Artikel Pieter Zwart

I N T E R V I E W M E T P I E T E R Z WA R T
‘D UURZAAM VASTGOED IS
VOORAL TOEKOMST
BESTENDIG VASTGOED.’
I
n de verduurzaming van de
vastgoedsector kan FGH Bank het
verschil maken, is de overtuiging
van Pieter Zwart, adjunct directeur
Structured Real Estate Finance. Door
zelf het goede voorbeeld te geven,
maar vooral ook door duurzaamheid
als financieringscriterium nog zwaarder
te laten meewegen. “Het thema staat
nog lang niet hoog genoeg op de
agenda.”
‘Verduurzaming is het beste medicijn
voor de vastgoedmarkt.’
Als financier van commercieel vastgoed
kun je eigenlijk niet anders dan waarde
hechten aan duurzaamheid. De
invulling van onze ruimte heeft zoveel
impact op de leefomgeving van
mensen dat FGH Bank al jaren een
structurele bijdrage levert aan de
discussie én aan het onderzoek erover.
“We willen ook op het terrein van
duurzaamheid koploper zijn in de
vastgoedsector”, stelt Zwart.
“Ook binnen de bank is in 2013 hard
gewerkt aan de verdere verduurzaming
54
van de eigen organisatie. En dat
beperkt zich niet tot de invoering van
het nieuwe werken en de ingrijpende
verbouwing van het hoofdkantoor
naast het Centraal Station van Utrecht.
Zwart: “Een werkgroep werkt op dit
moment voorstellen uit om duur
zaamheid ook integraal onderdeel te
laten zijn van ons business model.
Wij zijn bereid om als maatschappelijk
betrokken organisatie op dit terrein
onze nek uit te steken, ook vanuit
de overtuiging dat we hiermee een
belangrijke stap zetten in het weer
gezond maken van de vastgoedmarkt.”
Duurzaamheid als medicijn
Verduurzaming is volgens Zwart
namelijk het beste medicijn tegen de
kwalen die op dit moment het
vastgoed teisteren. Om te beginnen
met de leegstand in de kantorensector.
“We hebben hier te maken met een
fors probleem, dat zonder ingrijpen
de komende jaren alleen maar groter
zal worden. Het ruimtebeslag van
kantoorhoudende organisaties neemt
immers eerder af dan toe. Zo leidt
alleen al de invoering van het
nieuwe werken bij dienstverlenende
organisaties tot een grote afname in
‘In hoeverre wordt er al
in het ontwerp rekening
gehouden met de
wensen en behoeften
van zowel de beoogde
eerste als de daarop
volgende gebruikers?’
de ruimtebehoefte. Er staat inmiddels
ruim 7,4 miljoen m² leeg, en het lijkt
er niet op dat dat snel minder zal
worden.”
Het is een probleem dat ook nog eens
tot de nodige discussie in de samen
leving leidt, merkt Zwart. “Leegstaande
kantoren komen regelmatig prominent
in de media. Zeker als het grote
organisaties betreft die ruim voor het
einde van de economische levensduur
van het oude kantoor ergens anders
een nieuw kantoor laten bouwen. In de
maatschappelijke discussie daarover
hebben wij ook een rol te vervullen.”
Kritisch op nieuwbouw
Die rol wordt enerzijds ingevuld
met een kritischer benadering van
nieuwbouwprojecten. “In hoeverre
wordt er al in het ontwerp rekening
gehouden met de wensen en
behoeften van zowel de beoogde
eerste als de daarop volgende
gebruikers? Dat is voor ons een
belangrijke vraag. Want in de oude
economie waren huurcontracten van
tien jaar die telkens werden verlengd
aan de orde van de dag. Maar dat is
anno 2014 zeer zeker niet meer het
FGH VASTGOEDGEZICHT 2014 INTERVIEW PIETER ZWART
55
‘W ij hechten veel waarde aan het
aanpassingsvermogen van een gebouw.
En in dat kader zijn wat ons betreft de
mooiste proposities de projecten die
meerdere functies in zich verenigen:
wonen, werken, winkelen en recreëren.’
geval. Vijf jaar vinden de mensen nu al
lang. Als je bij de ontwikkeling van
een nieuw kantoor niet goed hebt
nagedacht over de wijze waarop je op
die steeds wisselende huurders moet
reageren, heb je tegenwoordig een
probleem.”
FGH Bank probeert haar klanten daar
nadrukkelijk op te wijzen. “Wij hechten
veel waarde aan het aanpassings
vermogen van een gebouw. En in dat
kader zijn wat ons betreft de mooiste
proposities de projecten die meerdere
functies in zich verenigen: wonen,
werken, winkelen en recreëren. Een
gebouw dat fungeert als vertical city,
als biotoop waarbinnen verschillende
gebruikers met elkaar interacteren,
zien wij als een voorbeeld van hoe het
zou moeten. Als je die connectie
kunt maken, en vervolgens ook de
faciliteiten kunt scheppen om zo’n
project mogelijk te maken, ben je naar
mijn mening als bank maatschappelijk
zeer verantwoord bezig.”
Focus op bestaande voorraad
Anderzijds richt de blik zich op de
bestaande voorraad. “In de renovatie
en revitalisatie van de bestaande
voorraad ligt voor iedereen in het
vastgoed de grootste uitdaging. Wat te
56
doen met een kantoor dat al jaren
leegstaat? Is het gebouw nog geschikt
om te worden getransformeerd? Zo ja:
welke functie moet het dan krijgen? En
zo nee: hoe kunnen we het zo pijnloos
mogelijk aan de voorraad onttrekken?”
In de benadering en waardering van de
leegstaande voorraad speelt volgens
Zwart een aantal overwegingen een
rol. “In de eerste plaats horen kantoren
in de buurt te staan van waar
mensen wonen. Als dat het geval is,
leidt het tot een vermindering van de
vervoersstromen, en meer levendigheid
in een multifunctionele, stedelijke
omgeving. Werklocaties die maar voor
één functie te gebruiken zijn, zijn niet
meer van deze tijd. Zij voorzien steeds
minder in de behoefte van de
gebruiker.”
De behoefte aan openbaar vervoer in
de buurt, is hier een logisch gevolg van.
“Vooral ook omdat de jongere
generaties niet meer zo aan bezit
hechten. Een auto wordt in het centrum
van Amsterdam bijvoorbeeld eerder als
last dan als lust ervaren. Het openbaar
vervoer is veel makkelijker in het
gebruik. Gebouwen die zich op
vervoersknooppunten bevinden zijn
dus het meest kansrijk.”
Kansrijk zijn ook de gebouwen die over
voldoende bouwkundige kwaliteiten
beschikken en zich eenvoudig laten
aanpassen aan de behoeften van
meerdere gebruikers. “Ook voor de
bestaande voorraad is het aanpassings
vermogen van groot belang. Van veel
groter belang zelfs dan de vraag of het
‘cradle to cradle’ is of energieneutraal
kan worden gemaakt. Ga maar na: hoe
duurzaam is een gebouw dat weliswaar
energiezuinig is, maar voor bijna de
helft leeg staat omdat het niet geschikt
is om meer dan één gebruiker in te
huisvesten?”
Duurzaamheid staat volgens Zwart
kortom veel meer voor de mate waarin
vastgoed kan voorzien in de maat
schappelijke behoefte. “Duurzaamheid
wordt heel snel afgemeten aan de
energie-efficiency van een gebouw.
Maar ik zie het toch op een veel hoger
niveau. Voor mij is duurzaam vastgoed
vooral toekomstbestendig vastgoed.”
Verder vooruit kijken
Waarmee Zwart niet wil zeggen dat
de energieprestatie en het materiaal
gebruik niet van invloed zijn op de
duurzame kwaliteit van een gebouw.
“Integendeel. Wij adviseren onze
klanten in dat kader ook altijd om
verder vooruit te kijken dan de
komende jaren, en daar nu al de
noodzakelijke maatregelen voor te
treffen. Om een voorbeeld te geven:
in 2020 moet een gebouw volgens het
‘Lenteakkoord’ energieneutraal kunnen
functioneren. Dan kun je nu wel keurig
volgens de geldende EPC-norm van
0,6 bouwen of verbouwen, maar
dan creëer je dus feitelijk een soort
schijnveiligheid. Over zes jaar heb je
een gebouw dat niet meer aan de
dan geldende markteisen voldoet, en
zit je dus met een verhuurbaarheids
probleem.”
De handelwijze van de Rijksgebouwen
dienst (RGD) is wat dat betreft
illustratief. “De RGD wil het liefst toe
naar een vastgoedportefeuille die
uitsluitend bestaat uit gebouwen met
energieprestatielabel A. De gebouwen
die niet aan dat criterium kunnen
voldoen gaan er dus allemaal uit.
Gelukkig is het in veel gevallen wel
degelijk mogelijk om tot een ‘upgrade’
te komen. Wat onder andere blijkt uit
de verbouwing van het hoofdkantoor
van FGH Bank in Utrecht.
“Duurzaamheid begint bij jezelf, is
onze stellige overtuiging. En daaraan
hebben we met deze verbouwing
invulling aan willen geven. Met een
prachtig resultaat. Dankzij onder
andere een nieuwe klimaatinstallatie,
led-verlichting en bewegingsdetectoren
en de plaatsing van 430 zonnepanelen
op het dak, zijn we erin geslaagd om
de energieprestatie van dit gebouw op
te waarderen van label F naar label A.
We kunnen nu weer jaren vooruit.
En we hebben ook de ruimte en de
mogelijkheid om hier met meerdere
bedrijven in te werken. Een deel van
het gebouw wordt al gebruikt door
Rabobank Nederland; de afdeling
Betalen en Sparen is in ons hoofd
kantoor gevestigd.”
Geen containerbegrippen
Het illustreert volgens Zwart dat
duurzaamheid en MVO geen
containerbegrippen zijn, maar zaken
waarmee ook in het vastgoed concreet
resultaat kan worden geboekt. Zeker in
een tijd dat de energielasten steeds
zwaarder gaan meewegen in de keuze
voor een bepaald object. ‘Total cost of
ownership’ wordt steeds meer het
uitgangspunt. “Als je in zo’n situatie
geen maatregelen neemt om tenminste
die lasten te beperken, neemt je
exploitatierisico disproportioneel toe.”
Dat besef is lang niet overal even
goed doorgedrongen. “Helaas staat
duurzaamheid nog niet bij iedereen
even hoog op de agenda. Maar daar
willen we als FGH Bank dus iets aan
gaan doen. Wij vinden dat we als bank
verplicht zijn om mensen op dit thema
te attenderen, bij elke kredietaanvraag
en bij elk object dat getaxeerd moet
worden.”
Daarom hebben wij bijvoorbeeld een
duurzaamheidsmodule ontwikkeld,
waarmee de gebouwen in een
portefeuille op duurzaamheid kunnen
worden geclassificeerd. “We maken
daarbij een onderscheid tussen
performers, die voldoen aan het
Bouwbesluit, non-performers, die
onder dat niveau presteren, en outperformers, die daarboven presteren.
Het risico voor gebouweigenaren
neemt toe naarmate ze meer nonperformers in portefeuille hebben.”
Daarnaast werkt FGH Bank aan de
ontwikkeling van een QuickScan
Duurzaamheid. “Daarmee wordt het
mogelijk een vastgoedportefeuille snel
door te lichten op het zogeheten
laaghangend fruit: duurzaamheids
maatregelen die eenvoudig zijn te
nemen en waarmee maximaal
rendement is te halen.”
Dit alles geeft aan hoe FGH Bank als
duurzame bank door het leven wil
gaan. “Als financier wil ik niet de regie
hebben, maar juist een level playing
field tot stand brengen waarbinnen
we met alle betrokkenen, ontwikkelaar,
eigenaar, gemeente, gebruiker en
financier gezamenlijk een gebied of
een project (her)ontwikkelen. Niet als
solitaire ontwikkeling, maar juist in
samenhang met zijn omgeving. Het
vastgoed als bindende factor. Dat is
voor mij duurzaamheid in optima
forma.” ‘Duurzaamheid begint
bij jezelf.’
FGH VASTGOEDGEZICHT 2014 INTERVIEW PIETER ZWART
57

Download Report