Mei 2014

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 4 • mei 2014 • zie ook: www.nvm.nl
Directeur Marc Duijndam:
volgende stap’
2
Debat over winkelleegstand
‘Een winkel moet net
een kroeg zijn’
6
Na verkiezingen keert
PvdA in veel colleges
niet terug
9
Theodor Kockelkoren, bestuurslid AFM
‘Feitelijk is de woningmarkt
nu bezig met achterstallig
onderhoud’
De hervorming van de woningmarkt en de aanpassing van de hypotheekrenteaftrek hebben
vanuit het perspectief van de consument gezorgd voor veel veranderingen, zegt Theodor
Kockelkoren, bestuurslid Autoriteit Financiële Markten (AFM). “Ik denk dat die overigens
heel goed begrijpt dat we weer terug moeten naar een normale situatie. Feitelijk zijn we nu
bezig met achterstallig onderhoud.”
Terug naar de situatie van vroeger. Toen je met een deel eigen
geld en een hypotheek een huis kocht. Dat was de normaalste
gang van zaken. Zo schetst Kockelkoren de toestand op de
woningmarkt anno 2014. “Minder hoge hypotheken en een
beperking van de hypotheekrenteaftrek zijn de hoofdingrediënten
van de hervorming op de woningmarkt. Het feit dat we de
afgelopen jaren te maken hebben met een dalende huizenprijs
en tegelijkertijd een beperkte fiscale hypotheekrenteaftrek
zorgt ervoor dat er in korte tijd ongelofelijk veel is veranderd
voor consumenten. In het verlengde van die fiscaliteit heeft de
overheid gezegd dat zij de hoogte van de hypotheekverstrekking
wil begrenzen. Waar vroeger 110 tot 140 procent van de waarde
van een woning gefinancierd kon worden, is dat nu 104 procent.
De verwachting is dat die grens nog verder naar beneden wordt
bijgesteld. Het zijn maatregelen van achterstallig onderhoud.”
Achterstallig onderhoud na twintig jaar van groei en het
rotsvaste geloof dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen,
blikt Kockelkoren terug. “Dat proces zien we nu de andere kant
uitgaan. We zijn tot het inzicht gekomen dat die overmatige
kredietverlening toch niet zo verstandig was. Consumenten
realiseren zich dat we terug moeten naar een situatie van vóór
die torenhoge kredieten. Die mindset hebben mensen sneller
gemaakt dan menig beleidsmaker in Den Haag.”
Lees verder op pagina 3
Rubrieken
Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
Langs de Grenzen
7
De eerste woning van
Tineke Schouten
12
In de kantlijn: afscheid van
De Koepel van Breda
12
VOORWOORD
Verwarring rond
woningmarktcijfers
De huizenprijzen zijn in maart gedaald,
zo meldde het CBS op 22 april. Tegenover
maart 2013 waren de woningen 2,1%
goedkoper geworden. De NVM stelde juist
begin april dat huizen 1,2% in de eerste
drie maanden van 2014 duurder waren
geworden. Een verwarrende situatie, die
bij veel mensen de wenkbrauwen doet
fronzen. Hoe zit het nu precies?
Directeur Marc Duijndam:
‘Funda is klaar voor de
volgende stap’
Samen vooruit kijken. Dat was op donderdag 24 april de slogan van fundament’14, een
initiatief van website funda voor NVM-makelaars. Tijdens dit amusante en informatieve
evenement in de Amsterdamse RAI stonden zaken als technologie, ‘big data’ en innovatie
centraal. Wat kunnen technologische vernieuwingen voor de NVM-makelaar betekenen
en hoe kan hij daar gebruik van maken? Tijdens de plenaire zittingen en tijdens de diverse
workshops werden de makelaars hiervoor ‘tools’ aangereikt.
De Prijsindex Bestaande Koopwoningen, die maandelijks
wordt gepubliceerd, is het resultaat van een samenwerking tussen het CBS en het Kadaster. Het Kadaster legt
alle verkooptransacties van onroerend goed in Nederland
vast. Het registreert de transacties van een bestaande
koopwoning op het moment van transport bij de notaris
(eigendomsoverdracht).
Daarentegen registreert de NVM de verkoop van eenzelfde woning op het moment dat de koopovereenkomst wordt
ondertekend. Dit punt ligt eerder in het verkooptraject. In
de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van
de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.
Directeur Marc Duijndam (links): “Funda gaat nooit zelf huizen verkopen.” Naast Duijndam presentator Rens de Jong.
De cijfers van de NVM geven een actueler beeld van de
stand van zaken op de woningmarkt. Als je de grafieken
van CBS/Kadaster en de NVM op elkaar legt en bij CBS/
Kadaster een correctie van 2,5 tot 3 maanden toepast, dan
komen de cijfers vrijwel overeen.
In de media hebben wij al herhaaldelijk het verschil tussen de diverse woningmarktcijfers uitgelegd. Het is nu
aan de media zelf om dit verschil goed duidelijk te maken,
zodat de verwarring bij veel mensen kan worden voorkomen.
Op fundament’14 konden de bezoekers kennismaken met
technische snufjes als Oculus Rift en Google Glass. De Oculus Rift
is een speciale bril, waarmee de gebruiker wordt ondergedompeld
in een virtuele wereld. Google Glass is een draagbare computer
in de vorm van een bril, die door Google is ontwikkeld. Het zijn
nieuwigheden, waarmee funda aan het experimenteren is, zo werd
op fundament’14 duidelijk. Potentiële huizenkopers kunnen op
deze manier in een virtuele wereld met huizen kennismaken. Ze
kunnen door de gangen lopen en alle kamers bewonderen. Als het
aan de techneuten van funda ligt, is dit binnenkort realiteit.
Technologisch
Als dit beter door de media zou worden uitgelegd, wordt
de transparantie rond de cijfers vergroot. Het voorkomt
allerlei onjuiste berichten op Twitter, waarin de NVM een
te optimistische blik of juist te pessimistische blik wordt
verweten. Ons uitgangspunt is en blijft: een realistisch en
waarheidsgetrouw beeld van de woningmarkt schetsen.
Ger Hukker,
voorzitter NVM
Ook de doelgroep uit de zaal kwam op de bijeenkomst aan
het woord. Zo gingen ’s morgens Ans de Wijn (Ans de Wijn
Bedrijfshuisvesting), Elles ter Wee (Schasfoort Makelaars)
en Robert-Jan Bekkering (ERA Plus Makelaars) met elkaar in
gesprek over onder andere ‘de klant centraal stellen’ en over
‘specialisaties van makelaars’. Als kritische outsider fungeerde
Bob Sikkes. Hij is een bouwkundige, die meewerkt aan het
programma ‘TV Makelaar’.
De reacties van de deelnemers op Twitter waren tijdens en na
fundament’14 zeer positief. Het evenement was zelfs negen uur
lang in ons land ‘trending topic’ op Twitter.
Tijdens fundament’14, op een aanstekelijke manier gepresenteerd
door BNR-presentator Rens de Jong, werd nog eens duidelijk dat
funda vooral een technologisch gedreven bedrijf is.
“Als we een Amerikaans bedrijf waren geweest, dan hadden we
in Silicon Valley gezeten”, stelde Marc Duijndam, directeur van
funda op fundament’14. Zijn gehoor bestond uit liefst ruim 1100
NVM-makelaars en hun medewerkers.
Sinds de oprichting in 2001 is funda gigantisch gegroeid. De
website telt nu liefst 23 miljoen bezoeken per maand. Funda
heeft bijna 80 mensen in dienst, van wie meer de helft techneut
is. “Wat mij betreft zijn we net begonnen”, meent Duijndam.
“We zitten midden in een digitale revolutie en we zijn bezig
met het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten. We zijn
klaar voor de volgende stap.”
Als positieve ontwikkeling noemde Duijndam de performance
van de website tijdens de laatste NVM Open Huizen Dag, begin
april. “Bij de voorgaande NVM Open Huizen Dagen kregen we
door de drukte regelmatig klachten over de performance van de
site, bijvoorbeeld over de snelheid. Maar die klachten bleven
deze keer uit. Dat betekent dat we de site verbeterd hebben.”
Nieuw jasje
Duijndam reikte bij fundament’14 een hand uit naar de makelaars
in de zaal. “Samen moeten we het doen.” Ook gaf hij aan dat
funda nooit zelf huizen zal gaan verkopen, zoals soms wordt
gesuggereerd. “Dat gaan we nooit doen en ik hoop hiermee het
wantrouwen hierover weg te nemen.” Funda zal later dit jaar ook
een nieuw jasje krijgen, zo kondigde Duijndam aan.
Nieuwe tool funda
Funda heeft tijdens fundament’14 een nieuwe digitale
tool gelanceerd: de Marktverkenner. Deze tool biedt
NVM-makelaars informatie over de actuele vraag van de
markt. Daarnaast biedt de Marktverkenner inzicht in de
prestaties van objecten ten opzichte van concurrerende
objecten. Met behulp van deze informatie kan de
NVM-makelaar ‘een nog beter onderbouwd en objectief
advies geven’.
“De makelaar baseert zijn advies nu veelal op actuele
aanbod- en transactiecijfers van de afgelopen maanden.
Deze transactiecijfers van onder meer de NVM en het
Kadaster zijn gebaseerd op een periode in het verleden
en gaan daarnaast alleen over het aanbod. De makelaar
wil zijn advies tevens baseren op actuele cijfers over
de vraag in de markt. De Marktverkenner is ontwikkeld
om in die behoefte te voorzien”, zo stelt funda. Volgens
funda is de tool ‘baanbrekend en vernieuwend’.
‘Als we een Amerikaans bedrijf waren geweest,
dan hadden we in Silicon Valley gezeten’
2
Vervolg van pagina 1
Maakt het provisieverbod voor hypotheekadviezen dat
ongeveer een jaar geleden van kracht werd onderdeel uit
van dat hervormingsproces?
Kockelkoren: “Dat kun je daar niet los van zien. Het provisieverbod
zorgt er vanuit het perspectief van de klant voor dat de kwaliteit
van het hypotheekadvies verder omhoog gaat en dat de prijs
voor hetzelfde advies daalt. In termen van dienstverlening is er
een groter keuzepalet gekomen. Ik denk dat het nog te vroeg is
om op al deze punten een deﬁnitief oordeel te vellen. Maar onze
eerste indruk is wel een positieve. We zien dat de gemiddelde
prijs van hypotheekadvied is gedaald. Voordat het provisieverbod
Theo Kockelkoren, bestuurslid AFM: “De komst van een
Nationaal Hypotheek Instituut zorgt voor een positieve impact op
de hypotheekmarkt.”
van kracht werd was het heel gebruikelijk dat klanten voor een
hypotheek van twee ton 3000 euro provisie betaalden aan advies
en afwikkeling. Tegenwoordig is de gemiddelde kostprijs zo’n 1800
euro. Een ﬂinke daling.”
Is de kwaliteit van het advies met die kostendaling
toegenomen?
“Over de kwaliteit van het hypotheekadvies valt nu nog
niet veel te zeggen, want daar zijn nog geen metingen naar
gedaan. Onze indruk is wel dat die verder is blijven groeien.
Je ziet dat de bereidheid bij mensen om te betalen voor
hypotheekadvies onverminderd groot is. Een ruime meerderheid
van de hypotheekkopers is positief over het betalen van
hypotheekadvies via de ‘voordeur’.
Het provisieverbod heeft geleid tot een grotere differentiatie
in dienstverlening. Je kunt een heel goedkoop advies krijgen
door zelf voorwerk te verrichten. Maar je kunt ook kiezen voor
een ‘totaaladvies’. Dat brengt bij klanten een andere dynamiek
teweeg. Die differentiatie vinden wij goed. Wij verwachten dat
die toeneemt. We zien steeds vaker partijen in onze innovation
room komen, een virtuele kamer bij de AFM waar partijen nieuwe
concepten presenteren die wij toetsen aan wet- en regelgeving.”
Het keuzepalet is groter geworden, maar het aantal
hypotheekaanbieders is beperkt. Hoe zorgelijk is dat?
Vindt u het een goede ontwikkeling dat ook verzekeraars
zich nu op de hypotheekmarkt begeven?
“Je moet een verschil maken tussen de toegenomen
concurrentie doordat ook partijen zoals grote banken in hun
dienstenpakket differentiatie aanbrengen, omdat ze zien dat
anderen dat ook doen en dat klanten dat op prijs stellen. Dat
is een goede ontwikkeling. Daarnaast is het absolute aantal
partijen op Nederlandse hypotheekmarkt beperkt, en ja, daar
is sprake van slechts beperkte concurrentie. Wij vinden dat
‘Het provisieverbod
heeft geleid tot een
grotere differentiatie in
dienstverlening’
INTERVIEW
‘De bereidheid om te betalen voor
hypotheekadvies is onverminderd groot’
inderdaad een zorgpunt. Vanuit ons perspectief zou een sterkere
concurrentie deze markt zeker goed doen.
Jaren geleden, voor de crisis, zagen we dat buitenlandse
partijen op de hypotheekmarkt actief waren. Dat is nu
nauwelijks nog het geval. Dat verzekeraars zich sinds kort op de
markt begeven is positief, maar hun aandeel is heel bescheiden.
De concurrentie neemt dus wel wat toe, maar dat zou wat ons
betreft sneller kunnen. Wat dat betreft juichen wij het initiatief
toe van de overheid om tot een Nationaal Hypotheek Instituut
te komen. Dat kan juist een impuls geven aan marktpartijen die
geen bank zijn om naar de kapitaalmarkt te gaan. Het zorgt voor
een positieve impact op de hypotheekmarkt.”
‘Het beperkt aantal partijen
op de hypotheekmarkt is
een zorgpunt’
‘Banken en NHG moeten
verantwoordelijkheid tonen’
Een aanzienlijke groep huizenbezitters kampt met een restschuld. Er staat
een groot aantal woningen onder water. En dat aantal zal naar verwachting
verder stijgen de komende jaren, zegt Kockelkoren. “Dat doet heel veel pijn.
En het vraagt bijzondere aandacht van alle marktpartijen om dit probleem
op te lossen. Ook vanuit Den Haag. Het is belangrijk dat zowel de Nationale
Hypotheek Garantie, NHG, als banken verantwoordelijkheid voelen én tonen.
Voor banken is het bijzonder belangrijk dat zij een grote verantwoordelijkheid
hebben niet alleen jegens hun eigen balans, maar vooral jegens hun klanten.
Zij hebben hen destijds hypotheken verstrekt. Het is aan de bank om samen
met de klant liefst in een zo vroeg mogelijk stadium te kijken of er kan worden
bijgestuurd. Als dat station al is gepasseerd, dan moet de bank samen met de
klant nadenken wat wijsheid is. Dat kan in de ene situatie betekenen dat er
pijnlijke beslissingen genomen moeten worden en dat de klant de broekriem
moet aantrekken. Al dan niet geholpen door de bank die de klant tijdelijk een
‘rentevakantie’ geeft. Maar het kan ook betekenen dat de bank klanten helpt
vanuit de bestaande constructie, zodat voorkomen wordt dat mensen direct
hun huis uit worden gezet. Ik vind dat banken en de NHG alles in het werk
moeten stellen dat dat niet meteen de einduitkomst is.”
TIENDE PROVADA IN TEKEN VAN
SLEUTELWOORD ‘IMPLEMENTEREN’
De thema’s per dag zijn: ‘herontwikkelen’ (dinsdag 3 juni), ‘de
duurzame stad’ (woensdag 4 juni) en ‘co-creatie’ (donderdag 5
juni).
Hoge toppen en diepe dalen
De Provada vindt dit jaar op 3,4 en 5 juni in de Amsterdamse RAI plaats. Het is alweer de
tiende keer dat ‘hét jaarlijkse ontmoetingspunt voor de vastgoedbranche’ wordt gehouden.
NVM Business is voor de vijfde keer aanwezig en viert daarmee haar eerste lustrum op de
vastgoedbeurs. Vorig jaar trok de Provada 21.000 bezoekers.
De deelnemers kunnen ook op de tiende Provada een groot
aantal debatten, workshops en presentaties op het gebied
van vastgoed volgen. Ook zal er veel gedaan worden aan
‘netwerken’. “Een heel knap en succesvol initiatief”, meent
Liesbeth Kramer, woordvoerster van NVM Business.
De Provada wordt deze keer geopend door Maxime Verhagen,
voorzitter van Bouwend Nederland. Het evenement heeft
deze keer als motto: ‘Make it Happen, Make it Real’. “In de
afgelopen jaren zijn de regels veranderd. Langzaam maar zeker
is de Nieuwe Werkelijkheid ontstaan. Het sleutelwoord is nu:
implementeren. De kennis die we nu hebben moeten we ten
uitvoer brengen. We hebben de visie, we hoeven het alleen nog
te laten gebeuren”, stelt de Provada in een toelichting op het
thema.
“Onze branche heeft hoge toppen en diepe dalen gekend. Maar
de Provada ontwikkelde zich juist heel stabiel tot de beurs die
hij nu is. Steevast worden alle 20.000 m2 verhuurd en steevast
ontvangen we meer dan 20.000 bezoekers. Daaruit spreekt
een groot vertrouwen”, stelt Provada-oprichter en algemeen
directeur Flip Kerkhoven.
NVM Business zal ook deze keer aanwezig zijn met een
representatieve stand. Het Taxatie Management Instituut (TMI)
krijgt, net als vorig jaar, een eigen deel van de stand tot zijn
beschikking.
Netwerkborrel
Voor haar relaties organiseert de NVM opnieuw een
netwerkborrel. Volgens woordvoerster Liesbeth Kramer was de
borrel vorig jaar een ‘groot succes’. Zo’n 400 personen kwamen
hierop af, waaronder vastgoedfinanciers, vastgoedadviseurs,
ontwikkelaars en beleggers. De borrel vindt deze keer plaats op
4 juni tussen 18.00 en 21.00 uur. Plaats van handeling is Strand
Zuid. Voor de borrel heeft u een toegangskaart nodig.
‘De Provada is een heel knap en succesvol initiatief’
Mei 2014
3
SERIE
‘We zijn in Amsterdam
duidelijk uitgebodemd’
MAKELEN IN EEN
MOEILIJKE MARKT
In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met
ondernemerschap, innovaties, klantbenadering
en nieuwe diensten succesvol opereren in deze
moeilijke markt. In dit elfde deel een gesprek
met Hans Peter Fris, directeur van Fris Groep uit
Amsterdam. Dit makelaarskantoor kent een zeer
brede dienstverlening. Zo valt onder de Fris Groep
niet alleen een woningmakelaar en bedrijfsmakelaar,
maar ook het beheer van woningen en bedrijfsmatig
onroerend goed. Daarnaast beschikt de Fris Groep
over een eigen research- en consultancyafdeling en
een marketing- en communicatieafdeling.
Ondernemen met
nieuwe diensten
MARKT
wij in staat om een integraal advies uit te brengen.”
Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“Vroeger was een van de unique selling points van de
makelaardij de intransparantie van de markt transparant
maken. Maar doordat onder andere internet de markt al veel
transparanter heeft gemaakt, is onze rol veranderd. Wij spelen
daar als makelaarskantoor op in door ons hele beleid te
wijzigen. Onze toegevoegde waarde richt zich steeds meer op
andere gebieden. Denk hierbij aan advies, deskundigheid en
het bieden van gerichte service aan onze klanten. Dat laatste
houdt bijvoorbeeld in dat wij niet alleen tijdens kantoortijden
beschikbaar zijn voor advies of bezichtigingen, maar ook
’s avonds en in het weekend. De wensen van de woonconsument
staan altijd centraal. Want ook die klant is veranderd en
mondiger geworden. Hij verwacht een deskundige adviseur
aan zijn zijde. Dat betekent dat je ook meer verstand van je vak
moet hebben dan wellicht vroeger noodzakelijk was om een
opdracht tot een goed einde te brengen. Daarnaast hebben we
onze dienstverlening verbreed. Zo zijn we naast woningmakelaar
ook bedrijfsmakelaar, doen we het beheer van woningen en
bedrijfsmatig onroerend goed en hebben we naast een eigen
research- en consultancyafdeling ook een marketing- en
communicatieafdeling.
We zijn in de woningmarkt van 10.000 à 11.000 verkochte
woningen in Amsterdam teruggegaan naar net iets meer dan
5.000, dus de markt is de laatste jaren met meer dan de helft
gekrompen in dynamiek. Daarnaast zijn de prijzen in Amsterdam
ten opzichte van het hoogtepunt in de markt tussen de 12 en 15
procent gedaald. Maar inmiddels zitten we in Amsterdam alweer
een jaar in een opgaande markt, de gemiddelde woningprijzen
zijn in één jaar tijd alweer met ruim 5 procent gestegen! We zijn
duidelijk uitgebodemd, ook wat betreft het aantal transacties.
Zo is in het eerste kwartaal van dit jaar ruim 51 procent meer
woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2013. De
vraag naar koopwoningen is een tijd minder geweest, men gaf
eerder de voorkeur aan huur. Maar recent onderzoek van de
gemeente Amsterdam toont aan dat er toch een belangrijke
onderliggende wens is van woonconsumenten om te kopen.
Steden groeien; we gaan in Amsterdam naar ruim 900.000
inwoners toe de komende jaren. Dat betekent dat er hier de
komende jaren nog behoefte is aan meer dan 90.000 woningen,
in de stadsregio ligt dat aantal nog weer duidelijk hoger.
Daarbij gaat het om studentenhuisvesting, starterswoningen
en middeldure huur en koop. Het is dan ook belangrijk om
vraaggericht te bouwen. En voor ons als makelaar betekent dit
klantgericht denken in plaats van pandgericht.
In die verbreding van onze diensten liggen tevens onze kansen
voor de toekomst. We hebben de afgelopen jaren de basis
van ons kantoor meer richting het administratief, commercieel
en technisch beheer van woningen en commercieel vastgoed
gebracht. Dat geeft stabiliteit in de organisatie, want
makelaardij blijft natuurlijk een hele conjunctuurgevoelige
activiteit. Met ons brede aanbod van diensten denken we
tevens tegemoet te komen aan hoe de stad zich ontwikkelt.
Want veel nieuwbouwontwikkelingen in de stad zijn hybride
ontwikkelingen, dus gebouwen met meerdere functies.
Denk hierbij aan een commerciële plint met winkels op de
begane grond, daarboven een kantorenlaag en daarboven
appartementen. Die verschillende functies kunnen elkaar
versterken, maar ook verzwakken. Je moet zorgen dat deze
functies qua uitstraling goed op elkaar worden afgestemd.
Juist door die breedte in onze activiteiten, zijn wij in staat om
een integraal advies uit te brengen. Ik zie de toekomst dan ook
zonnig in. Bij een normaal stabiel herstellende economie denk
ik dat de woningmarkt zich hier in Amsterdam de komende
jaren heel positief zal gaan ontwikkelen. Ik vermoed dat we dan
misschien al wel binnen een paar jaar op het oude niveau van
voor de crisis zullen uitkomen. Dat had ik twee jaar geleden nog
niet durven roepen.”
‘Niet pandgericht, maar
klantgericht denken’
4
Hans Peter Fris: “Juist door die breedte in onze activiteiten, zijn
Een nieuwe tak van sport voor ons is de advisering van
beleggers en ontwikkelaars inzake marktvraagstukken. Doordat
wij heel snel digitaal kunnen enquêteren – we hebben ongeveer
15.000 volgers op Facebook en 12.000 woonconsumenten die
geabonneerd zijn op onze nieuwsbrief – kunnen we snel een
representatief beeld geven van de concrete vraag naar een
bepaald type woning. Daarvoor komen ontwikkelaars naar ons
toe, maar we nemen ook zelf het initiatief. Zo benaderen we
regelmatig de afdeling Grondzaken van de diverse gemeenten
om aan te geven dat we beschikken over een min of meer
gelijkgestemde groep koop- of huurkandidaten waarvoor we een
bepaalde locatie zoeken. Als we een bepaalde locatie in optie
kunnen krijgen, kunnen we daar vervolgens een ontwikkelende
of bouwende partij bij zoeken die bereid is om dat ontwikkelen bouwrisico voor haar rekening te nemen. In die gevallen
zijn wij dan de initiatiefnemer en spelen we een heel andere,
prominentere rol dan in het traditionele proces waarin je
eigenlijk helemaal achteraan in het proces in beeld komt, als
de ontwikkelaar het hele plan al heeft bedacht en je enige
toegevoegde waarde nog is om met de scherpste courtage die
woningen te verkopen of te verhuren.
COLUMN
ME E R KO O P WO N I N G EN ?
Nu de koopwoningmarkt weer duidelijk tekenen van
herstel laat zien, komt al snel de vraag naar boven of
het aandeel koopwoningen in Nederland weer verder
zou moeten stijgen. We hebben decennia gekend waarin
het kopen van een woning is gestimuleerd. Bevordering
eigenwoningbezit was een belangrijk beleidsdoel. Het
aandeel van de koopsector in aantallen gemeten, is na de
Tweede Wereldoorlog gestaag gestegen naar 60 procent.
kan vanuit verschillende gezichtpunten worden bezien. Past meer eigenwoningbezit bij
de woonvoorkeuren van de huishoudens? Zijn meer koopwoningen wenselijk voor het
beter laten functioneren van de gehele woningmarkt?
Een vergelijking met andere westerse landen geeft een positief beeld voor de
mogelijke groei van het eigenwoningbezit. Er zijn veel landen waar er meer
eigenwoningbezit is dan in Nederland. Past dat ook bij de toekomst van Nederland?
De woonvoorkeuren van huishoudens laten zich lastig inschatten. Enige tijd terug
concludeerde het Centraal Planbureau dat in een evenwichtige woningmarkt,
zonder verstoring door de overheid, 60 procent van de totale woonconsumptie in de
koopsector zou plaats vinden. Omdat de gemiddelde kwaliteit van de koopwoning
beter is dan die van de huurwoning, zitten we daar nu al boven. In het verleden zijn
de woonvoorkeuren sterk beïnvloed door de fiscale stimulering.
Dief van je portemonnee
Ook de schijnbaar voortdurende stijging van de koopprijzen heeft aan het
eigenwoningbezit bijgedragen. Je was een dief van je portemonnee als je niet kocht.
Dat beeld is veranderd. Niet alleen door de crisis op de koopwoningmarkt, maar ook
door de geleidelijke afbouw van de fiscale stimulering. Het eigenwoningbezit is geen
vanzelfsprekendheid meer. De nieuwe generatie huishoudens die de komende jaren op
de woningmarkt komt, zal veel meer te maken krijgen met onzekerheden. Onzekerheid
over het werk en over het inkomen. Tijdelijke arbeidscontracten en het werken als
zelfstandige dragen bij aan die onzekerheid. Mensen hebben behoefte aan flexibiliteit.
Daarnaast is in de toekomst steeds meer spaargeld nodig om te kunnen kopen. Al
deze factoren zullen ertoe leiden dat startende huishoudens, meer dan voorheen eerst
in een huurwoning zouden willen wonen. Het probleem is wel dat die geschikte en
toegankelijke huurwoning schaars is.
Uit verschillende onderzoeken is geconcludeerd dat de samenstelling van de Nederlandse
woningvoorraad onevenwichtig is. Met weinig overdrijving kan gesteld worden dat er
alleen koopwoningen en gereguleerde corporatiewoningen zijn. Huurwoningen in het
middensegment zijn schaars. Dat is ook niet verwonderlijk. Koopwoningen zijn ﬁscaal
gesubsidieerd. Corporaties hebben op basis van hun vermogenspositie huurwoningen
onder de kostprijs aangeboden. Particuliere huurwoningen vormden het enige segment
waar de bewoners het zonder subsidie moesten stellen.
Herpositionering
De gevolgen zijn dat de middeninkomens,
die (nog) geen koopwoning wensen, in
corporatiewoningen blijven wonen. De
doorstroming stagneert. Voor een beter
functionerende woningmarkt zijn vooral
meer huurwoningen in het middensegment
nodig. Deze toename zal niet snel genoeg
via nieuwbouw tot stand kunnen komen.
Een herpositionering van een deel van
het corporatiebezit is daarvoor nodig.
Niet naar de koopsector, maar naar
het middensegment van de huursector.
Een stijgend aandeel koopwoningen is
momenteel niet de eerste prioriteit.
Johan Conijn, buitengewoon
hoogleraar Woningmarkt Universiteit
van Amsterdam, verbonden aan de
Amsterdam School of Real Estate
FAITS DIVERS
‘Het eigenwoningbezit is geen vanzelfsprekendheid meer’
HET HUIS VAN BRAD PITT BIJ U IN DE BUURT?
Stel dat u kon bepalen welke winkel binnenkort zijn deuren opent in een leegstaand
pand bij u in de buurt. Wat zou u kiezen? Een kledingwinkel? Een buurtsuper? Een
koffietentje?
Candy Chang, een Amerikaanse
kunstenares, trok zich het lot van
de leegstaande winkelpanden
aan en bedacht een plan om de
gebouwen een nieuw leven te
geven. Ze maakte stickers met
de tekst “I wish this was…”
om op leegstaande panden
in New Orleans te plakken
en nodigde mensen uit hun
voorkeur op de stickers te schrijven. De reacties liepen
sterk uiteen. Veel mensen zagen graag een winkel of een
andere gemeenschappelijke plaats verschijnen: een slager, een
buurttuin, een fietsenstalling, een Chinees restaurant, of een
kerk. Andere mensen namen de vraag wat ruimer en zeiden
bijvoorbeeld: ‘een stad zonder diefstal’, ‘het huis van Brad
Pitt’, of ‘de Hemel’.
Burgers en shoppers
Chang plakte de lege stickers in 2012 in veelvoud op
leegstaande gebouwen in de stad en legde dozen met
Mei 2014
exemplaren in kantoren. De stickers,
die van vinyl gemaakt zijn, zijn
zonder beschadiging van de muur te
verwijderen. Ze noemt de reacties
die mensen gaven “de inbreng
van burgers”. Eén van de stickers
illustreert dat inderdaad niet alleen
winkelende mensen, maar ook anderen
zich het leegstaan van een winkel
aantrekken. Doelend op het leegstaan
van het pand schreef iemand: “Ik zou
willen dat dit een hogere prioriteit van de gemeente was.”
FAITS
FA
TS
DIVERS
DIVE
D
ERS
Handen uit de mouwen
De Amerikaanse Chang
welzijn van mensen en de openbare ruimte waarin zij zich
begeven. De leegstaande winkelpanden inspireerden haar
om te kijk
zeggen we
toonden h
willen te steken.
uurt”, wenste
t soort experimenten
daadwerkelijk leiden tot minder leegstand, is niet bekend. Maar
het zou zomaar kunnen dat er inderdaad nieuwe initiatieven uit
s. Iemand
ers
oe ik het
ba e e
5
DEBAT
Debat over leegstand winkels
‘Een winkel moet een
soort kroeg worden’
Veel eigenaren van winkels in de binnensteden hebben de afgelopen jaren de deuren
moeten sluiten. Met name de zogeheten aanloopstraten maken momenteel een troosteloze
indruk. De verwachting is dat de komende jaren nog meer winkels leeg komen te staan,
waardoor een toenemend aantal consumenten de winkelstraten in het centrum gaat
mijden. Hoe is het zover gekomen en wat kan hieraan gedaan geworden om deze trend te
stoppen? Wat moeten de detailhandel en de politiek anders doen?
Op initiatief van NVMagazine gingen Jan Meerman, voorzitter Detailhandel Nederland,
Cor Molenaar, hoogleraar retail aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam en
retailconsulent en NVM-voorzitter Ger Hukker over deze problematiek in debat.
Hoogleraar Cor Molenaar: “Veel winkeliers maken te weinig omzet
om een beetje boterham te verdienen.”
Opeens zitten ze weer vast aan nieuwe termijn voor vijf jaar,
met dezelfde voorwaarden. De meeste verhuurders zijn weinig
flexibel en houden vast aan oude, geïndexeerde huurprijzen.
Slechts weinigen stellen zich flexibel op.”
Meerman: “Wij vragen aan de retailers: denk nou eens na over
de locatie. Want dat is nauwelijks een issue. Ze kunnen zich
urenlang bezighouden met een knoop aan een jasje, maar over
hun huisvesting denken ze nauwelijks na. Ik zie ook heel weinig
bereidheid bij huurbazen om te bewegen. Laatst sprak ik een
ondernemer in Harderberg, van wie de omzet met 30 procent
was teruggevallen. Maar zijn huur was wel met 10 procent
gestegen. Dat kan natuurlijk niet.”
Molenaar: “Er is een relatie tussen een goed winkelcentrum
en de WOZ-waarde van de panden in de omgeving. Als er
geen winkels zijn, daalt die WOZ-waarde. En als er wel een
winkelcentrum is, stijgt de WOZ-waarde. Dat is van belang
voor de gemeentes en voor de makelaardij. Daarnaast is
het belangrijk dat onroerendgoedeigenaren investeren in de
winkelcentra. Ze moeten nadenken over hoe ze de winkels
aantrekkelijk kunnen maken. Investeringen doen in verlichting,
het geluid, of smart toepassingen. Knap zo’n winkelcentrum uit
de jaren ’70 op, zodat het weer aantrekkelijk voor bezoekers
wordt. Zodat er weer kwaliteit komt.”
Hukker: “Er is evident een relatie tussen leegstand en
verloedering. Als het perspectief op rendement ontbreekt,
zie je die aanloopstraten heel snel verpauperen. Je krijgt
natuurlijk ook allerlei ongewenste activiteiten. En dan komen
consumenten niet meer, omdat ze niet meer durven. Dat is een
olievlek.”
Hoe groot is momenteel het probleem van de lege
winkelpanden in binnensteden?
Meerman: “10 procent van het aanbod staat momenteel
leeg. Maar er is wel een groot verschil tussen locaties. In de
Kalverstraat in Amsterdam is geen leegstand. Daar moet je
bedelen op je knieën voor een pand. Op de A-locaties in de
grote steden is er geen enkel probleem. Dat geldt niet voor de
winkelcentra in de buitenwijken en in de kleinere steden. Er zijn
plekken waar 20 procent leeg staat.
Molenaar: “Ook hebben veel winkelpanden een overschot aan
vierkante meters. Veel winkeliers maken te weinig omzet om
een beetje boterham te verdienen. Ze zijn aan het interen, of er
ontstaat armoede. Ze houden niets over en dreigen om te vallen.”
Meerman: “Wij hebben veel discussies met dit soort
ondernemers. De ondernemer blijft gewoon zitten, omdat hij
geen alternatief ziet. Hij zegt: ik moet het zien vol te houden tot
mijn pensioengerechtigde leeftijd. Ze nemen daarom genoegen
met een heel laag loon en eten hun pensioen op.”
Wat merkt de makelaardij van deze problematiek?
Hukker: “Opvallend is dat veel ondernemers niet bezig zijn
met hun huisvesting. Ze denken niet na over de locatie of
over het juiste aantal meters voor hun bedrijf. Vaak weten zij
ook niet wanneer hun huurcontract expireert. Ze gaan niet
onderhandelen over de voorwaarden voor een nieuw contract.
‘Het wordt tijd dat de
gemeente eens liefdevol
de winkeliers omarmt’
6
Wat kan de gemeente doen?
Molenaar: “Het wordt tijd dat de gemeente eens liefdevol
de winkeliers omarmt. De winkelier is de grootste klant in de
lokale belastingen. Wat doe je met grote klanten? Die knuffel
je. De gemeente doet dat niet. Die doet alle mogelijke moeite
Jan Meerman, voorzitter Detailhandel Nederland: “In de Kalverstraat
in Amsterdam moet je bedelen op je knieën voor een pand.”
De deelnemers aan het debat, van links naar rechts: Ger Hukker,
Jan Meerman en Cor Molenaar.
om de winkelier te pesten. De parkeerkosten gaan omhoog of
de onroerendgoedbelasting wordt verhoogd. Dat kan toch niet.”
Meerman: “Eén van de beste winkelcentra is Gelderlandplein in
Amsterdam. Dat weten we uit onderzoek. Consumenten blijven
daar komen, omdat ze een heel goed parkeerbeleid hebben.
Makkelijk parkeren, eerste twee uur gratis. In Amsterdam!
Fantastische ondernemers daar. En er wordt blijvend dik in
geïnvesteerd.”
Consumenten mijden
winkelgebieden
Dat veel winkelpanden leeg staan is voor een kwart
van de consumenten een reden om winkelgebieden
minder vaak of niet meer te bezoeken. Als
nadelen van fysieke winkels worden genoemd dat
producten niet op voorraad zijn, het gebrek aan
parkeergelegenheid en het soms opdringerige
personeel.
De belangrijkste voordelen van het winkelen in
fysieke winkels vinden consumenten het zien en
voelen van producten, dat het aangekochte product
direct mee te nemen is en dat je er mee terug
kan gaan als iets defect blijkt te zijn, zo blijkt uit
onderzoek onder 1.000 Nederlandse consumenten
door onderzoeksbureau Multiscope.
Als reden om vaker naar winkelgebieden te gaan
wordt het vaakst gezelligheid genoemd. 52 procent
gaat regelmatig een dagje winkelen voor de
gezelligheid en is dan vooral op zoek naar het gevoel
een dagje uit te zijn. Naast winkels zijn bijvoorbeeld
restaurantjes en terrasjes een aanvulling op de
beleving van een dagje ‘shoppen.’
De prijzen zijn een belangrijke factor om te kiezen
voor online winkelen in plaats van ofﬂine. 17
procent vindt het verschil daartussen te groot
en zou bij lagere prijzen vaker naar een fysieke
winkel gaan. De kosten voor het parkeren in en
rondom winkelgebieden spelen een veel minder
grote rol. Slechts 7 procent zal bij lagere of gratis
parkeerkosten vaker een winkelgebied bezoeken.
‘Veel ondernemers
zijn niet bezig met
hun huisvesting’
Meerman: “Daar ben ik het mee eens. Als je op zaterdag om
half vijf door de winkelstraten loopt, zijn die nog barstensvol. Je
ziet dan langzamerhand dat de winkels toegaan naar ‘om vijf uur
moeten we dicht zijn’. Blijf toch gewoon tot zeven uur open.”
Maar uw achterban wil toch een vrije zaterdagavond?
Meerman: “Dat is niet meer van deze tijd. De grootste
verandering is dat de klant het gewoon zelf bepaalt. Als
ondernemer kun je van alles en nog wat willen, maar de klant
heeft de regie. Dus als de klant tot zes uur werkt en na zes uur
nog wil kopen, moet je gewoon zorgen dat je open bent. Op
maandag, dinsdag en woensdag kun je waarschijnlijk beter dicht
gaan. Want dan komen er gewoon te weinig mensen.”
Wat is de toegevoegde waarde van fysieke winkels?
Meerman: “Ze moeten meer te bieden hebben dan internet. Elk
winkelcentrum moet een soort Efteling worden, waar je graag
naartoe wilt. Voldoende horeca, kunst, vermaak. Een prettige sfeer
scheppen. Dan komt die consument wel. En die ondernemer moet
ervoor zorgen dat er iets in die winkel gebeurt.”
Molenaar: “Het is geen magneet meer. Vroeger had je geen
keuze, je moest naar de winkel om iets te kopen. Nu heb je
wel een keuze en kun je om half tien via internet op de bank
een aankoop doen. Waarom doet de Media Markt het zo goed?
Omdat deze winkel ’s avonds 50 procent van zijn omzet genereert,
terwijl de andere winkels gesloten zijn. Het is een typische
mannenwereld. Een man wil onder de winkel parkeren, boven
kopen, een speeltje meenemen in de auto en dan meteen naar
huis om het te installeren. Daar heeft de Media Markt helemaal op
ingespeeld. Winkels moeten open zijn, als de klant gaat winkelen.”
De toename van de leegstand is een gigantische maatschappelijke ontwikkeling die overal impact op heeft. Wordt dat
nou voldoende gerealiseerd? Moet je dat als politiek niet wat
serieuzer nemen en op dit soort ontwikkelingen inspelen?
Meerman: “De landelijke overheid wil zich niet met dit
vraagstuk bemoeien. Ze hebben ooit de keuze gemaakt voor
decentralisatie en vinden dat elke gemeente dit apart moet
doen. Dat de landelijke overheid dit probleem gewoon negeert
is echt superslecht. Dat Rutte gewoon zegt: het is mijn probleem
niet, dan denk ik van ‘oei, oei, oei’.”
Molenaar: “Ze omarmen het niet. Ik vind het landelijk echt zeer
kwalijk dat ze dit probleem volkomen negeren. Het ministerie
van Infrastructuur en Milieu zou hier beleid op moeten maken,
maar dat doen ze niet.”
DEBAT
‘Nu kun je op de bank nog om
half tien een aankoop doen’
Hukker: “Ik ben dit met Jan eens. Net als bij gemeentelijke
woonvisies zouden provincies zich sterk moeten maken dat
gemeenten winkelvisies opstellen. Nu is er vaak sprake van hap
snap beleid of helemaal geen visie.”
Meerman: “Ik geloof dat winkels een soort kroegen moeten
worden. Mensen moeten elkaar weer ontmoeten, gezellig. Dit is
de oude functie van de kroeg.”
Hukker: “Als ik een nieuw makelaarskantoor zou starten, zou ik
het totaal omgooien. Ik wil niet zeggen dat ik er een Starbucks
van zou maken, maar het moet wel een bepaalde functie in de
wijk of de winkelstraat hebben. Er gebeurt heel veel momenteel.
Er blijven veel meer oudere mensen thuis wonen en je ziet dat
corporaties zich terugtrekken. Ik zou dan ook een totaal ander
business model beetpakken.”
Molenaar: “In de detailhandel moet je de hele structuur tegen
het licht houden. Je afvragen: is dit toekomstbestendig? En
dan zie je dat niets toekomstbestendig is. Dat je het moet gaan
veranderen. Daar moet je naartoe.”
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Er is evident een relatie tussen
leegstand en verloedering.”
Wat moet er concreet veranderen om de neergang in de
winkelstraten te stoppen?
Meerman: “Wij vinden dat de overheid spelregels moet maken
over ruimtelijke ordening. Dus waar moet een gemeente aan
voldoen als je praat over detailhandel en winkels. Je ziet nu
dat Breda gaat concurreren met Tilburg en Den Haag gaat
concurreren met Rotterdam. Daar moeten spelregels voor
gemaakt worden. Het moet worden voorkomen dat iedereen met
diezelfde passer de regio steeds aan het vergroten is.”
LANGS DE GRENZEN
‘Een vrije zaterdagavond is niet meer van deze tijd’
Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de
insteek van deze rubriek in het NVMagazine. In deze editie bekijken we opnieuw de situatie bij onze zuiderburen.
‘IN BELGIË DOEN ZE MEER VOOR DE SOCIAAL ZWAKKEREN’
Op het gebied van hypothecaire wetgeving zijn er belangrijke verschillen tussen
Nederland en onze zuiderburen. “In ons land wordt veel waarde gehecht aan de zorgplicht
bij de advisering van hypotheken. Dat ligt in België anders”, stelt Willian Louwen,
projectmanager Doelgroepmanagement bij de Rabobank. Hij ondersteunt op centraal
niveau hypotheekadviseurs van de Rabobank die in het grensgebied werkzaam zijn.
Louwen: “In België is er wel een richtlijn dat je op een
zorgvuldige en correcte manier moet informeren, maar er
worden veel minder eisen gesteld aan advisering. In Nederland
worden scenario’s als werkloosheid of echtscheiding
meegenomen, maar dat gebeurt in België niet. Daar wordt
nog puur getoetst op het inkomen. Wat kun je ermee betalen
en wat is de waarde van het onderpand? Dat neigt nog een
beetje naar de jaren ’80. Dit wil ik overigens niet als een
dan 1 procent stijgen als de rentevaste periode is verstreken.
Na twee jaar kan vervolgens die rente niet meer omhoog gaan
dan 2 procent. En gedurende de hele looptijd kan de rente niet
meer stijgen dan twee keer de startrente. De hoogte van de
rente is gekoppeld aan de rente op Belgische staatsleningen.
Als je in Nederland vijf jaar rentevast hebt, dan krijg je na
afloop van die periode een gesprek met de financiële instelling
en krijg je een nieuw aanbod. Maar in België is dat anders.
waardeoordeel uitspreken, verre van dat.”
Daar kan de financiële instelling niet bepalen wat de rente
gaat worden.”
Volgens Louwen bevindt zich de Belgische
consumentenbescherming meer in het hypothecair product zelf.
“Dat wordt bepaald in de wet op het hypothecair krediet. Die
wet stelt bijvoorbeeld maxima aan de hoogte van de stijging
van de hypotheekrente. De hypotheekrente kan niet met meer
Mei 2014
rente en een speciale aflossing. Dat is echt fenomenaal laag,
heel interessant. In België doen ze veel meer voor de sociaal
zwakkeren. Ook de kinderbijslag is heel hoog.”
Volgens Bessems moeten de Belgische makelaars een vaktest
doen en uitgebreid stage lopen, voordat zij zich makelaar
mogen noemen. “Dat vind ik heel goed. Ze houden dit ook goed
vast. Helaas hebben ze in België geen site die vergelijkbaar is
met onze Funda. Ze hebben het ooit overwogen, maar dat toch
niet gedaan en daar hebben zo nog steeds spijt van.”
Sociaal zwakkeren
Erik Bessems, NVM-makelaar in het (Nederlandse) Limburg
wijst op het sociale karakter van de hypotheekregelingen
voor minder daadkrachtigen in België. “Je krijgt een heel lage
7
INTERVIEW
Marina Stel, beleidsmedewerker gemeente Dalfsen:
‘Herbestemming biedt
plattelandsgemeenten
volop kansen’
Waar in sommige gemeenten (agrarische) makelaars te maken krijgen met allerlei
beperkende maatregelen ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB),
kiest de gemeente Dalfsen bewust voor een ruim beleid. “We kunnen hiermee niet
alleen verpaupering en leegstand voorkomen, maar ook zorgen voor het behoud van de
karakteristieke bebouwing en versterking van de ruimtelijke kwaliteit”, vertelt Marina
Stel van de gemeente Dalfsen.
Marina Stel: “We willen niet dat het buitengebied ontsierd raakt
door verpauperde en leegstaande agrarische bebouwing.”
In de gemeente Dalfsen is alle vrijkomende agrarische
bebouwing die minimaal drie jaar in gebruik is geweest
en legaal aanwezig is, potentieel geschikt voor toepassing
van het VAB-beleid, vertelt Marina Stel. Zij is als juridisch
beleidsmedewerker ruimtelijke ordening werkzaam bij de
Overijsselse gemeente. “In principe zijn daarbij alle functies
mogelijk, behalve zelfstandige horeca. Je kunt bijvoorbeeld
denken aan dag- en verblijfsrecreatie, een functie op
maatschappelijk gebied, zorg, sport, wonen, maar ook
bedrijven.”
Daarnaast biedt herbestemming van VAB ook mogelijkheden
voor (startende) ondernemers, maatschappelijke initiatieven
of verwezenlijking van gemeentelijke (en gemeenschappelijke)
doelen.”
Als leidraad is in de Structuurvisie Buitengebied van de
gemeente Dalfsen een gebiedsanalyse opgenomen, waarin staat
welk gebied zich leent voor welke functie. “Want aard en met
name omvang moeten uiteraard wel aansluiten op de omgeving.
Daarnaast moet de functie ingepast worden, en de agrarische
uitstraling gehandhaafd blijven”, aldus Stel. Uiteraard moet
er altijd sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.
Maar er is dus heel veel mogelijk, binnen de bestaande
bestemmingsplannen of indien nodig met een wijziging.”
Goede regels
Afgezien van de vele kansen zijn er volgens Stel ook risico’s
bij het hanteren van een ruim beleid. “Zo kijken we steeds
goed naar zaken als verkeersaantrekking (verkeersaanbod
dat samenhangt met de veranderde functie), aantasting van
de karakteristieke bebouwing en het landschap en eventuele
negatieve effecten op milieu en natuur. Ondanks deze risico’s
kiezen wij toch voor een ruim beleid. Dit doen wij door ‘goede’
regels te maken waardoor de risico’s (zo veel mogelijk) beperkt
worden. Daardoor kunnen we toch veel herbestemmingen
mogelijk maken.”
De gemeente heeft hiervoor ook veel contact met makelaars,
vertelt Stel. “Ten aanzien van de VAB, maar ook over de Rood
voor Rood-regeling. Hierbij wordt minstens 850 m² schuren (of
stallen) gesloopt en een deel van de grond voor een nieuw huis
gebruikt. Makelaars zijn steeds vaker contactpersoon als het
gaat om initiatieven.”
Volop kansen
Boerenerfwonen
Stel vervolgt: “Dalfsen is een echte plattelandsgemeente,
we willen niet dat het buitengebied ontsierd raakt door
verpauperde agrarische bebouwing.” Waar sommige
gemeenten bij de herbestemming van VAB vele beperkende
maatregelen hanteren, kiest Dalfsen bewust voor een ruim
beleid. “Wij zien hierin juist volop kansen. Zo kun je niet
alleen verpaupering en leegstand van agrarische gebouwen
voorkomen, maar tevens zorgen voor een vitaal landschap
en de karakteristieke bebouwing behouden. De ruimtelijke
kwaliteit versterken en ruimtelijke knelpunten oplossen.
Een initiatief dat op het moment in ontwikkeling is, is het
‘boerenerfwonen’. Stel: “Aan de Leemculeweg hier in Dalfsen
bevindt zich ‘De Leemculehof’, het ‘boerenerf’. Het daar
aanwezige varkensbedrijf wordt op korte termijn gesloopt. Op
die plek worden drie exclusieve landelijke woningen gebouwd.
Hier is dus gekozen voor sanering en nieuwbouw. Een goed
voorbeeld op het vlak van functiewijziging van bestaande
bebouwing is Thuis Lemelerveld. In een voormalige agrarische
deel zijn acht woonzorg-appartementen gemaakt voor mensen
met een verstandelijke beperking. En zo zijn er nog veel meer
voorbeelden te noemen van een succesvolle herbestemming in
Dalfsen,” aldus Stel.
‘Er is heel veel mogelijk’
Philipine Vinke, vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen:
‘MARKTWAARDE HEEL ANDERS DAN WOZ-WAARDE’
Bij de aankoop van een huis kijkt een koper vaak naar de WOZ-waarde van het huis. Hij
meent dat die de marktwaarde van zijn nieuwe woning weerspiegelt. Onterecht, stelt
Philipine Vinke van Vinke directeur van Veluwe Makelaars en vicevoorzitter van de
NVM-vakgroep Wonen. Volgens haar is de WOZ-waarde fundamenteel anders dan de
marktwaarde van een woning.
Woningsite funda wil op termijn de WOZ-waardes van de te
koop staande woningen publiceren. Dat zou oorspronkelijk op
1 juli gebeuren, maar dat gebeurt nu waarschijnlijk later. Funda
wacht op het moment dat alle gemeentes de WOZ-waardes
openbaar gaan maken.
“We willen dit op funda publiceren, omdat we zo transparant
mogelijk willen zijn”, legt Philipine Vinke uit. “Funda wil
graag zoveel mogelijk informatie over de individuele woning
weergeven, waaronder de WOZ-waarde. De WOZ-waarde
is onder andere bedoeld om onroerende zaakbelasting te
betalen. Maar ook voor zaken als het eigenwoningforfait en de
erfbelasting is de WOZ-waarde van belang.”
Model
Volgens Vinke komt de WOZ-waarde via een model tot stand.
“De gemeente kijkt naar aspecten als: hoe groot is de woning,
wat is het bouwjaar en hoeveel grond zit eronder. Dit legt men
op de transactieprijzen rondom de waardepeildatum. Die datum
is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ is dus altijd
minimaal één jaar oud. De WOZ-waarde heeft niets te maken
met de individuele taxatie van een woning, maar is dus een
modelwaarde, waarover je belasting betaalt. Op funda gaan we
dit ook uitleggen.”
Marktwaarde
Tegenover de WOZ-waarde staat de marktwaarde van de woning.
De marktwaarde wordt, in tegenstelling tot de WOZ-waarde,
bepaald door individuele kenmerken. “Elke woning is anders en
heeft eigen, speciﬁeke kenmerken. In het onderhandelingsproces,
waarbij ook de aankoop- en verkoopmakelaars zijn betrokken,
komt de marktwaarde tot stand. Die marktwaarde is dus heel wat
anders dan de WOZ-waarde”, zegt Vinke.
Kopers van een huis kijken vaak naar de WOZ-waarde, maar
volgens Vinke heeft onderhandelen op basis van de WOZ-
‘Elke woning is anders en heeft eigen, speciﬁeke kenmerken’
8
waarde geen zin. “Dat is een fictief model. Er wordt veel naar
gekeken, maar een WOZ-waarde is in veel gevallen niet gelijk
aan de marktwaarde. Bijvoorbeeld bij huizen met achterstallig
onderhoud, of huizen in het buitengebied. Het is in ieder geval
geen basis voor een onderhandeling. Laat je bijstaan door
een deskundige voor het bepalen van de marktwaarde van de
woning. Zo niet, dan kun je de bietenbrug opgaan.”
Philipine Vinke: “Onderhandelen op basis van de WOZ-waarde
heeft geen zin.”
PvdA keert na verlies in
veel colleges niet terug
De gemeenteraadsverkiezingen op 19 maart leverden flinke klappen op voor de
regeringspartijen PvdA en VVD. De PvdA was de grootste verliezer en kreeg slechts 10
procent van de stemmen, tegen 15 procent bij de vorige gemeenteraadsverkiezingen in
2010. De VVD ging terug van 15 procent van de stemmen in 2010 naar 12 procent nu. Het
grote verlies voor de PvdA betekent dat de partij veel wethoudersposten moet inleveren.
De lokale partijen waren op 19 maart de grote winnaars. De
‘constructieve’ oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP konden
eveneens zetels bijschrijven. D66 sprong hierbij het beste uit.
Bij het te perse gaan van dit nummer van NVMagazine waren de
coalities van 274 gemeenten bekend of zo goed als bekend. In
106 gemeentes was het overleg nog gaande. Toch was de trend
voor de PvdA duidelijk herkenbaar. Waarschijnlijk verdwijnen de
sociaaldemocraten uit 50 van 178 colleges waarvan ze van 2010
tot 2014 deel uitmaakten.
Grote steden
In de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en
Utrecht) was de portefeuille Wonen de afgelopen collegeperiode
in handen van een PvdA-wethouder. In Amsterdam was dat Freek
Ossel, in Rotterdam Hamit Karakus, in Den Haag Marnix Norder
en in Utrecht Gilbert Isabella.
ACTUEEL
Terugblik gemeenteraadsverkiezingen
opnieuw de portefeuille Wonen krijgt, zal het in ieder geval een
nieuwe wethouder moeten leveren, want Norder had al ruim
voor de verkiezingen aangegeven dat hij niet in het college zou
terugkeren. Met ingang van 9 april is hij de nieuwe ambassadeur
van het Expertteam Eigenbouw geworden.
Urgentie
Een wethouder die zeker door had willen gaan, was Hamit
Karakus in Rotterdam. Maar bij de verkiezingen in maart zakte
de PvdA met 8 zetels voor het eerst onder de 10. Leefbaar
Rotterdam behield zijn 14 zetels en werd de grootste partij.
Karakus nam zijn verlies en trad af als Rotterdamse PvdA-leider.
Nog voor zijn aftreden riep hij andere partijen op snel spijkers
met koppen te slaan. “De urgentie voor de stad is hoog,” zegt
Karakus. “Daarom roep ik Leefbaar Rotterdam, SP en D66
op om zo snel mogelijk een college te vormen. Deze partijen
hebben gezamenlijk een ruime meerderheid en hebben alle
drie gewonnen. Dit Leefbaar-college moet zo snel mogelijk
worden gevormd.” Het Leefbaar-college is inmiddels gevormd
en heeft een ruime meerderheid van 25 zetels in de Rotterdamse
gemeenteraad.
Amsterdam
Hoogstwaarschijnlijk komt de PvdA alleen in Den Haag in het
college van Burgemeester en Wethouders terug. Als de partij
In Amsterdam zakte de PvdA van 15 naar 10 raadszetels. De
sociaaldemocraten werden voorbij gestreefd door D66, dat haar
zetelaantal zag stijgen van 7 naar 15. De hoofdstad stevent door
dit verlies voor het eerst sinds 1946 af op een stadsbestuur zonder
de PvdA. D66 en GroenLinks besloten namelijk met de VVD, in
plaats van de PvdA, verder te onderhandelen over de vorming van
college. Ook als de PvdA opnieuw in het college was beland, had
het op zoek moeten gaan naar een nieuwe wethouder Wonen. Al
in juni vorig jaar zei Freek Ossel op zoek te gaan naar een nieuwe
uitdaging. Ossel gaf toe dat hij niet altijd zichtbaar was. “Ik ben
niet iemand die altijd op de voorgrond wil staan. Ik loop niet weg
voor problemen, maar zet liever in op duurzaam beleid.”
Op 8 mei haakte GroenLinks toch bij de onderhandelingen af,
waardoor VVD en D66 op zoek gingen naar een andere partner.
Aan de gemeente-
In de stad Utrecht is de coalitie al wel zeker: D66, GroenLinks,
VVD en SP. Paulus Jansen (SP) verlaat de Tweede Kamer en
krijgt onder meer Wonen in zijn portefeuille. Jansen wordt
daarmee de opvolger van Gilbert Isabella (PvdA).
raadsverkiezingen
deden op 19 maart
in Den Haag
negentien
partijen mee.
‘Er moet in Rotterdam zo snel
mogelijk een Leefbaar-college
worden gevormd’
ROTTERDAM PRESENTEERT ‘THERMOMETER’ VOOR DE STAD
De gemeente
Stel
dat u konRotterdam
bepalen welke
heeft winkel
dit jaarbinnenkort
voor het eerst
zijneen
deuren
zogeheten
opent in
Wijkprofiel
een leegstaand pand
bij u in de buurt.
samengesteld.
Het
Wat
is de
zounieuwe
u kiezen?
‘thermometer’
Een kledingwinkel?
voor de stad
Een en
buurtsuper?
laat zien hoe
Eende
koffietentje?
14
gebieden en 71 wijken er voor staan op sociaal en fysiek gebied en qua veiligheid.
Meetbare feiten en de beleving van de Rotterdammers zelf bepalen de resultaten.
Uit de enquête blijkt dat een overgrote meerderheid van de
Rotterdammers tevreden is over de kwaliteit van leven en over
de stad. Tegelijkertijd ziet een kwart van de bewoners dat de
directe woonomgeving erop achteruit is gegaan. De resultaten
van het onderzoek onder 30.000 Rotterdammers werden begin
april naar buiten gebracht.
verband inzichtelijk worden gemaakt tussen fysieke, sociale
en veiligheidsvraagstukken. Als een wijk bijvoorbeeld laag
scoort op huisvesting, is er ook vaker sprake van schooluitval
en werkloosheid. Die sociale omstandigheden leiden weer tot
meer gevoelens van onveiligheid.”
Handen uit de mouwen
Beleving
Het Wijkprofiel is dit jaar voor het eerst gemaakt. Het komt
in de plaats van de sociale en veiligheidsindex. Gemeten is
bijvoorbeeld hoeveel panden er leegstaan in een wijk. Maar
ook het opleidingsniveau in een wijk, hoeveel misdrijven er
gepleegd zijn en hoeveel leerplichtige jongeren er niet op
school zitten. De belevingsgegevens gaan over hoe bewoners
Bij 61 procent van de inwoners heerst optimisme over de
toekomst van de stad. Bijna 30 procent verwacht dat Rotterdam
over 2 jaar is verbeterd en 24 procent verwacht dan juist een
verslechtering.
het ervaren. en
Burgers
Wonen
shoppers
ze goed? Is er goed contact met de andere
bewoners? En voelen ze zich veilig?
van hun leven. Zij zijn ook tevreden met hun eigen buurt.
37 Procent van de Rotterdammers is optimistisch over de
toekomst. Zij denken dat over twee jaar hun leefsituatie beter
is dan nu. Ongeveer de helft van de Rotterdammers vindt
dat hun buurt in het afgelopen jaar niet is veranderd. Niet
verbeterd, maar ook niet verslechterd.
“Het Wijkprofiel verbindt de harde cijfers en de beleving
van de Rotterdammers met elkaar. Dat is waardevol”, zegt
burgemeester Ahmed Aboutaleb. “Daarnaast kan beter het
Driekwart van de Rotterdammers is positief over de kwaliteit
Feijenoord
Bij de Rotterdamse wijken scoren Charlois en Feijenoord, beide
in Rotterdam-Zuid, bovengemiddeld laag. Daarentegen doen
Prins Alexander en Hillegersberg-Schiebroek, gelegen in het
noordelijk deel van de Maasstad, het bovengemiddeld goed.
Driekwart van de Rotterdammers is positief over hun leven
Mei 2014
9
PRIKBORD
Steden bieden kansen economische groei
Het dichtbevolkte, stedelijke karakter van Nederland biedt uitstekende kansen voor
economische groei. Vooralsnog worden de voordelen van de steden echter te weinig benut.
Dat stelde de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) in een
eind april gepubliceerd rapport.
Driekwart van de Nederlandse bevolking woont in de grote steden, of daaraan verwante
gebieden, die ruim over het land zijn verdeeld. Die situatie biedt volgens de OESO
economische voordelen, waar nog te weinig mee wordt gedaan. Dat komt onder meer doordat
het stedenbeleid zich richt op problemen, in plaats van het vergroten van de groeikansen,
aldus de denktank.
De Nederlandse economie herstelt volgens de OESO langzaam van de diepe recessie. Daarbij
blijft de relatief grote bankensector echter een zorgenkind, vooral door de hoge schuldenlast
van Nederlandse huishoudens.
NVM-reclame op een prachtige constructie, in de buurt van Rotterdam.
Huurprijzen
studentenkamers omhoog
De huurprijzen van studentenkamers zijn het afgelopen jaar
gemiddeld met 1,4 procent gestegen. In 2012 betaalde een
student nog een gemiddelde huurprijs van 415 euro per
maand voor een kamer en in 2013 was dat ruim 420 euro.
In Rotterdam krijgen studenten het meeste waar voor hun
geld en Amsterdam blijft de duurste stad om te wonen. Dat
meldt het onlineplatform Kamernet, waar woonruimte wordt
aangeboden.
De snelste stijger is de stad Utrecht, waar de huurprijs
omhoog ging met 4,6 procent. Utrecht kent dan ook
een structureel tekort aan studentenwoningen, weet
Kamernet. Ook Amsterdam kampt met een tekort aan
studentenwoonruimte. Die stad blijft met een huurprijs van
538 euro het duurste voor een student om te wonen.
In de steden Rotterdam, Groningen en Eindhoven daalde de
gemiddelde huurprijs ten opzichte van 2012.
10
Wat gebeurt er op Twitter?
Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt.
Geert van Nispen @GeertvNispen 29 april
Vraagt een klant “keurt u woninngen
en geeft u verbouwingsadvies op
zaterdag tijdens de NVM Open
Huizen Dag” …. Natuurlijk!
@nvmog @BouwCAB
Ingrid Goutier @IngridGoutier 29 april
pr
@deJongeMarianne Googleglasses ook gezien #fundamentt14
geniaal. Op straat lopend huisjees
kijken! Hoe leuk kan het zijn?
Paulus Jansen @PaulusJansenSP 25
25 apr
april
Vacante zetel: … ik vertrek als kamerlid
en word wethouder in #Utrechtt
Frank Swager @Frenkiboy 255 april
Verkoop nieuwbouw
wbou kkoo
koopwoningen
koopwoning
stijgt 35 procent. De #won
# oningma
#w
oningmarkt
komt weer in bewegingg.
Kees Verhoeven @KeesVee 224 april
Er zijn nu meerr dan 100.00
0.000
woningbezitterss die
di hunn hypotheeek niet
kunnen betalenn. #D66 wil
wi actie m
minister
en banken.
Daan Keij @daankeij 18 apriil
Verruiming vrijgesteldee sc
schenkinng idd
goede maatregel! @pbatt
@pbaattes: Herstel
huizenmarkt medee ddan
dankzij belasttingdienst
ACTUEEL
Daan Keij, lobbyist NVM:
‘Voorstel voor vernieuwd
energielabel grote verbetering’
Het huidige energielabel werkt niet in de praktijk, zegt Daan Keij, politiek lobbyist
van de NVM. “Het wordt als relatief duur en te ingewikkeld ervaren. De roep om een
vereenvoudigd en voor woningbezitters goedkoper energielabel wordt steeds sterker: al
langer vanuit de NVM, Meer Met Minder en de Tweede Kamer, en later ook vanuit het SER
Energieakkoord. Ook minister Blok voor Wonen en Rijksdienst pleit voor zo’n energielabel.
Begin juni wil hij een wetsvoorstel daarvoor naar de Tweede Kamer sturen.”
Een jaar geleden kwam minister Blok al met hoofdlijnen van een
voorstel voor een sterk vereenvoudigd en goedkoper energielabel. De
Tweede Kamer gaf hem toen groen licht om dit uit te werken tot een
wetsvoorstel, blikt Keij terug. “Het voorstel komt overeen met mogelijkheden tot vereenvoudigingen en verbeteringen die onder andere
door het energiebesparingsinitiatief Meer Met Minder en de NVM
van begin af aan worden ondersteund en bepleit. Verheugend dus.”
Daan Keij, politiek lobbyist bij de NVM: “Het vereenvoudigde
label past meer in de huidige tijd.”
Online
De vereenvoudiging zit hem in de wijze waarop het label kan
worden vastgesteld, zegt Keij. “Allereerst krijgen alle eigenaren
van woningen die nog niet van een energielabel zijn voorzien
per brief een indicatief energielabel toegestuurd. In die brief
wordt ook het adres van een website vermeld. Op deze website
kunnen de huiseigenaren vervolgens zelf de tien kenmerken die
het energielabel bepalen controleren. Vergelijk het maar met
een belastingaangifte. Mocht de woning op een of meer van
die kenmerken al eens verbeterd zijn, dan kan de eigenaar dit
actualiseren. Een deskundige op afstand checkt en valideert het
energielabel. Dat wordt daarna officieel geregistreerd. Ook de
nu al vastgestelde ‘oude’ energielabels worden omgerekend naar
deze duidelijkere nieuwe variant.”
Keij: “In plaats van zo’n tweehonderd euro moet het energielabel
‘nieuwe stijl’ volgens Blok maar een paar tientjes gaan kosten.
De honderden miljoenen euro’s die dit bespaart, kunnen gebruikt
worden voor daadwerkelijke energiebesparing. En men voldoet
daarmee toch volledig aan de verplichting van een energielabel
bij de verkoop van de woning. Eigenaren die assistentie willen
hebben, kunnen de makelaar of een andere deskundige vragen om
het energielabel in te vullen.”
Besparing
Op basis van de nu bekende hoofdlijnen hoopt Keij dat de Tweede
Kamer binnenkort met het uitgewerkte plan. Spaarzame kritiek
dat het vernieuwde energielabel minder effectief zou zijn dan de
complexe variant wijst hij van de hand. “ Het wordt zo eenvoudig
dat het ook veel gemakkelijker te controleren is door bijvoorbeeld
een koper en zijn aankoopmakelaar. En als je de online tool
koppelt aan een aantrekkelijke website met besparingstips en
andere nuttige links, dan vergroot dat juist de bewustwording van
eigenaren om hun woning energiezuiniger te maken.”
Keij: “Het vorige wetsvoorstel was vrijwel uitsluitend op afdwingen
en sancties gericht. En dat past niet in de huidige tijd waarin de
overheid vooral faciliteert en de markt het meer zelf moet doen. Het
vereenvoudigde label, waarvoor Blok nu het plan nader uitwerkt,
sluit beter aan op die benadering. Doordat het waarschijnlijk
maar een paar tientjes kost, worden ook huiseigenaren zonder
verkoopwens geprikkeld hun woning te labelen, of anders alleen al
door het indicatieve label dat door het Rijk zal worden toegestuurd.
Tot op heden is vooral gefocust op het verkoopmoment en werd het
energielabel een doel op zich. Het slaagt er daardoor niet in om
mensen echt aan te zetten tot energiebesparing. Terwijl dat feitelijk
wel de essentie van het label moet zijn.”
Energielabelatlas.nl:
bewustmaking van het energiegebruik
Onlangs introduceerden Bouwend Nederland en ‘Meer met Minder’
de website www.energielabelatlas.nl. Daarop wordt voor de meeste
Nederlandse woningen een indruk gegeven van hoe het indicatieve
energielabel dat de overheid gaat lanceren er waarschijnlijk uit gaat zien.
Het indicatief energielabel komt volgens de initiatiefnemers al in meer dan
90 procent van de gevallen overeen met de uitkomst van het uitgebreide
energieprestatiecertificaat. De vergelijkbare labelindicatie die de overheid
begin 2015 wil gaan versturen kan vervolgens ook nog eens geactualiseerd
en gecontroleerd worden. Na registratie leidt dat tot het officiële,
vernieuwde energielabel.
‘Het vorige wetsvoorstel was vrijwel uitsluitend op afdwingen en sancties gericht’
Ex-astronaut Wubbo Ockels:
‘GRACHTEN MOETEN OOGAPPEL VAN
AMSTERDAM BLIJVEN’
Wat kunnen eigenaar/bewoners van een historisch
pand doen om hun huis te verduurzamen? Wat zijn
hiervoor de mogelijkheden, hoeveel kost het en welke
vergunningen zijn er nodig? De Groene Menukaart reikt
hun hierover sinds kort informatie aan.
De Groene Menukaart geeft antwoord op vragen als: wat betekenen de
tientallen duurzame mogelijkheden voor het comfort, hoe groen zijn ze en hoe
zit het met financiering en regelgeving? Met behulp van een ‘wensenlijstje’
kan de bezoeker in een oogopslag zien hoe hij zijn pand naar eigen wens
duurzaam kan maken.
De Groene Menukaart is een initiatief van ex-astronaut Wubbo Ockels. Hij
is ook de initiator van Stichting De Groene Grachten. Volgens Ockels is de
Groene Menukaart ‘een doorbraak in het verduurzamen van eeuwenoude
grachtenpanden’. Sinds 17 maart is De Groene Menukaart voor iedereen
online beschikbaar en kunnen Amsterdammers aan de slag om hun monument
te verduurzamen. En niet alleen Amsterdammers met een monument, de
menukaart is er voor iedereen. “Want als het hier kan, dan kan het overal”,
stelde Ockels bij de lancering van de gratis tool.
Bespaartips
Doorbraak
portemonnee, uw comfort, én voor
uw persoonlijke groenscore.
“De grachten moeten ook de
komende 400 jaar de oogappel van
Amsterdam zijn”, zo stelt Ockels.
De ‘doorbraak’ is het resultaat van anderhalf jaar onderzoek en pilotprojecten
met een groot aantal partners, waaronder de gemeente Amsterdam. De Groene
Menukaart is te vinden op www.degroenemenukaart.nl
“Amsterdam vierde in 2012 400 jaar grachten en ik moest denken aan de
komende 400 jaar. De enige toekomst is een duurzame toekomst”, aldus
Wubbo Ockels. In ons land staan 100.000 monumenten en 1,5 miljoen
vooroorlogse woningen.
Mei 2014
De Groene Menukaart leidt u door
vijf thema’s: isolatie, water, stroom,
warmte en bespaartips. Binnen deze
thema’s vindt u een groot aantal
toepassingen, van dakisolatie tot
led-verlichting. Per toepassing
volgt een uitleg en kan u zien
wat die toepassing doet voor uw
Wubbo Ockels: “De enige toekomst
is een duurzame toekomst. “
COLOFON
NVMagazine is een periodieke uitgave van de
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en
vastgoeddeskundigen NVM.
NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies
uit de wereld van onroerend goed in de markten
wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed.
Uitgever
NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein,
T: 030 608 5185
Hoofdredactie
Roeland Kimman ([email protected])
Bladmanagement & eindredactie
PACT Public Affairs
Redactie
Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders,
Peter Westhof
Fotografie
Mona Alikhah , Sicco van Grieken, PACT,
Eric Veenhuyzen
Vormgeving & opmaak
Koos in Vorm
Druk & distributie
MediaCenter Rotterdam
Abonnementen
NVMagazine wordt toegezonden aan personen die
beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn.
Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever.
Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na
toestemming van de hoofdredactie.
11
SERIE
Comédienne en cabaretière Tineke Schouten:
‘Durf maar te kopen en
vooral: geniet ervan’
Tineke Schouten: “De eerste woning die ik echt samen met mijn man kocht, stond aan
de Distelvink in Maartensdijk – een lief plaatsje in de provincie Utrecht. Toen we elkaar
pas kort kenden had mijn man namelijk zelf – dus nog zonder mijn inbreng – een woning
gekocht in Rijnsweerd, Utrecht. In deze hoekwoning hebben wij de eerste jaren van
ons huwelijk gewoond. Maar in 1985 besloten we in verband met gezinsuitbreiding te
verhuizen. We konden toen de woning voor een mooie prijs verkopen en daardoor een
woning terugkopen die twee keer zo groot was. Een goede vriend van ons, die makelaar
was, heeft ons bij de aankoop geadviseerd.
Veel ruimte
Perfecte staat
Heel fijn vonden wij dat het huis in Maartensdijk van binnen
bijzonder ruim was en beschikte over faciliteiten die je in die tijd
niet vaak aantrof, zoals drie badkamers en een dubbele garage.
De woning lag bovendien mooi en was pas vijf jaar oud. Voor
het volume dat we kochten was ook de prijs – 330.000 gulden –
aantrekkelijk. Daarvoor kregen we een groot huis met een kleine
tuin. Maar aangezien wij allebei te druk waren om te tuinieren,
vonden we dat niet erg.
Toen we er vijf jaar woonden, hebben we de woning helemaal
laten verbouwen. De stijl was boerderij-achtig, en wij wilden
deze iets praktischer en moderner maken. De woning verkeerde
dan ook in perfecte staat. Uiteindelijk hebben we hier achttien
jaar gewoond. Nu wonen we in een vrijstaande woning in
Almere. Dat huis hebben we zelf laten bouwen. Ook dat kan ik
van harte aanbevelen. Als je ergens voor niet te veel geld een
stukje grond kunt kopen, dan zijn er genoeg bouwers die prachtig
en niet te duur bouwen.
Mijn eerste woning
In de rubriek ‘Mijn eerste woning’
komen bekende Nederlanders aan
het woord over de aankoop van
hun eerste woning. Waarom werd
de woning gekocht, hoe verliep de
aankoop en hoe werd de woning
gefinancierd? En welk advies wil
de BN’er potentiële kopers van een
huis meegeven? In dit elfde deel
het verhaal van Tineke Schouten,
comédienne en cabaretière die haar
eerste woning in Maartensdijk heeft
gekocht.
dat je heel ver boven budget moet kopen, het moet natuurlijk
wel redelijk blijven. Ga er daarnaast niet vanuit dat het een huis
is voor de komende dertig jaar, want je kunt het na verloop van
tijd altijd weer verkopen. Je kunt beter stapsgewijs naar een
grotere woning, want dan heb je altijd iets om naartoe te leven.
Ook dat maakt een mens blij.”
Tineke Schouten: “Ga er niet van uit dat het een huis is voor de
komende dertig jaar, want je kunt het na verloop van tijd altijd
weer verkopen.”
Huizen kijken
Ik heb huizen altijd interessant gevonden. Al op mijn zestiende
ging ik met mijn ouders mee om te kijken voor een huis op de
Utrechtse Heuvelrug. In die tijd kreeg mijn vader namelijk een
supermarkt in Doorn. Ik zocht ijverig mee en ploos de boekjes
uit, als enige van de vier kinderen in ons gezin. Ik zeg weleens:
in mijn volgende leven zou ik makelaar zijn ook hartstikke leuk
vinden. Bovendien zijn mijn zus en mijn zwager allebei makelaar,
dus het zit in de familie.
Stapsgewijs
Mijn advies is dan ook: durf maar gerust te kopen en vooral:
geniet ervan! Want het is een hele mooie tijd; de aankoop van
je eerste huis. Als je iets echt leuk vindt, dan kun je beter iets
hoger grijpen en een paar jaar iets soberder leven. Dus even niet
op vakantie, maar lekker klussen in je huis. Wat niet wil zeggen
IN DE KANTLIJN
‘In mijn volgende leven zou ik best makelaar willen zijn’
VOORGOED AFSCHEID VAN BREDASE KOEPELGEVANGENIS
Op 15 april jl. sloot de Bredase Koepelgevangenis. Daarmee kwam een einde aan 128 jaar
markante geschiedenis van het gebouw. De gevangenis, officieel penitentiaire inrichting
De Boschpoort, kende in die periode heel wat beroemde en beruchte ‘bewoners’, van
Herman Brood tot Duitse oorlogsmisdadigers. Het gebouw blijft wel intact, omdat het
sinds 13 jaar een rijksmonument is.
12
Oorlogsmisdadigers
In de jaren vijftig werden veel tot zware straffen veroordeelde
landverraders en oorlogsmisdadigers gevangen gehouden in
Breda. Vier van hen, de Duitse oorlogsmisdadigers Ferdinand aus
der Fünten, Franz Fischer, Joseph Kotälla en Willy Lages, zaten
een levenslange gevangenisstraf uit.
Aanvankelijk was het de bedoeling dat De Koepel pas op
1 januari 2016 zou sluiten. De Bredase gevangenis is een van
de negentien penitentiaire inrichtingen die staatssecretaris Fred
Teeven (Veiligheid en Justitie) uit bezuinigingsoverwegingen de
komende jaren afstoot. Hij hoopt daarmee 340 miljoen euro te
besparen.
Lages werd in 1966 vrijgelaten op medisch advies omdat
Nederlandse artsen meenden dat hij terminaal ziek was. In
werkelijkheid leefde Lages nog vijf jaar in vrijheid totdat hij
stierf. Kotälla overleed in 1979. De andere twee kregen in 1989
gratie, ze stierven enkele maanden later.
Te duur
Engel des Doods
Ook de twee andere koepelgevangenissen in ons land, in
Arnhem en Haarlem, gaan dicht. De negentiende-eeuwse
complexen zouden, ondanks meerdere moderniseringen, te duur
in onderhoud zijn.
De Koepel werd in de periode 1882 - 1886 gebouwd door
justitie-architect Johan Frederik Metzelaar, die eerder de
koepelgevangenis van Arnhem ontwierp. Het gebouw werd
ontworpen volgens het door de Brit Jeremy Bentham in 1791
bedachte panopticum-principe: vanuit het midden van het
cirkelvormige complex konden de bewakers de gevangenen
constant in de gaten houden. Er waren in de Bredase
Koepelgevangenis aparte gedeeltes voor mannen en vrouwen.
De Haagse verpleegkundige Lucia de Berk werd in maart
2003 veroordeeld tot levenslang en tbs voor zeven moorden
en drie pogingen daartoe op bejaarden en baby’s die in het
ziekenhuis aan haar zorg waren toevertrouwd. De ‘Engel des
Doods’ zat zeseneenhalf jaar vast, eerst in Breda, later ook in
Scheveningen. In april 2010 werd ze vrijgesproken.
Vanwege het bezit van verdovende middelen bracht ook zanger
Herman Brood in 1980 enkele nachten in de Bredase gevangenis
door.
Sinds 2001 is het Bredase gebouw een rijksmonument en wordt
er toezicht op gehouden. Het is nog niet duidelijk wat er met het
gebouw gaat gebeuren.

Download Report