De gastvrijheidssector en
tijdelijkheid
Een quick scan
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Dit rapport is in opdracht van InnovatieNetwerk opgesteld door:
Rob Berkers (Berkers Advies – Kennis van vrije tijd)
Projectleiding InnovatieNetwerk:
Ir. N.J. Beun en Dr. J.H.A. Hillebrand
Postbus 19197
3501 DD Utrecht
tel.: 070 378 56 53
www.innovatienetwerk.org
Het ministerie van EZ nam het initiatief tot en financiert InnovatieNetwerk.
ISBN: 978 - 90 - 5059 - 519 - 3
Overname van tekstdelen is toegestaan, mits met bronvermelding.
Rapportnr. 14.2.328, Utrecht, april 2014.
Foto omslag: (Jos Kluwen, vuurtoreneiland, Durgerdam)
1
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Woord vooraf
Ontwikkelingen in de toekomst worden steeds moeilijker te voorspellen en de horizon die
met enige zekerheid overzien kan worden lijkt steeds korter te worden. Dat zou ook
consequenties moeten hebben voor onze omgang met ruimte, die moet flexibeler worden.
Want wat nu goed en duurzaam lijkt, kan over tien jaar het tegendeel blijken te zijn. De
omkering in het concept Tijdelijk Anders Bestemmen is dat de onzekerheid tot zekerheid
gemaakt wordt: je gaat voor bepaalde tijd ruimte gebruiken; voor de periode die je denkt te
kunnen overzien. Is die tijd verstreken, dan kan opnieuw besloten worden wat te doen. Zo
kun je werken bij de ontwikkeling van woningen, maar ook bij bedrijven(terreinen) en
mogelijk infrastructuur. Uiteraard hoort daar een andere manier van bouwen bij, een die
rekening houdt met de tijdelijkheid van hetgeen wordt neergezet (bijvoorbeeld
demontabele woningen).
Tijdelijk Anders Bestemmen kan ook een goede keus zijn wanneer een terrein ligt te
wachten op een meer definitieve bestemming, maar deze om allerlei redenen nog niet
gerealiseerd wordt. Denk bijvoorbeeld aan ruimte die is gereserveerd voor stadsuitbreiding
waar op dit moment vanwege de crisis geen gebruik van wordt gemaakt. Daar zou prima
tijdelijk iets anders kunnen worden gerealiseerd. In de voorliggende quick scan wordt de
relatie tussen gastvrij ondernemen en tijdelijkheid bekeken. Vier vragen staan centraal:
1. Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?
2. Heeft de gastvrijheidssector potentie voor niet-gebruikte terreinen?
3. Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment benut?
4. Zijn er grensverleggende vernieuwingen nodig om de kansen die er zijn te benutten?
Het blijkt dat er alleen al bij gemeenten 18.500 ha grond in bezit is die wacht op een
definitieve bestemming. Op enkele tientallen van die plekken zijn gastvrijheidsondernemers
succesvol bezig voor zichzelf en het gebied, door bijvoorbeeld een hip restaurant te
exploiteren dat identiteit geeft aan de plek. De indruk bestaat dat dit veel meer zou kunnen
gebeuren. Daarvoor is nodig dat tijdelijk gebruik meer bekendheid krijgt bij ondernemers,
grondeigenaren en gemeenten.
Grensverleggende vernieuwingen zijn eigenlijk niet nodig, op één onderwerp na:
“tijdelijkheid van meer dan tien jaar”. Tijdelijkheid is in ons planologisch beleid mogelijk voor
minder dan vijf jaar (huidige wet) en hopelijk 10 jaar in de op stapel staande nieuwe
Omgevingswet waarvan verwacht wordt dat die in 2018 in werking gaat treden. Een
maximum termijn van 10 jaar is soms korter dan de periode die je kunt overzien (denk
bijvoorbeeld aan reserveringen voor waterveiligheid), en dus onnodig beperkend. Vaak geldt
dat bij een langere terugverdientijd meer kwaliteit gerealiseerd kan worden.
InnovatieNetwerk zal daarom nader in kaart brengen op welke wijze om gegaan kan worden
met tijdelijk gebruik voor periodes langer dan 10 jaar en welke consequenties en risico’s dat
in zich heeft. Ondertussen kunnen andere partijen al volop aan de slag met tijdelijk gastvrij
ondernemen.
Dr. G. Vos,
Directeur
2
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Inhoud
Woord vooraf ...................................................................
2
Inhoud ..............................................................................
3
Samenvatting....................................................................
4
1 Inleiding .........................................................................
6
1.1 Waarom een verkenning naar de gastvrijheidssector en tijdelijkheid?
6
1.2 Onderzoeksvragen ......................................................
6
1.3 Afbakening ..................................................................
6
1.4 Onderzoeksaanpak .....................................................
7
2 Gebieden voor tijdelijk gebruik .....................................
8
2.1 Zes gebiedstypen ........................................................
8
2.2 Aantal hectaren beschikbaar terrein ..........................
9
2.3 Wet- en regelgeving ...................................................
10
2.4 Van tijdelijkheid, via flexibiliteit naar duurzaamheid .
11
3 Praktijkervaringen met tijdelijkheid in de gastvrijheidssector
13
3.1 Deelsectoren in beeld.................................................
13
3.2 Overall beeld ..............................................................
14
3.3 Praktijkvoorbeelden ...................................................
15
4 Waarom kiezen voor tijdelijkheid? ................................
19
4.1 Voors en tegens voor ondernemers, grondeigenaren en gemeenten
19
4.2 Wat kunnen partijen voor elkaar betekenen? ...........
23
4.3 Wat allen parten speelt ..............................................
24
5.1 Antwoorden op de onderzoeksvragen .......................
25
5.2 Aanbevelingen ............................................................
28
Geraadpleegde bronnen ..................................................
30
3
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Samenvatting
Tijdelijk gebruik staat steeds meer in de belangstelling. Ook in de gastvrijheidssector is er al
ervaring mee. Van meerdere kanten klinkt het geluid dat er nog heel wat mogelijkheden zijn
voor de gastvrijheidssector om meer te doen met tijdelijkheid. Én dat het voor eigenaren
van terreinen die nog enige tijd op hun eindfunctie wachten wel eens heel interessant kan
zijn om voor een tijdelijke recreatieve invulling te kiezen. InnovatieNetwerk wil via een
verkennend onderzoek meer inzicht krijgen in hetgeen er al gebeurt en in de potenties die er
zijn om meer te doen. In deze quick scan staan de volgende vragen centraal:
1.
Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?
2.
Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen?
3.
Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment al benut?
4.
Zijn er grensverleggende vernieuwingen (technologisch, institutioneel, etc) nodig om de
potenties die er zijn ten volle te benutten? Zo ja; welke zijn dat dan?
Scoop van het onderzoek
De focus in deze studie ligt op vrijetijdsvoorzieningen met een directe economische
component die liggen in het buitengebied of in de randen van het stedelijk gebied. Het gaat
dan met name om: kampeer- en bungalowterreinen; hotels, pensions en
groepsaccommodaties; horecavoorzieningen (restaurants, cafés); pret- en themaparken en
buitensport- en evenemententerreinen. In dit project ligt de ‘ondergrens’ voor tijdelijkheid
ongeveer bij een seizoen, een ‘bovengrens’ wordt niet gesteld. Een veelheid van gebieden
die in aanmerking kunnen komen voor tijdelijk anders gebruiken wordt meegenomen in de
studie, zoals terreinen die wachten op herontwikkeling omdat bouwplannen zijn uitgesteld
of gebieden met een planologisch slot vanwege een toekomstige wateropgave.
Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?
Terreinen die tijdelijk beschikbaar zijn kunnen zeker interessant zijn voor ondernemers uit
de gastvrijheidssector. Er zijn voorbeelden waarin ondernemers er in geslaagd zijn om een
tijdelijke voorziening te realiseren en om deze rendabel te exploiteren. Tijdelijke locaties
kunnen voor ondernemers zelfs voordelen bieden ten opzichte van permanent beschikbare
locaties vanwege lagere grondkosten, snellere procedures en/ of het feit dat het om
bijzondere plekken gaat. Sommige ondernemers spreekt het pionieren erg aan. Ook
gebruiken sommige ondernemers een tijdelijke voorziening als een opstap naar een vaste
stek. Voor ondernemers kan tijdelijkheid ook nadelen met zich mee brengen. De korte
terugverdientijd en het beperkte langetermijnperspectief zijn de belangrijkste nadelen.
Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen?
Als een terrein voorlopig nog niet zijn eindfunctie zal krijgen, kan het voor een eigenaar
aantrekkelijk zijn om te kiezen voor een tijdelijke functie. En een invulling met een recreatieof horecaonderneming kan dan zeker een interessante optie zijn. Extra inkomsten, minder
kosten voor beheer en onderhoud en een positief imago zijn belangrijke voordelen. Maar
voor terreineigenaren zit de grootste potentie van de gastvrijheidssector als tijdelijke
functie in het feit dat deze sector een erg waardevolle placemaker (kwartiermaker) kan zijn
4
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
voor een nieuw te ontwikkelen gebied. Randvoorwaarden voor terreineigenaren ten
aanzien van tijdelijke functies zijn dat ze weinig extra rompslomp willen en zo min mogelijk
belemmeringen die een overgang naar de permanente functie in de weg staan.
Worden de potenties op dit moment al veelvuldig benut?
Er zijn in ons land enkele tientallen voorbeelden van tijdelijke benutting van terreinen door
gastvrijheidsondernemers. Daarmee vormen de gastvrijheidsondernemingen die op een
tijdelijke locatie gevestigd zijn slechts een klein deel van de totale sector. En van de
terreinen die in potentie beschikbaar zijn voor tijdelijk gebruik (alleen al bij de gemeenten
ligt 18.500 ha langere tijd braak) biedt slechts een heel klein deel een tijdelijke
gastvrijheidsonderneming plek. Naar verwachting zal tijdelijkheid altijd een nichemarkt
blijven maar een groei lijkt zeker mogelijk; het heeft immers zowel voor ondernemers,
terreineigenaren als ook overheden interessante kanten. Zeker voor terreinen waar
woningbouw of de vestiging van bedrijventerreinen was voorzien zullen grondeigenaren zich
mogelijk meer en meer gaan openstellen voor tijdelijk ander gebruik. Het wordt steeds
duidelijker dat veel van deze gronden slechts op lange termijn of in zijn geheel niet de eerder
voorziene eindfunctie zullen krijgen en voor tal van locaties hebben grondeigenaren al fors
afgeschreven.
Zijn er grensverleggende vernieuwingen nodig om de potenties te benutten?
Een verdere groei van tijdelijke benutting van terreinen door de gastvrijheidssector is
mogelijk zonder dat er grensverleggende vernieuwingen plaatsvinden. Het is met name de
onbekendheid met de mogelijkheden bij zowel ondernemers, grondeigenaren als
gemeenten die maakt dat er nog vrij weinig vrijetijdsvoorzieningen op braakliggende
terreinen zijn. Hier ligt dan ook een eerste opgave: het breder delen van kennis en ervaring.
Dit neemt niet weg dat er ook praktische problemen zijn die aandacht vragen, zoals wet- en
regelgeving en de terugverdientijd. Dit zijn beide echter geen knelpunten die om echte
innovaties vragen. Grensverleggende vernieuwingen zijn wel nodig wanneer de tijdshorizon
voor tijdelijkheid wordt opgerekt tot voorbij de tien jaar. Het interessante van zo’n wat
langere periode is dat hierdoor voorzieningen gerealiseerd kunnen worden met een hoge
ruimtelijke kwaliteit én met het vermogen om nog veel sterker dan bij een korte periode
mede een impuls te geven aan de kwaliteit van de directe omgeving. Binnen de huidige R.O.wetgeving is een dergelijke ‘langdurige tijdelijkheid’ echter niet geregeld. Omdat het voorbij
de grens van een bestemmingsplanperiode gaat, mag dit met recht een grensverleggende
vernieuwing heten. Ook vraagt deze benadering om innovaties ten aanzien van concepten
(en daarmee samenhangende verdienmodellen) en bouwmaterialen en –methoden.
Aanbevelingen
Op grond van deze verkenning wordt een drietal acties voorgesteld die tot verbeteringen
kunnen leiden. Deze acties zijn:
1. Meer bekendheid geven aan tijdelijkheid en de mogelijkheden van én voor de
gastvrijheidssector
2. Met projecten aan de slag gaan
3. Nader verkennen van ‘langdurige tijdelijkheid’.
5
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
1 Inleiding
1.1 Waarom een verkenning naar de gastvrijheidssector en tijdelijkheid?
Tijdelijk bestemmen staat veelvuldig in de belangstelling. Van creatieve broedplaatsen in
leegstaande kantoorpanden, stadslandbouw op braakliggende terreinen in woonwijken tot
tijdelijke natuur in retentiegebieden.
Ook in de gastvrijheidssector is er al flink wat ervaring mee. En dat is niet alleen iets van de
laatste jaren. Neem de strandpaviljoens langs onze kusten, waarvan de meeste elk jaar weer
aan het einde van het seizoen worden afgebroken en worden opgeslagen tot de lente weer
aanbreekt. En neem evenementen; per definitie een tijdelijke gebeurtenis. En de laatste
jaren zijn er steeds meer varianten bijgekomen binnen de gastvrijheidssector; van pop-up
restaurants tot tijdelijke stadsstranden.
En toch. Van meerdere kanten klinkt het geluid dat er nog heel wat mogelijkheden zijn voor
de gastvrijheidssector om meer te doen met tijdelijkheid. Én dat het voor eigenaren van
terreinen die nog enige tijd op hun eindfunctie wachten wel eens heel interessant kan zijn
om voor een tijdelijke recreatieve invulling te kiezen. Goed inzicht in wat er nu al gebeurt in
de gastvrijheidssector met tijdelijkheid is er echter niet. En ook ontbreekt het aan kennis
over de nog onbenutte potenties op dit vlak en van eventuele belemmeringen die het ten
volle benutten van deze potenties in de weg staan. InnovatieNetwerk wil hier via een
verkennend onderzoek meer inzicht in krijgen.
1.2 Onderzoeksvragen
In deze quick scan staan de volgende vragen centraal:
1.
2.
3.
4.
Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?
Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen?
Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment al benut?
Zijn er grensverleggende vernieuwingen (technologisch, institutioneel, etc) nodig om de
potenties die er zijn ten volle te benutten? Zo ja; welke zijn dat dan?
Ter toelichting op onderzoeksvraag 4; met grensverleggende vernieuwingen worden
trajecten bedoeld die tot concrete (maar wel ingrijpende) innovaties leiden, ook wel ‘game
changers’ genoemd. Twee dimensies zijn dan van belang:
a. Is een innovatie echt vernieuwend, in de zin dat het gaat om iets heel nieuws en niet om
een ‘gepimpte versie’ van wat er al was?
b. Wat is de impact, dus hoeveel verandering brengt een innovatie met zich mee?
1.3 Afbakening
Gastvrijheidssector
In deze publicatie wordt consequent de term ‘gastvrijheidssector’ gehanteerd. Dit is
synoniem aan termen als ‘vrijetijdssector’ en ‘vrijetijdseconomie’. Toerisme, recreatie,
horeca en vrije tijd in hun volle breedte (dus inclusief bijvoorbeeld cultuur) behoren hiertoe.
6
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
De focus in deze studie ligt op voorzieningen in het buitengebied en de randen van het
stedelijk gebied. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen in binnensteden krijgen dus minder
aandacht. Verder ligt de nadruk op de onderdelen van de gastvrijheidssector met een
directe economische component. Het gaat dan met name om:
Kampeer- en bungalowterreinen
Hotels, pensions en groepsaccommodaties
Horecavoorzieningen (restaurants, cafés)
Pret- en themaparken
Buitensport- en evenemententerreinen
Het is overigens wel belangrijk om op te merken dat het voor de meeste commerciële
voorzieningen essentieel is dat er ook voorzieningen zijn voor activiteiten als wandelen,
fietsen, varen, paardrijden of zwemmen. Verder geldt dat er ook voorbeelden uit een
stedelijke context worden geanalyseerd omdat hieruit ook leerervaringen zijn te halen voor
ontwikkelingen buiten de stad.
Tijdelijkheid
Tijdelijk is een relatief begrip. Een evenement van 1 dag is overduidelijk van tijdelijke aard,
maar in wezen geldt dat ook voor een camping die na een bestaan van 40 jaar stopt en waar
weer natuur van gemaakt wordt. In dit project ligt de ‘ondergrens’ ongeveer bij een seizoen.
Reden is dat er voor kortere vormen van tijdelijkheid naar verwachting niet of nauwelijks
‘game changers’ nodig zijn. Een ‘bovengrens’ wordt niet gesteld. Ook langdurige vormen van
tijdelijkheid worden meegenomen.
Een exacte onder- en bovengrens zijn overigens niet essentieel voor de zoektocht. Waar het
in de kern om gaat is dat gezocht wordt naar manieren van bestemmen en bouwen die
flexibeler zijn dan te doen gebruikelijk is; naar situaties waarin de focus niet meer puur ligt
op ruimtelijk beleid, maar waarbij ook aandacht is voor de factor tijd. Met als resultaat dat
de mogelijkheden voor de gastvrijheidssector toenemen.
Geen streven naar volledigheid
Met deze verkenning is niet gepoogd om een compleet beeld te geven van wat er al gebeurt,
van de potenties en van de belemmeringen. Doel van de quick scan is om een indruk te
geven van een aantal belangrijke mogelijkheden en belemmeringen zodat actie ondernomen
kan worden om de potenties beter te benutten.
1.4 Onderzoeksaanpak
Om de kennis te vergaren die nodig is om de vragen te beantwoorden is gebruik gemaakt
van deskresearch (literatuuronderzoek en onderzoek op internet) en van telefonische
interviews.
7
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
2 Gebieden voor tijdelijk gebruik
2.1 Zes gebiedstypen
Om uiteenlopende redenen zijn in ons land veel gebieden (tijdelijk) niet in gebruik. Het
‘activeren’ van deze gebieden, op een manier waarbij de beschikbaarheid voor toekomstige
functies niet in gevaar komt, is een aanlokkelijk perspectief. Het kan economisch interessant
zijn, maar bijvoorbeeld ook de ruimtelijke kwaliteit verhogen of meerwaarde hebben vanuit
sociaal perspectief. In de publicatie ‘Tijdelijk Anders Bestemmen’ (D.EFAC.TO, 2011) worden
de volgende gebieden onderscheiden die in aanmerking kunnen komen voor tijdelijk anders
gebruiken:
Gebieden in afwachting van een gepland project
Gebieden in strategisch bezit
Leegstaande gebieden waarvoor nog geen plannen zijn
Gebieden met een planologisch slot
Gebieden met een onzekere toekomst
Gebieden waar meervoudig ruimtegebruik mogelijk is
Gebieden in afwachting van een gepland project
Hierbij gaat het bijvoorbeeld om terreinen die wachten op herontwikkeling omdat
bouwplannen zijn uitgesteld of gestaakt als gevolg van de financiële crisis. Of om gronden
binnen grootschalige bouwprojecten die door een gefaseerde uitvoering vaak inzetbaar zijn
voor tijdelijk gebruik.
Gebieden in strategisch bezit
Hierbij gaat het om gronden waarvan de eigenaar verwacht ze in de toekomst nodig te
hebben voor bijvoorbeeld een uitbreiding. Dit speelt bijvoorbeeld langs spoorlijnen en in
havengebieden. Gronden kunnen ook strategisch in bezit zijn vanwege hun financiële
waarde. De eigenaar verwacht in de toekomst een betere prijs voor de gronden te krijgen en
houdt ze daarom in de tussentijd in bezit.
Leegstaande gebieden waarvoor nog geen plannen zijn
Steden die met krimp te maken hebben kennen veel leegstaande terreinen, net als gebieden
die een transformatie ondergaan en leeglopen, zoals havens en industriegebieden.
Gebieden met een planologisch slot
In sommige gebieden zijn er ruimtelijke reserveringen vanuit de overheid die de
ontwikkeling van gebieden onmogelijk maken. Het gaat dan bijvoorbeeld om beleidsmatig
gereserveerde gronden voor waterveiligheidsprogramma’s voor de lange termijn, de aanleg
van een nieuwe snelweg, stedelijke uitbreidingsplannen of Natura 2000 gebied. Deze
gebieden kunnen, totdat de bestemming waarvoor zij gereserveerd zijn in beeld komt,
tijdelijk worden ingezet voor ander gebruik. Hiermee wordt het planologisch slot op het
gebied opgeheven.
Gebieden met een onzekere toekomst
Soms kan een gebied geen permanente functie krijgen omdat het besluit daarover afhangt
van toekomstige ontwikkelingen. Een voorbeeld is de keuze voor een gebied ten behoeve
8
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
van stadsuitbreiding. Zolang er twee opties in het spel zijn, is voor geen van de gebieden een
bestemming voor een functie gewenst die botst met de stedelijke ontwikkeling, ook al is het
onzeker of die ontwikkeling daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Totdat een beslissing over de
toekomstige ontwikkelingen genomen is, zijn deze gebieden beschikbaar voor tijdelijke
functies.
Gebieden waar meervoudig ruimtegebruik mogelijk is
Ook gebieden die al wel permanent in gebruik zijn kunnen soms ruimte bieden voor tijdelijk
gebruik. Dit kan door tijdelijk een extra functie aan het gebied toe te voegen. Dit gebeurt
ook veelvuldig, zeker ook door de gastvrijheidssector. Festivals, kermissen en circussen zijn
hiervan voorbeelden. Dergelijke tijdelijke functies kunnen het dagelijkse functioneren van
een gebied verstoren, waardoor ze vaak slechts kort aanwezig zijn. Indien de tijdelijke
functie de kwaliteit van het bestaande gebied verbetert of er simpelweg geen andere plek is
voor een functie die hard nodig is, is de kans groot dat een gebied langer ruimte kan bieden
voor de tijdelijke dubbelfunctie. Voorbeelden daarvan zijn tijdelijke scholen en
tentoonstellingen die langere tijd lopen. In deze verkenning zijn met name natuurgebieden
en gebieden langs de grote rivieren interessant. Dit zijn namelijk veelal aantrekkelijke
gebieden om in te recreëren en de realisatie van permanente gebouwde voorzieningen is er
vaak onmogelijk. Door te focussen op tijdelijkheid, en voorzieningen te maken die eenvoudig
weer weg kunnen, kunnen hier wellicht doorbraken worden bereikt.
(Bron: D.EFAC.TO, 2011)
2.2 Aantal hectaren beschikbaar terrein
Om hoeveel grond gaat het nu, die ‘geactiveerd’ zou kunnen worden? Een precies antwoord
daarop valt niet te geven; er zijn geen nauwkeurige cijfers over elk van de in paragraaf 2.1
genoemde gebieden.
Een relevant cijfer dat er is, is dat van de
hoeveelheid nieuwbouwgrond die
gemeenten in bezit hebben: 18.500 ha.
Hiervan is 5.500 ha bestemd voor
nieuwe woningen, op de overige 13.000
ha zijn nieuwe bedrijven voorzien. Van
de grond die bestemd is voor
woningbouw hebben gemeenten in de
periode 2009-2013 gemiddeld ongeveer
een kwart verkocht. De rest bleef dus
braak liggen. Overigens lijkt de grond die
nog ligt te wachten op de
eindbestemming woningbouw op de wat
langere termijn zijn weg wel te gaan
vinden naar de markt. Voor
bedrijventerreinen is het beeld een stuk
somberder. In de periode 2009-2013
hebben gemeenten gemiddeld ongeveer
7% van de grond ten behoeve van
Bron: Van Marwijk e.a., 2014
9
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
bedrijventerreinen verkocht. En de huidige
voorraad bedrijventerrein is zodanig (13%
uitbreiding ten opzichte van het bestaande
areaal bedrijventerreinen) dat het aanbod de
vraag ook voor de middellange termijn verre
overtreft; in het huidige ontwikkeltempo duurt
het nog 50 jaar voordat al deze gronden zijn
verkocht. (Van Marwijk e.a., 2014). Het is dan
ook niet te verwachten dat alle gronden met
bestemming bedrijventerrein ooit als zodanig
bebouwd en in gebruik genomen gaan worden.
Steeds meer gemeenten gaan ertoe over om af
te boeken op hun grondposities.
De 18.500 ha braakliggende terreinen die in
Gebieden met een planologisch slot
handen zijn van gemeenten vormt nog maar een
Bron: D.EFAC.TO, 2011
deel van de terreinen dat in potentie in
aanmerking kan komen voor tijdelijk gebruik. Zo hebben ook private partijen
(projectontwikkelaars) aanzienlijke grondposities. En ook daarvoor geldt dat veel van deze
gronden slechts op lange termijn of in zijn geheel niet de eerder voorziene eindfunctie zullen
krijgen. Bij deze commerciële grondeigenaren vinden voor sommige locaties dan ook forse
afschrijvingen plaats (tot de agrarische grondprijs). Dit maakt dat tijdelijk benutting ook in
financieel opzicht een interessante optie kan zijn.
En dan zijn alleen nog maar de gebieden genoemd die in afwachting zijn van een project.
Zoals opgemerkt kan tijdelijk gebruik ook in andere gebieden interessant zijn, zoals de
gebieden met een ‘planologisch slot’ of gebieden waar een tijdelijke nevenfunctie mogelijk
is. Al met al gaat het dan naar verwachting om enkele tienduizenden hectaren grond
waarvoor tijdelijk anders gebruiken interessant kan zijn.
2.3 Wet- en regelgeving
Maximale duur 10 jaar
Op een aantal plekken in het land is de
laatste jaren ervaring opgedaan met het
tijdelijk anders gebruiken van terreinen.
Hierbij is op onderdelen vrij nauwkeurig
duidelijk geworden wat wel en wat niet
kan rond tijdelijkheid binnen de bestaande
wet- en regelgeving. Er zijn echter ook nog
aspecten die niet duidelijk zijn. Op
onderdelen is ook wet- en regelgeving
aangepast om de kansen voor tijdelijk
gebruik te vergroten. Dit is bijvoorbeeld
rond tijdelijke natuur het geval.
Tijdelijk: houd het leuk
“Een heleboel regelwerk kun je oplossen door niet
juridisch aan de slag te gaan, maar door gewoon met
elkaar te gaan praten. Betrek alle partijen en
stakeholders, ga met elkaar om tafel, maak een
communicatieplan en zorg dat mensen weten dat als
er een mooie speelplaats komt, dat die over een paar
jaar weer weggaat. Laat gebruikers en omwonenden
weten waar het over gaat en laat hen mee denken.
Vraag naar alternatieven. Voor je het weet heb je op
een andere plek in de stad een schitterend alternatief
voor die speelplaats.”
Marian Braakensiek, Oranjewoud (in: Vakblad
Stedelijk Interieur, nummer 4, 2010)
10
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
In het verleden was tijdelijk gebruik van gronden maximaal voor een periode van vijf jaar
toegestaan. Met de komst van de Crisis- en herstelwet is dit opgerekt naar tien jaar.
Waarschijnlijk blijft deze periode van tien jaar ook in de toekomst gehandhaafd. Tijdelijk
gebruik dat langer gaat duren dan tien jaar is voor gemeenten vrijwel onmogelijk. Dit omdat
tijdelijk gebruik voor een dergelijke periode nu wettelijk niet geregeld is maar ook omdat
tien jaar de looptijd van een bestemmingsplan is. Voor een periode van tien jaar of meer
geldt daarom dat er definitief bestemd moet worden en dat een tijdelijke
gebruiksvergunning niet mogelijk is. En dit betekent dat een gemeente de functie niet meer
weg kan krijgen.
(Bron: Iwan Smeenk, 2012)
Fiscale aspecten
Aan het tijdelijk gebruik van braakliggende terreinen die al ten behoeve van bebouwing zijn
geprepareerd kleven fiscale risico’s (BTW), zeker als er sprake is van het aanbrengen van
verhardingen (zoals bestrating met asfalt of tegels) of van bouwwerken. De investeringen die
gepaard zijn gegaan met het bouwrijp maken van de grond vallen onder de fiscale wetgeving
van de BTW. Dat houdt in dat betaalde BTW kan worden teruggevorderd. Echter, bij
ingebruikname van braakliggende terreinen door niet-BTW-plichtige activiteiten ontstaat er
mogelijk een conflict rondom de eerder teruggevorderde BTW op investeringen. Daarmee
worden de kosten voor het beschikbaar stellen van de grond voor de eigenaren erg hoog.
Wat er wel kan en niet kan wordt momenteel onder andere door juristen van de gemeente
Amsterdam onderzocht. Een belangrijk onderscheid lijkt daarbij te zijn of een terrein korter
of langer dan twee jaar een tijdelijke functie krijgt. Voor een periode langer dan twee jaar
lijken de fiscale risico’s groter dan bij een kortere periode. Ook lijken de risico’s groter in
situaties waarbij de grond door de gemeente al is doorgeleverd aan een ontwikkelaar dan in
situaties waarin dit nog niet het geval is.
(Bronnen: Pakhuis de Zwijger, 2013 en DRO Gemeente Amsterdam, 2014)
Complex en onbekend
De wet- en regelgeving rond het tijdelijk benutten van gronden met een andere bestemming
is nog niet geheel uitgekristalliseerd en de kennis die hierover is, is matig ontsloten. Voor
gemeenteambtenaren, projectontwikkelaars en ondernemers geldt dat het tijdrovend kan
zijn om uit te zoeken wat in een specifieke situatie wel en niet is toegestaan.
2.4 Van tijdelijkheid, via flexibiliteit naar duurzaamheid
In paragrafen 2.1 zijn verschillende typen gebieden benoemd die zich lenen voor een
tijdelijke benutting als tussenoplossing voor de tussentijd of door tijdelijk een functie toe te
voegen. En dit gebeurt de laatste vijf à tien jaar ook veelvuldig. Soms gaat het daarbij om
ontwikkelingen die nogal ‘stand alone’ zijn; er
De paradox van tijdelijkheid
doet zich ergens een kans voor waarop een
“Tijdelijke horecaconcepten zijn hip en
initiatiefnemer met een voorstel komt en
populair, en moeten dus blijven, volgens
velen.
Maar zijn deze tijdelijke plaatsen
vervolgens aan de slag gaat. Deze losse
niet populair omdát ze tijdelijk zijn? Omdat
ontwikkelingen zijn er nog steeds maar
ze wat meer houtje-touwtje in elkaar
zitten, en omdát ze zich door hun instelling
daarnaast wordt tijdelijkheid steeds vaker
onderscheiden van permanente plekken? “
ingezet als strategie om flexibel met een gebied
Rinke Oostra, Pakhuis De Zwijger
om te kunnen gaan. Gemeenten en
11
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
projectontwikkelaars zijn namelijk steeds meer tot het inzicht gekomen dat grootschalige
planvorming, waarbij in een keer een blauwdruk voor de komende decennia wordt
neergelegd, niet meer werkt. Zij zoeken daarom naar manieren om flexibel te zijn in de
programmering waardoor beter met onzekerheden kan worden omgegaan. De inzet van
tijdelijke functies kan hierbij een goede strategie zijn. (Bron: ww.kennisbank.platform31.nl
en www.pakhuisdezwijger.nl).
Soms zijn tijdelijke
voorzieningen zo succesvol dat
ze langer blijven dan gepland of
zelfs permanent worden. Zo
lang dit naar tevredenheid is
van een ieder, is dat prima.
Maar er zitten ook risico’s aan
deze ontwikkeling. Een van de
angsten bij terreineigenaren bij
tijdelijke functies is dat ze
uitgroeien tot iets permanents.
Het mag dan ook niet zo zijn dat
dit gebeurt, of dat er druk is in
deze richting, zonder dat de
terreineigenaar dit wil.
Meebewegen met de seizoenen
“Voor ons betekent tijdelijkheid niet dat we na een x-aantal jaren
weg moeten, maar dat we gedurende het jaar flexibel om kunnen
gaan met de verschillende omstandigheden die met de seizoenen
samenhangen. Waar gaat het om? De bedoeling is dat er bij
recreatieplas GravenBol een horecavoorziening komt. Echter, als
de Neder-Rijn overstroomt loopt ook de GravenBol onder.
Rijkswaterstaat stelt dat retentiegebieden als GravenBol geen
enkele vaste bebouwing mogen bevatten. Over 'losse' bebouwing
valt wel te spreken, mits deze slechts in de periode van 1 april tot
1 november aanwezig is. Wij hebben een goede relatie op weten
te bouwen met Rijkswaterstaat en daardoor mogen we een
horecavoorziening bouwen die we pas weg hoeven te halen op
het moment dat er ook echt hoog water dreigt. Verder is het zo
dat we een constructie mogen gebruiken waarbij de fundering, de
palen en het dak blijven staan en alleen de wanden en de
bodemplaten weg hoeven. Hierdoor kost het afbreken en weer
opbouwen niet veel tijd. Erg fijn dat Rijkswaterstaat hier vanuit
het algemeen belang heeft gedacht waardoor dit mogelijk werd.
En natuurlijk is dit ook in het belang van Rijkswaterstaat zelf,
want als WijkNogLeuker zijn wij een burgerinitiatief, en draagvlak
bij de burgers is voor hen belangrijk.”
Tijdelijkheid gaat dus over
voorzieningen die slechts korte
tijd ergens een plek hebben en
het gaat ook over een nieuwe
manier van ontwikkelen
Leo Kwakkenbos (voorzitter WijkNogLeuker, Wijk bij Duurstede)
(flexibel). Derix gaat in zijn
publicatie ‘Tijdelijkheid als
toekomst’ (2012) nog een stap verder. Hij betoogt dat in principe iedere bestemming een
tijdelijke bestemming zou moeten zijn. Iedere bestemming moet in de toekomst te
transformeren zijn in andere mogelijke bestemmingen. Door gebieden en locaties altijd te
benaderen als tijdelijke bestemmingen waarbij van tijd tot tijd een wisseling van de wacht
moet kunnen plaatsvinden ontstaat een koningsweg naar duurzaamheid. Derix stelt dat het
niets meer en niets minder is dan een kwestie van beschaving dat we op deze manier met
planologie omgaan. Tegelijkertijd constateert hij dat er nog wel cruciale drempels zijn;
juridische en economische maar vooral ook drempels die een stuk dieper zitten;
grondeigenaren zullen zelf solidariteit met toekomstige generaties en rentmeesterschap
leidend moeten laten zijn in de manier waarop zij met de omgeving omgaan in plaats van dat
zij de ruimte zien als een speelveld dat naar believen binnen de wettelijke en economische
kaders moet en mag worden gemanipuleerd (Derix, 2011 en 2012).
12
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
3 Praktijkervaringen met tijdelijkheid in de gastvrijheidssector
3.1 Deelsectoren in beeld
Café’s en restaurants
Binnen het vrijetijdsdomein zijn de
meeste tijdelijke voorzieningen te
vinden in de horeca. In het
buitengebied en aan de stadsrand -de
gebieden die centraal staan in deze
verkenning- zijn dit met name café’s en
restaurants met een vaak wat
ongepolijste uitstraling. Het gebeurt
nogal eens dat er ook een strandje bij
aanwezig is. Wat opvalt is dat deze
voorzieningen in de meeste gevallen
slechts 3 tot 5 jaar op een plek mogen
blijven. Voor een rendabele
bedrijfsvoering is dit eigenlijk te kort,
geven ondernemers aan. In enkele
gevallen (zoals Kaap Kot en Blijburg in
Amsterdam) is de horecavoorziening
meermaals naar een andere locatie
verplaatst.
‘Ik heb nou toch iets ontdekt!’
“We gingen open in september 2000 en in het begin
dachten we: ‘dit wordt niks, er komt geen hond’. Maar
het was meteen een instant succes en we zaten vanaf
de eerste dag vol.
Foto: gemeente Amsterdam, 2012
Zoiets raars was nog nooit vertoond en ook nog eens in
zo’n raar gebied. Moeilijk te bereiken, via een rare
kronkelweg. Mensen die ons uiteindelijk gevonden
hadden, namen weer iemand anders mee: ‘Ik heb nou
toch iets ontdekt!’ Al die raarheid bij elkaar trok veel
mensen. Die basic loods, dat vonden ze leuk. Ook de
kritieken waren positief. Het straalde aan alle kanten
tijdelijkheid uit.”
Theaters
Vrijetijdsvoorzieningen die ook nogal
eens in tijdelijke vorm voorkomen zijn
Martin van Hoytema, eigenaar Kaap Kot
theaters. Meestal gaat het hier om een
(in: Gemeente Amsterdam, 2012)
tijdelijke huisvesting in verband met de
verbouwing van de vaste theaterzaal.
De kosten voor de tijdelijke voorziening zijn in zulke gevallen doorgaans onderdeel van de
verbouwingskosten van het oude theater. Van een commerciële exploitatie is dan ook geen
sprake. Er zijn ook enkele voorbeelden van puur tijdelijke concepten. De TheaterHangar op
Vliegveld Valkenburg, waar momenteel de musical ‘Soldaat van Oranje’ wordt opgevoerd, is
hiervan de meest prominente exponent.
Verblijfsrecreatiesector
Binnen de verblijfsrecreatiesector wordt er erg weinig met tijdelijkheid gewerkt. Dat wil
zeggen, er zijn wel talloze voorbeelden van tijdelijke festivalcampings en –hotels, maar dan
gaat het om een periode van enkele dagen. Verblijfsrecreatiebedrijven die ergens enkele
jaren gevestigd zijn, zijn spaarzaam. Deels heeft dit te maken met de verzadiging van de
markt (m.n. in de kampeer- en bungalowsector), deels ook met het feit dat braakliggende
terreinen vaak niet de omgevingskwaliteit bieden die verblijfsrecreanten zoeken. Een
natuurlijke omgeving, rust; dat zijn belangrijke waarden voor veel bedrijven. En op
toekomstige woningbouw- of kantoorlocaties in stedelijk gebied vind je dat doorgaans niet.
Het is dan ook niet voor niets dat de tijdelijke campings die er zijn, waren of gepland zijn
(Urban Campsite, Amsterdam; Tentstation, Berlijn; Svencele Kite Spot, Litouwen) zich juist
richten op bezoekers die komen voor cultuur, een bruisende omgeving en ontmoeting. Deze
bedrijven laten zien dat er in elk geval voor dit marktsegment kansen zijn. En ze tonen dat de
13
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
kosten voor nutsvoorzieningen en infrastructuur niet te hoog zijn om in een tijdelijke situatie
rendabel te draaien.
Tijdelijke hotels worden (steeds vaker) toegepast bij meerdaagse festivals en ook voor de
tijdelijke huisvesting van werknemers. Bij de tijdelijke hotel-concepten die momenteel
worden toegepast krijgt ruimtelijke kwaliteit weinig aandacht. Er wordt gewerkt met
modulaire eenheden die makkelijk te plaatsen en weer te verwijderen zijn en die goed
stapelbaar zijn. Voor festivals ideaal en ook als slaapplek voor tijdelijke werknemers prima;
voor een situatie waarin het hotel zelf deel is van de beleving zijn ze echter een stuk minder
geschikt. Ook hier geldt wel dat de flexibele vormen die er zijn laten zien dat
nutsvoorzieningen en infrastructuur geen probleem hoeven te zijn voor tijdelijke hotels. Het
is nog een uitdaging om
ook tijdelijke hotels met
Tijdelijk klimpark?
een aantrekkelijke
“Voor een klimpark kan een tijdelijke locatie heel interessant zijn. De
uitstraling te realiseren.
kosten van opbouwen en afbreken zijn zodanig dat deze naar
Outdoorbedrijven
Een deelsector waarvoor
tijdelijke locaties erg
interessant kunnen zijn, is
de buitensportsector.
Vaak hebben outdoorbedrijven een vrij grote
ruimtebehoefte maar zijn
geen grote investeringen
in gebouwen nodig. De
nabijheid van stedelijk
gebied heeft voordelen
(veel potentiële
bezoekers) en een
landschappelijk
aantrekkelijke omgeving
is voor sommige typen
ondernemingen geen
noodzaak.
verwachting in enkele seizoenen zijn terug te verdienen. Vervolgens
moet het dan wel mogelijk zijn om de exploitatie elders voort te zetten.
Dat is wel een harde voorwaarde. Of het echt uit kan hangt verder af
van eventuele bijkomende kosten: grond, nutsvoorzieningen,
infrastructuur, procedurekosten.”
Foto’s: Skywalker - Adventure Builders
“Voor een projectontwikkelaar of een gemeente kan een tijdelijk
klimpark interessant zijn vanwege de exposure en de traffic naar de
locatie. En ik ben er van overtuigd dat er ondernemers zijn die graag
met een terreineigenaar willen praten over een mogelijke ontwikkeling.”
Ewout van Voorst, Skywalker - Adventure Builders
3.2 Overall beeld
Tijdelijk gebruik door ondernemers uit de gastvrijheidssector komt dus voor, maar niet
veelvuldig. Er zijn aanzienlijk minder ondernemersinitiatieven (in het algemeen, maar ook
vanuit de gastvrijheidssector) dan burgerinitiatieven bij tijdelijk gebruik. Bij gemeenten met
een actief beleid rond tijdelijk gebruik melden zich niet of nauwelijks vrijetijdsondernemers
en bij prijsvragen doen ze niet mee (Wachtend Land, Blaricum) of zijn de ideeën voor
recreatief ondernemerschap veelal weinig professioneel en weinig doordacht (Amsterdam,
2012). De vrijetijdsondernemers die tijdelijk op een locatie ondernemen zijn meestal geen
ondernemers met een achtergrond binnen de sector. Het zijn veelal mannen en vrouwen die
graag willen pionieren en misschien nog wel beter als cultureel ondernemer zijn te
beschrijven dan als vrijetijdsondernemer. Ze hebben eerder een creatieve, idealistische
inslag dan dat ze geld gedreven zijn. Dit, in combinatie met het feit dat de terugverdientijd
kort is en daardoor het investeringsniveau laag, leidt tot bedrijven met vaak een wat andere
uitstraling dan bij reguliere bedrijven; wat ongepolijster en ruiger.
14
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
In veel gevallen waar een ondernemer aan de slag gaat, is een terreineigenaar/ gemeente
betrokken die belang heeft bij het initiatief omdat het meehelpt om het gebied op de kaart
te zetten. De gastvrijheidssector is dan ook uitstekend geschikt als ‘placemaker’ of
‘kwartiermaker’. Vrijetijdsvoorzieningen trekken veel publiek en zij doen dit op basis van hun
gastvrijheid (‘Hier is het leuk’). Bezoekers gaan dan ook bijna per definitie met een goed
gevoel naar huis. Tijdelijke vrijetijdsvoorzieningen worden in het algemeen dan ook hoog
gewaardeerd. Zeker als bezoekers een voorziening vaker gaan bezoeken gaan ze zich ook
verbonden voelen met de plek.
3.3 Praktijkvoorbeelden
Hierna volgt een beschrijving van een aantal huidige praktijken vanuit de gastvrijheidssector
met tijdelijke benutting . Met name Nederlandse voorbeelden zijn in beeld gebracht. Omdat
voorbeelden vanuit de verblijfsrecreatie erg schaars zijn is daarbij ook over de grens
gekeken.
TheaterHangaar (en andere faciliteiten), Voormalig Vliegkamp Valkenburg (Katwijk)
Ondernemer: Goedkope locatie, veel ruimte, goede
bereikbaarheid, historische verbinding met voorstelling
Terreineigenaar: Inkomsten, placemaking
Gemeente: Placemaking
Op 30 oktober 2010 ging de musical ‘Soldaat van Oranje’ in première in de speciaal voor de voorstelling
gebouwde TheaterHangaar op vliegbasis Valkenburg in Katwijk. De musical is verscheidene keren verlengd
en is met afstand de langslopende musical ooit en speelt in ieder geval door tot eind 2014. Dankzij de
musical Soldaat van Oranje hebben de afgelopen jaren meer dan 1 miljoen mensen kennisgemaakt met het
voormalige vliegkamp Valkenburg. De musical is een groot succes maar ook een succes voor de
ontwikkelaars van het gebied: het zet het gebied op de kaart. Overigens zijn er nog heel wat meer tijdelijke
functies op het terrein. Er zit een flink aantal bedrijven en er zijn regelmatig evenementen. Het tijdelijk
gebruik op locatie Valkenburg kan nog 10 jaar worden voortgezet, zo heeft de gemeente Katwijk bepaald.
Foto’s: www.gielissen.nl
Het voormalige Vliegkamp Valkenburg moet de komende decennia worden omgevormd tot een aantrekkelijk
woon-, werk- en recreatiegebied met 5.000 woningen. Herontwikkeling van het gebied kan zo’n 15 tot 20
jaar duren. Tot die tijd willen de ontwikkelaars (gemeente Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf) het gebied
gericht transformeren. De identiteit van het gebied moet geleidelijk veranderen van militair vliegveld, via
bedrijvenlocatie naar een in het groen gelegen woongebied. Het doel is om gedurende dit proces zoveel
mogelijk uit de kosten te komen. Nu is de exploitatie kostendekkend en is er bescheiden ruimte voor
onderhoudsinvesteringen. De eerste jaren waren de kosten aanzienlijk hoger dan de baten omdat er niet
direct huurders waren maar wel kosten. De succesvolle musical Soldaat van Oranje is belangrijk voor de
naamsbekendheid en het imago. Omgekeerd was de locatie voor de initiatiefnemers van de musical heel
interessant. De locatie had symbolisch belang, omdat de echte Soldaat van Oranje diverse malen bij Katwijk
landde. Een andere belangrijke plus van de locatie Valkenburg was de parkeergelegenheid. Ook de ligging,
centraal in de Randstad was een pré.
Bronnen: Rijkswaterstaat 2013 en www.locatievalkenburg.nl
15
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Urban Campsite (Amsterdam)
Ondernemer: Unieke locatie, goedkope grond, pionieren
Terreineigenaar: Extra inkomsten, placemaking
Gemeente: Extra inkomsten uit toerisme
In de zomer van 2013 was er op een deel van Camping Vliegenbos een tijdelijke camping: UrbanCampsite.
Campinggasten konden daar kamperen in een inspirerende culturele omgeving en kregen de kans om in de
bijzondere ontwerpen te logeren. Ontwerpers en kunstenaars op hun beurt kregen de mogelijkheid nieuwe
objecten te ontwikkelen en deze op UrbanCampsite te exposeren. Buurtbewoners, Amsterdammers en
bezoekers van Amsterdam werden nadrukkelijk uitgenodigd een bezoek te brengen aan UrbanCampsite. Een
aantrekkelijke programmering diende als stimulans hierbij. De zes weken op Camping Vliegenbos waren voor
UrbanCampsite een pilot. Na deze pilot is de gedachte dat UrbanCampsite zich 4 à 5 jaar vestigt op een
braakliggend terrein van circa 1 ha in of nabij Amsterdam. Op deze locatie wil UrbanCampsite haar gasten
alle voorzieningen van een normale camping bieden, en meer: kunst, levendigheid, ontmoeting. Het is nog
niet gelukt om een kavel te vinden die de camping voor meerdere jaren mag gebruiken. De gemeente en
andere terreineigenaren blijken daarin terughoudend. Verder loopt het initiatief tegen problemen met de
wet- en regelgeving aan; het blijkt lastig om een kampeervergunning te geven voor een locatie die een
bestemming heeft waar niet overnacht mag worden.
Bronnen en foto’s: www.urbancampsiteamsterdam.com en interview A. van Driel
Strand Harderwijk (Harderwijk)
Ondernemer: Profilering
Terreineigenaar: Placemaking, draagvlak vergroten
Gemeente: Placemaking
“Al enige jaren proberen de gemeente Harderwijk en een projectontwikkelaar het havenfront te ontwikkelen.
Mede door de lastige economische situatie van dit moment gaat dit trager dan gehoopt. Omdat wij straks
aan het havenfront een permanente horecavoorziening willen beginnen, zijn we dit tijdelijke initiatief
gestart. Het is voor ons een marketingtool en we hebben recht van 1e koop straks. De projectontwikkelaar
was meteen enthousiast omdat het publiek naar het gebied trekt. Bovendien is het Waterfront lokaal
enigszins omstreden. Door met deze voorziening te beginnen zien de mensen; ‘Het is niet een plek waar
iemand van buiten straks groot geld gaat verdienen, nee, het is een plek van ons.’ We houden onze kosten
heel laag. Dat moet wel bij deze tijdelijke situatie maar de ongedwongenheid, in plaats van dat alles ‘bright
en shiny’ is, is ook het sterke van het concept. Aanvankelijk was de gemeente niet zo’n voorstander van onze
tijdelijke ontwikkeling. De gemeente zag vooral beren op de weg. Door de komst van een nieuwe
burgemeester, die ervaring had opgedaan met tijdelijkheid rond de NSDM-werf, veranderde dit ten goede en
konden we starten.”
Victor Schölvinck, Coöperatie Strand Harderwijk
Foto’s: www.strandharderwijk.nl
16
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Zomerrestaurant Vuurtoreneiland, Durgerdam
Ondernemer: Profilering
Eigenaar: Placemaking
Vuurtoreneiland ligt in het Markermeer op een steenworp afstand van Amsterdam. Het is nog geen twee
voetbalvelden groot, het is nog wild en ruig, en alleen per schip te bereiken. Op het eilandje staat de enige
vuurtoren van Amsterdam en een fort. Staatsbosbeheer is eigenaar van het eiland en wil het graag
toegankelijk maken voor publiek, daarom is in 2012 een aanbestedingsprocedure gestart voor het vinden
van een geschikte exploitant die het Vuurtoreneiland voor de lange termijn wil opknappen en exploiteren.
Vooruitlopend op de definitieve exploitatie van Vuurtoreneiland, was er in de zomer van 2013 een
tijdelijke restaurant op het eiland. Het gebouw bestond uit een eenvoudige houten constructie op een
houten vlonder en daar bovenop een puntdak, deels bekleed met glazen platen.
Foto’s: Jos Kluwen en Annelore van Herwijnen (www.annelore.nl)
Voor Staatsbosbeheer lag de meerwaarde van deze tijdelijke functie erin dat er snel bezoekers konden
genieten van het eiland en dat er reuring zou ontstaan. Voor de exploitanten van het tijdelijke restaurant
was dit een manier om te tonen dat zij geschikt zijn om ook een rol te spelen in de definitieve exploitatie
van het eiland. En dit werkte; zij zijn winnaar geworden van de aanbestedingsprocedure. Vanaf mei 2014
komt er een vervolg op het tijdelijke zomerrestaurant, maar dan in semi-permanente vorm (vijf jaar met
een kans op een vervolg).
Bronnen: www.vuurtoreneiland.nl en www.architectenweb.nl
Tentstation (Berlijn, Duitsland)
Ondernemer: Idealisme, unieke locatie
Gemeente: Kwaliteit (ruimtelijk en sociaal)
Midden in Berlijn, op korte afstand van het centraal station, was gedurende enkele jaren (2006 – 2011) de
camping Tentstation gevestigd. Het terrein van 2 ha was een voormalig zwembad en was in afwachting van
de definitieve ontwikkeling. Elk jaar kwamen er zo’n 5.000 bezoekers naar Tentstation. Behalve een plek om
te overnachten was de camping ook een plek voor culturele activiteiten. De gasten waren hoofdzakelijk
rugzaktoeristen. De intentie van de initiatiefnemers is dat de camping in de toekomst weer heropent, op
dezelfde of op een andere plek in de stad. Het lukt de laatste jaren echter steeds niet om medewerking te
krijgen van de gemeente. De initiatiefnemers, indertijd nog student, waren niet zozeer geld gedreven maar
meer idealistisch. Het was een mooie kans om een eigen studentenproject te ontwikkelen, ze wilden een
plek bieden voor cultuur en ontmoeting en het was hen een doorn in het oog dat zo’n mooie plek op zo’n
centrale locatie in de stad ongebruikt bleef.
Bronnen: D.EFAC.TO, 2011 en www.tentstation.de
Foto’s: www.tentstation.de
17
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Svencele Kite Spot (Svencele, Litouwen)
Ondernemer: Unieke locatie, goedkope grond
Terreineigenaar: Placemaking
Camping Svencele is gelegen op een braakliggend terrein aan een populair kitesurf- en windsurfmeer in
Litouwen. De camping is geschikt voor tenten en campers (100 plekken) en er zijn 23 units in de vorm van
een soort zeecontainers, maar op een mooi vormgegeven manier. Ook de plekken met douches, WC, en
restaurant zijn in container-stijl. De grondeigenaar (projectontwikkelaar) is voornemens om op deze plek
woningen en een vakantieresort te realiseren. Voor deze projectontwikkelaar is de camping een manier om
de plek te promoten bij de toekomstige bewoners en bezoekers, de camping zorgt voor levendigheid. De
campingeigenaar kan in de jaren dat de camping bestaat zijn inkomen verdienen.
Foto’s: www.svencele.lt
Bronnen: http://nl.camping.info/litouwen/neder-litouwen/svencele-kite-spot-24806 en www.svencele.lt
Zeilwagenpark Wind ‘n Wheels , Amsterdam
Ondernemer: Goedkope grond, veel ruimte, nabij de stad
Gemeente: Sociaal (sporten, jeugd), financieel haalbaar,
placemaking
Voor een braakliggend perceel van 3,6 hectare op het Zeeburgereiland was de gemeente Amsterdam op
zoek naar ideeën van creatieve ondernemers voor een tijdelijke invulling. Via een prijsvraag konden ideeën
worden ingediend. De winnaar van deze prijsvraag was een zeilwagenpark. In november 2013 is het
landzeilpark geopend. Op dit landzeil-park, Wind ’n Wheels, kan men met kleine wagentjes met daarop een
groot windsurfzeil met grote snelheid over het terrein rijden. Het zeilwagenpark heeft niet het hele terrein
nodig. Over de invulling van de resterende strook wordt de komende maanden verder nagedacht. Mogelijk
wordt er nog een horecagelegenheid toegevoegd. Het landzeil-park mag het terrein gedurende tien jaar
gebruiken.
Foto: www.windnwheels.nl
De jury van de prijsvraag vond dat het zeilwagenpark veel toegevoegde waarde biedt voor de stad, voor
kinderen en jongeren uit de omliggende buurten en voor sportbeoefenaars in de hele stad. Wat de jury ook
aansprak was dat slechts beperkte voorinvesteringen nodig zijn en er een bekwame organisatie achter het
initiatief zit in bezit van vakkennis, praktijkervaring en enthousiasme. Dit alles maakt een vliegende start
mogelijk. Voor de ondernemer is het interessant omdat hij hier de ruimte heeft om onder aantrekkelijke
voorwaarden een dergelijk concept te ontwikkelen.
Bronnen: www.windnwheels.nl en www.zeeburgereiland.nl/sluisbuurt/uploads/downloads/198.pdf
18
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
19
4 Waarom kiezen voor tijdelijkheid?
4.1 Voors en tegens voor ondernemers, grondeigenaren en gemeenten
Om tot succesvolle vormen van tijdelijk gebruik door de gastvrijheidssector te komen, zijn er
drie partijen van groot belang:
Ondernemers die enthousiast zijn om een tijdelijke onderneming te starten.
Grondeigenaren die bereid zijn om hun grond tijdelijk beschikbaar te stellen.
Overheden (m.n. gemeenten) die bereid en in staat zijn om dit tijdelijk gebruik toe te
staan.
Voor gemeenten geldt dat zij nogal eens een dubbelrol hebben; zij zijn niet alleen hoeder
van het algemeen belang maar vaak ook terreineigenaar.
Voor de drie genoemde partijen komt het er op aan
dat zij elkaar kunnen vinden op voorwaarden die
voor elk van hen meer voordelen dan nadelen
hebben. Op de volgende pagina is schematisch
aangegeven wat de belangrijkste voors en tegens
zijn voor elk van deze drie partijen om voor
tijdelijk gebruik te kiezen. Om tot dit schema
te komen is informatie uit diverse bronnen1
gebruikt. Deze informatie is ten behoeve van
deze verkenning bijeengebracht en toegespitst
op de gastvrijheidssector.
Ondernemer
Overheid
Grondeigenaar
In de schema´s op de pagina´s erna zijn de diverse aspecten nader toelicht.
1
Bronnen: D.EFAC.TO, 2011; Provincie Zuid-Holland, 2012; Stadsregio Rotterdam, 2013; Gemeente Amsterdam,
2012; TAB sessie over Verdienmodel Tijdelijk Benutten, 2011; www.kennisbankherbestemming.nu;
Lansingerland, 2012 en www.gemeentewestland.nl
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Kans!
Randvoorwaarden
Bijzondere
locatie
Marktkansen
Snellere
procedure
Gebiedswaarden
Lage kosten
Terugverdientijd
Pionieren
Inzichtelijk en
eenvoudig
proces
Placemaking/
profilering
Ondernemer
Overheid
Kans!
20
Randvoorwaarden
Kwaliteitsimpuls
(ruimtelijksociaal)
Moet passen
binnen bestaande
wet- en
reglegeving
Grondeigenaar
Kans!
Randvoorwaarden
Inkomsten
Beschikbaar indien
nodig
Placemaking
Geen oneigenlijke
concurrentie
(Level playing
field)
Minder kosten voor
beheer en
onderhoud
Moet geen/ beperkte
tijd en geld kosten
Bevorderen
ondernemerschap
Maatschapeplijk
draagvlak (geen
overlast)
Goed voor imago
Geen imagoschade bij
stoppen
Placemaking
Moet niet ongewild
permanent worden
Geen
imagoschade bij
stoppen
Aansprakelijkheid
moet geregeld zijn
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Kans
Bijzondere locatie
Snelle procedure
Lage kosten
Pionieren
Placemaking/
profilering
Er zijn terreinen die voor een recreatie- of horecaonderneming bijzonder interessant
zijn, maar waarvoor geldt; een permanente voorziening zal hier nooit gerealiseerd
mogen worden. Bijvoorbeeld omdat dit als niet-passend wordt beoordeeld. Dit zal
soms anders zijn als de voorziening een tijdelijk karakter heeft en na enige tijd weer
verdwijnt.
Als een ondernemer ergens een bedrijf wil beginnen duurt het vaak 5 à 10 jaar
voordat dit planologisch allemaal geregeld is. Als tijdelijkheid kan bijdragen aan het
verkorten van procedures dan kan dit voor ondernemers een aantrekkelijke optie zijn.
Door gebruik te maken van een tijdelijk braakliggend terrein kan een ondernemer
mogelijk profiteren van een lage grondprijs (of de grond om niet gebruiken). Voor
een sector waarin de marges vaak laag zijn, en dat is de gastvrijheidssector, is dit een
aanlokkelijk perspectief
Sommige ondernemers voelen zich aangetrokken tot een tijdelijke locatie omdat zij
daar, meer dan elders, kunnen pionieren.
Soms kan een tijdelijke onderneming een mogelijke opstap zijn naar een vaste stek.
Door een succesvolle tijdelijke onderneming te runnen kunnen ondernemers zichzelf
profileren als geschikte kandidaten om in de eindsituatie aan de slag te gaan en/ of
meewerken aan het op de kaart zetten van het gebied.
Gastvrijheidsondernemers
Randvoorwaarden
Marktkansen
Gebiedswaarden
Terugverdientijd
Inzichtelijk en eenvoudig
proces
2
Zoals voor elk nieuw initiatief, tijdelijk of niet, geldt dat het concept dat ontwikkeld
wordt aan moet sluiten bij een marktvraag. Daarbij is het goed te weten dat in delen
van de gastvrijheidssector (zoals de kampeer- en bungalowsector) de ruimte in de
markt voor nieuwe initiatieven beperkt is.
Voor elk nieuw initiatief in de gastvrijheidssector, tijdelijk of niet, geldt dat de locatie
van groot belang is. De gebiedskwaliteit moet goed zijn. Dan gaat het om zowel de
gebruiks-, de belevings- als de attractiewaarde.
De gastvrijheidssector is al een sector met lage marges. Als dan ook de
terugverdientijd nog eens heel kort is wordt het lastig om een sluitende businesscase
te maken. Deze terugverdientijd is van een aantal factoren afhankelijk: de duur van
de tijdelijkheid (Hoe lang mag het bedrijf een terrein gebruiken?), de
investeringskosten, de exploitatiekosten, de omzet, de verplaatsbaarheid (en de
mogelijkheid om het bedrijf op een aantrekkelijke locatie voort te zetten), financiële
bijdragen van derden (terreineigenaar, gemeente) in de investeringen, de exploitatie
2
en/of als vergoeding voor ‘placemaking’
De mogelijkheid om op een andere plek door te gaan is niet alleen van belang in
verband met de financiële haalbaarheid. Sommige ondernemers zullen graag na de
eerste periode ondernemer willen blijven. Hoe meer zekerheid hen daarover
geboden kan worden, hoe aantrekkelijker het voor hen is om voor tijdelijkheid te
kiezen.
Als een van de pluspunten van tijdelijkheid werd het pionierswerk genoemd. Maar
het feit dat er nog relatief weinig ervaring is met tijdelijkheid, R.O.-procedures anders
lopen dan normaal, het verdienmodel anders is, lage bouwkosten en/ of
verplaatsbaar maken van de voorziening extra aandacht vragen, et cetera schrikt
tijdelijkheid veel ondernemers ook af. Hoe eenvoudiger en inzichtelijker het proces
om tot een tijdelijke voorziening te komen verloopt, hoe eerder ondernemers dit
proces zullen doorlopen.
Onder placemaker verstaan we hier een vrijetijdsvoorziening die een kwartiermakersfunctie vervult, een
onderneming die zich als eerste vestigt in een gebied en daardoor het gebied bekend maakt bij het publiek (naar: Jan
Oosterman, 2013).
21
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Kans
Kwaliteitsimpuls
Placemaking
Bevorderen
ondernemerschap
Tijdelijk gebruik kan gebieden een ruimtelijke kwaliteitsimpuls geven of leiden tot
sociale verrijking.
Een tijdelijke functie kan een uitstekende wegbereider zijn voor de eindfunctie
doordat de voorziening helpt om een gebied op de kaart te zetten. Zeker
vrijetijdsvoorzieningen zijn hiervoor erg geschikt; ze trekken veel publiek en
gastvrijheidsondernemers willen hun gasten een goed gevoel geven. Dit straalt af op
de omgeving.
Tijdelijke benutting kan een aanjager zijn voor startende ondernemers, omdat
investeringskosten lager kunnen zijn (lagere huur bijvoorbeeld). Verder kan innovatie
in de gastvrijheidssector een impuls krijgen doordat er naar nieuwe concepten
gezocht wordt.
Overheid
Randvoorwaarden
Moet passen binnen
wet- en regelgeving
Geen oneigenlijke
concurrentie (level
playing field)
Maatschappelijk
draagvlak
Geen imagoschade bij
stoppen
Kans
Inkomsten
Minder kosten voor
beheer en onderhoud
Goed voor imago
Placemaking
Elk initiatief, dus ook een tijdelijk, dient te passen binnen het wettelijk kader.
Gemeenten zien er doorgaans op toe dat een tijdelijk initiatief geen oneigenlijke
economische concurrentie oplevert voor bestaande ondernemers.
Gemeenten hechten er erg aan dat een tijdelijk initiatief kan rekenen op draagvlak in
de buurt. Overlast voor aangrenzende wijken en infrastructuur moet beperkt blijven.
Beëindiging van een tijdelijke functie kan tot gemor leiden bij gebruikers. De
gemeente loopt daarbij het risico als mede-schuldig te worden gezien, ook als zij niet
de terreineigenaar is. Dit zal men willen voorkomen.
Ondernemers zijn mogelijk bereid om te betalen voor het tijdelijk gebruik van het
terrein.
Zonder tijdelijke functie zou de eigenaar kosten maken voor het beheer van het
gebied, om te zorgen dat het niet te veel verrommelt. Dit beheer kan door de
tijdelijke gebruiker plaatsvinden.
Als het publiek de tijdelijke functie waardeert is dat goed voor het imago van de
terreineigenaar.
Zie bij overheid.
Terreineigenaren
Randvoorwaarden
Beschikbaar indien
nodig
Moet geen/ weinig tijd
en geld kosten
Geen imagoschade bij
stoppen
Moet niet ongewild
permanent worden
Aansprakelijkheid moet
geregeld zijn
Eigenaren willen vaak snel kunnen handelen als er een koper of huurder komt voor
het terrein. Dit is financieel doorgaans aantrekkelijker dan de tijdelijke functie. Voor
beleggers kan het uitgeven van de grond voor tijdelijk gebruik bovendien als gevolg
hebben dat de (taxatie)waarde van de grond daalt en dit heeft financiële gevolgen.
Terreineigenaren zijn veelal bang dat tijdelijkheid veel beslommeringen met zich
mee brengt en dat dit niet opweegt tegen de voordelen. Ook is er soms angst dat er
toch nog kosten zijn voor de eigenaar aan het einde van de tijdelijke periode
(verwijderen van de tijdelijke bestemming).
Beëindiging van een tijdelijke functie kan tot gemor leiden bij gebruikers.
Terreineigenaren willen niet dat zij de schuld krijgen van het verdwijnen van de
tijdelijke voorziening.
Eigenaren hebben soms angst dat tijdelijk gebruik toch permanent wordt door
maatschappelijke of bestuurlijke druk, negatieve publiciteit of juridische knelpunten.
Zij willen de zekerheid hebben dat dit niet gebeurt en dat alleen sprake kan zijn van
een wijziging naar permanent gebruik als zij daar zelf voorstander van zijn.
De eigenaar zal er veel belang aan hechten dat er op zijn terrein geen zaken gebeuren
die niet mogen of die schadelijk zijn voor de eindfunctie. Hij zal er belang aan hechten
dat de aansprakelijkheid hiervoor goed is geregeld.
22
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
23
4.2 Wat kunnen partijen voor elkaar betekenen?
In paragraaf 4.1 is helder geworden dat tijdelijk gebruik van terreinen door de
gastvrijheidssector zowel interessant kan zijn voor ondernemers, terreineigenaren als
overheden (m.n. gemeenten). Maar ook geldt voor elk van hen dat er wel randvoorwaarden
zijn die bepalen of het ook daadwerkelijk interessant is.
Het zou wenselijk zijn als de drie meest betrokken partijen iets voor elkaar kunnen
betekenen bij het benutten van de kansen en bij het beperken van de nadelen. In
onderstaand schema is aangegeven wat hiertoe in beginsel de mogelijkheden zijn. Dit wil
nog niet zeggen dat deze mogelijkheden er in de praktijk ook altijd zullen zijn. Zo kunnen
overheden wellicht niet alle knelpunten in wet- en regelgeving oplossen en zullen
terreineigenaren niet altijd in staat zijn om een ondernemer harde toezeggingen te doen
over een doorstart na een aantal jaren op een andere locatie. Het schema is dan ook niet
bedoeld als hard kader maar als houvast bij het zoeken naar mogelijkheden om elkaar
tegemoet te komen.
- Vormgeven concept binnen toegestane
kaders
- Ondernemer communiceert over
tijdelijkheid
- Heldere, snelle procedures,
‘ontzorgen’
- Knelpunten in wet- en regelgeving
oplossen
- Mee-investeren in de ontwikkeling
- Vergoeding voor placemaking
Overheid
- Concept dat de terreineigenaar
meerwaarde biedt
- Ondernemer houdt zich aan contract (t.a.v
aansprakelijkheid, moment van stoppen,
communicatie over tijdelijkheid e.d.)
Ondernemer
- Terrein lang genoeg beschikbaar
- Vooruitzicht op doorstart elders of
permanent op huidige locatie
- Vergoeding bij onverwachte
verkorting contractperiode
- Mee-investeren in de ontwikkeling
- Vergoeding voor placemaking
Grondeigenaar
- Gemeente zegt toe dat tijdelijkheid niet
permanent zal worden als eigenaar dat niet
wil.
Met name het spel tussen de ondernemer en de terreineigenaar is interessant. Er zit tussen
hen namelijk een strijdig belang. Voor de ondernemer is het essentieel dat de
terugverdientijd lang genoeg is (voor veel voorzieningen is dat al snel vijf jaar of meer). En
een ondernemer kan zich geen situatie veroorloven waarin de tijd waarop hij zijn
businesscase heeft berekend plotseling verkort wordt. Terreineigenaren daarentegen zijn
vaak, zeker waar het terreinen betreft waar woningen of bedrijven gepland zijn,
terughoudend met het voor langere tijd beschikbaar stellen voor ander gebruik. Zij willen
snel kunnen handelen als de lokale behoefte aan woningen of nieuwe bedrijven aantrekt. De
ondernemer en de terreineigenaar zullen gezamenlijk moeten zoeken naar manieren
waarop zij elkaar tegemoet kunnen komen zodat de keuze voor de tijdelijke functie voor
beide partijen aanlokkelijk is.
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
4.3 Wat allen parten speelt
Werken met tijdelijkheid kan interessant zijn voor ondernemers in de gastvrijheidssector. En
omgekeerd: de gastvrijheidssector kan interessant zijn voor grondeigenaren om mee aan de
slag te gaan bij het tijdelijk activeren van gronden. Door het afwegen van de voor- en
nadelen kan in een specifieke situatie worden bepaald of het zinvol is om te proberen tot
een tijdelijke recreatieve invulling te komen.
Echter, voor veel ondernemers in de gastvrijheidssector is werken met tijdelijkheid een
vrijwel onbekend fenomeen. Onder terreineigenaren en gemeenten is de onbekendheid
minder groot, maar ook onder hen zijn er nog vele die weinig tot niets weten van de
mogelijkheden van tijdelijk gebruik. Ook als partijen bekend zijn met tijdelijkheid wil dit nog
niet zeggen dat ze er ook mee aan de slag gaan. Soms is dat om goede redenen, na
zorgvuldige afweging van de voors en tegens, maar ook koudwatervrees speelt een rol.
Passages uit het juryrapport van de prijsvraag tijdelijk gebruik Sluisbuurt, Zeeburg Amsterdam (2012)
Veel partijen hebben (te) weinig zicht op de kosten die de inrichting en het beheer van een 3,6 hectare
groot terrein met zich meebrengt. Over het algemeen is er sprake van een groot optimisme als het gaat
om het verdienmodel. In de meeste gevallen is er (nog) geen zicht op concrete financiering.
(…)
Tegelijkertijd vraagt de jury zich af of ook de gemeente de opgave niet heeft onderschat: is de inrichting
van een dergelijk groot terrein, in een niet stedelijke omgeving en voor een (toch beperkte) termijn van
10 jaar wel realistisch zonder verdere hulp van de gemeente?
(…)
Door als gemeente mee te investeren in bijvoorbeeld de aanleg van basisinfrastructuur tot aan de grens
van het terrein wordt de haalbaarheid van tijdelijke functies ook vergroot. Ook zou de gemeente het in
de toekomst mogelijk kunnen maken om op een tijdelijk beschikbaar terrein een deel permanent te
laten bebouwen (10%).
24
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
5 Conclusies en aanbevelingen
5.1 Antwoorden op de onderzoeksvragen
In deze verkenning stonden vier vragen centraal:
1.
2.
3.
4.
Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?
Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen?
Hoeveel van deze potentie wordt op dit moment al benut?
Zijn er grensverleggende vernieuwingen (technologisch, institutioneel, etc) nodig om de
potenties die er zijn ten volle te benutten? Zo ja; welke zijn dat dan?
Heeft tijdelijk gebruik potentie voor de gastvrijheidssector?
Terreinen die tijdelijk beschikbaar zijn kunnen zeker interessant zijn voor ondernemers uit
de gastvrijheidssector. Er zijn al voorbeelden waarin ondernemers er in geslaagd zijn om een
tijdelijke voorziening te realiseren en om deze rendabel te exploiteren. Tijdelijke locaties
kunnen voor ondernemers zelfs voordelen bieden ten opzichte van permanent beschikbare
locaties. Zo zijn de grondkosten doorgaans lager, gaat het soms om hele bijzondere plekken,
verlopen de procedures soms sneller, kan het runnen van een tijdelijke onderneming een
manier zijn om je als ondernemer te profileren en biedt een tijdelijke locatie volop kansen
om te pionieren, iets dat sommige ondernemers erg aanspreekt. Daar staat tegenover dat er
zeker ook nadelen verbonden zijn aan tijdelijkheid. De korte terugverdientijd en het
beperkte langetermijnperspectief zijn de belangrijkste nadelen.
Heeft de gastvrijheidssector potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebuikte terreinen?
Als een terrein voorlopig nog niet zijn eindfunctie zal krijgen, kan het voor een eigenaar
(zoals een gemeente, een ontwikkelaar of bijvoorbeeld Rijkswaterstaat), aantrekkelijk zijn
om te kiezen voor een tijdelijke functie. En een invulling met een recreatie- of
horecaonderneming kan dan zeker een interessante optie zijn. Voordelen van een tijdelijke
invulling met een dergelijke onderneming kunnen zijn: Extra inkomsten (als de ondernemer
huur betaalt), minder kosten voor beheer en onderhoud (het beheer kan door de tijdelijke
gebruiker plaatsvinden), goed voor het
Inkomsten en identiteit dankzij tijdelijkheid
imago (als het publiek de tijdelijke
“Op het voormalig vliegkamp Valkenburg wordt de
functie waardeert straalt dat af op de
komende decennia een aantrekkelijk woon-, werk- en
terreineigenaar) en placemaking (het
recreatiegebied met 5.000 woningen gerealiseerd.
Herontwikkeling van het gebied kan zo’n 15 tot 20
gebied wordt op de kaart gezet).
Voor terreineigenaren zit waarschijnlijk
de grootste potentie van de
gastvrijheidssector als tijdelijke functie
in dat laatste punt; het feit dat deze
sector een erg waardevolle placemaker
(kwartiermaker) kan zijn voor een nieuw
te ontwikkelen gebied. Placemaking door
een tijdelijke recreatieve of
horecafunctie kan leiden tot extra
ruimtelijke kwaliteit (gebruiks-,
jaar duren. Tot die tijd willen we het gebied gericht
transformeren. We willen de identiteit van het gebied
geleidelijk veranderen, dit doen we onder andere door
de inzet van tijdelijke bedrijvigheid. Het doel was om
hierbij zoveel mogelijk uit de kosten te komen. De
eerste jaren waren de kosten aanzienlijk hoger dan de
baten. We hadden niet direct huurders, maar wel
kosten. Na drie jaar draaiden we break-even.
Inmiddels hebben we zelfs bescheiden ruimte voor
onderhoudsinvesteringen.”
Petra Meijboom, projectmanager locatie Valkenburg
en Léon Grootkop, vastgoeddeskundige
(Bron: Rijkswaterstaat, 2013)
25
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
belevings- en toekomstwaarde) en in sociaal opzicht tot sociale binding (functioneel gebruik,
sociale contacten en identificatie met de buurt en de bewoners)3. De tijdelijke functie levert
dan niet zozeer direct geld op (wellicht kost het tijdelijk gebruik zelfs geld), maar leidt wel tot
waardecreatie.
Ook voor terreineigenaren gelden er wel randvoorwaarden waaraan voldaan moet zijn wil
tijdelijke benutting interessant zijn. Ze willen vooral weinig extra rompslomp en zo min
mogelijk belemmeringen die een overgang naar de permanente functie in de weg staan.
Worden de potenties op dit moment al veelvuldig benut?
Er zijn in ons land enkele tientallen voorbeelden van tijdelijke benutting van terreinen door
gastvrijheidsondernemers. Daarmee vormen de gastvrijheidsondernemingen die op een
tijdelijke locatie gevestigd zijn slechts een uitermate klein deel van het totaal aantal
bedrijven in deze sector (circa 50.000). En omgekeerd geldt dat van de terreinen die in
potentie beschikbaar zijn voor tijdelijk gebruik, slechts een heel klein deel een tijdelijke
gastvrijheidsonderneming plek biedt. Naar verwachting zal tijdelijkheid altijd een nichemarkt
blijven maar een groei lijkt zeker mogelijk; het heeft immers zowel voor ondernemers,
terreineigenaren als ook overheden interessante kanten.
De tijdelijke gastvrijheidsbedrijven die er momenteel zijn, hebben vaak een echt tijdelijke
uitstraling. De bouw- en inrichtingskosten zijn vaak laag gehouden en dat is voor de gasten
ook zichtbaar. Deels zit hierin de kracht; mede hierdoor onderscheidt het tijdelijke aanbod
zich van ‘regulier’ aanbod. Maar als placemaker zou de waarde van tijdelijke
gastvrijheidsondernemingen mogelijk nog groter kunnen zijn als er echt hoge ruimtelijke
kwaliteit geleverd zou worden. En als niet één tijdelijk recreatie- of horecabedrijf zich op
één locatie vestigt, maar enkele. Dit vraagt echter om regie van een terreineigenaar of een
gemeente. Dit gebeurt al wel op enkele plaatsen (bijvoorbeeld op voormalig Vliegkamp
Valkenburg in Katwijk en in sommige delen van Amsterdam). Bij veel gemeenten en
terreineigenaren staat tijdelijkheid echter nog helemaal niet op de agenda of bestaat het
beleid eruit dat mogelijke locaties zijn benoemd en dat initiatieven vanuit de samenleving
welkom zijn. Dat is iets anders dan het doelgericht activeren van de grond mede met het oog
op waardecreatie op langere termijn. Nu meer en meer duidelijk wordt dat veel
bouwterreinen nog lange tijd ongebruikt blijven liggen en ook steeds meer grondeigenaren
fors hebben afgeschreven op hun posities , begint het denken over andere invullingen
(permanent dan wel tijdelijk) wel toe te nemen.
De meeste initiatieven rond tijdelijkheid en de gastvrijheidssector zijn te vinden in de horeca
en de dagrecreatie. Vanuit de verblijfsrecreatie gebeurt nog zeer weinig op tijdelijke basis.
Daar zijn ook aanwijsbare redenen voor: de wet- en regelgeving is complexer, het
investeringsniveau is hoger, de omgevingskwaliteit is extra belangrijk en er is weinig ruimte
in de markt. Aangezien verblijfsrecreatiebedrijven een aanzienlijk grotere economische
3
Bron: Pioniers in place making, Proeftuin IJburg, Habifoum, 2007
26
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
impact hebben dan horeca- en dagrecreatiebedrijven, zou het interessant zijn als er juist ook
in deze deelsector meer ontwikkelingen zouden komen.
In deze studie is de meeste aandacht uitgegaan naar het gedurende enkele jaren benutten
van niet-gebruikte terreinen (zoals toekomstige bouwterreinen). Een andere vorm van
tijdelijkheid speelt op seizoen-basis: denk aan voorzieningen in overstromingsgebieden langs
de rivieren of in natuurgebieden die delen van het jaar afgesloten zijn. In deze terreinen
gebeurt nog weinig met commerciële recreatievoorzieningen . Langs de rivieren zijn er wel
enkele initiatieven (zoals het eerder beschreven project Gravenbol ), tijdelijke
gastvrijheidsondernemingen in natuurgebieden zijn er niet (althans niet bekend). 4
Tot slot nog aandacht voor de benaderingswijze dat tijdelijkheid kan dienen als koningsweg
naar duurzaamheid. Binnen deze studie is niet diepgravend gezocht naar hetgeen op dit vlak
al gebeurt en naar de potenties. De indruk bestaat echter dat dit een nog vrij onontgonnen
gebied is.
Zijn er grensverleggende vernieuwingen nodig om de potenties te benutten?
Een verdere groei van tijdelijke benutting van terreinen door de gastvrijheidssector is
mogelijk zonder dat er grensverleggende vernieuwingen plaatsvinden. De belangrijkste
reden dat er nog maar weinig tijdelijke gastvrijheidsondernemingen zijn is de onbekendheid
met de mogelijkheden bij zowel ondernemers, grondeigenaren als gemeenten. Hier ligt dan
ook een eerste opgave: het breder delen van kennis en ervaring.
Hiermee is overigens niet gezegd dat er zich in de praktijk geen praktische problemen
voordoen. Met name wet- en regelgeving is voor sommige initiatieven een struikelblok. Dit
geldt vooral voor de fiscale risico’s (BTW) die soms gelden bij tijdelijk gebruik van
braakliggende terreinen, waarbij ten behoeve van de tijdelijke functie verhardingen (zoals
bestrating met asfalt of tegels) of bouwwerken worden aangebracht. Het is belangrijk om in
casussen kennis op te bouwen over problemen met wet- en regelgeving en hoe deze
problemen getackeld kunnen worden. En vervolgens is het van belang om deze kennis te
delen. Naar verwachting kunnen overigens veel initiatieven binnen de bestaande wet- en
regelgeving doorgang vinden.
Ook de terugverdientijd is een serieus aandachtspunt. Maar ook dit is geen knelpunt dat om
echte innovaties vraagt. Als partijen gezamenlijk slim zoeken naar oplossingen dan zullen
deze veelal gevonden kunnen worden. Dit vraagt van de ondernemer dat hij goed nadenkt
over zijn concept en over de manier van bouwen; van de terreineigenaar (en eventueel de
gemeente) vraagt het om mee te denken over manieren waarop de businesscase voor de
ondernemer haalbaar gemaakt kan worden.
4
In de Alterra-publicatie ‘Recreatie en Natuur’ (2013) wordt het ‘hand-aan-de-kraan-principe’ besproken:
recreatie wordt toegestaan en gemonitord en als de druk te hoog wordt dan wordt ingegrepen. Het gaat daarbij
om activiteiten als wandelen, fietsen of varen. Dit principe zou ook toegepast kunnen worden voor
recreatiebedrijven: een bedrijf mag zich vestigen mits gekozen wordt voor een voorziening die gemakkelijk
verwijderd kan worden als de druk te hoog blijkt of in seizoenen waarin het gebied extra kwetsbaar is.
27
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
28
Grensverleggende vernieuwingen zijn wel nodig wanneer de tijdshorizon voor tijdelijkheid
wordt opgerekt tot voorbij de tien jaar. Het interessante van een tijdsspanne van tien tot
vijftien jaar is dat deze het mogelijk maakt om een voorziening met een hoge ruimtelijke
kwaliteit te realiseren én om nog veel sterker dan bij een korte periode mede een impuls te
geven aan de kwaliteit van de directe omgeving. En daarmee kan de gastvrijheidsonderneming als katalysator dienen voor de ontwikkeling van de ‘eindfunctie’5. Binnen de
huidige R.O.-wetgeving is een dergelijke ‘langdurige tijdelijkheid’ echter niet geregeld.
Omdat het voorbij de grens van een bestemmingsplanperiode gaat, mag dit met recht een
grensverleggende vernieuwing heten. Ook vraagt deze benadering om innovaties ten
aanzien van concepten (en daarmee samenhangende verdienmodellen) en bouwmaterialen
en –methoden (zeker ook ten aanzien van infrastructuur en nutsvoorzieningen).
Tijdelijke camping als instrument voor natuurontwikkeling – Een idee
De ambities om natuur te ontwikkelen zijn in ons land hoog, met name om de EHS te voltooien. De
budgetten hiervoor zijn echter beperkt. Een idee kan zijn om in een zone waar een EHS-ambitie ligt een
ondernemer de ruimte te geven om gedurende vijftien jaar een camping te runnen. De voorwaarden
daarbij kan zijn dat de ondernemer gedurende deze periode de natuurontwikkeling op zich neemt
(wellicht samen met zijn gasten?) en zorgt dat na vijftien jaar alle ‘rode voorzieningen’ zijn verwijderd.
Het resultaat is dat de natuurontwikkeling zonder inzet van publiek geld heeft plaatsgevonden, dat de
ondernemer vijftien jaar lang een bedrijf heeft kunnen exploiteren en dat heel veel toeristen gedurende
deze vijftien jaar hebben kunnen genieten van een verblijf op een bijzondere camping.
5.2 Aanbevelingen
Wat kan er nu concreet gedaan worden waardoor de potenties
die de gastvrijheidssector biedt voor de tijdelijke invulling van
terreinen beter benut worden, en omgekeerd, waardoor de
gastvrijheidssector meer profiteert van de kansen die tijdelijk
beschikbare terreinen bieden? Waar het dan op aankomt is dat
het spel tussen ondernemers, grondeigenaren en overheden (m.n.
gemeenten) op een productieve manier van de grond komt.
Daarvoor is het nodig dat zij kennis hebben van de
mogelijkheden die tijdelijke benutting door de
Overheid
gastvrijheidssector biedt, dat zij er voor open staan en
dat zij actief op zoek gaan naar manieren om elkaar te
vinden. En als zij elkaar dan proberen te vinden moeten
de obstakels zo klein mogelijk zijn.
5
Ondernemer
Grondeigenaar
De term ‘eindfunctie’ is hier eigenlijk niet op zijn plek. De ‘langdurige tijdelijkheid’ die hier wordt beschreven is
in wezen een voorbeeld van de inzet van tijdelijkheid als koningsweg naar duurzaamheid. En kern van de
gedachte daarbij is: er is nooit sprake van een eindfunctie want ook de functie waarnaar toe gewerkt wordt zal
ooit verdwijnen.
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Op grond van deze verkenning wordt een drietal acties voorgesteld die tot verbeteringen
kunnen leiden. Deze acties zijn:
1. Meer bekendheid geven aan tijdelijkheid en de mogelijkheden van én voor de
gastvrijheidssector
2. Met projecten aan de slag gaan
3. Nader verkennen van ‘langdurige tijdelijkheid’
Meer bekendheid geven aan tijdelijkheid en de mogelijkheden van én voor de
gastvrijheidssector
Om de potenties die er zijn beter te benutten is de basis dat de betrokken partijen zich er
bewust van zijn dát er mogelijkheden zijn. Met name aan ondernemerszijde is hier nog veel
winst te boeken. Het actief verspreiden van inspirerende voorbeelden en van kennis
(bijvoorbeeld over de voor- en nadelen, wet- en regelgeving, verdienmodellen,
bouwinnovaties) lijkt daarom een belangrijke stap. Brancheorganisaties zouden hierin een
rol kunnen spelen. Ook het onder de aandacht brengen van de mogelijkheden bij
grondeigenaren (zowel gemeenten als private partijen) is van belang. De grote
hoeveelheden braakliggende grond zijn immers vooral voor hen een probleem, en tijdelijk
gebruik door de gastvrijheidssector is juist voor hen een kans. Voor het bereiken van
gemeenten kan de Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) van betekenis zijn.
Commerciële partijen kunnen direct worden aangesproken, maar ook partijen als de
NEPROM of de Kamers van Koophandel kunnen hierin een rol hebben.
Het onderwerp gaat waarschijnlijk het meeste leven als het in bijeenkomsten wordt
gepresenteerd en bediscussieerd. Boekjes, brochures en digitale informatie kunnen daarbij
van ondersteunende waarde zijn.
Met projecten aan de slag gaan
Ondanks dat er praktische problemen zijn die sommige ontwikkelingen in de weg staan,
verdient het aanbeveling om zo snel mogelijk concreet aan de slag te gaan: nieuwe
gastvrijheidsondernemingen realiseren op tijdelijk beschikbare locaties. Eventuele
problemen kunnen dan al werkende aangepakt worden. Het zou goed zijn als er rondom een
aantal projecten enige coördinatie is, dat er een lerende omgeving wordt gecreëerd,
waardoor de betrokkenen bij de projecten optimaal van elkaar kunnen leren. En waardoor
de leerervaringen ook worden verspreid naar anderen die in de toekomst met dit onderwerp
aan de slag willen.
Nader verkennen van ‘langdurige tijdelijkheid’
In paragraaf 5.1 is opgemerkt dat ‘langdurige tijdelijkheid’ (meer dan tien jaar) een
interessante gedachte is maar dat dit een nog vrijwel onontgonnen terrein is en dat
grensverleggende vernieuwingen nodig zijn om hierbij tot doorbraken te komen. Het
verdient aanbeveling om dit onderwerp nader uit te diepen zodat het ook krachtig
geagendeerd kan worden.
29
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
Geraadpleegde bronnen
Schriftelijke bronnen
Alterra. Recreatie en Natuur, 2012.
D.EFAC.TO. Tijdelijk Anders bestemmen, 2011.
Derix, Govert. Een kwestie van beschaving. Inleiding manifestatie Tijdelijk Anders
Bestemmen, 23 juni 2011.
Derix, Govert. Tijdelijkheid als toekomst, 2012.
DRO Gemeente Amsterdam. Stand van zaken braakliggende terreinen. Brief aan de
commissie Bouwen, Wonen en Klimaat, 2014.
Gemeente Amsterdam. Tijdelijk Amsterdam. PMB/ Leerhuis, gemeente Amsterdam, 2012.
Gemeente Lansingerland. Tijdelijk beheer/invulling langdurig braakliggende locaties , 2012.
Habiforum. Pioniers in placemaking. Proeftuin IJburg, 2007.
Jury tijdelijk gebruik Sluisbuurt. Prijsvraag tijdelijk gebruik Sluisbuurt. Juryrapport, 2012.
Oosterman, Jan. Leisure als placemaker. Ervaringen uit de praktijk,. Academische werkplaats
STIRR Amsterdam, 16 november 2012.
Pakhuis de Zwijger. Ondernemen in de Wijk #1: Fiscale obstakels voor de tijdelijkheid,
Pakhuis de Zwijger, 2013.
Rijkswaterstaat. Rijksgronden tijdelijk en anders benutten. Voorbeelden uit de praktijk van
verschillende overheidsdiensten, 2013.
Rijkswaterstaat, Deltares en InnovatieNetwerk. TAB sessie over Verdienmodel Tijdelijk
Benutten, 3 maart 2011.
Smeenk, Iwan. Tijdelijk Anders bestemmen. Juridische Handreiking, 2012.
Stadsregio Rotterdam. Verslag expertmeeting tijdelijkheid, Parels aan de Maas, april 2013.
Van Marwijk, Ramona, Michiel Perrenbarg, Hakan Celik, Isabella van den Bouwhuijsen.
Gemeentelijke grondbedrijven in zwaar weer, ROM jan-feb 2014.
Xplorelab Provincie Zuid-Holland. Tijdelijk Anders Bestemmen. Tijdelijkheid als katalysator
voor gebiedsontwikkeling, 2012.
Internet
www.architectenweb.nl/aweb/redactie/redactie_detail.asp?iNID=31788&s=1 (geraadpleegd
februari, 2014)
www.gemeentewestland.nl/wonen-en-leven/bouwen-en-wonen/tijdelijk-anders-gebruikentag (geraadpleegd februari, 2014)
30
De gastvrijheidssector en tijdelijkheid
www.kennisbankherbestemming.nu/kennisdossiers/tijdelijk-gebruik (geraadpleegd februari
2014)
www.locatievalkenburg.nl (geraadpleegd februari 2014)
nl.camping.info/litouwen/neder-litouwen/svencele-kite-spot-24806 (geraadpleegd februari
2014)
www.dezwijger.nl/66008/nl/blog-tijdelijkheid-1-horeca - Blog van Rinke Oostra
(geraadpleegd februari 2014)
http://kennisbank.platform31.nl/pages/29150/Flexibiliteit-en-tijdelijkheid-als-oplossing.html
(geraadpleegd maart 2014)
www.strandharderwijk.nl (geraadpleegd maart 2014)
www.svencele.lt (geraadpleegd februari 2014)
www.urbancampsiteamsterdam.com (geraadpleegd februari 2014)
www.vuurtoreneiland.nl (geraadpleegd februari 2014)
www.wachtendland.nl (geraadpleegd februari 2014)
Interviews
Annette van Driel, Urbancampsite Amsterdam (telefonisch, 19 februari 2014)
Ivo Gelsing, RECRON (telefonisch, 12 februari 2014)
Leo Kwakkenbos, Stichting WijkNogLeuker Wijk bij Duurstede (telefonisch, 18 februari 2014)
Victor Schölvinck, Coöperatie Strand Harderwijk (telefonisch, 28 februari 2014)
Marleen Slaman, gemeente Westland (telefonisch, 12 februari 2014)
Ewout van Voorst, Skywalker - Adventure Builders (telefonisch, 17 februari 2014)
31

De Camelot oplossing

Horizonbepalingen - Academie voor Wetgeving

Ga naar het artikel - ISB

169 000 tijdelijke werklozen verliezen 9% van hun inkomen

hou de tijdelijke Sw-werknemers aan het werk!

Hoorzittingsdag 3

Lees hier het persbericht.

Opella locatie Walraven (Oost Breukelderweg 1, 6721 PG

Werk en Zekerheid?