Download uitspraak

uitspraken
van de Huurcommissie
Verzoeken
Betalingsverplichting servicekosten
(art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummers
ZKN-2014-000902
ZKN-2014-000903
Datum zitting
23 mei 2014
Woonruimte
Peperstraat 31 A KM 1 LKS
9711 PC GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
03-06-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder
[xxx]
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraken

De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het
jaar 2011 bedraagt € 4,29

De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het
jaar 2012 bedraagt € 4,29
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedures
De Huurcommissie ontving op 23 januari 2014 twee verzoeken van de huurder.
Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de betalingsverplichting van de
servicekosten over het jaar 2011 (ZKN-2014-000902) en het jaar 2012
(ZKN-2014-000903) vast te stellen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is
op 27 maart 2014 een voorbereidend uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de
rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie
heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Pagina 1 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
23 mei 2014
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 23 mei 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring (gemachtigde van de) huurder aan de hand van een
pleitnota:










Het zijn wel 7 wooneenheden, namelijk 4 beneden en 3 boven;
Ik heb drie maanden zonder televisie- en internetaansluiting gezeten. Dit was
illegaal doorgetrokken van beneden. Onze woning had in eerste instantie geen
aansluiting;
Wij hebben op eigen naam een contract voor internet en tv. Wij hebben alles
zelf betaald;
Ik maak bezwaar tegen het alsnog indienen van stukken. De verhuurder heeft
tijd genoeg gehad;
Er is nooit een schoonmaker geweest, wij doen alles zelf;
Ik toon de commissie foto's van de gemeenschappelijke ruimtes, er ligt geen
tapijt op de trap;
Er is nieuw laminaat in de kamer gelegd in 2012. Eind 2012 is de trap leeg
getrokken, daarvoor zag het er niet uit;
Mijn kamer is met parket/laminaat gedaan, er zat blauwe vloerbedekking;
Op de door verhuurder overgelegde verklaring van de heer Menting staat een
andere handtekening dan ik eerder heb gezien;
Eind 2012 hebben we voor het eerst een ventilatiekap gehad. De enige
ventilatie is in de badkamer en dit is een gat in het dak.
COU2G ENV-2014-160232
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
 Het aantal wooneenheden heb ik inmiddels al aangepast;
 Cai tv staat niet zelf op huurders naam, alleen internet;
 Ik kan een verklaring door Warmtedirect laten maken. Dit bedrijf is iedere dag
voor mij aan het werk;
 De heer Menting komt ook heel vaak, wellicht heeft hij een keer het water van
de ketel bijgevuld, maar bij storing komt Warmtedirect;
 Ik kan de commissie het 24-uurservice contract opsturen en een
betalingsbewijs;
 Ik overhandig de commissie en huurder een pakket stukken en kopie facturen.
Ik heb er een nieuwe eindafrekening bij gedaan;
 Ik heb geen werkbon dat de studenten getekend hebben voor de
werkzaamheden van de heer Menting;
 De lease van de ketel is eraf gehaald, er is wel een 24-uurservice gedaan;
 Ik kan misschien het contract van Ziggo opsturen. Je mag niet één aansluiting
op een huis, ik moet zevenmaal betalen;
Pagina 2 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
23 mei 2014






Ik vraag me af of de controle van de brandblussers wel is meegenomen door
de rapporteur? Dit wordt jaarlijkse gecontroleerd;
Ik heb een factuur voor het tapijt, dat er netjes is ingelegd. Werobouw had
opdracht om het hele pand opnieuw van tapijt/laminaat te voorzien;
Er is net weer nieuw tapijt op de trap gelegd. Twee maanden geleden zag het
er uit zoals op de foto's van huurder;
In 2010 is er nieuw tapijt gelegd en nu in 2014 weer. Vier jaar is lang met
zeven huurders die veel gebruikmaken van de trap;
Ik zit al 20 jaar in de verhuur, er is mij nooit eerder een zo gespecificeerde
afrekening gevraagd;
De kosten voor het reinigen van de ventilatiekanalen heeft betrekking op de
kanalen boven de keukentjes (2x). Dit zijn kanalen die naar buiten gaan. Het
filter moet eigenlijk om het halfjaar worden vervangen, maar omdat dit niet
wordt gedaan, worden de kanalen gereinigd.
III Beoordeling
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening servicekosten
De huurder heeft gedurende de jaren 2011 en 2012 de woonruimte gehuurd. De
verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.
Volgens het verzoekschrift bedroeg het voorschot voor de servicekosten € 50,00
per maand.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over
het jaar 2011 vast te stellen op € 205,27 en over het jaar 2012 op € 204,47.
Beoordeling Huurcommissie
De commissie merkt op uit te gaan van de door de verhuurder ingezonden stukken.
De ter zitting overgelegde stukken accepteert zij niet meer. Verhuurder heeft
voldoende tijd en gelegenheid gehad deze stukken vóór de zitting aan te leveren.
Huurder heeft bezwaar tegen de volgende kostenposten:
Afschrijving roerende zaken
Verhuurder heeft een factuur overgelegd d.d. 30 september 2010 van Werobouw
voor de levering van tapijt in hal en trappen, vinyl in de keuken, gordijnen en
luxaflex. Huurder ontkent stellig de echtheid van deze factuur. Verhuurder heeft
geen stoffering meegeleverd, anders dan 10 m2 laminaat in de
gemeenschappelijke ruimten. Er is dus geen sprake van tapijt in de hal, maar
laminaat. Huurder is op 1 augustus 2009 in de woonruimte komen wonen en heeft
toen zelf haar privé woonruimte van de benodigde stoffering voorzien. De
verhuurder heeft absoluut geen stoffering mee verhuurd, laat staan een jaar na
aanvang van de overeenkomst de woning opnieuw gestoffeerd.
Pagina 3 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
23 mei 2014
Huurder verzoekt de commissie uit te gaan van 10 m2 laminaat met een waarde
van € 15,00 per m2 gedeeld door 7 bewoners met een gebruiksvergoeding per jaar
van 20% en de factuur buiten toepassing te laten.
De commissie acht de door de verhuurder ingezonden facturen ongeloofwaardig, zo
staan er vaak geen adresgegevens van leverancier op de factuur, zijn ze veelal
onvoldoende gespecificeerd, ontbreekt bij de schoonmaaknota's een volgnummer
voor de Belastingdienst en is daarbij de datum het factuurnummer. Ook is
onduidelijk of betaling heeft plaatsgevonden.
De commissie is, mede op basis van de haar getoonde foto's door de huurder, van
oordeel dat alleen 10 m2 laminaat in de hal bij huurder in rekening mag worden
gebracht. De rest van de kosten (er ligt geen tapijt op de trap en huurder heeft
haar eigen kamer van stoffering voorzien) stelt zij vast op € 0,00.
Herberekening wijst het volgende uit:
10 m2 x € 15,00 = € 150,00 x 20% = € 30,00 per jaar : 7 bewoners = € 4,29
Lease ketel, reinigen ventilatiekanalen en serviceonderhoud
24-uurservice
serviceonderhoud 24-uurservice
Verhuurder heeft een factuur overgelegd d.d. 10 januari 2012 van Warmtedirect.nl
voor service onderhoud inclusief 24 uurservice. Huurder ontkent stellig de echtheid
van deze factuur. Ten eerste gelooft huurder niet dat er sprake is geweest van een
24-uur contract met Warmtedirect. De verhuurder heeft gedurende de huurperiode
sinds 2009 misschien één of tweemaal iemand langs gestuurd om naar de ketel te
kijken. Het ging hier echter om een klusjesman van de verhuurder, de heer
A. Menting van APB Management. Deze man is geen medewerker van
Warmtedirect.nl, terwijl de rekeningen van dat bedrijf komen.
Ten tweede is huurder van mening dat de levering van deze dienst niet is
overeengekomen en de kosten derhalve eveneens om die reden niet voor
doorberekening in aanmerking komen. Er staat weliswaar 'onderhoud van cv' in het
huurcontract, dat betekent niet dat dit ook een 24-uursservice betreft. Dat staat
namelijk niet met zoveel woorden in het huurcontract vermeld. Gaat de
Huurcommissie ook aan dit bezwaar voorbij, dan dient in ieder geval een
onderscheid te worden gemaakt tussen de betalingsverplichting 2011 en die in
2012. Over 2011 is immers geen factuur ingebracht. Er is enkel een factuur uit
2012 en uit 2013 door de verhuurder verstrekt.
Reinigen ventilatiekanalen
De rapporteur heeft op blad 4 van 6 de kostenpost reinigen ventilatiekanalen
incorrect overgenomen van de facturen. Het betreft immers € 100,00 en geen
€ 370,44. Warmtedirect.nl is een bedrijf dat producten verkoopt op het gebied van
warmte en sanitair. Zo leveren ze badkuipen, douches, kranen en cv's. Dit bedrijf
houdt zich helemaal niet bezig met het verkopen of reinigen van ventilatiekanalen.
De verhuurder heeft in de vijf jaar dat huurder woonachtig was aan de Peperstraat
nog nooit een ventilatiekanaal schoongemaakt. Huurder verzoekt de
Huurcommissie deze kosten dan ook buiten beschouwing te laten. Gaat de
Huurcommissie aan dit bezwaar voorbij, dan dient in ieder geval een onderscheid
te worden gemaakt tussen de betalingsverplichting 2011 en die in 2012. Over 2011
Pagina 4 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
is immers geen factuur ingebracht. Er is enkel een factuur uit 2012 en uit 2013
door de verhuurder verstrekt.
23 mei 2014
Pagina 5 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
23 mei 2014
Met betrekking tot alle bovengenoemde door de verhuurder ingebrachte facturen
geeft huurder aan dat het voor huurder onmogelijk is te bewijzen dat deze
leveringen/diensten niet zijn verricht. Het is voor de verhuurder wel mogelijk om te
bewijzen dat een levering wel is verricht (als dit al het geval is). Huurder verzoekt,
voor zover mogelijk, de Huurcommissie een omkering van bewijslast toe te passen.
Wellicht dat de verhuurder betalingsbewijzen/bankafschriften en
(service)contracten kan verstrekken waaruit blijkt dat de facturen daadwerkelijk
zijn voldaan en de diensten daadwerkelijk verricht.
De commissie acht de door de verhuurder ingezonden facturen onvoldoende
gespecificeerd. De in rekening gebrachte kosten voor de 24-uurservice schrapt zij,
verhuurder heeft deze service niet aangetoond met een (24-uur)contract. Het
reinigen van de ventilatiekanalen zou € 100,00 bedragen, maar volgens huurder is
dit nooit gedaan en er is alleen een factuur over 2012. Door verhuurder wordt
tevens een ander systeem beschreven. De recirculatiekap in de keuken heeft geen
afvoer en de door huurder getoonde foto van de badruimte lijkt niet op een
gereinigd ventilatiekanaal.
De commissie stelt deze kostenpost daarom vast op nihil.
Televisie op maat
Huurders hebben zelf de kosten voor de televisie- en internetaansluiting betaald,
de ingebrachte facturen hebben geen betrekking op de Peperstraat 31A en dienen
derhalve buiten beschouwing te worden gelaten. Bovendien is ook geen vergoeding
voor overeengekomen. Huurder verzoekt de Huurcommissie de kostenpost
Televisie op maat vast te stellen op nihil.
De commissie acht de afrekenadressen van de verstrekte facturen niet duidelijk.
Daarnaast is ter zitting vast komen te staan dat huurders een eigen abonnement
hebben en deze kostenpost contractueel niet is overeengekomen. De commissie
stelt deze kostenpost daarom vast op nihil.
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders
betalingsverplichting als volgt vast:
2011
Afschrijving roerende zaken
Lease ketel, reinigen ventilatiekanalen
en serviceonderhoud 24-u service
Televisie op maat
Overige servicekosten
Totaal
€
4,29
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
--------€ 4,29
Pagina 6 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
23 mei 2014
2012
Afschrijving roerende zaken
Lease ketel, reinigen ventilatiekanalen
en serviceonderhoud 24-u service
Televisie op maat
Overige servicekosten
Totaal
€
4,29
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
--------€ 4,29
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2011
bedraagt € 4,29 en over het jaar 2012 eveneens € 4,29.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en huurders
betalingsverplichting is op lagere bedragen vastgesteld dan hij aan
voorschotbedragen heeft voldaan. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom
in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder, of verhuurder die geen
rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges.
IV Beslissing
 De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het
jaar 2011 bedraagt € 4,29;
 De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het
jaar 2012 bedraagt € 4,29.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat
in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Legesveroordeling
De verhuurder moet 2 x € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de
verzenddatum van deze uitspraken bezwaar maken. In de begeleidende brief leest
u hoe u dit kunt doen.
Pagina 7 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000902
Datum zitting
23 mei 2014
Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
GRONINGEN, 23 mei 2014
De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma
Zittingsvoorzitter
mr. P. Schuurman en C.C.M. Hamers M.Sc.
Zittingsleden
Pagina 8 van 8

Download Report