
Woonstad Rotterdam taxaties
gecombineerde parameterwijziging
6,0
-33,3
-7,9
5,9
sloop/transformatiebestemming
-3,1
diverse overige mutaties
17,4
totaal
-19,8
55
Grootste factor is de verhuurdersheffing (overheidsingrijpen) en de daaraan gekoppelde boveninflatoire huurverhoging, beide ingerekend in de marktwaarde verhuurde staat. Beide maatregelen
zijn echter niet zeker op lange termijn. In de marktwaarde is dat als volgt tot uitdrukking gebracht:
 de gerealiseerde huurverhoging 2013 is verwerkt
 in 2014 geldt een boveninflatoire huurverhoging van 4,0%, zonder rekening te houden met
inkomensafhankelijke huurverhoging; in de volgende jaren is uitgegaan van inflatievolgende
huurverhoging
 de verhuurdersheffing is ingerekend voor de jaren 2014 t/m 2017
 de lange termijn impact van de verhuurdersheffing en huurverhoging is tot uitdrukking gebracht
in een verhoging van de sectoropslag in de disconteringsvoet met 0,15%
Het risico dat in zwakke buurten de extra huurverhoging niet kan worden geïncasseerd, is in
specifieke buurten vertaald in een marktopslag op de disconteringsvoet van 0,1%.
46
De rentelasten daalden met € 0,7 miljoen. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de
(her)financiering tegen lagere rentepercentages, waardoor de gemiddelde rentevoet daalde.
De rentebaten daalden echter ook met € 1,4 miljoen als gevolg van het minder kunnen
toerekenen van rente aan de projecten.
verkorte balans
x € 1 miljoen
onroerend goed
overige vaste activa
vlottende activa
31-12-2013
%
31-12-2012
%
3.740,4
97,2
3.753,6
97,7
12,0
0,3
9,4
0,2
96,9
2,5
79,0
2,1
3.849,3
100,0
3.842,1
100,0
534,2
13,9
550,9
14,3
werkzaam vermogen
3.315,1
86,1
3.291,2
85,7
rentedragende schulden
1.316,0
34,2
1.298,4
33,8
70,0
1,8
72,9
1,9
1.929,1
50,1
1.919,9
50,0
totaal activa
niet-rentedragende schulden
voorzieningen
eigen vermogen
In 2013 zijn geen woningen vanuit de productie in verhuur genomen, waarvan de stichtingskosten
meer dan € 200.000 bedroegen.
56
Maatschappelijke prestatie
Naast ons financiële rendement zouden wij ook graag rapporteren over ons maatschappelijk
rendement, de prestaties die wij leveren aan de maatschappij. Een eerste simpele indicatie is de
maatschappelijke kosten die wij maken. Als we onze maatschappelijke prestaties uitdrukken in
geld, krijgen we een beeld van welke financiële bijdrage Woonstad Rotterdam levert in het kader
van haar maatschappelijke functie. Dit zijn (financiële) prestaties die een commerciële vastgoedonderneming niet levert. Woonstad Rotterdam bepaalt de maatschappelijke prestatie, uitgedrukt in
euro's, door de som te nemen van:
1 het verschil tussen de maximaal redelijke huur en de werkelijke huur
2 onrendabele investeringen in het boekjaar
3 investeringen in leefbaarheid
Bij Woonstad Rotterdam liggen de werkelijke huren meestal lager dan de maximaal redelijke huur
(huur die op basis van het aantal WWS punten mag worden gevraagd) om voldoende betaalbare
huurwoningen voor onze primaire doelgroep te behouden. Op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel zou Woonstad Rotterdam ultimo 2013 een maximaal redelijke huur kunnen
vragen die (op jaarbasis) € 82 miljoen hoger ligt dan nu daadwerkelijk wordt gevraagd. Onze
huidige huren zijn ongeveer 76% van maximaal redelijk.
Woonstad Rotterdam investeert volop in sloop/nieuwbouw en renovaties in Rotterdam. De toename
in de marktwaarde in verhuurde staat is bij deze investeringen vaak lager dan de daadwerkelijke
investering. Hierdoor ontstaan onrendabele investeringen. In de jaarrekening wordt dit verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Voor 2013 bedroeg dit
afgerond € 26 miljoen.
Ten slotte investeert Woonstad Rotterdam ook door middel van leefbaarheidsinvesteringen in de
wijken. Voor 2013 bedroeg dit afgerond € 5 miljoen.
De totale maatschappelijke investeringen van Woonstad Rotterdam komen daarmee, uitgedrukt in
euro's, in 2013 uit op € 113 miljoen.
Het maatschappelijk rendement gaat over het effect van deze investeringen in de maatschappij.
Dit is lastiger vast te stellen. Afgelopen jaar hebben wij een instrument 'maatschappelijk rendement' ontwikkeld, waarmee we ook de niet-financiële opbrengst van de wijkaanpak kunnen
bepalen en mee kunnen nemen in de besluitvorming. Met dit nieuwe rekenmodel kunnen we het
maatschappelijk rendement van onze investeringen in wijken vooraf berekenen en daarmee
transparant maken voor onze stakeholders.
57
Treasury
Kaders
De kaders van ons treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasurystatuut. Alle besluiten over
activiteiten op het gebied van financiering, beleggingen en rentemanagement worden genomen
binnen de daarvoor geldende kaders. Basis voor deze besluiten zijn de meest recente inzichten in
de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, de financierings- en financierbaarheidsprognoses, het
renterisicoprofiel, de vervalkalender van bestaande leningen en inzichten in de renteverwachtingen. Hierbij moet sinds 2011 onderscheid gemaakt worden in borgbare (DAEB) activiteiten en
commerciële (niet-DAEB) activiteiten.
Onderstaande kaders vormen het mandaat waarbinnen in 2013 met instemming van het bestuur
treasury transacties konden plaatsvinden:
 korte financiering: maximaal € 78,0 miljoen kort financieren
 herfinanciering en renteaanpassingen bestaande geborgde leningen
 mogelijke financieringsvormen:
- vastrentende fixe leningen
- variabel rentende roll-over leningen
 rentemanagement: de eventuele inzet van derivaten zal in afstemming met de Raad van
Commissarissen plaatsvinden; tot op heden wordt van deze instrumenten geen gebruik gemaakt
– wel wordt gebruik gemaakt van rente-instrumenten
Renterisicoprofiel
Het renterisicoprofiel vormt de randvoorwaarde voor financieringsacties. Het renterisicoprofiel
omvat de bedragen aan eindaflossingen en renteaanpassingen in bestaande leningcontracten (de
zekere renterisico's). Het renterisico blijft de komende jaren ruimschoots onder het door het WSW
gehanteerde maximum van 15% van de leningenportefeuille. De volgende grafiek geeft het WSW
renterisicoprofiel weer tot einde looptijd van de leningenportefeuille, inclusief contractueel afgesproken nieuwe leningen met uitgestelde storting. In de grafiek zijn de effecten van de verrichte
treasury(trans)acties meegenomen.
58
Het renterisicoprofiel is goed gespreid en in geen enkel jaar bovenmatig. Het renterisico als
percentage van de hoofdsom van de leningen bedraagt gemiddeld ongeveer 4,8% per jaar over de
periode 2014-2045. Dit percentage ligt ruim onder de norm van 15% die Woonstad Rotterdam in
navolging van het WSW hanteert. De eindaflossingen (rood) en renteaanpassingen (groen) betreffen zekere renterisico's. De leningen met variabele hoofdsom (paars) geven extra flexibiliteit in de
portefeuille. De beschikbaarheid van deze leningen is tot 2023/2024 gegarandeerd.
Treasurybeleid
Het treasurybeleid van Woonstad Rotterdam is gericht op het actief beheersen van financieringsen renterisico's. De belangrijkste uitgangspunten zijn: het benutten van mogelijkheden ten aanzien
van herfinanciering van leningen, benutten van mogelijkheden op de rentemarkt, het spreiden en
vermijden van risico's en streven naar balansverkorting.
Renterisicomanagement
Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid
van de bedrijfsactiviteiten door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op
zowel korte als lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer. Uitgangspunt voor het voorfixeren van renterisico's is, dat – afhankelijk van de mate van (on)zekerheid van de renterisico's en
de vastgelegde afspraken in het treasuryjaarplan – besloten wordt tot het daadwerkelijk vroegtijdig
vastleggen van rentepercentages.
Als deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden nieuwe leningen
afgesloten onder borgstelling door het WSW. Woonstad Rotterdam voldoet aan de eisen van
kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt. Acties op het gebied van langjarige
financiering en renterisico management worden vooraf met het WSW afgestemd.
Binnen de kaders van het treasurybeleid wordt voortdurend afgewogen of en in hoeverre het
(gegeven de marktontwikkelingen) gewenst is om zekere renterisico's die zich de komende jaren
voordoen, vooruit te fixeren. Zekere renterisico's betreffen eindaflossingen van leningen, renteaanpassingen en spreadherzieningen. Alle eindaflossingen t/m 2014 zijn reeds geherfinancierd en
de renteaanpassingen t/m 2014 zijn nagenoeg geheel afgedekt. In 2015/2016 komen de eerste
significante renteaanpassingen en eindaflossingen in beeld. Vanuit dat perspectief is in 2013 door
het bestuur een financieringsvoorstel geaccordeerd, gericht op het vroegtijdig voorfixeren van
renteaanpassingen 2015/2016 en vroegtijdige herfinanciering van de eindaflossingen 2015/2016.
Derivaten
Woonstad Rotterdam maakt geen gebruik van derivaten. De bestaande raamcontracten die feitelijk
niet benut werden, zijn in 2012 formeel beëindigd. Ieder kwartaal wordt aan het WSW en CFV een
opgave gedaan van de derivatenportefeuille, waarin deze nulpositie door het bestuur wordt
bevestigd.
59
Financiële ratio's
Voor de bewaking van de financiële positie monitoren wij gedurende het jaar de verschillende
ratio's. Het gaat daarbij om de Interest Coverage Ratio (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
en de Loan to Value (LTV). Daarnaast eist het WSW dat de operationele kasstroom, verminderd
met rentebetalingen en normatieve aflossing (2% van uitstaande leningenportefeuille) in meerjarig
perspectief solide en bestendig positief moet zijn. Het WSW ontleende hieraan in 2013 een norm:
ICR (ten minste) 1,3 en DSCR (ten minste) 1,0. Een ICR lager dan 1,3 is voor het WSW het signaal
dat een corporatie bij een slechtweer-scenario binnen korte tijd niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende middelen beschikbaar heeft voor aflossingen.
Het WSW heeft haar beoordelingsmethodiek en definitie van deze ratio's recent aangescherpt.
Deze nieuwe ratio’s hanteren wij in 2014 bij onze monitoring.
Uit de volgende grafieken blijkt dat Woonstad Rotterdam afgelopen jaar ruimschoots voldeed aan
de normen voor ICR en DSCR.
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
Prognose Q32013
Realisatie Q42013
DSCR
DSCR - Norm
Realisatie Q42013
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
ICR - Norm
Prognose Q32013
Prognose Q22013
Prognose Q12013
Jaarplan 2013
dPi2012 (DAEB)
dPi2012
(Totaal)
ICR
grafiek ICR
60
Prognose Q22013
Prognose Q12013
Jaarplan 2013
dPi2012
(DAEB)
dPi2012
(Totaal)
grafiek DSCR
Een andere financiële ratio betreft de Loan to Value (LTV). De LTV betreft de verhouding van het
lang vreemd vermogen ten opzichte van de waarde van de materiële vaste activa6. LTV is afhankelijk van de gehanteerde waarderingsmethode (historische kosten, bedrijfswaarde, marktwaarde
verhuurde staat of variant gebaseerd op WOZ-waarde).
Loan to Value
historische kosten
74,6%
bedrijfswaarde
64,5%
marktwaarde verhuurde staat
40,1%
100% WOZ
24,0%
Treasurycommissie
Het treasurystatuut van Woonstad Rotterdam voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie heeft een brede adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. De belangrijkste tendensen en conclusies met betrekking tot 2013 zijn als volgt.
1 Het WSW heeft in februari 2014 in beperkte mate faciliteringsvolume voor de jaarschijven
2013/2014 vrijgegeven. Ook heeft WSW bevestigd dat over 2013 het Eigen Middelen Beleid voor
Woonstad Rotterdam van toepassing was. Voor 2015 is geen faciliteringsvolume vrijgegeven. In
het eerste kwartaal 2014 wordt het beschikbare faciliteringsvolume aangewend om een nieuwe
lening aan te trekken (met storting in 2015), gericht op de herfinanciering van het leeuwendeel
van de eindaflossingen 2015. Voor de eindaflossingen 2016 kan vooralsnog dit jaar geen actie
ondernomen worden (geen faciliteringsvolume toegekend).
2 De totaal beschikbare kortgeldmiddelen bedragen per 31 december 2013 circa € 125 miljoen. Dit
vormt, tezamen met het faciliteringsvolume 2014, een solide buffer om de geprognosticeerde
financieringsbehoefte voor 2014 en 2015 op te vangen.
3 De rentes op de geld- en kapitaalmarkt bevinden zich sinds begin 2012 in een neerwaartse trend
als gevolg van de onzekerheid in de eurozone. De liquiditeitsopslag voor een 10-jaars fixelening
met contante storting bedraagt ultimo 2013 ongeveer 65 basispunten.
4 De gemiddelde rentecoupon van de leningenportefeuille bedroeg per 31 december 2013 4,4%
(per 31-12-2012: 4,6%).
6
waarde 31-12-2012
61
Obligoverplichting WSW per 31-12-2013
Ten behoeve van het WSW dient een obligo aangehouden te worden voor leningen die door het
WSW zijn geborgd. Invordering van het obligo door WSW kan alleen plaatsvinden wanneer het
risicovermogen van het WSW daalt als gevolg van aanspraken (van geldgevers) onder het
garantieniveau van 0,25% van de door WSW geborgde schuldrestanten. De obligoverplichting
WSW (in de jaarrekening opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichting) bedraagt voor
Woonstad Rotterdam per 31 december 2013 € 53,1 miljoen (2012: € 55,5 miljoen).
Vooruitblik
Alle financiële gevolgen voor Woonstad Rotterdam zijn opgenomen in de meerjarenbegroting (MJB)
2013-2022 die afgelopen december 2013 is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. We
zien deze MJB nadrukkelijk als een 'tussentijdse opname'. In 2014 formuleren wij onze nieuwe
strategie en moeten de gevolgen van de Novelle duidelijk worden. Uit de MJB 2013 -2022 blijkt dat
de ingezette koers op efficiency en kostenreductie de komende jaren een significant effect heeft op
onze ratio's. Wij zijn en blijven de komende jaren kredietwaardig en de ontwikkeling van de
solvabiliteit is goed. De financiële vertaling van het beleid van Woonstad Rotterdam in de MJB geeft
de organisatie de ruimte om te werken aan een oplossing voor de grootste strategische risico's
gedurende 2014 en verder.
62
DOELSTELLINGEN – RESULTATEN 2013
doelstelling
resultaat
groen
gehaald
oranje gedeeltelijk gehaald
1 er zijn gedetailleerde scenario's ontwikkeld voor de
impact van het regeerbeleid
rood
niet gehaald
wit
niet gemeten/aangepast
Scenario's voor het verkoop- en huurbeleid, naar
aanleiding van het regeerakkoord, waren (als bijlage) onderdeel van de MJB 2012-2021 die in januari
2013 is vastgesteld door de RvC. In de loop van
2013 heeft Woonstad Rotterdam scenario's doorgerekend naar aanleiding van de Novelle (juni),
ontwikkelingen op het gebied van huurbeleid (oktober) en alternatieve strategieën op het gebied van
het verkoopbeleid (november).
2 de strategie van Woonstad Rotterdam is op
De voorjaarsbrief is in juni 2013 vastgesteld door
hoofdlijnen (indien nodig) bijgesteld op basis van
het bestuur en uitgewerkt in de begroting 2014 en
de uitkomsten van 1
MJB 2013-2022. Hierin zijn de parameters voor de
MJB opgenomen en strategische keuzes gemaakt
over personeelsbeleid, algemene kosten, huurbeleid
en uitvoeringsprogramma's met betrekking tot
Werkende Wijken. Verder was Woonstad Rotterdam
in 2013 actief betrokken bij het herijken van de
investeringsinzet in het kader van NPRZ. Ter voorbereiding op de nieuwe strategie zijn er diverse
werksessies gehouden, waarin trends, richtingen en
grenzen zijn verkend. In de eerste helft van 2014
zal invulling worden gegeven aan missie, visie en
strategische doelen/de bijstelling hiervan.
3 de extra huurinkomsten als gevolg van ruimte in
De extra 0,5% (bij 4,5% huurverhoging), respec-
het huurbeleid voor aanpak scheefwoners is
tievelijk 2,5% (bij 6,5%) levert € 52.607 per
minimaal € 0,6 miljoen
maand op (jaar: € 631.284). De mindere opbrengst
als gevolg van gegronde bezwaren is hierin verrekend.
4 er zijn voor 2013 -2017 prestatieafspraken met de
gemeente gemaakt op basis van de woonvisie en
In 2013 is de woonvisie vastgesteld; de prestatieafspraken worden begin 2014 afgerond.
Woonstad Rotterdam heeft bij de opstelling ervan
een actieve, beïnvloedende rol gespeeld
5 Woonstad Rotterdam komt haar afspraak in het
convenant van het NPRZ na: er wordt met de
De overeenkomst is gereed en ligt ter ondertekening bij de gemeente.
gemeente een samenwerkingsovereenkomst
afgesloten voor de kindercampus Bloemhof
63
doelstelling
resultaat
groen
gehaald
oranje gedeeltelijk gehaald
6 Woonstad Rotterdam levert voor 01-04-2013 de
rood
niet gehaald
wit
niet gemeten/aangepast
Niet meer van toepassing, was opgenomen in
splitsing in DAEB en niet-DAEB aan bij de gemeente concept Toelichting Herzieningswet.
7 onze dienstverlening wordt gemiddeld met een 7,2
beoordeeld
8 Woonstad Rotterdam heeft twee additionele
De dienstverlening is conform de doelstelling gemiddeld met een 7,2 beoordeeld.
We hebben 2 additionele diensten ontwikkeld en
diensten ontwikkeld en geïmplementeerd voor haar
geïmplementeerd: de reparatie-App en het experi-
bewoners die voordeel voor bewoners hebben
ment loten van woningen via Facebook. Een derde
dienst wordt in de eerste helft van 2014 opgeleverd: collectieve korting op woonverzekeringen
voor onze bewoners via Univé.
9 de website van Woonstad Rotterdam is verbeterd,
Onze website kreeg in 2013 de 2e plek in de lande-
het aantal bezoeken aan de website is toegenomen, lijke webmonitor. Het aantal bezoekers is significant
evenals het aantal transacties via internet in de
gestegen en de doelstelling is ruim gehaald: 25.000
vrije sector huur
beoogd, ruim 35.000 behaald. Het aantal geïnteresseerden in onze vrije sector huurwoningen was veel
hoger dan verwacht (ruim 10.000 versus 5.000).
10 Woonstad Rotterdam heeft de basisdiensten en het
Een nieuwe zoekmodule is in gebruik genomen en
basisniveau van de woning op internet geplaatst en
de woninginformatie verbeterd. In 2013 is Zaak-
levert de informatie bij verhuringen
gericht Werken voor verhuur geïmplementeerd.
Vanuit deze vernieuwde werkwijze zal in 2014
'track and trace' worden aangeboden.
11 Woonstad Rotterdam is goed bereikbaar (>93%) en De gemiddelde antwoordsnelheid bedraagt 1,11 mikent een acceptabele wachttijd (gemiddeld < 1
nuut, 11 seconden boven de norm, als gevolg van
minuut)
enkele keren extreem aanbod (huismeestersbrief,
wolkbreuk) en over all meer aanbod (incl. herhaaltelefonie). Totaal aanbod 2013: 325.246 calls.
12 herhaalverkeer is gehalveerd (2.500 calls in 2013)
Het herhaalverkeer is toegenomen. Het aantal herhaalde reparatieverzoeken bedroeg 46.464, waarvan de meeste inzake niet nakomen van afspraken.
13 de reparatie-App voor het indienen van reparatieverzoeken is ontworpen en geïmplementeerd
In december is de reparatie-App succesvol gelanceerd en sindsdien hebben meer dan 1.000 klanten
deze moderne werkwijze gebruikt.
14 het participatiemodel van Woonstad Rotterdam is
geëvalueerd en er zijn verbeteracties in gang gezet
Het participatiemodel is door KWH geëvalueerd met
een effectmeting. Deze meting was gericht op het
benoemen van leerpunten, welke door KWH zijn
benoemd en gepresenteerd aan de Klantenraad.
Samen met de Klantenraad nemen we deze leerpunten mee in ons overleg over doorontwikkeling
van het participatiemodel.
64
doelstelling
resultaat
groen
gehaald
oranje gedeeltelijk gehaald
15 er is voor 2 gebieden met relatief wat meer
rood
niet gehaald
wit
niet gemeten/aangepast
Voor alle wijken wordt een aanpak met betrekking
commercieel vastgoed een concreet plan voor
tot commercieel onroerend goed geformuleerd. Dit
wijkenaanpak
loopt nog tot medio 2014. We zijn 'topdown' gestart
en vullen nu de visie per wijk in voor BOG/MOG.
16 wijken waar Woonstad Rotterdam een grote rol
heeft en veel in investeert, komen beter uit op de
Zowel Nieuw Crooswijk, Pendrecht als Feijenoord
scoren positiever op de wijkenmeetlat.
wijkenmeetlat; voor 2013 zijn dit Nieuw Crooswijk,
Pendrecht en Feijenoord
17 Woonstad Rotterdam heeft een instrument ont-
Het instrument is gerealiseerd en in gebruik.
wikkeld, waarmee (omvangrijke) investeringsbeslissingen kunnen worden voorzien van de
maatschappelijk effecten van die investering
18 Woonstad Rotterdam voert in 13 wijken actief
beleid voor gebiedscommunicatie en –marketing
Communicatiecampagne/gebiedsmarketing in
10 wijken: Cool, Jaffa, Katendrecht, Kleinpolder,
Nieuw Crooswijk, Oude Noorden, Oude Westen,
Pendrecht, Spangen, Wielewaal
19 Woonstad Rotterdam heeft minimaal 400 woningen
In 2013 zijn er 422 vrije sector woningen verhuurd,
in de vrije sector huur opgeleverd door omzetting
dit is inclusief verhuringen uit projecten en ver-
van sociaal naar vrije sector
huringen van woningen met een ander label.
20 de begrote middelen voor onderhoud zijn besteed
(totaal circa € 58 miljoen)
De realisatie bedraagt € 54,7 miljoen, dat ligt onder
de norm. Dit komt met name door het voordeel van
de tijdelijke BTW-verlaging op arbeid (externe
factor).
21 bewoners geven gemiddeld een hogere waardering
voor de kwaliteit van de woning dan in 2012
Woonstad Rotterdam meet alleen de tevredenheid
bij (nieuwe) huurders met een reparatieverzoek. De
waardering in 2013 komt uit op 7,4 (2012: 7,4).
22 het MJOP is verbeterd: het bevat alle aspecten uit
De basis is gelegd, de Methodiek MJOP is uitge-
conditiemetingen en de staat van binnenkant van
werkt en vastgesteld. Conditiemetingen zijn op orde
de woning is ook opgenomen
en voor 1/3 deel van de voorraad toegepast.
23 mutatieonderhoud en niet-planmatig onderhoud
Voor het mutatieonderhoud is gestart met het
worden efficiënter uitgevoerd, de klantwaardering is opstellen van specificaties voor mutatiepakketten
gestegen
en zijn grotendeels gereed. Op basis hiervan kan de
afdeling Inkoop aan het werk. De invoering van de
pakketten leidt tot verlaging van de kosten en vermindering van administratieve druk. Organisatiebrede invoering vindt plaats in 2014.
24 Woonstad Rotterdam heeft 943 woningen opgeleverd (nieuwbouw, transformatie en renovatie)
25 we zijn gestart met de bouw van 711 woningen
Er zijn 335 woningen opgeleverd: 316 huurwoningen en 19 koopwoningen.
In 2013 zijn 700 bouwstarts gerealiseerd.
65
doelstelling
resultaat
groen
gehaald
oranje gedeeltelijk gehaald
26 Woonstad Rotterdam heeft 350 woningen verkocht
(eerste verkoop) en 350 wederverkopen
rood
niet gehaald
wit
niet gemeten/aangepast
Er zijn 486 eerste verkoop woningen verkocht (incl.
verkopen aan beleggers) en 241 wederverkopen,
totaal 727 woningen. Het accent is bewust verschoven van wederverkoop naar eerste verkopen.
27 Woonstad Rotterdam heeft 100 woningen die een
MVE vorm kenden, teruggenomen in exploitatie
28 maximaal 16% woningen heeft nog een rood
energielabel (18% in 2012)
29 programma zonne-energie is opgeleverd, de eerste
Woonstad Rotterdam heeft 161 woningen met een
MVE vorm teruggenomen in exploitatie.
Gerealiseerd: eind 4e kwartaal 2013 had 12% van
de woningen een rood energielabel.
Het programma zonne-energie is opgeleverd en de
100.000 kWh opwekking door zonne-energie is
tender uitgezet. De eerste zonnepanelen zijn ge-
gerealiseerd
plaatst op het dak van regiokantoor N/O. Energieopwekking bedraagt 15.600 kWh. In 2014 wordt
het project Zonnig Woonstad Rotterdam uitgevoerd
voor flats en eengezinswoningen.
30 10% complexen is voorzien van LED-verlichting
De doelstelling is gehaald. In 2014 zal worden
nagegaan of versnelling mogelijk is.
31 nieuwbouw en transformatieopgaven voldoen aan
een gemiddelde GPR norm van 7,0
32 alle gebiedsvisies/convenanten hebben een meetbare paragraaf met duurzaamheidsvoorstellen
De nieuwbouw- en transformatieopgaven voldoen
aan een gemiddelde GPR norm van 7,0.
In de gebiedsvisies is duurzaamheid integraal opgenomen, maar het is onbekend of de voorstellen
meetbaar zijn gemaakt.
33 het ziekteverzuim ligt onder de 4,5%
4,5% gemiddeld over het hele jaar
34 er is 13% bezuinigd op de algemene kosten
Door Slim Organiseren en verdere kostenbezuinigingen in 2013 is de doelstelling gerealiseerd (ruim
37% daling ten opzichte van 2011).
35 het middenmanagement is getraind op leiderschap,
gerealiseerd
klantgerichtheid en resultaatgerichtheid
36 processen binnen de scope van GOP zijn met de
LEAN methodiek verbeterd en geïmplementeerd
Het jaarplan 2013 is in belangrijke mate gerealiseerd, aanvullende afspraken zijn gemaakt om de
overloop in 2014 op te pakken.
37 kaders voor rendementsdoelen zijn opgesteld
Voor investeringen in nieuwbouw huurwoningen zijn
rendementsdoelstellingen opgesteld. Er zijn nog
geen rendementsdoelstellingen voor renovatie.
38 een kwart deel van het vastgoed is getaxeerd
een derde deel van het vastgoed is getaxeerd
39 er is een actueel, volledig inzicht in alle risico's en
In het 4e kwartaal 2013 heeft er een update van de
beheersmaatregelen
(strategische) risico's plaatsgevonden. Verder is het
continu monitoren en waar nodig updaten van de
risico's ingebed in de organisatie (en rapportages).
66
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
Voorwoord van de voorzitter
In dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de wijze waarop wij in
2013 invulling gaven aan onze taak. De RvC benadrukt het belang van professioneel en daadkrachtig intern toezicht dat dicht bij de corporatie staat. Dergelijk toezicht is essentieel om
ongewenste situaties te voorkomen. Woonstad Rotterdam ondersteunt initiatieven voor beter
intern toezicht, zoals het initiatief om te komen tot een voorzittersregister, een openbare lijst van
toezichthouders in de corporatiesector. Dit is een initiatief van mijn gewaardeerde voorganger als
voorzitter van de RvC van Woonstad Rotterdam, de heer ir. J.J. Verwer. Om op deze lijst te komen
en te blijven, dienen voorzitters zich periodiek te laten toetsen en te kunnen aantonen dat ze over
de benodigde competenties beschikken.
In 2013 kwam het Woonakkoord tot stand, dat een fors aantal maatregelen bevat om de woningmarkt te stimuleren. Een daarvan is de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij de huren
voor midden- en hogere inkomens meer mochten stijgen dan de huur voor de lagere inkomens.
Woonstad Rotterdam profileert zich nadrukkelijk als een stadscorporatie die werkt aan aantrekkelijke woonwijken met goede en betaalbare woningen, voor in het bijzonder de lagere inkomens. De
RvC staat dan ook niet afwijzend tegenover het regeringsbeleid. Wel betreurt de raad dat de
opbrengsten van de verhuurdersheffing niet in de sector zelf blijven, waar ze zo hard nodig zijn.
Bijvoorbeeld in Rotterdam-Zuid.
Dit verslagjaar is uitgebreid gesproken over de Novelle van minister Blok. Op dit moment zijn lang
niet alle gevolgen even duidelijk, omdat veel uit de Novelle pas later zal worden uitgewerkt in
Algemene Maatregelen van Bestuur. Algemeen wordt aangenomen dat het externe toezicht zal
toenemen: het wordt meer en gedetailleerder. Bovendien zullen de administratieve en boekhoudkundige wijzigingen als gevolg van de Novelle substantieel zijn. De RvC ziet deze groeiende regeldruk met grote zorg aan, omdat die onevenredig veel tijd (en dus geld) dreigt te gaan kosten. Tijd
en geld die beter besteed kunnen worden aan de Rotterdamse woonwijken. Wij pleiten daarom
voor een evenwichtige aanpak.
De Raad van Commissarissen is het bestuur en de medewerkers erkentelijk voor de bereikte
resultaten in 2013: er is hard gewerkt en veel bereikt onder moeilijke omstandigheden. Met
vreugde heeft de raad kennis genomen van de resultaten van het jaarlijkse onderzoek voor de
Building Business Reputatie Monitor. Woonstad Rotterdam steeg in deze ranglijst van de 12e naar
de 6e plaats. Belangrijker nog dan de hogere notering, zijn de kwalificaties die verschillende
stakeholders geven aan Woonstad Rotterdam: een betrouwbare en degelijke samenwerkingspartner die uitstekend presteert en doet wat ze moet doen. Graag feliciteert de Raad van Commissarissen het bestuur en de medewerkers van Woonstad Rotterdam met dit welverdiende resultaat
en met de andere prijzen die werden gewonnen.
67
Samenstelling en werkwijze Raad van Commissarissen
De RvC houdt toezicht op de Raad van Bestuur (RvB) van Woonstad Rotterdam en de met haar
verbonden ondernemingen en staat de Raad van Bestuur met raad terzijde. Daarbij onderschrijft
de RvC de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen en
aanbevelingen.
Volgens de statuten bestaat de Raad van Commissarissen uit ten minste zeven en ten hoogste
negen personen. Twee leden worden benoemd op voordracht van de Klantenraad en één lid op
voordracht van de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen heeft drie commissies: sinds
oudsher zijn er de Remuneratiecommissie en de Auditcommissie, in 2013 is de commissie Kwaliteit
& Duurzaamheid ingesteld. In overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties
hanteert Woonstad Rotterdam een maximale zittingsduur van twee keer vier jaar. Met ingang van
1 januari 2013 zijn er een nieuwe voorzitter en een nieuw lid aangetreden, de heren Bremans en
Heerkens. Op 31 december 2013 eindigde de eerste termijn van de heer Vismans als lid van de
RvC, hij is herbenoemd. Verder waren er in 2013 geen vacatures. Nadere informatie over de
samenstelling van de Raad van Commissarissen is opgenomen in bijlage 1.
De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad
van Commissarissen; deze ligt vast in het reglement RvC.
De Raad van Commissarissen heeft – in onderling overleg buiten aanwezigheid van het bestuur –
het eigen functioneren geëvalueerd. Daarbij is nagegaan of de samenstelling van de raad en
aanwezige deskundigheden nog voldoen aan het vastgestelde profiel. Ook de informatievoorziening
aan de raad is besproken en hierbij is eveneens het oordeel van het bestuur over het functioneren
van de raad betrokken. Dit onderling beraad heeft niet geleid tot grote bijstellingen van de werkwijze van de raad of andere maatregelen.
De Raad van Commissarissen zorgt ervoor dat de leden van de RvC onafhankelijk zijn in de zin van
de Governancecode Woningcorporaties. De raad heeft vastgesteld dat er geen sprake is van
belangenverstrengeling van de leden van de raad met andere functies. Er is dan ook geen sprake
geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen, waarbij leden van de RvC en/of de RvB
betrokken waren.
Commissarissen houden hun deskundigheid op het gebied van toezicht en governance op peil door
het volgen van seminars, contacten in het veld en met de organisatie en bijeenkomsten. De Raad
van Commissarissen heeft vastgesteld dat zowel de algemene als specifieke deskundigheden op dit
moment aanwezig zijn.
Een delegatie van de commissarissen, onder wie de leden die op voordracht van huurders zijn
benoemd, hebben overlegd met de Klantenraad om zich te laten informeren. Daarnaast heeft een
delegatie van de raad dit jaar overleg gehad met een delegatie van de Ondernemingsraad over
actuele onderwerpen.
68
Overleg met de Raad van Bestuur
In 2012 heeft de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam vijf maal vergaderd met de
Raad van Bestuur. Daarnaast hebben RvC en RvB in een zogeheten themamiddag uitvoerig
stilgestaan bij:
 de mogelijke effecten op het strategisch beleid en de meerjarenbegroting van de kabinetsplannen (de Novelle van Minister Blok)
 een aantal gemeentelijke beleidsplannen in relatie tot het beleid en financiële mogelijkheden van
Woonstad Rotterdam, dit alles in verband met de af te sluiten prestatieafspraken met de
gemeente
Ten slotte bezoekt de Raad van Commissarissen elk jaar enkele wijken en buurten waar Woonstad
Rotterdam actief is. In 2013 werd een bezoek gebracht aan een aantal projecten en complexen in
het Oude Noorden. Daarbij liet de raad zich uitvoerig informeren over de ontwikkelingen op het
gebied van economisch, sociaal en fysiek beheer en stedelijke vernieuwing.
De raad heeft goedkeuringsbesluiten genomen over het jaarverslag 2012 en de jaarrekening 2012
(in aanwezigheid van de externe accountant). Daarnaast heeft de RvC de meerjarenbegroting
2013-2022, de meerjarenbegroting 2014-2023, de begroting en het Jaarplan 2014 goedgekeurd.
Ook heeft de raad halverwege 2013 het bijgestelde investeringsprogramma met bijbehorende
projectkaarten goedgekeurd.
Goedkeuringsbesluiten zijn genomen over een aantal documenten over de governance, zoals het
reglement van de commissie Kwaliteit & Duurzaamheid. Ook zijn gewijzigde versies van het
investeringsstatuut en het treasurystatuut goedgekeurd, evenals een wijziging in de portefeuilleverdeling tussen beide leden van de RvB. Het contract met de externe accountant Deloitte is met
één jaar verlengd. Ook is besloten om Raeflex opdracht te geven om in 2014 de maatschappelijke
visitatie uit te voeren.
Overige belangrijke besluiten waren de goedkeuring van de bestuursbesluiten over Nieuw Crooswijk (beëindigen deelname van Woonstad Rotterdam aan de CV/BV OCNC met diverse hiermee
samenhangende maatregelen) en het Woonhotel (beëindigen van de relatie met de exploitant met
diverse hiermee samenhangende maatregelen).
Diverse keren heeft de raad met de RvB gesproken over het regeringsbeleid (ontwikkelingen
betreffende de Novelle), het Vestiadossier met de consequenties die dit voor Woonstad Rotterdam
zou kunnen hebben en over de door het WSW gevraagde volmacht. Verder is gesproken over de
bijzondere verkoopvormen (MGE, MVE enz.) en het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid.
De raad heeft kennisgenomen van diverse rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
over Woonstad Rotterdam, van kwartaalrapportages, periodieke marktupdates en de voortgang
van de strategische dossiers, maar ook van de organisatieontwikkeling en ontwikkelingen met
betrekking tot het risicomanagement.
69
Auditcommissie
De Auditcommissie ondersteunt de Raad van Commissarissen bij het toezicht op de interne risicobeheersingsystemen, de betrouwbaarheid van de verslaggeving, de rapportages door de externe
accountant en het financierings- en beleggingsbeleid. Ook besteedt de commissie aandacht aan de
opvolging van aanbevelingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant,
in het bijzonder de toewijzing, onafhankelijkheid, het functioneren, contractvoorwaarden en het
honorarium. De Auditcommissie heeft in 2013 onder andere vergaderd over:
 de jaarrekening en bijbehorende rapportage van Deloitte (in diens aanwezigheid)
 de meerjarenbegroting 2013-2022, respectievelijk 2014-2023
 het bijgestelde projectprogramma 2013 met bijbehorende projectkaarten
 de begroting 2014
 het auditplan en het verslag van de Interne Audit Dienst
 de treasuryrapportages en herfinancieringsvraagstukken
 het continuïteitsoordeel en de kredietwaardigheid
 de driemaandelijkse bestuursrapportages en de interim-rapportage van de externe accountant
 Vestia
 de afwikkeling van Nieuw Crooswijk
 diverse onderwerpen, zoals integriteit, risicomanagement en fraudepreventie
De Auditcommissie bestond in 2013 uit de heren Vismans (voorzitter), Heerkens en Stegmann. In
het verslagjaar is de Auditcommissie vier keer bijeen geweest.
Remuneratiecommissie
De primaire functie van de Remuneratiecommissie is het voorbereiden van besluitvorming door en
het adviseren van de RvC ten aanzien van het gewenste profiel van de Raad van Commissarissen
en de benoeming van de leden van de RvC, het functioneren en de honorering. Deze taak heeft de
commissie ook ten aanzien van de benoeming van de leden van de RvB en het bepalen van de door
het bestuur geleverde prestaties, het functioneren en de honorering.
Mevrouw Molenaar is sinds 2011 voorzitter en de heer Feenstra sinds 2012 lid van de Raad van
Bestuur. De Governancecode Woningcorporaties beveelt een benoeming aan voor een periode van
maximaal vier jaar met de mogelijkheid tot herbenoeming. Deze aanbeveling volgt Woonstad
Rotterdam niet. De Raad van Commissarissen is van mening dat continuïteit van bestuur van groot
belang is bij een zo kapitaalintensieve onderneming en dat het volstaat om met duidelijke
prestatieafspraken te werken.
De honorering van de leden van het bestuur is bij hun aanstelling gebaseerd op de Balkenendenorm. Inmiddels vallen beiden onder de zogeheten overgangsregeling van vier jaar van de Wet
Normering Topinkomens. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we naar het financiële
gedeelte van dit jaarverslag.
70
De honorering van de RvC is voor 2013 gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens. De toeslagen voor commissielid en commissievoorzitter zijn per 1 januari 2013 vervallen. De honorering
(excl. BTW) voor 2013 bedroeg voor:
 een lid
€ 11.400 per jaar
 de voorzitter (toeslag 50%)
€ 17.100 per jaar
De RvC heeft besloten om voor de jaren 2014 en verder (gekoppeld aan de duur van het dienstverband bij Woonstad Rotterdam) de honorering (bedragen excl. BTW) vast te stellen op:
 een lid
€ 11.524 per jaar
 de voorzitter (toeslag 50%)
€ 17.286 per jaar
Deze bedragen zijn het maximum uit de WNT en behoren bij een grootteklasse van 50.000-plus.
Woonstad Rotterdam bezit ruim 47.000 verhuurde eenheden en heeft daarnaast ruim 6.000 woningen in beheer die in MVE-verband zijn verkocht, door Woonstad Rotterdam worden onderhouden
en te zijner tijd verplicht zullen worden teruggekocht. Samen 53.000 eenheden.
In 2013 heeft de Remuneratiecommissie onder meer vergaderd over:
 de beoordeling van het functioneren van de Raad van Bestuur
 het functioneren van de RvC, mede in het licht van de gewijzigde samenstelling van de raad
(twee nieuwe commissarissen per 1 januari 2013)
 herbenoeming van de heer Vismans als lid van de RvC
 effecten Wet Normering Topinkomens
De Remuneratiecommissie bestond in 2013 uit de heer De Wuffel (voorzitter), de heer Breeman en
mevrouw Rijckenberg.
Commissie Kwaliteit & Duurzaamheid
De primaire functie van de commissie Kwaliteit & Duurzaamheid is het voorbereiden van de besluitvorming door en het adviseren van de RvC ten aanzien van vraagstukken op het gebied van
kwaliteit en duurzaamheid. De commissie is op 26 februari 2013 ingesteld. De werkwijze en taken
zijn uitgewerkt in het door de RvC vastgestelde reglement: genoemde taakvelden zijn duurzaamheid, markt en klanten en Werkende Wijken. De commissie heeft in 2013 twee keer vergaderd,
waarbij onder andere gesproken is over:
 de ambities voor 2013 en 2014 met betrekking tot duurzaamheid
 duurzaamheid en samenwerkingsverbanden
 energiebesparing en de rol van huurders
 duurzaamheid en interne bedrijfsvoering
 energiebesparing en de financiering daarvan
De commissie Kwaliteit & Duurzaamheid bestond in 2013 uit mevrouw Rijckenberg (voorzitter) en
de heren Darkaoui en Stegmann.
71
72
7 VERKLARING BESTUUR
Het bestuur van Woonstad Rotterdam verklaart dat Woonstad Rotterdam een adequate invulling
heeft gegeven aan het uitgangspunt 'uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting',
zoals omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Het jaarverslag is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd nadat dit met het bestuur is
besproken. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen het BBSH, het jaarplan en de begroting, de ondernemingsstrategie, de prestatieafspraken
met de gemeente Rotterdam en enkele concrete normen op het gebied van solvabiliteit, financiële
continuïteit en kredietwaardigheid.
73
74
BIJLAGE 1:
Samenstelling Raad van Commissarissen
Vanaf 1 januari 2013 bestaat de Raad van Commissarissen uit de volgende leden.
drs. A.M. Breeman (1949)
Commissaris en grootaandeelhouder van het Europees opererende industrial maintenance bedrijf
Metal Treatment Technology. Onder dit bedrijf valt onder andere het familiebedrijf Vecom Group.
De heer Breeman is daarnaast onder meer voorzitter van de raad van commissarissen van
A.M. Coatings BV, voorzitter Raad van Toezicht van het Wereldmuseum en van het Havenmuseum,
voorzitter van de Hogeschoolraad van Rotterdam en bestuurslid van de branchevereniging
FME/CWM Rijndelta.
De heer Breeman is per 1 januari 2013 als voorzitter benoemd. Hij is ook lid van de Remuneratiecommissie. Zijn eerste zittingsperiode loopt tot 1 januari 2017.
dr. F.J. de Wuffel (1954)
Voorheen directeur Personeel & Organisatie in de financiële sector, laatstelijk bij Fortis Merchant
Banking in Brussel. Is thans zelfstandig organisatieadviseur. Is voorts voorzitter van de Raad van
Toezicht van de bureaus Jeugdzorg Haaglanden/Zuid Holland, vicevoorzitter van de Raad van
Toezicht van Careyn te Utrecht en vicevoorzitter van de Raad van Toezicht van Lucas Onderwijs te
Den Haag.
De heer De Wuffel is op 1 augustus 2007 benoemd. Daarvoor was hij sinds 1 januari 2007 op
voordracht van de Ondernemingsraad lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf
Rotterdam. Hij is vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen en voorzitter van de Remuneratiecommissie. Zijn tweede zittingsperiode loopt tot 31 december 2014.
mr. J.B.J. Stegmann MIF (1960)
Sinds maart 2011 chief financial officer van Robeco, daarvoor zelfstandig adviseur op het gebied
van finance, riskmanagement en governance, in het bijzonder in de financiële sector. Was tot 2008
vice chairman van NIBC en tot 2000 lid van de Raad van Bestuur van Fortis Bank Nederland.
De heer Stegmann is op 19 oktober 2010 benoemd. Binnen de Raad van Commissarissen is hij lid
van de Auditcommissie en lid van de commissie Duurzaamheid & Kwaliteit. Zijn eerste zittingsperiode loopt af op 18 oktober 2014.
75
ir. P.A.R.J. Vismans (1955)
Voorheen, onder andere, directeur van de Raad voor Onroerende Zaken, lid van de Raad van
Bestuur van Corio en directievoorzitter van Kantorenfonds Nederland. Heeft thans een eigen
adviespraktijk op het terrein van gebiedsontwikkeling en strategisch vastgoedbeleid en is in het
kader daarvan (onder andere) interim directeur van de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij van
de Drechtsteden (ROM-D). Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van Catella KAG
Real Estate te München en van ODE Energie BV te Amsterdam. Hij is assessor van Stichting Aafje
te Rotterdam en lid van de Raad van Toezicht van de Zorgboog in Helmond.
De heer Vismans is op 1 januari 2010 benoemd. Hij is voorzitter van de Auditcommissie. Zijn
eerste zittingsperiode liep tot 31 december 2013, herbenoeming tot 31 december 2017 heeft
plaatsgevonden.
drs. A. Rijckenberg (1953)
Voorheen wethouder Ruimtelijke Ordening en Leidsche Rijn in de gemeente Utrecht. Is thans
zelfstandig adviseur en onderzoeker (Rijckenberg Advies Stedelijke Ontwikkeling), in combinatie
met diverse parttime functies, zoals voorzitter van het Architectenregister. Mevrouw Rijckenberg is
lid van de Raad van Commissarissen van Triodos Groenfonds en van de Stichting Waarborg Kinderopvang/Ruimte onderwijs en kinderopvang. Zij is voorzitter van Initiatief Domplein 2013 en van
Slagwerk Den Haag.
Mevrouw Rijckenberg is op 7 februari 2012 op voordracht van de Klantenraad benoemd. Zij is lid
van de Remuneratiecommissie en voorzitter van de commissie Duurzaamheid & Kwaliteit. Haar
eerste zittingsperiode loopt af op 6 februari 2016.
ing. F. Darkaoui (1974)
DGA van Zaken Expert BV en directeur/mede-eigenaar van Zorgfamilie. Is voorzitter van Ondernemersfederatie PRIO, lid Raad van Toezicht Hefgroep, lid adviesraad InHolland, bestuurslid van
Touzani Foundation, voorzitter Business Club BMDE, voorzitter stichting Martial Arts Rotterdam.
De heer Darkaoui is per 1 november 2012, op voordracht van de Klantenraad, benoemd. Hij is lid
van de commissie Duurzaamheid & Kwaliteit. Tot 1 november 2016 loopt zijn eerste zittingsperiode.
ir. T.V.M. Heerkens (1965)
Sinds 2006 CEO/directievoorzitter van Landal GreenParks en daarvoor financieel directeur bij de
zelfde onderneming. Voorheen werkzaam als CFO/lid Raad van Bestuur van SNT Group en principal
consultant bij OC&C Strategy Consultants. De heer Heerkens is lid van de raad van advies van de
Stichting Innovatie Recreatie en Ruimte.
De heer Heerkens is per 1 januari 2013 benoemd. Hij is tevens lid van de Auditcommissie. Zijn
eerste zittingsperiode loopt tot 1 januari 2017.
76
BIJLAGE 2: Kengetallen
gegevens ultimo boekjaar
marktwaarde
historische kostprijs
2013
2012
2011
2010
2009
44.646
45.386
45.193
45.993
46.532
onzelfstandige overige eenheden
841
698
660
798
795
garages
644
97
94
105
90
1.339
1.375
1.396
1.444
1.486
bezit
huurwoningen totaal
bedrijfsruimten/winkels
aantal VOV woningen voorraad teruggekocht
totaal vhe's in eigendom
aantal MVE woningen
aantal MGE woningen
218
204
237
237
228
47.688
47.760
47.580
48.577
49.131
6.299
6.269
6.122
5.984
5.814
229
220
229
226
212
54.216
54.249
53.931
54.787
55.157
470
494
501
449
249
mutatiegraad
9,6
9,3
8,4
8,1
8,9
huurachterstand totaal
3,5
3,3
3,4
3,5
3,4
huurderving
3,1
2,0
3,1
2,2
2,3
50,1
50
51,4
17,3
18,3
gemiddelde rentevoet in procenten
4,4
4,6
4,8
4,9
5,1
direct rendement
4,1
3,8
2,7
-
-
indirect rendement
0,4
-3,9
-1,9
-
-
totaal rendement
4,5
-0,2
0,8
-
-
64,1
60,5
62,7
-
-
5,0
4,5
4,3
4,2
3,8
WSW leningen / WOZ waarde
26,0
24,1
23,8
23,4
21,6
totale vreemd vermogen / WOZ waarde
36,6
34,4
35,5
35,4
30,7
eigen vermogen
40.452
40.199
43.501
8.460
8.446
WSW leningen
totaal vhe's in beheer
aantal Fair Value woningen
verhuren van woningen (%)
continuïteit (%)
solvabiliteit
marktwaarde verhuurde staat / WOZ waarde
huuropbrengsten / WOZ waarde
balans en winst-en-verliesrekening
per vhe in eigendom
27.595
27.186
26.986
26.463
25.482
totale opbrengsten
6.181
6.192
6.149
6.310
5.916
rentelasten
1.210
1.192
1.213
1.234
1.250
1.014
984
990
936
1.245
per vhe in beheer
onderhoudsuitgaven
kosten herstructurering en leefbaarheid
385
437
566
1.073
970
1.194
1.267
1.399
1.380
1.580
beheerlasten
859
905
1.058
1.098
1.246
aantal fte ultimo boekjaar
479
520
557
584
516
netto bedrijfslasten
77
Op 31 december waren in totaal 549 medewerkers in dienst. De verdeling van medewerkers wordt
hierna op verschillende manieren weergegeven.
man/vrouw verhouding sector
man/vrouw verhouding Woonstad Rotterdam
Mannen
47%
53%
Mannen
50%
50%
Vrouwen
leeftijdsopbouwsector
leeftijdsopbouw Woonstad Rotterdam
2%
1%
15-25
15-25
19%
19%
25-35
22%
21%
29%
45-55
26%
30%
45-55
55-65
55-65
fulltime/parttime dienstverband
25-35
35-45
35-45
31%
Vrouwen
vast/tijdelijk dienstverband
9%
28%
72%
78
Fulltime
Bepaalde tijd
Partime
Onbepaalde tijd
91%
79
1 Geconsolideerde jaarrekening 2013
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
na resultaatbestemming
bedragen x € 1.000
ref
2013
2012
vaste activa
materiële vaste activa
(on)roerende zaken ten dienste van exploitatie
1
vastgoedbeleggingen
2
commercieel vastgoed in exploitatie
20.542
25.584
347.581
261.439
2.894.736
2.966.819
463.077
471.319
14.432
28.474
sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3.719.826
3.728.051
financiële vaste activa
overige deelnemingen
3
88
te vorderen subsidies
4
0
2
overige financiële vaste activa
5
11.939
9.354
som der vaste activa
94
12.027
9.450
3.752.395
3.763.085
vlottende activa
voorraden
vastgoed bestemd voor verkoop
6
25.052
27.112
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
7
9.019
9.228
onderhanden projecten
8
34.071
1.742
36.340
0
vorderingen
huurdebiteuren
9
4.646
1.387
gemeenten
10
84
1.977
vorderingen op verbonden partijen
11
56
2.493
overige vorderingen
12
5.157
3.303
overlopende activa
13
1.023
3.801
10.966
liquide middelen
som der vlottende activa
totaal activa
80
14
12.961
50.131
29.676
96.910
78.977
3.849.305
3.842.062
ref
groepsvermogen
2013
15
2012
1.929.064
1.919.910
voorzieningen
voorziening onrendabele investeringen,
herstructureringen
16
59.257
59.806
voorziening reorganisatiekosten
17
4.842
8.337
voorziening deelnemingen
18
2.143
1.435
voorziening onderhoud VVE's
19
2.850
2.382
overige voorzieningen
20
943
923
70.035
72.883
langlopende schulden
leningen overheid
21
66.383
70.265
leningen kredietinstellingen
21
1.193.482
1.159.234
verplichting uit hoofde van verkoop onder voorwaarden
22
463.077
471.319
waarborgsommen
23
1.810
1.793
1.724.752
1.702.611
kortlopende schulden
schulden aan kredietinstellingen
24
56.093
68.892
schulden aan leveranciers
25
7.308
5.004
onderhanden projecten
26
0
448
belastingen en premies sociale verzekeringen
27
2.824
1.878
overige schulden
28
19
16
overlopende passiva
29
59.210
totaal passiva
70.420
125.454
146.658
3.849.305
3.842.062
81
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013
bedragen x € 1.000
ref
2013
2012
huuropbrengsten
30
250.542
241.329
opbrengsten servicecontracten
31
14.427
15.336
overheidsbijdragen
32
3.154
8.239
netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
33
7.385
11.235
overige bedrijfsopbrengsten
34
19.240
19.595
294.748
295.734
bedrijfsopbrengsten
som der bedrijfsopbrengsten
bedrijfslasten
afschrijvingen op materiële vaste activa
35
116
213
overige waardeveranderingen vastgoed portefeuille
36
25.880
29.049
lonen en salarissen
37
28.283
31.187
sociale lasten
38
3.702
4.002
pensioenlasten
39
4.894
5.289
onderhoudslasten
40
54.969
53.359
lasten servicecontracten
41
14.427
15.336
overige bedrijfslasten
42
som der bedrijfslasten
bedrijfsresultaat
gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
43
44
79.213
84.564
211.484
222.999
83.264
72.735
0
0
-16.122
-161.008
1.612
3.047
financiële baten en lasten
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
45
rentelasten en soortgelijke kosten
46
saldo financiële baten en lasten
59.296
59.978
-57.684
-56.931
9.458
-145.204
groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering voor
belastingen
belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
47
-14
0
resultaat deelnemingen
48
-26
-387
9.418
-145.591
groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering na
belastingen/resultaat toekomend aan de corporatie
82
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013
(indirecte methode)
bedragen x € 1.000
2013
bedrijfsresultaat
2012
83.264
72.735
aanpassingen voor:
 afschrijvingen (en overige waardeveranderingen)
 overige waardeveranderingen
3.969
4.338
-16.122
24.924
 mutatie vz lening OCNC
-5.591
1.179
 dotatie reorganisatievoorziening
-3.495
7.765
3.849
-979
 kosten sloop enz.
 vrijval waarborgsommen
 mutatie voorziening onderhoud
 mutatie overige voorzieningen
17
57
468
-4.026
1.920
923
-14.985
34.181
veranderingen in werkkapitaal:
 voorraden
 vorderingen
 kortlopende schulden (exclusief kredietinstellingen)
527
16.444
1.995
1.206
-4.755
kasstroom uit bedrijfsoperaties
ontvangen interest
betaalde interest
2.649
-2.233
20.299
66.046
127.215
1.612
3.047
-58.636
-61.828
kasstroom uit operationele activiteiten
-57.024
-58.781
9.022
68.434
kasstroom uit investeringsactiviteiten
investeringen in materiële vaste activa TDV
desinvesteringen in materiële vaste activa TDV
-889
-7.130
1.962
3.956
-72.408
-100.544
desinvesteringen in vastgoedbeleggingen
64.326
41.669
investeringen verkoop onder voorwaarden
11.733
26.421
investeringen financiële vaste activa
-2.577
0
-40
1.419
investeringen vastgoedbelegging
desinvesteringen financiële vaste activa
2.107
-34.209
11.129
34.225
83
(indirecte methode)
bedragen x € 1.000
2013
2012
kasstroom uit financieringsactiviteiten
ontvangsten uit (nieuwe) langlopende schulden
mutatie waarborgsommen
verkopen en terugkopen verkoop onder voorwaarden
aflossingen van langlopende schulden
aflossing schuld bankier
87.500
87.500
0
-82
-8.242
-26.421
-69.932
-58.793
0
mutatie geldmiddelen
liquide middelen begin boekjaar
netto kasstroom
liquide middelen einde boekjaar
-14.295
9.326
-12.091
20.455
22.134
29.676
7.542
20.455
22.134
50.131
29.676
Overzicht totaalresultaat
bedragen x € 1.000
2013
geconsolideerd netto resultaat na belastingen, toekomend
9.418
aan de rechtspersoon
herwaardering materiële vaste activa
afwaardering/herwaardering financiële vaste activa
gerealiseerde herwaardering ten laste van eigen vermogen
2012
0
-145.591
0
0
0
-264
-4.291
totaal rechtstreekse mutaties in eigen vermogen rechtspersoon als onderdeel van het groepsvermogen
totaalresultaat rechtspersoon
84
-264
-4.291
9.154
-149.882
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
Alle bedragen zijn weergegeven in euro's, tenzij anders vermeld.
Activiteiten
Stichting Woonstad Rotterdam, statutair gevestigd aan de Rochussenstraat 21 te Rotterdam, is een
stichting met de status 'toegelaten instelling volkshuisvesting'. Stichting Woonstad Rotterdam is op
1 augustus 2007 ontstaan uit een fusie van stichting de Nieuwe Unie en stichting Woningbedrijf
Rotterdam en is een juridische voortzetting van stichting de Nieuwe Unie. De stichting is werkzaam
op het gebied van de volkshuisvesting binnen de gemeente Rotterdam. Het doel van de stichting is
zorgen voor goede en betaalbare woningen voor brede lagen van de bevolking.
Grondslagen voor de consolidatie
In de geconsolideerde jaarrekening van Woonstad Rotterdam zijn de financiële gegevens verwerkt
van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen, waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De
geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering
en de resultaatbepaling van Woonstad Rotterdam.
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken
rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen
onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het
vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde
jaarrekening tot uitdrukking gebracht.
De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum.
Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden.
De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur.
De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip
waarop de groepsband wordt verbroken.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening van Woonstad Rotterdam is opgesteld volgens de bepalingen van
het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hierin wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe
te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde
jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn
645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van
historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders
wordt vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
85
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als 'intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd'. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase – en
afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning – heeft plaatsgevonden.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden
slechts opgenomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Model voor de balans en winst-en-verliesrekening
De balans is opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 1 van de RJ 645 opgenomen model
(RJ 645.501). In de balans is het eigen vermogen na resultaatbestemming opgenomen.
Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ 645.501). Stichting Woonstad
Rotterdam kiest voor het categorale model.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het
bestuur van Stichting Woonstad Rotterdam zich verschillende oordelen en maakt schattingen die
essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven
van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en
schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de
betreffende jaarrekeningposten.
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en
schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de
balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de
boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie
over de reële waarde gegeven in de toelichting op de 'niet in de balans opgenomen rechten en
verplichtingen'. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de
behandeling per balanspost. Woonstad Rotterdam heeft geen financiële derivaten.
86
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van
afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. De boekwaarde
wordt hierbij getoetst aan de verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt
niet afgeschreven.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde kan
niet worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt. De actuele
waarde wordt vastgesteld aan de hand van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen, gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande
huur- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een
disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de
kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode).
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van vastgoedbeleggingen
worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich
voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De
herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en
de historische kostprijs.
87
De kwalificatie van ons vastgoed is bepaald op basis van het vigerende beleid van Woonstad
Rotterdam. Een aantal beleidselementen is daarbij leidend:
 Woonstad Rotterdam voert bij mutatie een beleid dat de huurprijs wordt aangepast naar
maximaal redelijk
 Woonstad Rotterdam heeft en houdt een actief verkoopbeleid, waarbij een substantieel deel van
de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als 'verkoopvijver'
 bij mutatie wordt een substantieel deel van onze leegkomende woningen aangeboden voor
verkoop
 Woonstad Rotterdam heeft een actief portefeuillebeleid, gericht op transformatie van de
bestaande voorraad; verkoop van het bezit is hiervoor een noodzakelijke randvoorwaarde
(revolving fund)
 ons financieel beleid is gericht op waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille, maatschappelijk
rendement en allocatie van het eigen vermogen en de verantwoording daarover
Op basis van de genoemde beleidselementen en het grootstedelijke profiel van Woonstad Rotterdam is voor waarde de keuze gemaakt voor 'actuele waarde' en het 'vastgoedbeleggingsprofiel'.
Wij willen onszelf en de omgeving (stakeholders) inzicht bieden in ons resultaat en de ontwikkeling
van het vermogen op basis van de marktwaarde (in verhuurde staat).
Jaarlijks wordt een derde van het bezit getaxeerd door een externe taxateur, hetgeen betekent dat
alle bezit minimaal eens per drie jaren extern getaxeerd wordt.
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele
verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de
markt waarop de toegelaten instellingen actief is.
De actuele waarde is gebaseerd op het Taxatie Management Systeem (TMS). Met dit systeem
wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedobjecten en de vastgoedportefeuille
bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het
waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen. TMS hanteert het waardebegrip
van de marktwaarde in verhuurde staat als volgt: het bedrag dat het complex bij complexgewijze
verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding
op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak
aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden
rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen, worden de
koperskosten, genormeerd op 3% overdrachtskosten (2012: 3%), in mindering gebracht.
88
Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het TMS rekenmodel gebruik van een Netto Contante
Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor
een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven worden geschat en dat deze
aan de hand van een disconteringsvoet 'contant' worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt
een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het schatten van kosten en
opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario's: doorexploiteren en uitponden.
Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de
volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van
individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het
object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging
maakt tussen beide scenario's.
Het schatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt
gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Eigen
voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt
uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip 'marktwaarde'.
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een
24-maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico's
tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het investeren
in onroerend goed, locatiespecifieke risico's en segmentspecifieke risico's. Voor 2013 bedraagt de
basis IRS 2,10% (2012: 2,57%) en de sectorspecifieke risico-opslag 4,55% (2012: 3,93%),
hetgeen resulteert in een disconteringsvoet van 6,65 % (2012: 6,5%).
Voor de verschillende typen vastgoed en locaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages
aangehouden met een bandbreedte van 0 % tot 5 % (2012: 0% tot 5%), waaronder ook het risico
dat in zwakke buurten de extra huurverhoging niet kan worden geïncasseerd wordt vertaald in een
marktopslag van 0,1% op de disconteringsvoet. De verhuurdersheffing is alleen voor de jaren 2014
t/m 2017 ingerekend als kosten. De impact op lange termijn (de onzekerheid na 2017) van de
verhuurdersheffing en huurverhoging is tot uitdrukking gebracht in de sectorspecifieke risicoopslag in de disconteringsvoet, en bedraagt 0,15%. (is onderdeel van de sectorspecifieke risicoopslag van 4,55% sector)
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke
potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg
in drie typen te onderscheiden:
1
locatieveroudering
2
economische/markttechnische veroudering
3
technische veroudering
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit
aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen.
89
Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is
dan ook dat het Bruto Aanvangsrendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is
gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode.
Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de
locatie van invloed. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de
marktconformiteit afgegeven.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het
overige commerciële vastgoed.
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties – waaronder zorginstellingen, welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen, culturele
instellingen en dienstverleners – en tevens is vermeld in de bijlage, zoals deze is opgenomen in de
Beschikking van de Europese Commissie op 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor
toegelaten instellingen.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden
aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd
tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering)
en daarna de marktwaarde op basis van de TMS systematiek.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans
een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en
getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de
contractvoorwaarden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting. De hoogte van de terugkoopverplichting is mede afhankelijk van de waardeontwikkeling. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de terugkoopverplichting
muteert, dan wordt dat bedrag als resultaatbestemming ten laste of ten gunste van het vermogen
gebracht. Dit zelfde geldt voor de waardemutatie van het pand.
90
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende
kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder
aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet gedekte stichtingskosten. Er
wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de
gemiddelde kostenvoet vreemd vermogen. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door
het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Bij sloop van een complex
wordt de residuele waarde vastgesteld op de grondwaarde.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende
kosten, indien deze een waardeverhogend effect hebben. Rentetoerekening vindt eerst plaats
nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Als de grondposities een zodanige waardevermindering
ondergaan dat de reële waarde lager is dan de aanschafwaarde en bijkomende kosten, dan wordt
deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de
gronden periodiek getoetst aan de marktwaarde en ontwikkelmogelijkheden.
Financiële vaste activa
Overige deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens
de nettovermogenswaardemethode. Overige kapitaalbelangen worden gewaardeerd tegen kostprijs, onder aftrek van (niet-duurzame) reeds ingetreden waardeverminderingen (ten laste van het
resultaat). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een
aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen, waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing
aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende
deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt
deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover stichting Woonstad Rotterdam in deze situatie
geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige
voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een
voorziening getroffen. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening
gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor
oninbaarheid.
91
Overige financiële vaste activa
De overige financiële vaste activa omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede
gekochte leningen die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen
worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen gewaardeerd
tegen de geamortiseerde kostprijs.
Indien er bij de verstrekking van leningen of verwerving van obligaties sprake is van disagio of
agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat
gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste
waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht.
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Stichting Woonstad Rotterdam beoordeelt op balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor
bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij
aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de
stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en
verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en
direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraden woningen, bestemd voor verkoop, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere
netto opbrengstwaarde. De verkrijgingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat
te brengen. In de kosten zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie
gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toegerekende rente. De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor
voltooiing en verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor de verkoop
De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten
die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden
op in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,
alsmede toegerekende rente.
92
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde
projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, zie
hiervoor de grondslag betreffende opbrengstverantwoording). Indien van toepassing, worden
hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het
totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo
vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Na eerste verwerking wordt er gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
Debiteuren
Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de
vordering. Deze voorziening wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de vordering.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd
korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden
aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen
de nominale waarde.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de
balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is
en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen de beste
inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn, opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen actuele waarde.
Van uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, wordt een voorziening
gevormd op basis van de begrote uitgaven en inkomsten, rekening houdend met de verwachte
grondwaarde.
93
Voorziening pensioenen
Woonstad Rotterdam heeft een pensioenregeling bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan het SPW. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de
winst-en-verliesrekening verantwoord.
Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen
naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op de balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woonstad Rotterdam en worden in de
balans opgenomen in een voorziening.
De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om
deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is,
wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis
van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de
verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.
Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woonstad Rotterdam beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, als het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische
voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Woonstad Rotterdam en
wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2013 (en 2012) waren
er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de
pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
De in 2014 door SPW gepubliceerde voorlopige dekkingsgraad per 31 december 2013 bedraagt
114% (ultimo 2012 106,0%).
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of
disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de
uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de
schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het
komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in
het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
94
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en
risico's met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te
verrichten diensten.
Huuropbrengsten
Stichting Woonstad Rotterdam volgt het landelijk beleid in dit kader. Sinds begin 2002 is de
jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend. Het is wettelijk vastgelegd dat het kabinet de maximale
jaarlijkse huurverhoging bij ministerieel besluit bepaalt. In 2013 is in het Woonakkoord afgesproken dat de jaarlijkse verhoging 1,5% hoger mag zijn dan de inflatie en dat voor bepaalde
hogere inkomensgroepen in sociale huurwoningen extra huurverhoging kan worden doorgevoerd
afhankelijk van het inkomen. Woonstad Rotterdam heeft in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd (2012: bedroeg dit inflatievolgend op woningniveau).
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke
bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit), dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor
derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze zijn te voorzien.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten worden hierin verantwoord.
Projectopbrengsten en projectkosten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald,
worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de 'Percentage of
Completionmethode', hierna: POC).
95
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum
gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat
(nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto omzet
verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat
waarschijnlijk kan worden doorberekend. De projectkosten worden dan verwerkt in de
winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de POC-methode
naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten.
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde
van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat
deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald.
Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten die in het algemeen aan
projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere
kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden,
dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit
verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt deel uit
van de post onderhanden projecten.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht teneinde
goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met
name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de
vergelijkbaarheid van de resultaten zo veel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en
ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsprijs of
vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de
verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen
en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de
toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen.
96
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op bijzondere waardeverminderingen. Deze bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van de stichtingskosten.
Erfpacht
De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken deel uit van de vervaardigingsprijs
en zijn daarmee onderdeel van de vastgoedbeleggingen.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden
nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare
kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Leefbaarheid
De uitgaven voor leefbaarheid bestaan met name uit fysieke uitgaven, maar ook uit kosten zoals
het verbeteren van de niet fysieke leefomgeving, sponsorbijdragen, inrichten servicepunt, buurtbemiddeling, bewonersparticipatie, aandeel ondernemerstafel, diverse kunst- en cultuurprojecten,
bijdrage Alliantie West-Kruiskade, bijdrage VvE010 enz.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Belastingen
Sinds 1 januari 2008 is Stichting Woonstad Rotterdam integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze
VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de
fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de
winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare
kosten.
97
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel
van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief als het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar
of verkoopklaar te maken. Te activeren rente wordt berekend tegen de gemiddelde kostenvoet
vreemd vermogen in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het
bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben
op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in balansposten en posten van de winsten-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot
de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide
middelen, inclusief kortlopende bankkredieten.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW 2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe
bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van
activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en
verplichtingen.
Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat
Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in
verhuurde staat, met inachtneming van relevante feiten en omstandigheden van de markt, waarop
de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames
aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van
de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te
nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de
toegelaten instellingen actief zijn.
Voor het bepalen van de marktwaarde maken we gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. We maken daarbij gebruik van
het Taxatie Management Systeem (TMS). Met dit rekenmodel wordt de marktwaarde in verhuurde
staat van de vastgoedobjecten en de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen
zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en
uitvoeringsrichtlijnen.
98
Verwerking fiscaliteit
De vennootschapsbelasting is verwerkt conform geldende wet- en regelgeving, als vastgelegd in de
vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De toelichting op de fiscale positie en de verwerking in de
jaarrekening is opgenomen bij het onderdeel 'niet in de balans opgenomen rechten en
verplichtingen'.
Toelichting op de geconsolideerde balans
Vaste activa
1 Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie
kantoorpand en
computers
totaal
inrichting
saldo per 31 december 2012
- aanschafwaarde
- cumulatieve afschrijvingen
boekwaarde 1 januari 2013
24.680
13.804
38.484
-5.134
-7.766
-12.900
19.546
6.038
25.584
889
889
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen
- afschrijvingen
-1.337
-2.632
-3.969
- desinvestering
-1.276
-686
-1.962
-2.613
-2.429
-5.042
- extra afschrijvingen (desinvestering)
saldo per 31 december 2013
- aanschafwaarde
23.404
14.007
37.411
- cumulatieve afschrijvingen
-6.471
-10.398
-16.869
16.933
3.609
20.542
boekwaarde 31 december 2013
De gehanteerde afschrijvingstermijnen bedragen 10 tot 50 jaar (bedrijfsgebouwen en inrichting) en
2 tot 10 jaar (computerapparatuur).
99
2 Vastgoedbeleggingen
commer-
sociaal
onroerende vastgoed in
cieel vast-
vastgoed in zaken VOV
ontwikke-
goed in
exploitatie
ling voor
exploitatie
totaal
eigen
exploitatie
1 januari 2013
cumulatieve verkrijgings-/vervaardigingsprijs
cumulatieve herwaarderingen
cumulatieve waardeveranderingen en
afschrijvingen
240.658
1.948.878
496.821
57.825
1.424.744
-25.502
-37.044
-406.803
261.439
2.966.819
2.732.634
1.457.067
-443.847
af: voorziening
boekwaarde per 01-01-2013
46.277
-17.803
-17.803
471.319
28.474
3.728.051
30.716
Mutaties:
investeringen
desinvesteringen
7.216
16.980
50.656
-5.437
-36.269
-62.389
74.736
-74.736
22.609
35.335
-12.982
-13.393
3.491
86.142
-72.083
-8.242
105.568
-104.095
afschrijvingen
categoriewijziging
7
0
subsidies
overboekingen
herwaarderingen
-57.944
0
-22.884
overige waardeverminderingen en
terugnemingen daarvan
totaal mutaties 2013
mutatie voorziening
-27.228
-21.411
12.205
12.205
19.049
2.734.107
31 december 2013
cumulatieve verkrijgings-/vervaardigingsprijs
cumulatieve herwaarderingen
339.782
1.890.188
485.088
44.843
1.411.351
-22.011
1.434.183
cumulatieve waardeveranderingen en
afschrijvingen
-37.044
-406.803
boekwaarde 31-12-2013 excl. voorziening
347.581
2.894.736
-443.847
463.077
af: voorziening
19.049
3.724.443
-4.617
-4.617
14.432
3.719.826
boekwaarde per 31-12-2013
incl. voorziening
7
347.581
2.894.736
463.077
Vorig jaar waren in het commercieel vastgoed in exploitatie de geliberaliseerde huurwoningen nog niet
opgenomen. Op de waardering heeft dit geen effect.
100
Verzekering
De vaste activa zijn verzekerd tegen schade als gevolg van brand, storm, bliksem, ontploffing en
luchtvaartuigen. Onderverzekering is bij voorwaarde uitgesloten.
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaarde (methode
CFV), bedraagt € 2,07 miljard (2012: € 1,83 miljard).
WOZ-waarde
De vastgestelde waarde van onroerende zaken in exploitatie volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken bedraagt € 5,06 miljard (waardepeildatum 1 januari 2013).
Woningen, bestemd voor verkoop op korte termijn
Woonstad Rotterdam kent de verschillende soorten verkoop onder voorwaarden:
 MVE-A – als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop
aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt
getaxeerd en de overwaarde op 50-50 basis verdeeld, bij taxatie onder de aanschafprijs wordt
ook het verlies op 50-50 basis verrekend.
 MVE-C – als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop
aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt
getaxeerd en de overwaarde wordt verdeeld conform de 'verdeling over 5 jaar'. De waardeverandering wordt gedurende een periode van vijf jaar als volgt verdeeld tussen de koper en
Woonstad Rotterdam.
looptijd
koper
1e jaar
50%
50%
2e jaar
60%
40%
3e jaar
70%
30%
4e jaar
80%
20%
90%
10%
`100%
0%
5e jaar
6 jaar e.v.
Woonstad Rotterdam
 Fair Value – als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop
aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de corporatie
deelt bij terugkoop mee in de waardeontwikkeling (winst of verlies).
 MGE - als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde
wordt op 50-50 basis verdeeld, bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50-50
basis verrekend.
101
Voor komend jaar wordt verwacht dat 475 woningen zullen worden verkocht met een boekwaarde
van € 36,7 miljoen en een omzet van € 43,6 miljoen.
verloop VOV-bezit
MVE-A
MVE-C
verkocht t/m 2012
aantal
668
2.846
Fair Value
494
MGE
225
totaal
4.232
terugkopen 2013
-23
-131
-24
-13
-191
einde VOV
0
-393
0
0
-393
eerste verkopen
0
174
0
0
174
opleveringen nieuwbouw
0
0
0
0
0
wederverkopen
0
228
0
0
228
645
2.723
470
212
4.050
verkocht t/m 2013
Voor 2.926 woningen die verkocht zijn onder de MVE-C regeling is de periode waarin een verrekening van het resultaat moet plaatsvinden (5 jaar), verstreken. Deze woningen zijn niet opgenomen
in bovenstaand overzicht, aangezien er geen sprake is van winst- en/of verliesdeling.
3 Overige deelnemingen
2013
2012
88
88
Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk BV (33,3%) (OCNC)
0
6
Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV, Rotterdam (32,5%)
0
0
Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV, Rotterdam (33,3%)
0
0
Woonhotel Rotterdam VOF (50%)
0
0
Ontwikkelcombinatie Tarwewijk Beheer BV, Rotterdam (50%)
0
0
Ontwikkelcombinatie Tarwewijk CV, Rotterdam (48%)
0
0
88
94
2013
2012
94
789
-6
-695
88
94
Stadsherstel Historisch Rotterdam NV (1%)
totaal
verloop van de post deelnemingen
boekwaarde per 1 januari
mutatie
boekwaarde per 31 december 2013
Op 31 december 2013 is Woonstad Rotterdam uitgetreden uit de deelneming OCNC BV. De
aandelen zijn verkocht aan de andere twee aandeelhouders ERA Contour NV en Heijmans
Vastgoed BV.
In 2012 is besloten de activiteiten van de WOM BV, de WOM CV, OCT BV en OCT CV te beëindigen.
OCT BV en OCT CV zijn in 2013 geliquideerd en de liquidatiebalans is opgesteld en door de partijen
ondertekend. De liquidatie van WOM BV en WOM CV is nog in afwachting van afronding door de
belastingdienst. Als de belastingdienst de zaken heeft afgerond, worden ook WOM BV en CV
geliquideerd.
Woonstad Rotterdam is een van de twee vennoten in de VOF Woonhotel Rotterdam. Voor de
deelneming in VOF Woonhotel Rotterdam is een voorziening opgenomen.
102
4 te vorderen subsidies
2013
2012
2
5
-2
0
- ontvangen
0
-3
totaal mutaties
0
-3
vordering per 31 december
0
2
2013
2012
vordering per 1 januari
mutaties:
- overboekingen
betreft: overheidssubsidies in het kader van MIVA-aanpassingen
5 overige financiële vaste activa
leningen u/g
leningen derden
11.939
200
0
9.154
11.939
9.354
72
87
0
0
11.435
0
leningen gelieerde maatschappijen
totaal
leningen derden
- deelgemeente Feijenoord, 9,5%, 6 jaar
- stichting WoonBench
- OCNC
- Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF
totaal
432
113
11.939
200
verloop overige financiële vaste activa
2013
2012
saldo per 1 januari
9.354
11.254
2.585
-1.900
11.939
9.354
mutatie
boekwaarde per 31 december 2013
Leningen derden
Dit betreft een lening aan de deelgemeente Feijenoord tegen een rente van 9,5%, waarvan de
restantaflossingstermijn 6 jaar bedraagt. Twee leningen met een totale waarde van € 121.000 aan
Stichting WoonBench zijn voor 100% voorzien in verband met de discontinuïteit van deze stichting.
De lening aan Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF betreft het aandeel in de verstrekte renteloze
geldlening aan de exploitant van het Woonhotel.
Leningen gelieerde maatschappijen
Dit betreft een vordering op de joint venture Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk uit hoofde
van voorfinanciering van projectkosten. Het kortlopende deel is opgenomen onder de vlottende
activa. In 2013 is Woonstad Rotterdam als firmant uitgetreden. Derhalve is de vordering niet meer
onder gelieerde maatschappijen verantwoord, maar als leningen derden.
103
OCNC
In het verlengde van de afwikkeling van de OCNC heeft een vooruitbetaling plaatsgevonden in het
kader van de aankoop van 51 sociale huurwoningen die in 2015 worden opgeleverd.
specificatie vordering
2013
2012
- renteloze hypothecaire lening
0
2.172
- aangekocht onroerend goed
0
1.097
- ingebrachte boekwaarde
0
3.037
- vooruitbetaalde kosten
0
4.923
- af: opgenomen onder vorderingen
0
-2.074
totaal
0
9.154
verloop leningen gelieerde maatschappijen
saldo per 1 januari
mutatie
boekwaarde per 31 december 2013
2013
2012
9.154
10.920
-9.154
-1.766
0
9.154
Vlottende activa
6 Vastgoed bestemd voor verkoop
- voorraad nieuwbouw koopwoningen
- teruggekochte MVE/MGE/FairValue-woningen
totaal
voorraadverloop teruggekochte MVE/MGE woningen (in aantallen)
Beginvoorraad teruggekochte woningen
- teruggekochte woningen
2013
2012
513
2.906
24.539
24.206
25.052
27.112
2013
2012
205
277
415
455
- verkochte woningen
-240
-330
- woningen terug naar verhuur
-161
-196
eindvoorraad teruggekochte woningen
219
206
7 vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2013
2012
- kostprijs onderhanden werk koopprojecten niet verkochte woningen
9.019
9.228
8 onderhanden projecten
2013
2012
kostprijs onderhanden koopprojecten verkochte woningen
13.801
0
af: gefactureerde termijnen
12.059
0
1.742
0
totaal
Afhankelijk van de stand van uitvoering van het werk wordt deze post als actief dan wel passief
verantwoord.
104
onderhanden projecten
debetstand
1.909
creditstand
167
1.742
9 huurdebiteuren
- huurdebiteuren
- af: voorziening wegens oninbaarheid
2013
2012
5.714
2.677
-2.010
-2.277
- huurdebiteuren vertrokken huurders
5.000
4.424
- af: voorziening wegens oninbaarheid
-4.058
-3.437
totaal
4.646
1.387
10 gemeenten
2013
2012
84
1.977
2013
2012
- vorderingen op gemeenten
11 vorderingen op verbonden partijen
- Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk
0
2.074
- VVE's
56
419
totaal
56
2.493
Met ingang van 31 december 2013 is Woonstad Rotterdam uit de deelneming OCNC CV uitgetreden.
12 overige vorderingen
2013
2012
- debiteuren (niet-huurders)
2.475
401
-158
-52
2.317
349
- af: voorziening
- te ontvangen koopsommen en depotbedragen
2.840
2.954
totaal
5.157
3.303
De te ontvangen koopsommen hebben betrekking op de ultimo van het jaar in rekening gebrachte
termijnen van verkochte woningen. Het innen van deze vordering verloopt normaal.
13 overlopende activa
- vooruitbetaalde bedragen
- nog te ontvangen bedragen
totaal
2013
2012
401
378
622
3.423
1.023
3.801
De vorderingen hebben een looptijd van maximaal 1 jaar.
105
14 liquide middelen
- saldo 31 december
2013
2012
50.131
29.676
De liquide middelen staan voor € 47.281.000 geheel ter vrije beschikking van de stichting en haar
deelnemingen. Voor een bedrag van € 2.850.000 betreft het ons aandeel in de tegoeden van
MVE/VVE waarin Woonstad Rotterdam een meerderheidsbezit heeft.
Passiva
Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd
groepsvermogen en niet-gerealiseerd groepsvermogen.
15 groepsvermogen
gerealiseerd groepsvermogen
niet gerealiseerd groepsvermogen
2013
2012
297.075
265.021
1.631.989
1.654.889
1.929.064
1.919.910
2013
2012
265.021
209.774
resultaat boekjaar
25.539
59.541
realisatie door verkopen
14.019
0
overboeking herwaardering
-29.049
0
effect 1e VOV verkopen
-12.979
0
totaal per 31 december
verloop van het gerealiseerde groepsvermogen
boekwaarde per 1 januari
herziening voorziening projecten
overige mutaties
totaal per 31 december
0
-6.956
34.524
2.662
297.075
265.021
Verloop van het niet-gereali-
herwaarderingsreserve herwaarderingsre-
herwaarderingsreserve
seerde groepsvermogen
commercieel vastgoed
serve sociaal vast-
onroerende zaken ver-
in exploitatie
goed in exploitatie
kocht onder voorwaarden
boekwaarde per 01-01-2012
realisatie door verkopen
mutatie door sloop
totaal
88.624
1.599.074
172.320
1.860.018
-455
-16.651
0
-17.106
-42
-719
0
-761
overige mutaties
-30.302
-156.960
0
-187.262
totaal per 31-12-2012
57.825
1.424.744
172.320
1.654.889
boekwaarde per 01-01-2012
57.825
1.424.744
172.320
1.634.889
realisatie door verkopen
-1.138
-12.881
0
-14.019
overboeking herwaardering
0
29.049
0
29.049
effect 1e VOV verkopen
0
0
12.979
12.979
mutatie door sloop
0
-278
0
-278
overige mutaties
0
10.268
-34.524
-24.256
herwaardering
-12.982
-13.393
0
-26.375
totaal per 31-12-2013
43.705
1.437.509
150.775
1.631.989
106
16 voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
saldo per 1 januari
mutatie
saldo per 31 december 2013
2013
2012
59.806
64.907
-549
-5.101
59.257
59.806
Deze voorziening heeft betrekking op de verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte
verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven
minus aan deze investering toe te rekenen actuele waarde.
17 voorziening reorganisatie
2013
2012
saldo per 1 januari
8.337
572
toevoeging
2.996
8.337
uitgaven
-6.491
-572
saldo per 31 december
4.842
8.337
Deze kortlopende voorziening is gevormd ter dekking van afvloeiingskosten van niet plaatsbaar
personeel – voortvloeiende uit de integratie/reorganisatie – en kosten vanuit de operatie van
5 naar 3 regio's, zoals afkoophuurcontracten. De afloop van de voorziening zal grotendeels binnen
1 jaar liggen.
18 voorziening deelnemingen
2013
2012
saldo per 1 januari
1.435
976
mutatie
saldo per 31 december
708
459
2.143
1.435
Deze voorziening is gevormd ter dekking van kosten met betrekking tot verwachte verliezen in een
deelneming. De looptijd van de voorziening zal langer dan 1 jaar zijn.
19 voorziening onderhoud VVE's
2013
saldo per 31 december
2.382
6.407
468
-4.025
2.850
2.382
mutatie
saldo per 31 december
2012
Deze voorziening vloeit voort uit de partiële consolidatie van het aandeel meerderheidsaandeel van
Woonstad Rotterdam in de 599 VVE's (2012: 527), waarin Woonstad Rotterdam participeert.
107
20 overige voorzieningen
saldo per 31 december
mutatie
saldo per 31 december
2013
2012
923
0
20
923
943
923
Deze voorziening vloeit voor € 900k voort uit mogelijk terug te betalen projectsubsidies.
Langlopende schulden
21 leningen overheid/kredietinstellingen
schuldrestant per 1 januari
nieuwe leningen
aflossingen
schuldrestant per 31 december
aflossingsverplichting boekjaar 2014 (zie: schulden aan kredietinstellingen)
schuldrestant per 31 december langlopende schulden
leningsdeel met een looptijd >5 jaar
2013
2012
1.298.390
1.269.684
87.500
87.500
-69.932
-58.793
1.315.958
1.298.391
-56.093
-68.892
1.259.865
1.229.499
1.024.683
1.121.615
Het gemiddeld rentepercentage van de portefeuille bedraagt 4,4% (2012:4,6%).
22 terugkoopverplichting Verkoop onder Voorwaarden (VOV)
2013
2012
471.319
524.492
- terugkopen
-19.783
-17.520
- einde VOV omdat deling waardeverandering is beëindigd
-42.606
-67.777
19.182
27.641
208
2.204
26.517
27.782
0
0
- herwaardering
3.491
-25.502
- overige mutaties
4.749
0
-8.242
-53.174
463.077
471.319
boekwaarde per 1 januari
mutaties:
- eerste verkopen
- oplevering nieuwbouw
- wederverkopen
- afname voorraad in ontwikkeling
saldo mutaties
boekwaarde per 31 december 2013
108
23 waarborgsommen
2013
2012
ontvangen waarborgsommen per 1 januari
1.793
1.933
489
355
15
57
mutaties:
- ontvangen waarborgsommen
- vrijval ten gunste van resultaat
- uitbetaalde waarborgsommen
totaal mutaties
ontvangen waarborgsommen per 31 december 2013
457
437
17
-140
1.810
1.793
Betreft de waarborgsommen welke in rekening worden gebracht bij verhuur van bedrijfsruimten en
winkels. Er vindt geen rentevergoeding plaats.
Kortlopende schulden
24 schulden aan kredietinstellingen
2013
2012
56.093
68.892
0
0
56.093
68.892
25 schulden aan leveranciers
2013
2012
schulden aan leveranciers
7.308
5.004
26 onderhanden projecten
2013
2012
kortlopend deel van de langlopende schulden
overige schulden aan kredietinstellingen
totaal schulden aan kredietinstellingen
kostprijs onderhanden koopprojecten verkochte woningen
0
618
af: gefactureerde termijnen
0
1.066
totaal
0
448
Afhankelijk van de stand van uitvoering van het werk wordt deze post als actief dan wel passief
verantwoord.
27 belastingen en premies sociale verzekeringen
2013
2012
omzetbelasting
1.357
-42
loonheffing en premies sociale verzekeringen
1.467
1.921
totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
2.824
1.878
28 overige schulden
2013
2012
uitbetaling netto lonen
19
16
109
29 overlopende passiva
niet vervallen rente
vooruit ontvangen huur
nog te verrekenen servicekosten
2013
2012
27.431
26.771
5.607
4.146
2.368
8.205
23.804
31.298
59.210
70.420
overige overlopende passiva
2013
2012
nog niet gefactureerde prestaties lopende projecten december
1.965
6.275
nog niet gefactureerde prestaties onderhoud december
7.591
4.558
nog niet gefactureerde prestaties apparaatskosten december
3.225
2.717
nog niet gefactureerde prestaties externen december
1.212
3.160
overige overlopende passiva
9.811
14.588
23.804
31.298
overige overlopende passiva
totaal overlopende passiva
totaal
De geleverde prestaties zijn begin 2014 gefactureerd.
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Aangegane verplichtingen
De aangegane verplichtingen voor de in uitvoering zijnde projecten bedragen ultimo boekjaar
€ 37,3 miljoen (2012: € 27,1 miljoen). Deze verplichtingen bestaan uit de geraamde projectkosten
en verplichtingen vanuit (planmatig) onderhoud, onder aftrek van de te ontvangen subsidies en tot
en met de balansdatum bestede bedragen.
Obligo ten behoeve van Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dient een obligo aangehouden te
worden voor leningen die door het WSW geborgd zijn. Invordering van het obligo kan alleen plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW daalt als gevolg van aanspraken (van geldgevers) onder het garantieniveau ad 0,25% van de door WSW geborgde schuldrestanten. Het
obligo ultimo boekjaar bedraagt € 53,1 miljoen (2012: € 55,5 miljoen).
Vennootschapsbelasting
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
De specifieke invulling van de belastingplicht is voor woningcorporaties vastgelegd in de VSO 1 en
VSO 2. VSO 2 heeft VSO 1 opgevolgd en had oorspronkelijk een looptijd tot en met 31 december
2012. Woonstad Rotterdam heeft besloten om de VSO 2 (vooralsnog) tot en met 31 december
2013 toe te passen in het verlengde van het voorstel van de Belastingdienst om de VSO 2 voor de
jaren 2013 en 2014 te verlengen. In onderstaande opstelling is uitgegaan van de huidige VSO 2
regelgeving, ook voor de periode na 31-12-2014, aangezien de VSO 2 ten tijde van het opstellen
van de fiscale positie in de commerciële jaarrekening 2013 de vigerende regelgeving betreft.
Vooralsnog is onvoldoende duidelijk wat de consequenties zijn van het aflopen van VSO 2 en de
fiscale wetgeving na 31 december 2014.
110
De VPB aanslag 2008 is ontvangen en door middel van het zogeheten metatoezicht met de
Belastingdienst afgestemd. Deze aanslag bevat tevens de fiscale resultaten van 2006 en 2007. Het
fiscale resultaat volgens de aanslag 2008 bedraagt € 31,5 miljoen negatief (was: € 24,7 miljoen
negatief conform de fiscale positie in de jaarrekening 2012).
opbouw fiscaal compensabele verlies
x € 1 mln.
fiscaal resultaat 2006, 2007 (VSO 1) en 2008 (VSO 2)
-31,5
indicatief fiscaal resultaat 2009
-19,2
indicatief fiscaal resultaat 2010
-10,3
indicatief fiscaal resultaat 2011
-70,5
indicatief fiscaal resultaat 2012
4,4
indicatief fiscaal resultaat 2013
31,5
indicatief compensabel verlies ultimo 2013
-95,6
Rekening houdend met het resultaat over 2013 neemt het verwachte fiscaal compensabele verlies
af tot circa € 95,6 miljoen ultimo 2013 (2012: € 118,6 miljoen). Het definitieve fiscale resultaat
over de jaren 2009 tot en met 2013 wordt nader vastgesteld.
Op basis van de (fiscale) MJB 2013-2022 wordt verwacht dat de mogelijkheden van verliescompensatie niet volledig benut kunnen worden. De tijdshorizon waarbinnen zicht op compensatie
ontstaat, is langer dan vijf jaar. Deze termijn wordt gehanteerd voor het tot waardering brengen
van dergelijke verliezen. Intracomptabele verwerking heeft om deze reden niet plaatsgevonden.
Temeer aangezien het, in lijn met de missie en strategie van Woonstad Rotterdam, niet de
verwachting is dat de onderdelen waarop het eventueel vormen van latenties van toepassing is,
ook daadwerkelijk geëffectueerd zullen worden.
Faciliteiten en zekerheden
Woonstad Rotterdam beschikt bij de BNG over een kredietfaciliteit van € 50 miljoen. Daarnaast
heeft Woonstad Rotterdam nog een, door het WSW geborgd rollover kredietfaciliteit van
€ 35 miljoen, waarvan een bedrag van minimaal € 7 miljoen dient te worden opgenomen.
Behoudens voornoemde € 7 miljoen wordt er geen gebruik gemaakt van de faciliteit.
Garantstelling
Aan Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten is een concerngarantie
afgegeven van € 896.000 voor de aan de wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV verstrekte
geldlening.
Aangetrokken leningen
Ultimo 2013 is voor € 47 miljoen (2012: € 127,5 miljoen) leningen in portefeuille met een
stortingsdatum in 2014.
111
Huurverplichtingen panden
Diverse kantoorpanden en opslagruimten zijn voor een langere periode gehuurd. De looptijden van
de contracten en de daarmee gemoeide jaarlijkse bedragen zijn als volgt te specificeren. Voor
panden die niet meer in gebruik zijn bij Woonstad Rotterdam is reeds een bedrag van ongeveer
€ 1,5 miljoen in de reorganisatievoorziening (ref. 17) opgenomen.
jaar
panden
verplichting
2014
6
1.172.200
2015
3
778.000
2016
3
644.100
2017
1
353.500
2018
1
353.500
2019
1
265.117
3.566.417
Lease- en huurverplichtingen
Aangegane verplichtingen vanuit lease en huur leiden tot een jaarlijkse exploitatielast voor het
wagenpark. Hierbij is er sprake van verschillende looptijden van de contracten.
jaar
aantal auto's
jaarbedrag
2014
7
66.000
2015
4
34.000
2016
2
19.000
2017
2
16.000
135.000
Aangegane verplichtingen vanuit lease en huur leiden tot een jaarlijkse exploitatielast van kantoormachines. Hierbij is er sprake van verschillende looptijden van de contracten. De exploitatielast
bedraagt circa € 180.000.
Onroerende zaken Verkoop onder Voorwaarden
Voor 2.926 woningen verkocht onder de MVE-C regeling is de periode waarin een verrekening van
het resultaat moet plaatsvinden (5 jaar), verstreken. Deze woningen maken geen deel uit van de
terugkoopverplichting VOV (ref 22). In totaal vertegenwoordigen deze woningen een waarde van
circa € 315 miljoen.
MVE onderhoud
Bij verkoop onder de MVE-voorwaarden heeft Woonstad Rotterdam zich verplicht voor eigen
rekening en risico het planmatig onderhoud uit te voeren. Met de kopers van woningen in
MVE-constructie heeft Woonstad Rotterdam een onderhoudscontract. Hiervoor betaalt de
MVE-eigenaar maandelijks een vast bedrag aan Woonstad Rotterdam. De bijdrage voor het
planmatig onderhoud is nu gebaseerd op de gemiddelde onderhoudsuitgaven voor alle
MVE-complexen. In 2013 zijn wij gestart met het actualiseren van de onderhoudsbehoefte per
MVE-complex aan de hand van conditiemetingen.
112
In de zomer 2014 moet deze actualisatie afgerond zijn. De conditiemetingen moeten daarna per
complex vertaald worden in de MJOB. Vervolgens dient per complex de behoefte vertaald te
worden naar de maandelijkse bijdrage die daar tegenover staat en op basis daarvan wordt de
onderhoudsverplichting van Woonstad Rotterdam duidelijk.
Garantstelling DIGH
Woonstad Rotterdam heeft zich garant gesteld voor een tweetal leningen die de BNG aan Stichting
DIGH heeft verstrekt. De restant hoofdsom bedraagt in totaal € 610.996.
gegarandeerde leningen DIGH
bedrag
vaste geldlening u/g 40.107828
419.595
vaste geldlening u/g 40.99322
191.401
610.996
Overige bankgaranties
kenmerk afgegeven bankgaranties
einddatum
bedrag
LD 0724200002
31-03-2017
60.000
LD 0603100001
31-03-2017
60.000
LD 0932000001
30-09-2014
73.438
LD 0933500002
30-11-2014
90.000
283.438
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013
Bedrijfsopbrengsten
30 huren
2013
2012
246.523
235.358
te ontvangen huur:
- woningen en woongebouwen
- onroerende zaken niet zijnde woningen
- huurderving wegens frictieleegstand
- huurderving wegens afboekingen
- mutatie voorziening huurdebiteuren
13.566
13.350
260.089
248.708
-6.662
-5.304
0
26
-2.885
-2.101
250.542
241.329
Ten opzichte van 2012 zijn de huuropbrengsten gestegen door de algemene (gedifferentieerde)
huurverhoging, het in exploitatie nemen van nieuw opgeleverde woningen en toegepaste huurharmonisatie. Afboekingen vinden plaats nadat van deurwaarders het bericht is ontvangen dat
incassoacties zijn gestaakt wegens oninbaarheid van de betreffende vordering, dan wel dat
betreffende vordering tegen een lagere opbrengstwaarde is verkocht.
113
31 opbrengsten servicecontracten
vergoedingen
2013
2012
14.427
15.336
De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst
leveringen en diensten verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen opgenomen.
32 overheidsbijdragen
2013
2012
in het kader van de WWI problematiek
3.154
8.239
33 netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2013
2012
952
3.902
4.748
3.910
betreft de in 2013/2012 ontvangen beschikkingen bijzondere projectsteun
resultaat nieuwbouwwoningen
resultaat vrije verkopen
resultaat verkoop onder voorwaarden
5.280
7.687
totaal bruto verkoopresultaat
10.980
15.499
af: verkoopkosten
-3.595
-4.264
totaal
7.385
11.235
nieuwbouwwoningen
- verkoopprijs nieuwbouwwoningen
- kosten uitbesteed werk en externe kosten
totaal nieuwbouwwoningen
13.736
6.486
-12.784
-2.584
952
3.902
onroerende goederen in exploitatie (bestaand bezit)
- verkoopprijs onroerende goederen
20.286
14.883
- boekwaarde onroerende goederen bij verkoop
-15.538
-10.973
totaal onroerende goederen in exploitatie
4.748
3.910
46.121
66.426
-40.841
-58.739
5.280
7.687
verkoop onder voorwaarden
- verkoopprijs verkochte onroerende goederen
- boekwaarde onroerende goederen bij verkoop
totaal verkoop onder voorwaarden
In het boekjaar zijn 728 woningen (incl. een tweetal grondposities) verkocht (2012: 716), waarvan
488 eerste verkopen (2012: 386). Er werden 240 teruggekochte MVE/MGE woningen opnieuw
verkocht (2012: 330).
114
34 overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
- vergoeding voor MVE-diensten
7.481
7.273
- overige vergoedingen voor verrichte diensten
3.919
5.003
- aan projecten doorberekende kosten
3.583
4.757
- diversen
4.257
2.561
19.240
19.595
Onder de post vergoedingen voor MVE-diensten worden opbrengsten verantwoord, zoals doorberekende administratiekosten en vergoedingen van eigenaren en huurders. De overige vergoedingen voor verrichte diensten betreft de doorbelasting van gedetacheerd personeel, vergoedingen
inzake Alliantie Westkruiskade en BTW-verrekening inzake MVE-onderhoud.
Bedrijfslasten
35 afschrijvingen vaste activa
(on)roerende goederen
36 overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en
2013
2012
116
213
2013
2012
25.880
29.049
vastgoedportefeuille
- materiële vaste activa in ontwikkeling
Dit betreffen de bijzondere waardeverminderingen als gevolg van projectbesluiten en het in
verhuur nemen van de teruggekochte woningen in 2013 / 2012.
37 lonen en salarissen
- lonen en salarissen
- extern personeel (tijdelijk)
2013
2012
25.545
28.543
2.738
2.644
28.283
31.187
Gemiddeld aantal werknemers
Het gemiddeld aantal werknemers in 2013 in dienst besloeg 503 fte's (2012: 539 fte's). Eind 2013
waren er 479 fte's (2012: 520). De daling is het gevolg van de in 2012 ingezette reorganisatie. De
inzet van externen heeft te maken met ziektevervanging, projecten en extra inzet als gevolg van
de integratie.
Beloning commissarissen 2013
De beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg over 2013 € 103.455 (2012: € 92.576).
Een algemene kosten- of vacatiegeldregeling is niet van toepassing.
115
Beloning bestuurders 2013
Voor de bezoldiging van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag
van € 456.870 (2012: € 459.952) ten laste van Woonstad Rotterdam. De last ad € 9.869 uit
hoofde van de zogenaamde crisisheffing die betrekking heeft op loon van bestuurders is hierin niet
begrepen. De bezoldiging van bestuurders omvat:
 periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, bijtelling als gevolg
van terbeschikkingstelling van auto en representatiegelden
 beloningen betaalbaar op termijn
bezoldiging Raad van Bestuur
2013
2012
voorzitter
bestuurder
voorzitter
bestuurder
periodiek betaalde beloning
196.851
175.329
196.851
178.595
sociale verzekeringspremies
639
563
507
447
belastbare vergoedingen
8.006
5.000
8.000
5.000
37.244
33.238
37.279
33.273
uitkeringen bij beëindiging dienstverband
0
0
0
0
winstdelingen, bonusbetalingen
0
0
0
0
242.740
214.130
242.637
217.315
beloningen, betaalbaar op termijn
totaal
gegevens Raad van Bestuur
2013
2012
naam
M.B.T. Molenaar
R.J. Feenstra
M.B.T. Molenaar
R.J. Feenstra
functie
voorzitter
bestuurder
voorzitter
bestuurder
soort dienstverband
onbepaalde tijd
onbepaalde tijd
onbepaalde tijd
onbepaalde tijd
omvang dienstverband
fulltime
fulltime
fulltime
fulltime
Bij indiensttreding van de bestuurders vond inschaling plaats op basis van de adviesregeling
Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder Woningcorporaties (commissie Izeboud). Met de bestuurders zijn er geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde prestatiecriteria.
De premie VPL/OVP is niet opgenomen in de bezoldiging, omdat beide bestuurders na 1949 zijn
geboren en na 2005 bij een woningcorporatie in dienst zijn getreden. Daarom kunnen zij op grond
van de voorwaarden van de regelingen geen aanspraak maken op een uitkering uit de VPL/OVP. In
2013 is voor beide bestuurders gezamenlijk € 14.645 afgedragen aan premie VPL/OVP.
De Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) is op 6 december 2011 door de Tweede
Kamer aangenomen en trad met ingang van 1 januari 2013 in werking. Onder de WNT geldt tevens
een publicatieverplichting in de jaarrekening voor overige functionarissen (niet zijnde topfunctionarissen) die de WNT-norm overschrijden. Dit is bij Woonstad Rotterdam in 2013 van toepassing
voor één functionaris. In 2013 is een beëindigingsvergoeding betaald aan een informatiemanager
die in het kader van de reorganisatie in 2013 uit dienst is getreden. Deze beëindigingsvergoeding
ad € 234.104 (bruto) is vastgesteld op basis van de kantonrechtersformule.
116
40 onderhoudslasten
2013
2012
- niet-planmatig onderhoud
19.775
20.069
- planmatig onderhoud
35.194
33.290
54.969
53.359
41 lasten servicecontracten
2013
2012
lasten vanuit servicecontracten
14.427
15.336
De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen opgenomen. Aan
voorschotten is een bedrag van € 2.369 verschuldigd (2012: € 8.206).
42 overige bedrijfslasten
2013
2012
algemene bedrijfskosten
19.678
18.264
zakelijke bedrijfslasten
18.191
19.670
resultaat op goederen en diensten (negatief)
overige lasten
mutatie overige voorzieningen
29
247
41.315
46.383
0
0
79.213
84.564
- huisvestingskosten
3.697
4.234
- automatiseringskosten
6.145
6.014
- communicatiekosten
2.479
2.269
Algemene bedrijfskosten
- overige kosten
Deloitte
7.357
5.747
19.678
18.264
2013
accountants
2012
overig
totaal
220
0
220
206
206
10
0
10
29
29
adviesdiensten fiscaal
0
128
128
71
71
detachering Alliantie WKK
0
0
0
9
9
80
339
onderzoek jaarrekening
andere controleopdrachten
overige advisering
accountants
0
20
20
24
230
148
378
259
overig
totaal
24
Overeenkomstig artikel 382a Titel 9 Boek2 BW het honorarium externe accountant en de
accountantsorganisatie. De kosten voor de jaarrekeningcontrole in het boekjaar 2013 zijn inclusief
meerwerk met betrekking tot de controle over boekjaar 2012 en extra kosten in verband met de
overgang naar actuele waarde.
117
zakelijke bedrijfslasten
- belastingen
2013
2012
16.904
18.506
1.287
1.164
18.191
19.670
- verzekeringen
De belastingen betreffen de kosten van waterschapslasten, rioolheffing en OZB. De verzekeringen
betreffen met name de opstalverzekering van het bezit. De lagere lasten van belastingen in het
boekjaar 2013 worden met name veroorzaakt door een lagere WOZ waarde .
Resultaat op goederen en diensten
Dit betreft het verschil tussen de aan de bewoners in rekening gebrachte kosten voor water en
licht, glasverzekering, schoonmaakkosten enz. en de feitelijke kosten hiervan.
overige lasten
- onderzoek en advies
- reorganisatiekosten
- projectkosten stafafdelingen
- sectorheffingen
2013
2012
201
1.887
2.140
7.214
890
1.288
10.934
0
- niet verrekenbare service- en verwarmingskosten
2.185
2.184
- bijdrage aan VVE en MVE/VVE administratiekosten
1.713
2.076
- diversen
2.384
6.702
- leefbaarheid
4.837
5.066
- niet-fysieke projecten
4.221
2.590
- projecten en MVE verkoopleegstand
- onderhoud in herstructureringsprojecten
- kosten einde exploitatie (o.a. afboeking boekwaarde, kosten sloop- en te
slopen objecten en verhuiskostenvergoedingen)
2.648
7.528
10.874
10.827
-1.712
-979
41.315
46.383
De overige lasten betreffen alle overige aan de normale bedrijfsuitoefening toe te rekenen kosten,
zoals kosten uit hoofde van milieuproblematiek, onderzoeks- en advieskosten, kosten voor
bewonersparticipatie en bijdragen aan VVE's. De reorganisatiekosten hebben onder meer
betrekking op afvloeiingskosten van niet plaatsbaar personeel in het kader van de voorgenomen
reorganisatie 2013. Kosten van leefbaarheid betreffen zowel sociale uitgaven met betrekking tot
WWI wijken en niet-WWI wijken. De post niet-fysieke projecten betreft projecten die voor WWI
subsidie zijn geoormerkt. De post projecten en MVE verkoopleegstand betreffen de uitgaven met
betrekking tot straatplannen, verkoopleegstand en renovatieprojecten.
De verkoopleegstand bedraagt € 1,2 miljoen tegen € 1,4 miljoen in 2012. De kosten van einde
exploitatie zijn sterk afhankelijk van de realisatie van de kosten, voorafgaand aan het projectbesluit en de datum van het projectbesluit. Met de overgang naar actuele waarde zijn deze kosten
opgenomen in de waarde mutatie. Per datum projectbesluit worden alle voorzienbare kosten in het
exploitatieresultaat verantwoord.
118
44 niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
mutatie actuele waarde
2013
2012
-16.122
-161.008
Betreft het saldo van de waardemutaties van het bij punt 2 opgenomen sociaal vastgoed en
commercieel vastgoed.
Financiële baten en lasten
45 rentebaten en soortgelijke opbrengsten
- rente beleggingen lange termijn
- rente op uitgezette middelen
- rente tijdens de bouw
- overige rentebaten
46 rentelasten en soortgelijke kosten
- rente langlopende schulden
- overige rentelasten
2013
2012
9
-61
96
35
1.501
3.046
6
27
1.612
3.047
2013
2012
59.278
59.925
18
53
59.296
59.978
De rente op langlopende schulden betreft de over het exploitatiejaar te verantwoorden rentelast
met betrekking tot de leningenportefeuille.
47 belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
2013
2012
betaalde vennootschapsbelasting
-14
0
totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
-14
0
Over het boekjaar heeft Woonstad Rotterdam geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen,
maar er heeft een afrekening plaatsgevonden van een van haar deelnemingen van voornoemd
bedrag (buiten de fiscale eenheid vennootschapsbelasting) en met betrekking tot oude jaren.
48 resultaat deelnemingen (specificatie)
afwaarderingen deelnemingen
Stockdividend NV Stadsherstel
totaal resultaat deelnemingen
2013
2012
-26
-389
0
2
-26
-387
119
2 Enkelvoudige Jaarrekening 2013
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
(na resultaatbestemming)
bedragen x € 1.000
ref
2013
2012
vaste activa
materiële vaste activa
(On)roerende zaken ten dienste van exploitatie
1
vastgoedbeleggingen
2
commercieel vastgoed in exploitatie
sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
20.542
25.584
344.128
255.841
2.894.736
2.966.819
463.077
471.319
14.432
28.474
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
3.716.373
3.722.453
financiële vaste activa
deelnemingen in groepsmaatschappijen
3
9.466
2.513
te vorderen subsidies
4
0
2
overige financiële vaste activa
5
11.506
som der vaste activa
13.301
20.972
15.816
3.757.887
3.763.853
vlottende activa
voorraden
vastgoed bestemd voor verkoop
6
25.052
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
7
8.165
27.112
9.228
33.217
onderhanden projecten
8
1.286
36.340
0
vorderingen
huurdebiteuren
9
3.692
913
gemeenten
10
84
1.977
vorderingen op groepsmaatschappijen
11
56
2.493
overige vorderingen
12
2.829
3.284
overlopende activa
13
1.024
3.555
7.685
liquide middelen
som der vlottende activa
totaal activa
120
14
12.222
46.594
27.190
88.782
75.752
3.846.669
3.839.605
ref
eigen vermogen
2013
15
2012
1.929.064
1.919.557
voorzieningen
voorziening onrendabele investeringen, her-
16
59.257
59.806
voorziening reorganisatiekosten
17
4.842
8.337
voorziening deelnemingen
18
3.779
3.596
voorziening onderhoud VVE
19
2.850
2.382
overige voorzieningen
20
943
923
structureringen en einde exploitatie
71.671
75.044
langlopende schulden
leningen overheid
21
66.383
70.265
leningen kredietinstellingen
21
1.189.708
1.155.430
verplichting uit hoofde van VOV
22
463.077
471.319
waarborgsommen
23
1.810
1.793
1.720.978
1.698.807
kortlopende schulden
schulden aan kredietinstellingen
24
56.093
68.892
schulden aan leveranciers
25
7.147
4.956
onderhanden projecten
26
0
448
belastingen en premies sociale verzekeringen
27
2.926
1.869
overige schulden
28
19
16
overlopende passiva
29
58.771
70.016
totaal passiva
124.956
146.197
3.846.669
3.839.605
121
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013
bedragen x € 1.000
ref
2013
2012
huuropbrengsten
30
250.092
240.890
opbrengsten servicecontracten
31
14.427
15.336
overheidsbijdragen
32
3.154
8.239
netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
33
7.283
11.235
overige bedrijfsopbrengsten
34
18.040
19.595
292.996
295.295
bedrijfsopbrengsten
som der bedrijfsopbrengsten
bedrijfslasten
afschrijvingen op materiële vaste activa
35
0
69
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
36
25.880
29.049
lonen en salarissen
37
28.283
31.187
sociale lasten
38
3.702
4.002
pensioenlasten
39
4.894
5.289
onderhoudslasten
40
54.841
50.216
lasten servicecontracten
41
14.427
15.336
overige bedrijfslasten
42
78.932
87.572
210.959
222.720
82.037
72.575
som der bedrijfslasten
bedrijfsresultaat
gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
43
niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
44
0
-14.062
-161.008
financiële baten en lasten
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
45
1.638
3.221
rentelasten en soortgelijke kosten
46
59.098
59.885
-57.460
-56.664
10.515
-145.097
saldo financiële baten en lasten
groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen
belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
47
-14
0
resultaat deelnemingen
48
-1.083
-494
9.418
-145.591
groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen/
resultaat toekomend aan de woningcorporatie
122
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013
bedragen x € 1.000
Voor de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening, de balans en de winst-en-verliesrekening
wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Hierna worden de
belangrijkste posten toegelicht.
Vaste activa
2 vastgoedbeleggingen
2013
2012
347.581
261.439
-3.453
-4.631
0
-967
344.128
255.841
2013
2012
88
88
0
6
5.751
0
- Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV (33,3%)
0
0
- Ontwikkelcombinatie Tarwewijk Beheer BV (50%)
0
0
0
0
0
0
19
18
Commercieel vastgoed in exploitatie
saldo geconsolideerde jaarrekening
af: activa Woonhotel
af: activa Woonstad Rotterdam Warmte BV
saldo enkelvoudige jaarrekening
3 deelnemingen in groepsmaatschappijen
- Stadsherstel Historisch Rotterdam NV (1%)
- Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk BV (33,3%) (OCNC)
- dNU Holding)
- Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk CV
(commanditair vennoot 33,3%) (OCNC)
- WBR Extra BV (100%)
- OBA Woonstad Rotterdam BV (100%)
- Woonhotel Rotterdam VOF (50%)
- FBI Woonstad Rotterdam BV (100%)
- VVE/MVE (aandeel onderhoudsvoorziening)
739
0
19
19
2.850
2.382
9.466
2.513
verloop deelnemingen in groepsmaatschappijen
2013
saldo per 1 januari
2.513
6.596
mutatie
6.953
-4.083
9.466
2.513
48 resultaat deelnemingen (specificatie)
afwaarderingen/resultaat deelnemingen
Stockdividend NV Stadsherstel
totaal resultaat deelnemingen
2012
2013
2012
-1.083
-496
0
2
-1.083
-494
Het negatieve resultaat deelnemingen 2013 heeft met name betrekking op de afwaardering van
het vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF (€ 1.025.000).
123
124
Overige gegevens
Resultaatbestemming
Overeenkomstig artikel 10 van de statuten keurt de Raad van Commissarissen de jaarrekening, het
jaarverslag en het overzicht met cijfermatige kerngegevens goed.
Het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 9,4 miljoen (2012: -€ 145.6 miljoen) en wordt als
volgt verrekend.
x € 1.000
groepsvermogen
ongerealiseerd groepsvermogen
totaal
2013
2012
25.539
59.541
-16.122
-205.130
9.417
-145.591
125
126
Groepsverhoudingen
Stichting Woonstad te Rotterdam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht
van de gegevens, vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW, is als bijlage bij de jaarrekening toegevoegd en separaat bij het Handelsregister gedeponeerd.
groepsverhoudingen
statutaire zetel
aandeel in
geplaatst kapitaal
geconsolideerde maatschappijen
dNU Holding BV
Rotterdam
100%
Woonstad Warmte BV
Rotterdam
100%
Woonstad Vastgoed BV
Rotterdam
100%
dNU Deelnemingen 1 BV
Rotterdam
100%
Vastgoed Woonhotel VOF
Rotterdam
50%
Woonstad FBI BV
Rotterdam
100%
Woonstad OBA BV
Rotterdam
100%
WBR Extra BV
Rotterdam
100%
OC Tarwewijk CV
Rotterdam
48%
OC Tarwewijk Beheer BV
Rotterdam
50%
WOM Tarwewijk CV
Rotterdam
32,50%
WOM Tarwewijk Beheer BV
Rotterdam
33,30 %
Stadsherstel Historisch Rotterdam
Rotterdam
1,1%
OCNC BV
Rotterdam
33,30%
OCNC CV
Rotterdam
33,30%
niet-geconsolideerde maatschappijen
127
128
129
130
131

MVE-voorwaarden - Woonstad Rotterdam

persbericht - Woonstad Rotterdam

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

FAQ Klushuizen Louwerslootstraat/ Bloklandstraat Achterpad Asbest

Ga je graag zelf aan de slag, dan is dit jouw

Hoofdlijnen verdere ontwikkeling Nieuw Crooswijk

Hardlopenishot, maarishetook

15 KLUSHUIZEN Oude NOOrdeN 15 KLUSHUIZEN Oude NOOrdeN

Vakbroeders - Woonstad Rotterdam

Lees meer - Woonstad Rotterdam