RIB Meerjaren prognose grondbedrijf 2014: MPG 2014

A
gemeente Eindhoven
Raadsnummer
14R5841
Inboeknummer
14bst00761
Dossiernummer 14.17.403
22 april 2014
Raads informatiebrief
Onderwerp: Meerjaren prognose grondbedrijf 2014: MPG 2014.
Inleiding
De ruimtelijke ordening staat als gevolg van de aanhoudende economische- en
bouwcrisis volop in de schijnwerpers. Discussies gaan over verliezen die gemeenten
moeten nemen omdat ruimtelijke ontwikkelingen vertragen, stagneren of naar
verwachting niet voldoende geld opbrengen. Effecten die aanleiding geven om
grondexploitaties en prognoses bij te stellen.
2008 - 2012
Ook in Eindhoven zijn deze effecten sinds 2008 merkbaar. Tussen 2008 en 2010
reageerde de gemeente Eindhoven daarop, net als de rest van Nederland en
gesteund door rijksstimuleringsmaatregelen, met extra strategische verwervingen en
garantstellingen, om de terugval in bouwproductie te beperken. Door de extra
investeringen hoopte de gemeente de gevolgen van de crisis te beperken.
Omdat in 2010 duidelijk was dat de crises aan bleven houden zijn diverse
maatregelen getroffen om een trendbreuk in gang te zetten en het aanbod van
woningen, kantoren en bedrijventerreinen meer in balans te brengen met de vraag.
Maatregelen die hebben geleid tot bijstelling van ambities, prioritering in het
programma voor wonen, kantoren en bedrijven, bijstelling opbrengstenstijging en
nemen van verliezen.
2013
Maar deze maatregelen bleken anno 2013 niet genoeg te zijn want het einde van de
crisis was nog niet bereikt. De dalende grondopbrengsten zorgen er, samen met de
toenemende complexiteit van de projecten en het grote inmiddels geïnvesteerde
gemeentelijk vermogen binnen diverse ruimtelijke projecten, voor dat het
grondbedrijf in een paar jaar tijd is gewijzigd van een sector die opbrengsten
genereert in een sector waarbij winst maken geen vanzelfsprekendheid meer is. In
plaats van een actief grondbedrijf (in klassieke zin) is behoefte aan een interactief
grondbedrijf, dat regie voert en weloverwogen afwegingen maakt tussen actieve en
faciliterende rollen die de gemeente wenst in te nemen.
A
Raadsnummer
14R5841
Om inzicht te krijgen in de omstandigheden in Eindhoven heeft Deloitte in 2013 een
analyse gemaakt van de waardering van en de sturing op het grondbedrijf. Expliciete
vraag daarbij was of de uitgangspunten in de Meerjarenprognose grondbedrijf (MPG)
voldoende onderbouwd zijn in relatie tot de huidige marktomstandigheden om in
control te zijn.
De hoofdconclusie van Deloitte luidde: “de waardering van het MPG behoeft nadere
onderbouwing en de financiële positie van het grondbedrijf staat onder druk”. Deze
hoofdconclusie was vooral gebaseerd op door Deloitte gesignaleerde:
b overcapaciteit in programmering bij kantoren en bedrijventerrein;
b reëel risico op een grondwaardedaling.
Op basis van deze hoofdconclusie is een nader onderzoek uitgevoerd waarvoor het
college op 3 december 2013, via een startnotitie, de uitgangspunten heeft
vastgesteld. Vervolgens is een intensieve samenwerking ontstaan tussen Deloitte,
het grondbedrijf en de beleidssectoren onder aansturing van een stuurgroep.
Middels een interactief proces is het college en uw gemeenteraad meegenomen in
de resultaten van het nader onderzoek en de uitwerkingsrichting voor het MPG2014.
De bevinding van Deloitte op een reëel risico van grondwaardedaling werd door
Deloitte herzien, want mede naar aanleiding van het nadere onderzoek dat Deloitte
in samenwerking met de gemeente Eindhoven heeft gedaan, is bij hen een bijgesteld
beeld ontstaan over de situatie van het grondbedrijf.
De in 2008 ingeslagen weg volgend is binnen de samenwerking de programmering
op gebied van wonen, kantoren, bedrijfsruimte en commercieel opnieuw tegen het
licht gehouden. Op basis van deze marktanalyse is vastgesteld dat er ten opzichte
van de huidige marktvraag een overcapaciteit aanwezig is bij wonen, kantoren en
bedrijfsruimte. De bevinding van Deloitte met betrekking tot deze overcapaciteit in
de programmering is als uitwerkingsrichting op 17 december voorgelegd in de
commissie Ruimte en Vastgoed. Op basis hiervan wordt in de thans voorliggende
MPG 2014 uitgegaan van meerdere programmabijstellingen.
Naast de herijking van de programma’s is ook de autonome voortgang van de
lopende projecten geanalyseerd en is een voorraadanalyse uitgevoerd in hoeverre er
gronden/panden in bezit zijn binnen het grondbedrijf die binnen 5 jaar niet tot
ontwikkeling komen en daarom op grond van het Besluit begroting en
verantwoording provincies en gemeenten (BBV) moeten worden overgedragen naar
de vastgoedportefeuille (zie hiervoor het raadsdossier Activeren panden
grondbedrijf, d.d. 15 april 2014).
2
A
Raadsnummer
14R5841
Alle te treffen maatregelen met de daarbij behorende financiële consequenties zijn
verwerkt in het MPG 2014. De openbare samenvatting is bij deze
raadsinformatiebrief gevoegd. Het vertrouwelijke MPG 2014 en de daaraan
voorafgaande vertrouwelijke startnotitie liggen ter inzage. De programmatische
inhoudelijke verantwoording van de lopende projecten is opgenomen in de
jaarrekening 2013.
b
b
Actueel maatschappelijk onderwerp/probleem
Coalitieafspraak
Besluit van college van burgemeester en wethouders
Instemmen met de raadsinformatiebrief over het MPG 2014
Argumenten/kanttekeningen
Zie hiervoor de bijgevoegde openbare samenvatting.
Kosten en dekking
Zie hiervoor de bijgevoegde openbare samenvatting.
Ter inzage gelegde stukken
1. Openbare samenvatting MPG 2014
2. Het vertrouwelijke MPG 2014
3. De vertrouwelijke startnotitie ten behoeve van Meerjarenprognose
Grondexploitaties 2014
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris
3

Download Report