Verslag NRP Expert Meeting 5 september

Verslag NRP Expert Meeting op Hembrug d.d. 24 oktober 2014 Op 5 september heeft NRP de eerste Expertmeeting met het RijksVastgoedBedrijf (RVB) gehouden. We maakten kennis met Hembrug Zaandam en de grote complexe opgave van het RVB op dit terrein. Nu, zo’n zes weken later, worden we door de nieuwe directeur van Hembrug, Bas Boeker in het getransformeerde gebouw Taets op het terrein welkom geheten. Hij geeft aan deze bijeenkomst als een cadeau te beschouwen nu hij net directeur is geworden. Dit gevoel werd bevestigd door de geanimeerde sfeer van de deelnemers bij de thee en koffie. Vandaag is het de beurt aan de multidisciplinaire coalities van NRP partners, met de ondersteuning van studenten van TU Delft, om hun voorstellen en concepten te presenteren aan een grote delegatie van medewerkers van RVB. Er zijn twee cases voorgelegd aan de groepen. Case 1 is de Toolbox voor bouwstenen en case 2 is de vraag naar hoe je de waardeontwikkeling van het terrein op termijn kunt delen. Case 1: Toolbox De eerste drie groepen geven antwoord op de eerste casus: de vraag om een op Hembrug afgestemde ‘toolbox’ met bouwstenen voor realistische inbouwpakketten waarmee sneller en efficiënter tot betaalbare oplossingen kan worden gekomen. Daarbinnen vraagt het RVB om financieringsconstructies en voorstellen om het energieverbruik terug te dringen. Groep 1: Lokaal geproduceerd maatwerkpakket met abonnement Groep 1 kiest voor het realiseren van een eigen elementenfabriek op Hembrug, wat iedere huurder de mogelijkheid geeft een maatpakoplossing van een unit binnen de grote hallen te maken. De units moeten demontabel zijn, kunnen vaker worden ingezet en worden uitgebreid indien nodig. Op deze wijze wordt de investering van de huurder beperkt tot de directe ruimte die nodig is. Wat betreft de energie wordt de Trias Energetica gevolgd: verminder de vraag, gebruik zoveel mogelijk duurzame energie en zo min mogelijk fossiele brandstoffen. Door met energiebedrijven samen te werken, kunnen de duurzaamheidsambities van gemeente Zaandam worden bereikt. Tevens vergroot dit de kans op een financierbaar voorstel. Door een ontwikkelende aannemer of private beheersmaatschappij toe te voegen aan de samenwerking, is er een partij aan boord die het risico van de kosten van de engineering en realisatie van de inbouwpakketten kan afdekken. Op deze wijze kunnen abonnementen aan de huurders worden verstrekt. Groep 2: Een collectieve opzet voor circulaire aanpak Groep 2 is eerst op zoek gegaan naar de identiteit van Hembrug om een goed beeld te krijgen van de gelijklopende belangen van eigenaar, huurders, gebruikers en bewoners. Want voor wie doe je het eigenlijk? Zij kwamen al snel in de richting van een collectief om de gezamenlijke belangen een plek te geven met de boodschap: collectief oppakken als het collectief rendeert. Dit biedt mogelijkheden om zaken als parkmanagement, facility management, energie, interieur en ICT gezamenlijk te doen. Het zou mooi zijn als de partijen in het collectief contracten kunnen sluiten met bedrijven die de circulaire economie uitvoeren en geleverde zaken na het einde van het contract weer terugnemen. Een doorontwikkelde vorm van lease. Het is zaak om maatpakken te maken: verschillende soorten pakketten voor verschillende prijzen en looptijden. Er is onderzoek gedaan naar de verschillende type gebouwen op het terrein en hoe units hierin geplaatst zouden kunnen worden. Zonrijk Hembrug is een goede manier om de energetische zijde van het project te verbeteren en past goed in de collectieve gedachte. Groep 3: Coöperatie met verbinding van belangen en kansen Groep 3 geeft eerst aan hoezeer zijzelf hebben genoten van de onderlinge kennismaking en samenwerking in de groep. Wat hen betreft, is dat al het eerste resultaat van de NRP Expert Meeting. Zij voelden dat met de voorstellen van de voorgaande groepen wat gras voor hun voeten was weggemaaid. Ook zij kozen de weg van integraal, flexibel en demontabel bouwen en de vorm van een coöperatie. Maar de gedachte van de coöperatie is ook om alle huurders van het hele gebied te laten profiteren en niet alleen van het opstal dat zij huren. Niet alle daken zijn bijvoorbeeld geschikt voor zonnepanelen, maar je doet het waar dit het beste rendeert en laat iedereen hiervan profiteren. Een coöperatie maakt off balance financiering mogelijk en er zijn reeds voorbeelden in het land waar dit wordt toegepast. Het gezamenlijk inkoopvoordeel voor bijvoorbeeld energie en diensten, maakt het veel gunstiger voor kleine partijen om aan te sluiten. Zowel eigenaar als huurder hebben een gezamenlijk belang bij continuïteit en waardeontwikkeling en dit kan in de coöperatie worden vormgegeven. Discussie over de Toolbox Na de presentaties van de drie groepen ontstaat een zeer levendige discussie. Wordt een coöperatie weer niet zo groot dat het niet meer vooruit te branden is? Vervallen we hiermee niet in oude fouten? Hoe wordt er een goede balans gevonden tussen het collectieve en het individuele belang van huurders? Hebben de huurders nog voldoende vrijheid? Case 2: Verdeelmodel voor de winst Na de pauze presenteren drie groepen de voorstellen voor de andere casus. Deze casus gaat om de vraag op welke wijze het RVB met huurders kan komen tot een objectieve verdeelsleutel van de waardevermeerdering van het vastgoed in de tijd en hoe dit juridisch kan worden geborgd. Groep 4: Fonds voor opstalwaarde, waarde van het inbouwpakket en gebiedswaarde Groep 4 maakt eerst het onderscheid tussen de verschillende waarden: opstalwaarde, waarde van het inbouwpakket en gebiedswaarde. Door de tijd heen ontwikkelen deze waarden zich verschillend. Voor de RVB is het van belang dat de gebiedswaarde zich op termijn positief ontwikkelt om een sluitende business case te hebben. Daarom is het nodig om een gezamenlijk belang te creëren, dat gericht is op een succesvolle ontwikkeling van dit terrein. Als men de waarden als onderdeel van een fonds zou beschouwen, is bij aanvang een groter deel van het fonds afhankelijk van het gebied (eigenaar) en een kleiner deel van de gebruikers. In de tijd kan dit verschuiven naar bijvoorbeeld een 50%-‐50% verdeling tussen eigenaar en gebruikers. Door na een tijd de waarde te taxeren zou men de waardestijging volgens deze sleutel onder de aandeelhouders kunnen verdelen. Er zitten natuurlijk risico’s aan het model, maar het past in het model dat de RVB zich langzaam uit het gebied terugtrekt. Groep 5: Erfpacht als basis om waardevermeerding aan de hand van investeringen terug te verdienen Groep 5 gaat uit van de gedane investeringen door eigenaar en huurders. Beide worden per vierkante meter uitgedrukt. Men gaat na welke investeringen bijdragen aan de waardevermeerdering van het vastgoed. Een generieke vierkante meter prijs zou kunnen worden gebruikt om de minimaal benodigde investeringen te doen. De waarde van de schone grond geldt als uitgangspunt en na afloop van de huurperiode wordt de waarde van de grond opnieuw getaxeerd. Het juridisch model wat hier het beste bij aansluit is niet het huurrecht maar erfpacht. Door middel van erfpacht blijft de grond bij de RVB en houdt men er langer grip op. Er zijn voorbeelden in het land die op deze wijze werken. De toekomstige waardestijging van grond en opstallen kunnen in de canon worden verdisconteerd. Wel wordt de kanttekening geplaatst dat er veel komt kijken om een dergelijke constructie goed op te bouwen: men moet vanuit staatsteun, vanuit de verontreinigde grond, fiscaal en juridisch het juiste model ontwerpen. Groep 6: Gezamenlijk belang vertalen naar verdeling toegevoegde waarde Groep 6 geeft aan bij IMd in Rotterdam (kantoor in oude hal) een treffende locatie te hebben gehad voor hun overleg over deze casus. Zij kiezen een hele andere invalshoek door kosten niet als vertrekpunt te nemen, maar alleen te kijken naar de waarde die in de loop van de tijd wordt gecreëerd. Langdurige samenwerkingen zijn alleen houdbaar als partijen een evenwichtig belang hebben in het te bereiken resultaat. De RVB zal zelf haar gewenst rendement moeten bepalen. De RVB zou met haar huurders een overeenkomst kunnen sluiten over een 50%-‐50% verdeling over de meerwaarde die is ontstaan na 10 jaar; dit kan op basis van een onafhankelijke taxatie. De meerwaardecreatie komt voort uit investeringen die de RVB in het gebied heeft gedaan en de huurder in de opstallen. Natuurlijk zitten er haken en ogen aan deze constructie, maar het belangrijkste is wel om dat gezamenlijk belang te vertalen in een gezamenlijke verdeling van de toegevoegde waarde. Conclusies en vervolgafspraken Pieter Dijckmeester geeft aan dat de NRP Expert Meeting veel ‘food for thought’ heeft opgeleverd. Niet alleen als hij de voorstellen beschouwt, maar ook de energie van de deelnemers. Hij is verheugd dat alle groepen uitgaan van het feit dat Hembrug een kansrijke ontwikkeling is waar van waardecreatie uit mag worden gegaan. Naar de mening van Frank Bijdendijk is het gelukt om een cadeau te geven aan de RVB maar hij vraagt direct wat de RVB er verder mee wil doen. Pieter zou graag door discussiëren met een kleine groep en daarmee dieper ingaan op een aantal voorstellen. Daarnaast geeft hij aan de RVB bereid is nog één of twee andere opgaven van de RVB in de vorm van een NRP Expert Meeting aan de bij NRP aangesloten bedrijven voor te leggen. Met dit in het vooruitzicht genieten alle deelnemers van de welverdiende borrel met uitzicht op het Noordzeekanaal.

Download Report