Whitepaper #11 (2014) - BTW en Onroerend Goed

WHITEPAPER
#11 BTW en Onroerend Goed
HLB Van Daal & Partners is a member of HLB International. A world-wide network of independant accounting firms and business advisors.
November 2014
Deze whitepaper is verrijkt
met Layar.
1. Download de gratis Layar-app voor
Android of iPhone.
2. Vindt de pagina’s met het Layar
logo.
3. Open Layar, houd de telefoon boven
de pagina en ‘Tap to view’ om de actie
te starten.
4. Houd de telefoon boven de pagina,
‘luister’, ‘bekijk’ en ‘zie’ meer!
In deze whitepaper worden aspecten van BTW en overdrachtsbelasting behandeld. Het
is geen overzicht van alle BTW-aspecten maar een aantal uitgelichte praktische zaken.
U KOOPT ONROEREND GOED
oog waar nog een oude vervallen loods op
De koop van onroerend goed is als hoofd- staat. Peter kent de eigenaar. Deze heeft net
regel vrijgesteld van BTW. Er wordt wel zijn onderneming verhuisd en wil de loods
graag verkopen. Er wordt na onderhandeoverdrachtsbelasting geheven.
ling een prijs overeengekomen van € 400.000
Er zijn uitzonderingen op de BTW-vrijstelling. (wat neer komt op een prijs van € 100 per m2).
Eén van die uitzonderingen is dat een gebouw
vóór, op, of binnen twee jaar na de eerste Peter vraagt zich daarna af welke kosten er nog
ingebruikname verplicht met BTW moet wor- bijkomen: BTW, overdrachtsbelasting of alleden geleverd. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor bei?
een bouwterrein. Een bouwterrein is namelijk
nog niet in gebruik genomen. In deze situatie Hoe hiermee om te gaan?
wordt BTW geheven en kan een vrijstelling Over de prijs van € 400.000 moet 6% overoverdrachtsbelasting van toepassing zijn. De drachtsbelasting worden betaald, dus € 24.000
tweede uitzondering op de BTW-vrijstelling is en geen BTW. Deze € 24.000 is een extra last
als zowel verkoper als koper dit overeenkomen voor Peter, omdat hij deze niet eens als kos(opteren voor BTW). Voorwaarde hiervoor is dat ten in aftrek kan brengen! Maar gelukkig ligt
de koper het bedrijfspand voor minimaal 90% de oplossing in de oude loods. Als de loods
gebruikt voor BTW belaste bedrijfsactiviteiten. nog gesloopt wordt door de eigenaar vóórdat
de levering plaatsvindt, ontstaat er een bouwterrein. Dit bouwterrein wordt geleverd in de
Uit de praktijk
Peter Vos is een succesvolle ondernemer en BTW. De BTW bedraagt weliswaar 21%, maar
verkoopt apparatuur voor 3D-printing. Hij die kan Peter direct terugvragen bij de Belaswas op zoek naar een bedrijfspand. Het liefst tingdienst. Hierdoor komt wel een vrijstelling
wil hij een bedrijfspand bouwen voor zijn ei- overdrachtsbelasting in beeld. Peter bespaart
gen onderneming zodat het pand aan al zijn hierdoor € 24.000!
eisen voldoet. Hij heeft een perceel op het
In dit nummer
1-2. U koopt onroerend goed
2. U verkoopt onroerend
goed
3. U (ver)huurt onroerend
goed
4. Contactgegevens
1
ACHTERGROND
Door de jurisprudentie van de afgelopen jaren is er veel eerder dan voorheen sprake van een bouwterrein. De verkrijging van een
bouwterrein of een nieuw gebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting wanneer de levering van dit onroerend goed belast is
met BTW. Daarom komt de vrijstelling overdrachtsbelasting eerder in beeld.
Er kan nu door sloophandelingen een bouwterrein ontstaan, als het terrein op het tijdstip van de levering daadwerkelijk bestemd
is om te worden bebouwd. De bestemming van bebouwing van de grond moet blijken uit een globale beoordeling van de omstandigheden van een transactie, met inbegrip van de intentie van de partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens.
De door de verkoper aangegane sloopverplichting vormt een dergelijk gegeven, mits duidelijk is dat de sloop heeft plaatsgevonden
met het oog op de toekomstige bebouwing.
Hulp voor de projectontwikkelaar
De samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting geldt niet wanneer het verkregen onroerend goed door de verkoper als bedrijfsmiddel is gebruikt. Als een gebouw eenmaal in gebruik is genomen geldt de vrijstelling overdrachtsbelasting niet meer.
Gelukkig is daar ook weer een uitzondering op.
Een verruiming van de samenloopvrijstelling geldt voor verkrijgingen binnen 24 maanden na de eerste ingebruikneming of de eerdere ingangsdatum van de verhuur. Zo kan de projectontwikkelaar eerst het pand laten bouwen, daarna de huur in laten gaan en
het vervolgens zonder overdrachtsbelasting verkopen aan een belegger.
Goed om te weten
•
Als er verplicht met BTW wordt geleverd kunt u ineens een groot bedrag aan BTW terugvragen. Zorg van te voren dat de Belastingdienst hiervan op de hoogte is en stuur alle relevante informatie alvast op naar de contactpersoon bij de Belastingdienst. De BTW teruggaaf kan anders grote vertraging oplopen.
•
Check alle factuureisen extra goed; een notarisafrekening voldoet niet aan de eisen. Zorg dat u een echte factuur
ontvangt, u krijgt anders geen BTW terug!
U VERKOOPT ONROEREND GOED
Uw pand wordt gevolgd...
Als u de BTW op de bouw of aankoop in aftrek brengt, wordt
uw pand tien jaar ‘gevolgd’. Ieder jaar beoordeelt u of u het
pand nog voor belaste prestatie gebruikt. Zo niet, dan vindt
een herziening plaats; u moet dan alsnog een deel van de BTW
terugbetalen. Als u het pand na vijf jaar doorverkoopt zonder
BTW moet u alsnog de helft van de in aftrek gebrachte BTW
terugbetalen! Dit is vaak de reden waarom een verkoper met
BTW wil leveren.
BTW nadeel afwentelen?
Als er wordt geopteerd voor een levering met BTW, moet het
onroerend goed voor minimaal 90% gebruikt worden voor BTWbelaste prestaties. Als de koper binnen de zogenaamde referentieperiode (het jaar van aankoop en het daarop volgende jaar)
niet voldoet aan deze voorwaarde –bijvoorbeeld bij leegstandis de levering met terugwerkende kracht vrijgesteld van BTW
en moet de verkoper vaak herzienings-BTW voldoen. Deze herzienings-BTW werd in Nederland nageheven van de koper. Het
2
Europese Hof van Justitie heeft eind 2013 beslist dat dit niet
mag, maar dat deze herzienings-BTW moet worden nageheven
van de verkoper.
Als u verkoper bent, raden we u aan om in het koopcontract vast
te leggen dat de kosten van een eventuele naheffingsaanslag
voor rekening van de koper zijn. Hiermee kan een BTW nadeel
mogelijk worden afgewenteld.
U (VER)HUURT ONROEREND GOED
De verhuur van onroerend goed is als hoofdregel vrijgesteld van BTW. Groot nadeel is dat de verhuurder dan geen
BTW in aftrek kan brengen. Vandaar dat liefst wordt geopteerd voor BTW: huurder en verhuurder kiezen gezamenlijk
voor verhuur met BTW.
De optie voor belaste verhuur werkt alleen als de huurder het pand voor minimaal 90% BTW-belaste prestaties gaat gebruiken. Als de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar, reisbureau of arbodienst is, dan geldt
een percentage van 70%. Het werkt bijvoorbeeld dus
niet in de medische sector, onderwijs en verzekeringen.
vertrekt de huurder en staat het pand een paar jaar leeg.
Wat is uw bedoeling?
Gedurende deze leegstand geeft de eigenaar zijn makelaar opdracht een huurder te zoeken waarbij het uitgangspunt belaste
verhuur is. Na een paar jaar wordt het pand inderdaad belast
verhuurd. De ondernemer claimt in de periode van leegstand
Leegstand
ALSNOG een deel van de BTW op de nieuwbouw terug. De
Leegstand geeft een BTW-effect met name als de huur- Hoge Raad is van mening dat de bedoeling van de eigenaar geder daardoor niet aan het 90% criterium voldoet. Een on- durende de leegstand beslissend is en dat daarom recht bestaat
dernemer heeft een bedrijfspand gekocht (of gebouwd) en op teruggave van BTW. Kijk dus na afloop van de vrijgestelde
verhuurt het pand daarna enige tijd zonder BTW. Hij vraagt huur of u alsnog BTW kunt terugvragen!
dus geen BTW terug op de bouw/koop. Na een aantal jaar
Goed om te weten
•
Ga na of de huurder het pand inderdaad voor belaste prestaties gebruikt. Als achteraf blijkt dat de verhuur vrijgesteld is, kunnen de gevolgen erg groot zijn. Het is daarom verstandig om bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijke af-
spraken te maken. In de meeste modelovereenkomsten wordt hier rekening mee gehouden. De huurprijs wordt hierin verhoogd op het moment dat de verhuur wordt vrijgesteld, soms wordt er een verhoging van 25% genoemd! Neem de modelovereenkomst niet zonder meer over, maar onderhandel zo nodig over de huurverhoging bij vrijgestelde verhuur.
•
U kunt ook opteren voor belaste verhuur als u een pand heeft aangekocht zonder BTW. U kunt dan toch de BTW op
onderhoud en andere kosten in aftrek brengen.
•
Ook een particulier die eigenaar is van onroerend goed kan een BTW-nummer aanvragen en het onroerend goed belast gaan verhuren. De eigenaar wordt dan ondernemer voor de BTW. Dit ondernemerschap voor de BTW is losgekoppeld van het ondernemerschap in de inkomstenbelasting.
•
Een optie tot belaste verhuur kan in het contract tussen verhuurder en huurder worden opgenomen. Deze overeenkomst moet dan wel binnen drie maanden na de ingangsdatum worden getekend.
Presentje uit onverwachte hoek
De herzieningsregeling kan ook in uw voordeel werken. U heeft
in 2012 een nieuw pand gekocht voor € 605.000 inclusief
€105.000 BTW en aanvankelijk verhuurd zonder BTW. U heeft
dan ook geen BTW kunnen terugvragen. U krijgt eind 2014 daarna een nieuwe huurder die (wel) voldoet aan het 90%-criterium.
Als u kiest voor met BTW-belaste verhuur krijgt u alsnog recht
op aftrek van een deel van de bij de aankoop betaalde BTW, in
dit voorbeeld € 73.500.
Verhuur ‘plus’: vrijgestelde verhuur of niet?
Naast de passieve verhuur van onroerend goed worden er ook
andere vormen van gebruik van onroerende zaken aangeboden,
ook wel verhuur-plus genoemd. Deze fiscale term wordt gehanteerd voor het ter beschikking stellen van onroerend goed
met extra dienstverlening. De “verhuurder” moet in feite een
all-in pakket bieden: gebruik van de ruimte zonder zorgen over
energie, onderhoud, schoonhouden, verzekering, bewaking, enzovoort.
Verhuur gemeubileerde woonruimte
Verhuur van woonruimte is niet belast met BTW. Als u voor
steeds een korte termijn gemeubileerde woonruimte verhuurt
aan tijdelijke bewoners wordt u mogelijk gelijkgesteld met een
pensionbedrijf en daardoor wel belast met BTW. Het verlaagde
BTW tarief van 6% is hier van toepassing. Kenmerkend voor
deze vorm van verhuur is dat de woning is ingericht om daarin
kort te verblijven. De tijdelijke bewoner hoeft bijvoorbeeld niet
te zorgen voor de inventaris. Er is in ieder geval sprake van een
korte periode als de huurder maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijft en zij het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet naar deze woning verplaatsen.
Het is belangrijk om te bepalen of de bijkomstige diensten opgaan in de verhuurprestatie dan wel moeten worden gezien als
meerdere afzonderlijke prestaties. Indien de diensten opgaan in
de verhuur is het de vraag of de samengestelde prestatie als (in
beginsel vrijgestelde) verhuurprestatie dan wel als andersoortige prestatie dient te worden gekwalificeerd.
De BTW-gevolgen zijn afhankelijk van de feiten
en omstandigheden van het concrete geval.
Een vaste richtlijn is moeilijk te geven. Hou er
daarom wel rekening mee dat de Belastingdienst tot een andere conclusie kan komen
dan u!
3
Vestigingen:
Breda:
St. Ignatiusstraat 255
4817 KK Breda
T 076 522 52 25
[email protected]
Heerlen:
Nieuw Eyckholt 282
6419 DJ Heerlen
T 045 522 21 21
[email protected]
Schijndel:
Nieuwe Eerdsebaan 14
5482 VS Schijndel
T 073 547 49 47
[email protected]
Dongen:
Lage Ham 10
5102 AC Dongen
T 0162 32 20 00
[email protected]
’s-Hertogenbosch:
Pettelaarpark 100
5216 PR ’s-Hertogenbosch
T 073 549 44 10
[email protected]
Tilburg - Waalwijk:
Prof. Asserweg 8,
5144 NC Waalwijk
T 0416 33 05 05
[email protected]
Geleen:
Rijksweg Noord 45
6162 AB Geleen
T 046 474 94 40
[email protected]
Maastricht:
Raadhuisplein 1
6267 CW Cadier en Keer
T 043 880 04 00
[email protected]
Uden:
Losplaats 18-20
5404 NJ Uden
T 0413 70 01 22
[email protected]
Gemert:
Dommel 57
5422 VH Gemert
T 0492 36 12 48
[email protected]
Oss:
Obrechtstraat 43f
5344 AT Oss
T 0412 63 20 70
[email protected]
Veghel :
Eisenhowerweg 14a
5466 AC Veghel
T 0413 37 13 00
[email protected]
Amsterdam
WTC Amsterdam
H Tower – Level 5
Zuidplein 36
1077 XV Amsterdam
T 020-3012152
[email protected]
www.hlb-van-daal.nl
mr. J.J. (Jos) Philips
BTW-adviseur
“Als BTW-adviseur wijs ik ondernemers op kansen in de BTW en geef ik aan waar risico’s liggen. De kansen
leiden vaak tot belastingbesparing, zowel voor profit- als non-profitorganisaties. De problemen en risico’s zijn
vaak te voorkomen als alle regeltjes bekend zijn. Ik kan in korte tijd wijzen op díe aandachtsgebieden in de BTW
die voor uw onderneming van belang zijn.”
Disclaimer
Deze whitepaper bevat algemene informatie en is gebaseerd op de actuele wet- en regelgeving. Neem altijd van te voren contact op met een deskundige.
HLB Van Daal & Partners N.V. is niet aansprakelijk voor handelen of nalaten naar aanleiding van deze uitgave.
4
HLB Van Daal & Partners heeft vestigingen in Breda, Dongen, Geleen, Gemert, Heerlen, ’s-Hertogenbosch, Maastricht, Oss, Schijndel,
Tilburg, Uden, Veghel, Amsterdam en Waalwijk. Er werken 300 medewerkers die uit de regio komen, de taal spreken en betrokken zijn
bij lokale bedrijven. HLB Van Daal & Partners maakt deel uit van het (inter)nationale HLB-netwerk met collega’s in meer dan honderd
landen. De klantenkring bestaat uit ondernemingen in het midden- en kleinbedrijf, die zowel lokaal als internationaal opereren.
www.hlb-van-daal.nl