3 MPG 2014 Openbare samenvatting 14-4

Meerjaren Prognose Grondbedrijf
2014
Een financiële analyse van de planexploitaties
Grondbedrijf
Thema:
(Her) programmering en kansen
benutten
Openbare samenvatting
April 2014
Inleiding
“(Her)programmering en nieuwe kansen benutten”. Het thema van het MPG
(Meerjaren Prognose Grondbedrijf) 2014. Afgelopen jaar heeft een aantoonbare
ordeningsslag plaatsgevonden in zowel de programma’s van lopende projecten als in
de voorraadportefeuille van het grondbedrijf. Een uitvoerige studie heeft
plaatsgevonden naar de ‘match’ tussen vraag en aanbod. Zoals in eerdere MPG’s al
werd aangekondigd werd een overcapaciteit geconstateerd op met name de
kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Programma’s zijn op basis hiervan verder
uitgefaseerd of waar mogelijk zelfs geëlimineerd. Zo wordt met dit MPG rekening
gehouden met het uit de lopende exploitatie halen van de deelgebieden Landforum,
Trade Forum en Park Forum Oost in Meerhoven. Daarnaast heeft conform wet- en
regelgeving een uitvoerige opschoning in de voorraadportefeuille van het
grondbedrijf plaatsgevonden (raadsdossier Activeren panden grondbedrijf, d.d. 15
april 2014). Na deze revitaliseringslag zijn we klaar om nieuwe kansen te gaan
benutten!
Het MPG 2014 (vastgesteld door college op 18 maart 2014) is opgesteld op basis van
de geactualiseerde projectexploitaties met als doel:
b om meerjarig op project- en portefeuilleniveau een actueel beeld te geven
van de Eindhovense situatie op het gebied van financiën, risico’s,
tijdsplanning en de match van vraag en aanbod van de functionele
programmering van alle planexploitaties;
b waardoor conclusies kunnen worden gemaakt over de huidige financiële
positie en programmatische mogelijkheden en een verwachting wordt
afgegeven over de ontwikkeling daarvan naar de komende jaren;
b en aan de hand van deze conclusies worden beheersmaatregelen genomen
en/of worden aanbevelingen voor de toekomst benoemd.
Het MPG is daarom naast en in aanvulling op het grondbeleid de financiële
uitwerking van het programmerings- en monitoringsinstrumentarium. Het MPG heeft
daarbij een signaalfunctie en analyseert of de ruimtelijke behoefte die de stad heeft,
de strategie die daarvoor wordt gevoerd en de rol die de gemeente daarbij heeft nog
met elkaar matchen. Dit levert weer input om het te voeren grondbeleid te evalueren.
Leeswijzer
Onderstaand wordt eerst de huidige context en dynamiek geschetst waarin we ons
begeven (hoofdstuk 1). Daarna wordt stil gestaan bij de resultaten en de te treffen
maatregelen ten behoeve van het MPG 2014 van:
b de marktanalyse op gebied van wonen, kantoren, bedrijfsruimte en
commercieel (hoofdstuk 2)
b de herijking van lopende projecten en voorraadanalyse (hoofdstuk 3)
Deze maatregelen alsmede de effecten van het activeren van panden (zie betreffende
raadsdossier) zijn binnen het MPG 2014 verwerkt en de belangrijkste (financiële)
resultaten van het MPG 2014 (hoofdstuk 4) worden samen met de belangrijkste
thema’s en kansen voor de toekomst gepresenteerd (hoofdstuk 5).
Voor de inhoudelijke onderbouwing is het MPG 2014 en de daaraan vooraf
vastgestelde startnotitie als vertrouwelijke informatie beschikbaar.
2
1. De huidige hectische dynamiek en context
De ruimtelijke ordening is een vakgebied dat volop in de schijnwerpers staat.
Discussies gaan over bijstellingen van grondexploitaties en over verliezen die
genomen moeten worden en het gebrek aan vertrouwen over de prognoses dat
daardoor is ontstaan. Er wordt veel tijd en energie gestoken in het realistischer ramen
van mogelijk nieuwe programma’s en financiën binnen de in ontwikkeling zijnde
projecten. Het besef is hard doorgedrongen dat gebiedsontwikkeling een risicovolle
aangelegenheid is en er ontstaat bij alle betrokken partijen een angst voor het
aangaan van deze risico’s. Herbezinning van de eigen rol binnen de ruimtelijke
ordening is het gevolg; iedereen wil liefst de risico’s zoveel mogelijk naar andere
partijen over dragen, zonder bereid te zijn daar extra voor te betalen. Tegelijkertijd
wordt er bijna krampachtig gezocht naar mogelijkheden om de vastgelopen
ruimtelijke ordening weer vlot te trekken. En langzaam maar zeker wordt ook
nagedacht over nieuwe invullingen van de gebieden die voorlopig niet tot de
beoogde ontwikkeling komen; tijdelijke invullingen die zowel maatschappelijk als
financieel nog van meerwaarde voor de stad kunnen zijn.
Na jaren van alleen maar slecht nieuws crisis-berichten is nu toch een kentering
waarneembaar. Zo meldde de Rabobank eind 2013 1dat de woningmarkt weer
langzaam aan trekt. Ook de resultaten van effectenbeurzen en CBS-cijfers over de
economische ontwikkeling in Nederland tonen langzaam weer een stijgende
tendens. Kortom; langzaam maar zeker lijkt het er op dat de bodem van de crisis
binnen bereik is en dat er langzaam weer aan herstel gedacht kan worden.
Inzoomen op de positie van Eindhoven
Als reactie op de crisis heeft de gemeente Eindhoven sinds 2008 verschillende
stappen ondernomen om tot een realistische, gezonde en beter controleerbare
situatie voor de grondexploitaties te komen. Deze maatregelen hebben betrekking
op:
b voorzichtiger ramen, bijvoorbeeld door uit te gaan van 0%
opbrengstenstijging;
b van een verbeterd portefeuille-management en projectsturing waardoor
onder andere het aantal lopende projecten is afgenomen van 62 eind 2009
naar 40 eind 2013;
b diverse programma-aanpassingen voor wijzigingen van woningen,
kantoren, bedrijventerreinen, etc.
Om inzicht te krijgen in de omstandigheden in Eindhoven heeft de directieraad in
2013 aan Deloitte gevraagd een analyse te maken van de waardering van en de
sturing op het grondbedrijf. Expliciete vraag daarbij was of de uitgangspunten in het
MPG voldoende onderbouwd zijn in relatie tot de huidige marktomstandigheden om
in control te zijn.
1
Kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank, november 2013.
3
De hoofdconclusie van Deloitte luidde: “de waardering van het MPG behoeft nadere
onderbouwing en de financiële positie van het grondbedrijf staat onder druk”. Deze
hoofdconclusie was vooral gebaseerd op de volgende punten:
b overcapaciteit in programmering bij kantoren en bedrijventerrein;
b reëel risico op een grondwaardedaling.
Op basis van deze hoofdconclusie is een nader onderzoek uitgevoerd waarvoor het
college van burgemeester en wethouders op 3 december 2013, via een startnotitie,
onder andere de uitgangspunten heeft vastgesteld. Vervolgens is een intensieve
samenwerking ontstaan tussen Deloitte, het grondbedrijf en de beleidssectoren
onder aansturing van een stuurgroep. Middels een interactief proces is uw
gemeenteraad meegenomen in de resultaten van het nader onderzoek en de
uitwerkingsrichting voor het MPG 2014. Na het nader onderzoek beoordeelt Deloitte
de situatie van het grondbedrijf als volgt:
“Dit heeft geleid tot een aanscherping van de programmering door een aantal
deelprojecten voorlopig uit exploitatie te halen, waarmee het risico op
overcapaciteit getracht is te mitigeren. Hierbij is nadrukkelijk rekening gehouden
met het in stand houden van de beleidsmatige ambities van Eindhoven als stad”
en
“Wij vermelden graag dat de samenwerking met de gemeentelijke organisatie
onzerzijds zeker in positieve zin heeft geleid tot completering en nuancering van ons
eerdere beeld van het grondbedrijf van de gemeente Eindhoven. De aanpak van het
nieuwe MPG gebeurt professioneel en getuigt van realiteitszin.
Wij hebben het traject, in de rol als kritische sparringspartner, als constructief
ervaren en wij hechten er waarde aan te constateren dat de verantwoording, sturing
en programmering van het grondbedrijf op een goede manier verder is gebracht.”
De eerdere bevinding van Deloitte met betrekking tot de overcapaciteit in de
programmering is als uitwerkingsrichting op 17 december voorgelegd in de
commissie Ruimte en Vastgoed. Op basis hiervan wordt in het MPG 2014 uitgegaan
van meerdere programmabijstellingen. De onderbouwing treft u verderop in de tekst
aan.
Naast de herijking van de programma’s is ook de autonome voortgang van de
lopende projecten geanalyseerd en is een voorraadanalyse uitgevoerd in hoeverre er
gronden/panden in bezit zijn binnen het grondbedrijf die binnen 5 jaar niet tot
ontwikkeling komen en daarom op grond van het Besluit begroting en
verantwoording provincies en gemeenten (BBV) moeten worden overgedragen naar
de vastgoedportefeuille (zie raadsdossier Activeren panden).
Alle te treffen maatregelen met de daarbij behorende financiële consequenties zijn
verwerkt in het vertrouwelijke MPG 2014.
4
2. De marktanalyse op gebied van wonen, kantoren, bedrijfsruimte
en commercieel
Onderstaand worden de resultaten gepresenteerd van de uitvoerige marktanalyse
naar de ‘match’ tussen vraag en aanbod binnen de programma’s wonen, kantoren,
bedrijfsruimte en commercieel:
2.1 Woningmarkt
Bij zowel de prognoses van de woningbouwbehoefte als de ontwikkeling van het
aantal huishoudens bestaan onzekerheden. Daarom wordt een bandbreedte
aangehouden voor de planning van de bouwproductie van woningen. Als ondergrens
voor de bouwproductie van woningen tot 2020 wordt de afspraak op regioniveau
(SRE) van 400 woningen per jaar aangehouden. De woningbouwbehoefte van de
provincie (950 woningen per jaar) wordt als bovengrens gehanteerd.
Op basis van deze gegevens is berekend dat er sprake is van een overcapaciteit van
3300 woningen tot 2020, waarvan 2200 acceptabel om mee te kunnen bewegen met
een eventuele snellere groei van de bevolking van Eindhoven.
Na 2020 zal de jaarlijkse bandbreedte naar verwachting weer smaller worden,
namelijk 550-725 woningen per jaar.
Nadat in het MPG 2014 enkele programma-aanpassingen zijn gemaakt, bijvoorbeeld
uitfasering Puttensedreef en VVV locatie, is er in de periode tot 2020 nog sprake van
een overcapaciteit van ongeveer 1.100 woningen. Voor na 2020 zijn nog geen
concrete woningbouwprojecten gepland terwijl er ook dan een woningbehoefte zal
zijn. De komende jaren zal worden gekeken naar de mogelijkheden voor het
uitfaseren van het huidige programma in de jaren 2017-2018 tot in de periode na
2020. Omdat dit mogelijk negatieve financiële consequenties met zich mee brengt is
in het MPG met dit risico rekening gehouden bij het berekenen van de benodigde
weerstandscapaciteit.
Het opstarten van nieuwe projecten zal in de toekomst met terughoudendheid
moeten worden betracht. Het gaat hier voornamelijk om appartementen,
studentenhuisvesting en het dure segment (zowel huur als koop). Een uitzondering
hierop vormt mogelijk transformatie van leegstaande kantoren naar wooneenheden.
Deze ontwikkelingen worden momenteel ook betrokken bij het actualiseren van de
woonvisie en de prioriteitennota die in de loop van 2014 worden herzien.
2.2 Kantorenmarkt
De planvoorraad binnen de gemeentelijke ontwikkelingen toont een gemiddelde van
18.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlakte) kantoorruimte per jaar voor de periode 2013
tot en met 2020. Uitgaande van de huidige marktanalyse en een benodigde
marktflexibiliteit van 10-15% is er tot en met 2020 sprake van een
overprogrammering van circa 84.000 m2 bvo. Binnen het MPG 2014 wordt de
volgende bijstelling uitgewerkt:
b uitname Land Forum en Trade Forum (in totaal ca 130.000 m2 bvo) na 2020;
b uitfasering nog nader aan te wijzen lopende projecten
b rekening houden met risico’s binnen het weerstandsvermogen als gevolg
van uitfasering
5
Het kantorenprogramma van Land Forum en Trade Forum is na 2020 gepland. De
voorgestelde uitname van dit programma geeft voor de korte en middellange termijn
dus niet direct effect op het terugdringen van de overprogrammering tot 2020.
Omdat er ook na 2020 een behoefte zal zijn voor nieuwbouw van kantoren biedt de
uitname de mogelijkheid om bij andere bestaande plannen, waarbij gepland is dat de
kantoren tussen 2017 en 2020 worden gebouwd, de realisatiedatum uit te faseren tot
na 2020. In de continue dynamische prioriteringscyclus wordt bezien welke plannen
inderdaad nog tot na 2020 kunnen worden uitgefaseerd. Dit zou dan in deze plannen
tot extra kosten kunnen leiden (denk met name aan rentekosten en apparaatskosten).
Omdat deze bijstelling daarom ook mogelijk negatieve financiële consequenties met
zich mee brengt is in het MPG met dit risico rekening gehouden bij het berekenen van
de benodigde weerstandscapaciteit.
2.3 Bedrijfsruimte
Bij het schatten van de toekomstige gronduitgifte voor bedrijventerreinontwikkeling
moet rekening worden gehouden met een grote mate van onzekerheid.
Marktanalisten verschillen van inzicht of sprake is van een stijging of van een daling
van de opname. Op basis van de recent uitgevoerde marktanalyse en rekening
houdend met de gerealiseerde gronduitgifte in Eindhoven in de laatste 5 jaren
(gemiddeld 4 hectare per jaar) wordt binnen het MPG 2014, in overleg met Deloitte,
uitgegaan van een voorzichtig scenario, dat leidt tot een overcapaciteit van 10
hectare. Binnen het MPG 2014 wordt de uitname Park Forum Oost (circa 20 hectare)
uitgewerkt. Hiermee komt de gemiddelde planvoorraad over de periode 2013 tot en
met 2020 op 3 hectare per jaar te liggen.
2.4 Commercieel
De bevolkingsgroei in Eindhoven tot 2020 biedt mogelijkheden voor een toename
van de omzet in de detailhandel. Echter, de verwachting is dat de online-verkopen in
2020 (meer dan) verdubbeld is ten opzichte van de huidige situatie met als gevolg
dat consumenten in verhouding minder besteden in de fysieke winkels. Een
dergelijke ontwikkeling beperkt de behoefte aan uitbreiding van de fysieke
winkelvoorraad. Op basis van een distributieplanologische analyse bedraagt de
indicatieve uitbreidingsruimte tot 2020 8.000 – 10.000 m2.
Met de uitname van Trade Forum (zie bij kantoren) vervalt tevens de realisatie van
80.000 m2 (na 2020) commerciële ruimte. Daarmee resteert een huidig
winkelprogramma tot 2020 van 7.800 m2 dat past binnen de bandbreedte van de
indicatieve uitbreidingsruimte.
Eventuele uitbreiding van de gemeentelijke planvoorraad zal met de nodige
voorzichtigheid moeten worden betracht. De keuzes die de gemeente eerder heeft
gemaakt om de bestaande structuur daar waar mogelijk te versterken blijven daarbij
logisch.
6
3. Herijking lopende projecten en voorraadanalyse
3.1 Lopende projecten
Momenteel kent de gemeente Eindhoven 40 lopende planexploitaties. In het MPG
2014 gaan we met name in op de 10 meest omvangrijke projecten. Deze 10 projecten
samen vormen ruim 90% van de omvang van de exploitaties binnen het grondbedrijf.
De top 10 van de meest omvangrijke projecten is als volgt:
Top 10 lopende planexploitaties
Nummer Omschrijving
Groep
035
214-00
214-01
382-00
520
177
079-00
034-00
302-00
686
Groep 1
Groep 1
Groep 1
Groep 1
Groep 1
Groep 2
Groep 3
Groep 4
Groep 4
Groep 4
Meerhoven
Tongelresche Akkers - Orgelplein
Tongelresche Akkers Woningbouw
Rijkswegenknooppunt A50-A58 en Blixembosch Noordoost
Stationsgebied
Strijp-S
GDC Noord
Eindhoven Airport - bedrijventerrein
Woningbouw Puttensedreef (Putten)
Restlocaties
Van ieder van deze 10 projecten is in het MPG 2014 een vertrouwelijke beschrijving
van de ontwikkelingen in het project opgenomen en wordt de stand van zaken van
het programma, de financiën en de risico’s van het project weergegeven en
toegelicht.
3.2 Voorraadanalyse
Voorraadprojecten zijn voorraad gronden (met soms daarop panden) die de
eindbestemming nog niet hebben bereikt. Als gevolg van aanscherpingen in wet- en
regelgeving (BBV), zijn afgelopen jaar de voorraadprojecten gehercategoriseerd en
worden deze overgeheveld naar vastgoed. Middels het separate raadsdossier
Activeren panden grondbedrijf is voorgesteld 22 panden te herrubriceren van
voorraad naar materiële vaste activa; met andere woorden over te brengen van het
grondbedrijf naar de vastgoedportefeuille.
Per peildatum MPG 2014 is er nu nog sprake van 67 voorraadprojecten. Het aantal
voorraadprojecten is daarmee per saldo met 13 t.o.v. het vorige MPG afgenomen.
De boekwaarde van de totale nog niet vastgestelde voorraadprojecten is eveneens
afgenomen met circa € 35 miljoen en komt nu in totaal op circa € 21 miljoen uit. Deze
afname komt met name door een ontvangen subsidie van € 14 miljoen voor
Eindhoven Noord West (voorheen Landelijk Strijp) en de overige verschillen (ruim
17 miljoen ) zijn met name verklaarbaar door de voorgenomen hercategorisering
zoals gepresenteerd in het raadsdossier Activeren panden grondbedrijf.
Vastgoedportefeuille
Alvorens de panden goed te kunnen overhevelen is het van belang dat er een
eindbeeld ontstaat per pand en pas dan kunnen de financiële consequenties in beeld
worden gebracht. In de eerste helft van 2014 zal door middel van nader onderzoek
per pand een (eind)doel worden bepaald dat kan leiden tot:
7
tijdelijke invulling van vastgoed bij die verwervingen waar een ruimtelijke
ontwikkeling na 5 jaar wordt verwacht;
b structureel inzetten van vastgoed als maatschappelijk vastgoed ten behoeve
van sport, welzijn, scholen, cultuur;
b verkopen;
b slopen.
Voor al de bovenstaande doelen geldt dat er een financieel risico optreedt als de
vastgoedexploitatie2 niet sluitend wordt en het onrendabele deel niet wordt afgedekt
door de beleidsprogramma’s, als verkoop gepaard gaat met verlies en als er kosten
voor het slopen moeten worden gemaakt zonder dat daar dekking tegen over staat.
Om (een deel) van dit risico op te vangen wordt in het raadsdossier de benodigde
weerstandscapaciteit bij vastgoed voorgesteld.
b
4. Belangrijkste financiële resultaten MPG 2014
De aanpassingen in de programma’s wonen, kantoren, bedrijfsruimte en commercieel
is de basis geweest voor de verdere financiële actualisatie van de planexploitaties.
Middels het volgende overzicht worden nu de belangrijkste financiële resultaten van
het MPG 2014 weergegeven, waaronder een korte toelichting volgt.
Risico's: benodigde weerstandscapaciteit:
€ 44 mln
Gelabeld beschikbaar weerstandsvermogen:
€ 44 mln
boekwaarde
Verwacht resultaat:
€ 124 mln
€ 41 mln NCW
nog te realiseren kosten:
€ 177 mln
nog te realiseren opbrengsten: € 426 mln
Verwachte Eindstand reserve (jaarrekening 2013)
€
-0,1 mln
4.1 Boekwaarde
De boekwaarde (€ 124 miljoen) heeft betrekking op het per saldo geïnvesteerde
vermogen (reeds gerealiseerde kosten minus reeds gerealiseerde opbrengsten) van
de nog lopende grondexploitaties. Deze is ten opzichte van het vorig MPG
afgenomen met € 50 miljoen. De boekwaarde dient nog goed te worden gemaakt
met te realiseren opbrengsten uit grondverkopen, subsidies, bijdragen uit
kostenverhaal en overige bijdragen, die in totaal nog worden geraamd op
€ 426 miljoen. Om deze opbrengsten te realiseren is nog voor € 177 miljoen aan extra
investeringen nodig.
2
Een vastgoedexploitatie is sluitend als de huuropbrengsten voldoende zijn om o.a.
rentekosten, afschrijvingskosten, zakelijke lasten en onderhoudskosten te dekken.
8
4.2 Nog te verwachten resultaat lopende planexpolitaties
Op basis van jaarlijks geactualiseerde begrotingscijfers wordt berekend welk
toekomstig resultaat nog gerealiseerd zal worden. Voor de actualisatie wordt gebruik
gemaakt van het meest realistische scenario. Deze resultaatprognose is de som van
alle nog te verwachten winsten en verliezen. Voor de verliezen die verwacht worden
zijn al voorzieningen getroffen (dus dat verlies is al genomen).
In het MPG 2014 zijn de planexploitaties op basis van importantie voor onze stad en
op het risicoprofiel in de Strategie Matrix Grondbedrijf in vier groepen onderverdeeld.
Deze vier groepen zijn:
Groep 1: Planexploitaties met een hoge importantie en hoog risicoprofiel;
Groep 2: Planexploitaties met een hoge importantie en laag risicoprofiel;
Groep 3: Planexploitaties met een lage importantie en hoog risicoprofiel;
Groep 4: Planexploitaties met een lage importantie en laag risicoprofiel.
In onderstaand overzicht is de opbouw van dit verwachte resultaat, uitgesplitst naar
deze groepen, terug te vinden.
Het totaal verwachte resultaat van de lopende planexploitaties bedraagt op basis van
eindwaarde (EW) € 64,7 miljoen en op basis van netto contante waarde (NCW)
€ 41,4 miljoen. Dit resultaat zal naar verwachting en bij ongewijzigde
omstandigheden, in de komende jaren vrijvallen via de Reserve
Bouwgrondexploitaties. Ten tijde van de jaarrekening 2012 (gebaseerd op het MPG
2013) werd nog een EW verwacht van € 34,8 miljoen en een NCW van € 27,1 miljoen.
Prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie
Groep Strategie
Matrix
Grondbedrijf
Aantal planexploitaties
MPG 2014
Aantal planexploitaties
MPG 2013
Saldo EW
MPG 2014
(mln. €)
Saldo EW
MPG 2013
(mln. €)
Saldo NCW
MPG 2014
(mln. €)
Saldo NCW
MPG 2013
(mln. €)
Groep 1
Groep 2
Groep 3
Groep 4
4
3
3
30
4
3
4
30
15,6
0,8
9,9
38,4
-10,1
0,7
10,3
33,9
9,2
0,6
6,4
25,1
-9,1
0,6
8,2
27,4
Totaal
40
41
64,7
34,8
41,4
27,1
Correctie afgesloten (per saldo) winstgevende projecten
Totaal nog lopende exploitaties t.t.v. MPG 2014
64,7
32,1
41,4
24,6
2,7
2,5
4.3 Berekende risico’s
Mede ter bepaling van het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente, wordt
naast de raming van kosten en opbrengsten welke waarschijnlijk worden geacht in
een grondexploitatie, ook een aantal risico’s benoemd. Deze risico’s kunnen het
toekomstig resultaat nog negatief beïnvloeden. Ter dekking van deze risico’s wordt er
weerstandsvermogen gereserveerd. De benodigde weerstandscapaciteit voor
mogelijke risico’s is ten opzichte van het MPG 2013 gedaald met € 7 miljoen tot
€ 44 miljoen. Deze verlaging in benodigde weerstandscapaciteit wordt met name
9
veroorzaakt door methodeaanpassing3, wijziging in planexploitaties waardoor
minder beroep gedaan wordt gedaan op de benodigde weerstandscapaciteit (o.a. uit
exploitatie halen deelgebieden Meerhoven) en de wijziging van de
weerstandscapaciteit voor de voorraadprojecten als gevolg van het overhevelen van
vastgoed naar de vastgoedportefeuille.
4.4 Verwachte eindstand reserve
Op basis van dit MPG bedraagt de eindstand4 van de reserve bouwgrondexploitaties
bij de jaarrekening 2013 € 0,1 negatief en deze dient dus met dit bedrag aangevuld te
worden vanuit de algemene middelen. Deze reserve is een resultante van het
verwachte resultaat van planexploitaties met een negatief saldo (en dus de
voorzieningen die zijn of aanvullend dienen worden getroffen), voorzieningen die
vrijvallen (bijvoorbeeld als gevolg van overheveling van de panden naar het
vastgoed), de resultaten (positief dan wel negatief) van afgesloten planexploitaties
en resultaten van het “overig beheerresultaat”. Hierbij dient gedacht te worden aan
niet-projectgebonden apparaatskosten, het resultaat van voorraden en beheer van
bebouwde en onbebouwde eigendommen.
Door de genomen stappen in de jaren 2008-2013 is dus ook echt in de cijfers te zien
dat een realistische, gezonde en beter beheersbare situatie is ontstaan voor de
grondexploitaties binnen de gemeente Eindhoven. Hiermee zijn we er echter nog
niet. Ook voor de komende jaren wordt nog verwacht dat de dekking voor eventueel
extra benodigde verliesvoorzieningen en een overig beheerresultaat onvoldoende is
waardoor het aannemelijk is dat er jaarlijks een bijdrage benodigd zal zijn uit de
algemene middelen.
4.5 Proactieve sturing op geprognosticeerde winstgevende projecten en
stimuleren kansrijke en financieel aantrekkelijke nieuwe initiatieven
Onder andere door de huidige marktsituatie is de verwachting dat voor de komende
jaren minder winstgevende plannen zullen worden afgesloten. De verwachting is dat
de dekking voor eventueel extra benodigde verliesvoorzieningen en het overig
beheerresultaat onvoldoende is waardoor het aannemelijk is dat er jaarlijks een
bijdrage benodigd zal zijn uit de algemene reserve. Zoals uit onderstaand figuur blijkt
waarin het meerjarig verloop van de reserve Bouwgrondexploitaties wordt
weergegeven, betreffen dit bedragen variërend rond € 5 miljoen. Na 2020 worden
weer positieve resultaten verwacht.
In de reserve eigen kapitaal is een bedrag van € 14 miljoen extra gereserveerd om
deze tekorten in de reserve bouwgrondexploitatie op te vangen. Zoals uit volgend
figuur blijkt is dit bedrag niet toereikend om alle tekorten op te vangen.
3
Aanpassing methode op basis van adviezen van Deloitte in haar rapport van d.d. 2 juli 2013,
“Analyse waardering en sturing grondbedrijf gemeente Eindhoven”
4
Voor de accountantscontrole
10
Miljoenen
20
15
euro
10
5
0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-5
-10
jaar
te verwachten jaardotatie uit algemene middelen:
stand reserve na dotaties uit algemene middelen:
Door middel van een veelvoud van activiteiten die te maken hebben met een betere
match met de marktvraag, een andere projectbenadering of met actieve acquisitie en
nieuwe vormen van marketing, wordt nog getracht de bovenstaande verwachte
tekorten te beperken. Daarbij ligt afstemming met de eigen beleidssectoren en de
omliggende gemeenten van het Stedelijk Gebied Regio Eindhoven in het kader van
de afspraken die we gemaakt hebben in het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied
Eindhoven 2013 voor de hand.
4.6 Structurele begrotingsconsequenties van MPG 2014 in samenhang met het
raadsdossier Activeren panden grondbedrijf
Het uit exploitatie nemen van Landforum, Trade Forum en Park Forum Oost in
Meerhoven, het herijken van lopende projecten en het overboeken van panden uit de
voorraad naar de vastgoedportefeuille gaat gepaard met enkele structurele interne
verrekeningen op het niveau van collegeproducten (€ 0,8 miljoen extra rentekosten
aan het collegeprodukt van het vastgoed en € 0,9 miljoen minder rentekosten aan het
collegeproduct van het grondbedrijf).
Ten opzichte van de begroting daalt het financieringsresultaat met € 0,1 miljoen.
Zoals aangegeven in het raadsdossier over het activeren van panden wordt in de
eerste helft van 2014 een nog nader financieel effect bepaald.
11
5. Aanbevelingen en kansen
De aanbevelingen in dit MPG staan in het teken van verdere beheersing van de
financiën en van de noodzakelijke visievorming op het te voeren grondbeleid:
b verbetering van sturing op apparaatskosten; door goed te sturen op
urenramingen, daarbij te zoeken naar efficiënte inzet van mensen en
terughoudend om te gaan met overleggen, etc. kan verder worden bespaard
op het aantal uren. Bovendien heeft afgelopen jaar een besluit omtrent
apparaatskosten plaatsgevonden (aanpassing in uurtarief en verschuiving
van niet-projectgebonden apparaatskosten) wat komend jaar verder
uitgewerkt wordt en waarvan financiële consequenties verwerkt worden in
het MPG;
b actieve sturing op realisatie opbrengsten; gezien de omvang van de nog te
realiseren opbrengsten en de noodzaak voor het afronden van de nu
geprognosticeerde winstgevende planexploitaties, is actieve sturing op de
realisatie van opbrengsten een absolute prioriteit;
b omgaan met gebieden waar (tijdelijk) niets gebeurt; Tijdelijk gebruik,
tijdelijke programmering, tijdelijke verhuur zijn nu de kansen en thema’s om
de gevolgen van de crisis te lijf te gaan. Er is, mede gebaseerd op eerdere
vragen vanuit de raad omtrent dit onderwerp, op dit moment een evaluatie
gaande naar tijdelijk gebruik van braakliggende terreinen. Ontwikkelingen
en mogelijke financiële en programmatische consequenties worden in het
volgende MPG meegenomen;
b prioritering in bestaand en nieuw programma; zoals aangegeven is er al
actief gestuurd op het terugdringen van het nog te realiseren programma in
lopende planexploitaties. De ‘match’ tussen vraag en aanbod is daarmee
aanzienlijk verbeterd. Belangrijk is dat vanaf nu de juiste keuzes gemaakt
(blijven) worden wanneer een nieuw initiatief wel of niet omarmd wordt en
dit tot nieuwe programmatoevoegingen gaat leiden;
b en het grondbeleid (inclusief grondprijsbeleid) heroverwegen in 2014. Een
brede context is hierbij noodzakelijk: gemeentebrede doelstellingen,
totaalvisie ruimtelijke ordening en welke rol nemen we hier in
(actief/passief)? De ontwikkelingen die gaande zijn inzake de transitie van
het ruimtelijk domein zullen hier een waardevolle bijdrage in leveren.
12

Download Report