hernieuwde interesse nederlandse woningfondsen

// THEMA ALTERNATIEVE BELEGGINGEN
HERNIEUWDE INTERESSE
NEDERLANDSE WONINGFONDSEN:
KWALITEIT BOVEN KWANTITEIT
Door Ronald Bausch en Peter van den Tol
Prijsdalingen op de Nederlandse woningmarkt zijn verleden tijd. Er lijkt een
ideaal instapmoment te zijn ontstaan. Veel partijen maken daar gebruik van.
Uit recent onderzoek blijkt echter tegelijkertijd dat er grote kwalitatieve
verschillen zitten tussen de portefeuilles van de Nederlandse Woningfondsen1.
Kopen blijft het devies, maar laat bij uw keus voor het optimale fonds de
portefeuillekwaliteit leidend zijn.
De afgelopen maanden toonden beleggers
een hernieuwde interesse in de Nederlandse woningmarkt. Dit is niet verrassend
aangezien de benchmark voor woningen,
de IPD-ROZ, voor het eerst sinds het begin
van de crisis geen afwaardering laat zien.
De bodem lijkt bereikt en partijen willen
tegen deze lage prijzen instappen. Verschillende grote deals tussen Nederlandse
verkopers en buitenlandse kopers, zoals
tussen Vestia en Patrizia, wijzen hierop en
domineren het nieuws.
De interesse van Nederlandse pensioenfondsen in niet-beursgenoteerde woningfondsen neemt de afgelopen tijd fors toe.
Niet alleen het gunstige moment in de
markt, maar ook het nieuwe aanbod van
fondsen lijkt hier de oorzaak van2. Geïnteresseerden hebben nu meer keuze. De
grote vraag is, bij welke aanbieder kan een
pensioenfonds zijn geld optimaal investeren? Welk fonds is nu eigenlijk het best?
Zoals eerder vermeld zijn de prijsdalingen
op marktniveau verleden tijd. Dit wil niet
zeggen dat de bodem voor alle deelmarkten (geografisch en/of typologisch) is
bereikt. Een prijsstijging in de ene markt
en een gelijke daling in de andere leidt
immers ook tot een stabilisatie op markt40
FINANCIAL
INVESTIGATOR
NUMMER 6 / 2014
De interesse van
Nederlandse
pensioenfondsen in
niet-beursgenoteerde
woningfondsen neemt de
afgelopen tijd fors toe.
VERHUURDERHEFFING, NOG EEN
KWARTJE VAN KOK?
Tussen de fondsen blijkt een groot verschil
te bestaan in het aandeel sociale woningen in portefeuille. Het fonds met het
kleinste aandeel van deze woningen heeft
8% in portefeuille. Het grootste aandeel
komt uit op 28%.
Door de verhuurderheffing is vanuit beleggersperspectief de visie op dit type woningen gewijzigd.
niveau. Deze gedachte lijkt van toepassing
op de Nederlandse markt. Verschillen die
op het eerste oog klein lijken, kunnen
samen op lange termijn tot een aanzienlijk verschil in rendement leiden.
Uit het onderzoek, waarin het waarderingsniveau wordt getoetst aan verschillende onderliggende variabelen, blijkt dat
er sprake is van uiteenlopende karakteristieken van de portefeuilles bij relatief
gelijke prijzen. Vanuit de analyse uit het
onderzoek worden hieronder twee karakteristieken toegelicht: het aandeel sociale
woningen en de geografische verdeling.
De overheid biedt sinds een aantal jaren
bezitters van sociale woningen de mogelijkheid om bij scheefhuurders forse huurverhogingen door te voeren. De verhuurderheffing wordt nu ingezet als extra
drukmiddel om scheefhuurders aan te
pakken. De extra huur zou moeten dienen
als compensatie voor de extra belasting.
Fondsen hebben, in tegenstelling tot corporaties, waar de maatregel eigenlijk voor
bedoeld is, historisch marktconform verhuurd en hebben dus minder ruimte om te
compenseren voor de verhuurderheffing.
De NOI van de niet-geliberaliseerde
woningen zal dus achterblijven.
Het tweede aandachtspunt is gelegen in
de vraag of taxateurs een verandering in
regelgeving vanaf het begin goed inprijzen. De heffingsmaatregel is vooralsnog
tijdelijk. Taxateurs nemen daarom ook een
lagere cashflow op tot 2018. Het is onduidelijk of het risico (of de onzekerheid) dat
de maatregel niet van tijdelijke aard is
juist is, ingeprijsd in de disconteringsvoet. Over dit punt kunnen eindeloze theoretische discussies worden gevoerd. Uit
het onderzoek komt echter naar voren dat
er een praktische oplossing mogelijk is om
met dit risico om te gaan. Wat blijkt: het
fonds met het laagste aandeel nietgeliberaliseerde woningen is vergelijkbaar
gewaardeerd met het fonds met het hoogste aandeel. Het is dus mogelijk om een
vergelijkbaar rendement te halen tegen
een lager risico.
LEEGLOOP VAN HET BUITENGEBIED?
Veel pensioenfondsen zien een belegging
in Nederlandse woningen als een lange
termijn investering. Daarom dienen lange
termijn ontwikkelingen mee te worden
genomen in de keuze voor een fonds.
Voor woningen kijken investeerders naar
bevolkingsgroei en toename van het aantal huishoudens. De CBS-cijfers tonen duidelijk aan dat in het algemeen de bevolking en het aantal huishoudens zal
groeien in de Randstad en in de Brabantse
stedenrij. Voor de overige delen van
Nederland geldt op termijn een afname
van beide factoren.
Interessant is dat eigenlijk alle woningfondsaanbieders dit fenomeen erkennen
en als belangrijk speerpunt van hun strategie aanwijzen. Randstad staat op ‘buy’,
goede plekken daarbuiten staan op ‘hold’
en de rest staat op ‘sell’. Fondsen met
posities in het buitengebied zullen elkaar
de komende jaren dan ook fors moeten
beconcurreren om van deze posities af te
komen.
In de portefeuille met het kleinste aandeel buitengebied ligt circa 14% van het
Tabel I: Sociaal vs. Vrije Sector
Figuur 1: Sociaal vs. vrije sector woningen
Social vs Vrije Sector woningen
Q4 2013
Sociaal Vrije Sector
Fonds A
Fonds B
Fonds C
Fonds D
Fonds E
Fonds F
Fonds G
28,0%
20,0%
20,0%
14,0%
8,0%
23,7%
16,9%
72,0%
80,0%
80,0%
86,0%
92,0%
76,3%
83,1%
Tabel II: Geografische verdeling
Bron: Grontmij Capital Consultants
bezit buiten de Randstad. Het fonds met
het grootste aandeel bezit maar liefst
56,5% in het buitengebied.
Bezit buiten de randstad is traditioneel al
minder scherp geprijsd. Naar de toekomst
toe zit er ook nog eens extra risico in. Net
als voor de liberalisatiestatus, geldt voor
de geografische portefeuilleverdeling dat
het een theoretische discussie is wat het
verschil in rendement exact moet zijn. Feit
is dat de fondsen met relatief veel bezit in
het buitengebied op portefeuilleniveau
niet lager geprijsd zijn dan portefeuilles
met veel bezit in de Randstad.
HOE VERDER; IS HET SELECTEREN VAN
HET OPTIMALE FONDS ZO EENVOUDIG?
Bovengenoemde aspecten zijn slechts
twee van de vele. Een investeerder dient
naar tal van andere karakteristieken te
kijken voor een volledig en adequaat
beeld. Pijplijn, kosten en fondsvoorwaarden zijn hier voorbeelden van.
Het is niet zo dat één fonds alle ‘goede’
eigenschappen bezit of één fonds alle
‘slechte’. Bij het selecteren van een fonds
speelt de kwaliteit van de portefeuille een
belangrijke rol. Het aandeel sociale
woningen en de geografische ligging van
de portefeuille zijn hier belangrijke
onderdelen van. Dit legt de basis voor een
stabiel lange termijn rendement. De
cijfers laten zien dat er aanzienlijke verschillen tussen de portefeuilles zitten.
Deze cijfers bieden houvast en een uitgangspunt om toekomstbestendig te
investeren in Nederlandse woningfondsen. «
Figuur 2: Geografische verdeling
Geografische verdeling
Fonds A
Fonds B
Fonds C
Fonds D
Fonds E
Fonds F
Fonds G
Q4 2013
Randstad
Overig
57,0%
66,0%
51,5%
43,5%
86,0%
79,7%
81,0%
43,0%
35,0%
48,5%
56,5%
14,0%
20,3%
19,0%
Bron: Grontmij Capital Consultants
1.In Q3 2014 is een grootschalig onderzoek
gedaan naar de Nederlandse woningfondsen
van de volgende fondsmanagers: Altera,
Amvest, ASR, Bouwinvest, CBRE, Syntrus
Achmea, Vesteda
2.De woningfondsen van Amvest, ASR en Bouwinvest zijn pas korte tijd toetreedbaar voor
derden
Dit artikel is geschreven door Ronald Bausch,
senior adviseur en Peter van den Tol, adviseur
bij Grontmij Capital Consultants.
NUMMER 6 / 2014
FINANCIAL
INVESTIGATOR
41

Download Report