Publicatie FGH Bank - Grond is nog geen vastgoed

GROND IS (NOG) GEEN
VASTGOED
Er was eens…
Lessons learned?
In de jaren voor de crisis werd een groot aantal, vaak speculatieve,
grondposities verworven door projectontwikkelaars en ontwikkelende
bouwers. Dit was niet zonder reden, om toekomstige omzet en
bouwproductie veilig te stellen, moest je er immers op tijd bij zijn.
Het was de facto een voorraad grondstof voor de ondernemer,
enerzijds nodig voor latere productie en anderzijds een manier om
winstmaximalisatie te realiseren. Immers, het aankopen van agrarische
grond en het inbrengen van deze waarde leiden tot substantieel meer
verdiencapaciteit bij planrealisatie. De (potentiële) mogelijkheid van
(her-)ontwikkeling werd echter steeds vaker in meer of mindere mate
verdisconteerd in de aankoopprijs, die daarmee meestal (ver) boven
de agrarische waarde lag. De doorlooptijden van deze gronden waren
– zo dacht men – voldoende beperkt om het vermogensbeslag wat
hiermee gepaard ging, te rechtvaardigen.
De opleving van de woningmarkt leidde tot een zekere mate van
marktoptimisme, waarbij misschien wel de realiteit van productie
niveaus uit het oog werd verloren.
Het effect van marktdynamiek op de waardeontwikkeling van grond
wijst uit hoe kwetsbaar grondposities zijn en onderschrijft de term
‘residuele grondwaarde’. Deze waarde is veelal het resultaat van
factoren die buiten de macht van de ontwikkelaar/ontwikkelende
aannemer liggen.
De grootste les uit de afgelopen jaren is daarom dat, doordat de
waardering van grondposities veelal is gebaseerd op de verwachting
van een bepaalde ontwikkeling, de mate van zekerheid dat deze
ontwikkeling ook daadwerkelijk doorgang vindt van enorm belang is.
Dit lijkt een open deur, maar de kwetsbaarheid van grondwaarde lijkt in
het verleden veel te weinig onderkend, allereerst door de ondernemer,
maar ook door diens financier(s). Bovenstaande impliceert dat beide
marktpartijen zeer voorzichtig moeten omgaan met grondposities en
dat we ons dus te meer bewust moeten zijn van het feit dat voor
noemde uitgangspunten en parameters kunnen veranderen in de tijd.
Perspectief
Toen kwam de crisis…
Ontwikkelings- en bouwplannen werden uit- en soms zelfs afgesteld.
De veronderstelde waarde bleek er meestal niet meer te zijn. Residuele
waarderingen, gebaseerd op een eindwaarde na realisatie van een
bepaalde ontwikkeling, bleken naar de prullenbak verwezen te kunnen
worden nu deze ontwikkeling geen doorgang vond of jaren werd
uitgesteld.
Door het vermogensbeslag en doorlopende financieringslasten,
gecombineerd met het feit dat deze grondposities geen inkomsten
genereerden, werd – wat eerder nog een investering in de toekomst
leek – een zwaar blok aan het been van ontwikkelaars, waardoor deze
toekomst zelfs in gevaar kwam.
De opleving van de woningmarkt voor de crisis leidde er ook toe dat
gemeenten een verdienmodel vonden in het uitgeven van gronden.
De effecten hiervan zijn thans helaas zichtbaar nu de woningmarkt een
sterke schifting in locaties teweeg brengt; locaties die wél kansrijks zijn/
worden voor ontwikkeling versus locaties die kansloos/kansarm zijn.
Het zullen met name laatstgenoemde, echt speculatieve grondposities
zijn waar men definitief de waarde kan afschrijven tot een agrarische
waarde.
1 GROND IS (NOG) GEEN VASTGOED
Daar waar er al wel (zicht op) een juiste bestemming is, gloort er voor
de goede locaties licht aan de horizon.
Het is de verwachting dat vooral de woningbouw in de komende jaren
weer zal aantrekken om te kunnen voldoen aan de (toekomstige)
huisvestingsbehoefte. Daarnaast hebben potentiële kopers hun
beslissing vaak uitgesteld, waardoor er met de terugkeer van het
consumentenvertrouwen sprake is van een grotere latente
verhuisbehoefte. Met name in de Randstad en de regio Den BoschEindhoven zal een groeiende behoefte zijn aan kleinere woningen en
appartementen. Naast de verwachte bevolkingsgroei wordt dit vooral
verklaard doordat de huishoudens gemiddeld kleiner worden, o.a. door
het stijgende aantal alleenstaanden en de vergrijzing, waardoor er meer
huishoudens komen.
Grondposities zijn (nog steeds) vitaal voor de continuïteit van een
(bouwende) ontwikkelaar, want vereist om toekomstige productie te
kunnen genereren. De klassieke methode waarin een inschatting wordt
gemaakt van de (markt)waarde op basis van toekomstige ontwikkeling,
uitgaande van diverse parameters en uitgangspunten is en blijft een
goede manier om de reële waarde van grond vast te stellen. Feit is wel
dat er wordt voorgesorteerd op een toekomstige ontwikkeling. Voor
een eventuele financiering is het daarom nodig om de risico’s die
daarmee gepaard gaan te benoemen én te mitigeren.
FGH BANK OKTOBER 2014
In zijn algemeenheid zijn deze risico’s terug te brengen tot:
•
Waarderisico
De waarde is in beginsel het resultaat van het te realiseren
programma. De kosten/baten zijn onderhavig aan een veelvoud van
factoren, met als belangrijkste de haalbaarheid en doorlooptijd.
Dit kan zowel positieve (opgaande markt) als negatieve (neergaande
markt) gevolgen hebben voor de onderliggende waarde.
•
Renterisico
Aankoop van grond leidt tot rentekosten die (veelal) niet kunnen
worden verevend uit directe baten. Het renterisico straalt af op de
onderneming, leidt tot lagere operationele winsten en een negatief
effect op de ICR.
Het is gezien het voorgaande voor zowel ondernemer als bank
belangrijk dat er zowel een verkleining als een verkorting van de
investeringscyclus bewerkstelligd wordt, om deze risico’s beter te
kunnen inschatten, managen en te mitigeren. M.a.w., kleinere
projecten met een korte doorlooptijd en daarmee een grotere
mogelijkheid te sturen op cash-flow. Zo worden kosten beter gespreid
en kosten en opbrengsten beter bij elkaar gebracht. Door de ‘badkuip’
van één forse (voor-)investering te vervangen door ‘wasbakjes’ van
meerdere opeenvolgende voorinvesteringen wordt niet alleen de
financieringsbehoefte sterk verlaagd, maar (daarmee) ook het risico.
De hiervoor genoemde risico’s onderstrepen het belang dat de bank
niet alleen het project, maar ook de onderneming beoordeeld. We
moeten bij een financieringsverzoek inzicht in het risicoprofiel van de
onderneming zelf krijgen en de onder te zetten grond niet zonder
meer als vastgoed beschouwen met een ‘vaste’ zekerheidswaarde.
Een meer ‘subject-based’ financiering van de onderneming dus.
Belangrijk onderdeel van de beoordeling van zo’n bedrijfsfinanciering
is de vaststelling in welke mate de ondernemer in staat is de rente en
Disclaimer
Contactgegevens
Dit artikel is uitgegeven door
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Bank (030) 232 32 32.
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
Aan deze publicatie kunnen geen
(030) 232 39 11
rechten worden ontleend.
[email protected] / www.fghbank.nl
2 GROND IS (NOG) GEEN VASTGOED
aflossing van de financiering te (blijven) voldoen. Je zou ervoor kunnen
pleiten dat de rentelasten moeten kunnen worden gedragen door de
operationele baten (EBIT). Daarom dient meer specifiek gekeken te
worden naar de kapitaalstructuur van een bedrijf. Als je ‘voorraad’
financiert, dan ontleen je de zekerheden meer aan het bedrijf dan aan
het onderpand. Daarnaast moet worden gekeken naar de proces- en
risicobeheersing binnen het bedrijf, waarbij de processen rondom
grondwaardering en projectbeheersing organisatorisch voldoende zijn
geborgd.
Daarnaast zijn uiteraard ‘last but not least’ de financieringsvoorwaarden
(hoe) van groot belang.
Naast het nauwkeurig bepalen van de technische voorwaarden
(waaronder bevoorschotting en zekerheden) afhankelijk van het
risicoprofiel, is het van groot belang om een continu dialoog (d.w.z.
structureel overleg) te hebben over de lopende financieringen en de
risico-ontwikkeling binnen de projecten. De ondernemer moet te allen
tijde een actueel inzicht kunnen verstrekken in de grondpositie(s) en
de status van de beoogde ontwikkeling. Zowel aan de zijde van de
financier als de schuldenaar moet volledige transparantie bestaan.
We moeten waar nodig proactief sturen op risico-ontwikkeling, d.w.z.
dat we ‘in control’ moeten zijn zonder dat we de klant hierbij hinderen.
Ik merk op dat dit al gebeurt, maar onze relaties moeten zich meer
bewust zijn van het feit dat de financierende bank behoefte heeft aan
inzicht.
De moraal van dit verhaal is dat grond geen standaard vastgoed is,
met een min of meer zekere waarde. Dit is pas het geval als je
daadwerkelijk tegen de projectfase aan zit én de exit zeker is.
Hiermee is de titel van dit artikel verklaard, grond is (nog) geen
vastgoed.
FGH BANK OKTOBER 2014

Download Report